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Geschäftsnummer:

21 U 959/00

Verkündet am: 9. Oktober 2001

hat der 21. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 4. September 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Schienger, den Richter am Kammergericht Wagner und den Richter am Amtsgericht Weyrich für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten zu 2 wird das Urteil des Landgerichts Berlin vom 21. Dezember 1999 - 35 O 680/98 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 2 wird verurteilt, an den Kläger 134.115,50 DM nebst 4 % Zinsen aus 123.437,00 DM seit dem 23. Februar 1999 und aus 10.678,50 DM seit dem 23. Juni 1999 Zug um Zug gegen Übertragung des dem Kläger zustehenden Kommanditanteils an der Allgemeine Geschäftsführungs-GmbH & Co. KG in Höhe von nominal 100.000,00 DM zu zahlen.

Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte zu 2 mit der Annahme der Übertragung des Kommanditanteils des Klägers an der Allgemeine Geschäftsführungs-GmbH & Co. KG im Verzug befindet.

Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 2 verpflichtet ist, den weiteren Schaden aus dem Erwerb des Kommanditanteils an der Allgemeine Geschäftsführungs-GmbH & Co. KG durch den Kläger zu tragen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten der ersten Instanz haben zu tragen: Der Kläger 53 % der Gerichtskosten, 53 % der eigenen außergerichtlichen Kosten, die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 sowie 3 % der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2; die Beklagte zu 2 47 % der Gerichtskosten, 97 % der eigenen außergerichtlichen Kosten sowie 47 % der außergerichtlichen Kosten des Klägers.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Beklagte zu 2 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten zu 2 wird nachgelassen, die Vollstreckung des Klägers gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor der Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Wert der Beschwer der Beklagten zu 2 übersteigt 60.000,00 DM, derjenige des Klägers jedoch nicht.

Tatbestand:

Der Kläger macht Schadensersatzansprüche im Zusammenhang mit einer von ihm gezeichneten Beteiligung an der Allgemeine Geschäftsführungs-GmbH & Co. KG (im Folgenden: KG) geltend.

Die KG ist Eigentümerin eines mit einer bebauten Grundstücks in R. Die Beklagte zu 1 ist geschäftsführende Kommanditistin der KG. Die KG verpachtete die ab dem 1. Januar 1996 an die Gesellschaft für mbH (im Folgenden: Pächterin) unter Vereinbarung einer monatlichen Pacht von 182.000,00 DM. Das Stammkapital der Pächterin betrug 105.000,00 DM. Die Beklagte zu 1 übernahm zunächst eine Pachtgarantie für die Pachtzinszahlungen, wobei als Garantiezeitraum die ersten fünf Jahre des Vertrages vorgesehen waren. Diese Pachtgarantie wurde weiter durch eine zweijährige Bankbürgschaft in Höhe von 1,1 Mio DM unterlegt. Die Laufzeit dieser Bürgschaft sollte sich bei Anspruchnahme jeweils um ein Jahr verlängern.

Die Beteiligung an der KG wurde mit einem Prospekt angeboten, aufweichen wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage zu Bd. I, Bl. 74 ff. d.A.). Die Beklagte zu 2 übermittelte dem Kläger zum Ende des Jahres 1994 ein Exemplar dieses Prospektes.

Der Kläger hatte sich schon früher auf Empfehlung eines gemeinsamen Freundes an den Geschäftsführer der Beklagten zu 2 wegen beabsichtigter Vermögensanlagen gewandt. Im Jahre 1991 hatte die Beklagte zu 2 durch ihren Geschäftsführer den Kläger und dessen Ehefrau beim Kauf einer Eigentumswohnung beraten und dabei die Finanzierung vorbereitet. Bei einem späteren Zusammentreffen kam es zu einem Gespräch zwischen dem Kläger und dem Geschäftsführer der Beklagten zu 2 über ein geeignetes weiteres finanzielles Engagement des Klägers. Dabei war der Kläger an einer langfristigen, relativ sicheren Vermögensanlage mit einer gewissen Rendite bei einer relativ kleinen zusätzlichen Mehrbelastung interessiert. Als sich der Kläger in diesem Zusammenhang wegen einer von ihm selbst für interessant gehaltenen Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds für ein Objekt in Magdeburg an die Beklagte zu 2 wandte, übersandte diese ihm eine Stellungnahme hierzu, auf welche wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage K8 zu Bd. I Bl. 1 ff. d.A.). In diese wurde nach Erläuterung von grundsätzlichen Kriterien für eine derartige Anlage wegen einer fehlenden Leistungsbilanz und der engen Verflechtung von Initiator und dessen Kontrollinstanzen von einer Beteiligung abgeraten.

Nachdem zwei von der Beklagten zu 2 dem Kläger im Oktober und November 1994 gemachte Beteiligungsvorschläge aus unterschiedlichen Gründen von diesem nicht gezeichnet wurden, schlug die Beklagte zu 2 eine Beteiligung an der KG vor. Sie empfahl eine Beteiligung von nominal 100.000,00 DM und erstellte unter dem 5. Dezember 1994 einen Beteiligungsvorschlag, auf welchen wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Anlage zu Bd. I, Bl. 74 ff. d.A.), in dem unter Hinweis auf den Prospekt die wirtschaftlichen Folgen einer Beteiligung für den Kläger anhand eines Berechnungsbeispiels dargestellt wurden. Der Kläger und der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 gingen davon aus, dass insbesondere bei psychischen Erkrankungen ein Bedarf an Therapieeinrichtungen bestünde. Inwieweit der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 im Übrigen über Chancen und Risiken einer Beteiligung hingewiesen hat, ist zwischen den Parteien streitig.

Unter dem 8. Dezember 1994 trat der Kläger der KG bei. Seine Beitrittserklärung wurde am 15. Dezember 1994 durch die Beklagte zu 1 angenommen. Der Kläger zahlte eine Kommanditeinlage in Höhe von 100.000,00 DM nebst einem Agio in Höhe von 5.000,00 DM ein. Hierzu finanzierte er 24.000,00 DM aus Ersparnissen. Diese hätte er anderenfalls als Festgeld angelegt und damit bei einer Laufzeit von fünf Jahren 6 % Zinsen p.a. erzielt. Im Übrigen vermittelte die Beklagte zu 2 dem Kläger einen Kredit in Höhe des Differenzbetrages sowie eine im Rahmen der Finanzierung der Beteiligung abgeschlossene Lebensversicherung mit einer Laufzeit vom 1. Dezember 1994 bis zum 1. Dezember 2009. Zum 1. Januar 1999 löste der Kläger den aufgenommenen Kredit durch die Aufnahme eines anderen Kredites ab. Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 zeichnete ebenfalls einen Anteil in Höhe von 100.000,00 DM, was er vor Zeichnung durch den Kläger diesem angekündigt hatte.

Die Pächterin schloss mit der BfA am 28. Dezember 1995/12. Januar 1996 einen Belegungsvertrag (Bd. I Bl. 198-203 d.A.) über 30 Betten ohne Belegungsgarantie unter Vereinbarung einer beidseitigen Kündigungsfrist von neun Monaten ab.

Die wirtschaftliche Situation der entwickelte sich anders als vom Kläger erwartet. Die Gesundheitsreform aus dem Jahre 1996 führte dazu, dass die BfA sich veranlasst sah, in erheblichem Umfang Streichungen vorzunehmen und bestehende Verträge mit Betreibern von Reha-Kliniken zu kündigen. Zum 30. September 1997 kündigte die BfA auch den mit der Pächterin geschlossenen Vertrag, worauf die Belegungsquote erheblich zurück ging. Wegen der damit einhergehenden Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation der Pächterin wurde die zu zahlende Pacht im Rahmen einer außerordentlichen Mitgliederversammlung der KG vom 27. November 1997 ab dem 1. Januar 1998 in Höhe von 15 % reduziert. In der Folgezeit wurde ab dem 1. April 1998 der Pachtvertrag dahingehend geändert, dass die Pächterin eine monatliche Grundpacht von 120.000,00 DM zu zahlen hatte. Zusätzlich wurde bei einer Obergrenze von 180.000,00 DM entsprechend der monatlichen Belegungsrate eine weitere monatliche Pacht von 2.000,00 DM für jeden Prozentpunkt vereinbart, der über eine 65 prozentige Auslastung hinausgeht. Im Rahmen der Gesellschafterversammlung vom 27. November 1997 bat die Beklagte zu 1 wegen einer sich aus der Verschlechterung des Immobilienmarktes eingetretenen Existenzgefährdung um die Entlassung aus der von ihr übernommenen Pachtgarantie, der von Seiten der KG zugestimmt wurde. In der Gesellschafterversammlung berief sich die Beklagte zu 1 hinsichtlich der schwierigen wirtschaftlichen Situation dabei auf eine Preisanalyse einer Firma Süd-Projekt bezüglich der Entwicklung der Preise für Mietwohnungen in der Region Berlin sowie auf Angaben zur Mietpreisentwicklung für Büroräume in Berlin eines Maklers A (Anlagen I a und I b zur Anlage K4 zu Bd. I, Bl. 1 ff. d.A.).

Mit Vertrag vom 16. Juni/20. Juni 2000 wurde mit der BfA ein neuer Belegungsvertrag (Bd. II Bl. 24-30 d.A.) bezüglich der Reha-Klinik abgeschlossen.

Entgegen der Ankündigung im Prospekt kam es wegen der Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation der KG anstelle von 6.000,00 DM jährlich in den Jahren 1997 bis 1999 lediglich zu einer Ausschüttung an den Kläger in Höhe von jeweils 3.000,00 DM in den Jahren 1997 und 1999.

Mit Schreiben seiner Bonner anwaltlichen Vertretung vom 7. April 1998 (Anlage K13 zu Bd. I, Bl. 1 ff. d.A.) forderte der Kläger die Beklagten jeweils Zug um Zug gegen Übertragung des Anteils an der KG zur Zahlung eines ihm bis dahin entstandenen Schadens auf. Die Beklagten lehnten eine Zahlung mit Schreiben ihrer jeweiligen anwaltlichen Vertreter vom 29. April 1998 bzw. 12. Mai 1998 ab.

Der Kläger hat im ersten Rechtszug vorgetragen:

Bereits bei seinem Beitritt zur KG habe die Beklagte zu 1 kein ausreichendes Vermögen für die Erfüllung der von ihr gegebenen Pachtgarantieerklärungen besessen. Die Entwicklung des Mietmarktes und die Entwicklung der Ertragssituation der Beklagten zu 1 sei für die Beklagten vorhersehbar gewesen. Entgegen dem im Prospekt vermittelten Eindruck habe die Pächterin von Anfang an nicht über die erforderliche Finanzkraft und Bonität verfügt. Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 habe das streitgegenständliche Objekt als todsichere Fondskonstruktion mit exzellenten Vertriebspartnern, hervorragendem Betriebsmanagement, solider Finanzierung, besten Sicherheiten und attraktiver Rendite dargestellt. Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 habe es unterlassen, auf die Risiken hinzuweisen. Insbesondere hätte er selbständig überprüfen müssen, ob die in dem Prospekt enthaltenen Angaben zutreffend seien. Dies gelte insbesondere im Hinblick auf die für eine Beurteilung der Bonität der Pächterin und der Beklagten zu 1 als Pachtgarantiegeberin wesentlichen Gesichtspunkte. Hierzu hätte sich der Geschäftsführer der Beklagten zu 1 nicht auf die Aussagen der Initiatorengruppe verlassen dürfen. Er hätte vielmehr Bilanzen einsehen, Bank- und Wirtschaftsauskünfte einholen und Brancheninformationsdienste und ähnliches auswerten müssen. Des Weiteren hätte untersucht werden müssen, welches Haftungskapital und haftungsrelevantes Vermögen hinter den Beteiligten gestanden habe.

Der Kläger hat mit der jeweils am 22. Februar 1999 zugestellten Klageschrift vom 21. Dezember 1998 mit dem angekünddigten Antrag zu 1 von den Beklagten unter Anrechnung der für 1997 erhaltenen Ausschüttung und des Restkaufwertes der Lebensversicherung zunächst die Zahlung der ihm durch die Kommanditeinlage entstandenen Kosten und der ihm entgangenen Zinsgewinne in Höhe von 131.274,66 DM begehrt. Mit am 22. Juni 1999 zugestelltem Schriftsatz vom 15. Juni 1999 hat er die Klage hinsichtlich dieses Antrages auf 143.297,16 DM erweitert. Wegen der Einzelheiten der Zusammensetzung dieser Beträge wird auf Seite 17-18 der Klageschrift (Bd. I Bl. 17-18 d.A.) sowie auf Seite 4 des Schriftsatzes vom 15. Juni 1999 (Bd. I Bl. 87 d.A.) Bezug genommen.

Der Kläger hat beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn 143.297,16 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Übertragung des dem Kläger zustehenden Kommanditanteils an der Allgemeine Geschäftsführungs-GmbH & Co. KG in Höhe von nominal 100.000,00 DM zu zahlen;

2. festzustellen, dass sich die Beklagten mit Ausnahme der Übertragung des Anteils des Klägers im Verzug befinden;

3. festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den weiteren Schaden aus der Rückübertragung des Anteils des Klägers zu tragen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben die Einrede der Verjährung erhoben und behauptet, dass die Kündigung seitens der BfA nicht vorhersehbar gewesen sei. Der Beklagten zu 2 sei eine Einsichtnahme in die Vermögensverhältnisse der an der Projektdurchführung Beteiligten nicht möglich gewesen. Der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 hätte sich nicht an der KG beteiligt, wenn für ihn die weitere Entwicklung erkennbar gewesen wäre. Der vom Kläger bei der Berechnung der Klageforderung berücksichtigte Rückkaufswert der Lebensversicherung spiegele nicht deren tatsächlichen Wert wider. Dieser liege erheblich darüber. Der Kläger sei durch den Prospekt ausreichend auf die Risiken der Beteiligung hingewiesen worden.

Durch das den Parteien am 4. Januar 2000 zugestellte Urteil vom 21. November 1999, auf welches wegen der Einzelheiten verwiesen wird (Bd. I Bl. 119-132 d.A.), hat das Landgericht Berlin die Beklagte zu 2 verurteilt, an den Kläger 137.956,50 DM nebst 4 % Zinsen aus 127.276,00 DM seit dem 23. Februar 1999 und aus weiteren 10.678,50 DM seit dem 23. Juni 1999 Zug um Zug gegen Übertragung des dem Kläger zustehenden Kommanditanteiles an der KG in Höhe von nominal 100.000,00 DM zu zahlen. Es hat des Weiteren festgestellt, dass sich die Beklagte zu 2 mit der Annahme der Übertragung des Anteils im Verzug befinde und dass die Beklagte zu 2 verpflichtet sei, den weiteren Schaden aus dem Erwerb des Kommanditanteils an der KG durch den Kläger zu tragen. Den weitergehenden Zahlungsantrag, der den Schaden bezüglich der Lebensversicherung betraf, hat das Landgericht Berlin auf Grund fehlender ausreichender Anhaltspunkte für die Schätzung eines diesbezüglichen Schadens abgewiesen. Das Landgericht erkannte allerdings insoweit auf Feststellung des dem Kläger zustehenden Schadensersatzanspruches gegenüber der Beklagten zu 2. Die Klage gegenüber der Beklagten zu 1 hat es abgewiesen.

Es hat ausgeführt, die Beklagte zu 2 hafte gegenüber dem Kläger wegen Verletzung der Pflichten aus einem Auskunfts- und Beratungsvertrag. Es sei nicht ausreichend gewesen, den Kläger auf den von den Initiatoren herausgegebenen Prospekt zu verweisen. Vielmehr hätte es ihr oblegen, den Kläger auf Bedenken hinsichtlich der Pächterin hinzuweisen. Sie habe sich nicht ohne Überprüfung auf die Angaben zur Bonität der Preuss-Gruppe und die Angaben des Prospekts verlassen dürfen. Es sei notwendig gewesen, auf das Fehlen von Leistungsbilanzen der Initiatoren und der Pächterin hinzuweisen. Zudem hätte es ihr oblegen, auf die kurzfristige Kündbarkeit des mit der BfA geschlossenen Vertrages hinzuweisen. Zumindest sei erforderlich gewesen, auf Unwägbarkeiten in diesem Zusammenhang aufmerksam zu machen.

Hiergegen richtet sich die am 3. Februar 2000 eingelegte und nach Einräumung einer entsprechenden Fristverlängerung mittels eines am 4. April 2000 bei dem Kammergericht eingegangenen Schriftsatzes vom 4. April 2000 begründete Berufung der Beklagten zu 2.

Sie trägt vor:

Der Kläger sei auf Grund der von ihr vorgenommenen Überprüfung des Magdeburger Projektes sowie seiner beruflichen Ausbildung als Jurist über die Funktions- und Wirkungsweise eines geschlossenen Immobilienfonds umfassend informiert gewesen. Dies werde durch verschiedene Schreiben des Klägers vom 22. September 1995, 12. November 1995, 13. Januar 1996 und 24. November 1997 (Bd. II, Bl. 12-22 d.A.) belegt. Sie habe den sehr kritischen Kläger ausreichend über die Risiken der Beteiligung aufgeklärt. Wegen der Einzelheiten des diesbezüglichen Vertrages wird auf Seite 3-14 des Schriftsatzes der Beklagten zu 2 vom 15. Juni 2000 (Bd. I Bl. 177-188 d.A.) und Seite 2-9 des Schriftsatzes der Beklagten zu 2 vom 2. Januar 2001 (Bd. II Bl. 2-9 d.A.) verwiesen. Ein Auskunfts- und Beratungsvertrag sei nicht zustande gekommen. Ein etwaiger Anspruch sei verjährt oder verwirkt. Zumindest scheidet ein Schadensersatzanspruch wegen überwiegendem Mitverschulden des Klägers aus.

Die Beklagte zu 2 beantragt,

das Urteil des Landgerichts Berlin vom 21. Dezember 1999 - 35 O 680/98 - abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er wiederholt unter Vertiefung seinen erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist überwiegend unbegründet.

I. Dem Kläger steht gegenüber der Beklagten zu 2 ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 134.115,50 DM aus positiver Forderungsverletzung im Zusammenhang mit einem Anlageberatungsvertrag zu.

1. Im Rahmen der Vermittlung von Anlagen ist zwischen der bloßen Anlagenvermittlung und der Anlagenberatung zu unterscheiden (BGH NJW 1982, 1095; NJW-RR 1993, 1114).

a) Einen Anlageberater wird der Kapitalanleger im allgemeinen hinzuziehen, wenn er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse und keinen genügenden Überblick über wirtschaftliche Zusammenhänge hat. Er erwartet dann nicht nur die Mitteilung von Tatsachen, sondern insbesondere deren fachkundige Bewertung und Beurteilung. Er wünscht eine auf seine persönlichen Bedürfnisse zugeschnittene Beratung. Häufig zahlt er dafür auch ein besonderes Honorar unmittelbar an den Berater (BGH, NJW 1982, 1095; NJW-RR 1993, 1114). Um einen Beratervertrag annehmen zu können, ist die Vereinbarung eines Honorars jedoch nicht zwingend (BGHZ 100, 117, 119). In einem solchen Vertragsverhältnis hat der Berater regelmäßig weitgehende Pflichten gegenüber dem betreuten Kapitalanleger. Als unabhängiger individueller Berater, dem weitreichendes persönliches Vertrauen entgegengebracht wird, muss er besonders differenziert und fundiert beraten (NJW 1982, 1095; NJW-RR 1993, 1114).

Dem Anlagevermittler, der für eine bestimmte Kapitalanlage im Interesse des Kapitalsuchenden und auch mit Rücksicht auf die ihm von diesem versprochene Provision den Vertrieb übernommen hat, tritt der Anlageinteressent dagegen selbständiger gegenüber. An ihn wendet er sich in der Regel in dem Bewusstsein, dass der werbende und anpreisende Charakter der Aussagen im Vordergrund steht. Der zwischen dem Anlageinteressenten und einem solchen Anlagevermittler zustande kommende Vertrag zielt lediglich auf Auskunftserteilung ab. Er verpflichtet den Vermittler zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss von besonderer Bedeutung sind (BGH, NJW 1982, 1095; NJW-RR 1993, 1114).

b) Unter Zugrundelegung dieser Voraussetzungen handelt es sich bei dem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag um einen Anlageberatungsvertrag. Denn der Kläger wendete sich an die Beklagte zu 2, weil er selbst keine ausreichenden wirtschaftlichen Kenntnisse hatte. Der Umstand, dass er Jurist ist, führt dabei lediglich zu der Annahme juristischer, nicht aber hinreichender wirtschaftlicher Kenntnisse. Die Tätigkeit der Beklagten zu 2 beschränkte sich auch nicht auf die Vermittlung von ihr vertretener Emissionen.

Vielmehr hatte sie auf Befragen des Klägers eine von diesem selbst ausfindig gemachte Beteiligungsmöglichkeit geprüft und diese in einer hierzu gefertigten umfangreichen und detaillierten Stellungnahme verworfen. Hierin war eine über die bloße Mitteilung hinausgehende Beratung zu sehen, die durch das Anbieten weiterer Anlagemöglichkeiten fortgesetzt wurde. Der Kläger war an einer langfristigen, relativ sicheren Anlage und der Erzielung einer gewissen Rendite interessiert, welche mit seiner Familienplanung vereinbar sein sollte. Er wünschte daher eine auf seine persönlichen Bedürfnisse zugeschnittene Beratung. Die Beklagte trug diesem Umstand durch die Übersendung des Beteiligungsvorschlages vom 5. Dezember 1994 Rechnung, in welchem ein - wenn auch als unverbindlich deklariertes - auf den Kläger zugeschnittenes Berechnungsbeispiel enthalten ist.

Dass es sich vorliegend um eine Beratung handelte, hat die Beklagte zudem nach eigenem Vorbringen genauso gesehen. Sie sagt selbst, sie habe die Informationen, die der Kläger aus dem Prospekt entnommen hatte, durch umfangreiche Gespräche detailliert ergänzt. Die beteiligten Gesellschaften und das Projekt seien positiv zu bewerten gewesen. Dies habe sie mit dem Kläger ausführlich besprochen. Sie hat also nicht nur Auskünfte gegeben, sondern die von ihr als maßgeblich angesehenen Tatsachen auch bewertet. Die darin zu sehende Beratung dürfte der Kläger auf Grund der vorangegangenen Beratung zu dem Magdeburger Fonds auch erwarten.

Die aus dem Beratungsvertrag resultierende Pflicht, besonders differenziert zu beraten, hat die Beklagte zu 2 dadurch verletzt, dass sie die Anlage ohne hinreichende Beratung bezüglich der zu erwartenden Laufzeit eines Belegungsvertrages mit der BfA, bezüglich der Bonität der Pächterin und bezüglich der Bonität der Pachtgarantien empfohlen hat.

a) Für die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Konzepts war von entscheidender Bedeutung, ob ein Belegungsvertrag mit der BfA zustande kam und Bestand hatte. Dies ergibt sich bereits aus Bl. 22 des Prospekts. Bei einer kurzen Laufzeit bzw. bei einer Möglichkeit, den Vertrag kurzfristig zu kündigen, war die Rentabilität der Klinik und damit die Zahlung des erwarteten Pachtzinses gefährdet. Daher lag die Gefährdung der Rendite oder gar der Zusammenbruch des Systems für den Fall nahe, dass sich die Parameter des Gesundheitssystems - wie hier geschehen - veränderten. Aus diesem Grund war von der Beklagten zu erwarten, dass sie sich nach dem ins Auge gefassten Bedingungen des "kurz vor dem Abschluss stehenden Belegungsvertrages" hinsichtlich dessen Dauer und Kündbarkeit bzw. hilfsweise nach den von der BfA insoweit üblicherweise getroffenen Vereinbarungen erkundigte. Zumindest war sie dazu verpflichtet, den Kläger auf die besondere Bedeutung dieses Punktes unter Hinweis auf eine etwaige unzureichende Erkenntnismöglichkeit aufmerksam zu machen. Dass in dem Belegungsvertrag ausdrücklich keine Belegungsgarantie enthalten war und dass der Kläger in dem Prospekt ausdrücklich darauf hingewiesen wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn eine etwaige kurze Laufzeit bzw. kurze Kündigungsfrist stellte ein zusätzliches Risiko dar, auf welches die Beklagte zu 2 hinweisen musste. Entsprechendes gilt für den Hinweis des Prospekts, dass es im Rahmen der jährlichen Pflegesatzverhandlungen zu Liquiditätsengpässen der Pächterin kommen könne. Denn auch hier ist das oben genannte zusätzliche Risiko nicht aufgeführt.

Zudem erweckt der Prospekt den Eindruck, durch die von der BfA gewährten Pflegesätze seien die Pachteinnahmen auch bei künftig etwa eintretenden überproportionalen Kostensteigerungen öffentlicher Dienstleistungen dauerhaft gesichert. Im Zusammenhang mit den jährlichen Pflegesatzverhandlungen wird lediglich auf das Risiko vorübergehender Liquiditätsengpässe hingewiesen. Damit wird die Gefahr, dass die Belegung durch die BfA ganz unterbleibt, gerade verschleiert. Auch der Umstand, dass Verträge mit der BfA und Rentenversicherern keine Garantie für die Belegung durch die Kostenträger darstellen, wird durch den Folgesatz, wonach mit einer sehr guten Belegung zu rechnen sei, zu einer kaum mehr als theoretischen Gefahr herabgestuft.

Die Beklagte zu 2 kann sich zu ihrer Entschuldigung in diesem Zusammenhang auch nicht auf das in dem Prospekt erwähnte Gutachten einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft berufen. Denn ausweislich des Prospekts war Gegenstand der Prüfung die Rentabilität bei Zugrundelegung des Pflegesatzangebotes der BfA. Dass auch die Laufzeiten bzw. die Kündigungsfristen des Belegungsvertrages in dem Gutachten angesprochen worden sind, ist nicht ersichtlich. Zudem wäre die Beklagte zu 2 verpflichtet gewesen, das Gutachten einzusehen und zu prüfen. Dass sie dies getan hat, hat sie nicht vorgetragen.

Die Beklagte zu 2 kann sich auch nicht darauf berufen, dass das Anlagekonzept plausibel gewesen sei. Denn als Anlageberaterin schuldete sie eine über eine bloße Plausibilitätsprüfung hinausgehende Beratung.

Zwar hätte der Kläger bei ruhiger und kritischer Prüfung des Prospekts die Möglichkeit einer restriktiven Belegungspraxis durch den Kostenträger und die damit verbundene Gefahr erkennen können. Der Berater muss aber prüfen, ob der Anlageinteressent Gefahren, die er erkennen kann, auch erkannt hat. Gegebenenfalls muss er selbst darauf hinweisen. Dies hat die Beklagte zu 2 nicht getan. Sie hätte diese Gefahr - auch die Möglichkeit künftiger Einschränkungen im Gesundheitswesen - aber erkennen müssen. Dass der Kläger selbst bereits Kenntnis von einer kurzen Kündbarkeit eines Belegungsvertrages mit der BfA und den damit verbundenen Gefahren hatte, hat die Beklagte zu 2 mangels Beweisangebotes nicht bewiesen. Eine entsprechende Kenntnis kann auch nicht auf Grund der Ausbildung des Klägers und der Tätigkeit seiner Ehefrau in einem Sozialministerium angenommen werden, zumal der Kläger konkret vorgetragen hat, dass diese Tätigkeit nicht im Bereich Gesundheit, sondern im Bereich Arbeit erfolgte, während die Beklagte zu 2 keinen Beweis für ihre Behauptung angeboten hat, dass die Ehefrau des Klägers eine mit der Gesundheitsreform in Zusammenhang stehende Tätigkeit ausgeübt hat.

b) Mit Rücksicht auf das bestehende Belegungsrisiko war die Beklagte zu 2 auch verpflichtet, über die wirtschaftliche Situation der Pächterin zu informieren. Denn bei einer nicht auszuschließenden erheblichen Reduzierung der Pachteinnahmen war die Pächterin wirtschaftlich gesehen zumindest ebenso Anlageobjekt wie die KG. Die wesentlichen für den Zeitpunkt des Beitritts geltenden wirtschaftlichen Daten derjenigen Gesellschaft, die bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise zumindest auch Anlageobjekt sind, sind dem Anleger offen zu legen (BGH NJW 1992, 1095, 1096). Die Beklagte war daher verpflichtet, dem Kläger die Höhe der Stammeinlage der Pächterin gegebenenfalls nach vorheriger Ermittlung mitzuteilen. Sie konnte sich insoweit nicht auf die positiven Angaben der Wert-Konzept-Gruppe und der Initiatoren der Anlage bezüglich der Bonität der Pächterin bzw. von Herrn P verlassen. Ausreichend war des Weiteren nicht die Mitteilung der S Gruppe, dass Unterlagen für die Bilanz des Jahres 1994 vorlägen, die bestätigten, dass die Pächterin bzw. Herr P andere Objekte ohne Beanstandungen durchgeführt hätten. Die Beklagte zu 2 musste vielmehr eigene Nachforschungen durchführen bzw. den Kläger über fehlende objektive Informationsmöglichkeiten unterrichten. Dies folgt aus ihrer Pflicht zur besonders differenzierten Beratung.

Die Stammeinlage war mit 105.000,00 DM bei einem monatlichen Pachtzins von 182.000,00 DM nicht geeignet, über einen längeren Zeitraum größere Schwankungen der Pachteinnahmen auszugleichen, ohne dass die Pächterin den vereinbarten Pachtzins schuldig bleiben musste. Auf dieses Ausfallrisiko der Pächterin war der Kläger hinzuweisen. Dabei war der Hinweis in dem Prospekt, die Zahlungsfähigkeit der Pächterin hänge von der Auslastung der Belegungskapazitäten ab, nicht ausreichend. Denn insoweit fehlt es entgegen der Behauptung der Beklagten zu 2 an einem Hinweis, dass die Zahlungsfähigkeit ausschließlich hiervon abhängig ist. Zudem erweckte der Prospekt durch die umfangreiche Darstellung der M P Holding unter Bezugnahme auf deren Stammkapital von 10 Mio DM den Eindurck, dass die Pächterin in ein zahlungskräftiges Umfeld einzuordnen ist.

Der allgemeine Hinweis im Prospekt auf Gefahren, die jedem "Teilnehmer am wirtschaftlichen Verkehr" drohen, ersetzte die erforderliche Beratung nicht. Denn dieser Hinweis deckte das spezielle Ausfallrisiko im Zusammenhang mit dem im Verhältnis zur monatlichen Pachtzahlung geringen Stammkapital gerade nicht ab. Zudem war der Prospekt insoweit auch eher irreführend, als unmittelbar nach dem erwähnten Hinweis mitgeteilt wird, dass die Vorgesellschaft bis zur Übernahme durch einen neuen Pächter selbst in Verträge eintreten könne. Damit wird aber gerade der schließlich eingetretene Fall nicht angesprochen, dass der Pächter wegen Kürzungen im Gesundheitswesen in Schwierigkeiten gerät, die jeden anderen Pächter auch treffen würden, was es unwahrscheinlich erscheinen lässt, dass der neue Pächter zu den alten Bedingungen einen Pachtvertrag abschließen würde.

c) Auf Grund der oben genannten Risiken fiel der Pachtgarantin bei schwankenden Pachteinnahmen eine zentrale Rolle zur Überbrückung etwaiger Ausfälle zu. Daher hatte die Beklagte zu 2 auch zu überprüfen, ob die Pachtgarantin wirtschaftlich in der Lage war, ihren Verpflichtungen aus der Pachtgarantie auch bei sinkenden Mieten nachzukommen. Konnte oder wollte die Beklagte zu 2 dies nicht, musste sie den Kläger darauf und auf damit verbundene Gefahren hinweisen.

Die Beklagte zu 2 durfte sich auch nicht allein auf einen sehr guten Ruf der Garantin verlassen, sondern musste sich vielmehr um die Ermittlung objektiver Kriterien bezüglich der Bonität der Garantin bemühen. Da grundsätzlich auch im Bereich des Immobilienmarktes mit Schwankungen zu rechnen ist, kam der Anzahl der von der Garantin übernommenen Garantien und der Höhe ihrer Kapitalkraft eine nicht zu vernachlässigende Rolle bei der Beurteilung des Anlagerisikos zu. Ob zum Zeitpunkt der Beratung ein Zusammenbruch des Berliner Immobilienmarktes zu erkennen war, kann daher dahin stehen. Allerdings ergibt sich aus der im Rahmen der außerordentlichen Gesellschafterversammlung vom 27. November 1997 eingereichten Preisanalyse für Berliner Mietwohnungen, dass die Mietpreise sich im Vergleich zum Jahre 1992 bereits 1994 um ca. 15 % verringert hatten. Diese Entwicklung hätte der Beklagten zu 2 Anlass geben müssen, die Bonität der Pachtgarantin zusätzlich kritisch zu hinterfragen.

Auch hier war der Hinweis des Prospekts, dass die Pachtgarantin als Teilnehmerin am wirtschaftlichen Verkehr oder durch unvorhergesehene Ereignisse ausfallen könnte, nicht ausreichend.

3. Vorliegend ist auch davon auszugehen, dass der Kläger eine pflichtgemäße Erfüllung der Vertragspflichten zum Anlass genommen hätte, sich nicht an der KG zu beteiligen. Den ihr obliegenden Beweis des Gegenteils (BGH, NJW 1998, 302, 303) hat die Beklagte zu 2 nicht geführt.

4. Von einem Verschulden der Beklagten zu 2 ist auszugehen, da die Beklagte ein fehlendes Verschulden nicht bewiesen hat (§ 282 BGB). Der Umstand, dass auch der Geschäftsführer der Beklagten zu 2 sich an der KG beteiligt hat, ist insoweit nicht erheblich, da die Beklagte zu 2 nicht nur für die Sorgfalt einzustehen hat, die sie in eigenen Angelegenheiten anzuwenden pflegt (§ 277 BGB).

Die in dem Prospekt auch hinsichtlich des Vermittlers aufgenommene Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit ist nach § 3 AGBG unwirksam, da sie überraschend ist. Denn die erhebliche Haftungsfreizeichnung wird drucktechnisch nicht in einer Weise hervorgehoben, die der Bedeutung des Regelungsinhalts entspricht (OLG Hamburg, NZG 2000, 658 (659)).

Die Klausel wäre des Weiteren auch nach § 9 AGBG unwirksam. Durch die Haftungsbegrenzung wird ein Anleger entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, weil durch die Beschränkung der Haftung wesentliche Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet wird. Denn bei einem Anlageberater stellt die Beratung eine "Kardinalpflicht" im Sinne von § 9 AGBG dar. Ein Berater nimmt darüber hinaus ein besonderes Vertrauen in die Richtigkeit, Vollständigkeit und Verlässlichkeit seiner Tätigkeit für sich in Anspruch, womit eine Haftungsfreizeichnung für leichte Fahrlässigkeit ebenfalls nicht zu vereinbaren ist (vgl. OLG Hamburg, NZG 2000, 656, 659 m.w.N. zur Unwirksamkeit einer Freizeichnung der Initiatoren eines geschlossenen Immobilienfonds im Zusammenhang mit Angaben in einem Prospekt). Ob die Freizeichnungsklausel Bestandteil des Beratungsvertrages geworden ist, kann daher dahin stehen.

5. Ein Mitverschulden des Klägers ist zu verneinen.

Grundsätzlich gibt derjenige, der einen Sachkundigen hinzuzieht, zu erkennen, dass er auf dem betreffenden Fachgebiet nicht die erforderlichen Kenntnisse hat und auf fremde Hilfe angewiesen ist, so dass sein Vertrauen besonderen Schutz verdient. Dennoch kann unter besonderen Umständen der Einwand des Mitverschuldens (§ 254 BGB) auch bei einem Beratervertrag begründet sein, etwa wenn Warnungen von dritter Seite oder differenzierende Hinweise des anderen Teils nicht genügend beachtet wurden (BGH, NJW 1982, 1095/1096; NJW-RR 1993, 1114, 1115). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Bei einem Anlagevermittler muss der Interessent auch berücksichtigen, dass dieser lediglich eigene und die Interessen des Kapitalsuchenden vertritt und deshalb werbend auftritt. Dies konnte der Kläger von der Beklagten zu 2 als Anlageberaterin aber gerade nicht annehmen, zumal sie den Magburger Fonds eingehend und kritisch überprüft hatte. Er durfte hier mit einem gleichartigen Verhalten der Beklagten zu 2 rechnen, auch wenn dieser Fonds von ihr selbst vorgeschlagen worden war.

Dass der Kläger bestimmte Gefahren bei eigener eingehender Prüfung selbst hätte erkennen können, rechtfertigt keine Mitverschuldensquote gegenüber der Beklagten zu 2 als Beraterin. Dass der Kläger solche Gefahren, wenn er sie denn erkannte, angesichts des Bemühens der Initiatoren, sie im Prospekt zu verschleiern, geringachtete, solange die Beklagte zu 2 sie offenbar ebenfalls nicht wichtig nahm, kann ihm nicht vorgeworfen werden. Dies gilt auch im Hinblick auf sein Schreiben vom 24. November 1997. Dieses zeigt zwar, dass der Kläger sich inzwischen mit der Problematik vertraut gemacht hatte, begründet aber nicht den Vorwurf, dass er der Beratung der Beklagten zu 2 von vornherein nicht hätte folgen dürfen.

6. Der Anspruch ist weder verjährt noch verwirkt.

a) Es handelt sich vorliegend nicht um einen Prospekthaftungsanspruch aus typisiertem Vertrauen, welcher spätestens in drei Jahren nach dem Zeitpunkt seit dem Beitritt zur Gesellschaft verjährt (BGH, NJW 1982, 1514). Vielmehr hat der Kläger die Beratung der Beklagten zu 2 unter Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens entgegengenommen. In derartigen Fällen hält der Bundesgerichtshof an einer dreißigjährigen Verjährungsfrist des § 195 BGB bei einer positiven Forderungsverletzung des Anlageberaters fest, da dieser vertraglich eine kürzere Frist hätte vereinbaren können (BGH, NJW 1984, 2524). Der Senat schließt sich dieser Auffassung an.

b) Ein Recht ist dann verwirkt, wenn seit der Möglichkeit seiner Geltendmachung eine längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände vorliegen, welche die verspätete Geltendmachung als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen (Palandt, BGB, 60. Aufl., § 242 Rdn. 93-95).

Der Kläger hatte vorliegend erst mit der am 5. November 1997 erfolgten Einladung zur außerordentlichen Gesellschafterversammlung Kenntnis von dem genauen Umfang der eingegangenen Risiken. Hinsichtlich der Frage, ob eine Verwirkung eingetreten ist, ist deshalb erst auf die Zeit nach dem 5. November 1997 abzustellen. Der Kläger forderte die Beklagte daraufhin bereits mit Schreiben vom 7. April 1998 zum Schadensersatz auf und reichte im Dezember 1998 die Klage bei Gericht ein. Auf Grund dieses Zeitablaufs bestand für die Beklagte zu 2 kein Grund zur Annahme, der Kläger werde seine Ansprüche nicht geltend machen. Dies gilt auch für die Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung und der Realisierung von Steuervorteilen, da es sich hierbei um die Wahrnehmung von Rechten handelt, die lediglich der Schadensbegrenzung dienen. Ein Festhalten an dem Vertrag lässt sich aus diesem Verhalten nicht entnehmen.

7. Hinsichtlich der Schadenshöhe ist die Berechnung des Landgerichts allerdings nicht völlig zutreffend. Der Seite 18 der Klageschrift (Bl. 18 d.A.) und der Seite 4 des Schriftsatzes des Klägers vom 15. Juni 1999 ist zu entnehmen, dass der Kläger für das Jahr 1998 unzulässigerweise Zwischenfinanzierungszinsen in Höhe von 13 Monatsraten anstelle von 12 Monatsraten angesetzt hat, was darauf zurückzuführen ist, dass er Zwischenfinanzierungszinsen für den Monat Oktober 1998 zweimal aufgeführt hat.

Des Weiteren ist zu berücksichtigen, dass nunmehr für das Jahr 1999 eine Ausschüttung an den Kläger in Höhe von 3.000,00 DM erfolgt ist, welche im Wege der Vorteilsausgleichung zu einer Reduzierung der Klageforderung führt.

Etwaige Steuervorteile des Klägers sind demgegenüber nicht im Rahmen einer Vorteilsausgleichung abzuziehen, da der Schadensersatzanspruch ebenfalls zu versteuern ist (BGH, NJW 1984, 2524). Ein Abzug wäre nur dann vorzunehmen, wenn der Kläger außergewöhnliche Steuervorteile durch seine Beteiligung erlangt hätte (BGH NJW 1984, 2524). Hierfür sind jedoch keine Anhaltspunkte ersichtlich.

Es errechnet sich daher folgender Zahlungsanspruch:

Gezahlte Einlage 100.000,00 DM Agio 5.000,00 DM Aufwendungen für das Zwischenfinanzierungs- darlehen für die Zeit vom 1.12.1994 bis 31.12.1997 einschließlich Sonderwerbungskosten 30.924,00 DM - 37 x 316,00 DM monatliche Aufwendungen für die Lebensversicherung - 19.232,00 DM Aufwendungen für das Zwischenfinanzierungs- darlehen für die Zeit vom 1.1. - 30.9.1998 4.725,00 DM Sonderwerbungskosten für 1998 480,00 DM Aufwendungen für das Zwischenfinanzierungs- darlehen für die Zeit vom 1.10. - 31.12.1998 1.575,00 DM Aufwendungen für das Zwischenfinanzierungs- darlehen für die Zeit vom 1.1. - 30.6.1999 2.623,50 DM Zinsschaden hinsichtlich des Eigenkapitals 6.480,00 DM - Ausschüttungen für 1997 und 1999 - 6.000.00 DM 134.115,50 DM.

8. Die Verpflichtung zur Zahlung von 4 % Rechtshängigkeitszinsen aus 123.437,00 DM seit dem 23. Februar 1999 und aus 10.678,50 DM seit dem 23. Juni 1999 folgen aus § 291 BGB i.V. mit § 288 Abs. 1 BGB a. F. i.V. mit § 187 Abs. 1 BGB.

II. Die Klage ist hinsichtlich des Klageantrages zu 2. zulässig und begründet. Das rechtliche Interesse des Klägers an der begehrten Feststellung (§ 256 Abs. 1 ZPO) ergibt sich aus § 300 Abs. 1 BGB i.V. mit § 256 Abs. 1 ZPO. Die Beklagte zu 2 befindet sich auf Grund des mit Erhebung der Klage wiederholten wörtlichen Angebots zur Übertragung des Kommanditanteils im Verzug mit der Annahme (§ 295 BGB). Denn die Beklagte zu 2 hat mit Schreiben vom 12. Mai 1998 auf das vorgerichtliche Angebot des Klägers vom 7. April 1998 erklärt, dass sie die Leistung nicht annehme.

III. Das Landgericht hat zu Recht festgestellt, dass die Beklagte zu 2 verpflichtet ist, den weiteren Schaden aus dem Erwerb des Kommanditanteils an der Allgemeine Geschäftsführungs-GmbH & Co. KG durch den Kläger zu tragen.

Insoweit wird auf die zutreffenden Gründe des Urteils des Landgerichts Berlin verwiesen

IV. Die Kostenentscheidung folgt bezüglich der Kosten der ersten Instanz aus § 92 Abs. 1 ZPO. Bezüglich der Kosten der zweiten Instanz waren diese gemäß § 97 ZPO unter Berücksichtigung des Gedankens von § 92 Abs. 2 ZPO der Beklagten zu 2 voll aufzuerlegen.

Die Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung