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Einem Wohnungseigentümer steht ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung zu, wenn die übrigen Wohnungseigentümer eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichende Beschlussfassung schuldhaft unterlassen haben.

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Kammergericht

Beschluss

Geschäftsnummer: 24 W 97/03

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnanlage Dnnnnnnn , n , nnn nnnn

hat der 24. Zivilsenat des Kammergerichts auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 1. November 2002 - 85 T 11/02 WEG - durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Dr. Briesemeister, die Richterin am Kammergericht Hinrichs und die Richterin am Kammergericht Kingreen am 20. Oktober 2004 beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige weitere Beschwerde wird der Beschluss des Landgerichts Berlin vom 1. November 2002 - 85 T 116/02 WEG - teilweise geändert:

Auf die Erstbeschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 19. Februar 2002 - 76 II 430/01 WEG - teilweise geändert:

Die Antragsgegner werden als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragstellerin weitere 4.288,36 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG auf 3.615,68 Euro seit dem 7. August 2001 und auf 672,68 Euro seit dem 17. Dezember 2001 zu zahlen.

Die Gerichtskosten aller Instanzen haben die Antragsgegner zu tragen. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz wird nicht angeordnet.

Der Geschäftswert dritter Instanz wird auf 4.288,36 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Im vorliegenden Verfahren nimmt die Antragstellerin die Antragsgegner auf die Zahlung von weiterem Schadenersatz in Anspruch, nachdem sich die von der Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführte Instandsetzung des Bodens im Badezimmer der im Eigentum der Antragstellerin stehenden Einheit Nr. 5 verzögert hatte. Diese Wohnung der Antragstellerin liegt im 1. Obergeschoss über einem sog. Luftgeschoss. Sie macht für die Zeit vom 15.12.2000 bis zum 31.8.2001 einen Mietausfall für die Wohnung einschließlich Kfz-Stellplatz von 12.826,08 DM abzüglich eines auf sie als Eigentümer der Wohnungen Nrn. 2 und 5 entfallenden Eigenanteils von zusammen 1.643,02 DM, insgesamt 11.183,06 DM = 5.717,81 Euro geltend. Mit Schreiben vom 26.7.2001 forderte die Antragstellerin die Antragsgegner unter Fristsetzung bis zum 6.8.2001 zur Zahlung von 9.876,41 DM = 5.049,73 Euro auf. Ihre Antragsschrift ist den Antragsgegnern am 17.12.2001 zugestellt worden.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 19.2.2002 - 76 II 430/01 WEG - die Antragsgegner (nur) verpflichtet, an die Antragstellerin 1.429,45 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 7.8.2001 zu zahlen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass es den Grad des Verschuldens der Antragstellerin auf 3/4 schätze, weil sie eine bestimmte Ausführungsart gefordert habe und die Antragsgegner noch keine gesicherte Kenntnis über andere - möglicherweise billigere - Ausführungsarten gehabt hätten. Um die geplante Weitervermietung zum 15.12.2000 zu ermöglichen, hätte die Antragstellerin die Fußbodenarbeiten selbst in Auftrag geben und die daraus entstehenden Kosten von der Gemeinschaft zurückfordern können.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen diesen Beschluss hat das Landgericht durch den angefochtenen Beschluss mit der Begründung zurückgewiesen, dass der Antragstellerin schon dem Grunde nach weder aus § 14 Nr. 4 WEG noch wegen einer Verletzung des wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses, noch aus unerlaubter Handlung, noch aus einer anderen Rechtsgrundlage ein Anspruch auf Zahlung von weiteren 4.288,36 Euro zustehe. Insbesondere habe die Gemeinschaft angesichts der Kosten für die Sanierung der Böden in den Badezimmern der Wohnungen im ersten Obergeschoss ein Ermessen zu entscheiden, ob die Einbringung einer Abdichtung sofort oder erst bei Auftreten eines Schadens erfolgen solle.

Die Antragstellerin rügt mit ihrer sofortigen, weiteren Beschwerde:

Sie habe einen weiteren Schadensersatzanspruch sowohl unter dem Gesichtspunkt des verschuldensunabhängigen Aufopferungsanspruchs gemäß § 14 Nr. 4 WEG als auch wegen schuldhafter Pflichtverletzung der Antragsgegner. Die unverzügliche Einbringung der Feuchtigkeitsisolierung sei erforderlich und auch im Interesse der Gemeinschaft gewesen, weil ihr die Kosten der Demon-tage und Montage der Sanitäranlagen, des Abbruchs der Fliesen und der Neuverfliesung erspart geblieben seien. Der Aufopferungsanspruch umfasse auch den Schaden durch entgangene Nutzung. Die Gemeinschaft habe entgegen ihrer Verpflichtung aus § 21 Abs. 1, 4 und 5 Nr. 2 WEG am 23.11.2000 den Antrag auf Einbringung einer Dichtung in das Badezimmer abgelehnt. Ihr sei es nicht möglich gewesen, den Kfz-Stellplatz separat zu vermieten, weil sie nicht gewusst habe, wann die Wohnung wieder vermietbar gewesen sei.

Die Antragstellerin beantragt sinngemäß,

was beschlossen worden ist.

Die Antragsgegner beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Die Antragsgegner verteidigen den angefochtenen Beschluss und erwidern, auch wenn ihre Haftung gegeben wäre, bliebe der Mitschuldenseinwand, auf den das Amtsgericht abgestellt habe. Die Quotierung sei nicht zu beanstanden.

II.

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist begründet.

Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes, § 27 Abs. 1 Satz 1 FGG.

Der Antragstellerin steht entgegen der Ansicht des Landgerichts ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung zu, weil die Antragsgegner eine die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ermöglichende Beschlussfassung schuldhaft unterlassen haben (vgl. BGH NJW 1999, 2108 ff.). Nach § 21 Abs. 1 in Verbindung mit Abs. 5 Nr. 2 WEG umfasst die Pflicht zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auch eine die Instandsetzung ermöglichende Beschlussfassung in einer angemessenen Zeit (vgl. KG KGR Berlin, 2001, 173 f.). Wenn wegen des baulichen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums, mag dieser auch von Anfang an so vorhanden gewesen sein, ein Sondereigentum nicht oder nur mit Einschränkungen genutzt werden kann, so haften die Wohnungseigentümer, die es schuldhaft unterlassen, die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen zu veranlassen, dem Sondereigen-tümer für den entstandenen Schaden (OLG Köln ZMR 2000, 865 f.)

So liegt der Fall hier, indem die Antragsgegner die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verzögert haben. Zu berücksichtigen ist, dass bereits in den Einheiten Nr. 2 und 6 zuvor die fehlenden Fußbodenisolierungen verlegt worden waren und die Verwalterin als Vertreterin der Gemeinschaft ausweislich ihres Faxschreibens vom 23.11.2000 das Fehlen der Feuchtigkeitsisolierung u.a. in der streitgegenständlichen Wohnung der Antragstellerin festgestellt hatte. Dennoch haben die Eigentümer durch Beschluss vom selben Tage ohne Begründung den Antrag u.a. auf das Einbringen einer Dichtung in die Einheit der Antragstellerin abgelehnt. Es gab zu diesem Zeitpunkt angesichts des klaren Mangels der Erstherstellung des Gemeinschaftseigentums keinen erkennbaren Grund noch abzuwarten oder etwa schrittweise nach Prüfung eines Sachverständigengutachten (so aber in dem Fall des Senats a.a.O.) vorzugehen. Vielmehr gebot die besondere Situation zur Vermeidung höherer Kosten ein sofortiges Handeln. Denn die Antragstellerin hatte bereits mit der Sanierung ihres Bades begonnen, währenddessen das Fehlen der Fußbodensanierung entdeckt und ihre Wohnung im Hinblick auf das ursprünglich geplante Sanierungsende ab dem 15.12.2000 vermietet. Ein zustimmender Beschluss am 23.11.2000 und die anschließenden Arbeiten der Gemeinschaft einschließlich des Einbaus der neuen Sanitärobjekte sowie der neuen Fliesen durch die Antragstellerin bis zum 15.12.2000 hätten den pünktlichen Einzug der Mieterin mit Beginn des Mietvertrages ermöglicht und einen Mietausfall verhindert. Mag auch der Einbau der Fußbodenisolierung in den übrigen Bädern im Ermessen der Gemeinschaft gelegen haben, so war ihr Ermessen im Fall der Antragstellerin reduziert, weil es angesichts des bereits in der Sanierung befindlichen Bades keine andere sinnvolle Lösung gab, als in einem Zuge auch die Isolierung nachzuholen, ohne erst Schäden abzuwarten. Die Antragsgegner haben auch zumindest fahrlässig gehandelt, weil sie trotz Kenntnis dieser Situation sich gegen die Dichtung entschieden haben. Deshalb ist der Antragstellerin unstreitig ein Mietausfall in Höhe von insgesamt 12.826,08 DM entstanden, von dem sie unter Abzug ihres Eigenanteils von 1.643,02 DM, 11.183,06 DM = 5.717,81 Euro und unter Berücksichtigung des bereits vom Amtsgericht zugesprochenen Betrages von 1.429,45 Euro noch weitere 4.288,36 Euro erstattet verlangen kann.

Dabei traf die Antragstellerin entgegen den Gründen des amtsgerichtlichen Beschlusses hinsichtlich des ihr entstandenen Mietausfalls kein Mitverschulden, das einen weiteren Schadensersatzanspruch ausschließt. Sie hatte aus dem Gemeinschaftsverhältnis nicht ausnahmsweise die Pflicht, Maßnahmen zur Abwehr von Schäden für die Gemeinschaft zu ergreifen (vgl. Bärmann/ Pick/Merle, 9. Aufl., WEG, § 21 Rdnr. 38). Im Zuge ihrer Modernisierungsarbeiten hätte sie ggf. gemäß § 21 Abs. 2 WEG oder als Geschäftsführerin ohne Auftrag handeln können, war jedoch nicht dazu verpflichtet. Vielmehr hat die Antragstellerin das getan, was sie redlicherweise tun konnte, indem sie nämlich angesichts der Bedeutung eines einheitlichen Fußbodenaufbaus des untersten Stockwerkes über dem Luftgeschoss zunächst Rechtsschutz über die erfolgreiche Anfechtung der Negativbeschlusses gesucht und die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch die Gemeinschaft abgewartet hat. Wegen der Unsicherheit, ab wann ihre Wohnung wieder vermietbar sein würde, hätte sie auch nicht den für die Vermietung der Wohnung bedeutenden Kfz-Platz gesondert vermieten können.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten dritter Instanz als Unterlegene zu tragen. Es bestand kein Anlass, ausnahmsweise die Erstattung außergerichtlicher Kosten dritter Instanz anzuordnen.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung