Judicialis Rechtsprechung

1. Für das Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses kommt es auf die Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter an (BGH NJW 2001, 3339 = ZMR 2001, 809), nicht aber auf vom Verwalter später in die Versammlungsniederschrift aufgenommene rechtliche Hinweise und Neuberechnungen der Mehrheitsverhältnisse.

2. Auch soweit eine Gemeinschaftsordnung für Zustimmungen qualifizierte absolute Mehrheiten erfordert, führt das Zustandekommen einer Sperrminorität zu einem anfechtbaren Negativbeschluss.

3. Der Wohnungseigentümer, der die Sperrminorität verteidigt, hat die Feststellung der Beschlussablehnung zu beantragen.

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KAMMERGERICHT

24 W 9387/00

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II. 1. und 2. gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 7. November 2000 - 85 T 186/00 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Kingreen und den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke am 17. April 2002 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass in der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 der Beschlussantrag 08/03/03 (Gestattung des Einbaus französischer Fenster) nicht die erforderliche 3/4-Mehr-heit erreicht und damit abgelehnt worden ist.

Die Beteiligten zu II. 1. und 2. haben die Gerichtskosten dritter Instanz zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 12.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten mit Ausnahme des Verwalters bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahre 1983, die Bestandteil der Teilungserklärung ist, ist u. a. festgelegt, dass die Abstimmungen nach Miteigentumsanteilen erfolgen. Ferner heißt es dort in § 11 Abs. 1 und 2:

"(1) Änderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere Außenanlagen, Gebäudefassaden, der Eingangsanlage, der Treppenhäuser und der sonstigen, gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Einrichtungen dürfen nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters vorgenommen werden.

(2) Wird die Zustimmung des Verwalters verweigert, so entscheidet auf Antrag eines Raumeigentümers die Eigentümerversammlung mit einer Stimmenmehrheit von 3/4 der insgesamt vorhandenen Stimmen."

In der Eigentümerversammlung vom 30. Mai 1994 wurde zu TOP 5b mehrheitlich u. a. der Beschluss gefasst, dass jeder Wohnungseigentümer die sachgemäße Instandhaltung seiner Fenster einschließlich der Anstreicharbeiten mit weißer Farbe selbst und auf eigene Kosten vornehmen solle. Am 28. Februar 1997 schloss die Gemeinschaft mit dem Beteiligten zu IV. einen Verwaltervertrag, nach dessen § 3 Ziffer 10 die Zustimmung des Verwalters zu baulichen Änderungen und solchen des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne der Teilungserklärung der Gemeinschaft obliegt; wobei auf § 11 Abs. 1 und 2 der Gemeinschaftsordnung verwiesen wird. In der Eigentümerversammlung vom 14. Oktober 1998 wurde zu TOP 05/04/05 mehrheitlich ein Beschluss gefasst, durch den die Eigentümer aufgefordert wurden, bis zu einer genannten Frist die Fenster - soweit erforderlich - instand zu setzen bzw. den Außenanstrich zu erneuern.

Unter dem 19. Februar 1999 beantragten vier Wohnungseigentümer, darunter die Beteiligten zu II. 1. und 2., in einem Schreiben an den Verwalter dessen Zustimmung zu der Umgestaltung der Küchenfenster ihrer Wohnungen, wobei sie den Einbau sogenannter französischer Balkonfenster mit Geländern aus verzinktem Flacheisen beabsichtigten. Für den Fall der Nichterteilung der Zustimmung regten sie die Vorlage des Antrags in der nächsten Eigentümerversammlung an. In der Eigentümerversammlung vom 15. Juni 1999 wurde unter TOP 3, Beschlussantrag 07/04/02 der schriftliche Antrag gemäß § 11 Abs. 1 und 2 der Gemeinschaftsordnung der vier Wohnungseigentümer abgelehnt. Zu der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 wurde mit Einladungsschreiben des Verwalters vom 16. August 1999 hinsichtlich der streitigen Fenster folgender Tagesordnungspunkt angekündigt:

"3.01. Beschlussfassung über den Antrag auf bauliche Veränderung von vier Wohnungseigentümern bezüglich des Einbaus von französischen Fenstern ...

Der Antrag wird auf Antrag der beantragenden Wohnungseigentümer erneut zur Beschlussfassung gestellt, weil eine sehr geringe Unterschreitung der 75 %-Mehrheit erreicht wurde und nach Auskunft der Antragsteller einige Wohnungseigentümer ihre Auffassung geändert haben."

In der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 kam es zu TOP 3 zur Verkündung der Ablehnung des Beschlussantrages, weil lediglich 6.621,65/10.000stel für den Antrag gestimmt haben. Der Verwalter verschickte Entwürfe der Versammlungsniederschrift mit unterschiedlichen Daten und einem zusätzlichen Protokollhinweis sowie einer zusätzlichen Protokollnotiz. In dem Protokollhinweis heißt es zu TOP 3, dass ein Wohnungseigentümer in Vollmacht für einen anderen Wohnungseigentümer gestimmt, aber dessen Weisung übersehen habe, dass der bevollmächtigte Wohnungseigentümer nicht gegen, sondern für die französischen Fenster stimmen solle. Demgemäss füge der Verwalter bei dem Abstimmungsergebnis eine "berichtigte" Nebenrechnung bei, wonach nunmehr 6.949,65/10.000stel dafür gestimmt hätten und diese Miteigentumsanteile bei Abzug der Enthaltungen in ein Verhältnis zu 9.043,65/10.000stel gesetzt werden müssten, wodurch eine knappe Mehrheit von 76,85 % erreicht würde. In einer angefügten "Protokollnotiz" teilte der Verwalter mit, dass mit Abfassung und Versandt dieses Protokolls die entsprechende Genehmigung nunmehr erteilt sei; "den Begünstigten aber zu ihrer eigenen Sicherheit dringend geraten werde, sich anwaltlich über die Risiken beraten zu lassen, die mit der Durchführung von solchen Maßnahmen verbunden sind ...". Beschlusstechnisch sei nach Auffassung der Verwaltung davon auszugehen, dass der Beschluss tatsächlich zustande gekommen sei. Mit Schreiben vom 7. Oktober 1999 wandte sich der Verwalter schriftlich an die Antragstellerin mit der Nachricht, er sei verbindlich der Ansicht, dass der Beschluss nach wie vor nicht zustande gekommen sei, allerdings aus anderem Grund als in der Eigentümerversammlung angenommen. Unter dem 13. Oktober 1999 wurde das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 versandt. Mit Schriftsatz vom 15. Oktober 1999 beantragte die Antragstellerin bei dem zuständigen Amtsgericht, den Eigentümerbeschluss vom 16. September 1999 zu TOP 3.01 (Einbau von französischen Fenstern) für ungültig zu erklären. Der Beteiligte zu II. 1. teilte am 28. Oktober 1999 dem Verwalter mit, er plane den Einbau der vier Fenster am 5. November 1999. Der Verwalter antwortete mit Telefax-Schreiben an die Beteiligten zu II. 1. und 2., sie sollten nicht einbauen. Nach einem weiteren vom Verwalter gefertigten Protokollauszug vom 3. November 1999 wurde in einem "Rechtsbezug" ausgeführt, dass der Verwalter nach Neuberechnung davon ausgehe, dass die 3/4-Mehrheit nicht erreicht, diese Neufassung maßgeblich sei und der Beschlussantrag damit als abgelehnt anzusehen sei. Am 4. November 1999 wurden die französischen Küchenfenster in den Wohnungen der Beteiligten zu II. 1. und 2. eingebaut. In der Eigentümerversammlung vom 4. Dezember 1999 wurde unter TOP 3 der Einbau der französischen Fenster mehrheitlich missbilligt und der Antragstellerin Unterstützung zugesichert. Die Antragstellerin hat unter dem 21. März 2000 ihren Antrag erweitert und die Verpflichtung zum Rückbau der bereits eingebauten Fenster verlangt. Das Amtsgericht hat in dem Abstimmungsergebnis vom 16. September 1999 einen einfachen Mehrheitsbeschluss gesehen, diesen für ungültig erklärt und die Beteiligten zu II. 1. und 2. zum Rückbau verpflichtet und weitergehende Unterlassungsanträge zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen, wobei es festgestellt hat, dass in der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 zum Beschlussantrag 08/03/03 (Gestattung des Einbaus französischer Fenster) kein Beschluss gefasst worden ist. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu II. 1. und 2. bleibt erfolglos.

1. Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Das Rechtsmittel ist jedoch in der Sache nicht gerechtfertigt. Einen Rechtsfehler, auf den die sofortige weitere Beschwerde allein gestützt werden kann (§ 27 Abs. 1 FGG), weist der angefochtene Beschluss nicht auf.

2. Ohne Rechtsirrtum stellt das Landgericht fest, dass in der Eigentümerversammlung vom 16. September 1999 der Beschlussantrag betreffend die Gestattung des Einbaus französischer Fenster nicht die erforderliche 3/4-Mehrheit gefunden hat und damit abgelehnt worden ist, was sich im Ergebnis mit der Formulierung des Landgerichts deckt, dass insoweit "kein Beschluss gefasst wurde". Rechtlich einwandfrei führt das Landgericht aus, dass die früheren bestandskräftigen Eigentümerbeschlüsse vom 30. Mai 1994 und 14. Oktober 1998 über die Instandhaltung der Fenster durch die Wohnungseigentümer keine Grundlage für den Einbau französischer Balkonfenster geben können. Die Beschlussablehnung vom 25. Juni 1999 hinderte die Eigentümergemeinschaft nicht an einer erneuten Befassung und Abstimmung, wenn der Verwalter dies auf Wunsch einzelner Wohnungseigentümer ordnungsgemäß erneut auf die Tagesordnung für den 16. September 1999 gesetzt hat. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts wie auch nach dem Akteninhalt ist bei der Abstimmung in der Versammlung am 16. September 1999 zu TOP 3 vom Verwalter die Ablehnung des Beschlussantrages verkündet worden, was auch in der Sache zutreffend ist, weil die erforderliche 3/4-Mehrheit nicht erreicht worden ist. Gemäß der nach Erlass des angefochtenen Beschlusses des Landgerichts ergangenen Entscheidung des BGH vom 23. August 2001 (NJW 2001, 3339 = NZM 2001, 961 = ZMR 2001, 809 = ZWE 2001, 530 = GE 2001, 1405) kommt der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu, wobei auch die formal einwandfrei zustande gekommene Ablehnung eines Beschlussantrages durch die Wohnungseigentümer Beschlussqualität hat und gegebenenfalls in Verbindung mit einem Verpflichtungsantrag angefochten werden muss. Die nach Versammlungsende vom Verwalter vorgenommenen Hinweise und Neuberechnungen der Mehrheiten sind rechtlich unbeachtlich, soweit es um das Zustandekommen des Eigentümerbeschlusses und dessen rechtliche Bewertung geht. Insbesondere führt das Landgericht rechtlich einwandfrei aus, dass der nachträglich erkannte Irrtum des bevollmächtigten Wohnungseigentümers über den Willen seines Vollmachtgebers nichts an der Stimmabgabe und dem Beschlussergebnis zu ändern vermag. Abgesehen davon, dass eine Irrtumsanfechtung nicht erklärt worden ist, würde dadurch nur eine Gegenstimme wegfallen, nicht aber könnte durch die Irrtumsanfechtung nachträglich einer Nein-Stimme der Charakter einer Ja-Stimme in bezug auf den Einbau französischer Fenster gegeben wäre.

Ebenso ist der Verwalter nach Versammlungsende gehindert, eine Neuberechnung vorzunehmen. Im übrigen wäre mit dem Landgericht auszuführen, dass auch 6.949,65/10.000stel Ja-Stimmen unter der 3/4-Mehrheit liegen, weil § 11 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung dahin auszulegen ist, dass mit der ausdrücklichen Formulierung: "Stimmenmehrheit von 3/4 der insgesamt vorhandenen Stimmen" nicht an die in der Versammlung vertretenen Stimmen, sondern an sämtliche Stimmen angeknüpft ist, also an die sogenannte absolute 3/4-Mehrheit.

3. Die bereits genannte Entscheidung des BGH vom 23. August 2001 (NJW 2001, 3339) betreffend die Beschlussqualität eines Negativbeschlusses geht ersichtlich von den Rechtsverhältnissen bei einer einfachen relativen Mehrheit aus, also wenn die Mehrheit der anwesenden oder vertretenen Stimmen in der Versammlung festzustellen ist. Wenn also weniger als die Hälfte der an der Abstimmung beteiligten Wohnungseigentümer für einen Beschlussantrag gestimmt haben, hat damit automatisch die in der Versammlung vertretene Mehrheit dagegen gestimmt. Die vom BGH entwickelten Rechtsgrundsätze können aber auch auf qualifizierte und absolute Mehrheiten angewandt werden. Wenn also eine absolute 3/4-Mehrheit für eine positive Beschlussfassung erforderlich sind, liegt ein anfechtbarer Negativbeschluss bereits dann vor, wenn mehr als 25 % aller Stimmen dagegen gestimmt haben. Die Sperrminorität ist dann die ausreichende "Mehrheit", um eine negative Beschlussfassung mit Beschlussqualität hervorzubringen. Einen Grund für die Anfechtung des Negativbeschlusses hätten aber nur die Beteiligten zu II. 1. und 2. gehabt, nicht aber die Antragstellerin, die gerade an der Aufrechterhaltung des Negativbeschlusses interessiert ist. Selbstverständlich verfolgt der Beschlussanfechtungsantrag der Antragstellerin nicht etwa die Beseitigung des Negativbeschlusses, sondern er ist umzudeuten in den Feststellungsantrag, dass die erforderliche 3/4-Mehrheit nicht erreicht und der Beschlussantrag bezüglich des Einbaus der französischen Fenster deshalb abgelehnt worden ist, also als Negativbeschluss bestehen bleibt. Für diese Feststellung besteht besonderer Anlass, weil nach den unterschiedlichen Hinweisen des Verwalters und der mehrfach geänderten Versammlungsniederschrift dringender Klärungsbedarf in dieser Richtung besteht.

4. Ohne Rechtsirrtum hat das Landgericht angenommen, dass eine wirksame Verwalterzustimmung zum Einbau der französischen Fenster nicht vorliegt, nachdem die Eigentümerversammlung wegen dieser Angelegenheit eingeschaltet worden ist. Auch die Meinungsäußerungen des Verwalters in der Versammlungsniederschrift enthalten keine wirksame Zustimmung entgegen dem Votum der Eigentümergemeinschaft. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass bauliche Veränderungen der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedürfen, so ist dies in der Regel nur als zusätzliches Erfordernis anzusehen, das neben die Zustimmung der durch die Veränderung beeinträchtigten Wohnungseigentümer tritt (Senat NJW-RR 1991, 1300; BayObLG WE 1992, 195). Der Ausnahmefall, dass nur die Zustimmung des Verwalters entscheidet (vgl. Senat ZMR 1998, 657 = NZM 1998, 771 = WuM 1998, 680), ist nach § 11 Abs. 2 der hiesigen Gemeinschaftsordnung nicht gegeben.

5. Soweit die Beteiligten zu II. 1. und 2. geltend machen, dass durch den Einbau der französischen Fenster der architektonische Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage nicht beeinträchtigt werde, können sie damit im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht gehört werden. Die Vorinstanzen haben verfahrensfehlerfrei festgestellt, dass die optisch-ästhetische Beeinträchtigung über das nach § 14 Nr. 1 WEG hinzunehmende Maß hinausgeht. Diese verfahrensfehlerfrei getroffenen Feststellungen sind für den Senat als Rechtsbeschwerdegericht bindend (vgl. BayObLG ZMR 2001, 125 = NZM 2001, 200 = WuM 2000, 687 = ZWE 2001, 65). Auch der Hinweis der Beteiligten zu M. auf andere Fensterformen im Hofbereich ist rechtlich unerheblich. Das Landgericht hat bereits ausgeführt, dass es sich dabei jedenfalls nicht um französische Fenster handelt. Die beantragte Inaugenscheinnahme scheidet aus, weil der Senat die angefochtene Entscheidung nur auf Rechtsfehler zu überprüfen hat, nicht aber auf tatsächliche Feststellungen, die verfahrensfehlerfrei zustande gekommen sind.

6. Nach den vorstehenden Ausführungen ist es aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, dass das Landgericht der Antragstellerin einen Anspruch auf Beseitigung der von den Beteiligten zu II. 1. und 2. eingebauten französischen Fenstern zugesprochen hat. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Genehmigung der Gemeinschaft fehlt und die Genehmigung auch nicht entbehrlich ist.

7. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten zu II. 1. und 2. die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels tragen (§ 47 Satz 1 WEG). Dagegen besteht keine hinreichende Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen (§ 47 Satz 2 WEG). Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung