Judicialis Rechtsprechung

1. Im Verfahren wegen der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung ist auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers vom Gericht zu prüfen, ob in den Einzelabrechnungen die Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers materiellrechtlich zutrifft oder umgekehrt aufgeteilte Kosten materiellrechtlich einem (oder mehreren) einzelnen Wohnungseigentümer(n) aufzubürden sind (teilweise Aufgabe von Senat ZMR 2003, 874).

2. Sowohl im Falle einer sich als ungerechtfertigt herausstellenden Sonderbelastung als auch einer zu beseitigenden Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer sind auf Anfechtung jeweils sämtliche Einzelabrechnungen hinsichtlich der angefochtenen anteiligen Beträge für ungültig zu erklären, damit der Weg für eine ergänzende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nach den Vorgaben des Gerichts bezüglich der Einzelabrechnungen frei gemacht wird. Die Gesamtabrechnung bleibt in diesen Fällen unberührt (KG NJW-RR 1992, 845; BayObLG NJW-RR 1992, 1431; NZM 2004, 385).

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Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 123/04

In der Wohnungseigentumssache betreffend

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 19. März 2004 - 85 T 197/03 - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Hinrichs und den Richter am Amtsgericht Einsiedler am 26. September 2005 beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten dritter Instanz hat der Antragsteller zu tragen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz wird nicht angeordnet.

3. Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 36.500,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die aus dem Rubrum ersichtliche Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Eigentümerversammlung hatte im Jahre 1999 beschlossen, die Fassade der Wohnanlage einschließlich vorhandener Balkone zu sanieren; im Jahre 2001 hatte die Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Anbringung neuer Balkone gefasst. Diese Balkone wurden in der Folge im Zuge der Fassadensanierung neu errichtet. Am 30. 10. 2002 beschloss die Eigentümerversammlung zu TOP 5 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für 2000, zu TOP 6 die Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen für 2001, zu TOP 7 die Entlastung der bis Oktober 2000 amtierenden Verwalterin, zu TOP 8 die Entlastung der nachfolgenden Verwalterin für die Monate November und Dezember 2000, zu TOP 9 die Entlastung der Verwalterin für 2001, zu TOP 10 bis 12 die Entlastung der jeweiligen Verwaltungsbeiräte. In den Jahresabrechnungen für 2000 und 2001 waren unter anderem Kosten für Balkonbrüstungen, Estrich und Schutzanstrich der Balkone sowie Blumenkastenhalterungen enthalten. In die Jahresabrechnung für 2000 wurde ferner ein zusätzliches Honorar für die ehemalige Verwalterin in Höhe von 850,97 Euro für Tätigkeiten nach Ende der Bestellung eingestellt; in der Abrechnung für 2001 waren weiter Kosten für die Sanierung von Balkenköpfen enthalten. Die genannten Kosten wurden in den Einzelabrechnungen auf alle Wohnungseigentümer umgelegt. Der Antragsteller ficht dies mit dem Vorbringen an, einzelne in die Abrechnungen eingestellte Kosten beträfen Sondereigentum und hätten allein den betroffenen Wohnungseigentümern auferlegt werden müssen; ferner rügt der Antragsteller die Zahlung des zusätzlichen Honorars an die ehemalige Verwalterin. Das Amtsgericht hat die Anfechtungsanträge des Antragstellers - bis auf eine Position Mahngebühen in der Einzelabrechnung des Antragstellers für 2000 - mit Beschluss vom 17. 03. 2003 zurückgewiesen. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht mit Beschluss vom 19. 03. 2004 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die erfolglos bleibt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht begründet. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

Der Antragsteller rügt vorliegend unter anderem, einzelne aus der Gemeinschaftskasse getätigte und in die Abrechnungen eingestellte Ausgaben beträfen Sondereigentum und hätten nicht nach dem allgemein dafür geltenden Kostenverteilungsschlüssel umgelegt werden dürfen, sondern allein den betroffenen Wohnungseigentümern auferlegt werden müssen.

Mit dieser Begründung kann der Antragsteller indes die Jahresgesamtabrechnungen 2000 und 2001 nicht mit Erfolg angreifen. In die Jahresgesamtabrechnungen sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen, ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind (KG NJW-RR 1992, 845; BayObLG NJW-RR 1992, 1431; NZM 2004, 385). Denn die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern eine einfache und leicht nachvollziehbare Überprüfung ermöglichen, welche Beträge im Abrechnungszeitraum auf dem Gesamtkonto eingegangen und welche Ausgaben davon für welche Zwecke getätigt worden sind. Auch wenn der Verwalter Geld für Angelegenheiten ausgegeben hat, die nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, müssen diese Beträge in der Jahresabrechnung erscheinen, damit das Rechenwerk stimmig ist. Außerdem wird den Wohnungseigentümern auf diese Weise ermöglicht, im Rahmen eines etwaigen Beschlusses über die Entlastung des Verwalters zu entscheiden, ob sie diese Ausgaben billigen oder vom Verwalter zurückverlangen wollen. Eine solche Entscheidung würde erschwert oder unter Umständen unmöglich gemacht, wenn derartige Ausgaben in der Gesamtabrechnung gar nicht zu erscheinen hätten (BayObLG a. a. O.). Der Antragsteller kann daher die Gesamtabrechnungen nicht mit dem Vorbringen angreifen, bestimmte dort eingestellte Kosten beträfen nicht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern Sondereigentum. Ob unberechtigt getätigte Ausgaben von den dafür Verantwortlichen zurückzufordern sind und notfalls ein gerichtliches Verfahren einzuleiten ist, hat ggf. die Gemeinschaft durch Beschluss zu entscheiden.

Hinsichtlich der Einzelabrechnungen vertritt der Senat nunmehr die Auffassung, dass im Verfahren über die Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers vom Gericht zu prüfen ist, ob der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Anfechtenden ein materiellrechtlicher Anspruch zusteht, der den ihm in der Einzelabrechnung aufgebürdeten Kosten entspricht. Der Senat hatte bereits in dem Beschluss vom 30. 03. 1992 (NJW-RR 1992, 845) ausgeführt, dass Ausgaben, welche Sondereigentum betreffen, in die Jahres(gesamt)abrechnung gehören, jedoch in den Einzelabrechnungen nur auf diejenigen Wohnungseigentümer umzulegen sind, deren Sondereigentum betroffen ist. Da diese Entscheidung von der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft umfasst ist, können derartige Sonderbelastungen bestandskräftig werden (KG NZM 2001, 294 = ZMR 2001, 307).

Eine materiellrechtliche Prüfung der Rechtmäßigkeit der angegriffenen Ausgabenposten im Beschlussanfechtungsverfahren hat der Senat mit Beschluss vom 26.03.2003 abgelehnt und eine Teilungültigerklärung der Sonderbelastung in der betreffenden Einzelabrechnung verlangt (ZMR 2003, 874). Hieran hält der Senat nicht fest. Es spricht nichts dagegen, die materiellrechtliche Prüfung der Sonderbelastung im Beschlussanfechtungsverfahren vorzunehmen. Falls die Prüfung ergibt, dass der anfechtende Eigentümer zu Unrecht mit bestimmten Kosten belastet worden ist, ist der Eigentümerbeschluss über die Einzelabrechnung nur hinsichtlich dieser Kosten für ungültig zu erklären. Dies gilt sowohl für den Fall, dass einem Eigentümer zu Unrecht eine Sonderbelastung auferlegt worden ist, wie für den umgekehrten Fall, dass Kosten, die nur bestimmte Wohnungseigentümer betreffen, nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer umgelegt worden sind. Folge einer derartigen Teilungültigkeit wäre, dass der Verwalter einen Ergänzungsbeschluss vorzuschlagen hat, dass die Wohnungseigentümer die betreffenden Kosten entsprechend der materiellrechtlichen Lage - sei es, dass eine Sonderbelastung auf alle umzuverteilen ist, sei es, dass anteilig verteilte Kosten einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen sind - neu zu verteilen haben (Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2004, V RN 28f).

