Judicialis Rechtsprechung

2. Die Festlegung der Instandhaltungsrücklage im Wirtschaftsplan ist nicht vorgreiflich für die Jahresabrechnung. Die bestätigende Wirkung des Jahresabrechnungsbeschlusses bezieht sich nicht auf einzelne Rechnungsposten des Wirtschaftsplans.

3. Gegen die Einstellung der tatsächlich abgeflossenen Reparaturkosten in die Jahresabrechnung und den Verbrauch der Rücklage kann nicht eingewandt werden, es müsse eine Rücklage in einer bestimmten Höhe erhalten bleiben.

4. Besteht Reparaturbedarf, kann neben dem Wirtschaftsplan eine Sonderumlage zur Ansammlung von Mitteln für die künftige Instandsetzung beschlossen werden, auch wenn die genaue Verwendung noch nicht festgelegt wird. Selbst wenn die Fälligkeit einer beschlossenen Sonderumlage durch späteren Mehrheitsbeschluss hinausgeschoben wird, berührt das nicht die Ordnungsmäßigkeit der ursprünglich beschlossenen Sonderumlage.

Geschäftsnummer: 24 W 305/02

In der Wohnungseigentumssache

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 10. Mai 2002 - 85 T 170/01 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 19. Juli 2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen.

Der Antragsteller hat dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft die notwendigen außergerichtlichen Kosten dritter Instanz zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 34.607,30 EUR festgesetzt. Unter Änderung der vorinstanzlichen Festsetzungen wird der Geschäftswert auch für die erste und zweite Instanz auf diesen Betrag festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. und 2. bilden die Eigentümergemeinschaft der Wohnanlage, die aus insgesamt 36 Einheiten besteht. Der Antragsteller ist seit dem 4. Dezember 1998 eingetragener Eigentümer der Einheit Nr. 11, die über 19/1000 Miteigentumsanteile verfügt. Der Antragsteller erstrebt die Ungültigerklärung der auf der Eigentümerversammlung vom 30. August 2000 zu den Tagesordnungspunkten 2 bis 6 gefassten Beschlüsse bzw. deren Ergänzung. Die Wohnanlage wird seit dem 1. Januar 1999 von der Beteiligten zu 3., einer GmbH, verwaltet. Zuvor war eine andere Verwalterin eingesetzt. Das allgemeine Girokonto der Gemeinschaft wird bei der Bnnnn Vnnnnn auf den Namen der Gemeinschaft geführt. Das Instandhaltungsrücklagenkonto wurde bis zum 30. Juni 2000 bei der nn Bank auf den Namen der früheren Verwalterin mit der Gemeinschaft als der Begünstigten geführt, seit dem 20. September 2000 im Rahmen einer sogenannten "Konto-Kompakt-Anlage" ebenfalls bei der Bnnnn Vnnnn auf den Namen der Gemeinschaft. Die Erträge aus der Verzinsung der Instandhaltungsrücklage wurde in der Vergangenheit nicht auf dem dortigen Konto verbucht, sondern auf das allgemeine Girokonto der Gemeinschaft überwiesen. Im Falle eines Finanzbedarfs für Instandsetzungen werden Gelder dem Instandhaltungskonto entnommen und auf das Girokonto der Gemeinschaft überwiesen. Demgegenüber werden nicht benötigte Geldbeträge von dem Girokonto der Gemeinschaft auf das Rücklagenkonto der Gemeinschaft zum Zwecke der Verzinsung umgebucht. Als Folge kommt es zu internen Buchungsvorgängen zwischen diesen beiden Konten der Gemeinschaft. Nach dem Wirtschaftsplan für 1997, der für 1998 fortgalt, war für das Jahr 1998 eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 20.000,-- DM angesetzt. In einem früheren Anfechtungsverfahren hat das Amtsgericht - inzwischen rechtskräftig - Eigentümerbeschlüsse betreffend die Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen 1998 einschließlich der Entlastung der Verwalterin sowie des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 1998 für ungültig erklärt.

In der Eigentümerversammlung vom 30. August 2000 wurden die folgenden Beschlüsse gefasst:

Zu TOP 2 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1998 erneut beschlossen, zu TOP 3 der Verwalterin Entlastung erteilt, zu TOP 3.1 dem Verwaltungsbeirat Entlastung erteilt.

Zu TOP 4 wurde die Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 beschlossen, zu TOP 5 der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1999 Entlastung erteilt und zu TOP 5.1 dem Verwaltungsbeirat Entlastung erteilt.

ZU TOP 6 wurde eine Sonderumlage in Höhe von 60.000,-- DM betreffend die Sanierung der Fassade des Vorderhauses einschließlich der Balkone mit Fälligkeit zum 30. Juni 2001 beschlossen und als Zeitpunkt für die Fassadensanierung das Frühjahr 2002 benannt, ohne dass zu diesem Zeitpunkt bereits Kostenangebote vorgelegen hatten.

Im vorliegenden Verfahren vertritt der Antragsteller die Ansicht, die Eigentümerbeschlüsse vom 30. August 2000 zu TOP 2 bis 6 widersprächen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Jahresabrechnungsbeschlüsse 1998 und 1999 seien insofern unrichtig, als über die Instandhaltungsrücklage abgerechnet worden sei, als Umbuchungen vom Instandhaltungskonto auf das laufende Konto nicht richtig dargestellt seien und sich somit das Ergebnis der Jahresabrechnungen nicht zweifelsfrei ermitteln ließe. Das Konto der Gemeinschaft müsse als Fremdkonto geführt werden. Die Umlage der Verzugszinsen als Einnahmen erfolge unzutreffend. Die Höhe der Sonderumlage von 60.000,-- DM sei willkürlich geschätzt worden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 27. April 2001 die Anfechtungsanträge zurückgewiesen. Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Beschluss vom 10. Mai 2002 die Erstbeschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers, die erfolglos bleibt.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig, jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde mit Erfolg allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf. Schon in den Vorinstanzen hat der Antragsteller in Bezug auf die Eigentümerbeschlüsse nur bestimmte Mängel gerügt, mit denen sich die Vorinstanzen auch befasst haben. Auch in dritter Instanz beschränkt sich der Senat auf die rechtlichen Beanstandungen, die der Antragsteller in seiner Rechtsbeschwerdebegründung vom 24. Januar 2003 und in dem ergänzenden Schriftsatz vom 3. April 2003 vorgetragen hat.

1. Eigentümerbeschluss zu TOP 2 (Jahresabrechnung 1998)

Ohne Rechtsirrtum führt das Landgericht aus, dass die von dem Antragsteller an der Jahresabrechnung 1998 bemängelten Punkte weder zur Unrichtigkeit der Jahresabrechnung führen noch in sonstiger Weise die Übersichtlichkeit der Jahresabrechnung beeinflussen und folglich die Jahresabrechnung 1998 mit ihren Bestandteilen Gesamtabrechnung, Einzelabrechnungen und Kontoübersichten weder teilweise noch insgesamt für ungültig zu erklären oder gerichtlich zu ersetzen ist.

a) Entwicklung des Rücklagenkontos

Die von dem Antragsteller bemängelten Überweisungen zwischen dem Girokonto der Gemeinschaft und dem Instandhaltungsrücklagenkonto in den Positionen "Instandhaltungsrücklagenzuweisung" und "Instandhaltungsrücklagenauflösung" führen nicht zur Unrichtigkeit der Jahresabrechnung 1998. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts, die es unter Einbeziehung der Angaben des Geschäftsführers der Verwalterin im Termin am 10. Mai 2002 getroffen hat, betreffen die Überweisungen lediglich interne Umbuchungen zwischen dem Girokonto und dem Instandhaltungsrücklagenkonto der Gemeinschaft. Diese Umbuchungen wurden vorgenommen, um im Falle eines Finanzbedarfs für Instandsetzungen Gelder zur Verfügung zu haben. Demgegenüber wurden nicht benötigte Geldbeträge von dem Girokonto der Gemeinschaft auf das Rücklagenkonto der Gemeinschaft zum Zweck der Verzinsung umgebucht.

