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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 04.11.2005
Aktenzeichen: 14 U 136/04
Rechtsgebiete: BGB, BeurkG, EGZPO, BauGB, ZPO


Vorschriften:

BGB § 123 Abs. 1
BGB § 125 S. 1
BGB § 242
BGB § 313 S. 1 a. F.
BGB § 313 S. 2
BeurkG § 9 Abs. 1 S. 1
BeurkG § 9 Abs. 1 S. 2
BeurkG § 13 Abs. 1 S. 1
BeurkG § 13 Abs. 1 S. 3
EGZPO § 26 Ziff. 5 S. 1
BauGB §§ 165 ff.
BauGB § 165 Abs. 3
ZPO § 256 Abs. 2
ZPO § 543 Abs. 1 a. F.
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 14 U 136/04

verkündet am : 4. November 2005

In dem Rechtsstreit

hat der 14. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 14.Oktober 2005 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Erich, die Richterin am Kammergericht Dr. Hollweg-Stapenhorst und den Richter am Kammergericht Jaeschke

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 10. Juli 2001 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 9 O 371/00 - wird unter Abweisung der Widerklage zurückgewiesen.

Wegen der Kosten des ersten Rechtszuges bleibt es bei der Kostentscheidung des angefochtenen Urteils. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits einschließlich der durch die Streithilfe verursachten Kosten tragen die Beklagten als Gesamtschuldner 9 %, die Beklagte zu 1) trägt darüber hinaus 91 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird gestattet, eine Vollstreckung der Klägerin oder des Streithelfers gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich10 % abzuwenden, wenn nicht die Klägerin oder der Streithelfer zuvor Sicherheit in Höhe des jeweils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Am 27./28. April 1993 schlossen die im alleinigen Anteilsbesitz der Klägerin stehende Mnnnn nn Bnnnnn GmbH und die Beklagte zu 1 unter einem Schuldbeitritt der Beklagten zu 2 einen notariell beurkundeten Vertrag, durch den die Mnnnnnn Bnnnnn GmbH der Beklagten zu 1 Teile ihres Firmengeländes sowie Anlage- und Vorratsvermögen verkaufte; wegen des Vertrages wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift verwiesen, wegen der Anlagen 5 und 6 zum Vertrag wird auf die Anlagen Bk 1 und Bk 2 zur Berufungsbegründung der Beklagten Bezug genommen.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten aus abgetretenem Recht Zahlung eines Restkaufpreises von 5.000.000,00 DM nebst Zinsen.

Sie hat im ersten Rechtszug beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 5.172.444,44 DM nebst Zinsen in Höhe von 4 % über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank bzw. Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 1.173.111,11 DM seit dem 1. März 1997, aus 1.253.111,11 DM seit dem 1. März 1998, aus 1.333.111,11 DM seit dem 1. März 1999 und aus 1.413.111,11 DM seit dem 1.März 2000 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen des Parteivorbringens im ersten Rechtszug wird auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des am 10. Juli 2001 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin verwiesen, durch das die Beklagten antragsgemäß verurteilt worden sind.

Das Kammergericht hat die Berufung der Beklagten durch Urteil vom 27. Juni 2003 zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung durch Urteil vom 16. Juli 2004 - V ZR 222/03 - aufgehoben und den Rechtsstreit an das Kammergericht zurückverwiesen. Auf beide Urteile wird Bezug genommen. Auf Seiten der Klägerin ist sodann Rechtsanwalt und Notar Snnnn , der den Vertrag vom 27./28. April 1993 beurkundet hatte, als Streithelfer beigetreten.

Die Beklagten wenden sich weiterhin unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen gegen die angefochtene Entscheidung insgesamt und erstreben Klageabweisung, widerklagend verlangt die Beklagte zu 1) Feststellung der Unwirksamkeit des Kaufvertrages vom 27./28. April 1993.

Die Beklagten halten den der Klageforderung zugrunde liegenden notariellen Kaufvertrag vom 27./28. April 1993 für formnichtig. Die in § 3 des Vertrages erwähnten Anlagen 5 und 6 hätten als - unstreitig nicht verlesene und beigefügte - Inventarverzeichnisse in der notariellen Verhandlung abgeheftet in blauen Ordnern vorgelegen. Die in den notariellen Ausfertigungen tatsächlich der Vertragsurkunde als Anlagen 5 und 6 dann beigefügten Saldenlisten hätten nicht an die Stelle dieser im Vertrag vorgesehenen umfangreichen Inventare treten können. Es liege damit jedenfalls Formnichtigkeit des ganzen Vertrages vor. Die Beklagten bestreiten weiter die Verlesung der Saldenlisten. Auch ihrem Inhalt nach wären die Saldenlisten aber nicht geeignet, die Inventarverzeichnisse, auf die in § 3 Abs. 1 Nr. 1 des Vertrages verwiesen werde, zu ersetzen. Denn die Saldenlisten seien inhaltlich nicht hinreichend bestimmt, es liege deshalb bereits kein formwirksam beurkundetes Verpflichtungsgeschäft vor. Ebenso fehle es an der hinreichenden Bestimmtheit für die als Bestandteil in dem am 27. April 1993 beurkundeten Vertrag enthaltene sachenrechtliche Einigung. Für einen außenstehenden Dritten sei nicht ohne weiteres unterscheidbar gewesen, ob es sich z. B. bei Sachen auf dem Betriebsgelände in Bnnnnn jeweils um Eigentum der Verkäuferin oder um Dritteigentum gehandelt habe.

Die Beklagten verweisen im Weiteren auf die ihrer Meinung nach vorliegende wirksame Vertragsanfechtung. Der Klägerin und dem Aufsichtsrat der Verkäuferin sei zum Zeitpunkt des Kaufvertrages das Planungsvorhaben der Stadt Pnnn für eine Entwicklungssatzung bekannt gewesen. Sie halten im Übrigen an ihrem Vortrag und ihren Beweisantritten zur Problematik des Begriffs "Vollzeitdauerarbeitsplatz" aus ihren Schriftsätzen vom 05. Juni 2003 und 29. Dezember 2004 fest.

Die Beklagten beantragen,

das Urteil des Landgerichts Berlin vom 10. Juli 2001 - 9 O 371/00 - abzuändern und die Klage abzuweisen,

die Beklagte zu 1) beantragt widerklagend,

festzustellen, dass der zwischen der Mnnnnnn Bnnnnn GmbH und den Beklagten am 27. April 1993 zur UR Nr. nnnnn des Notars Dnnn Snnnn in Berlin geschlossene Kaufvertrag unwirksam ist.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung und die Widerklage kostenpflichtig zurückzuweisen,

hilfsweise für den Fall der Stattgabe der Zwischenfeststellungswiderklage der Beklagten zu 1),

festzustellen, dass sich die Beklagten auf die von ihnen geltend gemachte Unwirksamkeit des Kaufvertrages zwischen der Mnnnnnn Bnnnnn GmbH und den Beklagten vom 27. 04. 1993 nicht berufen können.

Der Streithelfer der Klägerin hat keinen Antrag gestellt.

Die Beklagten beantragen,

den Hilfsklageantrag zurückzuweisen.

Die Klägerin ist weiter der Auffassung, Formmängel oder ein Verstoß des Kaufvertrages gegen materielles Recht seien nicht ersichtlich. Die den Vertragsausfertigungen beigefügten Anlagen 5 und 6 (Saldenlisten) des Vertrages seien verlesen worden und hätten allein Beweiszwecken dienen sollen. Aufgrund des Vertragstextes könne bei Außenstehenden der Eindruck aufkommen, es habe zuverlässige Inventarverzeichnisse gegeben, auf die die Parteien hätten verweisen wollen. Das sei nicht der Fall gewesen. Die Beklagten selbst hätten keine Erstellung von Inventarverzeichnissen gewollt. Es habe das gesamte bewegliche Anlage- und Vorratsvermögen Gegenstand des Kaufvertrages sein sollen.

Die Klägerin verweist weiter darauf, dass bereits bei Verhandlungen der Parteien im Jahre 1996 von Seiten der Beklagten durch Herrn Rechtsanwalt Fnnnn die Frage der Verlesung der Anlagen 5 und 6 des Vertrages angesprochen und vom jetzigen Streithelfer beantwortet wurde, bevor es dann am 24. Juni 1996 zur Auflassung des verkauften Grundstücks kam. Das Ergebnis einer Vertragsnichtigkeit sei für sie schlechthin untragbar. Denn die Beklagten hätten in Kenntnis der evtl. Formunwirksamkeit den Vertrag durchgeführt und erst nach dem Fehlschlagen ihrer Grundstücksspekulationen wollten sie nun den Vertrag zurückabwickeln. Im Übrigen würde die Rückabwicklung des ganzen Vertrages zur bilanziellen Überschuldung und damit Existenzvernichtung des jetzigen Vertragspartners der Beklagten, der Bn Vnnnnnnnnnnn , führen.

Die Klägerin meint, es sei wegen der bis zur Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch am 15. Januar 1997 stets gegebenen fortdauernden Einigung der Parteien über die wesentlichen Vertragsbestandteile auch von einer Heilung des evtl. unwirksamen Kaufvertrages nach § 313 S. 2 BGB auszugehen.

Der Streithelfer der Klägerin trägt vor, entsprechend der seinerzeit bei der Treuhandanstalt nicht unüblichen Verfahrensweise hätten die Inventarverzeichnisse nur zu Beweiszwecken dienen sollen. Er habe, um eine möglichst weitgehende Spezifizierung der Inventarverzeichnisse vorzunehmen, die Anlagen 5 und 6 gemäß den dann erstellten Vertragsausfertigungen in Gegenwart der Beteiligten selbst diktiert und in seinem Büro schreiben lassen sowie dann bei der ab dem 27. April 1993 stattfindenden Beurkundung auch entsprechend den urkundlichen Vermerken verlesen.

Der Streithelfer meint, vor dem Hintergrund seines Schriftwechsels mit dem damaligen Vertreter der Beklagtenseite, Herrn Rechtsanwalt Fnnnn , zur Frage der Verlesung der Anlagen 5 und 6 im Jahre 1996 vor Auflassung, sei selbst bei Annahme der Formunwirksamkeit der Vorgang durch die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch geheilt worden. Die Beklagten könnten sich auch nicht heute auf die Formunwirksamkeit berufen, wenn sie 1996 in Kenntnis der Unwirksamkeit gerade für die Auflassung und eine eigene Schadensersatzklage von der Formwirksamkeit des Vertrages ausgegangen seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Akten des Landgerichts Berlin zur Geschäftsnummer 9 O 369/95 (= Kammergericht 14 U 4939/96) lagen zur Information vor und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Der Senat hat Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 24. August und 14. Oktober 2005 verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die im Rahmen des § 26 Ziff. 5 S. 1 EGZPO nach dem bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Verfahrensrecht zu beurteilende Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie hat wegen des Klageanspruchs und der Widerklage nach Beweisaufnahme aber in der Sache keinen Erfolg. Über den hilfsweise klageerweiternd erhobenen Feststellungsantrag der Klägerin ist nicht zu entscheiden.

Das maßgebliche Recht richtet sich nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Gesetzen (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

Der Klageanspruch

Die Klage ist begründet. Zwischen den Parteien ist im Ausgangspunkt unstreitig, dass die Klageforderung nebst Zinsen in der geltend gemachten und erstinstanzlich zugesprochenen Höhe rechnerisch zutreffend auf der Grundlage des § 5 Absatz 4 des Vertrages vom 27. April 1993 (fortan: Vertrag) bestehen kann, soweit man zunächst den Vertrag als rechtswirksam im Verhältnis der Parteien ansieht.

Der Vertrag ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zunächst nicht formunwirksam gemäß den §§ 125 S. 1, 313 S.1 BGB a. F., 9 Abs. 1 S. 1,2, 13 Abs. 1 S. 1 BeurkG.

Nach der für den vorliegenden Fall ergangenen Revisionsentscheidung des BGH vom 16. Juli 2004 (NJW 2004, S. 3330ff.; fortan: Revisionsentscheidung) steht dem Nichtigkeitseinwand der Beklagten dabei nicht schon der Gesichtspunkt der Verwirkung gemäß § 242 BGB entgegen.

Die Klägerin hat auch nach der Revisionsentscheidung nicht dargelegt, dass im Sinne der dort beschriebenen strengen Anforderungen § 242 BGB aus anderen Gründen dem evtl. Nichtigkeitseinwand entgegenstehen könnte. Danach müsste das Scheitern des Rechtsgeschäfts am Formmangel zu einem für die betroffene Vertragspartei schlechthin untragbaren Ergebnis führen, z. B. wegen Existenzvernichtung oder wegen einer besonderes schweren Treueverpflichtverletzung der Gegenseite.

Von einer Existenzvernichtung der nunmehr nach Angaben der Klägerin als Vertragspartei des hier streitigen Vertrages anzusehenden Tnnnn -Nnnnnnnnnnn Bn Vnnnnn gesellschaft mbH Berlin kann schon deshalb nicht ausgegangen werden, weil es an einer substanziierten Berechnung der Folgen der Vertragsabwicklung aus Sicht der Klägerin fehlt. Die Klägerin hat insoweit allein die Schadensersatz- und Rückabwicklungsansprüche der Gegenseite in Rechnung gestellt, ohne dass dabei unterstellt werden kann, dass sie sich deren Vortrag und Berechnungsweise dazu zu eigen macht und die Forderungen anerkennt. Die finanziellen Auswirkungen einer evtl. Vertragsabwicklung sind mit anderen Worten jedenfalls in Richtung auf eine Existenzvernichtung hin nach dem Klägervortrag auch im Ansatz nicht abschätzbar, selbst wenn man die von den Beklagten angeführten internen Ansprüche der Bn Vnnnnn gesellschaft mbH Bnnn aus Geschäftsbesorgung für die Klägerin unberücksichtigt lässt und die Frage der Existenzvernichtung im hier gegebenen Fall einer gescheiterten Privatisierung aus dem Bereich der ehemaligen Treuhandanstalt auf Seiten der Treuhandnachfolger überhaupt für relevant hält.

Im Übrigen hat die Klägerin nichts zu den in der Revisionsentscheidung angesprochenen Umständen vorgetragen, die im vorliegenden Fall einer Beurteilung nach § 242 BGB zugrunde zu legen wären (durch Rückabwicklung Verfehlung der Ziele der Klägerin auf volkswirtschaftlichem, sozial- und strukturpolitischem Gebiet und damit verbundene Auswirkungen).

Den Beklagten kann auch nicht ein schlechthin unerträglich widersprüchliches Verhalten im Sinne der BGH-Rechtsprechung deshalb vorgeworfen werden, weil durch den unstreitigen Schriftwechsel der Vertragsparteien vor der Grundstücksauflassung im Jahre 1996 die Frage der danach streitig gewordenen Beifügung und Verlesung der Anlagen 5 und 6 zum Vertrag vom 27./28. August 1993 bereits erörtert worden ist und eine aus der fehlenden Beurkundung folgende Vertragsunwirksamkeit den Beklagten bereits damals hätte bekannt sein können. Die Beklagte zu 1) bzw. Herr Rechtsanwalt Fnnnn konnten in vertretbarer Weise angesichts des Schreibens des Streithelfers vom 03. Mai 1996 zum Hergang der Beurkundung (Anlage K 28) ihre evtl. Bedenken zunächst einmal zurückstellen und den Vertrag weiter durchführen. Aus dem Vortrag der Klägerin in Verbindung mit der bekannten allgemeinen Entwicklung des Grundstücksmarktes sind insoweit auch keine tatsächlichen Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Beklagten insbesondere über eine längere Zeit hin in ganz erheblicher Weise insgesamt finanziellen Vorteil aus der Vertragsabwicklung zogen und dies trotz erkannter Vertragsunwirksamkeit auch etwa bewusst so geplant hatten und durchführten.

Gegenüber der evtl. Formunwirksamkeit kann sich die Klägerin ferner nicht auf § 313 S. 2 BGB a. F. berufen. Die Revisionsentscheidung geht davon aus, dass eine Heilung nicht in Betracht kommt, wenn eine Willensübereinstimmung der Vertragsparteien nicht mehr wegen des ganzen Inhalts des Vertrages besteht, mag auch eine Übereinstimmung hinsichtlich der grundsätzlichen vertraglichen Regelungen noch vorliegen. Hier stehen demnach der bereits zum Auflassungszeitpunkt bestehende Streit der Vertragsparteien um die Vertragsauslegung im Einzelnen und die geltend gemachten Schadensersatzansprüche einer rechtswirksam fortdauernden Willensübereinstimmung entgegen. Die Klägerin und der Streithelfer haben demgegenüber mit ihren nach der Revisionsentscheidung vorgebrachten Darlegungen wiederum nur auf eine 1996 noch bestehende Übereinstimmung mit der Fortführung des Vertrages an sich hingewiesen, die nach der Revisionsentscheidung gerade nicht ausreicht.

Es kommt damit auf die Frage der Formunwirksamkeit an.

Zwischen den Parteien besteht insoweit kein Streit, dass die notarielle Vertragsurkunde des Streithelfers aus dem Vertragstext wie in der Anlage K 1 zur Klageschrift und wegen der zur Beschreibung des Kaufgegenstandes in § 3 erwähnten Anlagen 5 und 6 aus den Saldenlisten gemäß den Anlagen BK 1 und BK 2 zur Berufungsbegründung besteht. Die entsprechende von den Beklagten mit Schriftsatz vom 29. Dezember 2004 eingereichte beglaubigte Fotokopie vom 05. Mai 1993 ist unbestritten geblieben.

Nach dem Vortrag des nach der Revisionsentscheidung dem Rechtsstreit als Streithelfer der Klägerin beigetretenen beurkundenden Notars hat man sich im Verlauf der Vertragsverhandlungen vor der eigentlichen Beurkundung darauf verständigt, den Kaufgegenstand des § 3 nicht durch die dort genannten Inventarverzeichnisse abschließend zu beschreiben. Vielmehr bestand danach Einigkeit, dass die Inventarverzeichnisse zu den Notarakten genommen werden und nur die vom Streithelfer selbst erstellten Saldenlisten als Anlagen 5 und 6 mitbeurkundet werden. Die Klägerin schließt sich dem in der Sache bis auf eine unwesentliche Verwahrung gegen eine vom Streithelfer verwendete Formulierung zu ihrer Beurkundungspraxis an.

Dieses Vorbringen steht dem Klageanspruch nun nicht schon deshalb entgegen, weil damit bereits dem äußeren Erklärungsgehalt nach der Parteiwille nicht richtig beurkundet wurde. Zwar beschreibt § 3 weiterhin den Kaufgegenstand unter Bezugnahme auf zwei genauer bezeichnete Inventarverzeichnisse "zum 31. 12. 1991 (bzw. 31. 12. 1992), fortgeschrieben zum 31. 3. 1993" und nicht unter Verweis auf die nach dem Klägervorbringen insofern allein als Vertragsinhalt angesehenen Saldenlisten. Der objektive Erklärungssinn einer Vertragsklausel bleibt indessen dann unbeachtlich, wenn Erklärender und Empfänger übereinstimmend etwas anderes meinen; das gilt auch für beurkundungsbedürftige Erklärungen. Eine vom übereinstimmenden Willen der Parteien abweichende Auslegung kommt unter solchen Umständen nicht in Betracht (BGH LM Nr. 30 zu § 313 BGB). Die Feststellung des wirklichen Parteiwillens setzt allerdings die schlüssige Behauptung voraus, dass die Parteien diesen Willen einander auch zu erkennen gegeben haben (BGH, Urteil vom 28. September 2000, III ZR 276/99, Juris Nr. KORE600252000 im Anschluss an die BGH-Rechtsprechung zum Grundsatz falsa demonstratio non nocet bei beurkundungsbedürftigen Geschäften). Ein auch äußerlich erkennbarer, von der Formulierung des § 3 inhaltlich abweichender übereinstimmender Vertragswille wegen der Anlagen 5 und 6 folgt hier aus dem Inhalt der Saldenlisten. Denn nach der dort verwendeten Formulierung wird der Notar ausdrücklich gebeten, das (in § 3 jeweils benannte) vollständige Inventarverzeichnis zu den Notarnebenakten zu nehmen. Es wird also in der Sache von den Parteien nach außen erkennbar entgegen dem Wortlaut des § 3 deutlich zwischen einem Inventarverzeichnis und den allein noch wesentlichen Saldenlisten der neuen Anlagen 5 und 6 unterschieden. Nur diese sollen letztlich Beurkundungsgegenstand sein.

Deshalb ist es entscheidend, ob die Saldenlisten als Anlagen 5 und 6 zum Vertrag tatsächlich verlesen, also wirksam beurkundet wurden.

Nach § 13 Abs. 1 S. 3 BeurkG wird dabei angesichts der hier unstreitig vorliegenden Unterschriften widerleglich vermutet, dass eine Verlesung der Urkunde auch mit den als Anlagen bezeichneten Schriftstücken stattgefunden hat; es ist ferner zu vermuten, dass die Anlagen bereits bei der Beurkundung vorhanden waren und vorlagen (vgl. Winkler, Beurkundungsgesetz, 15. Auflage 2003, § 13 Rn. 68f.).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme haben die Beklagten die Vermutung der Verlesung und Genehmigung der Anlagen 5 und 6 in Form der Saldenlisten nicht widerlegen können.

Denn nach keiner Zeugenaussage kann mit der erforderlichen Sicherheit angenommen werden, dass die aus den beglaubigten notariellen Vertragskopien ersichtlichen Anlagen 5 und 6

- entweder schon nicht im Laufe der Beurkundung gefertigt wurden,

- oder zwar gefertigt wurden, dann aber den Beteiligten nicht zur Kenntnis gebracht wurden,

- oder aber vorgelegt, jedoch gleichwohl ganz oder teilweise nicht verlesen wurden.

Auch aus einer Verbindung der einzelnen Aussagen kann dies nicht gefolgert werden.

Vorab ist anzumerken, dass wegen des seit der Beurkundung im Jahre 1993 vergangenen Zeitraums (verständlicherweise) kein Zeuge mehr eine detaillierte Schilderung des zeitlichen und sachlichen Ablaufs der Verhandlung im Einzelnen geben konnte. Durchgreifende Zweifel gegen die jeweilige persönliche Glaubwürdigkeit der vernommenen Zeugen bestehen im Übrigen nicht.

Der Zeuge Bnnn hat angegeben, dass die hier fraglichen Anlagen nicht verlesen worden seien. Dem kann der Senat nicht mit der notwendigen Überzeugung folgen. Der Zeuge hat mit Ausnahme der Aussage über das Fehlen der Verlesung im Wesentlichen kein klares Bild des Beurkundungstermins geben können. Er hat vielmehr zugleich ansatzweise auch den Klägervortrag bestätigt, dass an Stelle der umfangreichen eigentlichen Inventarverzeichnisse während der laufenden Beurkundung auf die dort enthaltenen "Deckblätter" bzw. "Veränderungsblätter" zurückgegriffen wurde. Diese standen dann auch nach seinem Bekunden als Gegenstand weiterer Erörterungen der Beteiligten zum Kaufgegenstand im Vordergrund. Die Vertragsparteien haben sich danach wegen des noch bei der Beurkundung erörterten Umfangs des Anlage- und Umlaufvermögens auch nach der Aussage des Zeugen Bnnn nur auf Zusammenfassungen aus den eigentlichen Inventarverzeichnissen konzentriert. Von daher erscheint es nicht fernliegend, wenn der als Zeuge vernommene Streithelfer in Übereinstimmung mit dem Zeugen Mnnn angab, er habe im Einverständnis der Parteien statt der umfangreichen Inventarverzeichnisse selbst Eckpunkte des Anlage- und Vorratsvermögens in Gestalt der Anlagen 5 und 6 als Verhandlungsergebnis der Parteien zusammengestellt und verlesen. Beim Zeugen Bnnn kann aber nicht ausgeschlossen werden, dass er angesichts des langen Zeitablaufs seit der Beurkundung in der Frage des Verlesens vom heute gewünschten Ergebnis her argumentiert, weil sich in seiner Erinnerung an den Notartermin die Elemente des Verhandelns und des Beurkundens bzw. Verlesens vermengen. Seine Angaben zur fehlenden Verlesung im hier wesentlichen Punkt können in diesem Zusammenhang auch deshalb nicht entscheidend ins Gewicht fallen, weil er allgemein den Ablauf des zweitätigen Beurkundungstermins im Übrigen durchaus dahin beschreibt, dass der Streithelfer die Verhandlung moderierte, Änderungen am Vertragsentwurf jeweils aufnahm und die entsprechenden Seiten dann auch vorlas.

Der Zeuge Knnn hat mit seiner Aussage zunächst im Kern bestätigt, dass die Vertragsbeteiligten sich auf eine Feststellung der Salden nebst Veränderungen aus den eigentlichen Inventarverzeichnissen konzentriert haben. Nach seiner Erinnerung sollen aber weder die Anlagen 5 und 6 in der hier fraglichen Form vorgelegen haben und sie seien deshalb auch nicht verlesen worden. Der Aussage des Zeugen kann nicht gefolgt werden, weil er ersichtlich kein hinreichendes Erinnerungsvermögen an den Termin mehr hatte. Nach eigenen Angaben hatte er mit der Vertragsabwicklung seit Herbst 1993 nichts mehr zu tun. Er hat ausgesagt, dass ihm die hier entscheidenden Textpassagen noch kurz vor dem Termin zur Beweisaufnahme zugänglich gemacht worden sind. Nach dem Gesamteindruck seiner Aussage kann nicht ausgeschlossen werden, dass er mehr von der heutigen Bewertung des Textes ausging als von konkreter Erinnerung an den Beurkundungstermin. Dafür sprechen etwa seine Angaben, er hätte einem Kauf des Konsignationslagers widersprochen und er halte die Verlesensformel in § 3 des Vertrages für nicht schlüssig.

Der Zeuge Gnnnn hat zwar ebenfalls angegeben, die Anlagen 5 und 6 hätten nicht vorgelegen und seien nicht verlesen worden. Wie bei den Zeugen Bnnn und Knnn bestehen Zweifel an der sachlichen Richtigkeit dieser Erinnerung, weil auch dieser Zeuge den allgemeinen Verlauf der Beurkundung dahin schilderte, dass über die Beschreibung des Kaufgegenstandes in § 3 erstmals anhand von Zusammenfassungen aus den umfangreichen Inventarverzeichnissen gesprochen wurde und ansonsten Änderungen am vorliegenden Vertragsentwurf auch vom beurkundenden Streithelfer auf dem Entwurf vermerkt und vorgelesen wurden. Warum gerade im hier fraglichen Punkt einer gegenüber dem Vertragsentwurf ersichtlich zusammenfassenden Änderung der bisherigen Beschreibung des Kaufgegenstandes die Verlesung nicht stattgefunden haben soll, bleibt insgesamt unklar. Auch aus dem, wie vorstehend bereits angeführt, nach allen Zeugenaussagen heraus letztlich nicht mehr genau zu rekonstruierenden Ablauf des Beurkundungstermins an sich wird dies jedenfalls nicht deutlich. So fand die Unterbrechung des Termins mit Fortsetzung am nächsten Morgen z. B. nicht bei der Beurkundung des hier fraglichen Kaufgegenstandes, sondern bei der Verhandlung über § 14 des Vertrages statt.

Entscheidend für den Umstand des fehlenden Verlesens der Anlagen 5 und 6 kann bei alledem auch nicht die Aussage des Zeugen Rnnn angeführt werden. Der Zeuge konnte sich nicht daran erinnern, wie es zur Fertigung der Anlagen 5 und 6 gekommen ist. Er hatte auch keine genaue Erinnerung mehr an die Erörterungen der Beurkundungsbeteiligten zum Kaufgegenstand und die einzelnen Verlesungsvermerke ermöglichten ihm keine nähere Konkretisierung des Beurkundungsablaufs. Bei dieser unsicheren Erinnerungsgrundlage kann die von ihm als Gegenstand seiner Erinnerung wiedergegebene angeblich nur teilweise Verlesung der Anlagen und 5 und 6 nicht mit der erforderlichen Gewissheit der Annahme einer fehlerhaften Beurkundung zugrunde gelegt werden.

Die Vermutung der Verlesung ist schließlich nicht durch die Aussagen der Zeugen Vnnnn und Tnn zu widerlegen: Im Kern konnten sich die beiden Zeugen an den Ablauf der hier fraglichen Verhandlungen und der Beurkundung zu § 3 nicht erinnern. Eine Verlesung der Anlagen 5 und 6 in der vorliegenden Form kann nach ihren Aussagen nicht ausgeschlossen werden.

Geht damit aus den vorgenannten Zeugenaussagen bereits eine fehlerhafte Beurkundung nicht mit der notwendigen Sicherheit hervor, so sprechen die Angaben der Zeugen Mnnn und Snnnn eher für als gegen die Verlesung der Anlagen 5 und 6. Der Zeuge Snnnn hat im Kern nachvollziehbar und plausibel dargelegt, dass er an Stelle der ursprünglich in § 3 in Bezug genommenen umfangreichen Inventarverzeichnisse im Einverständnis der Vertragsparteien die Anlagen 5 und 6 inhaltlich erstellte. Eine detailgenaue Erinnerung an die Art und Weise der Fertigung dieser schriftlichen Anlagen und an den exakten Zeitpunkt ihrer Verlesung hatte er nicht. Bei allen vom Zeugen offen angeführten Unsicherheiten zum Ablauf im Einzelnen kann insoweit aber nicht entgegen seiner Aussage der Schluss gezogen werden, der Zeuge habe eine notarielle Vertragsurkunde erstellt, die drei Verlesungsvermerke aufweist, die sich auf die hier fraglichen Anlagen beziehen, die er aber im Gegensatz zu den Vermerken gerade nicht verlesen hatte. Im Übrigen kann auch den anderen Zeugenaussagen nichts dafür entnommen werden, dass die vom Zeugen Snnnn geschilderte allgemeine Arbeitsweise des Aufnehmens von Änderungen und des Verlesens an der jeweils aktuell verhandelten Stelle des Vertrages unzutreffend ist.

Der Zeuge Mnnn hat im hier fraglichen Zusammenhang mit noch deutlicher Erinnerung angegeben, er selbst habe bei der Fertigung der Anlagen 5 und 6 mitgewirkt und er konnte sich an eine Datumsänderung in § 3 des Vertrages erinnern. Nach seiner Aussage spricht vieles dafür, dass die Anlagen als Originaltext sogleich bei Verhandlung und Verlesung des § 3 erstellt wurden. Ferner bestätigte der Zeuge die ohnehin naheliegende Annahme, dass eine Anpassung des "ursprünglichen" auf die Inventarverzeichnisse bezugnehmenden Vertragstextes in § 3 nach Fertigung der neuen Anlagen 5 und 6 angesichts des übrigen Verhandlungsbedarfs unterblieb, es jedoch allseits als Sinn der Fertigung der neuen Anlagen angesehen wurde, die anschließende Verlesung zu vereinfachen.

Entscheidende Zweifel an der Richtigkeit der Verlesungsvermerke kann danach auch der Umstand nicht begründen, dass sich der Zeuge Mnnn seinerseits keinen Vermerk über eine Verlesung gemacht hat und keine konkrete Erinnerung mehr an den Vorgang der Verlesung selbst hatte.

Die Beklagten können sich im Weiteren auch nicht auf eine eventuell fehlende dingliche Übereignung des Anlage- und Vorratsvermögens berufen. Eine Gesamtnichtigkeit des ganzen Vertrages nach § 139 BGB liegt nicht vor. Zwar kann fraglich sein, ob § 3 des Vertrages mit der Bezugnahme auf die Saldenlisten an der Stelle genauerer Inventarverzeichnisse dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz für die Übereignung von Sachgesamtheiten entspricht. Das braucht aber nicht entschieden zu werden. Denn es geht insofern um den Zusammenhang des durch Benennung des Anlage- und Vorratsvermögens hinreichend schuldrechtlich bestimmten Grundgeschäfts mit dem dinglichen Erfüllungsgeschäft. Ohne konkrete Anhaltspunkte für eine gewollte unabdingbare Verknüpfung beider Geschäfte kann eine Gesamtnichtigkeit in diesen Fällen aber nicht angenommen werden (Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Auflage 2005, § 139 Rn. 7 m. w. Nachw.). Hier haben die Parteien für den Eigentumsübergang in § 3 Abs. 4 des Vertrages auf den Tag der Übergabe (§ 7 Abs. 1 des Vertrages) abgestellt. Dieser war vom Datum her nicht benannt, sondern nur bestimmbar, § 5 Abs. 8 des Vertrages. Bei dem Umfang des Anlage- und Vorratsvermögens war klar, dass es zwischenzeitliche Veränderungen bis zum Stichtag geben würde. In dieser Situation kann den Parteien nicht unterstellt werden, sie hätten die grundsätzliche Trennung von Grundgeschäft und dinglicher Einigung aufheben wollen und das gesamte Geschäft hätte mit der Wirksamkeit einer dinglichen Einigung nach Maßgabe der Formulierungen in § 3 des Vertrages stehen und fallen sollen. Denn für den Fall der Unwirksamkeit des in § 3 bezeichneten dinglichen Übereignungstatbestandes hätte die Übereignung für einzelne oder alle betroffenen Gegenstände ohne weiteres wirksam gesondert zum Übergabestichtag oder noch danach nachgeholt werden können. Eine entsprechende weitere schuldrechtliche Übertragungsverpflichtung kann insbesondere aus der sogenannten salvatorischen Klausel des § 36 Abs. 1 des Vertrages hergeleitet werden.

Soweit die Beklagten sich im Weiteren auf eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung über die baurechtlichen Planungen und ggfls. auf Wegfall der Geschäftsgrundlage oder auf einen Rückabwicklungsanspruch nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschlusses berufen, können auch unter Berücksichtigung des weiteren Vorbringens der Beklagten nach der Revisionsentscheidung zu den Vorgängen der Entwicklungsplanung in Potsdam eine Vertragsnichtigkeit, die Notwendigkeit einer Vertragsanpassung oder ein Schadensersatzanspruch auf Vertragsrückabwicklung nicht festgestellt werden.

Die Klägerin bzw. die Verkäuferin haben es nicht gemäß § 123 Abs. 1 BGB in vorwerfbarer bzw. arglistiger Weise unterlassen, die Beklagten über kommende öffentlich-rechtliche Grundstücksbelastungen aufzuklären. Dabei kann eine zurechenbare Kenntnis der Bestrebungen in Stadtverwaltung bzw. Stadtverordnetenversammlung unterstellt werden. Es gab jedenfalls keine Aufklärungspflicht, weil es im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nur entsprechende Absichten gab, die sich aufgrund eines besonderen gesetzlich geregelten öffentlich-rechtlichen Verfahrens erst weit nach dem Vertragsschluss durch Entwicklungssatzung und schließlich Grundbucheintragung im Jahre 1997 verwirklichten. Die Beklagten weisen zwar für sich gesehen zutreffend auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hin, nach der bei Vertragsverhandlungen eine Pflicht besteht, den anderen Teil über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck des anderen vereiteln können und die daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwartet werden durfte (BGH WM 1976, S. 401f.). Diese Grundsätze greifen hier aber schon angesichts des Planungsstandes nicht zu Gunsten der Beklagten durch. Der Senat hält vielmehr an seiner bereits im Urteil vom 27. Juni 2003 vertretenen Auffassung fest:

Angesichts der rechtsförmigen Ausgestaltung des Verfahrens zur Festlegung der hier fraglichen städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen nach den §§ 165 ff. BBauGB bestand im Jahre 1993 vor Vertragsschluss eine Informationspflicht der Klägerin bzw. der Verkäuferin über die allein vorhandenen kommunalpolitischen Bestrebungen in Richtung auf eine Entwicklungssatzung nicht. Das konkrete Verfahren war bei Vertragsschluss noch nicht in einem die Interessen der Beklagten unmittelbar berührenden Stadium. So standen am 28. April 1993 nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten erst die Beschlussfassungen über die Einleitungsmaßnahmen für eine das gekaufte Grundstück betreffende Entwicklungssatzung an. Angesichts dieses sehr frühen Verfahrensstadiums war das Ergebnis nicht vorherbestimmt und die privaten Belange der Beklagten konnten im Sinne des § 165 Abs. 3 BauGB in den erst noch kommenden eigentlichen Entwicklungsprozess einfließen.

Wegen des von den Beklagten schließlich noch angeführten Wegfalls der Geschäftsgrundlage verweist der Senat im Übrigen nach eigener Prüfung gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a. F. insoweit auf die weiter zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung.

Es kommt sodann darauf an, ob der Restkaufpreisanspruch gemäß § 5 Abs. 11 des Kaufvertrages weggefallen ist, wobei zwischen den Parteien auch im zweiten Rechtszug unstreitig ist, dass dies nur der Fall sein könnte, wenn man bei der Berechnung der in § 5 Abs. 11 als Grundlage vorgesehenen Vollzeitdauerarbeitsplätze diejenigen Beschäftigten der Zn GmbH mit einrechnen müsste, die dort einen Qualifizierungsvertrag hatten (fortan Umschüler genannt).

Soweit es die Auslegung der entsprechenden Bestimmungen angeht, schließt sich der Senat zunächst den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung zum Wortverständnis des Begriffes der Vollzeitdauerarbeitsverhältnisse an und geht von der mit diesem Begriff verbundenen Vorstellung einer Entgeltlichkeit aus.

Selbst wenn man aber dieser Auslegung nicht folgen wollte müsste doch Folgendes gelten:

Nach dem reinen Wortsinn des Begriffes Vollzeitdauerarbeitsplatz kann möglicherweise nicht eindeutig festgestellt werden, ob Umschüler entweder diesem Begriff eindeutig und unzweifelhaft zuzurechnen sind oder von ihm gerade nicht erfasst werden, weil ein allgemeiner umgangssprachlicher Begriffsinhalt in der einen oder anderen Richtung nicht ersichtlich ist. Nach den Arbeitsbedingungen der Umschüler waren sie einerseits nicht nur teilzeitweise tätig, sie waren für mehr als 12 Monate (also auf eine gewisse Dauer) eingestellt und sie waren auf einem Arbeitsplatz beschäftigt. Für den "Vollzeitdauerarbeitsplatz" mag es auch genügen, dass der Beschäftigte in der Arbeitslosenstatistik nicht mehr auftaucht, ohne dass es insoweit vom Wort her darauf ankommt, dass die Beschäftigungsstelle auch direkt einen Lohn zahlt. Andererseits kann man wegen der geballten Zusammensetzung der Begriffe Vollzeit, Dauer und Arbeitsplatz aber eben auch durchaus einen Wortsinn annehmen, der nichts anderes als den klassischen auf Dauer eingestellten bezahlten Arbeitnehmer meint, der sich am Arbeitsplatz seinen Lebensunterhalt verdient.

Da ein ausschließlicher Wortsinn mithin auf erste Sicht nicht festzustellen sein mag, kommt es sodann zunächst auf die Systematik und den aus dem Vertrag ersichtlichen Zweck der Regelung an. Durch die Verweisung in § 5 Abs. 11 des Vertrages auf die Regelung in § 16 Abs. 3 ist gesagt, dass Arbeitnehmer, die bei der Zn GmbH einen Vollzeitdauerarbeitsplatz einnehmen, bei der Kaufpreiserlassregelung einzurechnen sind und zwar unter Abzug von 35 Arbeitnehmern, die ohnehin von der Zn GmbH durch eigene vertragliche Verpflichtungen gegenüber der Klägerin zu beschäftigen waren. § 16 Abs. 3 ist für sich untrennbarer erläuternder Bestandteil der Regelung der Parteien in § 16 Abs. 1 über die Verpflichtung der Beklagten zu 1 Vollzeitdauerarbeitsplätze zu erhalten bzw. zu schaffen, die Verpflichtung für 300 dieser Arbeitsplätze war dabei strafbewehrt. Aus diesem Regelungszusammenhang heraus kann mit dem "Vollzeitdauerarbeitsplatz" aus objektiver Sicht der Vertragsbeteiligten aber nur das klassische Verständnis des entgeltlich beschäftigten Vollzeitarbeitnehmers verknüpft werden. Denn die Beklagte zu 1 übernahm es laut der Präambel des Vertrages ausdrücklich, mehr als 500 "Dauerarbeitsplätze" zu schaffen und in § 15 Abs. 1 des Vertrages ist praktisch als Grundsatz der Käuferverpflichtungen vorgesehen, den Kaufgegenstand als industriellen Standort zu erhalten und neben der Ansiedlung von Dienstleistungsunternehmen die industrielle Fertigung fortzuführen. Die Regelungen der strafbewehrten Arbeitsplatzverpflichtung und der damit verbundenen evtl. Kaufpreisminderung sind in diesem Gesamtgefüge einheitlich zu verstehen, weil sie beide durch Strafe einerseits und Anreiz andererseits die Schaffung der 500 Dauerarbeitsplätze zur Fortführung des Wirtschaftsstandortes bezweckten. Die erklärte wirtschaftliche Zielrichtung des Vertrages mit der Beklagten war daher als eigenständige Säule des für den Standort vorgesehenen sogenannten Babelsberger Modells auf Begründung typischer Arbeitsverhältnisse entgeltlicher Art (auch durch Drittunternehmen) gerichtet und zielte nicht nur auf Erhaltung einer bestimmten Anzahl von Umschulungsplätzen im Bereich der ZAW, so dass diese Umschulungsarbeitsplätze nach Regelungssystematik und Vertragszweck weder für die Arbeitsplatzverpflichtung noch für die Kaufpreisregelung von Bedeutung sind. Wären die Parteien nicht von dieser Zielrichtung des Vertrages ausgegangen, hätte es ansonsten mehr als nahe gelegen im Zusammenhang mit den von der Klägerin "gesicherten" 35 Arbeitsplätzen bei der Zn GmbH bei einer unstreitig über 350 liegenden Anzahl von Umschülern diese gesondert zu erwähnen um die Kaufpreisabsenkung mit Sicherheit und die Strafbewehrung mit Sicherheit nicht eintreten zu lassen. Die Beklagten haben in diesem Zusammenhang nicht dargelegt, dass sich etwa im Verhältnis der Klägerin zur Zn GmbH die von der Zn GmbH zugesagte Arbeitsplatzverpflichtung (auch) auf die Umschüler bezieht. Die Regelung über nur 35 Arbeitsplätze im Verhältnis Klägerin zur Zn wäre bei der Größenordnung der Umschülerzahlen dann sinnlos. Auch haben die Beklagten nicht über die Darstellung der in den Vertragsverhandlungen erklärten jeweiligen Interessen hinaus substanziiert für den Zeitpunkt der Vertragsbeurkundung dargetan, dass die Regelungen über Arbeitsplatzverpflichtung und Restkaufpreiswegfall nur einverständliche dezidierte Scheinregelungen waren, weil man beiderseits bewusst und übereinstimmend die Schaffung "klassischer" Arbeitsplätze überhaupt nicht anstrebte und jedenfalls den Kaufpreis um 5.000.000,00 DM senken wollte.

Soweit die Beklagten im zweiten Rechtszug Beweis dafür angetreten haben, dass als faktische Gegenleistung wegen der vorgesehenen Vorkaufsverpflichtungen zu Gunsten der Zn GmbH die Umschüler berücksichtigt werden sollten bzw. dass am 23. März 1993 dies ausdrücklich zugesichert wurde, ist dem angesichts der vorstehenden Auslegung des beurkundeten Rechtsgeschäfts vom 27./28. April 1993 nicht nachzugehen, weil sich nach dem Beklagtenvortrag die entsprechenden Vorgespräche nur auf die "Arbeitsplatzgarantie" bezogen (vgl. Beklagtenschriftsatz vom 15. November 2002, S. 13). In diesem Zusammenhang ist dann zunächst der weitere Vortrag der Beklagten zur Vertragsauslegung auch nach Erörterung in der mündlichen Verhandlung nicht verständlich, wonach die Umschüler nur für die Beurteilung der vertragsstrafebewehrten Beschäftigungsverpflichtung nicht anzurechnen gewesen seien (Beklagtenschriftsatz vom 15. November 2002, S. 16); mithin also gerade nicht für die "Arbeitsplatzgarantie" des Vertrages. Soweit hierin nur eine unzutreffende rechtliche Wertung der Beklagten zu sehen sein sollte, bleibt jedenfalls entscheidend, dass die behaupteten Gespräche vor der Aufnahme der Regelung wegen des möglichen Kaufpreiserlasses im jetzigen § 5 in die Vertragsentwürfe stattfanden, so dass die fortdauernde Relevanz dieser auf die strafbewehrte Beschäftigungsverpflichtung bezogenen Gespräche für die spätere endgültige Vertragsregelung des Kaufpreiserlasses nicht beurteilt werden kann. Im Übrigen findet eine Berücksichtigung der Umschülerzahlen im beurkundeten Vertrag nach den vorstehenden Ausführungen auch keinerlei Andeutung.

Die Widerklage

Die Zwischenfeststellungsklage der Beklagten zu 1 ist gemäß § 256 Abs. 2 ZPO zulässig. Sie ist aber in der Sache nach den vorstehenden Ausführungen zur Wirksamkeit des Vertrages nicht begründet.

Der Hilfsklageantrag der Klägerin

Über den Hilfsklageantrag ist nach dem Antragsinhalt nicht zu entscheiden, da der Kaufvertrag als wirksam anzusehen ist und die Widerklage deshalb abgewiesen wird.

Nebenentscheidungen

Die zutreffend begründete Zinsentscheidung ist nicht mit gesonderter Begründung angefochten.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 2, 101 Abs. 1 ZPO. Die Beklagten haben auch die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen (vgl. allg. Zöller-Herget, ZPO, 25. Auflage 2005, § 97 Rn. 7).

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist gemäß den §§ 26 Nr. 7 S. 1 EGZPO, 543 Abs. 1,2 ZPO nicht zuzulassen. Denn der Rechtsstreit hat keine grundsätzliche Bedeutung; ebenso erfordern auch die Fortbildung des Rechts oder die Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Zulassung nicht.

Ende der Entscheidung

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