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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 29.07.2002
Aktenzeichen: 22 U 290/01
Rechtsgebiete: ZPO, MHG, BGB


Vorschriften:

ZPO § 543 Abs. 1 a.F.
MHG § 2
MHG § 3
BGB § 278
BGB § 571 a.F.
BGB § 559
BGB § 559 b
Bei dem Verkauf eines zu modernisierenden Altbaus hat der Verkäufer gegenüber dem Mieter die infolge der Modernisierung mögliche Mieterhöhung vorzunehmen, oder den Käufer durch Überlassung der einschlägigen Unterlagen in die Lage zu versetzen, dies zu tun.
22 U 290/01

Im Namen des Volkes

In dem Rechtsstreit

hat der 22. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung am 29. Juli 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Ubaczek, die Richterin am Kammergericht Schulz und den Richter am Landgericht Schneider für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Kläger wird das am 11. Juli 2001 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 22 O 175/01 - geändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 4.196,50 Euro (8.207,64 DM) nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 3.030,81 Euro (5.927,74 DM) seit dem 6. März 2001 sowie aus je 116,57 Euro (227,99 DM) seit dem 5. März 2001, 4. April 2001, 4. Mai 2001, 5. Juni 2001, 4. Juli 2001, 3. August 2001, 5. September 2001, 4. Oktober 2001, 5. November 2001 und 5. Dezember 2001 zu zahlen.

Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

Von der Darstellung des Tatbestandes hat der Senat gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen.

Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Die Beklagten schulden den Klägern Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung in Höhe von monatlich 227,99 DM (116,57 Euro) für die Zeit von Januar 1999 bis einschließlich Dezember 2001. Die Beklagten wären verpflichtet gewesen, wegen der von ihnen durchgeführten Modernisierungsarbeiten eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen bzw. den Klägern eine wohnungsbezogene Abrechnung zukommen zu lassen, damit die Kläger nach Eigentumserwerb durch Eintragung im Grundbuch in die Lage versetzt worden wären, gegenüber den Mietern eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen.

1.

Anzuwenden sind die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (Art 229 § 5 EGBGB).

2.

Entgegen der von den Beklagten vertretenen Auffassung, ist zwischen den Beklagten und den Mietern H. in der Modernisierungsvereinbarung vom 2.Februar/26. August 1997 noch keine Mieterhöhung vereinbart worden, welche dazu führen würde, dass die Mieter H. nach Abschluss der Arbeiten bereits aufgrund dieser Vereinbarung eine um 227,99 DM erhöhte Miete hätten zahlen müssen.

Das ergibt sich vor allem deutlich aus der Anlage 3 zu der Modernisierungsvereinbarug (Bl. 40 d.A.), wo auf der einen Seite unter anderem festgelegt ist, dass die Modernisierungsumlage 227,99 DM nicht überschreiten wird, es aber abschließend heißt:

"Allgemeine mietrechtliche Bestimmungen des BGB bzw. MHG bleiben hiervon unberührt. Insbesondere ist nach Abschluss der Bauarbeiten eine schriftliche Abrechnung der auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Kosten für die Wohnung vorzunehmen, wobei eingesparte Instandsetzungskosten in Abzug gebracht werden."

3.

Unter Berücksichtigung der dem vorliegenden Fall zugrunde liegenden besonderen Umstände wären die Beklagten im Rahmen einer Nebenpflicht aus dem Vertrag vom 9. Dezember 1996 gehalten gewesen, nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gegenüber den Mietern H. eine auf § 3 MHG a.F. (jetzt § 559 BGB) gestützte Mietererhöhungserklärung auszusprechen.

Solange der Käufer nicht im Grundbuch eingetragen und Eigentümer geworden ist, kann er keine Mieterhöhung aussprechen - es sei denn, er ist hierzu vom Verkäufer ermächtigt worden, was vorliegend nicht geschehen ist (vgl. z.B. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III Rdnr. 360 m.w.N.).

Gleichwohl gehört es grundsätzlich nicht zu den Pflichten des Verkäufers eines Miethauses oder vermieteten Wohnung, in der Zeit zwischen Abschluss des Kaufvertrages und Eigentumsübergang auf den Käufer für diesen sozusagen als "Hausverwalter" dessen vermögensrechtlichen Interessen wahrzunehmen. Denn die Hauptleistungspflicht des Verkäufers ist die Eigentumsverschaffung, eine etwaige Nebenpflicht zur Mieterhöhung hätte zur Hauptleistungspflicht keinen Bezug (vgl. insoweit die Ausführungen auf Seite 6 des Urteils des Landgerichts).

Hinzu kommt, dass der Verkäufer bis zum Eigentumsübergang auf den Käufer eben noch Eigentümer ist und mit seinem Eigentum innerhalb der gesetzlichen Grenzen verfahren kann, wie es ihm beliebt. Folglich kann er sich auch dafür entscheiden, aus seinem Eigentum nicht den höchstmöglichen Gewinn zu ziehen und deswegen eine an sich mögliche Mieterhöhung nicht auszusprechen.

b.

Aus folgenden Gründen ist jedoch im vorliegenden Fall von einer Verpflichtung der Beklagten, eine Mieterhöhung nach § 3 MHG zu erklären, auszugehen:

aa.

Die in dem Kaufpreis enthaltenen Modernisierungskosten sind mehr als doppelt so hoch wie der "Kaufpreis an sich." In § 2 des Kaufvertrages ist die Zusammensetzung des Kaufpreises aufgeführt. Danach beträgt der Gesamtkaufpreis für die von den Kläger ebenfalls erworbene Wohnung Nr. 4 und die streitgegenständliche Wohnung Nr. 6 DM 805.500 DM (400.000 DM und 405.500 DM für die streitgegenständliche Wohnung); der Sanierungskostenanteil ist mit zusammen 580.347 DM ausgewiesen, der Gesamtkaufpreis für beide Wohnungen "im bestehenden Zustand" beträgt daher "nur" 225.153 DM. Somit ist die Modernisierung zwar auf Veranlassung der Verkäufer durchgeführt, aber in vollem Umfang von den Käufern (Klägern) bezahlt worden.

Hieraus ergibt sich weiter, dass die Modernisierung und der nach Modernisierung bestehende Zustand der Wohnungen erkennbar von wesentlicher Bedeutung für die Kaufentscheidung der Kläger waren. Im Zusammenhang mit dem Umstand, dass die Wohnungen zu einer äußerst niedrigen Miete - nämlich 4,09 DM pro qm netto/kalt für die streitgegenständliche Wohnung - vermietet waren (vgl. § 1 Ziffer 1 b des Kaufvertrages), also nicht für den Eigenbedarf erworben wurden, lag das Interesse der Kläger, die Wohnungen zu einem möglichst günstigen Preis zu vermieten, auf der Hand.

bb.

Der Umstand, dass die Beklagten am 2. Februar/26. August 1997 mit den Mietern H. eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen haben, in welcher u.a. eine Begrenzung der Modernisierungsumlage auf 227,99 DM vereinbart und in dem oben zitierten Zusatz in der Anlage 3 darauf hingewiesen wurde, dass nach Abschluss der Bauarbeiten noch eine schriftliche Abrechung der auf die Modernisierungsarbeiten entfallenden Kosten für die Wohnung erstellt werden würde, ist ein Indiz dafür, dass die Beklagten selbst davon ausgingen, dass die Modernisierung auch Grundlage einer Mieterhöhung sein sollte. Diese konnte - jedenfalls nach der damaligen Rechtsprechung (vgl. cc.) - aber nur von den Beklagten ausgesprochen werden.

Die Modernisierungsvereinbarung haben die Beklagten den Klägern auch zu einem nicht genannten Zeitpunkt zur Kenntnis gebracht und diese damit in der berechtigten Annahme bestärkt, dass die Beklagten auch die darin angekündigte Mieterhöhung nach § 3 MHG aussprechen würden. Auch der Umstand, dass nach § 5 Ziffer 1 des Kaufvertrages die Modernisierungsarbeiten bereits bis zum 31. Dezember 1997 und damit erhebliche Zeit bevor die Kläger am 19. Juli 1999 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurden, fertig gestellt werden sollten, bestätigt die berechtigte Erwartung der Käufer, dass die Beklagten eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsarbeiten aussprechen würden.

Die obigen Ausführungen werden schließlich auch von der Angabe der Prozessbevollmächtigten der Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 29. Juli 2002 bekräftigt. Diese hat die Ansicht vertreten, dass die Modernisierungsvereinbarung vom 2. Februar/26. August 1997 schon eine Mieterhöhung beinhalte und angegeben, die Beklagten seien der Auffassung gewesen seien, damit "alles getan zu haben." Auch hieraus ergibt sich, dass die Beklagten selbst nicht der Meinung waren, sich auf die bloße Durchführung der Modernisierungsarbeiten beschränken zu können.

cc.

Schließlich ist noch folgender Aspekt von Bedeutung:

Durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Juli 2000 (NJW-RR 2001, 81) ist für die Rechtsprechung der Berliner Gerichte verbindlich entschieden worden, dass der Erwerber, der nach § 571 BGB a.F. (heute § 566 BGB) in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins (nach seinem Eigentumserwerb) nach § 3 MHG a.F. (heute § 559 BGB) erhöhen kann, auch wenn die Modernisierungsarbeiten vom Verkäufer durchgeführt wurden und vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden waren. Bis dahin war angenommen worden, dass das Mieterhöhungsrecht nur demjenigen Vermieter zustehe, der auch die Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat (Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 15. September 1997, ZMR 1997, 638 <640> mit zahlreichen Nachweisen).

Somit hätten die Kläger ohne den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Juli 2000 eine Mieterhöhung wegen der (von ihnen getragenen) Modernisierungskosten auch nach Eigentumserwerb nicht erfolgreich geltend machen können. Bei Abschluss der Modernisierungsarbeiten am 7. Januar 1999 "galt" jedoch noch die alte Rechtsprechung, so dass auch unter dem Gesichtspunkt, dass nur die Beklagten als diejenigen, die die Modernisierung durchgeführt haben, eine Mieterhöhung aussprechen konnten, nach Treu und Glauben - jedenfalls aus damaliger Sicht - gehalten waren, dieses zu tun. Dass das Kammergericht in einem rund 1 1/2 Jahre nach Fertigstellung der Modernisierungsarbeiten ergangenen Rechtsentscheid entschieden hat, dass eine Mieterhöhung auch durch den Erwerber, der nicht Ausführender der Modernisierungsarbeiten ist, erklärt werden kann, kann den Beklagten nicht zu Gute kommen, denn bei der Feststellung, ob eine Vertragspartei eine Nebenpflichtverletzung begangen hat, ist auf die Verhältnisse abzustellen, die zu diesem Zeitpunkt vorlagen.

dd.

Die Verpflichtung, den Mietern gegenüber eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auszusprechen, bedeutet nach Auffassung des Senats auch keine unbillige Belastung für die Beklagten.

Abgesehen davon, dass im vorliegenden Fall eine Mieterhöhungserklärung in Anbetracht des Inhalts der Modernisierungsvereinbarung recht unproblematisch zu bewerkstelligen gewesen wäre, kann die Erwägung des Landgerichts, dass die Wirksamkeit einer Mieterhöhung an formellen Voraussetzungen scheitern könne, nicht dazu führen, dass der Verkäufer folglich nicht verpflichtet ist, überhaupt in dieser Hinsicht tätig zu werden. Vielmehr ist es dann sachgerecht, eine denkbare Haftung des Verkäufers, der eine Mieterhöhung erklärt hat, die aber aus formellen Gründen unwirksam ist, zu begrenzen (indem man z.B. auf die eigenübliche Sorgfalt abstellt).

ee.

Auch der Umstand, dass der Vermieter, der Modernisierungsarbeiten durchgeführt hat, verschiedene Möglichkeiten einer Mieterhöhung hat, die sich daraus ergeben, dass er zwischen einer Mieterhöhung nach § 2 MGH und § 3 MHG wählen kann (Wegen der Einzelheiten vgl. Münchner-Kommentar-Voelskow, § 3 MHG, Rdnr. 16; LG Berlin, GE 2001,279) führt nicht dazu, dass der Vermieter einer verkauften Wohnung auch in Fallkonstellationen wie der Vorliegenden keine Mieterhöhung erklären muss.

Es geht hier nur darum, dass die Beklagten eine Mieterhöhung nach § 3 MHG hätten aussprechen müssen; es ist nicht von ihnen zu verlangen, dass sie Überlegungen darüber anstellen, ob eine Mieterhöhung nach § 2 MHG evtl. günstiger ist (was meistens ohnehin nicht der Fall ist).

Nachdem die Kläger am 19. Juli 1999 im Grundbuch eingetragen worden waren, hätten diese - theoretisch - gegenüber den Mietern selbst eine Mieterhöhung nach § 3 MHG aussprechen können. Gleichwohl ist der Schadensersatzanspruch der Kläger nicht auf den bis zu diesem Zeitpunkt eingetretenen Mietzinsausfall beschränkt.

Denn die Kläger waren in tatsächlicher Hinsicht nicht in der Lage, eine wirksame Mieterhöhung nach § 3 MHG erklären, weil die Beklagten ihnen keine wohnungsbezogene Abrechnung zur Verfügung gestellt haben. Aus den obigen Ausführungen über die Verpflichtung der Beklagten, nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gegenüber den Mietern die Miete nach § 3 MHG zu erhöhen, ergibt sich, dass sie - erst recht - gehalten waren, die Kläger wenigstens in die Lage zu versetzen, eine wirksame Mieterhöhung auszusprechen. Die Kläger haben mit Schreiben vom 5. Mai 1999 (Anlage K 5, Bl. 71 d.A.) die Beklagten eindringlich zur Herausgabe von Mietunterlagen aufgefordert, aber unstreitig keine erhalten. Eine wohnungsbezogene Abrechnung über Modernisierungskosten, die die Kläger in die Lage versetzt hätte, eine wirksame Mieterhöhung auszusprechen, stand den Beklagten aber bereits im Dezember 1997 zur Verfügung (vgl. Schreiben der A. GmbH vom 15.Dezember 1997, Anlage K 7, Bl. 108 d.A.) denn bei den Modernisierungskosten handelte es sich um Pauschalfestpreise.

4.

Den Klägern ist ein Mietausfallschaden in Höhe von monatlich 227,99 DM entstanden.

Die Höhe der Modernisierungsumlage ist zwischen den Parteien unstreitig. Die Kläger hätten den Schaden auch nicht dadurch verringern können, indem sie bereits unverzüglich nach Eigentumserwerb eine Mieterhöhung nach § 2 MHG ausgesprochen hätten:

Die Nettokaltmiete betrug vor der Modernisierung 4,09 DM/qm (394,31 DM für 96,35 qm).

Auf dieser Basis haben sie die Kläger später um 30 % auf 5,31 DM/qm (511,82 DM) erhöht. Bei Addition der Modernisierungsumlage von 227,99 DM beträgt die Miete 7,68 DM/qm (739,81 DM). Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt aber 10,47 DM/qm (1.008,78 DM), liegt also erheblich darüber. Trotz der Mieterhöhung nach § 2 MHG hätten die Kläger also den vollen Modernisierungszuschlag von 227,99 DM nach § 3 MHG erhalten können.

Die Kombination - Mieterhöhung nach § 2 MHG auf der Basis für vergleichbaren, nicht modernisierten Wohnraum und eine Mieterhöhung nach § 3 MHG - ist zulässig (Münchner Kommentar a.a.O., m.w.N.).

5.

Die Kläger können den Mietzinsausfall auch für die Monate Januar und Februar 1999 geltend machen, obwohl die Bauarbeiten erst am 7. Januar 1999 abgeschlossen waren und nach § 3 Abs. 4 MHG eine Mieterhöhung frühestens ab 1. März 1999 eintreten konnte.

Denn nach § 5 Ziffer 1 des Kaufvertrages vom 9. Dezember 1996 waren die Räume von den Beklagten bereits zum 31. Dezember 1997 fertig zustellen. Für ein etwaiges Verschulden der Baufirmen als ihren Erfüllungsgehilfen, haften die Beklagten nach § 278 BGB.

Die Beklagten schulden den bis einschließlich Dezember 2001 eingetretenen Mietzinsausfall, denn die Kläger haben die wohnungsbezogene Abrechnung über die Modernisierungskosten, die sie in die Lage versetzte, eine den Anforderungen des seit dem 1. September 2001 einschlägigen § 559 BGB entsprechende Mieterhöhung auszusprechen, erst am 26. Oktober 2001 vom Makler erhalten. Nach § 559 b BGB schuldet der Mieter die erhöhte Miete erst mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung.

6.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nach § 543 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 2 ZPO i.V.m. § 26 Ziffer 7 EGZPO nicht zuzulassen, da die Sache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist.

Ende der Entscheidung

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