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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 25.02.2002
Aktenzeichen: 22 U 9113/00
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 542 Abs. 1 Satz 1 a.F.
1) Im Falle einer allgemein gehaltenen Konkurrenzschutz-Schutzklausel ist es ohne Bedeutung, ob der Konkurrent Hauptmieter oder Untermieter der ihm überlassenen Fläche ist.

2) Eine Konkurrenzschutzklausel betrifft nicht bei ihrem Abschluss bereits vorhandene Konkurrenzunternehmen.

3) Eine Konkurrenzschutzklausel greift auch bei nur teilweiser Überschneidung des Angebots.


22 U 9113/00

Im Namen des Volkes

In dem Rechtsstreit

hat der 22. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung am 25. Februar 2002 durch die Richterin am Kammergericht Schulz als Einzelrichterin für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das 27. September 2000 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 25 O 623/99 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist unbegründet.

Das Landgericht hat den Beklagten im Ergebnis zu Recht zur Freigabeerklärung des zur Sicherheit verpfändeten Sparbuchs der Klägerin und wegen der Aufwendungen der Klägerin für die Gebühren zur Konzessionserteilung zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 875,-- DM verurteilt.

1.

Ein Mietverhältnis ist zwischen den Parteien nach § 3 Nr. 1 des Vertrages vom 1. November 1997 bereits mangels Übergabe der Mietsache an die Klägerin nicht in Gang gesetzt worden. Die Klägerin hat die Übergabe auch nicht durch ihre Annahmeweigerung wider Treu und Glauben vereitelt, mit der Folge, dass sie sich so behandeln lassen müsste, als ob die Übergabe erfolgt und der Mietvertrag wirksam zustande gekommen sei (§ 162 Abs. 1 BGB).

Die Mietsache war nicht unerheblich in ihrer Nutzbarkeit beeinträchtigt, weil entgegen der in § 2 Nr. 5 des Untermietvertrages vom 1. November 1997 vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch das Vorhandensein der so genannten "heißen Theke" der Fleischerei L. eine unzulässige Konkurrenz bestand. Dieser Umstand hätte die Klägerin - unterstellt, es wäre ein Mietverhältnis zustande gekommen - zu einer fristlosen Kündigung nach § 542 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. berechtigt - die sie tatsächlich auch ausgesprochen hat.

Da das Mietverhältnis nicht zustande gekommen ist und die Klägerin das Mietobjekt nicht genutzt hat, hat der Beklagte gegen die Klägerin keinerlei Ansprüche auf Zahlung von Mietzins oder Nutzungsentschädigung, die durch die Verpfändung des Sparbuchs gesichert werden können, so dass die Sicherheit freizugeben ist.

Ferner ist der Beklagte wegen der in der Nichtgewährung der vertraglich geschuldeten Nutzungsmöglichkeit zu sehenden vorvertraglichen Pflichtverletzung (culpa in contrahendo) verpflichtet, der Klägerin die vergeblichen Aufwendungen zu ersetzen, die sie in der berechtigten Erwartung des Zustandekommens eines Mietvertrages gemacht hat, wozu auch die Gebühren für die Konzessionserteilung gehören.

2.

Der Umstand, dass die Fleischerei L. als Untermieterin der Lebensmittelkette P. ("T. -Markt") auf dem Grundstück "T. P." eine so genannte "Heiße Theke" betrieb und dort Bockwurst u.a. zum Verzehr anbot, stellt einen Verstoß gegen den von dem Beklagten in § 2 Nr. 5 des Untermietvertrages gewährten Konkurrenzschutz dar.

Nach dieser Bestimmung wird Konkurrenzschutz dahin, dass "keine weitere Untervermietung an einen gastronomischen Betrieb im o.g. Objekt erfolgt", gewährt.

a.

Da die Fleischerei L. Untermieter des "T. -Marktes" ist, ist die Konkurrenzschutzklausel nach dem Wortlaut auf den vorliegenden Fall ohne weiteres anwendbar.

Aus den Worten "im o.g. Objekt" folgt, dass sich der Konkurrenzschutz auf das gesamte Einkaufszentrum erstrecken sollte, also auch die nicht an den Beklagten vermieteten Flächen erfasst.

b.

Der Einwand des Beklagten, er habe nur den ihm von der Konsumgenossenschaft gewährten Konkurrenzschutz "weitergeben" wollen und dieser habe nur die (Haupt)mietverträge der Konsumgenossenschaft erfasst, greift nicht.

Zunächst ist bereits zweifelhaft, ob die Klausel in dem Mietvertrag des Beklagten mit der Konsumgenossenschaft, dass "keine weitere Vermietung an einen gastronomischen Betrieb im o.g. Objekt erfolgt", tatsächlich dahin zu verstehen ist, dass damit nur die von der Konsumgenossenschaft abgeschlossenen Hauptmietverträge, nicht aber die von den jeweiligen Hauptmietern abgeschlossenen Untermietverträge, erfasst werden sollen, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 27. Mai 1999 in dem Verfahren 34 O 477/98 ausgeführt hat. Denn ein Konkurrenzschutz dieser Art wäre praktisch wertlos und leicht zu unterlaufen, indem entsprechende Untermietverträge von den Hauptmietern abgeschlossen werden.

Aber auch wenn man zugunsten des Beklagten davon ausgeht, dass die Klausel in dem Mietvertrag zwischen ihm und der Konsumgenossenschaft in dem Sinne zu verstehen ist, dass sie lediglich die Mietverträge der Konsumgenossenschaft erfassen sollte, ist sein (innerer) Wunsch, er habe "nur den ihm gewährten Konkurrenzschutz weitergeben wollen", für die Klägerin aufgrund des Wortlauts der Klausel in ihrem Vertrag nicht erkennbar gewesen. Der Beklagte trägt auch nicht vor, dass er der Klägerin den von ihm gemeinten Inhalt der Klausel näher erläutert habe.

Vielmehr konnte die Klägerin auch gerade wegen der unterschiedlichen Fassung der Konkurrenzschutzklausel in dem Vertrag des Beklagten mit der Konsumgenossenschaft, welcher ihr nach Behauptung des Beklagten ebenfalls vorgelegen haben soll, und der Klausel in ihrem Mietvertrag mit dem Beklagten, davon ausgehen, dass der Umfang des Konkurrenzschutzes nicht identisch ist.

c.

Ohne Erfolg macht der Beklagte geltend, bei Abschluss des Mietvertrages mit der Klägerin seien der Mietvertrag zwischen der Konsumgenossenschaft und dem "T. -Markt" und der Untermietvertrag zwischen dem "T. -Markt" und der Fleischerei L. bereits abgeschlossen gewesen; der Konkurrenzschutz erfasse aber nur die nach Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages abgeschlossenen Mietverträge.

Dieses träfe zu, wenn das Einkaufszentrum "T. P." bei Abschluss des Mietvertrages mit der Klägerin bereits fertig gestellt gewesen wäre, dann würde der Konkurrenzschutz die bereits vorhandenen Geschäfte nicht erfassen. Eine Klausel des vorliegenden Inhalts wäre dahingehend zu verstehen, dass nur vor weiteren Konkurrenzbetrieben geschützt werden soll.

Die Besonderheit liegt hier aber darin, dass bei Abschluss des Mietvertrages das Einkaufszentrum noch nicht (fertig) erstellt war. Die Klägerin fand also keine von ihr hinzunehmende Situation vor.

Der Umstand, dass nach Vortrag des Beklagten die Mietverträge mit dem "T. -Markt" und der Fleischerei bereits abgeschlossen waren, reicht nicht aus; er hätte darlegen und beweisen müssen, dass er die Klägerin darauf hingewiesen hat. Denn unstreitig haben der "T. -Markt" und die Fleischerei L. erst im Frühjahr/Sommer 1998, also mehr als ein Jahr nach Abschluss des Mietvertrages mit der Klägerin, ihre Geschäfte eröffnet.

Soweit der Beklagte darauf hinweist, die Klägerin habe sich erkundigen müssen, ob bereits Mietverträge mit gastronomischen Betriebe abgeschlossen seien, führt dies nicht zu einer anderen Beurteilung, denn der Beklagte räumt selbst ein, von der Vermietung an den "T-Markt" und die Fleischerei nichts gewußt zu haben.

In Anbetracht des Umstandes, dass das Einkaufszentrum bei Vertragsabschluss noch nicht erstellt war und die Klägerin von etwaigen bereits abgeschlossenen Mietverträgen mit gastronomischen Betrieben keine Kenntnis haben konnte, ist das Wort "weitere" in § 2 Nr. 5 des Untermietvertrages somit nicht im Sinne von "künftig", sondern im Sinne von "andere" zu verstehen.

d.

Der Umstand, dass die "Heiße Theke" in einer Fleischerei nur "Nebenartikel" ist, ist irrelevant.

Die Frage, ob sich das Warenangebot in Haupt- oder Nebenartikeln überschneidet, spielt nur beim vertragsimmanenten Konkurrenzschutz eine Rolle. Bei vertraglichem Konkurrenzschutz ist allein auf den Inhalt der Vereinbarung abzustellen (vgl. BGH NJW-RR 1986, 9). Der in § 2 Nr. 5 des Mietvertrages genannte Begriff "Gastronomischer Betrieb" umfasst nicht nur Restaurants, Lokale und Imbisse, sondern allgemein Betriebe, in denen Kunden fertig zubereitete Speisen essen können, was auch auf die sog. "Heisse Theke" zutrifft.

Bei der "Heissen Theke" und dem geplanten Imbiss der Klägerin handelt es sich - anders als etwa bei einem Restaurant - auch um gastronomische Betriebe derselben Art, so dass die "Heisse Theke" für den Betrieb der Klägerin eine unmittelbare Konkurrenz bedeutet hätte. Es sind Betriebe, die so genanntes "fast-food" anbieten; das Warenangebot ist zum großen Teil indentisch. Soweit der Beklagte einwendet, bei dem von der Klägerin geplanten Imbiss handele es sich im Gegensatz zu der "Heissen Theke" des Fleischers um einen "Imbiss gehobener Art" ist zu bemerken, dass der Unterschied nur gradueller, jedoch nicht grundlegender Natur ist.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Ende der Entscheidung

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