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2. Die Sachenrechtsbereinigung (nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachRBerG) ist nicht eröffnet, wenn der vor Geltung des ZGB ursprünglich über die Nutzung einer Erholungsfläche geschlossene Vertrag am 1.1.1976 nicht mehr die Freizeitgestaltung usw., sondern Wohnzwecke zum Gegenstand hatte.

Geschäftsnummer: 19 U 6801/99 In dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. Mai 2000

hat der 19. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 25. Mai 2000 unter Mitwirkung der Vorsitzenden Richterin am Kammergericht Rinder sowie der Richter am Kammergericht Hartung und Feskorn für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 6. Juli 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 36 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten der Berufungsinstanz zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 18.000,00 DM abwenden, sofern nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Wert der Beschwer übersteigt 60.000,00 DM.

Tatbestand:

Die Berufung des Klägers richtet sich gegen das am 6. Juli 1999 verkündete Urteil der Zivilkammer 36 des Landgerichts Berlin. Auf dieses Urteil wird wegen des unstreitigen sowie des erstinstanzlichen Parteivortrages und der erstinstanzlichen Anträge Bezug genommen.

Dieses Urteil ist dem Kläger am 26. Juli 1999 zugestellt worden. Er hat dagegen am 13. August 1999 Berufung eingelegt und diese mit am 10. September 1999 eingereichtem Schriftsatz begründet.

Er ist der Ansicht, er habe eine sogenannte "unechte Datsche" errichtet, die der Sachenrechtsbereinigung unterfalle. Beide Parteien seien davon ausgegangen, dass ein Vertrag im Sinne der §§ 312 ff. ZGB vorliege, wie sich auch aus einem Prozess vor dem Amtsgericht über die Höhe der Nutzungsentschädigung ergebe. Unabhängig davon sei der Vertrag aus dem Jahre 1972 ursprünglich zu Freizeitzwecken abgeschlossen worden und daher nach § 2 EGZGB in einen Vertrag nach § 312 ZGB übergeleitet worden. Auch der zweite Nutzungsvertrag ab Januar 1982 sei offenkundig ein solcher nach § 312 ZGB. Dies liege auch deshalb nahe, weil der staatliche Verwalter eine Unterpacht für Freizeitzwecke zugelassen habe. Das Gebäude sei nach der 1975/1976 durchgeführten Erweiterung und dem Einbau einer Heizung ganzjährig bewohnbar gewesen. Nachdem der Kläger mit seiner Ehefrau bereits im Sommer 1975 im Wesentlichen dort gewohnt hätte, hätten sie sich dann ab 1976 ganzjährig dort aufgehalten, ohne sich zunächst polizeilich umzumelden. Nachdem dann in den Jahren 1982 und 1983 der Ausbau des Wochenendhauses zum Einfamilienhaus vollzogen worden sei und die Eheleute noch immer keine Aussicht auf eine Stadtwohnung gehabt hätten, hätten sie sich entschlossen, das Wochenendgrundstück zum dauernden festen Wohnsitz zu machen und hätten eine entsprechende Wohnraumzuweisung beantragt, die ihnen am 27. Oktober 1983 erteilt worden sei. Eine Durchführung der Sachenrechtsbereinigung sei auch deshalb erforderlich, da er Eigentum an dem Gebäude erworben habe. Auch § 5 Abs. 1 Nr. 3 e Sachenrechtsbereinigungsgesetz verlange nicht, dass bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des betreffenden Vertrages das ZGB gegolten habe.

Der Kläger beantragt:

1. Unter Abänderung des am 6. Juli 1999 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Geschäftszeichen 36. O. 572/98 im Verhältnis zu den Beklagten zu 1. bis 4. festzustellen, dass dem Kläger hinsichtlich des im Grundbuch des Amtsgerichts K Nr. 1 verzeichneten Flurstücks der Flur und einer Teilfläche von circa 70 m² des Flurstücks der Flur in Berlin die in der Anlage K 16 zu der in der ersten Instanz eingereichten Klage enthaltenen Skizze gelb umrandet ist, ein Ankaufsrecht nach dem SachenRBerG zusteht.

2. In Abänderung des unter 1. genannten Urteils die Beklagten zu 5. und 6. zu verurteilen, die Löschung der zu ihren Gunsten im Grundbuch des Amtsgerichts K Nr. 1 und 3 eingetragenen Belastungen zu bewilligen, soweit sie sich auf die im Klageantrag zu 1. bezeichneten Flächen beziehen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil. Sie wiederholen ihren erstinstanzlichen Vortrag, dass die Rechtsvorgänger der Beklagten zu 1. bis 4. einer Nutzung zu Wohnzwecken dadurch widersprochen hätten, dass sie nur die Zustimmung zum Anbau eines Kinderzimmers an das "Wochenendhaus" erteilt hätten. Auf der Grundlage des Sachvortrages des Klägers sei der Vertrag des Jahres 1982 nach §§ 45, 68 ZGB nichtig, da der Kläger überhaupt nicht beabsichtigt habe, einen Vertrag über die Nutzung zu Erholungszwecken abzuschließen. Ebenfalls zur Nichtigkeit führe, dass er den Rechtsvorgängern der Beklagten zu 1. bis 4. arglistig verschwiegen habe, dass er dauerhaft auf dem Grundstück wohnen wolle. Schließlich habe der Kläger bislang den Nachweis nicht erbracht, Eigentümer des von ihm genutzten Gebäudes zu sein, sodass eine Sachrechtsbereinigung schon aus diesem Grund ausscheide. Auch lägen die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 e Sachenrechtsbereinigungsgesetz bereits nach seinem eigenen Sachvortrag nicht vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt und begründet. Sie hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Der Feststellungsantrag ist unzulässig, soweit der Kläger die Größe des von ihm zu erwerbenden Flurstücks festgestellt wissen will. § 108 SachRBerG als speziellere Regelung zu § 256 ZPO eröffnet neben dem not. Vermittlungsverfahren bzw. dem gerichtlichen Verfahren nach § 103 ff SachRBerG eine Feststellungsklage bzgl. "des Bestehens oder Nichtbestehens der Anspruchsberechtigung nach diesem Gesetz". Das bedeutet, dass in diesem Verfahren zu klären ist, ob überhaupt dem Grunde nach ein Anspruch besteht (vgl. BT-Drs. 12/5992, 175 zu § 109 RegE). Nicht erfasst davon ist die Frage, in welchem Umfang ein Anspruch besteht, insbesondere, ob die Grenzen nach § 26 SachRBerG überschritten sind. Diese quantitativen Eckwerte können vom Notar in dem Vermittlungsverfahren gegebenenfalls nach §§ 87, 97 SachRBerG ermittelt werden (vgl. Tropf in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachRBerG. § 108 Rdn. 8; Purps/Krauss, Sachenrechtsbereinigung, 1997 Teil IV Rdn. 191).

Soweit die Klage zulässig ist, ist sie nicht begründet.

Der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 c SachRBerG grundsätzlich eröffnet.

Der Kläger kann aber das Ankaufsrecht nach §§ 61 ff SachRBerG nicht geltend machen.

Der Kläger hat - wie sich aus den Baugenehmigungen ergibt - mit Billigung staatlicher Stellen (§ 10 Abs. 2 SachRBerG) ein Grundstück für bauliche Zwecke in Anspruch genommen, ohne Eigentümer des Grundstücks zu sein. Es greift aber der Ausschluss nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 SachRBerG ein, weil das Grundstück auf Grund der Verträge aus den Jahren 1972 und 1982 zu anderen als den in § 2 Abs. 1 Nr. 1 SachRBerG genannten Zwecken, nämlich zu Wohnzwecken bebaut worden ist. Die einzig in Betracht kommende Ausnahme, die vom Kläger auch allein herangezogen wird, ist § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachRBerG.

Der Kläger hat spätestens mit dem Erweiterungsbau im Jahr 1983 ein als Wohnhaus geeignetes und dazu dienendes Gebäude errichtet. Dies ist zwischen den Parteien unstreitig und ergibt sich ferner aus der Baugenehmigung vom 21. Januar 1983, worin die Zustimmung zum "Ausbau Wochenendhaus zum Einfamilienhaus" erteilt wurde sowie der Wohnraumzuweisung vom 27. Oktober 1983. Die Rechtsvorgänger der Beklagten zu 1 bis 4 haben dieser Nutzung nicht ausdrücklich widersprochen. Wie der Umstand zu bewerten ist, dass sie nach ihrer Darstellung über den Umfang und die zeitlich unbefristet beabsichtigte Nutzung getäuscht oder zumindest im Unklaren gelassen wurden, kann offen bleiben, da es an der Voraussetzung fehlt, dass das Gebäude "auf Grund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zu Erholung (§§ 312 bis 315 ZGB)" errichtet wurde.

Wie das Landgericht zutreffend angeführt hat, konnte es sich bei dem Pachtvertrag aus dem Jahr 1972 nicht um einen solchen Vertrag handeln, da zum damaligen Zeitpunkt das ZGB noch nicht in Kraft war. In Betracht kommt aber eine Überleitung des Vertrages nach § 2 Abs. 2 EGZGB, wenn es sich um die Nutzung eines Grundstücks zu Erholungszwecken gehandelt hat. Dies trägt zwar der insoweit die Darlegungs- und Beweislast tragende Kläger nicht konkret vor. Es kann aber nach der Überzeugung des Senats bei der Nutzung einer - noch unbebauten - Wiese am Wasser nicht anders gesehen werden, da eine Eigenheimbebauung offenkundig zunächst nicht beabsichtigt war. Auch die Bebauung aufgrund solcher übergeleiteter Verträge unterfällt nach dem Sinn der Vorschrift § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachRBerG (vgl. Schnabel, DtZ 1995, 258, 261).

Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des ZGB hatten die Parteien des Vertrages die Nutzung aber konkludent zumindest dahingehend abgeändert, dass es sich nicht mehr um ein reines Erholungsgrundstück, sondern ein Grundstück mit Gebäude zum zumindest zeitweiligen Wohnen handeln sollte. Eine solche Änderung war nach § 305 BGB (und auch §§ 314 Abs. 1, 45 Abs. 3 ZGB) zulässig.

Nach seinem eigenen Sachvortrag in erster Instanz hat der Kläger mit seiner Ehefrau in dem Haus mangels ausreichenden anderen Wohnraums seit etwa 1973 (Seite 4 der Klageschrift) beziehungsweise spätestens ab 1975 (Schriftsatz vom 16.04.1999) gewohnt und seinen Lebensmittelpunkt gehabt, er war dort auch polizeilich gemeldet. Nach seiner eigenen Darstellung war ihm die Befugnis zum dauerhaften Wohnen von den Rechtsvorgängern der Beklagten zu 1 bis 4 auch unbefristet erteilt worden. Angesichts dessen diente das Gebäude nicht mehr der Erholung, der Freizeitgestaltung oder ähnlichen Bedürfnissen, sondern auf unbestimmte Zeit, da eine anderweitige Wohnungszuweisung nicht in Aussicht war zur ständigen Wohnung und Aufenthalt. Unerheblich ist, dass der Kläger die Wohnraumzuweisung erst im Jahr 1983 erwirkt hat, da dies über die (vereinbarte) Nutzung nichts aussagt. Die vom Kläger behauptete Genehmigung eines dauernden oder zumindest zeitlich unabsehbaren Wohnens war mit dem Leitbild des Vertrages nach § 312 ZGB (vgl. § 313 Abs. 2 ZGB) nicht zu vereinbaren. Denn auf einem Erholungsgrundstück konnte nur das Recht zur Errichtung für solche Baulichkeiten eingeräumt werden, die der vom Gesetz vorgegebenen Zweckbestimmung entsprachen (vgl. Kollektivkommentar zum ZGB § 313 Anm. 2.1). Daher ist - auf der Grundlage des eigenen Sachvortrages des Klägers - davon auszugehen, dass zum Jahreswechsel 1975/76 die Parteien sich darüber einig waren, dass es sich um einen Vertrag über die Nutzung des Grundstücks u. a. zu Wohnzwecken gehandelt hat, der keinem der Typen nach dem ZGB entsprach und daher als solcher fortgalt (vgl. Kollektivkommentar zu § 2 EGZGB Anm. 2.3 d).

In der Berufungsbegründung behauptet der Kläger jetzt allerdings, dass die Wohnnutzung zunächst nur als vorübergehend gedacht gewesen sei und er sowie seine damalige Ehefrau erst nach dem endgültigen Umbau zum Wohnhaus 1982/83 beschlossen hätten, das Grundstück zu ihrem festen Wohnsitz zu machen. Da die Beklagten sich aber den erstinstanzlichen Sachvortrag des Klägers hilfsweise zu eigen machen, wie sich u. a. aus der Berufungserwiderung (S. 5) ergibt, muss der Kläger beweisen, dass das Haus nicht bereits zur Jahreswende 1975/76 zu Wohnzwecken diente, da er für das Vorliegen der Voraussetzungen des von ihm geltend gemachten Anspruchs die Darlegungs- und Beweislast trägt. Einen Beweis hat der Kläger auch nach entsprechender Erörterung im Termin vor dem Senat nicht angeboten. Vielmehr ergibt sich aus der von dem Kläger mit Schriftsatz vom 16.04.1999 eingereichten eidesstattlichen Versicherung der Nachbarn ein Wohnen bereits seit einem Zeitpunkt kurz nach 1972.

Außerdem ist in der Behauptung, zumindest seit 1975 den Lebensmittelpunkt auf dem Grundstück gehabt zu haben, ein Geständnis i. S.v. § 288 ZPO zu sehen, das der Kläger im Termin vor dem Landgericht vom 15.06.1999 durch schlüssige Bezugnahme nach § 137 Abs. 3 ZPO erklärt hat (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 21. Auflage, § 288 Rdn. 5). In der Antragstellung und der anschließenden mündlichen Verhandlung zur Sache ist der Vortrag der bis dahin eingereichten Schriftsätze enthalten. Die mündliche Verhandlung erstreckt sich nämlich im Zweifel auf den gesamten bis zum Termin angefallenen Akteninhalt (vgl. BGH NJW-RR 1996, 379 m.w.N.). Zwar hat hier zuerst der Kläger die Behauptung aufgestellt. Da die Beklagten diese Behauptung aber aufgenommen und sich (zumindest hilfsweise) zu eigen gemacht haben (vgl. Schriftsatz vom 14.05.1999, S. 16 f.), liegt ein sogenanntes vorweggenommenes Geständnis vor (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 21. Aufl., § 288 Rdn. 3a m.w.N.). Für die Voraussetzungen eines Widerrufs nach § 290 ZPO wird von dem Kläger trotz ausdrücklichen Hinweises der Beklagten auf seinen früheren Sachvortrag nichts dargetan.

Soweit der Kläger die Ansicht vertritt, als Vertrag im Sinne von § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachRBerG sei jeder Vertrag zu verstehen, auf dessen Grundlage nach 1945 ein Wohngebäude errichtet wurde, kann dem nicht gefolgt werden. Dagegen spricht bereits der Wortlaut des Gesetzes, der ausdrücklich auf die genannten Vorschriften des ZGB verweist. Ferner ist diese Vorschrift im Zusammenhang mit § 296 ZGB zu sehen, wonach gesondertes Eigentum an Wochenendhäuser und vergleichbaren Baulichkeiten entstehen konnte. Dies war aber nur nach Inkrafttreten des ZGB (beziehungsweise über § 5 EGZGB) möglich. Angesichts der in § 3 Abs. 2 SachRBerG angeführten Regelungsziele besteht keine Veranlassung, auch auf anderer vertraglicher Grundlage vor 1976 errichtete Gebäude in den Schutzzweck des Gesetzes einzubeziehen. Auch die Begründung des Regierungsentwurfs (BT-Drs 12/5992, S. 103) gibt dafür keinen Anhaltspunkt, sie beschäftigt sich vielmehr lediglich mit den Normen des ZGB.

