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2. Der Zwangsverwalter kann die Jahresabrechnung mit dem Ergebnis anfechten, dass in der Einzelabrechnung des Eigentümers der zwangsverwalteten Wohnung die Sonderbelastung in Höhe der Vorschüsse nicht gegen die Zwangsverwaltungsmasse zur Befriedigung nach § 155 ZVG fällig gestellt werden darf, während die persönliche Haftung des Wohnungseigentümers wegen dieser Sonderbelastung bestehen bleibt.

Geschäftsnummer: 24 W 60/05 24 W 67/05

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnanlage Lnnnnnnnn nnnn , 1nn Bnnn

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 29. Oktober 2004 - 85 T 441/03 WEG - durch die Richterin am Kammergericht Kingreen, die Richterin am Kammergericht Hinrichs und den Richter am Amtsgericht Einsiedler am 09. November 2005

beschlossen:

Tenor:

Unter teilweiser Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und teilweiser Zurückweisung der Erstbeschwerde der übrigen Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg vom 10. Juli 2003 - 74 II 35/03 WEG - wird die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 18. März 2003 unter TOP 3 beschlossenen Verwalterabrechnung 2002 insofern beschränkt, als die im Zwangsverwaltungsverfahren gezahlten Vorschüsse von den Wohngeldzahlungen in der Einzelabrechnung für die zwangsverwaltete Wohnung Nr. 5 in Höhe der Vorschüsse nicht gegen die Zwangsverwaltungsmasse zur Befriedigung nach § 155 ZVG fällig gestellt sind, während die persönliche Haftung des Wohnungseigentümers wegen dieser Sonderbelastung bestehen bleibt.

Die Ungültigerklärung der Verwalterabrechnung 2002 und der Verwalterentlastung hinsichtlich der Gebühren für das Kabelfernsehen bleibt aufrechterhalten.

Die Gerichtskosten dritter Instanz werden dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt. Außergerichtliche Kosten dritter Instanz sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 3.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die übrigen Wohnungseigentümer sind die Eigentümer der im Rubrum genannten Wohnungseigentumsanlage. Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 11. Juni 2002 wurde die Zwangsverwaltung über die im Aufteilungsplan unter Nr. 5 gekennzeichnete Wohnung angeordnet. Die Antragstellerin wurde zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Antragstellerin zahlte im Jahre 2002 für die Monate Juni bis Dezember Wohngelder und erhielt in dieser Zeit insgesamt 1.100,00 EUR Vorschüsse, die von der Gemeinschaft als betreibende Gläubigerin des Zwangsverwaltungsverfahrens verauslagt wurden.

Auf der Eigentümerversammlung am 18. März 2003 genehmigte die Gemeinschaft unter TOP 3 die Verwalterabrechnung 2002 und erteilte der Verwaltung Entlastung.

Mit ihrem am 16. April 2003 eingegangenen Antrag hat die Antragstellerin als Zwangsverwalterin neben anderen Eigentümerbeschlüssen, die in dritter Instanz nicht mehr Verfahrensgegenstand sind, den Eigentümerbeschluss zu TOP 3 insofern angefochten, als die Gemeinschaft in der Jahresabrechnung 2002 in der Einzelabrechnung bezüglich der Wohnung Nr. 5 die von der Gemeinschaft an sie gezahlten Vorschüsse von 1.100,00 EUR eingestellt und der Verwaltung Entlastung erteilt hat; hinsichtlich der Aufteilung der Kabelgebühren für das Fernsehen nach der Anzahl der Anschlüsse sind die Einzelabrechnungen bereits in den Vorinstanzen aufgehoben worden.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom10. Juli 2003 die Jahresabrechnung 2002 sowie die insofern erteilte Entlastung insoweit für ungültig erklärt, als die im Zwangsverwaltungsverfahren bezahlten Vorschüsse von den Wohngeldzahlungen in der Einzelabrechnung für die zwangsverwaltete Wohnung Nr. 5 abgezogen worden sind. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer mit dem angefochtenen Beschluss vom 29. Oktober 2004 zurückgewiesen. Die weitere Beschwerde der übrigen Wohnungseigentümer führte zu der weiteren Einschränkung, dass die Sonderbelastung des Wohnungseigentümers der Wohnung Nr. 5 in Gestalt der von der Gemeinschaft gezahlten Vorschüsse aufrechterhalten bleibt, während die Vorschüsse nicht gegen die Zwangsverwaltungsmasse zur Befriedigung nach § 155 ZVG fällig gestellt sind.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig und teilweise auch in der Sache gerechtfertigt. Die Ungültigerklärung der Einzelabrechnung hinsichtlich der Wohnung Nr. 5 bedarf der rechtlichen Einschränkung, dass die an die Zwangsverwaltungsmasse gezahlten Vorschüsse gegen den Inhaber der Wohnung Nr. 5 als Sonderbelastung bestehen bleiben, nicht jedoch von der Zwangsverwalterin nach § 155 ZVG aus der Masse zu erbringen sind.

1. Als Zwangsverwalterin hat die Antragstellerin gemäß § 152 Abs. 1 ZVG die Rechte und Pflichten des Schuldners zur Erhaltung des Wohnungseigentums in seinem wirtschaftlichen Bestande und zu seiner ordnungsgemäßen Benutzung auszuüben. Dazu gehört die Wahrnehmung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung und ggf. des Anfechtungsrechts nach § 23 Abs. 4 WEG (BayObLGZ 1991, 93 = NJW-RR 1991, 723; BayObLGZ 1998, 288 = NZM 1999, 77 = ZMR 1999, 121). Ob dem Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung, der vom Stimmrecht durch die Zwangsverwaltung ausgeschlossen ist, wegen seiner persönlichen gesamtschuldnerischen Haftung für die fällig gestellten Wohngelder ein Anfechtungsrecht gemäß § 23 Abs. 4 WEG zur Seite steht, was kaum verneint werden kann (vgl. Häublein, ZfIR 2005, 337 ff.), mag hier dahinstehen, da der Inhaber des zwangsverwalteten Wohnungseigentums im vorliegenden Verfahren sein Anfechtungsrecht nicht ausgeübt hat. Das vom Zwangsverwalter im Rahmen des § 152 Abs. 1 ZVG verfolgte Anfechtungsrecht ist aber im Zweifel auch für den Wohnungseigentümer ausgeübt, der grundsätzlich das Interesse hat, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen (BGHZ 156, 19 = NJW 2003, 3124 = ZMR 2003, 750). Soweit die Haftung des Wohnungseigentümers mit seinem persönlichen Vermögen weiter reicht als die Haftung des Zwangsverwalters aus der Masse gemäß § 155 ZVG, ist dies im Beschlussanfechtungsverfahren klarzustellen.

2. Im Ergebnis rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, dass die Einstellung der von der Gemeinschaft an die Zwangsverwalterin gezahlten Vorschüsse unter die offenen Verbindlichkeiten des Inhabers der zwangsverwalteten Wohnung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 und 4 WEG) verstößt. Das rechtliche Hindernis ist allerdings genauer daraus abzuleiten, dass die Ausgaben der Verwaltung nach § 155 ZVG nicht die Rückerstattungsansprüche auf Vorschüsse der Gläubiger, die auf Verlangen des Gerichts geleistet wurden (§ 161 Abs. 3 ZVG) und die Zinsen daraus umfassen (vgl. Stöber, ZVG 17. Aufl., § 155 Anm. 4.3). Demgemäß ist zu Gunsten der Antragstellerin klarzustellen, dass die Sonderbelastung in der Einzelabrechnung für die Wohnung Nr. 5, die aus den gezahlten Vorschüssen für die Zwangsverwaltung resultiert, nicht gegen die Zwangsverwalterin im Rahmen des § 155 ZVG fällig gestellt ist. Hinsichtlich der persönlichen Haftung des Eigentümers der zwangsverwalteten Wohnung ist das freilich anders.

III.

Zutreffend führt das Landgericht aus, dass der Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung die in der Jahresabrechnung 2002 in seiner Einzelabrechnung ausgewiesene Sonderbelastung in Gestalt der von der Gemeinschaft gezahlten Vorschüsse weiterhin Schuldner dieser Beträge bleibt und ein Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft gegen den Wohnungseigentümer besteht. Im Sinne der bisherigen Rechtsprechung des Senats (ZMR 2003, 874 = KG-Report 2003, 197) hat das Landgericht die Sonderbelastung des Eigentümers der zwangsverwalteten Wohnung aus der Einzelabrechnung herausgenommen und die Eigentümergemeinschaft auf eine gesonderte gerichtliche Geltendmachung gegen den Eigentümer der Wohnung Nr. 5 verwiesen. Diese vom Landgericht zitierte Rechtsprechung hat der Senat mit dem zur Veröffentlichung vorgesehenen Beschluss vom 26. September 2005 - 24 W 123/04 - teilweise aufgegeben.

IV.

Im Verfahren wegen der Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung über eine Jahresabrechnung ist auf die entsprechende konkrete Rüge des anfechtenden Eigentümers (oder für ihn des Zwangsverwalters) vom Gericht zu prüfen, ob in den Einzelabrechnungen die Sonderbelastung eines Wohnungseigentümers materiell-rechtlich zutrifft oder umgekehrt allgemein aufgeteilte Kosten materiell-rechtlich einem (oder mehreren) einzelnen Wohnungseigentümer(n) vollständig aufzubürden sind (vgl. den zur Veröffentlichung vorgesehenen Beschluss des Senats vom 26. September 2005 - 24 W 123/04 -). Es spricht nichts Entscheidendes dagegen, die materiell-rechtliche Prüfung der Sonderbelastung im Beschlussanfechtungsverfahren über die Jahresabrechnung vorzunehmen. Falls die Prüfung ergibt, dass der anfechtende Eigentümer zu Unrecht mit bestimmten Kosten belastet worden ist, ist der Eigentümerbeschluss über die Einzelabrechnung nur hinsichtlich dieser Kosten für ungültig zu erklären. Dies gilt sowohl für den Fall, dass einem Eigentümer zu Unrecht eine Sonderbelastung auferlegt worden ist, wie für den umgekehrten Fall, dass Kosten, die nur bestimmte Wohnungseigentümer betreffen, nach dem allgemeinen Verteilungsschlüssel auf alle Wohnungseigentümer umgelegt worden sind. Folge einer derartigen Teil-Ungültigkeit wäre, dass der Verwalter einen Ergänzungsbeschluss vorzuschlagen hat, dass die Wohnungseigentümer die betreffenden Kosten entsprechend der materiell-rechtlichen Lage - sei es, dass eine Sonderbelastung auf alle umzuverteilen ist, sei es, dass anteilig verteilte Kosten einzelnen Wohnungseigentümern aufzuerlegen sind - neu zu verteilen haben (Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl. 2004, V RN 28 ff.). Sowohl im Falle einer sich als ungerechtfertigt herausstellenden Sonderbelastung als auch einer zu beseitigenden Kostenverteilung auf alle Wohnungseigentümer sind auf Anfechtung jeweils sämtliche Einzelabrechnungen hinsichtlich der Sonderbelastung bzw. der angefochtenen anteiligen Beträge für ungültig zu erklären, damit der Weg für eine ergänzende Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft nach den Vorgaben des Gerichts freigemacht wird. Bei einer zu beanstandenden Verteilung auf alle Wohnungseigentümer wäre es mit dem Gedanken einer gerechten Kostenverteilung nicht vereinbar, etwa nur den anfechtenden Wohnungseigentümer von seinem Anteil zu befreien und nur diesen auf den materiell-rechtlich allein haftenden Wohnungseigentümer umzulegen, während die anteiligen Belastungen in den anderen Einzelabrechnungen mangels Anfechtung als bestandskräftig anzusehen wären. Dies entspricht auch dem Grundsatz, dass bei der Abrechnungsanfechtung allgemein die Einhaltung der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verfolgt werden kann (vgl. BGH NJW 2003, 3124 = ZMR 2003, 750). Auch wenn die Beschlussanfechtungsverfahren durch diese materiell-rechtliche Überprüfung mit weiterem Klärungsbedarf belastet werden und sich dadurch verlängern können, ist dies hinzunehmen. Dem steht auch nicht das Bedürfnis der Gemeinschaft am baldigen Ausgleich der Abrechnungsfehlbeträge entgegen. Ein Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung ist nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG trotz Anfechtung bis zu seiner rechtskräftigen gerichtlichen Ungültigerklärung als wirksam zu behandeln und für sämtliche Wohnungseigentümer und den Verwalter verbindlich; die Anfechtung berührt die vorläufige Verpflichtung zur Zahlung der Abrechnungsfehlbeträge nicht. Zur Klarstellung ist hinzuzufügen, dass die Gesamtabrechnung in diesen Fällen unberührt bleibt, weil die Sonderausgabe tatsächlich getätigt wurde und demgemäß in der Gesamtabrechnung dokumentiert werden muss (KG NJW-RR 1992, 845; BayObLG NJW-RR 1992, 1431; NZM 2004, 385).

V.

Die materiell-rechtliche Inzident-Prüfung im Rahmen der Einzelabrechnungen ergibt im vorliegenden Fall, dass die von der Gemeinschaft an die Zwangsverwalterin gezahlten Vorschüsse als zusätzliche Ausgaben in die Einzelabrechnung zu Lasten des Eigentümers der zwangsverwalteten Wohnung eingestellt werden dürfen, weil sie allein von diesem Wohnungseigentümer nach materiellem Recht zu tragen sind. Die Gemeinschaft hat titulierte Wohngeldrückstände, die zugleich einen Anspruch auf Schadensersatz aus dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges (§§ 284, 286, 288 BGB) ergeben. Ein Verschulden ist bei Zahlungsverzug regelmäßig anzunehmen (§ 285 BGB). Damit ist die Einstellung der Vorschüsse sowohl in die Gesamtabrechnung wie auch in die den Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung betreffende Einzelabrechnung materiell-rechtlich gerechtfertigt. Sofern die daraus resultierende Abrechnungsspitze auch im Wege der Vollstreckung gegen den Inhaber der Wohnung Nr. 5 nicht durchgesetzt werden kann, wäre der Wohngeldausfall nach den allgemeinen Regeln, wenn er endgültig feststeht, unter die übrigen Wohnungseigentümer aufzuteilen. Dies hindert aber die Fälligstellung der Vorschüsse gegen den zahlungssäumigen Wohnungseigentümer, soweit seiner persönliche Haftung betroffen ist, nicht (BGHZ 108, 44).

Der hier festzustellende Schadensersatzanspruch der Gemeinschaft aus Verzug des Wohnungseigentümers hat nichts damit zu tun, dass die Wohnungseigentümer die an den Zwangsverwalter gezahlten Vorschüsse nicht nach § 788 Abs. 1 ZPO als notwendige Kosten der Zwangsvollstreckung festsetzen lassen können (BGH NJW 2005, 2460). Ausgeschlossen ist damit nur das vereinfachte Festsetzungsverfahren nach § 788 Abs. 1 ZPO. Die Verfolgung materiell-rechtlicher Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt des Zahlungsverzuges ist damit den Wohnungseigentümern nicht verwehrt.

VI.

Demgemäß ist auf Anfechtung der Zwangsverwalterin die von der Eigentümergemeinschaft beschlossene Einzelabrechnung 2002 hinsichtlich der zwangsverwalteten Wohnung dahin zu modifizieren, dass in Höhe der Sonderbelastung in Gestalt der geleisteten Vorschüsse eine Haftung der Zwangsverwalterin nach § 155 ZVG nicht eintritt, die Fälligstellung der Sonderbelastung gegen den Eigentümer der zwangsverwalteten Wohnung dagegen unberührt bleibt. Weder die Gemeinschaft noch die Verwalterin hat demgemäß an dem Jahresabrechnungswerk 2002 (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen) etwas nachzubessern mit Ausnahme der Gebühren für das Kabelfernsehen, über die bereits in den Vorinstanzen rechtskräftig entschieden worden ist. Die Versagung der Verwalterentlastung 2002 ist demgemäß aufrechtzuerhalten, sie bezieht sich jedoch nur auf die Kabelgebühren, nicht auf das Abrechnungswerk 2002 im Übrigen.

VII.

Es entspricht billigem Ermessen dass die Gerichtskosten dritter Instanz dem Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft auferlegt werden (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht kein hinreichender Anlass, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG).

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und berücksichtigt den eingeschränkten Verfahrensgegenstand dritter Instanz.

Ende der Entscheidung