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Geschäftsnummer: 12 U 183/07

In dem Rechtsstreit

hat der 12. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Grieß, den Richter am Kammergericht Dr. Wimmer und die Richterin am Kammergericht Zillmann am 9. Juni 2008 beschlossen:

Tenor:

1. Der Senat beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

2. Der Berufungskläger erhält gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO Gelegenheit, hierzu binnen zwei Wochen nach Zugang Stellung zu nehmen.

Gründe:

1. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg, die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern keine Entscheidung des Berufungsgerichts, § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Beides ist nicht der Fall.

Das Landgericht hat die Klage zutreffend auf Grund der Erwägung abgewiesen, dass der Kläger die Voraussetzungen der Entstehung eines Schadensersatzanspruches wegen unterlassener Schönheitsreparaturen bzw. Mängelbeseitigung nicht dargelegt hat.

a. Dabei hat das Landgericht richtig ausgeführt, dass die Entstehung eines Anspruchs auf Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280, 281 BGB auch im Fall von unterlassenen Schönheitsreparaturen grundsätzlich die Aufforderung des Schuldners zur Erbringung der Leistung und die Setzung einer Frist voraussetzt. Dies sieht auch die Berufung nicht anders.

Soweit die Berufung die Auffassung vertritt, eine Aufforderung zur Leistungserbringung mit Fristsetzung sei im vorliegenden Fall ausnahmsweise deshalb entbehrlich gewesen, weil der Beklagte unmissverständlich zum Ausdruck gebracht habe, dass er jegliche Arbeiten ablehne, kann der Senat dem nicht folgen.

Neben den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf S. 5, 6 des angegriffenen Urteils ist zu berücksichtigen, dass an die Voraussetzungen der allein ausreichenden ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung nach ständiger Rechtsprechung strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2006, Kap. 16, Rn 163). Diese sind nur gegeben, wenn der Mieter durch seine Erklärung bzw. sein Verhalten eindeutig zum Ausdruck bringt, er werde seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommen und es deshalb ausgeschlossen erscheint, dass er sich von einer Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung umstimmen ließe (vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., 2008, 1. Teil, Rn. 484 m.w.N.).

Eine derartige Erfüllungsverweigerung kann zwar auch im Auszug des Mieters liegen, allerdings nur dann, wenn der Mieter ohne jegliche Renovierungsarbeiten auszieht, obwohl das Mietobjekt derart offensichtlich völlig verwohnt und in einem abgewirtschafteten, katastrophalen Zustand ist, dass sich der Auszug ohne die Vornahme irgendwelcher Arbeiten nur als Erfüllungsverweigerung darstellen kann (vgl. Langenberg, aaO., Rn 488; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, aaO Rn. 171).

Ob ein derartiger Fall vorliegend gegeben ist, erscheint unter Berücksichtigung des Vorbringens des Klägers in dem selbständigen Beweisverfahren zu dem Zustand des Mietobjektes eher zweifelhaft, kann aber im zu beurteilenden Einzelfall letztlich dahinstehen.

Entscheidend dafür, dass dem Verhalten des Beklagten keine endgültige Erfüllungsverweigerung entnommen werden kann, ist nämlich Folgendes:

Die Hausverwaltung des Klägers hatte dem Beklagten unmittelbar nach Eingang von dessen Kündigungsschreiben mit ihrem Schreiben vom 29. Oktober 2008 Folgendes mitgeteilt:

"Nach erfolgter Räumung der Räumlichkeiten dürfen wir Sie zu gegebener Zeit bitten, mit unserem Büro rechtzeitig telefonisch einen Termin zur Übernahme durch uns zu vereinbaren.

Wegen weitergehender Ansprüche, insbesondere auf Ausführung von Schönheitsreparaturen, behalten wir uns für unseren Auftraggeber Feststellungen vor, sobald die vollständig geräumten Räumlichkeiten von uns besichtigt werden konnten."

Nach dieser Ankündigung musste der Beklagte davon ausgehen, dass der Kläger bzw. seine Hausverwaltung nach der vollständigen Räumung gesondert an ihn herantreten wird, sofern diese der Meinung sein sollten, dass weitergehende Ansprüche, insbesondere auf Ausführung von Schönheitsreparaturen bestehen sollten. In dem Auszug des Beklagten kann deshalb ohne weitere Erklärung eine Erfüllungsverweigerung nicht gesehen werden, da dieser nach dem Erhalt des Schreibens davon ausgehen konnte und musste, dass seinem Auszug ohne weiteres Tätigwerden jedenfalls nicht der Erklärungswert entnommen würde, dass er die Durchführung von Schönheitsreparaturen verweigert.

Eine Besichtigung des Mietobjektes ist nach dem eigenen Vorbringen des Klägers auch erst nach dem Auszug des Beklagten erfolgt, worauf das Landgericht in dem angegriffenen Urteil zu Recht hingewiesen hat.

Etwas andere ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Schreiben der Hausverwaltung des Klägers vom 27. April 2004, welches lediglich Ausführungen dazu enthält, dass der Beklagte bestimmte Rückbauarbeiten vornehmen solle.

Soweit die Berufung schließlich vorbringt, im letzteren Schreiben sei eine Aufforderung hinsichtlich der Durchführung der Rückbauarbeiten zu sehen, ist es einerseits den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts nicht entgegen getreten, dass das Schreiben keine Fristsetzung enthält. Im Übrigen ist dem vom Kläger betriebenen selbständigen Beweisverfahren zu entnehmen, dass durchaus Rückbauarbeiten durchgeführt wurden, der Kläger jedoch sachverständig geklärt wissen wollte, ob diese Arbeiten unvollständig seien und keinen ordnungsgemäßen Rückbau darstellten. In diesem Fall hätte es dem Kläger oblegen, den Beklagten unter Fristsetzung zu genau bezeichneten Arbeiten aufzufordern. Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen und erhebt der Vermieter Beanstandungen, so muss der Vermieter konkrete Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (vgl. Senat, Urteil vom 24. April 2003 - 12 U 275/01 - KGR 2003, 233, GE 2003, 952).

b. Soweit der Kläger mit der Berufung vorträgt, eine Fristsetzung sei letztlich nach Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens mit Schreiben vom 20. März 2006 erfolgt, kann dem nicht gefolgt werden. Bei dem fraglichen Schreiben, Anlage K 9, handelt es sich um die Aufforderung zur Zahlung eines Kostenvorschusses. Eine Aufforderung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen/Rückbau liegt darin ersichtlich nicht. In eine solche Aufforderung kann das Schreiben auch nicht umgedeutet werden. Dies schon deshalb, weil die erforderliche Aufforderung dem Zweck dient, dem Mieter anzuzeigen, welche Mängel der Vermieter beanstandet und welche Arbeiten der Mieter erledigen muss, damit der Vermieter das Mietobjekt als mangelfrei akzeptiert (vgl. Langenberg, aaO., Rn 450). Beides ist dem in Bezug genommenen Schreiben nicht zu entnehmen.

2. Es wird nach alledem anheim gestellt, die weitere Durchführung der Berufung zu überdenken.

Ende der Entscheidung