Judicialis Rechtsprechung

Wird ein für eine Verwaltungsschuld gesamtschuldnerisch haftender Wohnungseigentümer durch die Aufrechnung des Außengläubigers gezwungen, Verwaltungsschulden der Gemeinschaft zu begleichen, liegt ein der Notgeschäftsführung vergleichbarer Tatbestand vor, der den Wohnungseigentümer berechtigt, seinerseits gegen laufende monatliche Wohngeldvorschüsse aufzurechnen, ebenso wie der WEG-Verwalter die Verwaltungsschuld zu erfüllen gehabt hätte.

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KAMMERGERICHT Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 185/01

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 27. April 2001 - 85 T 384/00 WEG - in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 8. Juni 2001 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Landgericht Hinrichs am 29. Mai 2002 beschlossen:

Tenor:

Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und in Änderung des Beschlusses des Amtsgerichts N vom 25. September 2000 - - wird der Zahlungsantrag zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten aller drei Instanzen werden je zur Hälfte dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft und der Antragsgegnerin auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind in allen drei Instanzen nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 2.178,10 EUR (4.260,00 DM) festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Antragsgegnerin ist seit dem 8. Dezember 1999 eingetragene Eigentümerin der im Aufteilungsplan mit Nr. 17 bezeichneten Wohnung, auf die 22/1000 Miteigentumsanteile entfallen. Die übrigen Antragsteller, vertreten durch die Verwalterin, haben gegen die Antragsgegnerin Wohngeld für den Zeitraum Januar bis Dezember 2000 geltend gemacht. Die Eigentümer beschlossen in der Versammlung vom 4. August 1998 zu TOP 1:

"Die Gemeinschaft beschließt die Fortdauer des Wirtschaftsplanes 1997/1998 mit Gesamtkosten in Höhe von 184.770,00 DM und Einzelkosten gem. Anlage 1 (Zusammenstellung der jedem Eigentümer für seine Wohnung vorliegenden Einzelwirtschaftspläne) bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Das Wohngeld ist jährlich am 05.01. in einer Summe im Voraus fällig. Es wird den Eigentümern jedoch nachgelassen, die Wohngelder in 12 gleichen Teilbeträgen jeweils zum 3. Werktag eines Monats im Voraus zu Händen der Verwaltung zu zahlen. Bei Rückstand von 2 Monatsteilbeträgen wird die Verwaltung beauftragt, die restliche Jahressumme im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen, ..."

Aus dem Einzelwirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1997/1998 ergibt sich für die Wohnung Nr. 17 der Antragsgegnerin ein monatliches Wohngeld in Höhe von 355,00 DM; für das Wirtschaftsjahr 2000 also insgesamt 4.260,00 DM. Die Antragsschrift ist der Antragsgegnerin am 28. Juli 2000 zugestellt worden. Mit der Antragserwiderung erklärte die Antragsgegnerin die Aufrechnung mit einem erststelligen Teilbetrag der Ersatzvornahmekosten des Bezirksamts Neukölln u.a. für den Ankauf von Heizöl für die Wohnanlage. Mit Aufrechnungsschreiben vom 4. Mai 2000 erklärte das Finanzamt R gegenüber der Antragsgegnerin die Aufrechnung mit der Forderung des Bezirksamts N über 11.009,80 DM gegenüber einem Anspruch der Antragsgegnerin auf Rückerstattung von Einkommensteuer 1997. Das Amtsgericht N hat mit Beschluss vom 25. September 2000 die Aufrechnungsmöglichkeit verneint und die Antragsgegnerin antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 27. April 2001 die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die frist- und formgerechte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel führt zwar zur Bestätigung der Wohngeldverpflichtung, hat aber Erfolg wegen der bereits in erster Instanz erklärten Aufrechnung mit einem erststelligen Teilbetrag der Ersatzvornahmekosten des Bezirksamts Neukölln, die zuvor vergeblich gegen den Verwalter geltend gemacht worden sind.

2. Zutreffend ist das Landgericht von der Verfahrensbefugnis der damaligen Verwalterin ausgegangen. Diese ergibt sich unmittelbar aus dem Eigentümerbeschluss vom 4. August 1998 zu TOP 1. Darin ist unter anderem die Verwalterin ermächtigt worden, rückständige Wohngelder geltend zu machen. Die durch gerichtliche Anordnung eingesetzte Notverwalterin ist jedenfalls in die Geldempfangsvollmacht eingetreten.

3. Zutreffend geht das Landgericht auch von der Passivlegitimation der Antragsgegnerin aus. Diese ist seit dem 8. Dezember 1999 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Auch die am 6. Dezember 2000 angeordnete Zwangsverwaltung über die Wohnung berührt die Verpflichtung der Antragsgegnerin nicht, denn die hier geltend gemachten Beträge sind bereits vor diesem Zeitpunkt fällig geworden.

4. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist am 4. August 1998 die Fortdauer des Wirtschaftsplans 1997/1998 mit Gesamtkosten in Höhe von 184.770,-- DM und Einzelkosten gemäß Anlage 1 (Zusammenstellung der jedem Eigentümer für seine Wohnung vorliegenden Einzelwirtschaftspläne) bis zur Beschlussfassung über einen neuen Wirtschaftsplan zustande gekommen. Nach den Umständen, die das Landgericht einwandfrei gewürdigt hat, ist eine Anpassung an das Kalenderjahr erfolgt, wie sich insbesondere aus der Jahresfälligkeit am 5. Januar, der Bewilligung von Monatsraten sowie der Restfälligkeit für das Jahr bei Rückstand von zwei Monatsbeträgen ergibt. Der Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und übersteigt nicht die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft (Senat, Beschluss vom 27. Februar 2002 - 24 W 16/02 -; NZM 2002, 294). Die beschlossene Fortgeltung des Wirtschaftsplans wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass wegen Meinungsverschiedenheiten in der Eigentümergemeinschaft die Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan hinausgezögert wird und neu eintretende Wohnungseigentümer von der Fortgeltungsklausel betroffen sind (Senat a.a.O.). An dieser Rechtsprechung, in der sich der Senat mit der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. September 2000 (NJW 2000, 3500) auseinandergesetzt hat, ist festzuhalten. Eine Dauerregelung ist damit nicht geschaffen, weil eine Eigentümermehrheit jederzeit einen neuen Wirtschaftsplan festlegen kann.

5. Entgegen der Rechtsauffassung des Landgerichts greift die bereits in erster Instanz erklärte Aufrechnung der Antragsgegnerin durch. Gegen Wohngeldforderungen kann außer mit rechtskräftig festgestellten oder anerkannten Gegenforderungen auch mit solchen aus Notgeschäftsführung aufgerechnet werden. Wird ein für eine Verwaltungsschuld gesamtschuldnerisch haftender Wohnungseigentümer durch die Aufrechnung des Außengläubigers gezwungen, Verwaltungsschulden der Eigentümergemeinschaft zu begleichen, liegt ein der Notgeschäftsführung vergleichbarer Tatbestand vor, der den Wohnungseigentümer berechtigt, gegen laufende monatliche Beitragsvorschüsse aufzurechnen, ebenso wie der Verwalter die Verwaltungsschuld aus der Gemeinschaftskasse hätte erfüllen sollen. Wie sich aus dem Akteninhalt ergibt, den der Senat ergänzend feststellen kann, wurde die damalige WEG-Verwalterin mit Schreiben des Bezirksamts Neukölln vom 20. Oktober und 26. Oktober 1999 zur Heizölbestellung und Mängelbeseitigung aufgefordert. Unter dem 9. Dezember 1999 erging seitens des Bezirksamts Neukölln die behördliche Festsetzung der Ersatzvornahmekosten mit Rechtsmittelbelehrung an die Eigentümer des Wohngebäudes zu Händen der damaligen Verwalterin. Allein diese Ersatzvornahmekosten erreichen den Betrag von 6.463,30 DM. Hiergegen haben die Antragsteller auch mit Schriftsatz vom 24. April 2002 nicht im Einzelnen Stellung genommen. Zusammen mit anderen vollstreckbaren Forderungen des Bezirksamts Neukölln ergab sich ein Betrag von 11.009,80 DM, mit dem das Finanzamt Reinickendorf unter dem 4. Mai 2000 gegen einen Anspruch der Antragsgegnerin auf Rückerstattung der Einkommensteuer 1997 aufgerechnet hat. Hierauf hat die Antragsgegnerin bereits in erster Instanz hingewiesen, ohne dass die Antragsteller dem in verfahrensrechtlich erheblicher Weise entgegengetreten wären. Hätte sich das Bezirksamt Neukölln auch Anfang 2000 wegen der ausstehenden Ersatzvornahmekosten an die damalige Verwalterin gewandt, hätte diese die Verwaltungsschuld aus den entweder in 1999 oder 2000 vorhandenen Wohngeldern zu begleichen gehabt. Wenn ein Außengläubiger im Laufe der Wirtschaftsperiode 2000 auf einen Gesamtschuldner zurückgreift und ihm gegenüber die Aufrechnung erklärt, ist dies nicht anders zu beurteilen, als wenn der Wohnungseigentümer selbst die Verwaltungsschuld gegenüber dem Außengläubiger zu diesem Zeitpunkt freiwillig erfüllt. Dass die Aufrechnung nach § 389 BGB rückwirkende Kraft hat, ist für den Zeitpunkt des Erlöschens der beiderseitigen Forderungen erheblich, nicht aber für die Zuordnung der Aufrechnungserklärung zu der Wirtschaftsperiode, in welcher die Aufrechnung erklärt wird. Vorrangig ist vielmehr der Rechtsgedanke, ob der Verwalter im Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung aus der Gemeinschaftskasse die Außenverbindlichkeit zu erfüllen gehabt hätte. Mit den Ersatzvornahmekosten des Bezirksamts Neu-kölln sind sowohl die Wohnungseigentümer aus dem Jahre 1999 wie aus dem Jahre 2000 belastet worden.

6. Da sowohl die Wohngeldverpflichtung der Antragsgegnerin wie auch deren Aufrechnung durchgreifen, entspricht es billigem Ermessen, die Gerichtskosten aller Instanzen dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft einerseits und der Antragsgegnerin andererseits aufzubürden (§ 47 Satz 1 WEG). Wegen des beiderseitigen Obsiegens und Unterliegens kommt eine Anordnung hinsichtlich der Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht in Betracht (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung