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Jedenfalls dann, wenn der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht. Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerecht seien, ist eine Bewertung ohne Angabe der zugrunde liegenden Tatsachen und daher unzureichend.

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 12 U 28/06

verkündet am: 22. Januar 2007

In dem Rechtsstreit

hat der 12. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 22. Januar 2007 durch den Richter am Kammergericht Spiegel als Einzelrichter für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten, die im Übrigen zurückgewiesen wird, wird das am 6. Januar 2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin - 34 0 514/04 - teilweise abgeändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 7.155,95 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.221,99 € seit dem 7. Oktober 2004, aus 4.640,70 € seit dem 17. Januar 2005 sowie aus 293,26 € seit dem 22. April 2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen der Beklagte zu 43% und die Klägerin zu 57 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen dem Beklagten zu 83% und der Klägerin zu 17% zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe:

I.

Der Beklagte mietete durch schriftlichen Mietvertrag vom 24./26. Januar 1994 Gewerberäume zum Betrieb einer Arztpraxis. Gemäß § 3 Ziffer 5 des Mietvertrages übernahm der Mieter die Schönheitsreparaturen. Während des laufenden Mietverhältnisses führte der Beklagte keine Schönheitsreparaturen aus. Das Mietverhältnis endete am 31. Januar 2004. Der Beklagte übergab die Räume, nachdem er zuvor verschiedene Renovierungsarbeiten vorgenommen hatte bzw. hatte vornehmen lassen an die Klägerin, die Rechtsnachfolgerin der Vermieterin. Die Klägerin war mit dem Zustand der Räume nicht einverstanden. Mit Schreiben vom 3. Februar 2004 teilte die Klägerin dem Beklagten unter anderem folgendes mit:

"... Gleichwohl befanden sich die Räumlichkeiten nicht in einem vertragsgemäßen Zustand. Insbesondere war folgendes zu beanstanden:

1) die Türblätter und Türzargen sowie die Holzscheuerleisten und die Heizkörper waren nicht gestrichen;

2.) die Decken im Bad und in der Küche waren augenscheinlich ebenfalls nicht gestrichen; die übrigen Wände und Decken waren zwar anscheinend gestrichen, jedoch nicht fachgerecht;

3.) ..."

Die ihm in diesem Schreiben gesetzte Frist ließ der Beklagte fruchtlos verstreichen.

II.

A) Die Berufung des Beklagten hat wegen der nachfolgenden Positionen des von der Klägerin geforderten Schadensersatzes für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen sowie wegen des hierauf entfallenden Teils der Gutachterkosten Erfolg:

Zimmer 1

Wandflächen streichen (EP ohne tapezieren 3,43 €/m²) 167,56 €

Zimmer 2

Wandflächen streichen 219,86 €

Zimmer 3

Deckenfläche streichen 61,74 €

WandfIächen streichen 202,68 €

Zimmer 4

Deckenfläche streichen 93,36 €

Zimmer 5

Deckenfläche streichen 70,35 €

Wandflächen streichen 233,45 €

Flur

Deckenfläche streichen 31,52 €

Wandflächen streichen 189,34 €

Summe 1.269,86 €

anteilige Gutachterkosten 167,60 €

Summe 1.437,46 €

Entgegen der Ansicht des Landgerichtes genügt das Schreiben der Klägerin vom 3. Februar 2004 nicht in allen Punkten den im vorliegenden Fall an die Leistungsaufforderung gemäß § 281 Absatz 1 Satz 1 BGB zu stellenden Anforderungen.

1) Es ist streitig, welche Anforderungen an die Bestimmtheit einer Leistungsaufforderung des Vermieters gemäß § 281 BGB zu stellen sind, wenn der Mieter das Mietobjekt nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückgibt, ohne Schönheitsreparaturen auch nur teilweise durchgeführt zu haben. Während es teilweise für ausreichend angesehen wird, wenn der Vermieter pauschal zur Vornahme der durchzuführenden Arbeiten auffordert (Bub/Treier/Scheuer Handbuch der Geschäfts und Wohnraummiete, 3.Auflage Kap. V.A Rdnr 167), wird von anderen die Ansicht vertreten, die Leistungsaufforderung sei nur wirksam, wenn sie die durchzuführenden Arbeiten genau spezifiziere und dazu den Zustand der renovierungsbedürftigen Teile beschreibe (Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Auflage, Seiten 121 ff; Pietz/Leo in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Kap. 16 Rdn von. 151 ff; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II Rdnr. 442; Kraemer NZM 2003, 417, 422; Ernst in MünchKomm, 4. Auflage § 281 Rdnrn. 30 ff; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 535 Rdnr. 142).

2) Welche der beiden Ansichten zutreffend ist, kann vorliegend dahinstehen. Es besteht nämlich Einigkeit, dass dann, wenn der Mieter - wie vorliegend - vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen hat und der Vermieter Beanstandungen erhebt, der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung die konkreten Mängel darlegen und den beanstandeten Zustand beschreiben muss, damit der Mieter erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (Bub/Treier/Scheuer a.a.O.; Kammergericht, 8. Zivilsenat, KGReport 2006, 835; Kammergericht, 12. Zivilsenat, KGReport 2003, 233; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 4. Auflage, § 535 Rdnr. 142).

a) Jedenfalls in diesen Fällen muss die Leistungsaufforderung eine Zustandsbeschreibung enthalten. Erste die verständliche Beschreibung der Mängel gibt dem Mieter die Möglichkeit, sich darüber klar zu werden, warum der Vermieter bestimmte Arbeiten verlangt, und zu prüfen, ob das Begehren tatsächlich oder rechtlich berechtigt ist (Langenberg, a.a.O.). Der Zustandsbeschreibung kommt darüber hinaus Streit vermeidende Bedeutung zu. Sie zwingt den Vermieter, sich darüber schlüssig zu werden, ob z.B. auch geringfügigere Mängel zu beseitigen sind oder ob sie ihm noch akzeptabel erscheinen, einen Bewertungsvorgang, der im Rahmen der bloßen Aufforderung zur (weiteren bzw. erneuten) Durchführung von Schönheitsreparaturen in diesem Maße nicht erforderlich ist. Sie zwingt den Mieter, sich genauer mit den Forderungen des Vermieters auseinander zusetzen, statt sie pauschal als übertrieben abzutun (Langenberg, a.a.O.).

Allgemein gehaltenen Angaben enthalten nur eine Bewertung, die ohne Bezeichnung der zu Grunde liegenden Tatsachen für den Mieter nicht nachvollziehbar ist. Die bloße Angabe, dass die ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht fachgerechte sein, ist daher unzureichend. Dies stellt keine Beschreibung des Mangels dar, sondern das Ergebnis einer Bewertung. Es ist nicht nachvollziehbar, was beanstandet wird (Langenberg, a.a.O. Seite 122 m.w.N.). Bei der Beantwortung der Frage, wie konkret die Zustandsbeschreibung zu sein hat, ist zwei Gesichtspunkten Rechnung zu tragen. Einerseits muss es dem Vermieter möglich sein, Mängel mit angemessenem Aufwand abzumahnen, ohne dass andererseits die Rechtsstellung des Mieters verkürzt wird.

b) Jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden muss die Leistungsaufforderung auch in Bezug auf die auszuführenden Arbeiten spezifiziert abgefasst sein (Langenberg, a.a.O. Seite 124 m.w.N.). Es muss für den Mieter deutlich werden, was er im Einzelnen zu erledigen hat. Es entspricht einer nebenvertraglichen Pflicht, den Vertragspartner nicht durch unklare Angaben zu Mehrarbeit und damit höheren Kosten zu veranlassen. Es genügt daher nicht, die Erledigung der "notwendigen" Arbeiten zu verlangen. Ebenso wenig reicht es, eine "vertragsgemäße" beziehungsweise "vollständige und fachgerechte" Renovierung zu fordern (Langenberg, a.a.O. Seite 125 m.w.N.). Die Leistungsaufforderung braucht dagegen keine Angaben darüber zu enthalten, auf welche genaue Weise und mit welchen Materialien der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

c) Diesen Anforderungen an die Leistungsaufforderung gelten für das vorliegende Gewerberaummietverhältnis in gleicher Weise wie für Wohnraummietverhältnisse. Die vom Landgericht insoweit vorgenommene Differenzierung ist jedenfalls vorliegend nicht angezeigt. Es ist nicht nachvollziehbar, warum der beklagte Arzt in Bezug auf die von ihm angemietete Arztpraxis anders zu behandeln sein soll als in Bezug auf die von ihm angemietete Wohnung.

d) Den oben dargestellten Anforderungen wird die Leistungsaufforderung der Klägerin vom 3. Februar 2004 in Bezug auf die vorstehend aufgelisteten Positionen nicht gerecht. Der Beklagte kann diesen Angaben nicht entnehmen, warum die Klägerin die von ihm in mehreren Räumen durchgeführten Malerarbeiten für nicht fachgerecht hält und welche (weiteren) Arbeiten nach Ansicht der Klägerin erforderlich sind, um einen fachgerechten Zustand herzustellen.

B) Im Übrigen hat die Berufung keinen Erfolg. Der Senat folgt den insoweit im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist bezüglich der nachfolgenden Positionen nicht der Fall:

1. Betriebskosten

Mit zutreffender Begründung hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung der folgenden Positionen verurteilt:

Nebenkosten 1999 877,30 €

Nebenkosten 2000 1.065,99 €

Nebenkosten 2002 1.426,87 €

Nebenkosten 2003 1.270,54 €

Summe 4.640,70 €

a) Betriebskostenvereinbarung

Entgegen der Ansicht des Beklagten haben die Parteien die Abwälzung der Betriebskosten auf ihn ausdrücklich vereinbart. Dies folgt schon aus dem klaren Wortlaut der zusammen mit dem Mietvertrag unterzeichneten "Zusatzvereinbarung", auf die in dem Mietvertrag unter § 3 "Miete und Nebenkosten" ausdrücklich Bezug genommen wird. Aus dem Umstand, dass der Beklagte über Jahre hin Abschlagszahlungen auf die Nebenkosten geleistet hat, ergibt sich, dass auch er vorprozessual von einer wirksamen Abwälzung der Betriebskosten auf ihn ausgegangen ist.

b) Umlageschlüssel

Es kann vorliegend dahinstehen, ob die Nebenkosten nach dem Verhältnis der vereinbarten Miete zur Gesamtmiete oder nach dem Verhältnis der Mietfläche des Beklagten zur Gesamtmietfläche des Hauses abzurechnen sind. Die Klägerin hat alternativ Abrechnungen nach beiden Umlageschlüsseln vorgelegt. Nach beiden Abrechnungsalternativen schuldet der Beklagte zumindest den ausgeurteilten Betrag von 4.640,70 €.

2. Schönheitsreparaturen

Mit zutreffender Begründung hat das Landgericht den Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen in Bezug auf die folgenden Positionen verurteilt:

Zimmer 1

Heizkörper reinigen und streichen 62,50 €

Küche

Tür schleifen, spachteln und streichen 113,20 €

Badezimmer

Tür schleifen, spachteln und streichen 93,85 €

Heizkörper reinigen und streichen 62,50 €

Zimmer 2

Türen schleifen, spachteln und streichen 289,48 €

Fußleisten schleifen und streichen 43,82 €

Zimmer 3

Türen schleifen, spachteln und streichen 332,24 €

Heizkörper reinigen und streichen 125,00 €

Fußleisten schleifen und streichen 46,36 €

Zimmer 4

Türen schleifen, spachteln und streichen 402,09 €

Heizkörper reinigen und streichen 125,00 €

Fußleisten schleifen und streichen 57,22 €

Zimmer 5

Türen schleifen, spachteln und streichen 164,48 €

Heizkörper reinigen und streichen 125,00 €

Fußleisten schleifen und streichen 33,91 €

Flur

Tür schleifen, spachteln und streichen 64,82 €

Heizkörper reinigen und streichen 62,50 €

Fußleisten schleifen und streichen 18,02 €

Zwischensumme 2.221,99 €

anteilige Gutachterkosten .........293,26 €

Summe 2.515,25 €

a) Beweiswürdigung

Die Beweiswürdigung durch das Landgericht ist nicht zu beanstanden. Die in der angefochtenen Entscheidung getroffenen tatsächlichen Feststellungen hat mithin der Senat bei der Beurteilung des Falles zugrunde zu legen.

aa) Nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO hat das Berufungsgericht seiner Entscheidung die vom Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen zugrunde zu legen, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen.

Dies ist nicht der Fall, wenn sich das Gericht des ersten Rechtszuges bei der Tatsachenfeststellung an die Grundsätze der freien Beweiswürdigung des § 286 ZPO gehalten hat und das Berufungsgericht keinen Anlass sieht vom Ergebnis der Beweiswürdigung abzuweichen (vgl. Senat, Urteil vom 8. Januar 2004 - 12 U 184/02 -; vgl. auch KG [22. ZS], KGR 2004, 38 = MDR 2004, 533; Senat, KGR 2004, 269).

Die Beweiswürdigung des Landgerichts ist aus Rechtsgründen (§§ 513 Abs. 1, 546 ZPO) nicht zu beanstanden, da das Landgericht die gesetzlichen Vorgaben nach § 286 ZPO eingehalten hat.

Diese Vorschrift fordert den Richter auf, "unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme" nach seiner freien Überzeugung zu entscheiden. Das bedeutet, dass er lediglich an Denk- und Naturgesetze sowie an Erfahrungssätze und ausnahmsweise gesetzliche Beweisregeln gebunden ist, ansonsten aber die im Prozess gewonnenen Erkenntnisse nach seiner individuellen Einschätzung bewerten darf. So darf er beispielsweise einer Partei mehr glauben als einem beeideten Zeugen oder trotz mehrerer bestätigender Zeugenaussagen das Gegenteil einer Beweisbehauptung feststellen (Zöller/Greger, ZPO, 25. Aufl., 2005, § 286 Rdnr. 13).

Die leitenden Gründe und die wesentlichen Gesichtspunkte für seine Überzeugungsbildung hat das Gericht nachvollziehbar im Urteil darzulegen. Dabei ist es nicht erforderlich, auf jedes einzelne Parteivorbringen und Beweismittel ausführlich einzugehen; es genügt, dass nach der Gesamtheit der Gründe eine sachentsprechende Beurteilung stattgefunden hat (Thomas/Putzo, ZPO, 26. Aufl. 2004, § 286 Rdnr. 3, 5; Senat, NZV 2004, 355).

bb) An diese Regeln der freien Beweiswürdigung hat das Landgericht sich im angefochtenen Urteil gehalten. Insbesondere hat das Landgericht dargelegt, aus welchem Grund es der Aussage des sachverständigen Zeugen Lnnn und nicht der Aussage des Zeugen Gnnnn folgt. Entgegen der Darstellung durch den Beklagten in der Berufungsbegründungsschrift hat das Landgericht nicht "dem Zeugen Gnnnn einfach nur nicht geglaubt". Vielmehr hat das Landgericht im Rahmen seiner Beweiswürdigung auf den Seiten 15 und 16 der angefochtenen Entscheidung im Einzelnen dargelegt, dass es sich bei dem sachverständigen Zeugen Lnnn - anders als bei dem Zeugen Gnnnn - um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Maler- und Lackiererhandwerk handelt, der über berufsmäßige Übung in der Beurteilung verfügt, ob in Räumen malermäßige Renovierungsarbeiten vorzunehmen sind. Das Landgericht hat des Weiteren ausgeführt, dass für die Authentizität des Gutachteninhalts spricht, dass der wesentliche Inhalt des Gutachtens unmittelbar in den Räumen auf Band diktiert worden ist.

Der Senat folgt der Beweiswürdigung des Landgerichts deshalb auch in der Sache.

b) In Bezug auf die oben aufgelisteten Positionen wird die Leistungsaufforderung der Klägerin vom 3. Februar 2004 den weiter oben unter A) dargestellten Anforderungen gerecht. Da der Beklagte hinsichtlich dieser Positionen keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, reicht die Angabe "waren nicht gestrichen" als konkrete Zustandsbeschreibung aus. Die Angabe der auszuführenden Arbeiten, nämlich das Streichen von Türblättern, Türzargen Holzscheuerleisten und Heizkörpern sowie der Decke in Bad und Küche, ergibt sich konkludent aus der Zustandsbeschreibung. Für den Beklagten, der während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, kann in Bezug auf diese Positionen nicht zweifelhaft sein, was von ihm erwartet wird.

C) Die Revision war nicht zuzulassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat, noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Absatz 1 Nr.1, Absatz 2 ZPO n. F.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung