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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 29.09.2005
Aktenzeichen: 12 U 266/04
Rechtsgebiete: BGB, ZPO


Vorschriften:

BGB § 266
BGB § 286
BGB § 288
BGB § 546a
ZPO § 531 Abs. 2
Zur Abgrenzung der - grundsätzlich unzulässigen - Teilräumung von der Schlechterfüllung der Räumungspflicht des Gewerbemieters. Hat der Gewerbemieter von Räumen im 1. OG (286 qm) sowie eines Kellerraumes (18 qm) zwar die Räume im 1. OG vollständig geräumt, jedoch im Kellerraum ein Regal mit einer Grundfläche von ca. 2 qm zurückgelassen, so schuldet er jedenfalls dann lediglich für den Kellerrum Nutzungsentschädigung, wenn der Vermieter die Räume im 1. OG - trotz unvollständiger Räumung des Kellers - weitervermietet hat (§ 242 BGB).
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 12 U 266/04

verkündet am : 29.09.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 12. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 29. September 2005 durch den Richter am Kammergericht Hinze als Einzelrichter für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten, die im Übrigen zurückgewiesen wird, wird das Schlussurteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin vom 3. Dezember 2004 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 481,32 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 2. November 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 89 % und die Beklagten 11 % zu tragen.

Die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Die zulässige Berufung der Beklagten hat zum überwiegenden Teil Erfolg.

1. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB steht der Klägerin gegen die Beklagten für die Zeit von November 2003 bis Mai 2004 nur hinsichtlich der Kellerfläche zu, die unstreitig 18 m2 beträgt.

a) Allerdings scheitert der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht bereits daran, dass die Beklagten, wie sie auf Seite 4 der Berufungsbegründung vortragen, hinsichtlich des Kellerraumes aufgrund eines dreiseitigen Vertrages zwischen Klägerin, Beklagten und der Firma Snn Cnn aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist. Den Beklagten kann auch nicht gefolgt werden, wenn sie meinen, das Landgericht habe insoweit einen Beweisantritt der Beklagten übergangen. Die Beklagten haben hierzu auf Seite 15 der Klageerwiderung vorgetragen, sie hätten den Kellerraum an die Snn Cnn Mnnn U. Hnn GbR untervermietet und die Klägerin hierüber informiert. Die Klägerin habe keine Einwände erhoben.

Eine Untervermietung führt jedoch nicht zum Auswechseln der Vertragsparteien. Im Verhältnis zum Vermieter bleibt der Hauptmieter nach wie vor Vertragspartei.

Soweit der Vortrag der Beklagten in der Berufung so verstanden werden soll, dass die Beklagten abweichend von ihrer Darstellung erster Instanz nunmehr eine Vertragsübernahme durch die Snn Cnn Mnnn U. Hnn GbR durch dreiseitigen Vertrag behaupten wollen, sind die Voraussetzungen, unter denen dieses Vorbringen nach § 531 Abs. 2 ZPO ausnahmsweise berücksichtigt werden könnte, weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich.

b) Dem Landgericht kann jedoch nicht darin gefolgt werden, wenn es die Beklagten auch hinsichtlich der in der ersten Etage gelegenen Räume zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für verpflichtet hält.

Unstreitig haben die Beklagten der Klägerin die Schlüssel für die vermieteten Räumlichkeiten ausgehändigt. Diese hat die Räumlichkeiten - jedenfalls diejenigen in der ersten Etage - auch in Besitz genommen und durch einen Sachverständigen begutachten lassen. Es erscheint bereits zweifelhaft, ob allein in dem Umstand, dass die Beklagten im Kellerraum ein Regal zurückgelassen haben, dessen Fläche nach ihrem unwidersprochenen Vorbringen lediglich ca. 2 m2 ausmacht, eine bloße Teilräumung zu sehen ist.

Die - grundsätzlich unzulässige - Teilräumung ist von einer bloßen Schlechterfüllung der Räumungspflicht abzugrenzen (BGHZ 104, 285, 289). Allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem Zustand oder mit von ihm zu beseitigenden Einrichtungen versehen überlässt, kann noch keine Vorenthaltung gesehen werden. Die Abgrenzung zwischen einer bloßen Schlechterfüllung und einer unzulässigen Teilräumung ist eine Frage des Einzelfalles. So wurde das Zurücklassen von wenigem Gerümpel (BGHZ 104, 285, 289) bzw. einer Lampe, eines Stuhles, mehrerer Regalbretter, Taschen mit Wäsche und einer Waschmaschine als unschädlich angesehen (AG Köln, WUM 1995, 709).

Dem gegenüber wurde für den Fall des Zurücklassens einer Einbauküche und eines Teppichbodens (LG Köln, NJW RR 1996, 1480) bzw. eines Eisschranks, zweier Tapezierböcke, einer Vorhangschiene, eines Sackes mit Abfällen, eines Küchenständers sowie mehrerer Kissen (AG Ludwigshafen, ZMR 1980, 88) eine unzulässige Teilräumung angenommen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 127, 156, 167) ist auch darauf abzustellen, welche Aufwendungen erforderlich werden, um die zurückgelassenen Gegenstände zu beseitigen.

Für den vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob das Zurücklassen des Regals im Keller durch die Beklagten eine bloße Schlechterfüllung oder eine Teilräumung zu sehen ist. Denn auch bei Annahme einer bloßen Teilleistung durch die Beklagten wäre diese unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des vorliegenden Falles nicht als unzulässig anzusehen.

Zwar ist der Schuldner nach § 266 BGB grundsätzlich zu Teilleistungen nicht berechtigt. Er wird jedoch gleichwohl - im Umfang seiner Teilleistung - von seiner Verpflichtung zur Leistung frei, wenn der Gläubiger die Teilleistung widerspruchslos annimmt (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 64. Aufl., § 266 Rdnr. 10).

Im vorliegenden Fall hat die Klägerin zwar, nachdem sie von den Beklagten die Schlüssel zu den Räumen zurückerhalten hatte, mit Anwaltsschreiben vom 3. Juli 2003, vom 17. Juli 2003 sowie vom 22. Juli 2003 zum Ausdruck gebracht, dass sie die Räumungspflicht der Beklagten als nicht erfüllt ansieht. Dies könnte als Widerspruch gegen eine grundsätzlich unzulässige Teilleistung gewertet werden.

Es besteht jedoch die Besonderheit, dass die Klägerin in keinem der genannten Schreiben die Räumung des Kellers und insbesondere die Beseitigung des dort befindlichen Aktenregals verlangt hat. Vielmehr ergibt sich insbesondere aus dem Schreiben vom 17. Juli 2003 sowie aus dem als Anlage K11 eingereichten Angebot vom 18. August 2003, dass die Klägerin die Rücknahme der Räume unzulässigerweise von einer Sanierung des Fußbodens sowie der Decken und Wände geltend gemacht hat. Ein derartiger Anspruch stand der Klägerin aber, wie das Landgericht auf Seite 5 des Schlussurteils zutreffend ausgeführt hat, nicht zu.

Der Sache nach hat die Klägerin die Rücknahme der vermieteten Räume mithin von einer unzulässigen Bedingung abhängig gemacht. Dem gegenüber hat sie in der gesamten eingereichten Vorkorrespondenz nicht ein einziges Mal die Beseitigung des Regals im Kellerraum ausdrücklich verlangt. Hierzu liegt lediglich ein Schreiben der Beklagten vom 13. August 2003 (Anlage K8) vor, in dem diese mitteilen, wegen der Entsorgung der Akten die Vorbesitzer der Druckwerkstätte Gnnn anschreiben zu wollen.

In ihrem Schreiben vom 17. Juli 2003 hat die Klägerin erklärt, die Weitervermietung der gesamten Räume hänge insbesondere von einer kompletten Fußbodensanierung ab.

Zudem hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 26. Oktober 2004 vortragen lassen, dass sie die Räumlichkeiten trotz der noch nicht erfolgten Räumung des Kellerraumes zum 1. Juni 2004 neu vermietet hat. Wenn die Klägerin aber dazu in der Lage war, die Räume in der ersten Etage ab dem 1. Juni 2004 neu zu vermieten, obwohl der Kellerraum erst am 25. Februar 2005 geräumt worden ist, so belegt dies, dass ein erkennbares Interesse der Klägerin auch an einer Teilleistung bestand.

Wenn die Klägerin unter diesen Umständen gleichwohl allein im Hinblick auf das im Kellerraum zurückgelassene Regal mit einer Grundfläche von ca. 2 m2 eine Nutzungsentschädigung auch hinsichtlich der in der ersten Etage belegenen Flächen begehrt, obwohl diese auch ohne den Kellerraum für sie wirtschaftlich nutzbar waren, so verstößt sie durch dieses Verhalten gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl. § 546 BGB Rdnr. 61 m. w. N.).

Nutzungsentschädigung kann sie vielmehr lediglich anteilig für den 18 m2 umfassenden Kellerraum beanspruchen. Da die Gesamtfläche der vermieteten Räume 304 m2 beträgt, entfallen von dem Nettomietzins von 1.161,29 EUR 68,76 EUR monatlich für den Keller. Für die sieben Monate von November 2003 bis Mai 2004 kann die Klägerin mithin insgesamt 481,32 EUR beanspruchen. Die weitergehende Klage war abzuweisen. Der Zinsanspruch ist aus §§ 286, 288 BGB gerechtfertigt.

2. Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 1 ZPO).

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 92 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Ende der Entscheidung

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