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Teilt der Mieter dem Vermieter nach Aufforderung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen mit, dass er um Fristverlängerung zur Durchführung der nach dem Aufforderungsschreiben erforderlichen Arbeiten bitte, kann hierin ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis gesehen werden.

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 99/05

verkündet am : 06.04.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber als Einzelrichter auf die mündliche Verhandlung vom 6. April 2006

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Beklagten werden unter Abänderung des am 12. Mai 2005 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg - 222 C 284/04 - als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger weitere 448,45 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 7.8.2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Von den Kosten erster Instanz haben die Beklagten 20 % und die Kläger 80 % zu tragen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 29 % und die Kläger 71 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

Die zulässige Berufung der Kläger ist teilweise begründet.

1. Die Kläger können von den Beklagten nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen in der ehemals angemieteten Wohnung im Gnnnnnn in Bnnnnnnnnnn verlangen.

Es kann dahinstehen, ob die Regelungen in § 3 Ziff. 6 und Ziff. 13 der Besonderen Vereinbarungen zum Mietvertrag entsprechend der Auffassung des Amtsgerichts nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, so dass die Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht verpflichtet waren. Hierauf können sich die Beklagten aber nicht (mehr) berufen, und zwar aus folgendem Grund:

Unter dem 11.08.2004 übersandte die Hausverwaltung der Kläger den Beklagten das "Zustandsprotokoll" vom 05.08.2004 und forderte zur Durchführung der hieraus ersichtlichen Schönheitsreparaturen bis zum 24.08.2004 unter Nachfristsetzung bis zum 30.08.2004 auf. In diesem Schreiben heißt es u.a. wie folgt:

"Sofern Sie grundsätzlich bereit sind, die geforderten Maßnahmen durchzuführen, die Ihnen hierfür gestellten Fristen aber nicht einhalten können, sind mir bis zum 20.08.2004 diesbezügliche Terminvorschläge zu unterbreiten."

Mit Schreiben vom 28.08.2004 teilten die Beklagten der Hausverwaltung der Kläger daraufhin Folgendes mit:

"Sehr geehrter Herr Knnnn ,

am 21.08.04 haben wir die Wohnung im Gnnnnnnnnnnnnn , besichtigt und eine Firma mit den notwendigen Arbeiten beauftragt.

Wir bitten Sie daher, die von Ihnen gesetzte Frist um weitere 7 Tage zu verlängern, da es uns bisher nicht möglich war, die Arbeiten ausführen zu lassen. Die von Ihnen gesetzte Frist war nicht ausreichend, den Arbeitsaufwand zu begutachten und zeitnah eine Firma zu beauftragen. Eine Frist von 14 Tagen ist unter Berücksichtigung der Tatsache, dass wir mittlerweile in Dnnnnn leben, zu knapp bemessen."

...

"In der Hoffnung, dass Sie unserem Wunsch nach Fristverlängerung nachkommen, erwarten wir Ihre Antwort und verbleiben bis dahin

Mit freundlichen Grüßen"

Die Beklagten haben damit die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wege eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses anerkannt. Folge eines derartigen Anerkenntnisses ist (wenigstens) der Ausschluss des Erklärenden mit allen Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur, die er bei Abgabe des Anerkenntnisses hatte oder mit denen er wenigstens rechnen musste (vgl. AnwK-BGB/Hund, §§ 780, 781 Rdnr. 59; MünchKomm-Hüffer, 3. Aufl., § 781 Rdnr. 5; Palandt-Sprau, BGB, 65. Aufl., § 781 Rdnr. 4). Damit ist es den Beklagten nunmehr verwehrt, die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abzustreiten, so dass der geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach berechtigt ist.

2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Senats fest, dass die Wohnung trotz Durchführung der von den Beklagten behaupteten Malerarbeiten den aus dem 2. Zustandsprotokoll vom 09.09.2004 ersichtlichen Zustand zu diesem Zeitpunkt aufwies.

Der Zeuge Znnn hat bekundet, dass er als Mitarbeiter der Hausverwaltung der Kläger sowohl das Zustandsprotokoll vom 05.08.2004 als auch das Zustandsprotokoll vom 09.09.2004 nach Besichtigung der Wohnung angefertigt habe und die Räume den im Einzelnen aus dem 2. Protokoll ersichtlichen malermäßigen Zustand zu diesem Zeitpunkt gehabt hätten. Das Gericht hat an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen keinen Zweifel. Der Zeuge hat seine Aussage ohne Widersprüche und inhaltlich nachvollziehbar abgelegt und einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen.

Die Aussage des Zeugen Znnn ist auch nicht durch die Bekundungen der von den Beklagten benannten Zeugen Lnn und Tnnnnn widerlegt worden. Beide Zeugen haben zu den Einzelheiten des malermäßigen Zustandes nichts ausgesagt, sondern nur den allgemeinen Eindruck wiedergegeben, den sie nach Beendigung ihrer Arbeiten vom Zustand der Räume hatten. Beispielsweise haben die Zeugen keine Aussagen zu Überschmutzungen von Fenster- und Türrahmen, Steckdosen und Scheuerleisten treffen können und nur pauschal zum Gesamteindruck der Räume Erklärungen abgegeben. Wenn auch der Zeuge Tnnnnn bekundet hat, dass der Zustand der Räume nach Durchführung der Arbeiten durch ihn und den Zeugen Lnn so war, wie er ihn auch bei Beauftragung durch einen Kunden für ausreichend halten würde, ändert das nichts daran, dass der Zeuge Znnn in dem von ihm bestätigten Zustandsprotokoll zahlreiche Einzelheiten einer malermäßigen Fehlbehandlung der Räume bestätigt hat. Allein hierauf ist abzustellen und nicht auf die Vorstellungen, die der Zeuge Tnnnnn von der Ordnungsgemäßheit einer entsprechenden Malerarbeit hat.

Damit steht den Klägern ein Schadensersatzanspruch zu, der sich der Höhe nach aus dem Kostenanschlag des Malermeisters Snnnnn vom 28.09.2004 (allerdings ohne Umsatzsteuer, vgl. § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB) bemisst. Soweit die Beklagten die Angemessenheit der dort angesetzten Preise und die Richtigkeit des Aufmaßes bestreiten, ist dies schon deshalb ohne Substanz und somit unbeachtlich, weil andere Preise und Größen von ihnen nicht genannt werden (hinsichtlich der Mengenangaben können sich die Beklagten so lange nicht auf § 138 Abs. 4 ZPO berufen, wie sie nicht die Kläger zur Vorlage des Aufmaßes aufgefordert und dieses ggfls. nach eigenem Aufmaß in der ehemaligen Mietwohnung nicht überprüft haben).

Den Klägern steht somit ein Betrag in Höhe von 2.072,22 EUR zu, von dem nach Abzug der Kaution in Höhe von 1.623,77 EUR ein Restbetrag von 448,45 EUR verbleibt, wobei sich die Zinsforderung aus § 288 BGB ergibt. 3. Die Berufung ist unbegründet, soweit die Kläger von den Beklagten Nutzungsentschädigung für den Monat August 2004 oder Schadensersatz in Höhe von 778,23 EUR verlangen.

Auf § 546 a BGB können sich die Kläger schon deshalb nicht berufen, weil die Beklagten den Klägern die Mieträume im August 2004 nicht vorenthalten im Sinne der Bestimmung haben:

Die weitere Nutzung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen widersprach dem Willen der Kläger gerade nicht.

Auf §§ 280, 281 BGB lässt sich der Anspruch deshalb nicht stützen, weil nichts dafür vorgetragen oder ersichtlich ist, dass die Wohnung zum 01.08.2004 hätte weitervermietet werden können, wenn die Beklagten die Schönheitsreparaturen bis Ende Juli 2004 ausgeführt hätten.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Ziff. 10, 713 ZPO in Verbindung mit § 26 Ziff. 8 EGZPO.

Revisionszulassungsgründe waren nicht ersichtlich.

Ende der Entscheidung