Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 8 U 9/03

Verkündet am: 10.07.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts, Elßholzstraße 30 - 33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 19. Juni 2003 durch den Richter am Kammergericht Dr. Müther als Einzelrichter für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin vom 5. Dezember 2002 hinsichtlich Ziffer 1b des Tenors abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Das Versäumnisurteil der Kammer vom 26. August 2002 wird aufrecht erhalten, soweit festgestellt worden ist, dass der Mietzins wegen des unter Ziffer 1a) aufgeführten Mangels vom 19. Februar 2002 bis zum 21. Januar 2003 in Höhe von 5% der Nettokaltmiete gemindert ist.

Die Berufung wird als unzulässig verworfen, soweit der Kläger die Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils hinsichtlich des Tenors zu Ziffer 1d (Verstopfungen im Sanitärbereich) begehrt.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.800 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 5. Dezember 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin mit dem das am 26. August 2002 im schriftlichen Vorverfahren gefasste Versäumnisurteil teilweise aufgehoben und die Klage abgewiesen worden ist, soweit die Beklagte verurteilt worden war, die dauerhafte und fachgerechte Beseitigung bestimmter Feuchtigkeit in dem als Labor genutzten Kelleraum und Verstopfungen der Abflussrohre in den Sanitärräumen des Kellers vorzunehmen.

Weiter ist das Versäumnisurteil aufgehoben und die Klage im Wesentlichen abgewiesen worden, soweit der Kläger die Feststellung begehrt hat, dass die Miete wegen Mängeln ab dem 19. Februar 2002 bzw. 27. März 2002 um mindestens 40% gemindert sei. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils wird Bezug genommen.

Er ist der Auffassung, dass das Urteil des Landgericht rechtsfehlerhaft sei, weil verspätetes Vorbringen der Beklagten berücksichtigt worden sei. Die Feuchtigkeitsschäden in dem als Labor genutzten Kellerraum hätten auch als Mangel angesehen werden müssen. Insoweit sei vor allem zu berücksichtigen, dass die Räume als Apothekenräume vermietet worden seien. Als Lagerraum seien die Räume aber wegen der Feuchtigkeit ungeeignet. Auch die Putzschäden seien als Mangel anzusehen. Davon abgesehen, habe das Landgericht ohne entsprechenden Vortrag einer der Parteien unterstellt, dass der Putz von dem Vormieter aufgebracht worden sei. Der vom Landgericht angesetzte Minderungssatz sei erheblich zu niedrig.

Der Kläger beantragt,

unter teilweiser Abänderung des am 5. Dezember 2002 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Az: 12 O 369/02, das Versäumnisurteil des Landgerichts Berlin vom 26. August 2002, Az.: 12 O 369/02, in vollem Umfang aufrechtzuerhalten.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe:

A. Die Berufung ist unzulässig, soweit der Kläger die Aufrechterhaltung des Versäumnisurteils hinsichtlich der Verpflichtung zur Beseitigung der Verstopfungen des Abflussrohres begehrt. Denn insoweit ist die Berufung entgegen § 520 ZPO nicht ausreichend begründet. Die Berufungsbegründung setzt sich mit den Ausführungen des Landgerichts in Bezug auf diesen Teil des Versäumnisurteils nicht auseinander. Betrifft die angefochtene Entscheidung wie hier mehrere verschiedene Streitgegenstände, so muss sich die Berufungsbegründung auf jeden von ihnen beziehen.

B. Soweit die Berufung zulässig ist, ist sie nur in geringem Umfang begründet.

I. Die Berufung hat nicht schon deshalb Erfolg, weil das Landgericht zu Unrecht verspätetes Vorbringen der Beklagten berücksichtigt hätte. Eine Verspätung ist nicht ersichtlich, nachdem das Landgericht der Beklagten auf deren Antrag hin, eine Frist zur Erwiderung bis zum 9. Oktober 2002 gewährt hat. Denn der Schriftsatz der Beklagten vom 9. Oktober 2002 ist am gleichen Tag beim Gericht eingegangen.

II. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Beseitigung der Feuchtigkeit in den Wänden in dem als Labor genutzten Kellerraum und Wiederanbringung des Putzes nach § 536 BGB a.F. (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Zwischen den Parteien besteht zwar ein Mietvertrag auch über diese Kellerräume. Ein Instandsetzungsanspruch des Klägers setzt aber voraus, dass die Feuchtigkeit als Mangel anzusehen wäre. Dies ist entgegen der Auffassung des Klägers aber nicht der Fall. Denn dies setzt ein nachteiliges Abweichen der tatsächlichen von der vereinbarten Beschaffenheit voraus. Die Kellerräume sind dem Kläger - wie das Landgericht zu Recht ausführt - aber gerade nach § 1 Ziffer 1 als solche vermietet worden, so dass die dort üblicher Weise vorhandene Feuchtigkeit vertragsgerecht ist. Der Kläger hat die Kellerräume auch unstreitig besichtigt, so dass ihm dieser Zustand bekannt war. Soweit er behauptet, er habe den Zustand bereits zu diesem Zeitpunkt gegenüber der Beklagtenseite bemängelt und eine Beseitigungszusage erhalten, ist dies als von der Beklagten bestritten anzusehen, ohne dass der Kläger für seine Behauptung Beweis angeboten hätte. Der Vortrag wird auch nicht durch das Schreiben der Beklagtenseite vom 18. Juni 1998 bestätigt. Dort wird vielmehr auf eine mangelfreie Übergabe Bezug genommen. Eine über die übliche Feuchtigkeit hinausgehende Feuchtigkeit hat der Kläger nicht behauptet.

Zu Recht hat der Kläger allerdings darauf hingewiesen, dass ihm die vorhandenen Räume zum Betrieb einer Apotheke vermietet worden sind und dass er auf die Nutzung der Kellerräume nach der Apothekenbetriebsordnung angewiesen ist. Denn nach § 4 Absatz 2 Satz 5 der Apothekenbetriebsordnung muss die Grundfläche der Apotheke mindestens 110 qm betragen. Diese Größe ist bei den angemieteten Räumlichkeiten aber nur unter Einbeziehung der Kellerräume zu erreichen. Der Kläger hat gleichwohl keinen Anspruch auf trockene Räume, weil ihm der Betrieb einer Apotheke nach wie vor möglich ist. Nach dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils ist eine durchgeführte Apothekenprüfung insoweit ohne Beanstandung geblieben. Soweit der Kläger mit der Berufung geltend macht, eine Untersagung des Betriebes sei jederzeit möglich, fehlt es an einem dies belegenden konkreten Tatsachenvortrag. Eine auf die Kellerräume bezogene Zusicherung ist nicht ersichtlich. Sie ergibt sich weder aus dem Vertrag noch aus dem Vortrag der Parteien.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf die Wiederherstellung des Putzes. Insoweit kann offen bleiben, ob dieser Zustand vertragsgerecht ist. Ein Anspruch besteht nur, wenn die Kellerräume dem Kläger vom Vermieter als verputzt vermietet worden sind. Dies hat der Kläger nicht behauptet. Er hat lediglich gemeint, die Annahme des Landgerichts, der Putz sei von dem Vormieter aufgebracht worden, habe keine der Parteien behauptet. Dieser fehlende Vortrag geht zu seinen Lasten, weil er als derjenige, der aus Mängel ihm günstige Rechtsfolgen herleitet, für diesen Vortrag darlegungs- und beweispflichtig ist. Darauf ist er im Termin vom 19. Juni 2003 auch hingewiesen worden.

III. Eine Abänderung des landgerichtlichen Urteils kommt auch wegen der Feststellung der Minderungshöhe nicht in Betracht. Soweit der Kläger die Entscheidung des Landgerichts angreift, weil die weiteren Mängel nicht berücksichtigt worden sind, kann die Berufung keinen Erfolg haben. Weitere, eine Minderung rechtfertigende Mängel liegen nicht vor: Die allgemeine Kellerfeuchtigkeit rechtfertigt eine Minderung nicht, weil sie keinen Mangel darstellt; die schadhaften Putzstellen können ebenfalls nicht als Mangel berücksichtigt werden, denn auch insoweit wäre vorzutragen gewesen, dass dem Kläger von der Vermieterin verputzte Wände überlassen worden sind. Hinzu kommt, dass diese Umstände dem Kläger bereits bei Anmietung bekannt gewesen sind, so dass er ein etwaiges Minderungsrecht in entsprechender Anwendung des § 539 BGB verloren hätte. Denn er hat unstreitig jahrelang den vollen Mietzins gezahlt, obwohl der hier geltend gemacht Umstand bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorlag. Die Minderung kann aufgrund der Ausführungen des Landgerichts auch nicht mit der Verstopfung der Rohrleitungen begründet werden.

Soweit sich der Kläger gegen die Minderungshöhe wegen des Wassereinbruches wendet, sind die Ausführungen des Landgerichts nicht zu beanstanden.

IV. Das landgerichtliche Urteil ist aber abzuändern, soweit es als Minderungszeitraum nicht den Zeitpunkt ab der Anzeige des Wassereinbruchs bis zum Zeitpunkt der Mängelbeseitigung zugesprochen hat.

Denn ein Mangel mit der Folge des Rechts zur Minderung liegt auch dann vor, wenn er nicht zu erkennen ist. Der Kläger musste aufgrund des undichten Kellers dann Vorkehrungen gegen Wassereinbrüche treffen, wenn kein Wasser mehr im Keller vorhanden oder noch nicht eingedrungen war, denn es ist unstreitig, dass das Wasser jederzeit eindringen konnte. Dann aber stand dem Kläger als Mieter auch für diesen Zeitraum ein Minderungsrecht zu. Entgegen der Ansicht des Landgerichts handelt es sich insoweit nicht um einen unerheblichen Mangel. Ein solcher liegt nämlich nur dann vor, wenn er nicht nur ohne weiteres zu erkennen ist, sondern auch ohne weitere Anstrengungen oder ohne weiteren Aufwand beseitigt werden kann. Gerade dies ist hier nicht der Fall. Dass die Gefahr des Wassereintritts eine lediglich unerheblich Beeinträchtigung darstellt, ist insbesondere dem Vortrag der Beklagten nicht zu entnehmen. Das Minderungsrecht dauerte daher grundsätzlich bis zur Beseitigung des Mangels an. Insoweit ist unstreitig, dass die zur Mängelbeseitigung eingebaute Pumpe am 21. Januar 2003 nachjustiert worden ist. Ab diesem Zeitpunkt ist daher von einer Mängelbeseitigung auszugehen, weil weitere Wassereintritte nicht vorgetragen werden.

Entgegen der Auffassung des Klägers stellt der Einbau einer Pumpe, die in die Nebenräume eindringendes Wasser abpumpen soll, eine ausreichende Mängelbeseitigung dar, wenn dadurch ein Eindringen des Wassers in der von dem Kläger gemieteten Räume vermieden wird. Da dies seit der Nachjustierung der Fall ist, ist von einer Mängelbeseitigung auszugehen, wodurch auch die Gewährung einer Stellungnahmefrist gegenüber der Beklagten nicht mehr notwendig ist.

C. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 2 ZPO. Der Kläger dringt mit der Berufung nur in einem kostenrechtlich nicht relevanten Umfang durch, der auch eine Abänderung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung nicht erforderlich macht. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

D. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich.

Ende der Entscheidung