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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 27.04.2001
Aktenzeichen: 15 U 2630/00
Rechtsgebiete: AGBG, StBG, HGB, BGB, ZPO


Vorschriften:

AGBG § 9
StBG § 68
HGB § 128
HGB § 161 Abs. 2
BGB § 225
BGB § 291
BGB § 188 Abs. 2
BGB § 288 Abs. 1
ZPO § 240
ZPO § 711
ZPO § 108
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 546 Abs. 2 Satz 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
KAMMERGERICHT Im Namen des Volkes Teilurteil

Geschäftsnummer: 15 U 2630/00

Verkündet am: 27. April 2001

In dem Rechtsstreit

hat der 15. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 20. März 2001 durch seine Richter Moritz, Krühne und Genthe für Recht erkannt:

Tenor:

1. Auf die Berufung der Kläger wird das am 8. Februar 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 15 des Landgerichts Berlin teilweise geändert und zugleich wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten zu 1., 2., 4. und 5. werden verurteilt, als Gesamtschuldner

an den Kläger zu 1. 300.000,00 DM nebst 9,26 % Zinsen seit dem 8. November 1999, an den Kläger zu 5. 31.500,00 DM nebst 9,26 % Zinsen seit dem 14. Januar 2000 und an die Klägerin zu 6. 367.500,00 DM nebst 9,26 % Zinsen seit dem 9. Februar 2000

jeweils Zug um Zug gegen Rückübertragung der von diesen Klägern gehaltenen Anteile an der ehemaligen Dr. H Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Erster Immobilienfonds KG zu zahlen.

Die Klage der Kläger zu 2., 3. und 4. wird, soweit sie sich gegen die Beklagten zu 1., 2., 4. und 5. richtet, abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird, soweit sie nicht die Beklagte zu 3. betrifft, zurückgewiesen.

2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Den Beklagten zu 1., 2., 4. und 5. wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung wegen der Zahlungsaussprüche durch Sicherheitsleistung abzuwenden, und zwar beim Kläger zu 1. in Höhe von 400.000,00 DM, beim Kläger zu 5. in Höhe von 37.000,00 DM und bei der Klägerin zu 6. in Höhe von 440.000,00 DM, wenn nicht diese Kläger ihrerseits vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Den Beklagten zu 1., 2., 4. und 5. wird gestattet, Sicherheit durch eine schriftliche, unbefristete, unbedingte, unwiderrufliche und selbstschuldnerische Bürgschaft einer als Zoll- und Steuerbürge zugelassenen Großbank zu erbringen.

5. Die Beschwer der Beklagten zu 1., 2., 4. und 5. beträgt 699.000,00 DM, die des Klägers zu 2. 157.500,00 DM, der Klägerin zu 3. 63.000,00 DM und des Klägers zu 4. 52.500,00 DM.

Tatbestand:

Die Kläger sind dem in der Form einer Publikums-KG unter der Bezeichnung Dr. H Grundstücksgesellschaft mbH & Co. erste Immobilienfonds KG (im Folgenden: Fonds KG) betriebenen Immobilienfonds als Kommanditisten oder Treugeber für die Beklagte zu 3. beigetreten. Sie nehmen die Beklagten als Initiatoren, Betreiber und Beteiligte an der Fondsgesellschaft unter den rechtlichen Gesichtspunkten der Prospekthaftung im engeren Sinne, des Missbrauchs in Anspruch genommenen persönlichen Vertrauens und der Verletzung von Auskunftspflichten bei der Anlagevermittlung auf Schadensersatz in Anspruch.

Im Einzelnen liegt dem Streit folgender Sachverhalt zu Grunde:

Die Beklagten zu 1. und 2. als geschäftsführende Kommanditisten mit einer Einlage von jeweils 50.000,00 DM und die mittlerweile in Vermögensverfall geratene Dr. H Grundstücksgesellschaft mbH, deren Geschäftsführer der Beklagte zu 1. war, als persönlich haftende Gesellschafterin gründeten im April 1996 die Fonds KG, deren Gesellschaftszweck die Errichtung sowie die Vermietung und Verpachtung eines Bürohauses und einer Seniorenresidenz nebst Gewerbe- und Lagerflächen unter der Bezeichnung "Am" und "Am " war. Die Beklagte zu 3., die sich nach der Gründung ebenfalls mit einer Einlage an der Fonds KG beteiligte, war nach dem Gesellschaftsvertrag Treuhänderin für Interessenten, die nicht selbst dem Fonds als Kommanditisten beitreten wollten, sie schloss ferner die Beitrittsverträge mit den Kommanditisten ab, kontrollierte als Treuhänderin die Verwendung der Mittel und wirkte an der Fondskonzeption im Hinblick auf die von ihr übernommenen Aufgaben mit. Der Beklagten zu 5., deren persönlich haftender Gesellschafter der Beklagte zu 4. ist, wurden - außerhalb des Gesellschaftsvertrags - exklusiv der Vertrieb, ferner die Finanzierungsvermittlung und die Repräsentanz übertragen. Sie übernahm es darüber hinaus, eine Werbekonzeption für den Fonds zu erstellen und Seminare sowie Verkaufsschulungen für den Vertrieb durchzuführen und eine Dokumentation zu erstellen.

Die Beitrittserklärung des Klägers zu 1. wurde für die Beklagten am 20. Dezember 1996, die des Klägers zu 2. am 12. Juli 1996 sowie hinsichtlich eines weiteren Anteils am 16. Dezember 1996, die der Klägerin zu 3. am 7. Mai 1996, die des Klägers zu 4. am 19. Juni 1996, die des Klägers zu 5. am 16. Dezember 1996 und die der Klägerin zu 6. am 17. Juli 1997 angenommen. Grundlage des Beitritts sämtlicher Kläger waren Teil A und B des insgesamt 80 Seiten umfassenden Fondsprospektes, ferner nach ihren Angaben eine unter dem Briefkopf der Beklagten zu 3. gefertigte Leistungsbilanz der Dr. H Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Investitions- und Beteiligungs-KG mit umfangreichen Angaben über betreute Fonds KG's und als Bauträger errichtete Objekte (Anlage K 7). Ferner haben den Klägern wiederum nach eigenen Angaben die von der Beklagten zu 5. ab dem 23. Januar 1996 verfassten, an Untervertriebspartner gerichtete Schreiben (Anlage K 12 - K 19) als standardisierte Werbeschreiben vorgelegen.

Nach diesen Unterlagen sollte der Fonds KG von der M Hochbau AG als Grundeigentümerin auf dem Grundstück der beabsichtigten Baumaßnahmen ein Erbbaurecht eingeräumt werden. Die M Hochbau AG sollte auf dem Grundstück ein Geschäftshaus sowie die Seniorenresidenz errichten und das Bürogebäude zum Preis von zunächst jährlich 1,155 Millionen DM von der Fonds KG mieten. Zur Absicherung des Mietausfallrisikos sollte nach dem zwischen der Fonds KG und der M Hochbau AG geschlossenen Mietvertrag spätestens mit der Übergabe der Mieträume auf die Dauer von 5 Jahren eine Bürgschaft in Höhe von 577.500,00 DM überreicht werden. Pächter der Seniorenwohnanlage nebst angeschlossenen Gewerberäumen wurde die P W GmbH, die jährlich ein Pachtzins von 1.250.000,00 DM zahlen sollte, wovon auf die 2300 qm große Seniorenresidenz nach dem Vertrag 900.000,00 DM pro Jahre entfielen. Diese Pachtzahlungen wurden wiederum in einem Pachtgarantievertrag zwischen der Fonds KG und der M Hochbau AG durch eine von Letzterer auf die Dauer von 5 Jahren zu stellenden Bürgschaft über 512.500,00 DM, die spätestens 3 Monate vor Fertigstellung übergeben werden sollte, gesichert. Nach den geschlossenen Verträgen sollte sowohl an die Mieterin wie auch an die Pächterin eine sogenannte pre-opening-Gebühr zum Ausgleich von Vorlaufkosten gezahlt werden, nämlich im Falle der Pächterin eine Summe von 545.000,00 DM und im Falle der Mieterin eine solche von 385.000,00 DM.

Die Geschäfte der Fonds KG entwickelten sich, nachdem die Gebäude errichtet waren, nicht erwartungsgemäß, vielmehr ist trotz intensivster Sanierungsbemühungen auch heute noch ein Scheitern des Fonds nicht ausgeschlossen. Die M Hochbau AG verweigerte die Eintragung der Fonds KG als Erbbauberechtigte im Grundbuch, so dass lediglich eine Vormerkung besteht. Sie hat auch das Bürogebäude wegen nach ihrer Auffassung bestehender Formnichtigkeit des Mietvertrages nicht übernommen und die Bankbürgschaften zur Absicherung der Miet- und Pachtzahlungen nicht gestellt. Die Betreiberin des Seniorenheims, die P GmbH, hat keinerlei Pacht gezahlt und im Jahre 1998 Insolvenzantrag gestellt. Zwei nachfolgende Unternehmen, an denen der Beklagte zu 1. beteiligt war, betreuen das Wohnheim ebenfalls nicht mehr. Auch heute noch werden mit der Seniorenresidenz nur geringe Erträge erwirtschaftet, wobei zur Verbesserung der Einkünfte ein Teil dieses Objektes zum Pflegeheim umgebaut worden ist. Auch die Gewerbeeinheiten sind nicht zur Gänze vermietet.

Die Kläger haben vorgetragen, sie seien auf Grund unzutreffender Prospektangaben zum Eintritt in die Fonds KG veranlasst worden. Völlig unrealistisch seien die in die Ertragsprognosen eingeflossenen, mit der P GmbH vereinbarten Pachtzahlung von jährlich 900.000,00 DM gewesen. Denn ein Betrag von 32,16 DM pro Monat und Quadratmeter, wie er danach von der Betreiberin der Wohnungen zu zahlen gewesen sei, habe angesichts ortsüblicher Vergleichsmieten von 11,00 bis 14,00 DM je Quadratmeter und Monat nicht der erwirtschaftet werden können.

Fälschlich sei auch der Eindruck erweckt worden, dass die Muttergesellschaft der Betreiberin des Seniorenheims, die S GmbH, über Erfahrungen im Betrieb von Altenwohnungen verfügt habe. Diese habe vielmehr zum damaligen Zeitpunkt ausschließlich Asylantenheime betrieben.

Nicht unterrichtet werde im Prospekt ferner darüber, dass die sogenannten "weichen Kosten" mit 38,4 % nicht nur außerordentlich hoch seien, sondern auch deutlich über den üblichen 15 % lägen. Hierdurch werde die Werthaltigkeit der Anlage unzutreffend dargestellt.

Zu beanstanden sei des Weiteren, dass die wirtschaftlichen Verflechtungen der am Objekt Beteiligten und die deswegen möglichen massiven Interessenskonflikte nicht hinreichend dargestellt worden seien. Verschwiegen worden sei in diesem Zusammenhang, dass der Beklagte zu 1. und die "B-Gruppe" 1995 und 1996 mehrere Anlagefonds gemeinsam aufgelegt und betrieben hätten, was das später auch zu Tage getretene Risiko begründet habe, dass in wirtschaftlich schwierigen Situationen nicht die Interessen des jeweiligen Fonds, sondern die der beiden Initiatorengruppen im Vordergrund gestanden hätten.

Getäuscht worden sei auch im Hinblick auf die pre-opening-Gebühren. Denn zum einen seien diese zwar gegenüber Pächtern, nicht aber Mietern üblich. Zum anderen hätte die Zahlung an die R Wohnstift GmbH nicht mehr erfolgen dürfen, weil diese zu dem Zeitpunkt, als der Betrag an sie ausgekehrt worden sei, beim parallelen Objekt "Am K" bereits keine Pachten mehr gezahlt habe.

Zu bemängeln sei des Weiteren, dass entgegen dem im Prospekt erzeugten Eindruck, die Bankbürgschaften, mit denen Miet- oder Pachtausfälle für 6 Monate hätten ausgeglichen werden können, nicht bereits vor ihrem Beitritt von der M Hochbau AG überreicht worden seien.

Zu rügen sei schließlich, dass der Prospekt nicht verdeutliche, dass für die Seniorenresidenzen keine sozialen Zwecke dienende Gemeinschaftseinrichtungen vorgesehen gewesen seien, obwohl diese sowohl für die Attraktivität des Objekts aus der Sicht der potentiellen Nutzer wie auch nach modernen pflegerischen Konzepten von ausschlaggebender Bedeutung seien.

Die Kläger, wobei die Klage der Kläger zu 1. bis 4. am 23. September 1999, die Klage des Klägers zu 5. am 16. Dezember 1999 und die Klage der Klägerin zu 6. am 1. Februar 2000 bei dem Landgericht Berlin eingegangen und alsbald zugestellt worden sind, haben beantragt,

die Beklagten zu verurteilten, folgende Beträge an die Kläger zu zahlen, jeweils nebst 4 % Zinsen ab Rechtshängigkeit, jeweils Zug um Zug gegen Rückübertragung der von den Klägern gehaltenen Anteile an der Dr. Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Erste Immobilienfonds KG:

an den Kläger zu 1. DM 300.000,00 an den Kläger zu 2. DM 157.500,00 an die Klägerin zu 3. DM 63.000,00 an den Kläger zu 4. DM 52.500,00 an den Kläger zu 5. DM 31.500,00 an die Klägerin zu 6. DM 367.000,00.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, die Prospektangaben seien hinreichend und zutreffend, denn es werde über jeden der von den Klägern beanstandeten Punkte in dem gebotenen Umfang unterrichtet. Dies gelte sowohl im Hinblick auf die wirtschaftliche Machbarkeit, die Verflechtungen, die Betriebserfahrungen, die Zahlungen, die weichen Kosten, wie auch den Umstand, dass keine sozialen Gemeinschaftseinrichtungen vorhanden seien, weil die des zugehörigen Objektes "Am" mitbenutzt werden könnten. Zur Prüfung der Kalkulation der Pächterin seien sie jedenfalls in Ansehung des Umstandes, dass hinter dieser die solvente und erfahrene S GmbH gestanden habe und außerdem von der M Hochbau AG eine Pachtgarantie übernommen worden sei, nicht verpflichtet gewesen. Unabhängig davon hätten die erforderlichen Einkünfte von der P durchaus erwirtschaftet werden können, wie der erfolgreiche Betrieb anderer Fondsobjekte mit höheren Quadratmeterpachten zeigt. Auch seien in diesem Zusammenhang die von den Klägern behaupteten ortsüblichen Vergleichsmieten zu bestreiten. Falsch sei auch die Auffassung, es sei der unzutreffende Eindruck bereits überreichter Bürgschaften mit dem Prospekt erzeugt worden, denn sowohl der dort abgedruckte Mietvertrag wie auch der Pachtgarantievertrag ließen keinen Zweifel, dass die Bürgschaft im Hinblick auf die Geschäftsräume bei deren Übergabe und im Hinblick auf die Seniorenresidenz 3 Monate vor Fertigstellung hätten überreicht werden sollen.

Darüber hinaus haben sich die Beklagten auf in dem Prospekt den Interessenten bekannt gemachte und von ihnen mit Beitritt angenommene Haftungsbeschränkungen sowohl zeitlichen wie auch gegenständlichen Inhalts bei gleichzeitigem Ausschluss jeglicher Haftung für leichte Fahrlässigkeit berufen und Verjährung eingewandt. Die Beklagten zu 4. und 5. haben des Weiteren mit Blick auf die einzelnen Kläger Erfahrungen im Anlagebereich, teilweise sogar Betätigung als Vermittler eingewandt und auch aus diesem Grunde eine eigene Haftung geleugnet.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, es sei nicht ersichtlich, dass die im Prospekt angestellten wirtschaftlichen Berechnungen von vornherein fehlerhaft gewesen seien. Dies gelte auch im Hinblick auf die Erwirtschaftung der für die Seniorenresidenz von der P zu entrichtenden Pacht, weil einerseits zum damaligen Zeitpunkt in M durchaus Bedarf für altengerechtes Wohnen bestanden habe, andererseits neben dem Seniorenheim auch Einkünfte durch zu vermietende Gewerbeflächen hätten erzielt werden können und ferner über zusätzliche Serviceangebote an die Bewohner die Erzielung weiterer Erträge möglich gewesen wäre.

Nicht zu beanstanden sei auch der Hinweis auf die Erfahrung der Muttergesellschaft der Pächterin im sozialen Bereich, wobei auch Berücksichtigung finden müsse, dass im Hinblick auf das technische Management des Betriebs keine gravierenden Unterschiede zwischen Senioren- und Asylantenheimen bestünden.

Auf die wirtschaftliche Verflechtung, so hat das Landgericht gemeint, sei hinreichend hingewiesen worden. Die Angaben über die Bürgschaften seien für die Beitrittsinteressenten nicht von ausschlaggebender Bedeutung gewesen. Was die pre-opening-Gebühren angehe, sei eine systematische zweckwidrige Verwendung nicht dargetan. Der Anteil der weichen Kosten lasse sich ohne weiteres den Prospektangaben entnehmen. Das Fehlen von sozialen Zwecken dienenden Gemeinschaftseinrichtungen sei schließlich dem Prospekt zwar nicht mit Deutlichkeit zu entnehmen. Dies sei jedoch deswegen unschädlich, weil derartige Gemeinschaftsräumlichkeiten keineswegs zur regelmäßigen Ausstattung von Seniorenheimen zählten und deswegen vom Verkehr auch keineswegs vorausgesetzt würden. Daher spiele die Frage ihres Vorhandenseins bei der Entscheidung der Anleger keine bedeutsame Rolle.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kläger. Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages tragen sie vertiefend vor, entgegen der Auffassung des Landgerichts komme dem Umstand, dass im Prospekt nicht hinreichend auf das völlige Fehlen von sozialen Einrichtungen in der geplanten Seniorenresidenz hingewiesen worden sei, durchaus für die Beitrittsentscheidung der Anleger tragende Bedeutung zu. Tatsächlich verhalte es sich so, dass bei einer Anlage, die nicht schlicht als Gebäude zum altengerechten Wohnen konzipiert sei und sich zudem im höchsten Preisbereich bewege, integrierte gemeinschaftliche Räume erwartet würden. Bei modernen gerontologischen Konzepten zähle das gemeinsame Speisen und Veranstaltungen in für ältere und gebrechliche Menschen leicht erreichbaren Gemeinschaftsräumen zum wesentlichen Angebot eines Betreibers mit der Folge, dass sich das Fehlen derartiger Räumlichkeiten auf die Vermietbarkeit äußerst negativ auswirke.

Unzutreffend seien auch die landgerichtlichen Überlegungen zur wirtschaftlichen Machbarkeit des Objekts vor dem Hintergrund der Miethöhe. Nicht plausibel sei der Gedanke, ein wirtschaftlicher Betrieb sei auf Dauer im Wege der Quersubventionierung durch Erlöse aus dem Serviceangebot und der Vermietung der Gewerbeeinheiten möglich. Ausgangspunkt jeder wirtschaftlichen Betrachtung auch für den Erfolg des Fonds sei die Frage, ob der Pächter die Wohnungen erfolgreich vermieten und so auf seine Kosten kommen könne. Wegen der Bedeutung dieser Frage dürften sich daher die Fondsorganisatoren nicht auf Berechnungen des Betreibers verlassen. Erforderlich sei eine unabhängige Bedarfserhebung sowie ein betriebswirtschaftliches und pflegerisches Konzept. Im Hinblick auf das streitgegenständliche Objekt sei von dritter Seite bereits während der Plazierungsphase darauf hingewiesen, dass weit überhöhte Mieten von den Bewohnern verlangt werden müssten, um die Anlage rentabel betreiben zu können. In Ansehung eines monatlich an die Fonds KG zu entrichtenden Pachtzinses in Höhe von 33,89 DM je Quadratmeter und unter Berücksichtigung der Aufschläge für den Betreiber und die Kosten der Betreuung ergebe sich eine Miethöhe, die weit über der ortsüblichen Vergleichsmiete für Objekte von guter Qualität liege, weswegen das Engagement der Pächterin von vornherein betriebswirtschaftlich nicht haltbar gewesen sei. Der landgerichtliche Gedanke einer Quersubventionierung überzeuge nicht, weil der private Pächter nach Gewinnmaximierung und nicht nach Ausgleich von Fehlkalkulationen des Immobilieneigentümers strebe. Zudem stehe diese Überlegung im Widerspruch zur Meinung des Landgerichts, Betreuungsleistungen werde von den Heimbewohnern kein ausschlaggebendes Gewicht beigemessen.

Falsch und irreführend sei auch die Prospektbehauptung, die Muttergesellschaft der, die Gesellschaft für die Errichtung und den Betrieb von Wohnheimen mbH, sei seit 10 Jahren in Berlin und seit der Wende auch im Land Brandenburg mit ca. 280 Mitarbeitern im sozialen Verantwortungsbereich tätig. Zur Zeit der Prospektherausgabe habe die GmbH lediglich Asylantenheime betrieben, aber keinerlei Erfahrung mit dem Betrieb von Seniorenresidenzen gehabt. Unverständlich sei die Auffassung des Landgerichts von der Gleichartigkeit der sich an den Betreiber ergebenden Anforderung, denn im einen Falle liege der Schwerpunkt in der Gewährleistung von Sicherheit und Ordnung, im anderen Falle in einem hohen Service- und Komfortstandard sowie der Sicherstellung medizinischer und pflegerischer Vorsorge.

Zu Unrecht habe das Landgericht auch in der unterbliebenen Angabe des Anteils der sogenannten "weichen Kosten" keine Verletzung der Aufklärungspflicht gesehen. Die Werthaltigkeit der von den Kommanditisten gezeichneten Anteile hänge nach Ablauf der Startphase von der Werthaltigkeit der Immobilien ab, so dass sie durch einen hohen Anteil an "weichen Kosten" nachhaltig vermindert werde.

Was die pre-opening-Gebühren angehe, habe das Landgericht außer Acht gelassen, dass allen Dr. H Fonds gemeinsam sei, dass um die angekündigten hohen Ausschüttungen errechnen zu können, Pachtverträge geschlossen worden seien, die wegen ihrer überhöhten Pachten nicht marktgerecht gewesen seien. Da die Betreibergesellschaften dementsprechend ihren Pachtverpflichtungen nicht hätten nachkommen können, seien insbesondere die pre-opening-Gelder zweckentfremdet dazu benutzt worden, die entstandenen wirtschaftlichen Löcher bei älteren Fonds zu schließen. Dementsprechend seien bei keinem der von der Beklagten zu 1. aufgelegten Seniorenresidenzen betreffenden Fonds diese Gelder prospektgemäß ausgezahlt und verwendet worden. Es liege daher kein Fehler der Geschäftsführung oder der Mittelverwendungskontrolleure vor, vielmehr handele es sich um eine bereits bei der Herstellung des Prospektes beabsichtigte, vorsätzlich durchgeführte Täuschung der Anleger.

Nicht gefolgt werden könne dem Landgericht auch soweit es eine relevante Täuschung durch den hervorgerufenen Eindruck, die Bankbürgschaften seien bereits überreicht worden, verneine. Denn wenn die Bankbürgschaften zur Verfügung gestanden hätten, hätte in Verbindung mit der Liquiditätsreserve über einen Zeitraum von 9 Monaten die Möglichkeit bestanden, nach Ausfall eines Pächters einen neuen zu finden.

Rechtsirrig seien die Ausführungen des Landgerichts zur Informations- und Prüfungspflicht der Beklagten zu 5.. im Hinblick auf die Kläger zu 3. und 4. sei sie unmittelbar als Anlagevermittler tätig geworden. Sie hätten daher Prüfungs- und Aufklärungspflichten getroffen, die sie gröblich verletzt habe, indem sie die angebotene Anlage vorbehaltlos gepriesen und gelobt habe.

Irrig sei schließlich die Auffassung der Beklagten, ihre Haftung sei durch die Haftungsfreistellungen im Prospekt ausgeschlossen. Denn die Aufklärungspflicht der Prospektverantwortlichen stelle eine im Verhältnis zu den Anlageinteressenten übernommene Hauptpflicht dar, für die die Haftung nicht beschränkt werden könne.

Die Kläger beantragen inhaltlich,

das angefochtene Urteil zu ändern und nach ihrem erstinstanzlichen Antrag mit der Maßgabe zu erkennen, dass jeweils 9,26 % Zinsen ab Rechtshängigkeit geschuldet seien.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie erachten die angefochtene Entscheidung als zutreffend und machen sie sich unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vertrages zu Eigen. Vertiefend führen sie aus, dem Prospekt könne mit Deutlichkeit sowohl durch den Hinweis auf die mitbenutzbaren Einrichtungen im Objekt "Am" wie auch durch die abgedruckten Bauzeichnungen sowie eine Luftaufnahme des Fondsgrundstücks entnommen werden, dass einerseits keine Gemeinschaftseinrichtungen im Fondsobjekt geplant gewesen seien und außerdem die Objekte "Am" und "Am" baulich nicht miteinander verbunden seien. Es liege daher kein Prospektmangel sondern allenfalls ein Planungsmangel vor.

Im Hinblick auf die wirtschaftliche Machbarkeit werde von den Klägern unberücksichtigt gelassen, dass die Pächterin neben denen aus der Seniorenwohnanlage weit höhere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der Gewerbefläche habe erzielen sollen. Insgesamt habe der Fläche der Seniorenwohnungen von 2114,08 qm eine Gesamtgewerbefläche von 5247,96 qm gegenübergestanden.

Entgegen dem leugnenden Vorwurf der Kläger sei im Hinblick auf die wirtschaftliche Machbarkeit nicht nur von der Pächterin und der Mieterin, sondern auch von der Dr. H Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Investitions- und Beteiligungs-KG eine Bedarfserhebung und Wirtschaftlichkeitsberechnung durchgeführt worden. Darüber hinaus hätten die B-H Hypothekenbank AG und die B Bank AG aus Anlass der Gewährung von Fremdmitteln in Höhe von 13,5 Millionen DM eine Risikobewertung vorgenommen und die Risiken für finanzierungswürdig erachtet.

Bei ihrer Prospektbewertung ließen die Kläger außer Acht, dass bei Abschluss der Pacht- und Mietverträge die Vertragspartner davon ausgegangen seien, die vereinbarten Zahlungen erwirtschaften zu können. Hierauf hätten sich die Initiatoren des Fonds verlassen dürfen, weil die Vertragspartner einen zuverlässigen wirtschaftlichen Ruf gehabt hätten.

Durchaus zutreffend sei auch die Angabe im Prospekt, die S GmbH sei seit 10 Jahren mit rund 280 Mitarbeitern im sozialen Versorgungsbereich tätig. Denn von dieser Gesellschaft und ihren Tochterunternehmen würden 1 Seniorenzentrum in Cottbus, 1 Haus für Waisenkinder in Frankfurt/Oder, 1 Haus für straffällig gewordene Jugendliche in Eisenhüttenstadt, 2 Kindertagesstätten in Cottbus, 1 Kinder- und Jugendzentrum in Eisenhüttenstadt und in Frankfurt/Oder, eine teilstationäre Frühförderungsstätte für geistig behinderte Kinder in Cottbus, ein Wohnheim für geistig Behinderte in Cottbus sowie ein Wohnheim für Alkoholiker in Berlin-Friedrichshain betrieben.

Zur Rüge fehlender Angaben der weichen Kosten sei zu bemerken, dass diese für jeden Interessenten im Prospekt durch die detaillierte Darstellung der Einzelinvestitionen aufgegliedert dargestellt würden. Falsch sei auch die Auffassung der Kläger, die pre-opening-Gelder seien veruntreut worden. Die Zahlung sei auf Anweisung der P erfolgt. Unzutreffend sei die Unterstellung, pre-opening-Gelder des Fonds seien zum Stopfen von Löchern bei älteren Fonds zweckentfremdet worden. Im Übrigen liege auch dann, wenn derartige Gelder vertragswidrig ausgezahlt worden seien, kein Fall der Prospekthaftung vor. Vielmehr könnten hierdurch allenfalls Ansprüche der Gesellschaft gegen den Veranlasser der Zahlung begründet werden.

Im Hinblick auf die die Pacht- und Mietzahlung sichernden Bankgarantien sei zu bemerken, dass die beiden einschlägigen Verträge im Prospekt abgedruckt seien und daher der Tag der Fälligkeit den Interessenten bekannt gemacht worden sei. Dass die M Hochbau AG ihren Pflichten nicht nachkommen werde, sei bei Prospektherausgabe angesichts ihres hervorragenden Rufes nicht vorhersehbar gewesen.

Zu wiederholen sei schließlich die Einrede der Verjährung. Dabei müsse auch Berücksichtigung finden, dass in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung nach § 8 Nr. 7 des Gesellschaftsvertrages Ansprüche aus dem Gesellschaftsverhältnis 6 Monate nach Kenntnis des Gesellschafters vom Schaden verjährten. Über die entstandene ungünstige Fondsentwicklung seien die Gesellschafter spätestens in der Gesellschafterversammlung vom 9. Juli 1998 unterrichtet worden. Dies gelte auch für die Kommanditisten, die an ihr nicht teilgenommen hätten, weil sie alsbald schriftlich über deren Ergebnis unterrichtet worden seien. Daher seien sämtliche Klageansprüche bereits vor Klageerhebung verjährt gewesen.

Die Beklagten zu 4. und 5. tragen zusätzlich vor, die Annahme eine rentable Bewirtschaftung sei nicht möglich gewesen, sei nicht zutreffend, vielmehr verhalte es sich so, dass beispielsweise die S Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH & Co. Seniorenresidenz H KG (ebenfalls vormals eine Dr. Fonds KG) einen Umsatz von 80,00 bis 120,00 DM je Quadratmeter Wohnfläche und Monat erziele. Auch bei der von den Klägern als vergleichbar angesehenen Seniorenresidenz "G" sei die Quadratmeterpacht nicht niedriger, sondern um 22,5 % höher als sie nach dem Pachtvertrag der P angelastet worden sei.

Unrichtig sei die Auffassung der Kläger zu 3. und 4., ihnen stünden auf Grund stillschweigend geschlossenen Auskunftsvertrages Ersatzansprüche zu. Die Klägerin zu 3. vermittle selbst in erheblichem Umfang Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds und habe sich insoweit auch in den Vertrieb der streitgegenständlichen Beteiligungen eingeschaltet, als sie selbst die Vermittlungsprovision für ihre Beteiligung vereinnahmt habe. Darüber hinaus habe sie sich bereits in der Vergangenheit mit einer Summe von 300.000,00 DM an steuersparenden Anlagemodellen beteiligt, so dass sie über die Risiken der Geldanlage Kenntnisse gehabt habe. Der Kläger zu 4. habe eigenem Vorbringen zufolge Mandanten die Beteiligung an der streitgegenständlichen Fondsgesellschaft empfohlen. Ihn hätten daher eigene Aufklärungs- und Prüfungspflichten getroffen. Darüber hinaus handele es sich bei ihm um einen erfahrenen Anleger, der im Umfang von rund einer 3/4 Million DM im steuersparenden Bereich investiert habe. Auch die streitgegenständliche Beteiligung habe er allein nach vorausgehender eigenständiger Prüfung gezeichnet, ohne bei ihr Rückfrage zu halten. Dementsprechend seien ihm auch keine Auskünfte erteilt worden.

Unabhängig von alledem greife der im Prospekt mitgeteilte Haftungsvorbehalt, den die Kläger mit ihrem Beitritt vorbehaltlos anerkannt hätten. Offengelegt worden sei im Prospekt zudem, dass sie, die Beklagte zu 5., ausschließlich Vermittlungstätigkeit ausübe und die wirtschaftlichen, tatsächlichen und vertraglichen Grundlagen des Fonds nicht geprüft habe, daher keine Haftung oder Gewähr übernehme, insbesondere nicht für die Richtigkeit von Prospekten, auf deren Gestaltung und Inhalt sie keinen Einfluss genommen habe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen ihren Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. Wegen der Einzelheiten der landgerichtlichen Entscheidung wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Kläger zu 1., 5. und 6. ist erfolgreich, die der Kläger zu 2., 3. und 4. ist sachlich nicht gerechtfertigt, soweit es die geltend gemachten Ansprüche gegenüber den Beklagten zu 1., 2., 4. und 5. betrifft; im Hinblick auf die Beklagte zu 3 ist das Verfahren, weil über ihr Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, unterbrochen, so dass kein sie betreffendes Urteil, insgesamt also nur ein Teilurteil ergehen konnte.

Soweit m den nicht nachgelassenen Schriftsätzen des Beklagten zu 2. vom 4. April 2001 und der Beklagten zu 4. und 5. vom 11. April 2001 neuer Tatsachenvortrag enthalten sein sollte, war dieses Vorbringen nicht zu berücksichtigen (§ 296 a, 523 ZPO).

I. Prospekthaftung im engeren Sinne

A. Kreis der Haftenden

Zu geschlossenen Kapitalbeteiligungsgesellschaften, beispielsweise einem geschlossenen Immobilienfond in der Rechtsform einer Publikumskommanditgesellschaft, hat der Bundesgerichtshof mit seiner grundlegenden Entscheidung vom 24. April 1978 (BGHZ 71, 284) ausgeführt, es sei im Allgemeinen davon auszugehen, dass der Beitrittsinteressent bei der Aufnahme der Vertragsverhandlungen sein besonderes Vertrauen nicht allem und auch nicht in erster Linie der Komplementär-GmbH entgegenbringe. Die künftigen Kommanditisten, die im Wesentlichen das zur Erreichung des Gesellschaftszwecks erforderliche Eigenkapital aufzubringen hätten, würden öffentlich geworben, die Prospekte seien dementsprechend für eine anonyme Vielzahl von Interessenten bestimmt. Für diese stelle daher die Komplementär-GmbH im Regelfall ein abstraktes Gebilde dar, dessen interne Verhältnisse und Leistungsfähigkeit sie nicht kannten. Aus diesem Grunde schenkten die Anleger typischer Weise denjenigen ihr Vertrauen, die hinter der Komplementär-GmbH und der Publikumskommanditgesellschaft stünden, d.h., vor allem den Initiatoren und Gründern, die das Management bildeten oder beherrschten. Sie erschienen den künftigen Kommanditisten als die Verantwortlichen; auf Grund ihrer Stellung und Eigenschaft werde persönliche Zuverlässigkeit erwartet. Die besondere Verantwortlichkeit dieses Personenkreises beziehe sich dabei grundsätzlich auch auf die von der Komplementär-GmbH oder der Kommanditgesellschaft verbreiteten Prospekte. Die angesprochenen Interessenten dürften sich auf die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben in einem Prospekt verlassen und davon ausgehen, dass die insoweit unmittelbar Verantwortlichen ihn mit der erforderlichen Sorgfalt geprüft hätten und dass in den Prospekten über alle Umstände aufgeklärt werde, die für den Entschluss, sich als Kommanditist zu beteiligen, von wesentlicher Bedeutung seien (BGHZ 71,284, 287 f.).

Er hat auf diese Entscheidung aufbauend weiter ausgesprochen, dass darüber hinaus auch die Personen hafteten, die hinter der Komplementär-GmbH und der Publikums-KG stünden und neben der Geschäftsleitung besonderen Einfluss in der Gesellschaft ausübten und deswegen Mitverantwortung trügen, und zwar auch dann, wenn die Bedeutung dieser Personen und ihr Einfluss auf den Prospekt nicht offenbart und den Verhandlungspartnern auch nicht ansonsten bekanntwerde (BGHZ 72, 382, 387 = NJW 1979, 718; ferner NJW 1981, 1449, 1450 = MDR 1981, 648).

Diese Rechtsprechung, an der der Bundesgerichtshof seither unverändert festgehalten hat (zuletzt Urteil vom 27. November 2000, II ZR 190/99; vgl. ferner BGH NJW 2000, 3346 = ZIP 2000, 1296 = WM 2000, 1357; MDR 1993, 1068; MDR 1991, 140; NJW 1985, 380), beruht auf der Überlegung, dass im Interesse eines rechtlich gebotenen Kapitalanlegerschutzes auf eine wahrheitsgemäße und vollständige Aufklärung des Rechtsverkehrs über das Risiko möglicher Anlagen hingewirkt werden muss, und dass zu diesem Zweck für unzutreffende oder irreführende Prospektangaben nicht nur die unmittelbar am Vertragsschluss Beteiligten oder diejenigen, die einen auf ihre Person bezogenen Vertrauenstatbestand geschaffen haben, haftbar gemacht werden müssen, sondern auch die Unternehmen und Personen, die zu der für die Herausgabe des Prospektes verantwortlichen eigentlichen Leitungsgruppe oder sonst zu den maßgeblichen Hintermännern des Anlageunternehmens gehören (BGH NJW 1981, a.a.O.). Vorliegend haben die Beklagten allenfalls mit Ausnahme des Beklagten zu 4. das bei einer Verletzung zur Prospekthaftung im engeren Sinne führende "typisierte", also abstrakte Vertrauen in Anspruch genommen.

Der Beklagte zu 1. war Geschäftsführer der Komplementär-GmbH der Fonds-KG, nämlich der H Grundstücksgesellschaft mbH. Er und der Beklagte zu 2. waren mit einer Einlage von jeweils 50.000,00 DM alleinige Gründungskommanditisten der Fonds-KG, denen auch - und zwar jedem allein - die Geschäftsführung oblag. Sie waren beide befugt, der Komplementärin von dieser zu beachtende Anweisungen zu erteilen und erhielten in der Investitionsphase eine Grundvergütung von jeweils 405.000,00 DM (Prospekt, Teil B, S. 34, 35, 38, Gesellschaftsvertrag, Ziff. 3.1, 8.1, 8.2, 19.2).

Die Beklagte zu 5. war zwar weder Gründungsgesellschafter noch, soweit erkennbar, durch späteren Beitritt an der Fonds KG als Kommanditist beteiligt. Nach dem Prospekt war sie jedoch exklusiv mit dem Vertrieb der Beteiligung beauftragt und verantwortlich für die Erstellung einer Werbekonzeption für die Fondsgesellschaft. Auch hatte sie es übernommen, Seminare und Verkaufsschulungen für die im Vertrieb nachgeschalteten Einrichtungen durchzuführen sowie eine Dokumentation zu erstellen (Prospekt Teil B, S. 16 sowie die Einbandrückseiten beider Prospektteile).

Durch diese herausgehobene Position hat die Beklagte zu 5. ebenfalls typisiertes Vertrauen aus der maßgeblichen Sicht der Anleger in Anspruch genommen, auch wenn grundsätzlich selbständige Vertriebsorganisationen nicht zum Kreis der Leitung des Fonds oder der maßgeblichen Hintermänner zählen dürften. Mit der exklusiven Übernahme des Vertriebs hatte die Beklagte zu 5. eine der wesentlichen Aufgaben der Fondsgesellschaft übernommen, nämlich die Kapitalbeschaffung. Gesteigert wurde ihr Gewicht noch dadurch, dass sie die für den Erfolg bei dieser Aufgabe entscheidende Werbekonzeption zu entwickeln hatte und, ebenfalls von ausschlaggebender Bedeutung, sie die nachgeordneten Vertriebseinheiten durch Seminare und Verkaufsschulen auszubilden, anzuleiten und zu optimaler Umsetzung des Vertriebskonzeptes in die Lage zu versetzen hatte. Die von der Beklagten zu 5. übernommenen Aufgaben dokumentierten für jeden potentiellen Anleger unübersehbar nicht nur ihre zentrale Bedeutung für den Erfolg des Fondskonzeptes, sondern auch das ausgeprägte Vertrauen, dass die übrigen Teile des Managements der Fonds KG gegenüber der Beklagten hatten. Dieses ihr entgegengebrachte Vertrauen in Verbindung mit ihrer herausgehobenen Funktion waren aber wiederum Auslöser dafür, dass sich das typisierte Vertrauen der Anleger auch auf sie richtete.

Dem steht auch der Hinweis unter der Überschrift "Haftungsvorbehalt" auf S. 33 im Teil B des Prospekts nicht entgegen, die Kapitalvermittlungsgesellschaft habe "die wirtschaftlichen, tatsächlichen und vertraglichen Grundlagen nicht überprüft und" übernehme "daher keine Haftung oder Gewähr", was auch für Prospekte von Dritten gelte, auf deren Inhalt und Gestaltung sie keinen Einfluss genommen habe. Denn durch diese Regelung wurde das angesprochene "typisierte" Vertrauen der Anleger nicht erschüttert oder gar zerstört, weil zum einen ein allgemeiner unmittelbarer Zusammenhang von Haftungsausschluss oder -begrenzung mit entgegengebrachtem Vertrauen nicht erkennbar ist. Hinzu tritt zum anderen vorliegend, dass auf der in diesem Zusammenhang zu betrachteten Seite des Prospekts umfangreiche Haftungsbegrenzungen und -ausschlüsse auch für die übrigen in maßgeblicher Funktion an der Fonds KG Beteiligten getroffen worden sind. Aus der Sicht der Anleger handelte es sich daher nach der Einschätzung durch den Senat um den im Geschäftsleben und insbesondere auch im Kapitalanlagebereich üblichen Versuch, die eigene Haftung vorbeugend möglichst weitgehend auszuschließen. So gesehen stellte sich auch der die Beklagte zu 5. betreffende Teil gerade als Beleg für ihre kaufmännische Erfahrung und daraus resultierendes Geschick dar, so dass er, wenn er schon das Vertrauen in die Befähigung der Beklagten zu 5. nicht steigerte, ihm jedenfalls auch keinen Abbruch tat.

Der Beklagte zu 4. hat zwar, soweit erkennbar, kein typisiertes Vertrauen in Anspruch genommen. Er hat jedoch gemäß §§ 161 Abs. 2, 128 HGB für Ansprüche gegen die Beklagte zu 5. einzustehen.

B. Die beanstandeten Prospektangaben

Entgegen der Auffassung des Landgerichts haben die Beklagten in mehrfacher Hinsicht gegen die Verpflichtung, für Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben zu sorgen und so den Interessenten mit allen Informationen, die für seine Entscheidung, sich als Kommanditist zu beteiligen, von Bedeutung waren, auszustatten, verstoßen.

1. Fehlende Gemeinschaftseinrichtungen

Mit Recht rügen die Kläger eine ungenügende Unterrichtung über fehlende Gemeinschaftseinrichtungen in der beabsichtigten Seniorenresidenz. Allerdings ist den Beklagten zuzugeben, dass bei sorgfältigster Analyse dem rund 80 Seiten umfassenden Emissionsprospekt deren Fehlen entnommen werden kann. So ist im Rahmen des gesamten Prospektes an keiner Stelle positiv davon die Rede, dass Gemeinschaftseinrichtungen im Objekt errichtet würden. Vielmehr verhält es sich so, dass im Prospekt Teil B auf den S. 50 bis 53 sämtliche Geschosse des Wohn- und Geschäftshauses als Grundrisse abgebildet sind und sich in diesen Grundrissen keinerlei Hinweis auf sozialen Zwecken dienende Gemeinschaftseinrichtungen befindet. Ferner findet sich im Teil A des Prospektes, dort S. 8, im Rahmen einer Objektbeschreibung der Hinweis, dass den Bewohnern des Gebäudes "die umfangreichen Gemeinschaftseinrichtungen und Angebote" der im ersten Bauabschnitt geplanten und bereits im Bau befindlichen Seniorenwohnanlage "Am" zur Verfügung stünden.

Auch kann der Luftbildaufnahme S. 10 und 11 im Teil A des Prospektes entnommen werden, dass die Seniorenresidenzen "Am" nicht miteinander verbunden, sondern rund 100 Meter voneinander getrennt liegen. Dies genügt jedoch zur sachgerechten Aufklärung nicht.

Zwar mag aus der Summe dieser Hinweise im Prospekt, die sich dahingehend zusammenfassen lassen, dass einerseits auf eigene Gemeinschaftseinrichtungen im Fondsobjekt weder verbal noch bildlich hingewiesen wird, andererseits solche in einer benachbarten Einrichtung mit dem Hinweis auf deren Mitverwendbarkeit Berücksichtigung findet, für den erfahrenen und insbesondere den misstrauischen Anleger der Schluss naheliegen, dementsprechend gebe es auch keinerlei dem sozialen Kontakt der Hausbewohner dienende Gemeinschaftseinrichtungen im streitgegenständlichen Seniorenheim. Für den unbefangenen Anleger ergibt sich aber eine derartige Kenntnis keineswegs zwingend, weil er nach den Grundsätzen des lauteren Geschäftsverkehrs davon ausgehen darf, dass ihm alle für seine Anlageentscheidung relevanten Faktoren mitgeteilt werden. Der unbefangene Interessent berücksichtigt daher die Prospektangaben in der Weise, dass er die positiv mitgeteilten Fakten, soweit sie ihm für seine Anlageentscheidung wesentlich erscheinen, zur Kenntnis nimmt. Für ihn besteht jedoch - solange sein Misstrauen nicht durch schlechte Erfahrung geschärft ist - keinerlei Veranlassung, die Prospektangaben unter dem Gesichtspunkt zu analysieren, wie es sich mit den Dingen und Umständen verhalten könne, über die keine Angaben gemacht werden. Gerade bei einem Prospekt im Umfang von rund 80 Seiten wird und darf er mit Recht davon ausgehen, dass ihm alles für seine Entscheidung Relevante positiv und nicht durch Verschweigen unterbreitet wird.

Hierzu zählen aber selbst ausgehend vom Vortrag der Beklagten, soziale Gemeinschaftseinrichtungen gehörten keineswegs zum generellen Standard von Seniorenohneinheiten, Angaben hierüber. Denn zum einen betonen auch die Beklagten, dass die für den Fondserfolg letztlich auch ausschlaggebende Vermietbarkeit von der Attraktivität der jeweiligen Offerte abhängt. Es bedarf aber keiner besonderen Vertiefung, dass aus der Sicht beispielsweise gebrechlicher Personen es von geradezu ausschlaggebender Bedeutung ist, ob derartige soziale Einrichtungen, beispielsweise ein Speisesaal mit angeschlossener Küche oder Räumlichkeiten für Gemeinschaftsveranstaltungen, ohne Mühe zu Fuß oder auch im Rollstuhl erreichbar sind. Für den Investor tritt hinzu, dass das Vorhandensein derartiger Einrichtungen auch ansonsten für die wirtschaftliche Bewertung der Anlagemöglichkeit von Bedeutung ist, denn einerseits lösen derartige Einrichtungen naturgemäß Herstellungs- und Betriebskosten aus, sie schaffen aber auch andererseits Möglichkeiten, durch zusätzliche Leistungen Einkünfte zu erzielen. Ausgehend vom von den Beklagten geteilten Grundsatz, dass der Fonds nur erfolgreich wirtschaften kann, wenn es dem Pächter des Seniorenheimes gelingt, hinreichende Erträge zu erzielen, kommt daher der präzisen Kenntnis über das Vorhandensein oder Fehlen solcher Gemeinschaftseinrichtungen ein erhebliches Gewicht zu. Es bestand daher die Verpflichtung der Beklagten, dafür Sorge zu tragen, dass bereits im Prospekt positiv und unmissverständlich darauf hingewiesen wurde, dass derartige Gemeinschaftseinrichtungen in der geplanten Seniorenresidenz selbst nicht vorhanden sein würden.

2. Die wirtschaftliche Machbarkeit

Einen weiteren Prospektmangel sehen die Kläger zu Recht in unzureichenden Angaben und sogar ungenügenden Prüfungen zur wirtschaftlichen Machbarkeit. Zwar ist den Beklagten insoweit durchaus zuzugestehen, dass die beiden die Fremdmittel finanzierenden Bankinstitute zu eigenständiger Prüfung der wirtschaftlichen Plausibilität des Fondskonzeptes verpflichtet gewesen sein dürften und diese Prüfungen offenbar mit einem positiven Ergebnis abgeschlossen haben. Konzediert werden mag den Beklagten auch, dass es bei einer Fondsgesellschaft der vorliegend zu betrachtenden Struktur möglicherweise keine grundsätzliche Pflicht der Initiatoren im weitesten Sinne gibt, nicht nur die wirtschaftliche Machbarkeit des Fonds selbst zu prüfen, sondern, wie es die Kläger fordern, auch die wirtschaftlichen Konzepte der zu festen Miet- oder Pachtzahlungen verpflichteten Mieter und Pächter. Denn grundsätzlich ist die Erwartung Vertragstreuen Verhaltens dieser Vertragspartner, deren hinreichende Solvenz vorausgesetzt, nicht zu beanstanden.

Für das erfolgreiche Betreiben eines geschlossenen Immobilienfonds, zu dem bei längerfristiger Betrachtung auch die Erwirtschaftung von Überschüssen gehört, ist es ökonomisch zwingende Voraussetzung, dass die prospektierten Pacht- und Mieterlöse erzielt werden. Bleiben die Erträge hier hinter zurück, so führt dies zwar nicht zwingend zur Insolvenz des Fonds, jedoch wird seine Rentabilität, eine für die Anleger regelmäßig ausschlaggebende Größe, dadurch im negativen Sinne beeinflusst.

Für die Erlangung der in Aussicht gestellten Rentabilität der Fondsanlage war es daher von elementarer Bedeutung, dass, was die Seniorenresidenz angeht, die im Vertrag mit der P GmbH vereinbarten jährlichen Pachtzahlungen auch geleistet werden würden. Der Hinweis der Beklagten im Berufungsrechtszuge, die Einkünfte des Fonds hätten sich nicht allein aus den Pachten der Seniorenresidenz gespeist, ist zwar zutreffend, aber nicht hilfreich. Denn es fehlt jeder Hinweis darauf, dass die von der P W GmbH bewirtschafteten Gewerbeflächen bestimmt und geeignet waren, die Erträge aus der Seniorenwohnstätte bis hin zu einem der P verbleibenden Nettoertrag "aufzubessern". Darüber hinaus waren diese Flächen auch in der Zeit des Betriebs durch die P nicht vermietet. Sollte sich der Einwand der Beklagten auf die Vermietung an die M Hochbau AG bezogen haben, muss Berücksichtigung finden, dass es sich hierbei um eine eigenständige, von der P unabhängige juristische Person handelt. Eine Art Mischkalkulation oder Quersubventionierung zwischen einerseits Mieter und andererseits Pächter kam daher schon aus formalen Gründen nicht in Betracht. Vielmehr waren die im Prospekt gemachten Rentabilitätsangaben nur zu erreichen, wenn beide, sowohl der Mieter, wie auch der Pächter, ihren vertraglichen Verpflichtungen in vollem Umfang nachkommen konnten.

Unübersehbar musste aber für die mit dem Fondskonzept, sei es als Initiatoren, sei es als Vertrieb befassten Beklagten sein, dass die mit der P W GmbH vereinbarte Jahrespacht für die Seniorenresidenz in Höhe von 900.000,00 DM einer vermietbaren Wohnfläche von ca. 2300 qm gegenüberstand. Offenkundig war daher, dass die Pacht je Quadratmeter und Monat 32,61 DM betrug (vgl. Prospekt Teil B, S. 43). Diesen Betrag musste also die P jedem Mieter als eigene Grundkosten in Rechnung stellen. Für die Senioren konnte es aber erkennbar nicht einmal bei einer Quadratmeterbelastung in dieser Höhe bleiben, denn dieser Betrag erhöhte sich zwingend um die üblichen Mietnebenkosten, also beispielsweise Kosten für Heizung, Warm- und Kaltwasser, Müllabfuhr, Fernseh- und Telefonanschluss, Schornsteinfeger, Grundsteuer, ferner naheliegenderweise um die Kosten der Reinigung von Treppenhäusern und Treppenfluren, möglicherweise auch um die Kosten der Reinigung für die einzelnen Wohnungen, um Instandhaltungskosten und Instandhaltungsrücklageabgaben, sowie schließlich um die Kosten einer gewöhnlichen Hausverwaltung. Zu tragen waren darüber hinaus die Kosten für das betreute Wohnen der Senioren, also die Betreuungskosten, die einerseits durch die angekündigte Lebenszeichenprüfanlage ausgelöst wurden und andererseits, ohne dass hierzu von den Parteien näheres vorgetragen worden wäre, für das Bereithalten der Betreuung in pflegerischer und medizinischer Hinsicht sowohl für den Sach- als auch den Personalaufwand anfallen mussten. Der von den Beklagten zu 4. und 5. in ihrer Berufungserwiderung angesprochene "Umsatz pro Monat pro Quadratmeter vermietbarer Wohnfläche" in einer Größenordnung von 80,00 bis 120,00 DM hätte daher auch von der P soweit erkennbar erwirtschaftet werden müssen, und zwar ohne Berücksichtigung ihrer eigenen Profitinteressen.

Völlig unabhängig davon, ob die Rechtsauffassung der Kläger die Grundmiete, die die P angesichts der Pachtzahlungen von den Mietern hätte verlangen müssen, hätte deutlich um mehr als 100 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen müssen und habe daher, weil Wuchermiete, nicht rechtswirksam vereinbart werden können, zutreffend ist, verhält es sich in jedem Falle so, dass aus der Sicht der Beklagten unübersehbare Zweifel an der Möglichkeit eines wirtschaftlichen Betreibens des Wohnstifts bestehen mussten. Die Kläger haben vorgetragen, dass zum Zeitpunkt der Prospektherstellung Mieten für moderne Neubauwohnungen in guter Lage in M 11,00 bis 14,00 DM je Quadratmeter nicht überstiegen. Dies ist zwar von den Beklagten schlicht geleugnet worden, sie sind der durch Unterlagen substantiierten Darstellung der Kläger jedoch nicht in irgendeiner konkretisierten Weise entgegengetreten.

Damit bestand zumindest bei Aufbringung der erforderlichen Sorgfalt für jeden der Beklagten erkennbar die Situation, dass die Kalkulationsgrundlage für die P W GmbH wegen der hohen Vorkosten von Beginn an äußerst angespannt war. Dies schloss, wie ebenfalls für alle Beteiligten erkennbar sein musste, und worauf die Beklagten im Rahmen der Berufungserwiderung hingewiesen haben, freilich nicht aus, dass die Seniorenresidenz von der P mit hinreichendem wirtschaftlichen Erfolg hätte betrieben werden können. Voraussetzung hierfür allerdings wäre gewesen, was von den Beklagten nicht verkannt wird, dass die P im Wettbewerb mit anderen Heimbetreibern durch die Qualität der vermieteten Wohnungen und des Pflege- und Betreuungskonzeptes einen vorhandenen Preisnachteil hätte überkompensieren können. Gedacht werden könnte insoweit beispielsweise daran, dass durch hervorragende soziale Gemeinschaftseinrichtungen, deren Erstellungs- und Betriebskosten naturgemäß über die Mieteinnahmen realisiert werden mussten, ein Wettbewerbsvorteil hätte erzielt werden können. Tatsächlich verhielt es sich jedoch so, dass derartige Einrichtungen im Objekt nicht existierten. Es ist aber nicht ersichtlich, dass allein die gute Innenstadtlage geeignet war, in hohem Umfang interessierte Senioren dazu zu veranlassen, die deutlich höheren Miet- und Betreuungskosten außer Acht zu lassen.

Auch der Hinweis der Beklagten, dass im Rahmen des Versuchs der Sanierung der Fonds KG nunmehr nach Mietumsätzen von 261.394,00 DM im Jahre 2000, 528.290,00 DM im Jahr 2001, 788.231,00 DM im Jahre 2002, 884.093,00 DM im Jahre 2003 und ebenfalls 884.093,00 DM im Jahre 2004 erwartet werden, rechtfertigt keine andere Bewertung. Denn zum einen haben die Kläger unwidersprochen in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hierzu vorgetragen, dass diese Umsatzprognosen nur deswegen gerechtfertigt seien, weil ein Teil der Seniorenresidenz in ein Pflegeheim mit entsprechend höheren Unterbringungskosten umgebaut worden sei. Zum anderen ist darauf hinzuweisen, dass diese Umsätze nicht einmal mittelfristig den Betrag erreichen, den die P ohne jeden Gewinn als Nettoertrag hätte erwirtschaften müssen.

Unter diesen Voraussetzungen war aber wegen der unmittelbaren Kopplung von Erfolg des Betriebs des Seniorenstiftes einerseits und der Fondsgesellschaft andererseits es ein elementares Erfordernis, vor jeder Investition die wirtschaftliche Plausibilität des Pachtvertrages einer intensiven eigenen Prüfung zu unterziehen. Auf Grund der gegebenen Besonderheiten gehörte es zu den von den Initiatoren des Fonds zu erfüllenden Kardinalpflichten, nicht nur die Solvenz der Vertragspartner, also der M Hochbau AG und der P GmbH zu prüfen, sondern auch eigenständig zu untersuchen, ob für profitorientierte privatwirtschaftliche Unternehmen ein profitabler Betrieb der gemieteten und gepachteten Objekte möglich sein werde.

Nicht entgegengehalten werden kann einer Haftung in diesem Zusammenhang, dass die wirtschaftlichen Daten, die die Beklagten zur Prüfung hätten veranlassen müssen, mit Ausnahme der Miethöhe für vergleichbaren Wohnraum in M im Prospekt angegeben waren. Denn anders als bei den Beklagten gilt generell für die an einer Beteiligung Interessierten, dass ihnen zum einen die erforderlichen Vergleichsgrößen, hier die ortsübliche Vergleichsmiete, fehlen. Darüber hinaus bringen die Initiatoren eines Fonds mit dem Angebot zur Beteiligung an ihm zum Ausdruck, dass es sich bei ihm nach einer Prüfung unter Aufwendung der gebotenen Sorgfalt um eine Anlagemöglichkeit handelt, die einerseits grundsätzlich rentabel ist und die andererseits nach wirtschaftlicher Vorhersehbarkeit zu den im Prospekt genannten Erträgen führen wird. Die schlichte theoretische Möglichkeit auch der Interessenten, das Fondsangebot einer eigenen Prüfung zu unterziehen, entlastet daher die Initiatoren nicht, vielmehr gehört es zu ihrem Pflichtenkreis, die Interessenten, bei denen grundsätzlich eine derartige Prüfung nicht erwartet werden kann, mit den zur Beteiligungsentscheidung erforderlichen Informationen zu versehen.

3. Tauglichkeit des Pächters

Zu Unrecht rügen die Kläger, im Prospekt seien unzutreffende Angaben über die Tauglichkeit des Pächters, also der P W GmbH gemacht worden. Die Angabe, die Muttergesellschaft, die S Gesellschaft für die Errichtung und den Betrieb von Wohnheimen mbH sei "seit ca. 10 Jahren in Berlin und seit der Wende auch im Land Brandenburg mit ca. 280 Mitarbeitern im sozialen Verantwortungsbereich tätig" ist nicht unzutreffend. Vielmehr verhält es sich so, wie letzten Endes auch die Kläger nicht in Abrede stellen, dass die angesprochene S GmbH und der hinter ihr stehende Kaufmann H P bei einer Vielzahl von u.a. auch Seniorenwohneinrichtungen als Vertragspartner des Beklagten zu 1. und seiner Unternehmen tätig geworden sind. Zwar mag durchaus, wie auch allgemein bekannt ist, zumindest in früheren Jahren der Schwerpunkt der geschäftlichen Betätigung der S Gruppe im Betreiben von Asylantenwohnheimen gelegen haben. Daneben aber werden von Gesellschaften der S Gruppe Heime und Tagesstätten für behinderte Personen, Seniorenwohnheime, Heime für betreutes Wohnen von Alkoholikern und ähnliches betrieben. Auch wenn nicht ernsthaft zu bezweifeln ist, dass die praktischen Anforderungen an die Führung und Betreuung derartiger Heime unterschiedlich ist, je nachdem ob es sich um eine Einrichtung für betreutes Wohnen von Senioren oder um ein Asylantenheim handelt, ändert dies doch nichts daran, dass, wie das Landgericht bereits betont hat, im Bereich der rein technischen Abwicklung derartiger Heime zumindest Parallelitäten bestehen. Auch ist der Begriff "im sozialen Versorgungsbereich" durchaus unscharf und deckt, ohne dass dies näherer Ausführung bedarf, auch das Betreiben von Wohnheimen für Asylbewerber ab. Eine fehlerhafte Prospektangabe ist daher nicht zu erkennen.

4. Weiche Kosten

Das Nämliche gilt im Hinblick auf die Rüge der Beklagten, es werde nicht hinreichend im Prospekt über die Höhe der "weichen Kosten" aufgeklärt. Freilich hat das Oberlandesgericht München durch am 20. April 1999 verkündetes Urteil im Verfahren unter dem Aktenzeichen 25 U 4876/98 ausgeführt, es müsse darauf hingewiesen werden, dass die in den Immobilienfonds geflossenen Gelder der Gesellschafter nur zu 75,3 % für den Erwerb der Grundstücke und der darauf zu errichtenden Gebäude verwendet würden und dass damit die zu erwerbenden Anteile am Immobilienfonds nicht so werthaltig seien, wie durch den Werbeprospekt vorgespiegelt werde. Zwar würden die Mitgesellschafter eines geschlossenen Immobilienfonds gemeinschaftlich unmittelbar Miteigentümer der Immobilie, weil aber der geschlossene Immobilienfonds den Charakter einer Unternehmensbeteiligung habe und der mit der Fremdfinanzierung und den hohen Werbungskosten der Startphase sowie der Inanspruchnahme von Abschreibungsvorteilen bei einer degressiven AfA verbundene ursprüngliche Steuervorteil sich im Laufe der Zeit verringere, entfalle für einen Zweiterwerber oft ein wesentlicher Anlagereiz. Deshalb sei der tatsächliche Wert der Immobilie im Zeitpunkt des Erwerbs von wesentlicher Bedeutung für den Anleger. Werde er hierüber nicht informiert, so liege eine Verletzung der Aufklärungspflicht vor (ZIP 1999, 1751 = WM 1999, 1819 = BB 1999, 2267; Abdruck III 400 f. d.A.).

Vorliegend verhält es sich jedoch so, dass im Prospekt Teil B auf S. 4 der Investitionsplan abgedruckt ist, dem im Detail entnommen werden kann, welcher Anteil der insgesamt prospektierten Mittel von 36.229.000,00 DM auf welche Positionen entfällt. Es sind auch die von den Klägern angesprochenen sogenannten "weichen Kosten" im Detail aufgeführt, so dass unabhängig von etwaigen insoweit bestehenden Abgrenzungsproblemen (Qualitätssicherung durch TÜV-Überwachung weiche oder harte Kosten?) sich die potentiellen Anleger ohne weiteres ein Bild über die Mittelverwendung und damit letztlich auch über die Werthaltigkeit der Anlage machen konnten. Nicht verlangt werden kann hingegen eine Verpflichtung der Beklagten, wie sie die Kläger möglicherweise erstreben, im Emissionsprospekt aus dem Investitionsplan Schlussfolgerungen zu ziehen und gar den Hinweis zu geben, dass mit Blick auf die hohen "weichen Kosten" die Werthaltigkeit der Anlage deutlich unter dem Gesamtaufwand liege, und dementsprechend Vergleichbares auch für die Werthaltigkeit der Investition der beitretenden Kommanditisten gelten müsse.

5. Pre-opening-Gebühren

Was den Umgang mit den pre-opening-Gebühren angeht, rügen die Kläger ebenfalls die landgerichtliche Entscheidung ohne Erfolg. Zuzustimmen ist ihnen, soweit sie meinen, pre-opening-Gebühren dienten dazu, Vorlaufkosten von Pächtern und gegebenenfalls auch von Mietern abzufangen. Beigepflichtet werden kann den Klägern darüber hinaus, dass derartige pre-opening-Gebühren nicht als verteilungsfähiger Gewinn von Fondsinitiatoren und/oder Fondsvertragspartnern anzusehen sind.

Ein Anspruch der Kläger scheitert jedoch daran, dass sie auch im Berufungsrechtszuge nicht in der Lage waren, genügend substantiiert darzutun, dass bereits bei Herausgabe des Prospektes eine zweckwidrige Verwendung dieser Beträge von den Beklagten insgesamt oder einzelnen von ihnen beabsichtigt war. Eine ständige Praxis der Dr. H Fonds, pre-opening-Gelder zu Gunsten notleidend gewordener älterer Fonds zweckwidrig zu verwenden, wird von den Klägern nicht hinreichend dargetan. Nicht dargetan ist auch, dass die Beklagten zu 2. bis 5. hiervon hätten Kenntnis haben können.

Soweit die Kläger beanstanden, dass im konkreten Fall die pre-opening-Gelder zweckwidrig verwendet worden seien, kann dies auf sich beruhen. Denn eine derartige zweckwidrige Verwendung mag, wie bereits das Landgericht ausgeführt hat, Ersatzansprüche gegen die Beteiligten und auch die Beklagte zu 3. als Mittelverwendungskontrolleurin auslösen, jedoch allein solche zu Gunsten des Fonds und nicht solche, wie sie vorliegend streitgegenständlich sind.

Der Umstand, dass auch an den Mieter, also die M Hochbau AG, eine pre-opening-Gebühr gezahlt worden ist, ist unabhängig von der von den Parteien kontrovers beantworteten Frage, ob Derartiges üblich sei, für sich ebenfalls nicht geeignet, die Prospekthaftung auszulösen. Denn im im Prospekt Teil B auf S. 4 veröffentlichten Investitionsplan sind die pre-opening-Zahlungen angeführt. Darüber hinaus ergibt sich aus dem im Prospekt abgedruckten Mietvertrag, dass an den Mieter ein Vorlaufkostenzuschuss in Höhe von 385.000,00 DM gezahlt werden sollte (Prospekt Teil B, S. 47).

6. Bankbürgschaften

Keinen Erfolg hat letztlich auch die Rüge, im Prospekt werde über zu stellende Bankbürgschaften zur Absicherung der Miet- und Pachteinnahmen unzutreffend berichtet. Zwar kann dem Landgericht und den Klägern gefolgt werden, soweit sie meinen, durch den Prospekt könne der unzutreffende Eindruck hervorgerufen worden sein, die zur Absicherung der Miet- und Pachtzahlungen jeweils zu stellenden Bankbürgschaften seien bereits übergeben worden. Denn im Prospekt Teil A heißt es auf S. 14 zu den Pachtzahlungen, diese seien "mit einer Bankbürgschaft... unterlegt". Zur Mietgarantie ist im gleichen Zusammenhang angegeben, es sei eine Bankbürgschaft durch die M Hochbau AG "hinterlegt". Beide Formulierungen erwecken den Anschein bereits ausgereichter Bürgschaften.