Die Divergenz des Sachvortrages in den Instanzen hat aber in der Sache auch keine andere Beurteilung zur Folge:

Sofern man den Sachvortrag des Klägers in der Berufungsbegründung zugrunde legt, dass der Ausbau zum Einfamilienhaus in den Jahren 1982/83 erfolgte, ist die Klage ebenfalls unbegründet. Denn dann erhielt das Gebäude die Qualifikation als Wohnhaus i. S.v. § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachRBerG erst zu einem Zeitpunkt, zu dem zwischen den Parteien ein Vertrag nach §§ 312 ff ZGB nicht (mehr) bestand, so dass § 5 Abs. 1 Nr. 3 e SachRBerG aus diesem Grund ausscheidet, da die Errichtung nicht (mehr) "auf Grund eines Vertrages" im Sinne von § 312 ZGB erfolgte: Zutreffend hat das Landgericht den ab 1. Januar 1982 geltenden Nutzungsvertrag nicht als Vertrag im Sinne der §§ 312 bis 315 ZGB angesehen. Dagegen spricht bereits, dass der Vertrag als "Nutzungsvertrag" bezeichnet ist und ausdrücklich den Klammerzusatz trägt "Lt. § 73 des VG". Damit haben die Parteien des Vertrages deutlich gemacht, dass sie ihn nicht den Regelungen der §§ 312 bis 315 ZGB unterstellen wollten. Denn der Hinweis ist als Bezugnahme auf § 73 Vertragsgesetz der DDR in der Anfang 1982 gültigen Fassung vom 25. Februar 1965 zu verstehen. In dieser Vorschrift ist der Nutzungsvertrag geregelt. Auch wenn das Vertragsgesetz grundsätzlich nicht auf die Rechtsbeziehungen zwischen Privatpersonen anzuwenden war, wird in dem Hinweis doch deutlich, dass die Parteien eine Anwendung der für ein Freizeitgrundstück vorgesehenen Vorschriften der §§ 312 ff ZGB nicht wollten. Rechtliche Bedenken gegen eine solche Vereinbarung bestehen angesichts von § 45 Abs. 3 ZGB nicht. Soweit die Vorschriften des ZGB nicht ausnahmsweise zwingenden Charakter hatten - was hier nicht der Fall ist -, stand es den Parteien frei, abweichende oder nach dem Gesetz nicht vorgesehene Vereinbarungen zu treffen. Die Vertragsparteien waren nicht an die vom Gesetz geregelten Vertragstypen gebunden (vgl. Lehrbuch des Zivilrechts, Bd. 1, Staatsverlag der DDR 1981 S. 181 f. unter 3.1.1.3.). Die Vereinbarung verstieß auch nicht gegen den Zweck des Gesetzes, da in §§ 312 ff ZGB nur die Verträge über Erholungsgrundstücke geregelt wurden, während es um ein solches hier nicht (mehr) ging.

Zum Abschluss eines Vertrages über ein Erholungsgrundstück bestand auch überhaupt keine Veranlassung, da nach dem eigenen Sachvortrag des Klägers zum damaligen Zeitpunkt das Grundstück bereits seit längerer Zeit und ohne Absehbarkeit eines Endes zu Wohnzwecken und nicht mehr zu Erholungszwecken genutzt wurde. Dies wird auch bestätigt durch die in dem Vertrag angegebene Anschrift des Klägers mit "z. Zt." also dem streitigen Grundstück. Schließlich konnte der Kläger auch kein Interesse an dem Abschluss eines solchen Vertrages haben, da auf dessen Grundlage nach § 313 Abs. 2 ZGB die Errichtung und Nutzung eines Einfamilienhauses nicht zulässig war.

Der Senat vermag auch der Ansicht des Klägers nicht zu folgen, dass sich der ab 1982 geltende Vertrag als einfache Fortsetzung des vorherigen darstellen würde. Wenn es sich bei dem ab 1972 geltenden Vertrag um einen solchen nach §§ 312 ff. ZGB. 2. Abs. 2 EGZGB gehandelt hätte, wäre die Befristung unwirksam gewesen und es hätte keines Neuabschlusses bedurft. Selbst wenn man davon ausginge, dass den Vertragsparteien dies nicht bekannt gewesen wäre, hätte es zumindest angesichts des Zeitablaufs der ausdrücklichen "Aufhebung" des Vertrages aus dem Jahr 1972 nicht bedurft, die mit einer alleinigen Fortschreibung nicht zu vereinbaren ist. Der Frage, in welchem Umfang der staatliche Verwalter eine Unterverpachtung zugelassen hatte, kommt angesichts der anderen Umstände im Verhältnis zwischen den damaligen Vertragsparteien nach Auffassung des Senats keine entscheidende Bedeutung zu.

Für die Auslegung des Vertrages von 1982 unerheblich ist, wie der Kläger und die Beklagten zu 1. bis 4. in dem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht die Vereinbarung rechtlich gewertet haben, zumal der Vertrag von der Beklagten zu 6, vertreten durch ihren Ehemann, abgeschlossen wurde, die Beklagten zu 1. bis 4. also über die Umstände und Motive des Abschlusses dieses Vertrages keine eigene Kenntnis haben konnten.

Entgegen der Ansicht des Klägers handelt es sich eben nicht um eine "unechte Datsche", die die Sachenrechtsbereinigung eröffnet. Bei dieser bestand zunächst ein Wochenendhaus auf einem Grundstück nach § 312 ZGB und wurde später zu einem Wohnhaus, während hier entweder seit Anfang 1976 überhaupt kein Vertrag nach § 312 ZGB bestand (so Sachvortrag vor dem Landgericht) oder dieser zumindest zum Zeitpunkt der Errichtung des Wohnhauses nicht mehr bestand (Berufungsvorbringen). Vielmehr dürfte ein Fall des § 1 Abs. 1 Nr. 3 SchuldRAnpG i.V.m. §§ 43, 50 ff. SchuldRAnpG gegeben sein.

Da durch die Bebauung kein Regelbeispiel erfüllt ist, käme die unmittelbare Anwendung der Generalklausel nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 SachRBerG in Betracht. Auch diese greift aber nicht ein. Die Fallgruppe des § 1 Abs. 1 und der §§ 4 ff SachRBerG sind auf Grund eingehender rechtstatsächlicher Untersuchungen zusammengestellt. Dennoch hielt es der Gesetzgeber für möglich, dass weitere, im Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht unmittelbar geregelte Nutzungstatbestände bestehen (vgl. BGH ZOV 1999, 37, 39). Die Anwendung der Generalklausel ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Fall bei wertender Betrachtung einem der Regelbeispiele gleichzustellen ist oder aus sonstigen Gründen nach der Zielsetzung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes seinem Schutzbereich unterfällt (vgl. BGH WM 1999, 968). Dies ist hier nicht der Fall. Wie sich aus § 2 Abs. 1 Nr. 1 und 2 SachRBerG ergibt, unterliegt die Bebauung fremder Grundstücke auf vertraglicher Grundlage grundsätzlich nicht der Sachenrechtsbereinigung. Diese Grundentscheidung des Gesetzgebers darf durch eine zu weit gehende Auslegung der Ausnahmen nach § 5 Nr. 3 SachRBerG nicht ausgehöhlt werden. Damit ist es hier nicht gerechtfertigt, einen Anwendungsfall der Sachenrechtsbereinigung anzunehmen. Die Vertragsparteien hätten es in der Hand gehabt, durch entsprechende vertragliche Absprachen einen Vertrag im Sinne von § 312 ZGB zu schließen. Da sie aber eine andere Vertragsgestaltung gewählt haben, erscheint es aus Sicht der Beklagten bzw. ihrer Rechtsvorgänger nicht gerechtfertigt, dass ihnen, gegenüber die gleiche Rechte hergeleitet werden, als ob die Parteien damals einen Vertrag nach § 312 ZGB geschlossen hätten. Der Gesetzgeber hat ausdrücklich nur solche Bebauung als schützenswert angesehen, die auf Grund eines Vertrages nach § 312 ZGB vorgenommen wurde. Dem widerspräche es, auch die Errichtung von Gebäuden auf anderer vertraglicher Grundlage als privilegiert anzusehen (vgl. BGH ZOV 1999, 37).

Eine Anwendung der Sachenrechtsbereinigung ist auch nicht nach dem Regelungsziel des § 3 Abs. 2 Nr. 3 SachRBerG erforderlich. Danach soll die Bereinigung zur Regelung der Rechte an einem Grundstück beim Auseinanderfallen von Grundstücks- und Gebäudeeigentum erfolgen. Darum geht es hier aber nicht. "Gebäudeeigentum" war nach dem Sprachgebrauch der DDR das Eigentum an Gebäuden und Anlagen, das z. B. nach §§ 288 Abs. 4, 292 Abs. 3 ZGB bei Ausübung eines Nutzungsrechts entstand. Dieses Eigentum war wie Eigentum am Grundstück im Rechtsverkehr zu behandeln (vgl. § 295 Abs. 2 Satz 2 ZGB), konnte also z. B. belastet werden und war im Grundbuch zu dokumentieren (vgl. § 16 GrundstücksdokumentationsO vom 6.1.75, GBl. I Nr. 43, S. 697). Diese Parallelität zweier vergleichbarer Rechte an einem nach der Vorstellung des BGB einheitlichen Objekt bedurfte unter der Geltung des BGB einer Regelung, wie sie im Sachenrechtsbereinigungsgesetz getroffen wurde. Anders verhält es sich aber mit dem gesonderten Eigentum an den in § 296 ZGB genannten Baulichkeiten, insbes. den "Datschen". Dieses Eigentum war wie solches an beweglichen Sachen zu behandeln, es bestand also keine grundsätzlich andere Lage als bei dem Eigentum an Scheinbestandteilen nach § 95 BGB. Ein Bedürfnis zur Bereinigung dieser Rechtsverhältnisse bestand daher nicht. Es findet sich auch kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber eine solche beabsichtigt hat. So lehnt er sich auch in § 1 Abs. 1 Nr. 1 b SachRBerG mit der Formulierung "Eigentum an Gebäuden oder baulichen Anlagen" an die in § 295 Abs. 2 ZGB an. Außerdem geht er ohne weiteres von einem Fortbestand dieses gesonderten Eigentums auch außerhalb des Sachenrechtsbereinigungsgesetz aus, wie sich aus der Regelung von § 11 SchuldRAnpG ergibt. Danach geht bei der Beendigung des Vertragsverhältnisses "das nach dem Recht der DDR begründete, fortbestehende Eigentum an Baulichkeiten auf den Grundstückseigentümer über". Hier verwendet der Gesetzgeber wiederum den Sprachgebrauch des ZGB, nämlich den von § 296 ZGB. Diese Regelung wäre nicht erforderlich, wenn in jedem Fall des gesonderten Eigentums nach § 296 ZGB die Sachenrechtsbereinigung nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 b SachRBerG eröffnet wäre.

Außerdem wäre getrenntes Eigentum nicht entstanden:

Es kann offen bleiben, ob der Kläger durch die Bebauung im Jahr 1971/1972 das Eigentum an dem Gebäude erworben bzw. erhalten hat, weil es sich um einen Scheinbestandteil i. S. von § 95 Abs. 1 Satz 2 BGB gehandelt hat. Denn ein solches Eigentum eröffnet nicht den Anwendungsbereich der §§ 3 ff SachRBerG. Obwohl nicht ausdrücklich erwähnt, ist angesichts des Zwecks des Gesetzes, ein - dem BGB fremdes - Auseinanderfallen von Grundstücks - und Gebäudeeigentum zu beenden (vgl. § 3 Abs. 2 Nr. 3 SachRBerG sowie BT-Drs 12/5992, S. 2), ist mit § 3 Abs. 2 Nr. 3 SachRBerG nur isoliertes Gebäudeeigentum gemeint, das auf Grund ausschließlich in der DDR geltender Rechtsnormen oder vereinigungsbedingter Regelungen entstanden ist (ebenso Eickmann-Rothe, Sachenrechtsbereinigung, § 8 Randnote 5; vgl. auch BT-Drs 12/7425, S. 64). Für eine Bereinigung der auch dem BGB nicht fremden Zuordnung der Scheinbestandteile bestand und besteht keine Veranlassung.

Der Kläger hat entgegen seiner Ansicht nicht mit Inkrafttreten des ZGB am 1. Januar 1976 isoliertes Gebäudeeigentum nach § 5 Abs. 1 EGZGB i. V. m. § 296 ZGB erworben. Voraussetzung dafür wäre nach § 5 Abs. 1 EGZGB, dass er vor Inkrafttreten des ZGB in Ausübung eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts auf Bodenflächen Wochenendhäuser oder andere Baulichkeiten errichtet hätte, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen Bedürfnissen gedient hätten. Jedenfalls am 1. Januar 1976 bestand diese Zweckbestimmung aus oben genannten Gründen nicht mehr; zumindest bietet der Kläger für seinen anderweitigen Sachvortrag keinen Beweis an.

Ob der weitere Ausbau des Hauses in den Jahren bis 1983 einer Errichtung eines neuen Gebäudes gleichzustellen ist, kann offen bleiben. Mangels Verleihung eines Nutzungsrechts (vgl. § 292 Abs. 3 ZGB) käme ein Eigentumserwerb an dem Gebäude nur nach § 296 ZGB in Betracht. Auch diese Vorschrift setzt aber voraus, dass es sich um ein Gebäude handelt, das der Erholung, Freizeitgestaltung oder vergleichbaren Bedürfnissen dient. Dies war nach dem Umbau erst recht nicht mehr der Fall.

Die Rückausnahme nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 b SachRBerG kann ebenfalls nicht angewendet werden. Dafür müsste der Kläger darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass unter Anwendung des Nachzeichnungsprinzips allein eine Absicherung der Investitionen durch Verleihung oder Zuweisung eines Nutzungsrechts dem Recht der DDR entsprochen hätte (vgl. Czub in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachRBerG, § 5 Rdn. 134 I). Das wäre in Anwendung von § 2 der Zweiten Durchführungsverordnung zum Aufbaugesetz vom 29. September 1972 (GBl. I Nr. 59, S. 641) dann der Fall, wenn der Bauwillige die Zustimmung zum Bau eines Eigenheims bereits erhalten hatte, ein geeignetes volkseigenes Grundstück nicht bereitgestellt werden konnte und ein rechtsgeschäftlicher Erwerb des Grundstücks nicht zu Stande gekommen war. In diesem Fall war dem bauwillige Nutzer das Grundstück notfalls im Wege der Inanspruchnahme, also Enteignung und Verleihung eines Nutzungsrechts, bereitzustellen. Für diese Voraussetzungen ist hier aber nichts ersichtlich und von dem Kläger trotz der deutlichen Hinweise im Urteil des Landgericht nichts vorgetragen. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass der Kläger sich um ein geeignetes volkseigenes Grundstück beworben oder den Erwerb des streitigen Grundstücks versucht hätte.

Auch eine Zustimmung nach der EigenheimVO zum 31. August 1978, die zu einer Anwendung von § 3 Abs. 1 Nr. 3 g SachRBerG führen könnte, wird von dem Kläger nicht dargetan, obwohl das Landgericht auch darauf hingewiesen hatte.

Unabhängig davon, dass mangels eines Ankaufsrechts des Klägers bereits ein Anspruch gegen die Beklagten zu 5. Und 6. nicht besteht, steht einer Klagestattgabe gegenüber diesen zum gegenwärtigen Zeitpunkt entgegen, dass für den Anspruch nach §§ 62 II, 63 Abs. 1 SachRBerG überhaupt nicht feststeht, auf welche Grundstücksteile sich der Anspruch des Klägers richten würde. Dies wäre erforderlich, da es sich - anders als bei der Klage gegen die Beklagten zu 1. bis 4. um eine Leistungsklage handelt. Insoweit wäre zunächst das Ergebnis des notariellen Vermittlungsverfahren abzuwarten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung