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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Beschluss verkündet am 26.11.2001
Aktenzeichen: 24 W 50/01
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 16 II
WEG § 28 V
1. Sieht die Teilungserklärung eine Verteilung der Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage nach anteiligen Wohn- bzw. Nutzflächen einschließlich der Kellerraume ausdrücklich vor, beschließen die Wohnungseigentümer zunächst bestandskräftig die genaue Vermessung und sodann bestandskräftig die genaue Festlegung der anteiligen Wohn- und Nutzflächen, ist dieser Verteilungsschlüssel der Jahresabrechnung zugrunde zu legen

2. Die Einrede, die Kellerflächen durften nur zu 25 % mitberücksichtigt werden, kann nicht in dem Verfahren über die gerichtliche Ersetzung der Jahresabrechnung gebracht werden.


KAMMERGERICHT Beschluß

Geschäftsnummer: 24 W 50/01

In dem Wohnungseigentumsverfahren

hat der 24 Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II (Antragsgegnerin zu 6) gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 16 Januar 2001 - 85 T 219/00 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister die Richterin am Kammergericht Kingreen und den Richter am Kammergericht B -D Kuhnke am 26. November 2001 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu II (Antragsgegnerin zu 6) hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 6.300,- DM festgesetzt.

Gründe:

I.

Antragsteller und Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum bezeichneten Wohnanlage. Die Beteiligte zu II (Antragsgegnerin zu 6, im Folgenden Antragsgegnerin) war teilende Eigentümerin und hält die Mehrheit der Miteigentumsanteile, nach denen sich gemäß § 15 der Gemeinschaftsordnung auch das Stimmrecht richtet § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung die der notariellen Teilungserklärung vom 30 Juni 1984 beigefügt und zum Inhalt des Grundbuchs gemacht worden ist sieht zunächst vor dass die jeweiligen Eigentümer die Heizkosten wegen der gesonderten Beheizung jeweils allem tragen, und dasselbe gilt, soweit die Teileigentumsrechte durch ihre gewerbliche Nutzung besondere Kosten verursachen. Weiter heißt es in § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung.

"Im Übrigen werden die Kosten der Wohnanlage - soweit sie nicht von den einzelnen Wohnungseigentümern getragen werden - entsprechend der jeweiligen Wohnfläche der Wohnungseigentumsrechte zuzüglich der Flächen der Kellerräume die mit zum Sondereigentum gehören, bzw. nach den Flächen der Teileigentumsrechte zuzüglich der Flächen der Kellerräume, die zum Teileigentum gehören, verteilt."

Auf Grund von Unklarheiten über die Größe einzelner Wohn- und Kellerflächen beschloss die Eigentümergemeinschaft zunächst die Kosten der Wohnanlage bis zur endgültigen Vermessung prozentual nach den einzelnen Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumsrechten umzulegen. Entsprechend einem bestandskräftigen Eigentümerbeschluss ließ die Verwaltung die unklaren Wohn- und Kellerflächen vermessen. Der dem Teileigentum Nr. 17 zugehörige Keller war ursprünglich direkt von dem Teileigentum aus begehbar, hat jedoch zwischenzeitlich durch Sanierungsarbeiten den direkten Zugang verloren. Auf der Eigentümerversammlung vom 29. November 1999 beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich zu Tagesordnungspunkt 3, dass die Kosten der Wohnanlage mit Wirkung vom 1. Januar 1999 nach den neu vermessenen Flächen gemäß der als Anlage Nr. 1 zur Niederschrift der Eigentümerversammlung beigefügten Aufstellung maßgeblich sind. Dieser Beschluss ist bestandskräftig geworden. Zu TOP 4 lehnte die Eigentümerversammlung am 29. November 1999 dagegen die vorgelegte Jahresabrechnung 1998 einschließlich der Einzelabrechnungen vom 22. Oktober 1999 mit den Stimmen der Antragsgegnerin ab. Die Abrechnung legt die Kosten nach den Quadratmetern der Flachen des Wohn- bzw. Teileigentums zuzüglich der Quadratmeter der hierzu gehörenden Kellerflächen um, wobei die zu TOP 3 beschlossene Aufstellung zugrunde gelegt wird.

Die Antragsteller haben die Antragsgegnerin wegen ihrer Verpflichtung zur Zustimmung zu der Jahresabrechnung 1998 einschließlich der Einzelabrechnungen gerichtlich in Anspruch genommen. Die Antragsgegnerin beanstandet nicht die Verteilung nach anteiligen Wohn-/Nutzflächen verlangt indessen dass die zugeordneten Kellerräume jeweils nur mit 25 % (statt zu 100 %) berücksichtigt werden Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 9 Mai 2000 die Gesamt- und Einzelabrechnungen 1998 in Kraft gesetzt. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 16 Januar 2001 die Erstbeschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen und ihren Gegenantrag auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels als nicht sachdienlich für unzulässig gehalten.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin bleibt erfolglos.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt Der angefochtene Beschluss ist rechtsfehlerfrei (§ 27 Abs. 1 FGG).

1. Zutreffend hat das Landgericht den zweitinstanzlichen Gegenantrag der Antragsgegnerin auf gerichtliche Änderung des Kostenvertellungsschlussels nicht zugelassen. Der Senat teilt die Auffassung des Landgerichts dass die Zulassung entsprechend § 530 Abs. 1 ZPO zu prüfen hier aber die Sachdienlichkeit zu verneinen ist. Die Feststellung der Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen hat für die Eigentümergemeinschaft große Bedeutung weil sie die Beitragspflichten festlegt und fällig stellt. Kommt kein Mehrheitsbeschluss zustande ist eine gerichtliche Ersetzung möglich. Diese duldet keinen Aufschub. Nach BGHZ 130, 304 = NJW 1995 2791 = ZMR 1995 483 kann die Änderung der Kostenverteilung nur durch Richterspruch erfolgen sie gilt auch nur für die Zukunft ab Rechtskraft, wenn nicht zuvor eine einstweilige Anordnung über die Aussetzung des Kostenschlüssels ergangen ist. Demgemäß ist es nicht zu beanstanden wenn das Landgericht den zweitinstanzlichen Gegenantrag nicht zugelassen hat.

2. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen dass der Antrag der Antragsteller die Antragsgegnerin zur Zustimmung zu der auf der Eigentümerversammlung abgelehnten Jahresabrechnung zu verpflichten, als Antrag auf gerichtliche Festlegung der Jahresabrechnung aufzufassen ist (KG NJW RR 1991, 1424). Die Antragsteller haben auch das Erforderliche und Zumutbare hinsichtlich einer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung unternommen. Die Beschlussfassung ist an der Ablehnung durch die Antragsgegnerin gescheitert. Der Anspruch auf Jahresabrechnung steht nicht der Gemeinschaft zu, sondern den Antragstellern in ihrer Eigenschaft als Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG (KG NJW-RR 1991, 1424).

3. Die vom Amtsgericht ersatzweise aufgestellte Jahresabrechnung für 1998 unter Bezugnahme auf das von dem Verwalter der Anlage erstellte Abrechnungswerk ist inhaltlich nicht zu beanstanden. Auch die Antragsgegnerin wendet sich nicht gegen das Zahlenwerk. Sie beanstandet auch nicht im Ansatz die anteilige Verteilung nach den Wohn- bzw. Nutzflächen. Die Antragsgegnerin will lediglich erreichen, dass die Kellerflächen jeweils nur zu 25 % ihrer Fläche in die Gesamtaufstellung eingerückt werden. Damit kann sie jedoch nach der Beschlusslage der Eigentümergemeinschaft nicht gehört werden.

4. Die Bewirtschaftungskosten sind entsprechend dem in § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Maßstab umgelegt worden. Denn die Kosten sind nach § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung entsprechend den Flachen des jeweiligen Wohn- oder Teileigentums zuzüglich der Flächen der dazugehörigen Kellerräume auf die Wohnungs- bzw. Teileigentümer verteilt. Die Größe der Flächen beruht auf der durchgeführten Vermessung und ist im Übrigen als Tagesordnungspunkt 3 bestandskräftig beschlossen worden. Ob früher ein anderer Verteilungsschlüssel wirksam beschlossen und angewendet worden ist kann dahin stehen, da es hier nur um die Jahresabrechnung 1998 geht und das frühere Verfahren nur bis zur Vermessung der unklaren Flächen dauern sollte. Im Übrigen ist die früher eingeführte Änderung durch den Eigentümerbeschluss vom 29. November 1999 zu TOP 3 bestandskräftig aufgehoben worden, indem die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat, dass die Kosten nunmehr entsprechend § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung umgelegt werden. Die vom Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20 September 2000 (NJW 2000, 3500) festgelegten Grundsätze stehen dem nicht entgegen. Denn die Gemeinschaftsordnung ordnet hier ausdrücklich eine Abweichung von dem gesetzlichen Maßstab der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG) an. Der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung sollte nach dem übereinstimmenden, bestandskräftig festgelegten Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft lediglich durch genauere Vermessung festgelegt werden. Diese Vermessung hat stattgefunden und ist von den Wohnungseigentümern in eine bestandskräftig gewordene Aufstellung über die anteiligen Flachen eingegangen. Die Gemeinschaft hat damit eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Vorgabe ergänzt und ausgefüllt. Damit ist die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Gemeinschaft gegeben. Ob von ihr ordnungsgemäß Gebrauch gemacht worden ist, wäre in einem Beschlussanfechtungsverfahren zu prüfen, das hier jedoch m Bezug auf die Aufstellung der Wohnflächen und Nutzflächen nicht durchgeführt worden ist.

5. Die Antragsgegnerin kann der Festlegung des Abrechnungswerkes 1998 nicht entgegensetzen, dass nach ihrer Auffassung die Kellerräume jeweils nur mit 25 % ihrer Fläche in die Aufstellung eingesetzt werden dürften. Nach der Festlegung der Gesamtflächen, denen auch die Antragsgegnerin nicht widerspricht kommt es nur noch darauf an, ob die Gemeinschaftsordnung eine Differenzierung der im Keller gelegenen Räume vorsieht oder nicht. Nach § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung ist aber unterschiedslos die Einbeziehung der Kellerräume sowohl bei den Wohnungseigentumsrechten wie auch bei den Teileigentumsrechten vorgeschrieben worden, ohne eine Differenzierung anzuordnen. Deshalb ist die nächstliegende Bedeutung die, dass auch die Kellerraume voll mit einzubeziehen sind. Das von der Antragsgegnerin beanstandete Missverhältnis besteht im Wesentlichen wegen der übergroßen Kellerfläche der Teileigentumseinheit Nr. 17. Hierzu hat die Teilungserklärung aber keine Sonderregelung getroffen, so dass bis zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung diese zugrunde zu legen ist. Ohne eine ergänzende Vereinbarung kann von § 18 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung nicht abgewichen werden. Es wäre im Übrigen auch zu fragen weshalb die Kellerflächen gerade zu 25 % veranschlagt werden sollen und nicht etwa zu 20 % oder zu 30 %. Schon dieses Beispiel zeigt, dass eine unterschiedliche Bewertung der Kellerräume zwar erwägenswert ist, der konkreten Gemeinschaftsordnung aber nicht entnommen werden kann.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels trägt (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kostenanzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung

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