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Der Einbau von Kaltwasserzählern bei zu erwartender Wirtschaftlichkeit und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch bilden einen einheitlichen Verfahrensgegenstand, der unter die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt und damit auch eine ersetzende gerichtliche Entscheidung über diesen Verfahrensgegenstand eröffnet (Vorlage an den BGH wegen Abweichung von OLG Düsseldorf ZMR 2002, 68 = NZM 2002, 349 = ZWE 2001, 559).

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KAMMERGERICHT Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 3/03

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 5. November 2002 -85 T 50/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 10. März 2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige Beschwerde wird gemäß § 28 Abs. 2 FGG dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Gründe:

Die Beteiligten zu I. und II. bilden die Eigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage, die durch notariellen Teilungsvertrag vom 30. April 1980 mit Ergänzungen begründet wurde und auf einem knapp 6.000 m2 großen Grundstück aus 17 Reihenhäusern mit je ca. 120 m2 Wohnfläche nebst Sondernutzungsrecht an der angrenzenden Gartenfläche sowie 9 Wohnungen mit jeweils 77 m2 bis 101 m2 Wohnfläche in drei Wohnblöcken besteht. Nach der Teilungserklärung erfolgt die Umlage der Verwalterkosten nach Einheiten, der Heizkosten und des Warmwassers nach Verbrauch, im Übrigen nach Miteigentumsanteilen. Die Beteiligten zu I. (Antragsteller zu 1. Und 2.) sind Eigentümer der Einheit Nr. 12, die über 8.463/100.000 Miteigentumsanteilen und einen Grundstücksanteil von 506,26 m2 bzw. Eigentümer der Einheit Nr. 1, die über 6.283/100.000 Miteigentumsanteilen und einen Grundstücksanteil von 375,85 m2 verfügen. Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt zwei Wasserentnahmestellen für die Bewässerung von Gemeinschaftsflächen; ferner befinden sich Zapfstellen für die Entnahme von Kaltwasser auf den Sondernutzungsflächen. Schließlich verfügt die Wohnanlage über eine Waschküche.

Die Kosten für Kaltwasser sind von etwa 0,71 DM im Jahre 1980 auf derzeit etwa 3,45 DM pro m3, die Kosten für die Abwasserentsorgung von 0,93 DM im Jahr 1980 auf derzeit etwa 3,86 DM pro m3 gestiegen. Im Kalenderjahr 1999 betrugen die Kosten für Wasser- und Entwässerung insgesamt knapp 37.000 DM, im Kalenderjahr 2000 knapp 27.000 DM. In der Eigentümerversammlung vom 11. November 1999 wurde zu TOP 6 mehrheitlich der Beschluss gefasst, auf der Grundlage eines Kostenangebotes für etwa 9.000 DM die Installation von Kaltwasseruhren in den einzelnen Wohneinheiten vorzunehmen. Dieser Eigentümerbeschluss ist in dem Verfahren 72 II 177/99 WEG vom Amtsgericht rechtskräftig für ungültig erklärt worden. Mit dem am 10. November 2000 eingereichten Verpflichtungsantrag verlangen die Beteiligten zu I. von den übrigen Wohnungseigentümern (Beteiligte zu II.), den Teilungsvertrag vom 30. April 1980 dahin abzuändern, dass die Umlage der Versorgung mit Kaltwasser und der Abwasserentsorgung nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgen soll und zu diesem Zweck Kaltwasseruhren zu installieren sind.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 16. Januar 2001 den Verpflichtungsantrag zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 5. November 2002 die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu I. zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. führt zur Vorlage an den Bundesgerichtshof.

Der Senat hält die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu I. für zulässig gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG. Angesichts der Bedeutung der Umstellung der Kostenverteilung für die 26 Wohnungseigentümer hält er den vom Landgericht festgesetzten Geschäftswert von 9.714,55 Euro (19.000 DM) für angemessen, nimmt aber auch eine jedenfalls 750 Euro übersteigende Vermögenswerte Beschwer der Beteiligten zu I. (Antragsteller zu 1. und 2.) an. Wegen der beabsichtigten Abweichung von einer im Verfahren der weiteren Beschwerde ergangenen Entscheidung eines Oberlandesgerichts sieht sich der Senat jedoch an einer eigenen Entscheidung gehindert (§ 28 Abs. 2 FGG).

1. Zutreffend sieht das Landgericht die Eigentümergemeinschaft für ausreichend vertreten durch den Verwalter an, auch wenn es sich um ein Zustimmungs-Verpflichtungsverfahren handelt, in welchem eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt wird. Zweifelhaft ist allerdings, ob sich die Vertretungsbefugnis des Verwalters aus § 16 Abs. 4 des Teilungsvertrages ergibt, der nur allgemein auf § 27 WEG verweist und dem Verwalter ausdrücklich in Erweiterung der gesetzlichen Befugnisse nur die Vornahme von Verwaltungsgeschäften, die gerichtliche Geltendmachung von Wohngeldern und die Einstellung eines Hausmeisters zuweist. Jedoch haben sowohl das Amtsgericht wie auch das Landgericht den Verwalter darauf hingewiesen, dass er die Wohnungseigentümer in geeigneter Form zu verständigen hat, was offensichtlich auch geschehen ist. Das ergibt sich bereits daraus, dass sowohl in erster wie auch in zweiter Instanz einzelne Wohnungseigentümer sich durch einen Schriftsatz oder ein Auftreten in der mündlichen Verhandlung an dem gerichtlichen Verfahren beteiligt haben. Wie sich überdies aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen vom 10. Juni 1999 und 11. November 1999 ergibt, ist der Einbau von Kaltwasseruhren wiederholt (wenn auch im Ergebnis erfolglos) als gemeinschaftliche Angelegenheit der Wohnungseigentümer behandelt worden. Sofern mit dem Senat eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer für den Übergang auf eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung zu bejahen ist, liegt ohnehin eine Verwaltungsangelegenheit gemäß §§ 20 ff. WEG vor, so dass die Einbeziehung des Verwalters als Verfahrensvertreter der Wohnungseigentümer genügend erscheint. Folgt man dieser Rechtsauffassung nicht, könnte die Einbeziehung der Wohnungseigentümer über die Ernennung eines Zustellungsbevollmächtigten oder aber durch Zustellung an alle Wohnungseigentümer nachgeholt werden, Da sich nach der Rechtsauffassung des Senats die Wohnungseigentümergemeinschaft vorrangig vor der gerichtlichen Ersetzung der Abrechnungsumstellung mit dieser wird befassen müssen, sieht der Senat derzeit nicht die Notwendigkeit, in formeller Hinsicht die Eigentümergemeinschaft stärker in das gerichtliche Verfahren einzubinden. Die Rechtskraft der Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 11. November 1999 zu TOP 6 (Einbau von Kaltwasseruhren) beschränkt sich auf die Beseitigung der von den Wohnungseigentümern damals beschlossenen Verwaltungsmaßnahme und ist nicht vorgreiflich für den hier geltend gemachten Anspruch auf Zustimmungsverpflichtung, der damals ersichtlich als Verfahrensgegenstand ausgeklammert war.

2. Zutreffend hat das Landgericht den Antrag auf Verpflichtung der Antragsgegner zur Umstellung des Verteilungsschlüssels und zur Installation von Kaltwasseruhren in einen Antrag auf gerichtliche Ersetzung der diesbezüglichen Beschlussfassungen der Gemeinschaft umgedeutet und ein Rechtsschutzbedürfnis hierfür bejaht, weil die erneute Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft angesichts der letztlich gescheiterten Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 11. November 1999 eine überflüssige formelle Anforderung darstellen würde.

3. Zur Begründung der Ablehnung der gerichtlichen Ersetzung von Beschlussfassungen der Gemeinschaft betreffend die Änderung des Kostenschlüssels für Kaltwasser und Entwässerung sowie betreffend den Einbau von Kaltwasseruhren hat das Landgericht ausgeführt: Der Teilungsvertrag enthalte in § 13 Abs. 1 die Regelung, dass die Betriebskosten regelmäßig nach Miteigentumsanteilen umzulegen sind. Eine sogenannte Öffnungsklausel sei in dem notariellen Teilungsvertrag aus dem Jahre 1980 nicht enthalten. Es gebe im Gegensatz zur Heizkostenverordnung keine gesetzlichen Bestimmungen, wonach die Umlage der Kaltwasser- und Entwässerungskosten der Wohnanlage verbrauchsabhängig zu erfolgen habe. Ein Anspruch eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels bestehe nach der im Einzelnen nachgewiesenen Rechtsprechung nur dann, wenn der bestehende Verteilungsschlüssel grob unbillig sei. Der gegenwärtig in dem Teilungsvertrag enthaltene Verteilungsschlüssel entspreche dem gesetzlichen Leitbild. Die Wohnflächen der einzelnen Einheiten seien in etwa vergleichbar, auch wenn die Inhaber der 17 Reihenhäuser nach § 7 Abs. 1 des Teilungsvertrages zusätzlich die Instandhaltungskosten ihrer Sondernutzungsflächen zu tragen hätten. Die Umstände in der Wohnanlage hätten sich seit der Begründung des Wohnungseigentums im Jahre 1980 nicht grundlegend geändert, die Beteiligten zu I. seien bereits an dem Teilungsvertrag beteiligt gewesen. Die unstreitig steigende Entwicklung der Kosten für die Be- und Entwässerung liege außerhalb des Gefüges des Teilungsvertrages. Die zwischenzeitlich übliche Verteilung der Betriebskosten nach anteiligen Wohnflächen sei nicht für die Zukunft bindend. Eine grobe Unbilligkeit der Kostenverteilung für Kaltwasser und Entwässerung sei nicht zu erkennen. Nach den eigenen Berechnungen der Antragsteller würden ihre Mehrbelastungen bei einem Vergleich der Kosten nach einem hypothetischen Verbrauch und den Wasserkosten für das Kalenderjahr 1999 für die Einheit Nr. 1 jährlich 715,68 DM und für die Einheit Nr. 12 jährlich 2.053,08 DM betragen, was zwar unbillig, aber nicht grob unbillig ist. Der Einbau von Kaltwasseruhren stelle eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG dar und sei deshalb einem Mehrheitsbeschluss und damit einer ersetzenden gerichtlichen Entscheidung nicht zugänglich. Es könne deshalb dahingestellt bleiben, ob sich die im Jahre 1999 veranschlagten Kosten von 9.000 DM unter Einbeziehung der Kosten für die Ablesung und Wartung der Kaltwasseruhren durch eventuell eintretende Einsparungen ggf. innerhalb eines bestimmten Zeitraums amortisieren würden.

4. Der Senat würde die Sache an das Landgericht zur weiteren Aufklärung über mögliche Einsparungen in einem Zeitraum von zehn Jahren bei einer Umstellung der Kostenverteilung nach Einbau von Kaltwasserzählern zurückverweisen. Er sieht sich daran jedoch durch die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 13. Juni 2001, 3 Wx 132/01, ZMR 2002, 68 = NZM 2002, 349 = ZWE 2001, 559) gehindert.

Das OLG Düsseldorf hat die Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kaltwasser- und Entwässerungskosten ebenso wie das Landgericht Berlin als Unterfall des Abänderungsanspruches wegen grober Unbilligkeit, an dessen Voraussetzungen strenge Anforderungen zu stellen sind, gesehen und einen darüber hinausgehenden Anspruch davon abhängig gemacht, dass bereits Messgeräte in allen Einheiten eingebaut sind, was bisher (außer in Hamburg für die Zeit nach 2003) nicht gesetzlich vorgesehen sei.

Nach Auffassung des Senats dürfen die Verbrauchserfassung und die Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels nicht getrennt gesehen werden, indem etwa der Einbau der Messgeräte als bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG gewürdigt und die Änderung der Abrechnung von einer bestehenden groben Unbilligkeit abhängig gemacht wird. Unter der noch aufklärungsbedürftigen Wirtschaftlichkeit der verbrauchsabhängigen Abrechnung bildet der Einbau von Kaltwasserzählern und die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch vielmehr einen einheitlichen Verfahrensgegenstand, der unter die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft fällt und damit notfalls auch eine ersetzende gerichtliche Entscheidung über diesen Verfahrensgegenstand ermöglicht.

5. Die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft zur Umgestaltung des Kostenverteilungsschlüssels ergibt sich nach Auffassung des Senats bereits daraus, dass der Kaltwasserverbrauch zwar über (bis auf die letzte Strecke) im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungen geschieht und die Wasserwerke (anders als etwa die Elektrizitätswerke) aus Vereinfachungsgründen grundstücksbezogen liefern und abrechnen, die Aufwendungen für Wasserverbrauch und Entwässerung sich aber als Kosten des Gebrauchs des Sondereigentums der einzelnen Wohnungseigentümer darstellen. Der allgemeine gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen (oder der davon zulässigerweise abweichende, etwa an die anteiligen Wohn- und Nutzungsflächen der Wohnungs- und Teileigentümer anknüpfende Kostenschlüssel) betreffen bereits nach dem Wortlaut, aber auch nach dem Sinn des §16 Abs. 2 WEG nur den gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, also z. B. die Stromkosten für die Treppenhausbeleuchtung oder die Kosten für die Bewässerung der Außenanlagen, die nicht individuell einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden können und nach der Kostenkonzeption des § 16 Abs. 2 WEG regelmäßig auch nicht zugeordnet werden sollen. Der Wasserverbrauch in den einzelnen Wohn- und Gewerbeeinheiten stellt sich dagegen als ausschließlich von den Bedürfnissen der einzelnen Wohnungseigentümer bestimmt dar, die allein den Zugriff auf ihre Wasserhähne haben, was ggf. auch für die Zapfstellen auf den Sondernutzungsflächen gilt. Im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG geht es mithin nicht um den gemeinschaftlichen Gebrauch der gemeinschaftlichen Wasserleitungen und Entwässerungsrohre, sondern um den - bei Vorhandensein entsprechender Geräte auch einzeln messbaren - individuellen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums, über den bloß das Wasser zu- und abgeführt wird. Aus der eindeutigen Messbarkeit des individuellen Wasserverbrauchs folgt eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der gemeinschaftsinternen Abrechnung der Wasser- und Entwässerungskosten der Gemeinschaft, die nach den regelmäßig nicht zu umgehenden Vorgaben der Wasserwerke nur gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt berechnet werden, was aber eine interne Abrechnung nach Verbrauch gerade nicht ausschließt.

6. Die Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Wasserabrechnung kann jedoch auch im Rahmen der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft nur nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG) durch Mehrheitsbeschluss geregelt werden. Die mehrheitlich beschlossene Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Abrechnung kann ggf. im Beschlussanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG gerichtlich überprüft werden. Kommt hingegen ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, kann ein Individualanspruch nach § 21 Abs. 4 WEG gegen die Gemeinschaft bestehen, der in einem Zustimmungsverpflichtungsverfahren zu einer ersetzenden gerichtlichen Entscheidung führt. Die Umstellung des Kostenverteilungsschlüssels nach Verbrauch des Wassers rechtfertigt sich nur, wenn in einem überschaubaren Zeitraum von zehn Jahren durch den Einbau von Verbrauchszählern (einschließlich Ablesung und Wartung) eine deutliche Kostenersparnis zu erwarten ist. Dies bedarf einer konkreten Kosten-Nutzen-Analyse, die dem Senat als Rechtsbeschwerdegericht verwehrt ist.

7. Ungeachtet der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasser- und Entwässerungskosten bleibt es allerdings dabei, dass die Abrechnung über die Gemeinschaftskasse und damit auch über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen erfolgt. Denn nach außen hin handelt es sich bei den Kosten von Kaltwasser- und Entwässerung um Verwaltungsschulden, für die alle Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner einzustehen haben. Lediglich im Innenverhältnis erfolgt die genauere Umlegung des Gesamtverbrauchs (wobei technisch unvermeidbare Differenzkosten zwischen der Summe des Einzelverbrauchs und dem Gesamtverbrauch wiederum nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind). Der gelegentlich vorgetragene Einwand, mit der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserkosten würden die monatlichen Beitragsvorschüsse der Wohnungseigentümer sinken und damit auch die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG mittelbar erschwert, greift deshalb nicht durch.

8. Mit dem grundsätzlichen Anspruch auf Einführung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung des Wasserverbrauchs bei nachzuweisender Wirtschaftlichkeit löst sich auch das Rechtsproblem des notwendigen Einbaus der Messgeräte. Bei isolierter Betrachtung der Installation der Verbrauchserfassungsgeräte in sämtlichen Wohn- und ggf. Gewerbeeinheiten würde sich die Frage stellen, ob es sich um eine Zustimmungspflichtige bauliche Veränderung handelt, die den Zustand der Wohnanlage verändert und die mangels Reparaturbedarf auch kaum unter den Begriff der modernisierenden Instandsetzung gebracht werden kann. Als Mittel zum Zweck der Verbrauchserfassung und -abrechnung liegt aber die Lösung nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG auf der Hand.

Kriterium ist hier der Nachteil der Beeinträchtigung für die einzelnen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus. Soweit jedoch eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zu bejahen ist, weil es sich um den individuellen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, gehört es zum geordneten Zusammenleben, dass Einsparungsmöglichkeiten genutzt werden. Soweit im vorliegenden den einzelnen Wohnungseigentümern auch die Instandhaltungskosten ihrer Sondernutzungsflächen auferlegt sind, ist nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung auch zu prüfen, ob nicht auch diese Zapfstellen in die verbrauchsabhängige Abrechnung einbezogen werden müssen.

Ende der Entscheidung