Wenn diese Umbuchungen vorgenommen und dementsprechend in der Jahresabrechnung dargestellt worden sind, widerspricht es nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Eigentümermehrheit die Abrechnung auch insoweit billigt. Das Landgericht hat in der Beschlussausfertigung Blatt 13 im Einzelnen vorgerechnet, dass die Umbuchungen vollständig, zutreffend und nachvollziehbar erfasst seien und sich insgesamt ein Anfangsbestand von 120.224,95 DM und ein Endbestand von 149.416,28 DM für den 1. Januar 1998 bzw. den 31. Dezember 1998 ergebe. Bei der Beurteilung der verfahrensgegenständlichen Jahresabrechnung stellt sich weder die Frage nach Rechnungsabgrenzungsposten noch nach der Einstellung von Sollbeträgen in die Jahresabrechnung für eine zu bildende Instandhaltungsrücklage. Die internen Umbuchungen zwischen den beiden Konten der Gemeinschaft beeinträchtigen die Übersichtlichkeit der Abrechnung nicht, zumal einzelne Zahlungsvorgänge genauer dargestellt werden.

Ohne Erfolg beanstandet der Antragsteller in seiner Rechtsbeschwerdebegründung, dass er die Entwicklung des Rücklagenkontos nicht isoliert (unabhängig von den Umbuchungsvorgängen) ersehen könnte. Soweit die Rechtsprechung im Rahmen der vollständigen Jahresabrechnung die Ausweisung des Standes und der Entwicklung der gemeinschaftlichen Konten der Gemeinschaft verlangt, bezieht sich das - auch um die Kontinuität der Jahresabrechnungen der einzelnen Jahre zu gewährleisten - auf den Anfangs- und auf den Endbestand sowie das Zahlenmaterial, welches lückenlos vom Anfangsbestand des Jahres zu dessen Endbestand führt. Wenn im vorliegenden Fall eine Vermischung des allgemeinen Girokontos und des Rücklagenkontos im Laufe des Jahres tatsächlich stattgefunden hat, kann es aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden, wenn das Zahlenmaterial zwischen dem Anfangsbestand und dem Endbestand ebenfalls vermischt ist und dies von der Eigentümermehrheit so akzeptiert wird.

Soweit die Rechtsprechung die Darstellung der Kontenstände und deren Entwicklung im Laufe des Wirtschaftsjahres verlangt, bedeutet dies weder, dass ein getrenntes Rücklagenkonto herausgerechnet werden müsste, noch dass die einzelnen Einnahmen und Ausgaben in dem Teil der Jahresabrechnung aufgeführt werden müssten, der Gegenstand der Beschlussfassung ist. Ebenso wie bei anderen Einzelposten der Abrechnung der Bewirtschaftungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums kann in die Gesamtabrechnung das Ergebnis des Zahlenmaterials aus weiteren nachrichtlich mitgeteilten Anhängen zur Jahresabrechnung entnommen werden. Das Fehlen aller einzelnen Zwischenergebnisse zwischen Anfangs- und Endbestand der Gemeinschaftskonten führt jedenfalls nicht zur Ungültigerklärung der von den Wohnungseigentümern mehrheitlich beschlossenen Jahresabrechnung und verschafft auch keinen Ergänzungsanspruch.

Soweit der Antragsteller sich auf OLG Hamm ZWE 2001, 446 beruft, wonach sich erst durch den Umsatz der Einnahmen und Ausgaben die Differenz der Anfangs- und Endbestände der Bankkonten und der Barkasse ergibt, ist dem entgegenzuhalten, dass dort die Vorinstanzen schärfere Anforderungen gestellt haben, die das OLG Hamm aus Rechtsgründen nicht beanstandet hat. Daraus ergibt sich nicht umgekehrt, dass bei einem Fehlen der Einzelumsätze zwingend der Mehrheitsbeschluss über die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären ist oder auch nur ein Ergänzungsanspruch besteht. Auch in den Musterabrechnungen von Deckert, ETW 4/515, oder von Jennißen, Verwalterabrechnung nach dem WEG, 5. Aufl. Anl. 4, sind in der zur Beschlussfassung der Wohnungseigentümer unterbreiteten Jahresabrechnung nicht etwa sämtliche Einzelumsätze auszuweisen, sondern es genügt insbesondere bei den Konten die Mitteilung der Ergebnisse, während die Einzelentwicklung bestimmten Anhängen zur Jahresabrechnung überlassen bleiben kann, die von der Willensbildung der Gemeinschaft nicht umfasst werden.

Entgegen seiner Rechtsbeschwerdebegründung kann der Antragsteller nicht verlangen, dass eine isolierte Darstellung des Rücklagenkontos nachgeholt wird, wenn im Laufe des Jahres tatsächlich Umbuchungen von den beiden Konten der Gemeinschaft vorgenommen worden sind. Auch wenn sich das Landgericht weitere Klarheit über die Umbuchungsvorgänge durch Anhörung des Geschäftsführers der Verwalterin verschafft hat, bedeutet das nicht, dass wegen der späteren genaueren Aufklärung der Vorgänge nachträglich die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer für ungültig zu erklären ist.

b) Verringerung der Rücklagenzuweisung in der Jahresabrechnung

Auch wenn die Hin-und Her-Buchungen zwischen dem Rücklagenkonto und dem allgemeinen Girokonto der Gemeinschaft zu beanstanden sein sollten, bildet jedenfalls ihre Darstellung in der Jahresabrechnung die tatsächlichen Verhältnisse ab. Wenn die Eigentümermehrheit dies genehmigt, kann jedenfalls aus dieser Darstellung nicht die Ungültigerklärung der gesamten Jahresabrechnung abgeleitet werden, aber auch kein Ergänzungsanspruch. Insoweit kommt es auch nicht darauf an, dass aus dem Rücklagenkonto durch das Hin-und Her-Buchen auch andere Bewirtschaftungskosten der Gemeinschaft bezahlt worden sind. Beide Konten sind der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen der Vorinstanzen sind auch aus dem laufenden Girokonto Überweisungen auf das Rücklagenkonto erfolgt, um Zinsgewinne zu erzielen. Demgemäß kann es in der Abrechnung auch nicht beanstandet werden, wenn aus dem Rücklagenkonto wieder Beträge für die laufende Bewirtschaftung abgezogen worden sind. In der Jahresabrechnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft darüber, wie sie die nachgewiesenen und dargestellten Ausgaben und Einnahmen unter ihre Mitglieder verteilt.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht auch angenommen, dass die Ansetzung einer vorgesehenen Rücklage von 20.000,-- DM im Wirtschaftsplan 1998 nicht vorgreiflich ist für die endgültige Bestimmung in der Jahresabrechnung. Auch wenn der Wirtschaftsplanbeschluss bestandskräftig geworden ist oder der Wirtschaftsplan durch Fortgeltung auch für das nächste Wirtschaftsjahr gilt, kann die Eigentümermehrheit in der Jahresabrechnung von dem Ansatz im Wirtschaftsplan abweichen und eine höhere oder niedrigere Rücklage festlegen. Für die Erhöhung oder Herabsetzung in der Jahresabrechnung bedarf es auch keines gesonderten Eigentümerbeschlusses, vielmehr wird die Modifikation der Höhe der Rücklage inzidenter in der Jahresabrechnung mitbeschlossen. Auch insoweit besteht ein weiterer Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft.

Zu Unrecht beruft sich der Antragsteller darauf, dass durch den Wirtschaftsplan bindend für die zugehörige Jahresabrechnung in den monatlichen Beitragsvorschüssen ein bestimmter Anteil ausgeworfen sei und der Abrechnungsbeschluss nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 23. September 1999, V ZB 17/99, ZMR 1999, 834) nur eine den Wirtschaftsplan bestätigende oder verstärkende Wirkung habe und der Anspruch auf die Wohngeldvorschüsse erhalten bleibe. Die bestätigende oder verstärkende Wirkung bezieht sich lediglich auf das den einzelnen Wohnungseigentümer betreffende Ergebnis des Wirtschaftsplans einerseits und der Jahresabrechnung andererseits. Die anteiligen Bestandteile der Vorschussforderungen sind dagegen nur unselbständige Rechnungsposten (vgl. die Aktivpositionen einer Schlussrechnung, BGH NJW 1999, 417), nicht aber eigenständige Teilforderungen, die durch den Eigentümerbeschluss festgelegt werden. Ebenso wie bei den sonst prognostizierten Ausgaben stellt der Ansatz der Rücklage nur eine Absichtserklärung dar, die später im Rahmen des weiten Ermessens modifiziert werden kann. Wie bei anderen geschätzten Ausgaben wird durch die endgültige Festlegung der Rücklage in der Jahresabrechnung zugleich ein Ausgleich im Rahmen der Einzelabrechnungen vorgenommen.

Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht ferner aus, dass die Eigentümermehrheit im Rahmen ihres Ermessens die Zinsen aus der Instandhaltungsrücklage als Einnahmen bewerten und in der Jahresabrechnung auf die übrigen Wohnungseigentümer verteilen darf. Denn bei Zinsen aus gemeinschaftlichem Vermögen handelt es sich um Nutzungen im Sinne von § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG, an denen die übrigen Wohnungseigentümer nach Maßgabe ihres Miteigentumsanteils beteiligt sind. Zinsen auf einem Rücklagenkonto sind in die Jahresabrechnung als Einnahmen einzustellen. Auch die Gerichtskostenvorschüsse sind nach § 16 Abs. 2 WEG abzurechnen.

2. Beschluss zu TOP 3 (Verwalterentlastung 1998)

Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht nach seinen verfahrensfehlerfreien Feststellungen keine hinreichenden Gründe angenommen, die gegen einen Mehrheitsbeschluss hinsichtlich der Verwalterentlastung sprechen. Soweit der Antragsteller sich auf eine entgegenstehende Rechtsprechung bezieht, ist diese inzwischen durch die Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (NJW 2003, 3124 und 3554) überholt.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht auch angenommen, dass die damalige Kontenführung durch die Verwalterin einer Entlastung nicht entgegensteht.

3. Eigentümerbeschluss zu TOP 3.1 (Beiratsentlastung 1998)

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, wenn das Landgericht die von der Eigentümermehrheit beschlossene Entlastung des Beirats für 1998 gebilligt hat, da dem keine hinreichenden Gründe entgegenstehen.

4. Eigentümerbeschluss zu TOP 4 (Jahresabrechnung 1999)

Es begegnet keine rechtlichen Bedenken, wenn das Landgericht auch die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 1999 nicht für ungültig erklärt hat, weil die vorgelegte und gebilligte Jahresabrechnung mit ihren Bestandteilen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dabei hat sich das Landgericht auch mit den Einzelargumenten des Antragstellers auseinandergesetzt.

Wenn die Umschichtungen zwischen dem allgemeinen Girokonto der Gemeinschaft und dem Instandhaltungsrücklagenkonto tatsächlich stattgefunden haben, wie verfahrensfehlerfrei festgestellt worden ist, kann die entsprechende Darstellung in der Jahresabrechnung weder zu deren Ungültigkeit führen noch einen Anspruch auf Ergänzung verschaffen. Das Landgericht hat in der Beschlussausfertigung Bl. 19 das Zahlenmaterial im Einzelnen gewürdigt (unter Einbeziehung des unstreitigen offensichtlichen Rechenfehlers). Danach ist sowohl der Anfangsbestand wie auch der Endbestand mit den Zwischenschritten in großen Zügen angegeben und rechnerisch nicht zu beanstanden.

Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist im Wirtschaftsjahr 1999 die Instandhaltungsrücklage in Höhe von 163.000,-- DM aufgelöst worden, wohingegen als Rücklage am 31. Dezember 1999 nur ein Restbestand von 19.366,27 DM verblieb. Wenn diese Mittel auch aus der Rücklage abgeflossen sind, müssen sie dementsprechend in der Jahresabrechnung dargestellt werden. Der Antragsteller kann auch nicht darauf verweisen, dass nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung eine Rücklage anzusammeln ist. Eine bestimmte Höhe schreibt das Gesetz nicht vor. Durch die Sanierung der Fassade des Hinterhauses sind die Mittel verbraucht worden. Wenn sie nicht aus der Rücklage entnommen würden, würde diese zwar in weiterem Umfange erhalten bleiben, die Wohnungseigentümer aber gleichzeitig mit höheren Nachzahlungsverpflichtungen belegt. Im Rahmen ihres weiten Ermessensspielraums darf die Eigentümermehrheit wegen größerer Sanierungsarbeiten auch auf die Rücklage zurückgreifen, die dann künftig wieder aufzufüllen ist.

Rechtlich einwandfrei hat das Landgericht auch angenommen, dass es sich bei den Verzugszinsen auf säumige Wohngeldzahlungen um Einnahmen der Gemeinschaft handelt, die allen Wohnungseigentümern zugute kommen. Ebenso sind die in einem Wirtschaftsjahr angefallenen Rechtsverfolgungskosten zunächst von den einzelnen Wohnungseigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen zu tragen, solange noch keine endgültige gerichtliche Kostenentscheidung vorliegt.

5. Eigentümerbeschluss zu TOP 5 (Verwalterentlastung 1999)

Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, dass keine hinreichenden Gründe dagegen sprechen, dass die Eigentümermehrheit der Verwalterin für das Wirtschaftsjahr 1999 Entlastung erteilt hat.

6. Eigentümerbeschluss zu TOP 5.1 (Beiratsentlastung 1999)

Nach den vorstehenden Ausführungen ist der Mehrheitsbeschluss über die Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 1999 nicht zu beanstanden.

7. Eigentümerbeschluss zu TOP 6 (Sonderumlage für die Fassadensanierung)

Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht angenommen, dass der Eigentümerbeschluss nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht. Für die künftig in Aussicht genommene Sanierung der Fassade des Vorderhauses durfte eine Sanierungsumlage festgelegt werden, auch wenn die Einzelheiten der Sanierung noch nicht feststanden. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts bestanden hinreichende Anhaltspunkte, dass für die Aufbringung der Reparaturkosten für die Fassade des Vorderhauses genügend Anlass bestand, auch wenn der Antragsteller die Fassade als nicht instandsetzungsbedürftig bezeichnet hat.

Entgegen der Rechtsbeschwerdebegründung des Antragstellers widerspricht der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage in Höhe von 60.000,-- DM nicht bereits deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil noch kein entsprechender Sanierungsbeschluss existiert. Es besteht rechtlich keine zwingende Folge, dass zunächst die Sanierungsbedürftigkeit festgestellt, Kostenangebote eingeholt und die Sanierung beschlossen wird, bevor eine Umlage für die Instandsetzung festgesetzt wird. Gerade wenn die angesammelte Rücklage in Höhe von 163.000,-- DM verbraucht und auf knapp 20.000,-- DM reduziert worden ist, besteht zumindest Anlass, vorsorglich finanzielle Mittel für einen bestimmten Sanierungszweck anzusammeln. Wenn es sich um größere Ausgaben handelt, kann die Aufbringung der erforderlichen Geldmittel auf Schwierigkeiten stoßen und die Instandsetzung verzögern und verteuern. Sofern sich sodann die Sanierung verzögert, kann die eingezahlte Umlage in die Instandhaltungsrückstellung überführt werden. Sie steht dann wie eine sonstige Rücklage für die künftig fällig werdenden größeren Reparaturarbeiten zur Verfügung.

Entgegen der Rechtsbeschwerdebegründung ist es auch nicht zu beanstanden, dass die Sonderumlage für eine Sanierung im übernächsten Jahr erhoben wird, zumal möglicherweise für die erforderlichen Kosten weitere Mittel vorschussweise aufgebracht werden müssen. Es ist auch rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Sonderumlage als solche neben dem laufenden Wirtschaftsplan erhoben wird. Damit wird zum Ausdruck gebracht, dass dieses Geld nicht für die laufenden Bewirtschaftungskosten zur Verfügung steht, sondern wie eine Rücklage angesammelt werden soll für den Sanierungszweck. Damit ist klargestellt, dass eine Auszahlung auch dann nicht verlangt werden kann, wenn die Sanierung nicht im nächsten oder übernächsten Jahr erfolgt. Gerade wenn die Rücklage abgeschmolzen ist, kann es die Wirtschaftsführung gebieten, dass auch über mehrere Jahre finanzielle Mittel angesammelt werden.

Aus den vorgenannten Gründen ist es auch ohne Bedeutung, dass zwischenzeitlich durch Mehrheitsbeschluss die Fälligkeit der am 30. August 2000 zu TOP 6 beschlossenen Sonderumlage nochmals auf den 30. März 2004 verschoben worden ist. Die Ordnungsmäßigkeit einer Verwaltungsmaßnahme kann nur nach dem Zeitpunkt beurteilt werden, in welchem der Mehrheitsbeschluss ergeht. Eine nicht ordnungsmäßige Maßnahme kann durch die tatsächliche Entwicklung nicht ordnungsgemäß werden, wie auch umgekehrt eine ordnungsmäßige Maßnahme nicht durch die spätere tatsächliche Entwicklung ordnungswidrig werden kann. Wenn die Gemeinschaft aus welchen Gründen auch immer die Fälligkeit einer früher beschlossenen Sonderumlage hinausschiebt, steht dies in ihrem Ermessen. Das führt aber nicht dazu, dass die früher beschlossene Umlage nachträglich deshalb aufzuheben ist. Die Umlage ist für Sanierungszwecke gedacht, ähnlich der allgemeinen Rücklage. Ihre Berechtigung ist anhand der Umstände im Zeitpunkt der Beschlussfassung zu beurteilen.

Es entspricht billigem Ermessen, dass der Antragsteller die Gerichtskosten seines erfolglosen Rechtsmittels trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Im Hinblick auf die ausführliche und sorgfältige Begründung des Beschlusses des Landgerichts entspricht es auch billigem Ermessen, dem Antragsteller, der in dritter Instanz keine neuen Argumente gebracht hat, die Erstattung der notwendigen außergerichtlichen Kosten der Eigentümergemeinschaft aufzuerlegen (§ 47 Satz 2 WEG).

8. In der Rechtsbeschwerdebegründung haben die Verfahrensbevollmächtigten des Antragstellers eine Heraufsetzung des Geschäftswerts beantragt. Dies erachtet der Senat teilweise für begründet. Für die Anfechtung der Jahresabrechnungsbeschlüsse sind entgegen den Vorinstanzen nicht jeweils 5 % sondern 20 % anzusetzen. Dagegen meint der Senat, dass die Rechtsfragen um die Anfechtung der Sonderumlage keine höhere Ansetzung als 10 % derselben verlangen. Damit ergibt sich ein Wert von 67.866,-- DM oder 34.607,30 EUR. Unter Änderung der vorinstanzlichen Festsetzungen ist dieser Wert für alle drei Instanzen festzusetzen.

Ende der Entscheidung