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Geschäftsnummer: 24 W 242/02

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage E... 19 in ...

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 11. Juni 2002 - 85 T 314/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 29. März 2004 beschlossen:

Tenor:

Unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts wird auf die Erstbeschwerde des Antragsgegners der Beschluss des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 6. März 2001 - 72 II 162/00 - teilweise aufgehoben und der Zahlungsantrag der Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 21.000,00 DM nebst Zinsen zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten erster und zweiter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft 9/10 und dem Antragsgegner 1/10 auferlegt. Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Außergerichtliche Kosten sind in keiner Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 10.737,13 EUR (21.000,00 DM) festgesetzt.

Gründe:

Die Antragsteller und der Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage. Der Antragsgegner ist Eigentümer der Wohnung Nr. 13 mit einem übergroßen Miteigentumsanteil, der anhand von zusätzlichen Flächen im Dach des Vorderhauses und des Quergebäudes außerhalb der Wohnung Nr. 13 des Antragsgegners anteilmäßig gebildet worden ist. Nach der ursprünglichen Teilungserklärung vom 9. Oktober 1979 wurde das Sondernutzungsrecht für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 13 des Aufteilungsplans dahin beschrieben, dass es an sämtlichen Flächen und Räumen im 5. Obergeschoss (Dachgeschoss des Vorderhauses) und 4. Obergeschoss des Hinterhauses eingeräumt wird, die in den dieser Urkunde als Anlage 2 und 3 beiliegenden Grundrisszeichnungen rot umrandet sind. Ausgenommen von dem Sondernutzungsrecht ist jeweils die Treppenhausfläche, die in der Anlage 2 mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-A und in der Anlage 3 mit den Buchstaben A-B-C-D-A umschrieben ist.

Diese Teilungserklärung wurde durch die ebenfalls im Grundbuch eingetragene notarielle Urkunde vom 4. Januar 1980 wie folgt ergänzt:

a) Das Sondernutzungsrecht an sämtlichen Flächen und Räumen im 5. Obergeschoss (Dachgeschoss) des Vorderhauses und im 4. Obergeschoss des Hinterhauses ist uneingeschränkt, im Rahmen der gesetzlichen und behördlichen Zulässigkeit.

Die Stammakten des Grundstücks mit der Teilungserklärung und der Ergänzung sind nicht ganz vollständig. Es fehlt die behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung, die sich auch nicht in den Bauakten des Bauaufsichtsamtes auffinden lässt. In den Stammakten des Grundstücks befindet sich (Bl. 77) eine ungenaue Faustskizze für das 5. Obergeschoss Vorderhaus mit den handschriftlichen Buchstaben A bis F im Bereich des Treppenhauses sowie (Bl. 78) eine Faustskizze für das 4. Obergeschoss Hinterhaus mit den handschriftlichen Buchstaben A bis D im Bereich des dortigen Treppenhauses. Diese beiden Skizzen enthalten keine behördlichen Vermerke. Hinter dem Eintragungsantrag vom 8. Januar 1980 befinden sich dagegen Architektenzeichnungen mit bauaufsichtlichen (grünen) Vermerken. Sowohl für das Dachgeschoss des Vorderhauses wie auch das Dachgeschoss des Hinterhauses finden sich im Bereich der Treppe keine Buchstaben, vielmehr ist in beiden Fällen die gesamte Fläche grün durchgekreuzt. Damit sind vor allem die für die drei Wohnungen des Dachgeschosses Vorderhaus eingezeichneten Wohnungsnummern 15, 16 und 17 als auch für das Dachgeschoss Hinterhaus die für die eingezeichneten Wohnungen vergebenen Nummern 38 und 39 ersichtlich als Sondereigentum gestrichen worden. Dem entspricht auch, dass in der Anlage 1 zur Teilungserklärung im Rahmen der Aufstellung über die vorhandenen Wohneinheiten in der Reihenfolge von Nr. 1 bis Nr. 42 einerseits die Nummern 15, 16 und 17, andererseits die Nummern 38 und 39 fehlen und weder mit einer Grundfläche noch mit einem Miteigentumsanteil ausgeworfen worden sind.

Anfang der 90iger Jahre hat der Antragsgegner im Rahmen des ihm zustehenden Sondernutzungsrechts im Dachgeschoss des Vorderhauses drei dort befindliche Wohnungen zu einer neuen Wohnung ausgebaut, wobei er die 7 qm des Treppenhauskopfes im 5. Obergeschoss des Vorderhauses in den Ausbau der Wohnung einbezogen hat.

Da die Einbeziehung des Treppenhauskopfes von der Eigentümergemeinschaft nicht besonders genehmigt war und die übrigen Wohnungseigentümer dies als bauliche Veränderung beanstandeten, kam es in der Eigentümerversammlung vom 30. September 1998, bei der Eigentümer mit 62,16 0/00 anwesend oder vertreten waren, zwischen dem anwaltlich vertretenen Antragsgegner und den Antragstellern zu folgender vertraglicher Regelung unter TOP 4, wobei im Folgenden lediglich die Regelungen hinsichtlich der hier noch interessierenden Treppenhausköpfe wiedergegeben werden:

"Für die Genehmigung der Vereinnahmung der Fläche aus dem Treppenhaus gibt es keine schriftlichen Unterlagen.

...

(Der Anwalt des Antragsgegners) teilt weiterhin mit, dass er berechtigt ist, einen Vergleich über die beiden anderen Punkte herbeizuführen. Dies wird allgemein begrüßt.

...

Ebenfalls bietet (der Anwalt des Antragsgegners) an, auf der Basis eines fachlichen Aufmaßes, das gerade erstellt wird, für jeden Quadratmeter, der in die Wohnung einbezogenen Gemeinschaftsfläche 3.000,00 DM einmalige Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Dies wird einstimmig akzeptiert."

Im vorliegenden Verfahren streiten die Beteiligten um den Betrag von 21.000,00 DM (7 qm zu 3.000,00 DM) sowie um einen weiteren Betrag von 2.500,00 DM, der in dritter Instanz nicht mehr Gegenstand des Verfahrens ist.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 6. März 2001 der Eigentümergemeinschaft den Anspruch auf 23.500,00 DM nebst Zinsen gegen den Antragsgegner zugesprochen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 11. Juni 2002 die Erstbeschwerde des Antragsgegners, soweit sie sich noch gegen die Zahlung von 21.000,00 DM nebst Zinsen richtet, zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners hat Erfolg.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist auch in der Sache gerechtfertigt. Die angefochtene Entscheidung des Landgerichts ist nicht rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antragsgegner sei aufgrund der vergleichsweisen Regelung in der Eigentümerversammlung vom 30 September 1998 zu TOP 4 zur Zahlung einer einmaligen Nutzungsentschädigung von 21.000,00 DM für die Einbeziehung von 7 m2 in den Wohnungsausbau einbezogener Gemeinschaftsfläche verpflichtet. Zutreffend habe das Amtsgericht festgestellt, dass der anwaltlich vertretene Antragsgegner den Antragstellern ein Angebot für eine gütliche Einigung gemacht hat, das von den Antragstellern einstimmig angenommen wurde, und dass damit zwischen den Verfahrensbeteiligten ein Vertrag eigener Art zustande gekommen ist. Im Hinblick auf die in die Wohnung im Dachgeschoss einbezogene Gemeinschaftsfläche sei für jeden Quadratmeter ein Betrag von 3.000,00 DM festgesetzt worden. Die Ergänzungserklärung vom 4. Januar 1980 zur Teilungserklärung bestimme lediglich, dass das Sondernutzungsrecht an sämtlichen Flächen und Räumen im 5. Obergeschoss (Dachgeschoss des Vorderhauses) uneingeschränkt sei. Das Amtsgericht habe zutreffend festgestellt, dass eine Einbeziehung der Gemeinschaftsfläche im Treppenhauskopf keinen Eingang in diese Ergänzungserklärung gefunden habe. Zumindest sei die Ergänzungserklärung zur Teilungserklärung nicht so eindeutig, dass damit die Geschäftsgrundlage für die vergleichsweise Regelung vom 30. September 1998 hätte entfallen können. Ein Sondernutzungsrecht habe dem Antragsgegner durch unangefochten gebliebenen Mehrheitsbeschluss nicht eingeräumt werden können (BGH NJW 2000, 3500; KG KG-Report 2000, 113). Wohl aber hätte die Gemeinschaft eine Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss treffen können. Diese Ausführungen sind nicht rechtsbedenkenfrei.

2. Der Senat vermag dem Landgericht aus Rechtsgründen nicht zu folgen. Allerdings hält der Senat es durchaus für rechtlich möglich, dass in einer Eigentümerversammlung ein Vertrag dadurch zustande kommt, dass ein Wohnungseigentümer eine Leistung gegen eine Gegenleistung anbietet und dieses Vertragsangebot von der Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss angenommen wird, jedenfalls in den Verwaltungsangelegenheiten für die eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft besteht. Wie bei sonstigen Vertragsschlüssen ist der als Vertragspartner fungierende Wohnungseigentümer nach § 25 Abs. 5 WEG von der Stimmabgabe ausgeschlossen. In Verwaltungsangelegenheiten, in denen eine Beschlusskompetenz nicht besteht, kann ein schuldrechtliches Vertragsverhältnis zwischen der Gemeinschaft und einem einzelnen Wohnungseigentümer dadurch zustande kommen, dass dieser eine Leistung gegen eine Gegenleistung anbietet und dieses Vertragsangebot allstimmig angenommen wird. Der Stimmrechtsausschluss nach § 25 Abs. 5 WEG wird dem nicht entgegenstehen, weil die doppelte Beteiligung des Vertragspartners beiderseits gewollt ist.

3. Vom Inhalt des am 30. September 1998 zwischen den Beteiligten geschlossenen Vergleichs ergeben sich Bedenken aus der Gegenleistung der Gemeinschaft. Die nächstliegende Bedeutung des Vergleichs besteht darin, dass gegen einen Kaufpreis in Form einer "einmaligen Nutzungsentschädigung" ein Teil der Gemeinschaftsfläche einem einzelnen Wohnungseigentümer auf Dauer überlassen wird. Das ist zwar durch Vereinbarung möglich (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500 = ZMR 2000, 771 - was die h.M. im Jahre 1998 allerdings auch durch bestandskräftigen Mehrheitsbeschluss zuließ), die an sich auch formfrei in einer Eigentümerversammlung getroffen werden kann und die daran Beteiligten bindet; sie wird jedoch ohne nachfolgende Eintragung im Grundbuch durch Eintritt eines Sondernachfolgers (zumindest auf der benachteiligten Seite) hinfällig (BayObLG ZMR 2002, 528 = NZM 2003, 321). Dieser nur vorläufige und zeitlich mit Sicherheit begrenzte Erfolg könnte bereits der Wirksamkeit eines Vergleichs entgegenstehen, weil die Einmalzahlung des Antragstellers unbedingt versprochen worden ist. Ob aus der formlos gültigen, aber für die Zukunft im Grundbuch eintragungsbedürftigen Einräumung eines Sondernutzungsrechts ohne weiteres auch ein allseitiger Anspruch auf Mitwirkung an der nachzuholenden Grundbucheintragung zu folgern ist (BayObLGZ 2001,73 = NJW-RR 2001, 1164), erscheint unter dem Gesichtspunkt des § 154 Abs. 2 BGB fraglich, wonach bei der Formbedürftigkeit eines Vertrages regelmäßig eine Bindung erst mit der Erfüllung des Formerfordernisses eintritt, was bei der Eintragungsbedürftigkeit umso mehr gelten könnte. Vielfach stimmen Wohnungseigentümer einer formlosen Absprache zu, weigern sich aber bei Kenntnis der Formvorschriften, sich und ihre Nachfolger auch für alle Zukunft unwiderruflich zu binden. Die Umdeutung in eine langfristige Überlassung der Gemeinschaftsfläche (zu einer dreißigjährigen Verpachtung des Gartens zu einem eher symbolischen Pachtzins vgl. OLG Hamburg ZMR 2003, 957) erscheint fragwürdig und angesichts der Einmalzahlung eher als Umgehung und nicht im Sinne der an dem Vergleich vom 30. September 1998 Beteiligten. Dasselbe gilt für eine Auslegung des Vergleichs etwa dahin, dass mit der Einmalzahlung etwa nur die bauliche Veränderung des Treppenhauskopfes im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG genehmigt wird (zu der Abgeltungsproblematik vgl. die zur Veröffentlichung vorgesehene Entscheidung des Senats vom 1. März 2004 - 24 W 158/02 -). Hierauf kommt es jedoch letztlich nicht an, weil die vergleichsweise Regelung der Beteiligten zumindest nach § 779 BGB unwirksam ist.

4. Gemäß § 779 BGB ist ein Vertrag, durch den der Streit oder die Ungewissheit der Parteien über eine Rechtsverhältnis im Wege gegenseitigen Nachgebens beseitigt wird, unwirksam, wenn der nach dem Inhalt des Vertrages als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden sein würde. Nach einer inzwischen ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 6. November 2003, III ZR 376/02 - NZM 2004, 28) kann entgegen der früheren Rechtsprechung auch ein gemeinsamer Rechtsirrtum wie ein als feststehend zugrunde gelegter Sachverhalt zu werten sein. Der gemeinsame Rechtsirrtum der Beteiligten bestand hier darin, dass die Grundbuchlage hinsichtlich des Treppenhauskopfes mit einer Fläche von 7 qm nicht eindeutig sei. Mit Hinweisschreiben vom 16. Februar 2004 hat der Senat die Beteiligten bereits auf seine von den Vorinstanzen abweichende Rechtsauffassung hingewiesen und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

5. Der Grundbuchinhalt ist vom Senat selbständig ohne Bindung an die Interpretation der Vorinstanzen auszulegen (vgl. in st. Rspr. BGHZ 139, 288 = NJW 1998, 3713; BGH NJW 2004, 937, 940). Nach Auffassung des Senats spricht trotz der teilweise lückenhaften Grundbuchunterlagen alles dafür, dass der Treppenhauskopf des Vorderhauses eindeutig in die dem Antragsgegner zugeteilte Sondernutzungsfläche einbezogen worden ist. Dies geschah durch die Ergänzungserklärung vom 4. Januar 1980, auf deren Grundlage dann die Wohnungsgrundbücher gebildet worden sind. Während in der ursprünglichen Teilungserklärung vom 9. Oktober 1979 das dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 13 des Aufteilungsplanes eingeräumte alleinige und ausschließliche Sondernutzungsrecht an sämtlichen Fläche und Räumen im 5. Obergeschoss (Dachgeschoss) des Vorderhauses dahin begrenzt werden sollte, dass es sich auf die in den Grundrisszeichnungen rot umrandeten Flächen bezog und die durch die Buchstaben A bis F bezeichnete Treppenhausfläche gerade ausgenommen werden sollte, ist in der Ergänzungserklärung die ursprünglich vorgesehene Beschränkung unzweideutig weggefallen. Nunmehr sollte das Sondernutzungsrecht an sämtlichen Flächen und Räumen im 5. Obergeschoss (Dachgeschoss) des Vorderhauses eingeräumt werden (eine Einschränkung erfolgte lediglich auf die gesetzliche und behördliche Zulässigkeit, die hier aber für die Sondernutzungsflächen keine Rolle spielt). Schon der eindeutige Wortlaut der Ergänzungserklärung weist aus, dass der Treppenhauskopf eingeschlossen war. Das ergibt sich nicht nur aus der Formulierung "sämtliche Flächen und Räume des Dachgeschosses", sondern auch daraus, dass sowohl die Bezugnahme auf eine Grundrisszeichnung wie auch die Benennung einer Buchstabenfolge vollständig entfiel. Die bei der Stammakte befindlichen amtlich geprüften Grundrisszeichnungen bestätigen auch für das Vorderhaus, dass der Treppenkopf keineswegs von der Bewilligung des Sondernutzungsrechtes ausgenommen worden ist. Soweit im Zusammenhang mit dem behördlichen Vermerk die maßstabgerechte Grundrisszeichnung für das Dachgeschoss des Vorderhauses grün durchkreuzt worden ist, hängt das damit zusammen, dass eben auch die Sondereigentumseinheiten Nr. 15, 16 und 17 nicht gebildet werden, wie sie ja auch in der Aufstellung zur Teilungserklärung ausdrücklich ausgenommen sind. Entgegen der Annahme der Beteiligten, dass die Sondernutzungsflächen im Dachgeschoss nicht hinreichend bestimmt worden sind, läßt sich aus den Grundakten hinreichende Klarheit gewinnen. Entgegen der gemeinsamen Annahme der Beteiligten am 30. September 1998 stand dem Antragsgegner bereits die gesamte Dachgeschossfläche des Vorderhauses als Sondernutzungsfläche zu. Eine Gegenleistung dafür war nach der Teilungserklärung nicht zu erbringen. Im Gegenteil hätte der Betrag dem Antragsgegner auch nicht das Sondernutzungsrecht verschaffen können, wenn er es nicht schon innegehabt hätte. Denn durch einen Mehrheitsbeschluss (einstimmig = 62,16 0/00) kann ein Sondernutzungsrecht nicht begründet werden (BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Im Hinblick auf die Unwirksamkeit des Vergleichs entfällt die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Gerichtskosten erster und zweiter Instanz anteilig bemessen sowie in dritter Instanz der Gemeinschaft auferlegt werden (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswertts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung