Judicialis Rechtsprechung

1. Auch auf Verpflichtungsanträge des WEG-Verwalters gegen die Gemeinschaft auf Festsetzung der Vergütungshöhe kann bei der Beschwerdebefugnis eines einzelnen Wohnungseigentümers zu berücksichtigen sein, dass neben seinen persönlichen finanziellen Nachteilen auch die Verletzung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, an die der Richter nach § 43 Abs. 2 WEG gebunden ist, in Betracht zu ziehen ist.

2. Der Verpflichtungsantrag auf genaue gerichtliche Festsetzung des monatlichen Verwalterhonorars ist nicht deshalb unzulässig, weil dem Verwalter für seine Tätigkeit ohnehin die (noch nicht gerichtlich festgelegte) übliche Vergütung zusteht.

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Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 56/02

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zu M. 3. gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 11. Januar 2002 - 85 T 262/01 - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und die Richterin am Kammergericht Hinrichs am 11. Februar 2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zweiter Instanz zu II. 3. (...) wird zurückgewiesen.

Die Antragsgegner zweiter Instanz zu II. 3. hat die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen.

Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wird auch in der dritten Instanz nicht angeordnet.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 2.500 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Im vorliegenden Verfahren hat der Antragsteller als Verwalter der Wohnanlage ... die Antragsgegner auf die Erteilung einer Verfahrensermächtigung und die Festsetzung einer Verwaltervergütung in Anspruch genommen.

An der Wohnanlage ... in wurde durch die Teilungserklärung vom 17. Dezember 1979 zu UR-Nr. ... des Notars ... Wohnungseigentum begründet.

Die Teilungserklärung enthält keine Regelungen betreffend die Gemeinschaft durch den Verwalter und keine Ermächtigung des Verwalters zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen gegen säumige Wohnungseigentümer.

Nachdem die frühere Verwalterin durch Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 16. Dezember 199 - 70 II 203/99 WEG - gerichtlich mit sofortiger Wirkung abberufen und ihr jede Verwaltertätigkeit untersagt wurde, bestellte die Eigentümerversammlung am 27. März 2000 den Antragsteller zum Verwalter.

Durch Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 19. Mai 2000 - 70 II 54/00 WEG wurde der Antrag, die Bestellung des Antragstellers für ungültig zu erklären, zurückgewiesen und der Antragsteller im Wege der einstweiligen Anordnung zur Geltendmachung von Wohngeldforderungen ermächtigt. Auf die sofortige Beschwerde ermächtigte das Landgericht Berlin den Antragsteller durch Beschluss vom 25. August 2000 - 85 T 199/00 WEG - zur gerichtlichen Geltendmachung gegen Miteigentümer. Das Verfahren ist nach Rücknahme der sofortigen Beschwerde im Termin am 3. Juli 2001 rechtskräftig abgeschlossen worden.

Auf der Eigentümerversammlung vom 14. Februar 2001 wurde beschlossen mit dem Antragsteller einen Verwaltervertrag abzuschließen, der dann am 15. Februar 2001 geschlossen wurde.

Durch Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 20. März 2001 wurden die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 14. Februar 2001 für ungültig erklärt. Der Beschluss ist rechtskräftig. Eine Beschlussfassung über eine Ermächtigung des Antragstellers zur Geltendmachung von Wohngeldrückständen kam ebenfalls nicht zustande.

Die Gegenanträge des hiesigen Antragstellers,

1) den Verwalter zu ermächtigen, namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Forderungen, insbesondere Wohngeldrückstände und Umlagenanteile, Forderungen gegen die ... GmbH auf Herausgabe aller Verwaltungsunterlagen, Schadensersatz und Erstattung zu Unrecht erhaltener Verwalterhonorare, sowie Forderungen gegen die ... GmbH & Co. KG wegen rechtsgrundlos erhaltener Zahlungen anlässlich durchgeführter Klempnerarbeiten und einer Entrümpelungsmaßnahme im Jahre 1998 geltend zu machen; dabei kann der Verwalter zur Geltendmachung von Forderungen einen Rechtsanwalt einschalten und sich selbst mandatieren;

2) eine Vergütung des Verwalters von monatlich 50 DM pro Einheit zzgl. Umsatzsteuer ab dem 1. Januar 2001 festzusetzen; diese Vergütung kann die Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss ändern, hat das Amtsgericht zu dem neuen hiesigen Verfahren 70 II 59/01 WEG abgetrennt.

Im Hinblick auf die einstweilige Anordnung im Verfahren 85 T 199/00 hat das Amtsgericht die Anträge mit Beschluss vom 28. Juni 2001 zurückgewiesen.

Auf die am 13. Juli 2001 eingelegte sofortige Beschwerde, ermächtigte das Landgericht Berlin den Antragsteller mit Beschluss vom 2. Oktober 2001 im Wege der einstweiligen Anordnung, für die Dauer seiner Bestellung im eigenen Namen oder im Namen der Gemeinschaft Forderungen gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, wobei er einen Rechtsanwalt einschalten oder sich selbst mandatieren kann. Die Verwaltervergütung wurde auf 40 DM pro Einheit pro Monat zzgl. Umsatzsteuer festgelegt.

Nachdem der Antragsteller durch die Eigentümerversammlung am 23. August 2001 zur gerichtlichen Vertretung der Gemeinschaft gegenüber der ... KG und der ... GmbH ermächtigt wurde, erklärte er den Antrag zu 1) insoweit teilweise für erledigt.

In der Eigentümerversammlung am 4. Oktober 2001, wurde der Antragsteller zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt. Ferner wurde mit Wirkung ab dem 4. Oktober 2001 eine Verwaltervergütung beschlossen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Verwaltervertrag Bezug genommen (IV Bl. 650-653). Die vorgenannten Beschlüsse sind angefochten worden. Eine rechtskräftige Entscheidung liegt noch nicht vor.

Der Antragsteller hat daraufhin den Antrag zu 1) insgesamt und den Antrag zu 2) hinsichtlich des Zeitraums ab dem 4. Oktober 2001 für erledigt erklärt. Für die Zeit vom 1. Januar 2001 bis zum 4. Oktober 2001 hat er seinen Antrag aufrechterhalten. Der Beteiligte zu I.(Antragsgegner zweiter Instanz zu II. 3) sowie die Beteiligten zu III. 1 bis 7 (Antragsgegner zu 11.1, 2, 4-8) haben sich der Erledigungserklärung nicht angeschlossen.

Der Antragsteller hat beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Wedding vom 28. Juni 2001 - 70 II 59/01 WEG -

1) festzustellen, dass der Antrag zu 1) erledigt ist,

2) das Verwalterhonorar für den Zeitraum vom 1. Januar 2001 bis zum 4. Oktober 2001 auf 50 DM pro Einheit und Monat zzgl. 16 % Umsatzsteuer festzusetzen,

3) festzustellen, dass der Antrag zu 2) betreffend den Zeitraum ab dem 4. Oktober 2001 erledigt ist.

Die Antragsgegner zu II.1 - 8 (Beteiligten zu I. Beteiligten zu III 1-7) haben beantragt, die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückzuweisen.

Die weiteren Beteiligten haben keine Anträge gestellt.

Das Landgericht hat den Beschluss des Amtsgerichts Wedding vom 28. Juni 2001 - 70 II 59/01 WEG - auf die sofortige Beschwerde geändert und wie folgt neu gefasst:

1) Es wird festgestellt, dass der Antrag zu 1) erledigt ist.

2) Dem Verwalter steht für die Zeit ab dem 1. Januar 2001 bis zum 4. Oktober 2001 ein Verwalterhonorar in Höhe von 20,45 Euro (= 40 DM) zzgl. Mehrwertsteuer pro Wohnung und Monat gegen die Gemeinschaft zu. Der weitergehende Antrag betreffend die Festsetzung eines Verwalterhonorars von 50 DM wird zurückgewiesen.

3) Es wird festgestellt, dass der übrige Antrag zu 2) erledigt ist.

Im Übrigen hat es die weitergehende sofortige Beschwerde zurückgewiesen und den Tenor zu I.

2. für sofort vollstreckbar erklärt.

Gegen diesen dem Beteiligten zu 1. (Antragsgegner zweiter Instanz zu 11.3.) am 23. Januar 2002 zugestellten Beschluss hat er am 29. Januar 2002 sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Er ist der Ansicht, dass die gerichtliche rückwirkende Festsetzung des Verwalterhonorars gemäß § 43 Abs. 2 WEG rechtsfehlerhaft sei. Zum einen bestehe aufgrund des Verwaltervertrages vom 4. Oktober 2001, der eine Regelung über die Vergütung des Verwalters für die Jahre 2000 und 2001 enthalte, keine Regelungslücke. Im Übrigen könne das Honorar nicht durch Gerichtsbeschluss festgesetzt werden. Der Verwalter selbst habe die Unwirksamkeit der Eigentümerbeschlüsse zu vertreten. Durch die gerichtliche Festsetzung werde unzulässigerweise in die Beschlusskompetenz/-autonomie der Gemeinschaft eingegriffen. Im Übrigen fehle es auch an einem Bedarf für eine gerichtliche Regelung, da dem Antragsteller ein Honoraranspruch in Höhe der üblichen Vergütung jedenfalls gemäß §§ 677 ff BGB zustehe.

Der Beteiligte zu I. beantragt,

den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 11. Januar 2002 - 85 T 262/01 WEG aufzuheben soweit dem Antragsteller für die Zeit seiner Bestellung ab dem 1. Januar 2001 bis zum 4. Oktober 2001 ein Verwalterhonorar in Höhe von 20,45 Euro (= 40,00 DM) zzgl. Mehrwertsteuer pro Wohnung und Monat gegen die Gemeinschaft zugesprochen wurde, und den diesbezüglichen Antrag des Antragstellers zurückzuweisen.

Der Beteiligte zu II. beantragt,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Er ist der Ansicht, dass die Beschwerde bereits unzulässig sei, da der Beteiligte zu I. nicht beschwert sei. Im Übrigen sei die Beschwerde jedoch auch unbegründet. Der Verwaltervertrag entfalte Wirkung erst ab dem 4. Oktober 2001. Für die vorhergehende Zeit fehle es an einer Vergütungsregelung. Ein Rechtsschutzbedürfnis des Antragstellers sei auch nicht dadurch entfallen, dass er einen Vergütungsanspruch als Geschäftsführer ohne Auftrag hätte geltend machen können. Wie das Verfahren zeige, sei die Vergütungshöhe derart streitig, dass eine Regelung unverzichtbar sei.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners zweiter Instanz zu II. 3. ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 29, 22, 27 FGG) insbesondere form- und fristgerecht erhoben worden.

1. Die Zulässigkeit der form- und fristgerecht eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde scheitert nicht an der fehlenden Beschwerdeberechtigung des Antragsgegners, der bereits dann, ohne persönlich benachteiligt zu sein, beschwerdebefugt ist, wenn er die Einhaltung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung gerichtlich nachprüfen lassen will (vgl. BGH, Beschluss vom 17. Juli 2003, V ZB 11/03, m.w.N., NJW 2003, 3124 = ZMR 2003, 750 = GE 2003,1333; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 45 Rdn. 16).

Da das Wohnungseigentumsgesetz keine eigenständige Regelung der Beschwerdeberechtigung enthält, ist nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG insoweit § 20 FGG maßgebend (BGH a.a.O.; BGHZ 120, 396, 398). Diese Vorschrift findet über § 29 Abs. 4 FGG auch für die Berechtigung zur weiteren Beschwerde Anwendung. Nachdem auch im Verfahren der - von dem Antragsteller eingelegten - Erstbeschwerde kein Antrag des Antragsgegners zu II. 3. verworfen oder zurückgewiesen worden ist, kommt für ihn eine Beschwerdeberechtigung allein nach Maßgabe des § 20 Abs. 1 FGG in Betracht. Entscheidend ist, dass der Antragsgegner materiell beschwert ist (BGH a.a.O.; Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 45 Rdn. 14), die angefochtene Entscheidung also materielle subjektive Rechte der Wohnungseigentümer unmittelbar beeinträchtigt. Da das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, genügt für die Anfechtung grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen. Es ist demnach nicht erforderlich, dass der anfechtende Wohnungseigentümer durch den Beschluss persönlich betroffen ist oder sonst Nachteile erleidet. Dies muss auch im Verfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2, 3 WEG gelten. Auch in diesem Verfahren ist Gegenstand die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Anderes wäre zudem unvereinbar mit dem Grundsatz einer "fairen Balance zwischen den Parteien" ("prozessuale Waffengleichheit", BGH a.a.O. m.w.N.), der auch im vorliegenden echten Streitverfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit Geltung beanspruchen kann. Für die Rechtsverteidigung des Antragsgegners, der wegen des Unterliegens in der Vorinstanz in die Rolle der Beschwerdeführer wechseln muss, können keine strengeren Anforderungen gelten als für die Rechtsverfolgung des anfechtenden Wohnungseigentümers.

Dem Antragsgegner kann auch nicht entgegengehalten werden, sein Anteil an dem Verwalterhonorar für ca. zehn Monate liege nur bei etwa 200 Euro. Denn wegen der gesamtschuldnerischen Haftung könnte sich seine unmittelbare Haftung erheblich erhöhen. Damit ist die Mindestbeschwer des § 45 Abs. 1 WEG ganz erheblich überschritten.

2. Die sofortige weitere Beschwerde ist jedoch nicht begründet. Einen Rechtsfehler auf den die sofortige weitere Beschwerde allein gestützt werden kann (§ 27 FGG) weist der angefochtene Beschluss nicht auf. Nach § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG finden auf das Rechtsbeschwerdeverfahren Revisionsvorschriften der ZPO entsprechende Anwendung. Nach § 561 ZPO a.F. wie auch nach § 559 ZPO n.F. sind der Beurteilung durch die dritte Instanz die verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen der zweiten Instanz zugrunde zu legen. Auf der Basis des vom Landgericht verfahrensfehlerfrei ermittelten Sachverhalts sind hier auch die rechtlichen Schlussfolgerungen des Landgerichts aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Die Festsetzung der Verwaltervergütung durch das Landgericht war ermessensfehlerfrei und auch nicht aus anderen Gründen entbehrlich.

a) Die gerichtliche rückwirkende Festsetzung der Verwaltervergütung für die Zeit vom 1. Januar 2001 bis zum 4. Oktober 2001 ist nicht ermessensfehlerhaft (§ 43 Abs. 2 WEG). Ohne Rechtsfehler geht das Landgericht davon aus, dass die gerichtliche Festsetzung des Verwalterhonorars für die o.g. Zeit erforderlich war, da der Antragsteller zum Verwalter bestellt ist und eine Tätigkeit entfaltet hat, ein Verwaltervertrag für diese Zeit aber nicht geschlossen wurde.

Die Beschlussfassung betreffend den Verwaltervertrag in der Eigentümerversammlung vom 4. Oktober 2001 betrifft nur den Zeitraum ab dem 4. Oktober 2001. Für den Zeitraum vom 1. Januar 2001 bis zum 4. Oktober 2001 enthält der Verwaltervertrag aufgrund der abweichenden Beschlussfassung der Eigentümerversammlung, dass der Verwaltervertrag erst für die Zeit ab dem 4. Oktober 2001 gelten soll, keine Regelung, so dass entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers eine Regelungslücke besteht, die eine gerichtliche Entscheidung rechtfertigt.

Mit dieser Regelung greift das Gericht auch nicht unzulässig in die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung ein. Die Eigentümergemeinschaft hat eine Regelung für die Zeit vor dem 4. Oktober 2001 nicht getroffen. In Abweichung von dem Wortlaut des Verwaltervertrages hat die Eigentümergemeinschaft allein eine Verwaltervergütung für die Zeit ab dem 4. Oktober 2001 beschlossen. Im Übrigen ist ein Beschluss nicht zustande gekommen. Kommt ein Beschluss nicht zustande so kann das Gericht nach billigem Ermessen gemäß § 43 Abs. 2 WEG eine eigene Reglung treffen, die Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Die Festsetzung der Vergütung in Höhe von 20,24 EUR für die streitgegenständliche Zeit pro Monat und Wohnung widerspricht nicht Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Die Festsetzung der Vergütung durch das Landgericht gemäß § 43 Abs. 2 WEG ist auch nicht deshalb ermessensfehlerhaft, weil dem Verwalter für den Fall, dass es an einer Regelung fehlt, ein Verwalterhonorar in Höhe der üblichen Vergütung jedenfalls gemäß §§ 677 ff BGB zustehen würde. Insoweit fehlt es für die Anwendung der §§ 677 ff BGB bereits an den Anspruchsvoraussetzungen, da der Antragsteller wirksam durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27. März 2000 zum Verwalter bestellt worden ist. Im Falle einer wirksamen Bestellung ist der Verwalter zur Amtsführung verpflichtet, so dass die Regeln der GoA nicht anwendbar sind.

3. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht den Antragsgegnern zu II. die Gerichtskosten der ersten und zweiten Instanz als Gesamtschuldnern auferlegt. Auf die insoweit zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung wird Bezug genommen. Es entsprach auch billigem Ermessen von der Bildung einer Kostenquote wegen des teilweisen Unterliegens des Antragstellers im Hinblick auf die Höhe der Verwaltervergütung gemäß § 92 Abs. 2 1. Fall ZPO abzusehen.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG.

Es entspricht billigem Ermessen dem unterlegenen Antragsgegner zweiter Instanz zu II. 3. die Gerichtskosten der dritten Instanz aufzubürden.

Ein besonderer Anlass zur Erstattung der außergerichtlichen Kosten in Abweichung von § 47 Satz 2 WEG bestand nicht.

IV.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Da sich der Verfahrensgegenstand dritter Instanz verringert hat, ist gegenüber den Vorinstanzen eine Herabsetzung vorgenommen worden.

Ende der Entscheidung