Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer 11 U 30/01

In dem Rechtsstreit

hat der 11. Zivilsenat des Kammergerichts durch die Richterinnen am Kammergericht Forkel und Tucholski sowie den Richter am Kammergericht Schmelz auf die mündliche Verhandlung vom 13. März 2002 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 8. Mai 2001 - 15 O 640/00 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten. Den Beklagten wird nachgelassen, die Sicherheit auch durch eine unbedingte, unbefristete, unwiderrufliche schriftliche Bürgschaft der Deutschen Bank AG zu leisten.

Tatbestand:

Am 22. Februar 1993 schlossen die GPG O. i.L. und der Kläger zu UR-Nr. 31/1993 des Notars K. einen Kaufvertrag, durch den die GPG O. i.L. zum einen eine 519 qm große Teilfläche des Grundstücks in PL, Flur 3, Flurstück 174/1, eingetragen im Grundbuch von Pl. bei dem Grundbuchamt P., Blatt 513, zum Kaufpreis von 18.165,- DM, und zum anderen für den Preis von 400.000,- DM mehrere Baulichkeiten an den Kläger veräußerte, die einerseits auf dem vorstehend genannten Grundstück und andererseits auf benachbarten Grundstücken belegen waren. Im einzelnen handelte es sich um eine Gerätehalle, einen Garagen- und Sozialbaukomplex, einen Baukörper mit einer Kegelbahn, einen Werkstattbau, ein Tanklager mit Sammelgrube, Schleppdach und Betonfläche sowie um eine Waschrampe mit betonierten Zufahrtsflächen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des notariellen Vertrages Bezug genommen (Bl. 29 - 42 d.A.), wie auch auf den Inhalt der im folgenden mit Fundstellen genannten Schriftstücke jeweils verwiesen wird. Die vorgenannten Baulichkeiten sind bislang nicht im Gebäudegrundbuch eingetragen. Auch ist von der Oberfinanzdirektion selbstständiges Eigentum an den Baulichkeiten noch nicht festgestellt worden.

Am 3. März 1993 schlossen die Parteien zu UR-Nr. 44/1993 des Notars K. einen Grundstückskaufvertrag (Bl. 13-23 d.A.) über

a) das vorstehend genannte Grundstück,

b) das 3.591 qm große Grundstück PL, Flur 3, Flurstück 173/2, eingetragen im Grundbuch von PL bei dem Grundbuchamt P., Blatt 59, sowie

c) das 7.672 qm große Grundstück in der C-straße in PL, Flur 3, Flurstück 177/4, eingetragen im Grundbuch von PL bei dem Grundbuchamt P., Blatt 915, und zwar mit "alle(n) aufstehenden Baulichkeiten und sonstigen baulichen Anlagen (Rampen pp.) wie besichtigt, die teilweise grundstücksübergreifend errichtet sind", zum Kaufpreis von 1.400.000,- DM.

Am 9. Januar 1996 stellten die Parteien zu UR-Nr. 7/1996 des Notars K. (Bl. 24 ff.) fest, "dass die in dieser Planskizze mit den Nummern "5" (Waschrampe, Sammelgrube und Tanklager) sowie "6" (Waschrampe) bezeichneten baulichen Anlagen ebenfalls Bestandteil des Kaufvertrages vom 3. März 1993 sind. Diese baulichen Anlagen befinden sich nicht auf dem veräußerten Grundbesitz, sondern auf dem Nachbarflurstück 178, u.U. übergreifend bis zum weiteren Nachbarflurstück 182, so dass insoweit nur die Rechte an diesen baulichen Anlagen weiterer Gegenstand des Kaufvertrages sind ...".

Unter Ziffer 2) führten die Parteien aus, dass die im Kaufvertrag vom 3. März 1993 festgehaltenen Bedingungen für die Kaufpreisbelegung bis auf die Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten des J.P. erfüllt seien. Ergänzend vereinbarten sie, "dass als zusätzliche Bedingung für die Belegung des Kaufpreises die Klärung der Rechtssituation in Ansehung der baulichen Anlagen auf den Nachbarflurstücken 178 und 182 ist. Der Verkäufer verpflichtet sich, auf seine Kosten diese Rechtssituation dadurch zu klären, indem er dauerhaft dinglich gesicherte Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeiten zu den baulichen Anlagen herbeiführt, die in der Lageplanskizze mit "5" und "6" gekennzeichnet sind. Dabei sind sich die Parteien darüber einig, dass die Klärung nur vertragsgerecht ist, sofern eine Zufahrt auch mit Lastkraftwagen zu den baulichen Anlagen gesichert ist ....".

Unter Ziffer 3) wurde den Beklagten ein Rücktrittsrecht eingeräumt, "sofern Verkäufer seine zu Ziffer 2 Abs. 3 dieser Verhandlung übernommene Verpflichtung (Zugang zu den baulichen Anlagen "5" und "6") nicht bis zum 31. Januar 1999 erfüllt hat. Das Rücktrittsrecht erlischt, sofern es nicht bis spätestens zum 31. Juli 1999 ausgeübt wird. Die Ausübung hat durch einfache schriftliche Erklärung zu erfolgen, die gegenüber dem Notar ... abzugeben ist und von beiden Käufern ... eigenhändig unterzeichnet sein muss. Üben die Käufer das Rücktrittsrecht nicht oder nicht fristgerecht aus, sind sie verpflichtet, bis zum 31. August 1999 den Kaufpreis in der vereinbarten Höhe zu belegen und ist der Vertrag dann abzuwickeln, wobei hinsichtlich der Geldauszahlung § 11 des Vertrages vom 3. März 1993 gilt mit der Maßgabe, dass die besonderen Voraussetzungen, die vorstehend zu 2.) zusätzlich statuiert wurden, entfallen..."

Zwischen den Parteien steht inzwischen außer Streit, dass sich die Ölscheideanlage und die Kläranlage (Sammelgrube) auf dem Flurstück 182 befinden, auf dem auch die inzwischen abgerissene Tankstelle (Tanklager) belegen war. Die Waschrampe befindet sich auf dem Flurstück 178, an dem der Kläger in der Folgezeit das Eigentum erwarb. Die Auflassungsvormerkung zugunsten Herrn J. P. in Abt. II des Grundbuchs zu dem Flurstück 174/1 wurde alsbald nach Abschluss der Nachtragsvereinbarung gelöscht.

Mit Schreiben vom 10. Juli 1998 teilte der Notar den Beklagten mit, der Kläger beabsichtige die Zufahrtsprobleme im Wege einer Dienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 178) zu sichern, und übersandte den Beklagten den Entwurf der zu bewilligenden Dienstbarkeit (Bl. 137 d.A.). Dieser war am 23. Juli 1998 Gegenstand einer Erörterung durch die Parteien und den Notar.

Mit der notariell beglaubigten Erklärung vom 13. Oktober 1998 - UR-Nr. 232/1998 des Notars K. - bewilligte der Kläger eine Dienstbarkeit an dem Grundstück Grundbuch von Pl. Blatt 981 zugunsten der Eigentümer des Grundbesitzes PL, Flur 3, Flurstück 173/2, Grundbuch von PL, Blatt 59 und Flur 3, Flurstück 177/4, Grundbuch von PL, Blatt 915, als herrschenden Grundstücken, wonach diese jederzeit berechtigt sein sollten, "die (im einzelnen bezeichneten) Flächen des Flurstücks 178 zur Flur 3 von Pl. (Grundbuch von Pl. Blatt 981 = dienendes Grundstück) als Zu- und Abfahrt zu der dort befindlichen Rampe mit Grube und Überfahrt zu benutzen, ..." (Bl. 44 d.A.). Mit Schreiben vom 13. Oktober 1998 reichte der Notar diese Bewilligung beim Grundbuchamt ein und beantragte die Eintragung im Grundbuch. Unter dem 15. Oktober 1998 teilte der Notar K. sodann den Beklagten mit, dass nach Beantragung der Dienstbarkeit und der Löschung der Vormerkung zug. Herrn P. alle Voraussetzungen für die Kaufpreisbelegung vorlägen, und stellte die Fälligkeit des Kaufpreises am 1. Dezember 1998 fest. Am 25. Januar 1999 erteilte der Notar dem Kläger eine vollstreckbare Ausfertigung des Vertrages.

Mit dem - von beiden Beklagten unterschriebenen - Schreiben vom 29. Januar 1999, bei dem Notar eingegangen am 2. Februar 1999 (Bl. 50 d.A.), zeigten die Beklagten den Rücktritt vom Kaufvertrag "aufgrund der Nichterfüllung der übernommenen Verpflichtung" an und führten aus, der Zugang zu den baulichen Anlagen sei nach wie vor nicht gewährleistet.

Am 2. März 1999 wurde die von dem Kläger bestellte Grunddienstbarkeit im Grundbuch von Pl. Blatt 981, lastend auf dem Flurstück 178, zugunsten des jeweiligen Eigentümers der Grundstücke Pl. Flur 3 Nr. 173/2 bzw. des Flurstücks 177/4, eingetragen (Bl. 93 d.A.).

Der Kläger mahnte mit Schreiben vom 17. März 1999 (Bl. 53 d.A.) die Beklagen nochmals zur Kaufpreiszahlung bis zum 23. März 1999 und setzte zugleich eine Nachfrist bis zum 30. März 1999. Zugleich kündigte er an, nach erfolglosem Ablauf der Nachfrist die Vertragserfüllung ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen zu wollen. Mit Schreiben vom 15. Mai 2000 (Bl. 55 d.A.) forderte er die Beklagten auf, an ihn Schadensersatz in Höhe der Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Verkehrswert, die er mit 840.000,- DM bezifferte, zu zahlen.

Der Kläger hat behauptet, dass er durch die anderweitige Veräußerung des Grundstücks einschließlich Waschrampe nur noch einen erheblich geringeren Kaufpreis erzielen könne, da der Verkehrswert des Grundstückes nur noch 560.000,- DM betrage und derjenige der Waschrampe 1,- DM. Von der sich ergebenden Differenz zu dem vereinbarten Kaufpreis von 839.999,- DM mache er einen erststelligen Teilbetrag in Höhe von 100.000,- DM geltend. Entscheidend für die Fälligkeit des Kaufpreises seien nach der Nachtragsvereinbarung vom 9. Januar 1996 nur noch die Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten des P. und die gesicherte Zufahrt zu den Baulichkeiten gewesen. Letztere sei gewährleistet gewesen.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 100.000,- DM nebst 4 % Zinsen seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte haben die Auffassung vertreten, der Kaufvertrag sei bereits wegen anfänglicher Unmöglichkeit nichtig, da die Waschrampe, die Sammelgrube und die Tankstelle ohne die dazugehörenden Grundstücksflächen veräußert worden seien. Auch habe der Kläger mangels Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern ebensowenig über die Anlagen verfügen können wie die frühere Verkäuferin, die GPG O. i.L.. Jedenfalls seien sie, die Beklagten, aber wirksam vom Vertrag zurückgetreten, denn zur Erfüllung der vom Kläger durch die Nachtragsvereinbarung übernommenen Verpflichtung sei eine grundbuchrechtliche Absicherung erforderlich gewesen, die auch vor dem Verlust des Rechts, etwa durch den gutgläubigen lastenfreien Erwerb Dritter habe schützen sollen.

Mit seinem am 8. Mai 1999 verkündeten Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt, dem Kläger stehe ein Schadensersatzanspruch gemäß § 326 BGB nicht zu, denn die Beklagten hätten sich mit der Zahlung des Kaufpreises nicht in Verzug befunden. Die Fristsetzung des Klägers mit Ablehnungsandrohung mit Schreiben vom 17. März 1999 sei verfrüht gewesen. Die Anlage des Gebäudegrundbuchblattes sei zwingende Voraussetzung für den Eigentumsübergang gewesen. Das Gebot der Waffengleichheit und des Interessenausgleichs nach Treu und Glauben gebiete es daher, den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht am Kaufpreis zuzugestehen, bis der Bestand des selbstständigen Gebäudeeigentums durch die Oberfinanzdirektion festgestellt sei. Der Kläger selbst habe sich mit den Nachweisen zur Umschreibungsreife in Verzug befunden, so dass er sich auf § 326 BGB nicht berufen könne.

Das Urteil ist dem Kläger am 7. Juni 1999 zugestellt worden. Mit dem am Montag, dem 9. Juli 1999 eingegangenen Schriftsatz hat er Berufung eingelegt und die Berufung nach - rechtzeitig beantragter - Fristverlängerung bis zum 20. September 2001 an diesem Tage begründet.

Er verfolgt seinen Schadensersatzanspruch weiter. Er meint, abgesehen davon, dass er durchaus in der Lage gewesen sei, den Beklagten das Eigentum an den Baulichkeiten zu verschaffen, komme es nur auf die Voraussetzungen des § 326 BGB an. Der Kaufpreis sei fällig gewesen. Die Voraussetzungen der Nachtragsvereinbarung seien erfüllt; jedenfalls sei es den Beklagten verwehrt, sich auf eine etwaige Nichterfüllung zu berufen, nachdem sie sich bei dem Treffen am 23. Juli 1998 ausdrücklich mit der Eintragung einer Dienstbarkeit auf dem Flurstück 178 zugunsten der Eigentümer der drei Kaufgrundstücke als Herstellung der dauerhaft gesicherten Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeiten zu den baulichen Anlagen einverstanden erklärt hätten.

Der Kläger beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an ihn 100.000,- DM (51.129,19 €) nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie bekräftigen ihre Auffassung, dass im Zeitpunkt ihrer Rücktrittserklärung eine dingliche Sicherung auch durch die vom Kläger bewilligte Grunddienstbarkeit mangels Eintragung noch nicht bewirkt gewesen sei, und behaupten, bei dem Treffen am 23. Juli 1998 hätten sie sich möglicherweise bereit erklärt - vom Notar über die Sicherungswirkung unvollständig informiert - die Eintragung der Dienstbarkeit bis zum Stichtag als vertragsgemäß gelten zu lassen. Sie hätten sich aber nicht damit zufrieden gegeben, lediglich eine Bewilligung bis zum 31. Januar 1999 zu erhalten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und überreichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung (§§ 516, 518, 519 ZPO) hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kläger kann die Zahlung von 100.000,-DM bzw. 51.129,19 € von den Beklagten nicht verlangen.

Ein Anspruch des Klägers gemäß § 326 BGB wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages vom 3. März 19937 9. Januar 1996 infolge Verzuges der Beklagten mit der Kaufpreiszahlung besteht nicht.

Dieser Anspruch scheitert zwar nicht schon daran, dass - wie die Beklagten meinen - der Kaufvertrag nichtig gewesen wäre, § 306 BGB, denn eine selbstständige, von dem jeweiligen Grundstück unabhängige Verfügung über die veräußerten Baulichkeiten war rechtlich möglich.

Der Kläger hatte die Baulichkeiten (vgl. Skizze Bl. 41) unstreitig aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 22. Februar 1993 von der GPG O. i.L. erworben, die ebenso unstreitig Rechtsnachfolgerin mehrerer gärtnerischer Produktionsgenossenschaften war. Gemäß § 27 des Gesetzes über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften - LPGG - vom 2. Juli 1982 (GBl. I S. 443, 448), das auf gärtnerische Produktionsgenossenschaften (GPG) entsprechend anwendbar war (vgl. Hähnert/Richter/Rohde, LPG-Recht, S. 59), waren die von den LPG auf dem von ihnen genutzten Boden errichteten Gebäude und Anlagen unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum der LPG. Dieses Gebäudeeigentum besteht gemäß Art. 231 § 5 Abs. 1 Satz 1 EGBGB fort. Unabhängig davon hatten aber die die fraglichen Baulichkeiten nutzenden GPG bzw. ihre Rechtsnachfolgerin, die GPG O. i.L., auch Eigentum gemäß Art. 233 § 2 b EGBGB erworben. Denn sofern ihnen als Nutzer ein Besitzrecht nach Art. 233 § 2 a EGBGB zustand - was keine der Parteien in Zweifel gezogen hat -, erwarben die GPG bzw. ihre Rechtsnachfolger mit Inkrafttreten von Art. 233 § 2 b EGBGB Eigentum an den Gebäuden und Anlagen. Art. 233 § 2 b EGBGB gilt auch dann, wenn schon ein Gebäudeeigentum ohne Nutzungsrecht am Grundstück z.B. nach § 27 LPGG bestand (vgl. Palandt/Bassenge, 61. Aufl., EGBGB 233 § 2 b Rdnr. 2; Münchner Kommentar/von Oefele, 3. Aufl., Art. 233 § 2 b Rdnr. 2; vgl. auch KG FGPrax 1996, 12; Brandenburg. OLG, OLG- NL 1995, 201 ff. zum Verfahren bei Feststellung und Eintragung). Dabei ist Art. 233 § 2 b EGBGB, der ausdrücklich nur das Eigentum von LPG nennt, nach seinem Sinn und Zweck entsprechend auf das Eigentum gärtnerischer Produktionsgenossenschaften anzuwenden.

Für Gebäudeeigentum, das nach Art. 233 § 2 b EGBGB oder nach § 27 LPGG entstanden ist, ist nach Art. 233 § 2 c Abs. 1 EGBGB auf Antrag des Nutzers ein Gebäudegrundbuchblatt anzulegen; nach Art. 233 § 2 c Abs. 1 EGBGB ist dieses Gebäudeeigentum auf Antrag im Grundbuch wie eine Belastung des betroffenen Grundstücks einzutragen (vgl. Münchner Kommentar/Holch, Art. 231 § 5 Rdnr. 14). Für die Entstehung bzw. den Fortbestand des Eigentums nach diesen Vorschriften ist die Eintragung im Gebäudegrundbuch aber nicht konstitutiv.

Der Umstand, dass für die Baulichkeiten noch kein Grundbuchblatt angelegt ist, führt nicht zur Unwirksamkeit des Kaufvertrages. Dies hat zwar zur Folge, dass der Kläger seinerseits noch kein Eigentum an den weiter veräußerten Baulichkeiten erworben hat. Art. 233 § 2 b EGBGB geht nämlich davon aus, dass auch das selbstständige Gebäudeeigentum grundsätzlich in der für Immobilien zwingenden Form nach §§ 873, 925 BGB durch Auflassung/Einigung und Eintragung im Gebäudegrundbuch zu übertragen ist (vgl. Palandt/Bassenge, 61. Aufl., EGBGB § 233 § 2 b Rdnr. 4; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern, 2. Aufl., Rdnr. 576). Dies wird in den Motiven des Gesetzes zur Änderung sachenrechtlicher Bestimmungen unter Hinweis auf Art. 233 § 2 b Abs. 2 und 6 EGBGB ausdrücklich klargestellt (vgl. KG OLG-NL 1995, 77, 78). Die Nichtigkeit des Kaufvertrags mit den Beklagten zieht der fehlende Eigentumserwerb des Klägers jedoch nicht nach sich. Denn ebenso wie der noch nicht eingetragene Grundstücksverkäufer (vgl. dazu Reithmann, Handbuch der notariellen Vertragsgestaltung, 8.Aufl., Rdnr. 448 ff.) konnte der Kläger vor seiner Eintragung im Gebäudegrundbuch jedenfalls sein Anwartschaftsrecht veräußern.

Die Erfüllung des Kaufvertrages ist auch nicht deshalb unmöglich (geworden), weil der Kläger nach dem Vertragsschluss mit den Beklagten mit dem Flurstück 178 das Eigentum an demjenigen Grundstück erwarb, auf dem die Gebäude - jedenfalls zum Teil - standen: Denn allein dadurch erlosch das selbstständige Gebäudeeigentum nicht (Palandt/Bassenge, EGBGB § 233 § 2 b Rdnr. 5). Nur dann, wenn der Kläger das Grundstück im Rahmen eines Anspruchs nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz erworben hätte, wäre er verpflichtet gewesen, das Eigentum an den Gebäuden nach dessen Umschreibung auf ihn aufzugeben, wodurch die Gebäude zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks geworden wären (vgl. dazu Münchner Kommentar/Holch, Art. 231 § 5 Rdnr. 25). Dies war jedoch nicht der Fall.

Gleichwohl ist ein Anspruch des Klägers nach § 326 BGB nicht gegeben, denn im Zeitpunkt seiner Ablehnung der Vertragsdurchführung waren die Beklagten durch ihre Erklärung vom 29. Januar 1999 bereits wirksam vom Kaufvertrag zurück getreten, so dass sein Schadensersatzverlangen ins Leere geht.

Zum Rücktritt waren die Beklagten aufgrund der zu Ziffer 2 Abs. 3 der Nachtragsvereinbarung vom 9. Januar 1996 getroffenen Regelung berechtigt, denn der Kläger hatte die von ihm übernommene Verpflichtung der "Klärung der Rechtssituation in Ansehung der baulichen Anlagen auf den Nachbarflurstücken 178 und 182" nicht innerhalb der ihm durch die Nachtragsvereinbarung vom 6. Januar 1996 bis zum 31. Januar 1999 gesetzten Frist erfüllt.

Diese "Klärung der Rechtssituation" war mittels Eintragung einer Grunddienstbarkeit nicht herbeizuführen, was die Parteien und insbesondere der sie beratende Notar verkannt haben.

Die von den Parteien angestrebte dingliche Sicherung der Rechte an den veräußerten Baulichkeiten konnte ausschließlich durch die Eintragung des selbstständigen Gebäudeeigentums als Belastung im Grundbuch der betroffenen Grundstücke und letztlich Eintragung der Anlagen im Gebäudegrundbuch verwirklicht werden. Ursprünglich wurde zwar das selbstständige Gebäudeeigentum durch die Vorschriften über den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nicht beeinträchtigt; das Gebäudeeigentum blieb auch gegenüber dem gutgläubigen Erwerber des Grundstücks bestehen. Diese Regelung war jedoch zeitlich begrenzt. Sie galt zunächst nur für eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 1996; diese Frist wurde letztlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2000 verlängert. Ab dem 1. Januar 2001 ermöglicht Art. 231 § 5 Abs. 3 Satz 1 EGBGB das Erlöschen des nicht im Grundstücksgrundbuch wie eine Belastung eingetragenen Gebäudeeigentums durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb des Grundstückseigentums (vgl. Münchner Kommentar/Holch, 3. Aufl., Art. 231 § 5 EGBGB Rdnr. 28-30; Thöne/Knauber, Boden- und Gebäudeeigentum in den neuen Bundesländern, 2. Aufl., Rdnr. 392; Böhringer; Sicherung von Rechtspositionen durch Widerspruchseintragungen in ostdeutschen Grundbüchern, VIZ 1999, 569, 573; Böhringer, Das Zweite Eigentumsfristengesetz und die Suspendierung der Grundbuch-Publizität, VIZ 2000, 129, 130). Demgegenüber bot die Eintragung einer Grunddienstbarkeit für das Eigentum an den Gebäuden keinen entsprechenden Schutz.

Darüber hinaus ergab die Sicherung der "Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit" in Gestalt einer Dienstbarkeit schon deshalb keinen Sinn, weil das selbstständige Gebäudeeigentum ohnehin ein Nutzungsrecht gewährt, das nicht nur die bisher in Anspruch genommene überbaute Gebäudefläche umfasst, sondern auch die bisher in Anspruch genommene Zugangsfläche in dem für die Nutzung des Gebäudes erforderlichen, ortsüblichen Umfang (BGH DtZ 1996, 19, 20 Palandt/Bassenge, Art. 233 EGBGB § 2 b Rdnr. 4).

Hinzu kommt, dass die Eintragung der Dienstbarkeit nur zugunsten der herrschenden Grundstücke wirkte, so dass die Beklagten bei der Weiterveräußerung dieser Grundstücke die durch die Dienstbarkeit gewährten Vorteile verloren hätten. Letztlich war die Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern schon deshalb unumgänglich, weil der Kläger sonst seiner Verpflichtung, den Beklagten das Eigentum an den Gebäuden und Anlagen zu verschaffen, nicht hätte genügen können.

Der somit einzig sinnvollen Sicherung des Gebäudeeigentums durch die Anlegung des Gebäudegrundbuchs und die Eintragung einer Belastung im Grundstücksgrundbuch trägt die Vereinbarung der Parteien vom 9. Januar 1996 nicht Rechnung. Insoweit weist das Vertragswerk eine Lücke auf, die jedoch im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden kann. Das Institut der ergänzenden Vertragsauslegung dient dazu, den von den Parteien bei ihren Absprachen entwickelten und einverständlich festgelegten Regelungsplan für solche Lücken zu ergänzen, für die ein Regelungsbedarf besteht, den die Parteien zwar nicht erkannt haben, dem sie aber genügt hätten, wenn ihnen die Regelungsbedürftigkeit bekannt gewesen wäre. Eine solche an den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB orientierte Auslegung geht den Grundsätzen über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage vor (vgl. BGH NJW-RR 1999, 923, 924; BGH Z 127, 138, 143;BGH Z 125, 7, 17; ständige Rechtsprechung). Sie kann auch zu einem vom Wortlaut abweichenden Ergebnis gelangen, wenn sich ein dies rechtfertigender übereinstimmender Wille der Vertragspartner feststellen lässt (vgl. BGH NJW 1995, 1212, 1213). Die ergänzende Vertragsauslegung ist nur dann nicht zulässig, wenn sie dem tatsächlichen Willen der Vertragsparteien widerspricht (BGH NJW 1995, 1212, 1213).

Wie oben ausgeführt, haben die Parteien es - offenbar aufgrund einer fehlerhaften Beratung durch den Notar - unterlassen, die zutreffenden rechtlichen Konsequenzen aus dem Verkauf des selbstständigen Gebäudeeigentums zu ziehen. Der Kläger hat zwar in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geltend gemacht, die Parteien hätten bewusst von einer weiteren Regelung der Übertragung des Gebäudeeigentums abgesehen, vielmehr habe zunächst der Kaufpreis fließen sollen und die Übertragung des Eigentums an den Baulichkeiten habe "später" geschehen sollen. Diese Einlassung findet jedoch keine Stütze in den Vereinbarungen der Parteien. Der Nachtragsvereinbarung der Parteien vom 9. Januar 1996 ist vielmehr klar zu entnehmen, dass Gegenstand des Kaufvertrages auch die Baulichkeiten waren, ferner, dass den Parteien bewusst war, dass die "Rechtssituation in Ansehung der baulichen Anlagen" klärungsbedürftig war. Dieser Klärung räumten die Parteien sogar einen solchen Stellenwert ein, dass den Beklagten im Falle des Scheiterns der Bemühungen des Klägers ein Rücktrittsrecht eingeräumt war. Der Kaufpreis sollte im übrigen erst belegt werden, wenn die Beklagten von diesem Rücktrittsrecht keinen Gebrauch machten. Dies alles steht im Widerspruch zu einer Auslegung, nach der die Kaufpreisbelegung unabhängig von der dinglichen Sicherung und Übertragung des Gebäudeeigentums stattfinden sollte. Darauf, dass der Notar die Rechtslage verkannt hat, deutet im übrigen auch der Umstand hin, dass er nach dem Kaufvertrag vom 3. März 1993 keine Schritte unternahm, Gebäudegrundbuchblätter anlegen zu lassen, obwohl der Kläger anderenfalls seiner Eigentumsverschaffungspflicht nicht hätte genügen können, ferner dass er dem Kläger - wie dieser in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgetragen hat - riet, zur Klärung der Situation das Flurstück 178 zu erwerben. Dieser Erwerb war nach den vorstehenden Ausführungen jedoch überflüssig und trug nichts zur Sicherung des Gebäudeeigentums bei.

Nach alledem ist angesichts des in der Nachtragsvereinbarung offen zutage getretenen Willens der Parteien, die "Rechtssituation" zu klären, nur der Schluss möglich, dass sie bei zutreffender Beratung auch die einzig sinnvolle Regelung getroffen hätten, die Eintragung des selbstständigen Gebäudeeigentums im Gebäudegrundbuch und als Belastung im Grundstücksgrundbuch zu bewirken. Dieser ihm obliegenden Verpflichtung ist der Kläger innerhalb der ihm bis zum 31. Januar 1999 gesetzten Frist nicht nachgekommen.

Das Vorstehende gilt im übrigen auch dann, wenn man bezweifeln wollte, ob die vom Kläger veräußerten Baulichkeiten tatsächlich "gebäudeeigentumsfähig" nach Art. 233 § 2 b EGBGB waren (vgl. BVerw VIZ 1998, 567; Empfehlungen zur Anlegung von Gebäudegrundbuchblättern für Gebäudeeigentum nach Art. 233 § 2 b EGBGB - Verfahren vor der Zuordnungsstelle -, VIZ 1997, 630, 632). Denn zur "Klärung der Rechtssituation" hätte der Kläger jedenfalls die Beseitigung dieser Zweifel im Wege eines Verfahrens vor der Oberfinanzdirektion gemäß Art. 233 § 2 b Abs. 3 EGBGB geschuldet.

Selbst wenn man eine solche ergänzende Vertragsauslegung ablehnen wollte, würde dies der Klage nicht zum Erfolg verhelfen. Denn in diesem Fall bliebe es dabei, dass ein wesentlicher Umstand ungeregelt wäre (§ 155 BGB) und dass die Parteien eine ergänzende Regelung treffen müssten.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der von den Parteien am 23. Juli 1998 getroffenen Vereinbarung. An diesem Tage haben die Parteien sich zwar darauf geeinigt, dass der Kläger seiner Verpflichtung zur Klärung der Rechtssituation durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit genüge.

Insoweit hat der Senat im Hinblick auf § 313 BGB aber bereits Zweifel, ob diese nur mündliche Vertragsabänderung formwirksam war. Eine Heilung ist mangels Auflassung und Eigentumsumschreibung jedenfalls nicht eingetreten. Die Formbedürftigkeit einer Vereinbarung hängt vom Inhalt der Vertragsänderung ab: Dem Formzwang des § 313 BGB unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Veräußerungsgeschäft gehören. Das gilt grundsätzlich auch für Abreden, durch die ein schon beurkundeter, aber noch nicht durch Auflassung vollzogener Grundstückskaufvertrag nachträglich abgeändert wird. Eine Ausnahme vom Beurkundungszwang kommt (nur) dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und durch die damit getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändert werden (BGH NJW 1988, 3263; BGH NJW 1984, 974, 975; BGH NJW 1982, 434, 435; BGH NJW 1973, 37; BGH Z 66, 270, 271 f.). Unvorhergesehen waren die rechtlichen Probleme, die sich den Parteien stellten, aber nicht. Hinzu kommt, dass angesichts der Bedeutung, die die dingliche Sicherung des Gebäudeeigentums für die Beklagten hatte, die Einigung auf eine - der "Klärung der Rechtssituation" nicht dienliche - Dienstbarkeit zu einer für die Beklagten folgenschweren Veränderung der Verpflichtungen des Klägers führte.

Die daraus resultierenden Bedenken gegen die Form der Vereinbarung können aber dahinstehen, da der Kläger seiner Verpflichtung, für die Eintragung einer Dienstbarkeit zu sorgen, ohnehin nicht bis zum 31. Januar 1999 genügt hat. Zu diesem Zeitpunkt war die Dienstbarkeit unstreitig noch nicht im Grundbuch eingetragen; lediglich der Eintragungsantrag des Klägers lag dem Grundbuchamt vor. Der Kläger trägt jedoch selbst nichts dafür vor, dass die Parteien sich am 23. Juli 1998 dahin geeinigt hätten, dass bereits das Vorliegen eines Eintragungsantrags das Rücktrittsrecht der Beklagten hätte ausschließen sollen. Ein solcher, vom Kläger jederzeit rücknehmbarer Antrag stellte auch nicht die "dinglich gesicherte Zugangsmöglichkeit" dar, die zu bewirken der Kläger sich verpflichtet hatte. Erst nach Eintragung der Dienstbarkeit wären die Beklagten durch die zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung vor einer Aufhebung der Grunddienstbarkeit geschützt gewesen (vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 876 Rdnr. 2).

Darüber hinaus erfasste die (beantragte) Dienstbarkeit auch nicht sämtliche veräußerten Anlagen, da sie keine Sicherung der auf dem Flurstück 182 belegenen Baulichkeiten - Ölscheideanlage, Kläranlage und Tankstelle - bewirken konnte. Unerheblich ist dabei, dass die Tankstelle mittlerweile abgerissen ist. Denn der Untergang eines Gebäudes, an dem selbstständiges Eigentum besteht, lässt dieses Eigentum nicht völlig gegenstandslos werden. Es bleibt das Recht zur Bauerrichtung eines neuen (gleichartigen) Gebäudes, das zunächst eher den Charakter eines Anwartschaftsrechts hat und mit Errichtung zu Gebäudeeigentum erstarkt, wobei Art und Ursache des Untergangs gleichgültig sind (Art. 233 § 2 b Abs. 4, § 4 Abs. 3 S. 1, 2 EGBGB; vgl. Münchner Kommentar/von Oefele, Art. 233 § 2 b Rdnr. 14).

Nach alledem sind die Beklagten durch die Erklärung vom 29. Januar 1999, die fristgemäß am 2. Februar 1999 bei dem Notar einging, wirksam von dem Kaufvertrag zurückgetreten. Dieser Rücktritt ist auch nicht, wie der Kläger meint, deshalb treuwidrig, weil die Beklagten sich nach rund sechsjähriger Nutzung der Grundstücke und Baulichkeiten vom Vertrag zu lösen suchten. Die Beklagten haben nämlich während der gesamten Dauer der Nutzung eine jährliche Zinspauschale in Höhe von 120.000,- DM an den Kläger gezahlt. Außerdem wäre es dem Kläger zuzumuten gewesen, das Verfahren zur Anlegung des Gebäudegrundbuchs sogleich nach dem Abschluss des Kaufvertrages vom 3. März 1993 einzuleiten; es ist anzunehmen, dass in diesem Fall die Rechtssituation jedenfalls bis 1999 geklärt gewesen wäre. Dass dies nicht geschehen ist, ist umso unverständlicher, als der Vertrag des Klägers mit der GPG O. i.L. vom 22. Februar 1993 unter § 7 Abs. 3 ausdrücklich auf die Anlegung der Gebäudegrundbuchblätter eingeht.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung