Judicialis Rechtsprechung

2. Eine Durchführungsvollmacht zur Änderung eines Grundstückskaufvertrages erfasst regelmäßig nicht die Erhöhung der Belastungsvollmacht, wenn die Durchführungsvollmacht unter der Einschränkung steht, dass die Änderungserklärungen "für die Durchführung des Kaufvertrages noch erforderlich und nützlich" sind.

Geschäftsnummer: 1 W 132/03

in der Grundbuchsache

betreffend das im Grundbuch des Amtsgerichts Schöneberg von Steglitz Blatt 10813 verzeichnete Wohnungseigentumsrecht,

Der 1. Zivilsenat des Kammergerichts hat auf die weitere Beschwerde des eingetragenen Eigentümers und der Beteiligten zu 1) vom 3. März 2003, eingelegt durch den Notar, gegen den Beschluss der Zivilkammer 86 des Landgerichts Berlin vom 4. Februar 2003 in der Sitzung vom 29. April 2003 beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde wird nach einem Wert von 3.000 Euro zurückgewiesen.

Gründe:

Die ausdrücklich nur für den eingetragenen Eigentümer und die Beteiligte zu 1) eingelegte weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Sie ist aber nicht begründet. Das Landgericht hat die Erstbeschwerde ohne Rechtsfehler zurückgewiesen. Insbesondere hat das Landgericht im Ergebnis zu Recht angenommen, dass die Durchführungsvollmacht (§ 13 Nr. 5 - nicht § 8 - der UR-Nr. K 39/2002) die Notariatsangestellte nicht ermächtigt, die Belastungsvollmacht nebst Erklärung zum Rangvorbehalt (§ 4 der UR-Nr. K 39/2002) wie in der notariellen Verhandlung vom 28. Februar 2002 (UR-Nr. K 55/2002) erklärt zu ändern.

Die Durchführungsvollmacht ist durch das Rechtsbeschwerdegericht ohne Bindung an die Auffassung des Landgerichts selbst auszulegen, soweit sie - wie hier - nur als Grundlage für Bewilligungserklärungen herangezogen wird. § 559 ZPO i.V.m. § 78 S.2 GBO findet insoweit keine Anwendung. Die auf eine Eintragungsbewilligung bezogene Vollmacht ist ebenso wie die Bewilligungserklärung selbst eine Verfahrenshandlung, die uneingeschränkt nachprüfbar ist (vgl. Demharter, GBO, 24. Aufl., § 78 Rn. 15; Meikel/Streck, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 78 Rn. 37 jew. m.w.N.). Das gilt auch für die Vollmacht zur Änderung dieser Vollmacht und auch dann, wenn die Vollmacht nicht nur die Bewilligung der Eintragung, sondern in erster Linie die Vornahme des materiellen Rechtsgeschäfts betrifft (Meikel/Streck, a.a.O.; Bauer/v.Oefele/Budde, GBO, § 78 Rn. 26; vgl. auch BayObLG NJW-RR 2002, 1669 und OLG Düsseldorf FGPrax 1998,166 jew. ohne nähere Begründung; a.A.: BayObLG MittBayNot 1995, 293, 294; Rpfleger 1991, 365, 366; Demharter, a.a.O.). Der Senat hat in ähnlichen Fällen eine uneingeschränkte Überprüfung bejaht (vgl. Beschluss vom 27. Juni 2000 - 1 W 606/00 - und vom 19. August 1997 -1 W 1246/97). Denn die Auslegung bleibt auch in einem solchen Fall darauf beschränkt, ob die Vollmacht verfahrensrechtliche Grundlage der vorzunehmenden Eintragung sein kann (Budde a.a.O., mit dem zutreffenden Hinweis darauf, dass es in jedem Fall um die Überprüfung der grundbuchrechtlichen Anforderungen an die inhaltliche Bestimmtheit der Erklärung geht, dazu im Folgenden).

Das Landgericht hat die allgemein und auch vom Senat in ständiger Rechtsprechung vertretenen Grundsätze für die Auslegung von Grundbucherklärungen und darauf bezogener Vollmachten zutreffend dargelegt (vgl. nur Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 28 und 75 m.w.N.). Eine Auslegung entsprechend § 133 BGB kommt nur in Betracht, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt; außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen grundsätzlich nicht herangezogen werden. Das folgt aus dem das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und dem Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen. Bleibt die Reichweite einer Vollmacht zweifelhaft, so ist von ihrem geringeren, eindeutig feststellbaren Umfang auszugehen.

Unter Beachtung dieser Grundsätze ergibt sich nicht mit der erforderlichen Klarheit, dass die Durchführungsvollmacht eine betragsmäßige Erhöhung der Belastungsvollmacht und damit auch des Rangvorbehalts erfasst. Dabei kommt es nicht darauf an, dass - entgegen der Ansicht des Landgerichts - mit den genannten "Vertragsänderungen" nach dem erkennbaren Zweck der Durchführungsvollmacht nicht nur Änderungen des schuldrechtlichen Vertrages selbst, sondern auch der in der Vertragsurkunde enthaltenen Nebengeschäfte und Bewilligungen gemeint sein dürften. Denn es lässt sich jedenfalls nicht feststellen, dass die in Rede stehende Änderung hierzu gehört.

Die Durchführungsvollmacht ermächtigt die Notariatsangestellten nämlich nicht zu jeder denkbaren Vertragsänderung. Die Befugnis, solche Änderungen zu erklären, steht nach dem Wortlaut der Vollmacht (auch im Außenverhältnis) unter der Einschränkung, dass sie "für die Durchführung des Kaufvertrages noch erforderlich und nützlich" sind. Das folgt aus dem ersten Halbsatz der Vollmachtserklärung, der der beispielhaften Aufzählung einzelner Maßnahmen vorangestellt ist und auch für diese gilt. Während sich für die exemplarisch genannte Auflassung und die Ausübung der Belastungsvollmacht aus dem Vertrag selbst (§§ 4, 8) ergibt, dass die Parteien die entsprechenden Erklärungen als "für die Durchführung des Kaufvertrages noch erforderlich und nützlich" ansehen, kann das für die allgemeine Befugnis zur Vertragsänderung nicht ohne weiteres angenommen werden. Insoweit liefe sonst die ausdrücklich aufgeführte Einschränkung der Erforderlichkeit und Nützlichkeit leer. Diese Einschränkung betrifft auch den Umfang der Vollmacht im Außen- und nicht nur im Innenverhältnis. Bei unbefangener Betrachtung besteht kein Unterschied zwischen diesen Verhältnissen. Anders als in der von den Beschwerdeführern angeführten Entscheidung (BayObLG NJW-RR 2002, a.a.O.) haben die Vertragsparteien nicht erkennbar zwischen dem Außen- und dem Innenverhältnis differenziert. Allein die Ausübungsbeschränkung hinsichtlich des Gebrauchs vor dem beurkundenden Notar ist dafür jedenfalls dann nicht ausreichend, wenn - wie hier - keine gesonderten Weisungen des Vollmachtgebers an den Vollmachtnehmer vorliegen, die allein durch den Notar zu überwachen wären, und auch nicht - wie bei der Belastungsvollmacht nach § 4 Nr.1 und 2 der Urkunde - ausdrücklich bestimmt ist, welche Voraussetzungen der wirksamen Ausübung vom Grundbuchamt und welche - lediglich - vom Notar zu prüfen sind. Aus dem Ziel der Durchführungsvollmacht, die einen reibungslosen Vertragsvollzug gewährleisten und den Vertragsparteien ein nochmaliges Erscheinen vor dem Notar ersparen soll, lässt sich ebenfalls nicht mit hinreichender Sicherheit herleiten, dass ihre Einschränkung für das Außenverhältnis gegenüber dem Grundbuchamt keine Bedeutung haben soll. Zum einen mag es durchaus Fälle geben, in denen die Erforderlichkeit und Nützlichkeit von Änderungserklärungen auch für das Grundbuchamt auf der Hand liegt, so z.B. wenn diese zur Behebung einer rein formalen Beanstandung des Grundbuchamts erfolgen. Zum anderen hätte eine mangelnde Überprüfbarkeit der Voraussetzungen einer wirksamen Ausübung der Vollmacht nach den dargelegten Grundsätzen zur Folge, dass diese wegen Unbestimmtheit keine Grundlage der Eintragung sein kann.

An Hand der allein zu berücksichtigenden urkundlichen Eintragungsunterlagen lässt sich nicht zweifelsfrei feststellen, dass die in der UR-Nr. K 55/2002 erklärte Erhöhung der Belastungsvollmacht für die Durchführung des Kaufvertrages erforderlich und nützlich war und daher in wirksamer Ausübung der in § 13 erteilten Änderungsvollmacht erfolgte. Soweit der unbestimmte Begriff der Erforderlichkeit auch auf rein tatsächliche Erfordernisse - etwa der Kaufpreisfinanzierung - bezogen werden könnte (vgl. dazu OLG Düsseldorf, a.a.O., 167), ist jedenfalls nicht klar ersichtlich, dass solche Erfordernisse vorliegend gegeben sind. Soll der Kaufgegenstand - wie hier - als Pfandobjekt für die Fremdfinanzierung genutzt werden, ist es regelmäßig ausreichend, Grundschulden zu bestellen, deren Nennbeträge in der Summe den Kaufpreis nicht übersteigen. Dem entspricht die ausdrückliche betragsmäßige Beschränkung der Belastungsvollmacht in der vorliegenden Urkunde, die den Verkäufer zugleich gegen eine weitergehende Haftung des Grundstücks im Fall der Rückabwicklung des Kaufvertrages sichert. Aus der Mitteilung des Notars, die Grundschuld solle auch der Finanzierung von Nebenkosten dienen, ergibt sich nichts Anderes. Damit ist das konkrete Erfordernis einer höheren Belastung zum Zwecke der Durchführung des Kaufvertrages nicht in der Form des § 29 Abs.1 GBO nachgewiesen. Diesbezügliche Zweifel ergeben sich, worauf das Landgericht zutreffend hinweist, aus der Beschränkung der Belastungsvollmacht auf die Höhe des Kaufpreises einerseits und dem Fehlen einer ausdrücklichen Bevollmächtigung zur Änderung des der Belastungsvollmacht vorgegebenen Rahmens andererseits.

Für eine Kostenerstattungsanordnung nach der an sich zwingenden Vorschrift des § 13a Abs.1 S.2 FGG besteht kein Anlass. Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs.2, 30 Abs.2 KostO.

Ende der Entscheidung