Der Umstand, dass bereits auf S. 3 in Teil B des Prospektes für beide Bürgschaften nur noch davon die Rede ist, dass diese zukünftig zu stellen seien, entlastet die Beklagten genauso wenig, wie die Tatsache, dass der Pachtgarantievertrag genauso wie der Mietvertrag im Prospekt abgedruckt sind und in diesen Verträgen im Hinblick auf die Pacht angegeben ist, dass die Bankbürgschaft 3 Monate vor Fertigstellung zu stellen sei und für den Mietgegenstand verabredet worden ist, dass bei Übergabe des Objekts die Bürgschaft ebenfalls zu übergeben sei (Prospekt Teil B, S. 46 und 49). Denn es besteht die Gefahr, dass der Leser, der von bereits hinterlegten Bürgschaften auf Grund der einleitenden Angaben im Prospekt Teil A ausgeht, diese richtigstellenden Erklärungen im Prospekt Teil B gar nicht mehr zur Kenntnis nehmen wird. Die Widersprüchlichkeit des Prospektes müssen sich aber nach allgemeinen Grundsätzen die Ersteller und Verwender zurechnen lassen.

Dies ändert jedoch nichts daran, dass insoweit die zur Auslösung von Prospekthaftungsansprüchen erforderliche Relevanz für den Beitrittsentschluss nicht bejaht werden kann. Denn die Bürgschaften waren nicht geeignet, die von den Klägern für ihre Bedeutsamkeit dargestellte Funktion, nämlich die einer Übergangsfinanzierung für den Fall des notleidend Werdens des Pächters oder Mieters, zu erfüllen. Mit Recht wird insoweit von den Beklagten darauf hingewiesen, dass es sich bei den Bürgschaften weder um solche auf erstes Anfordern, noch um solche mit einem Verzicht auf die Einrede der Vorausklage handelte.

7. Wirtschaftliche Verflechtung

Nicht geteilt werden kann die landgerichtliche Bewertung, im Prospekt sei hinreichend auf die wirtschaftliche Verflechtung hingewiesen worden. Zwar ist zutreffend, dass auf den Seiten 18 bis 21 in Teil B des Prospektes in Kapitel "Angaben über die anbietenden Partner" durch Wiedergabe der Vertretungsverhältnisse und der Gesellschafter, die mindestens 25 % der Gesellschaftsanteile halten, Verbindungen offen gelegt werden. Es wird auch auf S. 32 in Teil B darauf hingewiesen, dass einige Vertragspartner wirtschaftlich miteinander verflochten seien und so eine wirksame Kontrolle erschwert sein könnte. Welche dies sind, wird dort nicht im Einzelnen ausgeführt.

Diese schlichten Hinweise sind jedoch völlig unzureichend, um potentiellen Interessenten eine auch nur annähernde Einschätzung des von den Verflechtungen ausgehenden Risikos vor Augen zu führen. Zur Zeit der Prospektherausgabe war der Kaufmann H P mit 65 % Mehrheitsaktionär der M Hochbau AG. Die anderen 35 % wurden vom Geschäftsführer Dr. L H gehalten. Die P W GmbH war eine 100 %-ige Tochter der M Gesellschaft für die Errichtung und den Betrieb von Wohnheimen mbH. Gesellschafter dieser GmbH waren mit einem Anteil von 90 % H P und mit 10 % W B. Beide waren zugleich alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführer (Bd. II, Bl. 245 d.A.). Verbunden waren die Gruppen P und Dr. H in Konstellationen wie der Vorliegenden bei den Objekten Am, Am, Am, bei der Seniorenresidenz G Straße in D, bei der Seniorenresidenz F, bei der Seniorenresidenz P und bei der Seniorenresidenz S, (vgl. Bd. III, Bl. 403 bis 418 d.A.). Sämtliche dieser Projekte waren wirtschaftlichen Schwierigkeiten zwischen den Partnern ausgesetzt, was dazu führte, dass Vertreter beider Gruppen im Zeitraum zwischen dem 15. Oktober und 4. November 1998 unter Regie des Berliner Rechtsanwaltes K eine letztlich gescheiterte Generalbereinigung versucht haben. Dieser Vorgang macht deutlich, dass die Darstellung, einige Vertragspartner seien miteinander verflochten, so dass eine wirksame Kontrolle erschwert sein könnte, die Situation gröblich verharmlost. Des weiteren Hinweises, dass als Vorteil der Verflechtung es anzusehen sei, dass wenige wirtschaftlich selbständige Unternehmen dadurch effizient und flexibel arbeiten könnten, hätte es zur Begründung eines Aufklärungsverstoßes nicht bedurft. Vielmehr hätte von den Beklagten ganz unmissverständlich darauf hingewiesen werden müssen, dass, und zwar auch über die bereits im Bau befindliche Seniorenanlage K hinaus, zwei Hauptunternehmensgruppen, nämlich die Gruppen Dr. H und P, in vielfältiger Weise miteinander vertraglich verbunden seien, und dass deswegen das Risiko bestehe, das Vertragsstörungen von einem Fondsobjekt auf das andere übergreifen könnten. Ob dabei eine völlige Offendeckung und namentliche Benennung der einzelnen Bindungen zu verlangen ist, kann an dieser Stelle dahinstehen.

II. Uneigentliche Prospekthaftung/Verschulden bei Vertragsschluss

Ob die Beklagten oder jedenfalls die Beklagten zu 1. und/oder 2. auch wegen in Anspruch genommenen persönlichen Vertrauens und unmittelbar eigenen wirtschaftlichen Interesses am Beitritt zur Fonds KG unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss haften, kann danach offen bleiben. Denn wie bei der Prospekthaftung im engeren Sinne besteht bejahendenfalls ein Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens, wie ihn die Kläger vorliegend auch allein geltend machen. Auch bei der Frage der Verjährung, wie noch unten auszuführen sein wird, bestehen im hiesigen Falle keine Unterschiede.

III. Die Haftung der Beklagten zu 4. und 5. als Anlagevermittler

Auch insoweit gilt das vorangehend Ausgeführte. Der Umfang einer etwaigen Haftung aus dem Gesichtspunkt der Verletzung einer im Rahmen des Anlagevermittlungsvertrages übernommenen Auskunftspflicht reicht nicht weiter, als der aus der Prospekthaftung im engeren Sinne. Auch greifen im Hinblick auf die Verjährung vorliegend die gleichen Fristen wie bei der Haftung wegen der Inanspruchnahme typisierten Vertrauens.

IV. Vertragliche Haftungsbeschränkung

Ohne Erfolg berufen sich die Beklagten zu 1., 2. und 5. allerdings auf die im Emissionsprospekt auf S. 33 Teil B enthaltenen ausdrücklichen und umfangreichen Haftungsbeschränkungen, die nach den dortigen Bestimmungen mit Abschluss des Zeichnungsvertrages Vertragsbestandteil werden sollten. Nach diesen ist die Haftung gegenüber Zeichnern für unrichtige oder unvollständige Prospektangaben sowie die Verletzung von Aufklärungs- und Hinweispflichten auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Ferner wird die Haftung gegenständlich dadurch beschränkt, dass die einzelnen Beteiligten für Prospektangaben nur insoweit haften, als sie in den von ihnen übernommenen vertraglichen Aufgabenbereich entfallen. Die Haftung der Beklagten zu 5., also der Vertriebsgesellschaft, wird darüber hinaus - wie ausgeführt - gänzlich mit dem Hinweis ausgeschlossen, dass diese die wirtschaftlichen, tatsächlichen und vertraglichen Grundlagen nicht überprüft habe, und daher keine Haftung oder Gewähr übernehme. Dies gelte auch für von Dritten erstellte Prospekte, auf deren Inhalt und Gestaltung sie keinen Einfluss genommen habe.

Diese Haftungsausschlüsse sind ausnahmslos unwirksam. Gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung zufolge verstößt der Ausschluss der Haftung für einfache Fahrlässigkeit gegen § 9 AGB Gesetz, wenn es, wie vorliegend, um die Verletzung von Kardinalpflichten geht (BGH NJW 2000, 3275 = MDR 2000, 1370 = ZIP 2000, 1392; NJW-RR 2000, 998 = MDR 2000, 405 = WM 2000, 426; NJW-RR 93, 561; BGHZ 93, 48; BHZ 89, 367). Unwirksam ist der Haftungsausschluss ferner, wenn der Verwender in besonderer Weise Vertrauen in Anspruch genommen hat (BGH NJW-RR 1996, 272) oder kraft Rufes oder Stellung qualifiziertes Vertrauen in Anspruch genommen hat (OLG Celle, NJW 1986, 260).

Vorliegend haben die Beklagten ausnahmslos wie oben ausgeführt, als Initiatoren, Gründer und/oder Teil des Managements des Fonds Vertrauen aus Garantenstellung in Anspruch genommen. Darüber hinaus, und dies bedarf bei einer Beteiligungs KG in der Form eines geschlossenen Immobilienfonds keiner besonderen Vertiefung, zählt es zu den Kardinalpflichten gegenüber den potentiellen Zeichnern, umfassend über die Gegebenheiten des Fonds zu unterrichten und dabei auch Risiken und einer Realisierung der Fondsideen entgegenstehende Aspekte deutlich zu machen. Soweit wegen der oben angesprochenen Versäumnisse und Täuschungen daher eine Haftung in Betracht kommt, ist diese durch die Haftungsvorbehalte nicht ausgeschlossen.

Dies gilt auch, soweit die Freizeichnung nicht den Verschuldensgrad betrifft, sondern das Sachgebiet. Denn es ist unzweifelhaft Kardinalpflicht sämtlicher Initiatoren des Fonds und sämtlicher Beteiligter, die typisiertes Vertrauen in Anspruch nehmen, Gewähr dafür zu leisten, dass die Zeichner über alle relevanten Fakten richtig und vollständig aufgeklärt werden. Wäre im Bereich der als Kardinalpflicht anzusehenden vollständigen und zutreffenden Unterrichtung über die Gegebenheiten des Fonds eine Freizeichnung für den Bereich leichter Fahrlässigkeit oder einzelner Sachgebiete möglich, so liefe die von der Rechtsprechung zum Anlegerschutz entwickelte Haftung leer.

Nichts anderes gilt für die Haftung wegen Verletzung des vom Anlagevermittler gegenüber den Anlegern eingegangenen Auskunftsvertrages. Kardinalpflichten dieses Vertrages sind die objektive Prüfung der Anlagemöglichkeit, die Ermittlung dazu erforderlicher Fakten, die Unterrichtung der Anlageinteressenten hierüber und gegebenenfalls die Aufklärung darüber, dass keine eigene Prüfung und Ermittlung erfolgt sind. Die Begrenzung der Haftung nach der Funktion, also im Falle des Beklagten zu 5. auf Vertriebsfragen, scheidet erkennbar genauso aus, wie die Beschränkung auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz, denn dies würde den innersten Kernbereich der Betätigung des Anlagevermittlers, beinahe nur strafrechtlich zu fassende Tatbestände ausnehmen, vom Einstehen müssen für die ausgeübte Tätigkeit freistellen.

V. Verjährung

Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung verjähren Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne in Übertragung der Regelung aus § 20 Abs. 5 Kapitalanlagegesellschaftengesetz und § 12 Abs. 5 Auslandsinvestitionsgesetz nach 3 Jahren, wobei die Frist mit der Zeichnung der Anteilsscheine oder dem Beitritt zur Publikumsgesellschaft beginnt. Innerhalb dieser 3-jährigen Verjährungsfrist beginnt darüber hinaus, sobald der Geschädigte von den Mängeln des Prospekts und der Person des Ersatzpflichtigen Kenntnis erlangt, eine Frist von 6 Monaten, mit deren Ablauf die Ansprüche verjähren (BGH NJW 1982, 1514, 1515, seither ständige Rechtsprechung). Vorliegend enthält der Zeichnungsprospekt im Zusammenhang der Regelungen über den Haftungsvorbehalt (Prospekt Teil B, S. 33) die Bestimmung, dass Schadensersatzansprüche des Anlegers "insbesondere aus Verschulden bei Vertragsabschluss, positiver Vertragsverletzung oder konkludentem Beratervertrag vorbehaltlich kürzerer gesetzlicher oder vertraglicher Fristen spätestens 3 Jahre seit seinem Beitritt zur Gesellschaft" verjähren.

Damit deckt sich für die Prospekthaftung im engeren Sinne die Haftungsbeschränkung mit der Regelung, die der Bundesgerichtshof im Wege der Rechtsfortbildung entwickelt hat.

Allerdings greift die vertragliche Vereinbarung hierüber hinaus, denn sie betrifft nach ihrem unmissverständlichen Wortlaut auch Schadensersatzansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss sowie Verletzung des mit der Anlagevermittlung zu Stande gekommenen Auskunfts- oder Beratungsvertrages. Dies begegnet keinen durchgreifenden rechtlichen Bedenken.

Anerkannt ist, dass auch im Hinblick auf sogenannte uneigentliche Prospekthaftungsansprüche, solche wegen in Anspruch genommenen persönlichen Vertrauens und aus Verletzung der Auskunftspflicht im Rahmen der Anlagevermittlung die Verjährungsfristen gemäß § 225 BGB verkürzt werden dürfen. Höchstrichterlich ist sogar die Anwendung der Verjährungsfrist für Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinne auf aus diesen Rechtsgründen begleitende Ansprüche - auch - mit der Begründung abgelehnt worden ist, es könne vertraglich eine entsprechende Anpassung der grundsätzlich 30-jährigen Verjährungsfrist vereinbart werden (BGH NJW 1984, 2524 = MDR 1985, 127 = WM 1984, 1075, 1077).

Allgemein gilt für solche Fristverkürzungen gemäß § 225 BGB in allgemeinen Geschäftsbedingungen, dass die Verjährungsfrist für vertragliche Schadensersatzansprüche so bemessen sein muss, dass die berechtigten Belange des Geschädigten gewahrt werden. Unwirksam sind daher Abkürzungen, die dieser Anforderung nicht mehr genügen. Für den Anspruch gegen den Treuhänder einer Bauherrengemeinschaft aus Verletzung des Beratungsvertrages hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Verkürzung der 30-jährigen Verjährungsfrist auf weniger als 3 Jahre unwirksam sei, weil vergleichbare Geschäftsbesorgungsverträge in den §§ 68 StBG und 51 BRAO eine 3-jährige Verjährung vorsehen (BGH NJW-RR 1991, 1120 = LM BGB § 276 Nr. 12 [in MDR 91, 1134 insoweit nicht abgedruckt]; NJW-RR 1992, 532). Für eine zum Zwecke der Kapitalbeteiligung gegründete Publikums KG ist höchstrichterlich ausgesprochen worden, dass dann, wenn in einer solchen Gesellschaft ein mit Geschäftsführungs- und Überwachungsaufgaben betrauter Aufsichtsrat gebildet werde, die Verjährung für Schadensersatzansprüche, die sich gegen die Gesellschafter als Mitglieder des Aufsichtsrates richteten, nicht unter 5 Jahre herabgesetzt werden dürfe (BGHZ 64, 238, 244). Zum Maßstab hat der Bundesgerichtshof bei dieser Entscheidung die Regelung in § 117 Abs. 6 Aktiengesetz, sowie die entsprechenden Bestimmungen im GmbH Gesetz und Genossenschaftsgesetz, die ebenfalls eine 5-jährige Haftung der Aufsichtsorgane vorsehen, angeführt.

Vorliegend wahrt die Begrenzung die allgemein für derartige Ansprüche in Anlehnung an die Fristen bei der Prospekthaftung im engeren Sinne, für Geschäftsbesorgungsverträge nach §§ 68 StBG und 51 BRAO vorgesehene und deswegen als gesetzlicher Mindeststandard anzusehende 3-Jahresfrist (BGH NJW RR 1991, 1120 = LM BGB § 276 (Hc) Nr. 12 (2/1992); NJW 1984, 2524 = MDR 1985, 127 = WM 1984, 1075, 1077). Gesichtspunkte, die ähnlich wie bei einem Aufsichtsrat eine längere Laufzeit der Verjährung nahelegen könnten, sind weder ersichtlich, noch vorgetragen worden.

Der Kläger zu 1. ist der Fonds KG am 20. Dezember 1996, der Kläger zu 2. am 12. Juli und 16. Dezember 1996, die Klägerin zu 3. am 7. Mai 1996 und der Kläger zu 4. am 19. Juni 1996, der Kläger zu 5. am 16. Dezember 1996 und die Klägerin zu 6. schließlich am 17. Juli 1997 beigetreten. Die zunächst nur von den Klägern zu 1. bis 4. erhobene Klage ist am 23. September 1999 bei dem Landgericht Berlin eingegangen und alsbald, nämlich bezüglich der Beklagten zu 1., 2., 3. und 5. am 11. Oktober und betreffend den Beklagten zu 4. am 7. November 1999 zugestellt worden. Dementsprechend waren zum Zeitpunkt der Klageerhebung die von dem Kläger zu 2., der Klägerin zu 3. und dem Kläger zu 4. geltend gemachten Ansprüche verjährt.

Dies gilt hinsichtlich des Klägers zu 2., obwohl er zunächst am 12. Juli 1996 mit einer Beteiligung von 50.000,00 DM und sodann mit einer weiteren Beteiligung von 100.000,00 DM am 16. Dezember 1996 der Kommanditgesellschaft beigetreten ist. Denn der die Haftung begründende Vertrauenstatbestand wurde bei dieser Sachlage im Zusammenhang des ersten Beitritts gesetzt. Dass er später abermals, beispielsweise durch Bestärkung der Prospektangaben gesetzt worden sein könnte, wird weder vorgetragen, noch ist es aus den Akten ansonsten ersichtlich.

Die Klage des Klägers zu 5. ist am 16. Dezember 1999 eingereicht worden. Beigetreten ist er der Kommanditgesellschaft am 16. Dezember 1996, denn an diesem Tage ist sein Beitrittsantrag vom 12. Dezember von der Beklagten zu 3. für die Kommanditgesellschaft angenommen worden. Damit ist seine Klage gemäß § 188 Abs. 2 BGB in unverjährter Frist erhoben worden.

Dies gilt auch im Hinblick auf die Klägerin zu 6.. Ihre Klage ist am 1. Februar 2000 eingereicht und am 8. Februar zugestellt worden. Da sie jedoch erst am 17. Juli 1997 der Kommanditgesellschaft beigetreten ist, war zum Zeitpunkt der Klageerhebung die Verjährung noch nicht eingetreten.

Im Hinblick auf die danach verbleibende Haftung gegenüber den Klägern zu 1., 5. und 6. berufen sich die Beklagten zu Unrecht darauf, dass jedem Kommanditisten durch die Treuhandkommanditistin, die Beklagte zu 3., am 9. Juni 1998 der Geschäftsbericht für die Jahre 1996 und 1997 übersandt worden sei und dass ferner am 9. Juli 1998 eine Gesellschafterversammlung stattgefunden habe, bei der eine umfassende Aufklärung der Gesellschafter erfolgt sei. Dies sei auch den nicht teilnehmenden Gesellschaftern dadurch zur Kenntnis gebracht worden, dass ihnen im Anschluss an die Gesellschafterversammlung am 24. August 1998 das Protokoll hierüber übersandt worden sei (vgl. Bd. I, Bl. 129 bis 142). Denn entgegen der Beurteilung der Beklagten konnten weder dem Geschäftsbericht noch dem Protokoll über die Gesellschafterversammlung die zur Haftung führenden Unterlassungen und Falschdarstellungen entnommen werden. Dies gilt auch für die auf der Gesellschafterversammlung bekannt gewordene Tatsache, dass die Pachtgarantie in Form einer Bürgschaft der M Hochbau AG weder zum Zeitpunkt des Beitritts der Kommanditisten, noch in der Folge bis zur Gesellschafterversammlung beigebracht worden war. Denn insoweit fehlte es bereits - wie ausgeführt - an einem die Haftung begründenden Aufklärungsmangel. Alle übrigen angesprochenen Probleme, also insbesondere die Weigerung der M Hochbau AG, das Geschäftshaus zu übernehmen und die Tatsache, dass beim Fonds die P die Pachten nicht in voller Höhe gezahlt und der dortige Pachtgarant seiner Verpflichtung nicht nachgekommen war, betrafen keineswegs Prospektangaben, sondern allein die Frage einer erfolgreichen Abwicklung geschlossener Verträge. In dem Protokoll der Gesellschafterversammlung sind auch die Verflechtungen der P und der Dr. H Gruppe über die Prospektangaben hinausgehend nicht aufgedeckt worden, obwohl angesprochen worden ist, dass der Kaufmann P, der Mehrheitsgesellschafter der M Hochbau war, seine Gesellschaftsanteile an dieser veräußert hatte. Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die Gesellschafterversammlung zwar bewirkt haben mag, dass die Hoffnungen der Kommanditisten auf unproblematische Erzielung der im Prospekt in Aussicht gestellten Gewinne gedämpft worden ist, keineswegs aber die Prospektmängel offengelegt wurden.

Der Zinsanspruch ist aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB gerechtfertigt.

Der Einräumung einer Erwiderungsfrist auf die Schriftsätze der Kläger vom 8 und 19 März 2001 bedurfte es nicht, weil das Urteil des Senats nicht auf m ihnen enthaltenem neuen Vorbringen beruht.

Die Entscheidung über die Kosten war, nachdem der Rechtsstreit gegenüber der Beklagten zu 3. gemäß § 240 ZPO wegen des eröffneten Insolvenzverfahrens unterbrochen ist, dementsprechend es sich bei dem vorliegenden Urteil um ein Teilurteil handelt, dem Schlussurteil vorzubehalten.

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO. Die Beschwer hat der Senat gemäß § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO festgesetzt.

Ende der Entscheidung

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