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Die allgemeine Vollmacht des WEG-Verwalters, die Wohnungseigentümer in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten und das Unterbleiben von Eigentümerbeschlüssen zur Prozessführung rechtfertigen nicht die Verfahrensvertretung des Verwalters für die Eigentümergemeinschaft einschließlich der Beauftragung eines Rechtsanwalts in einem Verfahren, in welchem ein einzelner Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft und gegenüber dem Verwalter dessen Abberufung aus wichtigem Grunde fordert.

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Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 77/03

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 20. Dezember 2002 - 85 T 252/02 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 11. Juni 2003

beschlossen:

Tenor:

Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wird die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Kosten erneut zu befinden hat.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 6.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die von der als Vertreterin der übrigen Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Antragstellerin als Vertreterin genannten Verwalterin verwaltet wird. In § 12 der Teilungserklärung heißt es u. a., dass der Verwalter in Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen folgende Befugnisse hat, nämlich a) die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung zu vertreten ... In der Eigentümerversammlung vom 26. Mai 2000 wurde die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Verfolgung von Ansprüchen gegen Wohngeldschuldner, darunter die namentlich benannte hiesige Antragstellerin beschlossen. Unter Berufung auf ausstehende Wohngelder wurde der Antragstellerin in der Eigentümerversammlung vom 5. Juni 2001 das Stimmrecht und auch das Rederecht entzogen und die Antragstellerin des Raumes verwiesen. Mit ihrem am 15. Januar 2001 beim Amtsgericht eingegangenen Antrag betreibt die Antragstellerin mit dem vorliegenden Verfahren die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund und die Bestellung einer anderen, von ihr benannten Hausverwaltung. In der Antragsschrift hat die Antragstellerin die Wohnungseigentümergemeinschaft als Antragsgegnerin sowie als weitere Beteiligte und Zustellungsvertreter der Antragsgegnerin die Verwalterin bezeichnet. Die Antragsschrift ist der Verwalterin mit dem Zusatz zugestellt worden: Zugleich in Ihrer Eigenschaft als Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG mit der Bitte, die Wohnungseigentümer in geeigneter Form zu verständigen. Die Verwalterin hat Rechtsanwälte als Verfahrensbevollmächtigte beauftragt, die mit Schriftsatz vom 17. April 2002 angezeigt haben, dass sie die Antragsgegnerin (Wohnungseigentümergemeinschaft) sowie den Verwalter vertreten würden, was dann auch in allen Instanzen geschehen ist. Amtsgericht und Landgericht haben die Anträge auf Abberufung der Verwalterin und Einsetzung einer anderen Verwaltung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die frist- und formgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin. Die Verfahrensbevollmächtigten der Wohnungseigentümergemeinschaft haben auf Anfrage des Senats mitgeteilt, dass die Eigentümergemeinschaft mit Beschluss vom 26. Mai 2000 zu TOP 7 der Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Vertretung gegen die Antragstellerin zugestimmt habe und sämtliche Folgeverfahren zwischen den Antragsgegnern und der Antragstellerin bzw. daneben der Verwalterin auf der Grundlage dieses Beschlusses im stillschweigenden Einverständnis der Eigentümergemeinschaft betrieben worden seien, ein gesonderter Beschluss für das vorliegende Verfahren jedoch nicht gegeben sei.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Landgericht, weil die Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf die Interessenkollision der Verwalterin nicht vorschriftsmäßig vertreten ist.

Verfahrensgegenstand ist in allen Instanzen die Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grunde und die Einsetzung einer anderen Verwaltung. Diese Anträge richten sich sowohl gegen die übrigen Wohnungseigentümer (§ 21 Abs. 4 WEG), als auch (jedenfalls was die Abberufung anbelangt) gegen die Verwalterstellung der Antragstellerin, welche diese aus eigenem Recht verteidigen darf (BGH NJW 2002, 3240 = ZMR 2002, 766 = NZM 2002, 788). Folgerichtig ist die verfahrenseinleitende Antragsschrift der Verwalterin zugleich für die Wohnungseigentümergemeinschaft zugestellt worden. Gegen die rein passive Zustellungsvertretung der Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat der Senat keine Bedenken, weil jedenfalls aus dem Akteninhalt nicht ersichtlich ist, dass die Verwalterin die Mitglieder der Gemeinschaft über das vorliegende Verfahren etwa nicht unterrichtet hätte (OLG Köln, WuM 1999, 301 = NZM 1999, 287 L S.). Anders verhält es sich dagegen hinsichtlich der Verfahrensvertretung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (NJW 2002, 788 unter Bezugnahme auf BGHZ 106, 113 = NJW 1989, 1087; BayObLGZ 1965, 35; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 523; KG, ZMR 1997, 610) besitzt der Verwalter durch sein Amt eine Rechtsstellung, die er beispielsweise gegen einen Abberufungsbeschluss aus eigenem Recht verteidigen darf. In diese Rechtstellung greift ein Wohnungseigentümer auch ein, wenn er von der widerstrebenden Eigentümergemeinschaft die Abberufung eines bestimmten Verwalters verlangt. Es liegt der Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer einerseits (§ 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG) und über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums andererseits (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG) vor. In Fällen eines derartigen Interessenkonflikts kann der WEG-Verwalter nicht ohne weiteres zugleich seine eigene Rechtstellung, aber auch die rechtlichen Interessen der übrigen Wohnungseigentümer vertreten. Nichts anderes ergibt sich, wenn der Verwalter wie hier Rechtsanwälte als Verfahrensbevollmächtigte sowohl bezüglich seiner eigenen Rechtstellung wie auch zur Wahrnehmung der Interessen der Eigentümergemeinschaft beauftragt. Wenn der Verwalter nicht zugleich sich selbst und auch die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten darf, gilt dies auch für die Beauftragung eines Rechtsanwalts.

Aus der Teilungserklärung kann im vorliegenden Fall keine Vertretungsberechtigung hergeleitet werden. In Erweiterung der gesetzlichen Bestimmungen hat der Verwalter lediglich die Befugnis, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich "in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung" zu vertreten, was schon nach seinem Wortlaut nicht den Fall des Interessenkonflikts umfasst, abgesehen davon, dass die Abberufung eines Verwalters aus wichtigem Grunde nicht zu den "Angelegenheiten der laufenden Verwaltung" zu rechnen ist. Soweit sich die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegnerseite darauf berufen, dass nach dem Eigentümerbeschluss vom 26. Mai 2000 zu TOP 7 die Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Geltendmachung von Wohngeldansprüchen beschlossen worden ist, kann sich dies auch bei weitester Auslegung nicht auf "sämtliche Folgeverfahren zwischen den Antragsgegnern und der Antragstellerin" beziehen.

Erst recht reicht im Falle des § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG kein "stillschweigendes Einverständnis der Eigentümergemeinschaft".

In Fällen eines Interessenkonfliktes haben die Wohnungseigentumsgerichte für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Zustellungsbevollmächtigten aus ihren Reihen zu bestellen, damit eine angemessene Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer gewährleistet ist. Nach § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG soll die letztlich ergehende gerichtliche Entscheidung auch für alle Beteiligten, also sowohl den Verwalter wie auch die übrigen Wohnungseigentümer bindend sein. Folglich müssen die Wohnungseigentümer ihre Interessen auch eigenständig neben dem Verwalter vertreten können.

Der Senat ist allerdings auch der Auffassung, dass die Eigentümergemeinschaft durch besonderen Mehrheitsbeschluss den Verwalter speziell ermächtigen kann, neben seiner eigenen Rechtstellung auch die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu verfolgen, wenn ein einzelner Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grunde verlangt. Dies ergibt sich aus der Überlegung, dass der Verwaltervertrag mit der gesamten Eigentümergemeinschaft besteht und ein einzelner Wohnungseigentümer gegen den Verwalter ohnehin regelmäßig nur mit Ermächtigung der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss vorgehen darf. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Wohnungseigentümer einen Individualanspruch nach § 21 Abs. 4 WEG verfolgt und eine Zustimmung der Gemeinschaft ohnehin ausgeschlossen erscheint. In diesen Fällen muss die Eigentümergemeinschaft aber zumindest durch einen Zustellungsbevollmächtigten Gelegenheit zu einer eigenen Stellungnahme haben.

Nach § 27 Abs. 1 FGG finden auf die sofortige weitere Beschwerde die Vorschriften der Zivilprozessordnung über die Revision, insbesondere § 547 ZPO Anwendung. Nach § 547 Nr. 4 ZPO ist eine Entscheidung stets als auf eine Verletzung des Rechts beruhend anzusehen, wenn eine Partei in dem Verfahren nicht nach Vorschrift der Gesetze vertreten war, sofern sie nicht die Prozessführung ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt hat. Es mag sein, dass bei einer Einzelperson an eine stillschweigende Genehmigung der Prozessführung keine besonders hohen Anforderungen zu stellen sind. Jedenfalls sind bei einer Personenmehrheit, die ihren Willen nur in der Eigentümerversammlung und. in Beschlussform bilden kann, auch an eine stillschweigende Genehmigung höhere Anforderungen zu stellen. Aus der Ermächtigung vom 26. Mai 2000 zur Verfolgung von Wohngeldansprüchen und aus dem Unterbleiben weiterer Beschlussfassungen zur Vertretungsfrage kann jedenfalls eine verfahrensrechtlich ausreichende nachträgliche Genehmigung der Prozessführung nicht mit hinreichender Sicherheit gefolgert werden. Insoweit ist eine ausdrückliche Beschlussfassung erforderlich.

Demgemäß muss die Angelegenheit ohne Sachprüfung wegen der gesetzlichen Fiktion der Rechtsverletzung an das Landgericht zurückverwiesen werden, das auch über die Kosten des Verfahrens erneut zu befinden hat.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung