Judicialis Rechtsprechung

1. Führt eine vom Verwalter ohne Eigentümerbeschluss angeordnete Art der Instandsetzung zu einer individuellen Beeinträchtigung eines Sondereigentümers oder Sondernutzungsberechtigten, hat dieser gegen den Verwalter einen Individualanspruch auf Beseitigung der Störung (hier: Verkleinerung des Pkw-Stellplatzes durch Rohrführung).

2. Der Verwalter persönlich kann aber nur auf die durch sein Vorgehen ohne Eigentümerbeschluss verursachten Mehrkosten in Anspruch genommen werden, wenn eine anderweitige Instandsetzung besondere Kosten verursacht hätte und von den Wohnungseigentümern nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung hätte festgelegt werden müssen (hier: Bauarbeiten unter der Fundamentsohle).

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KAMMERGERICHT Beschluss

24 W 20/01

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 15. Dezember 2000 -- 85 T 271/99 WEG -- durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke am 26. November 2001 beschlossen:

Tenor:

Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses wird die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.

Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 10.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind Wohnungseigentümer der Wohnanlage, die durch notarielle Teilungserklärung vom 22. November 1976 begründet wurde. Antragsgegnerin ist die Verwalterin. Die Wohnanlage besteht -- nach Unterteilung einer Wohnung -- aus insgesamt neun Wohnungen in drei Gebäudekomplexen, zwischen denen eine Tiefgarage mit neun Stellplätzen liegt. Dem Antragsteller und seiner Ehefrau gehört die Wohnung Nr. 4, dem Antragsteller allein die Wohnung Nr. 3.1, seiner Ehefrau die Wohnung Nr. 3.2. Dem Antragsteller gehört der Stellplatz Nr. 31, dem Antragsteller und seiner Ehefrau gehört gemeinsam der daneben liegende Stellplatz Nr. 31 a. Die Stellplätze sind jeweils 2,30 m breit. In Teil III Abschnitt B § 17 der Teilungserklärung heißt es: "Veränderungen an und in der Wohnanlage, zum Beispiel Um-, An- und Einbauten bedürfen, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers berührt werden, der schriftlichen Einwilligung der Mehrheit der Wohnungseigentümer."

Im Juli 1997 wurde unter der Terrasse des Hauses 31 b der Bruch einer Abwasserleitung entdeckt, die für die Abwasserentsorgung der in den Kellergeschossen der Häuser 31, 31 d und 31 c befindlichen Dusch- und Toilettenräume eingerichtet worden war und zu der im Bereich der Tiefgarage gelegenen zentralen Hebeanlage führte. Überdies waren die Waschmaschinenanschlüsse der Häuser 31 a, 31 b und 31 e an dieses Rohrsystem angeschlossen. Der Rohrbruch unterbrach die Wasserentsorgung der Kellerräume der Häuser 31 c und 31 d sowie den Waschmaschinenanschluss des Hauses 31 e, während die anderen Kelleranschlüsse aus der Sicht der Hebeanlage vor der Bruchstelle lagen. Bereits im Mai und Juni 1997 war es mehrfach zu Verstopfungen der zuvor bezeichneten Abwasserleitung gekommen, die zum Abwasserrücklauf in die Keller der Häuser 31 c und 31 d geführt hatte. Die Antragsgegnerin hatte mehrfach Rohrreinigungsarbeiten und -untersuchungen durch Fachunternehmen in Auftrag gegeben, ohne dass zunächst die Ursache der Verstopfungen entdeckt worden war. Auf Anraten eines Sanitär-Sofortdienstes war die vermutete Stelle des nunmehr angenommenen Rohrbruchs freigelegt, ein Revisionsschacht gesetzt, anschließend die Rohrleitung hochdruckgespült und eine Videountersuchung der Rohrleitung durchgeführt worden. Nachdem hierdurch die Stelle des Rohrbruchs entdeckt worden war, wurde diese schließlich aufgegraben, wodurch insgesamt Kosten in Höhe von rund 27.950,00 DM netto aufgelaufen waren. Der Sanitär-Sofortdienst schätzte nunmehr die Kosten für die Beseitigung des Rohrbruchs auf 10.000,00 bis 13.000,00 DM. Die Antragsgegnerin entschied sich für eine Rohrverlegung durch die Tiefgarage. Die Rohrverlegearbeiten begannen am 10. November 1997. Das Rohr wurde oberirdisch, zum Teil an der an den Tiefgaragenstellplatz des Antragstellers angrenzenden Wand entlang verlegt. Die Gesamtkosten beliefen sich einschließlich der Lokalisierung des Rohrbruchs auf 41.706,01 DM netto.

Nachdem der Antragsteller sich unter dem 20. November 1997 über die teilweise Inanspruchnahme seines Stellplatzes durch das seitlich am Fußboden entlang laufende Rohr beschwert hatte, beraumte die Antragsgegnerin auf den 21. November 1997 eine außerordentliche Eigentümerversammlung an, auf der die Abwasserrohrverlegung in der Tiefgarage und ein Stellplatztausch besprochen wurden, den der Antragsteller aber damals und bis in die letzte Zeit ablehnte.

Mit Schreiben vom 23. November 1997 stimmten der Antragsteller und seine Ehefrau der Rohrverlegung über den Stellplatz unter der Maßgabe zu, dass

"- die schriftliche Einwilligung der Wohnungseigentümer eingeholt und vor gelegt wird,

- ggf. alle erforderlichen amtlichen Genehmigungen eingeholt,

- alle realisierbaren Alternativen gewissenhaft überprüft wurden ...".

In diesem Schreiben heißt es ferner: "Auf dieser (nämlich der Eigentümerversammlung vom 21. November 1997) informierte uns die Eigentümergemeinschaft darüber, dass es technisch keine andere Möglichkeit der Rohrverlegung gäbe und die von uns vorgeschlagene Verlegung in den Tiefgaragenboden aus verschiedenen Gründen abgelehnt werde. Wir gehen davon aus, dass die vorgebrachten Bedenken auf ihre Tragfähigkeit hin überprüft wurden."

Sämtliche Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Antragstellers und seiner Ehefrau stimmten der Rohrverlegung im April und Mai 1998 schriftlich zu.

Mit Antrag vom 5. März 1998 hat der Antragsteller die Antragsgegnerin darauf in Anspruch genommen, das Abwasserrohr von dem in seinem Eigentum stehenden Stellplatz zu entfernen und notfalls ihn zu ermächtigen, dies kostenpflichtig selbst zu veranlassen. Nach Einholung einer schriftlichen amtlichen Auskunft des Bezirksamts zur Baurechtmäßigkeit des verengten Stellplatzes des Antragstellers hat das Amtsgericht mit Beschluss vom 30. Juli 1999 die Anträge zurückgewiesen. Mit seiner Erstbeschwerde hat der Antragsteller behauptet, erst am 20. November 1997 von dem auf seinem Stellplatz verlegten Rohr erfahren zu haben, wodurch sein Stellplatz 19 cm Breite und 28 cm Länge verliere, so dass eine sinnvolle Garagennutzung nicht mehr möglich sei, weil die Gefahr bestehe, dass er beim Aussteigen auf der Fahrerseite auf das Rohr trete. Er könne nur rückwärts einparken und werde bei dem Erwerb eines größeren Autos noch stärkere Einparkprobleme haben. Die Antragsgegnerin hat in zweiter Instanz behauptet, bei den Freilegungsarbeiten sei ein Kontergefälle unter den Häusern 31, 31 a und 31 b entdeckt worden, so dass zu dessen Behebung die Kellerböden der Häuser der gesamten Länge nach hätten aufgehackt und damit auch deren Fundamente hätten unterbrochen werden müssen, was einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert hätte. Der Aufwand für eine Rohrverlegung unter dem Gehweg zur Straße hätte mehr als 100.000,00 DM betragen, und die Installation von Einzelhebeanlagen wäre nach den im Zeitpunkt der Schadensentdeckung vorliegenden Erkenntnissen mit 20.000,00 DM teurer als die vorgenommenen Arbeiten geworden und wäre zudem mit Eingriffen in die Bausubstanz der Häuser 31 c und 31 d verbunden gewesen. Der Antragsteller und dessen Ehefrau hätten der Rohrverlegung mit Schreiben vom 23. November 1997 zugestimmt. Der Antragsteller habe die Bauarbeiten seit Sommer 1997 mitverfolgt. Auf der Eigentümerversammlung vom 21. September 1997 sei über die Bauarbeiten gesprochen worden. Der Stellplatz sei ohne Weiteres weiterhin benutzbar, insbesondere lasse sich dort auch vorwärts einparken. Es sei nur eine Verengung von maximal 17,5 cm gegeben.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 15. Dezember 2000 die Antragsgegnerin verpflichtet, das an der Längsseite des im Aufteilungsplan vom ... 11. Juni 1976 mit Nr. 3 bezeichneten Tiefgaragenstellplatzes verlaufende 3,50 bis 4,00 m lange Rohrstück zu entfernen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Insbesondere ist die nach § 45 Abs. 1 WEG erforderliche Beschwer erreicht. Das Rechtsmittel ist auch in der Sache gerechtfertigt. Der angefochtene Beschluss ist nicht in allen Punkten rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG). Zunächst muss geklärt werden, ob und zu welchen Kosten die vom Antragsteller erstrebte Rohrverlegung unter dem Garagenboden erfolgen kann, ob die Eigentümergemeinschaft nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung diese technische Lösung hätte wählen müssen; erst nach Klärung dieser tatsächlichen Voraussetzungen kann die Antragsgegnerin eventuell für entstandene Mehrkosten durch ihre vorzeitige Auftragsvergabe haftbar gemacht werden.

1. Zutreffend bejaht das Landgericht die Antragsbefugnis des Antragstellers, gegen die Verwalterin ohne ermächtigenden Eigentümerbeschluss vorzugehen. Denn der Antragsteller ist allein durch die behindernde Rohrverlegung beeinträchtigt, die auf Veranlassung der Antragsgegnerin erfolgte. In diesem Fall kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümer allein gegen den Verwalter vorgehen (BGHZ 115, 253 = NJW 1992, 182 = MDR 1992, 252; OLG Hamm ZWE 2000, 140).

2. Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass der Antragsteller gegen die Verwalterin nach §§ 14 Nr. 1 und 2, 15 Abs. 1 und 3 WEG i.V. mit ... § 1004 Abs. 1 BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Beseitigung der sein Sondereigentum beeinträchtigenden Störungen hat, die nicht in der Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes liegen, und dass dieser Sonderanspruch gleichermaßen für die Beeinträchtigung von Sondernutzungsrechten gilt, so dass dahin stehen kann, ob der Stellplatz im Sondereigentum des Antragstellers steht oder ihm ein Sondernutzungsrecht daran zusteht. Die Passivlegitimation der Verwalterin für den gegen sie gerichteten Anspruch ergibt sich allein daraus, dass sie nach materiellem Recht durch die Auftragsvergabe ohne Eigentümerbeschluss als Störerin anzusehen ist (OLG Hamm ZWE 2000, 140).

3. Ohne Rechtsirrtum verneint das Landgericht eine Berechtigung der Verwalterin zur Auftragsvergabe nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts liegen die Voraussetzungen für eine Notgeschäftsführung nicht vor. Schon angesichts des zwischen der Entdeckung des Rohrbruchs im Juli 1997 und dem Beginn der Rohrverlegearbeiten im November 1997 liegenden Zeitraums und der zwischenzeitlich stattgefundenen Eigentümerversammlung am 21. September 1997 war eine Beschlussfassung in der Eigentümergemeinschaft möglich.

4. Rechtlich einwandfrei verneint das Landgericht auch eine Vertretungsmacht der Verwalterin nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Soweit danach der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so umfasst dies Kontroll- und Organisationsmaßnahmen sowie Hinweise an die Gemeinschaft, jedenfalls aber nicht den Abschluss von Reparaturverträgen über außergewöhnliche, nicht dringliche Maßnahmen größeren Umfangs (BGHZ 67, 232) und damit auch nicht die Befugnis zu einer Selbstvornahme des Verwalters (OLG Zweibrücken NJW-RR 1991, 1301). Vielmehr bedarf es hierfür eines genehmigenden Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Denn die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist nach § 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst (BayObLG NJW-RR 1992, 1102). Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist ein Eigentümerbeschluss über die Art und Weise der Schadensbehebung hinsichtlich der Abwasserentsorgung nicht gefasst worden. Somit kommt es nicht darauf an, ob ein solcher Eigentümerbeschluss, wäre er gefasst worden, gegen Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung deshalb verstößt, weil gemäß der nach wie vor geltenden Garagenverordnung § 4 Abs. 1 eine Stellplatzbreite von mindestens 2,30 m vorgeschrieben ist.

5. Ohne Rechtsfehler hält das Landgericht die von den anderen Wohnungseigentümern mit Ausnahme des Antragstellers und seiner Ehefrau erklärte Genehmigung der Reparaturmaßnahmen für nicht ausreichend, um eine Duldungspflicht des Antragstellers nach § 1004 Abs. 2 BGB zu begründen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts liegt durch die Umbaumaßnahme an seinem Stellplatz eine über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung vor. Trotz des missverständlichen Wortlauts ist die Teilungserklärung nicht dahin zu verstehen, dass mit schriftlicher Einwilligung der Mehrheit der Wohnungseigentümer auch Eingriffe in das Sondereigentum oder in das Sondernutzungsrecht eines einzelnen Wohnungseigentümers zulässig sein sollen. Dies wäre ein Eingriff in den Kernbereich des Sondereigentums bzw. des Sondernutzungsrechtes. Allenfalls für unwesentliche Veränderungen, die auch das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers "berühren", kann das Mehrheitsprinzip gewollt sein. Es kann aber nicht gelten bei Eingriffen wesentlicher Art, die zu einer spürbaren Gebrauchsbeeinträchtigung führen.

6. Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht in dem Schreiben des Antragstellers und seiner Ehefrau vom 23. November 1997 keine Zustimmung zu der Rohrverlegung gesehen hat. Bei einer rechtsgeschäftlichen Willenserklärung ist die Feststellung dessen, was erklärt ist, ausschließlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht ist an dessen Feststellung gebunden, wenn diese nicht unter Verletzung des Gesetzes geschehen ist. Die tatrichterliche Auslegung einer Willenserklärung bindet das Rechtsbeschwerdegericht so lange, als sie nach den Denkgesetzen und der feststehenden Erfahrung möglich ist -- sie muss nicht zwingend sein --, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB) in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen berücksichtigt (vgl. Kahl in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG 14. Aufl., § 27 Rdn. 48). Angesichts der Einschränkung, dass alle realisierbaren Alternativen noch gewissenhaft zu überprüfen seien, kann von einer vorbehaltlosen Zustimmung nicht die Rede sein. Die von der Antragsgegnerin nach dem Beginn des vorliegenden Verfahrens eingeholten Genehmigungserklärungen der übrigen Wohnungseigentümer können einen Universalbeschluss im Sinne des § 23 Abs. 3 WEG nicht darstellen, da die Unterschriften des Antragstellers und seiner Ehefrau fehlen. Das Landgericht verweist in dem angefochtenen Beschluss zu Recht darauf, dass hinsichtlich der Art und Weise der Reparatur eine Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die konkret auszuführenden Maßnahmen hätte herbeigeführt werden müssen, was nicht geschehen ist.

7. Der Senat vermag aus Rechtsgründen nicht der Auffassung des Landgerichts zu folgen, dass nach den bisherigen Feststellungen die Antragsgegnerin verpflichtet ist, das an der Längsseite des Stellplatzes verlaufende 3,50 bis 4,00 m lange Rohrstück zu entfernen. Dabei wird rechtlich übersehen, dass durch die bloße Entfernung des Abwasserrohres ein Zustand entstehen würde, der Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Es verhält sich hier ebenso wie in dem Fall, dass von einem Wohnungseigentümer die Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung verlangt wird, jedoch noch keine Gesamtkonzeption vorliegt, wie der endgültige bauliche Zustand aussehen soll (vgl. Senat NJW-RR 1991, 1299). Auch wenn ein Verwalter eine vorschnelle und zu beanstandende Reparaturmaßnahme vorgenommen hat, kann er nicht ohne Weiteres auf Rückgängigmachung in Anspruch genommen werden, weil dadurch sofort wieder Reparaturbedarf entstehen würde, der unter Einbeziehung der Eigentümergemeinschaft behoben werden muss. Ebenso wie der Antragsteller sich dadurch beschwert fühlt, dass die Antragsgegnerin die Instandsetzung ohne seine Zustimmung vorgenommen hat, können sich die anderen Wohnungseigentümer übergangen fühlen, wenn die Verwalterin durch Gerichtsbeschluss gezwungen würde, einen ordnungswidrigen Bauzustand herzustellen. Außerdem kann der Verwalter allenfalls für die Mehrkosten verantwortlich gemacht werden, die durch sein vorschnelles Vorgehen entstehen. Ein Wohnungseigentümer kann jedoch nicht verlangen, dass eine andere technische Lösung, die eventuell kostenaufwendiger ist, wie hier die Rohrverlegung unterhalb des Garagenbodens, auf Kosten des Verwalters vorgenommen wird. Die Eigentümergemeinschaft und auch der antragstellende Wohnungseigentümer würden dadurch ungerechtfertigt von Lasten befreit. Wie bereits erörtert, ist der Verwalter auch gegenüber dem Antragsteller rechtlich nicht in der Lage, ohne die Entschließung der Wohnungseigentümergemeinschaft anderweitige Instandsetzungsmaßnahmen durchzuführen.

8. Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: Zunächst wird durch ein Sachverständigengutachten zu klären sein, welche anderen technischen Möglichkeiten anstelle der jetzigen Rohrführung in Betracht kommen und welche Kosten dadurch ausgelöst werden. Sodann muss im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und zum Verwalter ermittelt werden, welche andere technische Lösung von der Eigentümergemeinschaft bestandskräftig gebilligt wird. Sofern nicht das Sondereigentum oder das Sondernutzungsrecht des Antragstellers wesentlich beeinträchtigt wird, kann die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Die notwendige Instandsetzung geht zu Lasten der Gemeinschaftskasse. Die Antragsgegnerin schuldet gegebenenfalls aus dem Verwaltervertrag die Mehrkosten, die dadurch entstehen, dass die erforderlichen Reparaturarbeiten im Jahre 1997 ohne die erforderliche Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft vorgenommen worden sind, wobei die Antragsgegnerin selbstverständlich Notmaßnahmen zur Abwendung der unmittelbaren Gefahr nach § 21 Abs. 1 Nr. 3 WEG hätte vornehmen dürfen. Die Eigentümergemeinschaft wird auch zu entscheiden haben, ob sie die endgültige Reparatur in eigene Regie nimmt, womit sich der hier anhängige Individualanspruch auf Schadensersatz gegen den Verwalter in einen Anspruch auf Erstattung eventueller Mehrkosten verwandeln würde. Eine umfassende Schadensersatzpflicht, wie sie hier in dem angefochtenen Beschluss zu Lasten der Antragsgegnerin ausgesprochen ist, könnte dagegen nur Bestand haben, wenn die Eigentümergemeinschaft nach Festlegung der erforderlichen Instandsetzung dem Verwalter Zug um Zug die Sowiesokosten zur Verfügung stellt, die auch entstanden wären, wenn der Verwalter bei der Schadensbehebung das richtige Verfahren unter Beteiligung der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeschlagen hätte.

Da dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht tatsächliche Ermittlungen verwehrt sind, ist die Sache zu erneuter Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen, das auch über die Gerichtskosten der dritten Instanz zu befinden hat. Dagegen kann bereits jetzt ausgesprochen werden, dass außergerichtliche Kosten dritter Instanz nicht zu erstatten sind (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung