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Geschäftsnummer: 8 U 9009/00

Verkündet am: 18. Februar 2002

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 18. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, den Richter am Kammergericht Markgraf und die Richterin am Kammergericht Spiegel für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 22. September 2000 verkündete Anerkenntnisteil- und Schlussurteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin geändert:

Die Beklagte zu 1) wird über die bereits erfolgte Verurteilung hinaus zur Zahlung weiterer 17.833,56 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 15. Januar 2001 an die Klägerin verurteilt.

Im übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Die weitere mit dem Hilfsantrag zu Ziffer 2 - 4 im Berufungsverfahren erhobene Klage wird wegen des weitergehenden Zinsanspruchs zurückgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.

Hinsichtlich der Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug verbleibt es bei der Kostenentscheidung im angefochtenen Urteil.

Von den Gerichtskosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 33,34 % und die Beklagte zu 1) 66,66 % zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) im Berufungsverfahren hat die Klägerin 34,4 % zu tragen.

Im Übrigen trägt die Beklagte zu 1) ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und der Beklagten zu 3) bis 14) im Berufungsverfahren hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin hat nur hinsichtlich des Hilfsantrages bezüglich der Anträge zu 2) bis 4) und teilweise bezüglich des Antrages zu 5) Erfolg. Im Übrigen ist die Berufung der Klägerin nicht begründet.

a) Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) und 3) - 14) ist das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht durch die Kündigungen vom 20.10., 30.12.1998 und 28.4.1999 beendet worden. Da das Mietverhältnis fest bis zum 28.2.2017 abgeschlossen ist, konnte nur eine Kündigung aus wichtigem Grund zu einer vorzeitigen Beendigung führen. Ein solcher Grund ist nicht ersichtlich, worauf der Senat im Termin zur mündlichen Verhandlung hingewiesen hat. Anhaltspunkte dafür, dass der Mietvertrag nach § 117 I BGB nichtig ist, sind ebenfalls nicht ersichtlich. Soweit der Voreigentümer O nicht (mehr) zum Abschluss des Mietvertrages vom 20.2.1997 berechtigt gewesen sein sollte, führt dies ggf. zu Schadensersatzansprüchen gegen ihn, berührt aber die Wirksamkeit des Mietvertrages nicht.

b) Die Klageanträge zu 2), 3) und 4) bleiben erfolglos, weil das Landgericht zu Recht von einer Unmöglichkeit der Leistung der Vermieter im Sinne von § 325 BGB ausgegangen ist. Es trifft zwar zu, dass der umbaute Raum, in dem sich die streitige Garage befand, nicht vollkommen zerstört ist, sondern nach wie vor in Form eines Flurteils (Foyer) vorhanden ist. Durch bauliche Maßnahmen sind jedoch sowohl die Zufahrt als auch der Eingang einschließlich Tor in den früher als Garage genutzten Raum beseitigt worden. Danach kann davon ausgegangen werden, dass bezüglich der Mietsache als solcher eine Teilzerstörung vorliegt, was bedeutet, dass ein untrennbarer Bestandteil der Mietsache zerstört worden ist. In derartigen Fällen hängt die Wiederherstellungspflicht des Vermieters - wie auch bei erheblicher Beschädigung der Mietsache - im Wesentlichen davon ab, inwieweit ihm die Kosten für die Wiederherstellung unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles nach § 242 BGB zumutbar sind (sogenannte Opfergrenze), wobei auch ggf. ein Verschulden des Vermieters an der Zerstörung zu berücksichtigen ist. Über den Aufwand zur Wiederherrichtung des früheren Garagenraums verhält sich die Verteidigung der Beklagten nicht, da diese von einer völligen Zerstörung der Mietsache ausgehen. Demzufolge würde an und für sich für die Wiederherstellungspflicht seitens der Vermieter sprechen, dass der Beklagte zu 1) unter Vertragsbruch die Mietsache bewusst umgestaltet und damit in Bezug auf den Mietvertragszweck "Garagennutzung" zerstört hat. Da aber generell die Wiederherstellungspflicht von der Zumutbarkeit abhängt, ist ebenfalls zu berücksichtigen, dass der frühere Garageneinbau an und für sich gebäudefremd war und der bereits früher vorhandene Raum zu DDR-Zeiten durch Umbaumaßnahmen zu einer Garage umfunktioniert worden ist. Durch die jetzigen Veränderungen ist damit letztlich nur der frühere Zustand des Gebäudes, wenn auch unter Vertragsbruch gegenüber der Klägerin, wieder hergestellt worden. Unter diesen Umständen erscheint es angemessen, unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben die Klägerin auf eine Schadensersatzforderung, die ihr nach § 325 BGB im Falle des Eintritts eines Schadens zusteht, zu verweisen.

Damit kann die Frage dahingestellt bleiben, ob eine vollständige Zerstörung der Mietsache vorliegt, wonach in jedem Falle Unmöglichkeit anzunehmen wäre. Letztlich erscheint auch die Ansicht des Landgerichts vertretbar, wonach eine völlige Zerstörung deshalb vorliegt, weil der betroffene Raum durch die Umbauarbeiten nunmehr keine Garage mehr, sondern ein in das Wohngebäude einbezogener Flurraum geworden ist.

c) Die Berufung bleibt auch erfolglos, soweit die Klägerin nach wie vor den mit dem Klageantrag zu 1) erhobenen Feststellungsanspruch weiterverfolgt. Das Rechtsschutzinteresse ist diesbezüglich auch im Berufungsverfahren nicht hinreichend dargetan; die Klägerin kann alle aus den unrechtmäßigen Kündigungen folgenden Ansprüche im Wege der Leistungsklage verfolgen.

d) Soweit die Klägerin gegenüber dem Beklagten zu 2) weiterhin einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen Zahlung von Garagenmiete im Zeitraum Oktober 1998 bis März 1999 in Höhe von insgesamt 315,- DM geltend macht, hängt die Begründetheit des Anspruchs davon ab, ob der Beklagte zu 2) diesen Betrag erhalten hat, was er im ersten Rechtszug bestritten hat, woraufhin das Landgericht mangels Beweisantritts der Klägerin insoweit die Klage abgewiesen hat. Hierbei hat es zu verbleiben, da die Klägerin auch im Berufungsverfahren insoweit keinen Beweis angetreten hat.

e) Dagegen ist die Klage gegen die Beklagte zu 1) gemäß §§ 812, 537 BGB in Höhe von weiteren 286,32 EUR (= 560,- DM) nebst 4 % Zinsen seit Zustellung der Berufungsbegründungsschrift (15.1.2001) begründet, da die Beklagte zu 1) die Zahlung der Garagenmiete an sie im Zeitraum von August 1999 bis August 2000 (13 x 70,- DM = 910,- DM) nicht bestreitet.

f) Hinsichtlich des Hilfsantrages zu Ziffer 2-4 ist davon auszugehen, dass die Beklagte zu 1) sich durch den Umbau nach § 325 BGB schadensersatzpflichtig gemacht hat, soweit der Klägerin ein Schaden entstanden ist. Letzteres hat die Klägerin hinreichend dargetan, indem sie geltend gemacht hat, dass für vergleichbare Räume eine Garagenmiete von monatlich 235,- DM aufzubringen wäre, woraus sich ergibt, dass wegen der in Höhe von 70,- DM zu zahlenden geringen Miete ein Differenzanspruch in Höhe von 165,- DM monatlich besteht. Die Beklagte zu 1) hat zwar mit Nichtwissen bestritten, dass ein vergleichbarer Garagenplatz monatlich 235,- DM betragen würde, ist jedoch dem weiteren Vorbringen der Klägerin nicht entgegengetreten, wonach bereits ein Stellplatz in den F R monatlich 290,- DM, im P in der P A 185,60 DM und ein Stellplatz in der K P B monatlich 150,80 DM betrage. Durchschnittlich ergibt sich bezüglich dieser Mieten ein Betrag von 208,- DM monatlich, der also etwas unter dem angesetzten Betrag von monatlich 235,- DM liegt. Insoweit ist die Berechnung der Klägerin schlüssig und wird durch das bloße Bestreiten der Beklagten zu 1) mit Nichtwissen nicht in Frage gestellt. Daher war für den weiteren Zeitraum des Mietverhältnisses von November 1999 bis Februar 2017 ein Betrag in Höhe von insgesamt 34.320,- DM (208 Monate x 165,- DM = 34.320,- DM) zuzusprechen. Insgesamt waren der Klägerin daher weitere 34.880,- DM (34.320,- DM + 560,- DM) gegen die Beklagte zu 1) zuzusprechen, was einen Betrag von 17.833,86 EUR ergibt.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92, 97 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10 ZPO und den §§ 711, 713 ZPO.

Ende der Entscheidung