Sowohl im Falle einer sich als ungerechtfertigt herausstellenden Sonderbelastung als auch einer zu beseitigenden Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer sind auf Anfechtung jeweils sämtliche Einzelabrechnungen hinsichtlich der Sonderbelastung bzw. der angefochtenen anteiligen Beträge für ungültig zu erklären, damit der Weg für eine ergänzende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nach den Vorgaben des Gerichts frei gemacht wird. Bei einer zu beanstandenden Verteilung auf alle Wohnungseigentümer wäre es mit dem Gedanken einer gerechten Kostenverteilung nicht vereinbar, etwa nur den anfechtenden Wohnungseigentümer von seinem Anteil zu befreien und nur diesen auf den materiellrechtlich allein haftenden Wohnungseigentümer umzulegen, während die anteiligen Belastungen in den anderen Einzelabrechnungen mangels Anfechtung als bestandskräftig anzusehen wären. Dies entspricht auch dem Grundsatz, dass bei der Abrechnungsanfechtung allgemein die Einhaltung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verfolgt werden kann. So führt der BGH aus (NJW 2003, 3124 = ZMR 2003, 750):

Im Beschlußanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Wohnungseigentümer im Regelfall nicht zu prüfen. Da das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, genügt für die Anfechtung grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen (BayObLG, ZfIR 1999, 194 [195] = ZMR 1999, 271 [273] m. w. Nachw.; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1981, 154 [155]). Es ist demnach nicht erforderlich, daß der anfechtende Wohnungseigentümer durch den Beschluß persönlich betroffen ist oder sonst Nachteile erleidet (Staudinger/Wenzel, a. a. O., Vorbem. §§ 43 ff. WEG Rdn. 64; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 114). Im Beschlußanfechtungsverfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG ist ein Rechtsschutzbedürfnis der Wohnungseigentümer im Regelfall nicht zu prüfen. Da das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, genügt für die Anfechtung grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen (BayObLG, ZfIR 1999, 194 [195] = ZMR 1999, 271 [273] m. w. Nachw.; OLG Frankfurt a.M., OLGZ 1981, 154 [155]). Es ist demnach nicht erforderlich, daß der anfechtende Wohnungseigentümer durch den Beschluß persönlich betroffen ist oder sonst Nachteile erleidet (Staudinger/Wenzel, a. a. O., Vorbem. §§ 43 ff. WEG Rdn. 64; Suilmann, Das Beschlußmängelverfahren im Wohnungseigentumsrecht, 1998, S. 114).

Auch wenn die Beschlussanfechtungsverfahren durch diese materiellrechtliche Überprüfung mit weiterem Klärungsbedarf belastet werden und sich dadurch verlängern können, ist dies hinzunehmen. Dem steht auch nicht das Bedürfnis der Gemeinschaft am baldigen Ausgleich der Abrechnungsfehlbeträge entgegen. Ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung ist nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG trotz Anfechtung bis zu seiner rechtskräftigen gerichtlichen Ungültigerklärung als wirksam zu behandeln und für sämtliche Wohnungseigentümer und den Verwalter verbindlich; die Anfechtung berührt die vorläufige Verpflichtung zur Zahlung der Abrechnungsfehlbeträge nicht (Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Aufl. 2003 § 28 RN 83; Weitnauer/Gottschalg WEG 9. Aufl. 2005 § 28 RN 30a; vgl. auch BayObLG WuM 2000, 153).

Es kommt daher vorliegend darauf an, ob der Gemeinschaft gegenüber dem Antragsteller ein Anspruch auf Zahlung der in den Einzelabrechnungen eingestellten und vom Antragsteller konkret angegriffenen Kosten zusteht.

Hierzu hat das Landgericht rechtsfehlerfrei den unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Antragsgegner aus dem Termin vom 19. 03. 2004 seiner Entscheidung zugrunde gelegt, die Balkonbrüstungen hätten im Zuge der Fassadensanierung entfernt werden müssen, wobei die - unstreitig außen angebrachten - Eternitplatten nicht mehr hätten verwendet werden können; im Zuge der Arbeiten sei bemerkt worden, dass die Balkenköpfe im Bereich zweier Wohnungen marode gewesen seien; diese seien allein deshalb verstärkt worden; im Bereich einer anderen Wohnung habe ein Balkon an den - dort intakten - Balken angelascht werden können, ohne den Balken zu verstärken. Im Termin vom 19. 03. 2004 hat der Antragsteller auch keine Erklärungsfrist hierzu beantragt.

Hinsichtlich der einzelnen Beschlüsse gilt Folgendes:

TOP 5 (Jahresgesamt- und einzelabrechnungen 2000; Balkonbrüstungen, Estrich und Schutzanstrich, Blumenkastenhalterungen):

Die Kosten der Anbringung neuer Balkonbrüstungen anstelle der bei der Fassadensanierung entfernten alten Balkonbrüstungen sind schon deshalb entsprechend dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer zu verteilen, weil es sich bei den Balkonbrüstungen insgesamt um Gemeinschaftseigentum handelt. Balkone als Teil der Umfassungsmauer sind gemeinschaftliches Eigentum nach § 5 Abs. 1 WEG. Auch Balkonbrüstungen gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, da sie ebenfalls nicht ohne Veränderung der äußeren Gestaltung des Gebäudes beseitigt werden können, § 5 Abs. 1 WEG (BayObLG NJW-RR 1990, 784). Soweit die Teilungserklärung in § 2 b die Balkonbrüstungen dem Sondereigentum zuweist, ist dies unwirksam, weil ein Verstoß gegen die zwingende Vorschrift des § 5 Abs. 1 WEG vorliegt (BayObLG a. a. O.). Entgegen der Auffassung des Antragstellers kann die unwirksame Zuordnung zum Sondereigentum hier auch nicht in eine spezielle Kostentragungsregelung umgedeutet werden, zumal es hierfür an der notwendigen Eindeutigkeit in der Teilungserklärung fehlt.

Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht ausgeführt, der Estrich sei von § 2 b der Teilungsanordnung, nach welcher der Fußbodenbelag Sondereigentum ist, gar nicht erfasst. Der Estrich ist nebst Schutzanstrich Gemeinschaftseigentum (BayObLG NJW-RR 1994, 598).

Hinsichtlich der Ausstattung der Balkone mit Balkonkastenhalterungen hat das Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellt, dass dies im Hinblick auf die Einheitlichkeit der Außenansicht der Anlage sachgerecht ist und ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

TOP 6 (Jahresgesamt- und einzelabrechnungen 2001; Balkenköpfe):

Über das zu TOP 5 ausgeführte hinaus hat das Landgericht rechtsfehlerfrei die Arbeiten an den Balkenköpfen als von der Gemeinschaft zu tragende Instandsetzungsmaßnahmen gewertet.

TOP 7 bis 12 (Entlastung der Verwaltungen und der Verwaltungsbeiräte):

Ebenfalls rechtsfehlerfrei hat das Landgericht festgestellt, dass beim Verwalterwechsel Ende 2000 der Arbeitsanfall bei der ehemaligen Verwalterin größer war, als dies üblicherweise bei einem Verwalterwechsel der Fall ist und dass es deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach, dass die Eigentümerversammlung das vom Verwaltungsbeirat mit der ehemaligen Verwalterin vereinbarte Pauschalhonorar in Höhe von 850,97 Euro durch den Beschluss über die Jahresabrechnung 2000 nachträglich genehmigt hat. Die Vereinnahmung dieses Honorars steht daher der Entlastung der ehemaligen Verwalterin nicht entgegen. Verfahrensfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, dass auch im Übrigen die Entlastung der ehemaligen Verwalterin, die Entlastung ihrer Nachfolgerin sowie die Entlastung der jeweiligen Verwaltungsbeiräte den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, denn die Jahresabrechnungen für 2000 und 2001 waren ordnungsgemäß. Den Beschlüssen über die Entlastung der Verwalter und Beiräte für 2000 steht nicht entgegen, dass das Amtsgericht Schöneberg die Einzelabrechnung des Antragstellers für das Jahr 2000 in Höhe eines geringfügigen Teilbetrages von 17,79 Euro für ungültig erklärt hat.

Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller als der Unterlegene die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen hat, § 47 Satz 1 WEG. Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten geht § 47 Satz 2 WEG davon aus, dass jeder Beteiligte seine eigenen Kosten selbst zu tragen hat. Hinreichende Gründe, die eine Abweichung hiervon rechtfertigen, liegen nicht vor.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 36.500,- Euro festgesetzt, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung