Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 26 U 214/07

verkündet am: 26.11.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 26. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 1. Oktober 2008 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Hennemann und die Richter am Kammergericht Crass und von Gélieu

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 29. August 2007 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 36 O 223/07 - geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben der Kläger zu 1) 73 %, die Klägerin zu 2) 3 % und der Kläger zu 3) 24 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Kostenbetrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Beschwer der Kläger übersteigt jeweils 20.000,00 €.

Gründe:

I.

Die Kläger sind Gesellschafter der Grundstücksgesellschaft ... Damm GbR ( ... Fonds 11). Die Kläger sind dieser wie folgt beigetreten: Der Kläger zu 1) im Jahre 1993 mit einem Zeichnungsbetrag von 2.500.000,00 DM (1.278.229,70 €), die Klägerin zu 2) im Jahre 1994 mit einem Zeichnungsbetrag von 100.000,00 DM (51.129,18 €) und der Kläger zu 3) im Jahre 1993 mit einem Zeichnungsbetrag von 800.000,00 DM (409.033,50 €). Sie machen gegenüber der Beklagten als Initiatorin und Gründungsgesellschafterin des Fonds und Herausgeberin des Fondsprospekts aus dem Jahr 1993 (Anlage K1 zur Klageschrift der Klägerin zu 2), Band I Bl. 38 ff. d.A.) Schadensersatzansprüche wegen fehlerhafter Prospektangaben geltend. Zweck des ... Fonds 11 war die Errichtung von Wohnungen sowohl im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau (erster Förderungsweg) als auch von Wohnungen im sog. Zweiten Förderungsweg. Für Wohnungen im ersten Förderungsweg wurden im Grundförderzeitraum zunächst über die Dauer von 15 Jahren Aufwendungshilfen aus öffentlichen Mitteln gewährt. Für die Zeit nach Ablauf des Grundförderzeitraums war eine Anschlussförderung durch den Senat von Berlin vorgesehen. Zu dieser Anschlussförderung wird es jedoch nicht kommen, da der Senat von Berlin beschlossen hat, künftig keine Anschlussförderungen für die Projekte des sozialen Wohnungsbaus mehr zu bewilligen. Diese Entscheidung hat vor dem Bundesverwaltungsgericht Bestand gehabt.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

In diesem Urteil ist festgestellt worden, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Kläger von sämtlichen Verbindlichkeiten aus der von ihm eingegangenen Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft ... GbR ( ... Fonds 11), insbesondere der vereinbarten quotalen Haftung für die gegenüber der Grundstücksgesellschaft ... GbR ( ... Fonds 11) ausgereichten Darlehen freizustellen, soweit die den Klägern durch ihre Fondsbeteiligungen entstandenen Steuervorteile und an sie erfolgten Ausschüttungen abzüglich der gezahlten Einlage übersteigen, und zwar Zug um Zug gegen Übertragung der von den Klägern gehaltenen Gesellschaftsanteile an der Grundstücksgesellschaft ... GbR ( ... Fonds 11). Es ist ferner festgestellt worden, dass die Beklagte für alle weiteren zukünftig den Klägern entstehenden Schäden aus ihrer Beteiligung an der Grundstücksgesellschaft ... GbR ( ... Fonds 11) haftet.

Gegen dieses Urteil wehrt sich die Beklagte mit ihrer Berufung. Sie rügt:

Das Landgericht habe verkannt, dass der Prospekt nicht fehlerhaft sei. Tatsächlich habe man seinerzeit davon ausgehen können, dass es zu einer Anschlussförderung kommen werde. Auch die Darstellung der quotalen Haftung im Prospekt sei korrekt. Jedenfalls habe ein eventuell doch vorhandener Prospektfehler keinen Schaden auf Seiten der Kläger bewirkt. Es fehle auch an einem Verschulden der Beklagten. Überdies sei Verjährung eingetreten. Ferner habe das Landgericht die Kausalität eines möglicherweise vorhandenen Prospektmangels für den Fondsbeitritt des Klägers fehlerhaft bejaht.

Sie beantragt,

unter Änderung des am 29. August 2007 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 36 O 223/07, die Klage abzuweisen; hilfsweise,

die Sache unter Aufhebung des Urteils zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückzuverweisen.

Der Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen. Zur Kausalität tragen sie vor, dass sie die Anlage nicht gezeichnet hätte, wenn sie darüber aufgeklärt worden wären, dass ein Rechtsanspruch auf die Anschlussförderung nicht bestehe. Die Kläger zu 1) und 2) hätten zudem gegenüber Dritten ihre Investitionsentscheidung ausdrücklich von der Gewährung der Anschlussförderung abhängig gemacht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien im Berufungsverfahren wird auf den vorgetragenen Inhalt der vorbereitenden Schriftsätze nebst deren Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat gemäß Beschluss vom 2. Juni 2008 (Band IV Bl. 175 d.A.) Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen S ... , N ... und K ... . Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Sitzungsniederschrift vom 1. Oktober 2008 (Band IV Bl. 181-190 d.A.) verwiesen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig, da sie statthaft ist und form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden ist (§§ 511, 517, 519, 520 ZPO). Sie erweist sich im Ergebnis als erfolgreich.

A.

Den Klägern steht kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo in Verbindung mit Art. 229 § 5 EGBGB zu. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss ein Emissionsprospekt den potentiellen Anleger oder Erwerber über alle Umstände des angebotenen Modells sachlich richtig und vollständig informieren, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können (BGH, Urteil vom 26. 9. 1991 - VII ZR 376/89, NJW 1992, 228, 230; Urteil vom 7. 9. 2000 - VII ZR 443/99, NJW 2001, 436, 437; BGH, Urteil vom 1. 3. 2004 - II ZR 88/02, NJW 2004, 2228, 2229).

1. Diesen Anforderungen genügen die Angaben im Prospekt zur Darstellung der quotalen Haftung, nicht aber zur Anschlussförderung.

a) Entgegen der Auffassung der Kläger stellt sich allerdings die Darstellung der quotalen Haftung der Gesellschafter nicht als unrichtig dar.

aa) Soweit die Kläger in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des 27. Senats des Kammergerichts zur Haftung eines Fondsinitiators verweisen, sind die Grundsätze dieser Entscheidungen auf den vorliegenden Sachverhalt schon nicht anzuwenden, soweit die dortigen Verurteilungen wegen unzutreffender Prospektangaben zur Haftungsreihenfolge erfolgt sind.

Eine konkrete Haftungsreihenfolge, nach der zunächst das Fondsvermögen und erst danach die einzelnen Gesellschafter haften, wird in dem streitgegenständlichen Prospekt weder konkret bezeichnet noch suggeriert. Nach Auffassung des Senats wird hinreichend deutlich, dass die Gesellschafter neben dem Gesellschaftsvermögen in Anspruch genommen werden und nicht darauf vertrauen können, dass zunächst das Gesellschaftsvermögen verwertet wird. Der Fondsprospekt erläutert auf S. 8 einerseits die Regelung der quotalen Haftung und macht andererseits unter der Überschrift "Nachschusspflicht" deutlich, dass die Gesellschafter unter Umständen eine Zwangsvollstreckung in das Gesellschaftsvermögen nur dadurch abwehren können, dass sie zusätzlich zu ihren persönlichen Haftungsbeiträgen Leistungen für Gesellschafter erbringen, die nicht zahlungsfähig oder -willig sind. Zudem wird deutlich, dass für den Fall, dass die Verbindlichkeiten nicht durch die Zwangsveräußerung der Immobilie gedeckt werden, ein anteiliger Schuldenausgleich durch die Gesellschafter erforderlich wird.

Dass der Anleger im schlechtesten Fall sowohl die aufgrund seiner quotalen Haftung zu erbringende Geldsumme aus seinem persönlichen Vermögen aufzubringen hat als auch das Grundstück und damit den wertbildenden Faktor seiner Gesellschafterbeteiligung verliert, ist ein der Beteiligung an einer BGB-Gesellschaft immanentes Risiko: Das dem Gesellschaftszweck gewidmete Vermögen der Gesellschafter stellt ein dinglich gebundenes Sondervermögen dar, das vom sonstigen Vermögen der Gesellschafter, dem Privatvermögen, streng zu unterscheiden ist (BGH, Urteil vom 25. 2. 1999 - III ZR 53-98, NJW 1999, 1407). Ansprüche gegen die Gesellschaft wie z.B. die Darlehensverbindlichkeiten richten sich gegen diese und können mit Wirkung gegen das Gesellschaftsvermögen gegen sie durchgesetzt werden. Davon zu unterscheiden ist die Haftung der Gesellschafter mit ihrem persönlichen Vermögen. Die Frage, inwieweit die Haftung der Gesellschafter beschränkt worden ist, d.h. quotal entsprechend ihrer Beteiligung am Gesellschaftsvermögen, betrifft ausschließlich ihre persönliche Haftung; die Haftung der Fonds- Gesellschaft (bzw. nach früherer Auffassung die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit) mit dem Gesellschaftsvermögen bleibt davon unberührt.

Etwas anderes lässt sich auch den ebenfalls auf Seite 8 des Prospekts unter der Rubrik "Haftungsregelung" enthaltenen Hinweisen nicht entnehmen. Dort heißt es:

"Der Haftungsumfang ist in den in diesem Prospekt abgedruckten Allgemeinen Vertragsbedingungen (AVB) geregelt. Neben dem Gesellschaftsvermögen haften die Gesellschafter persönlich entsprechend ihrer Beteiligungsquote unbeschränkt und müssen sich daher in den Darlehensverträgen der Zwangsvollstreckung in ihr Privatvermögen unterwerfen.

....Die quotale Haftung gilt, soweit nicht das Gesetz für einzelne Verbindlichkeiten...zwingend die gesamtschuldnerische Haftung vorschreibt. Dies trifft jedoch nur auf einzelne Verbindlichkeiten zu. Für die wesentlichen Haftungsbereiche, insbesondere die Grundschulden, wird die quotale Haftung vertraglich vereinbart...."

Entgegen der Auffassung der Kläger lässt sich allein aus der Vereinbarung einer quotalen Haftung nicht herleiten, dass der Gesellschafter im Falle der Zwangsversteigerung des Gesellschaftsgrundstücks den auf seine Quote entfallenen Veräußerungserlös erhält, sofern er seine persönliche Schuld bereits beglichen hat. Denn die quotale Haftung begrenzt lediglich den Umfang seiner persönlichen Haftung, besagt aber nichts darüber, inwieweit er am Versteigerungserlös zu beteiligen ist. Bei Zahlungsausfällen anderer Gesellschafter bleibt die Höhe seiner persönlichen Haftung unverändert.

Dies ergibt sich auch aus dem Prospekt, der stets auf das Gesellschaftsvermögen einerseits und die persönliche Haftung der Gesellschafter andererseits als Haftungsmassen verweist. Sofern ausgeführt wird, dass die quotale Haftung auch hinsichtlich der Grundschulden vereinbart sei, so kommt damit zum Ausdruck, dass sich durch die Grundschuldbestellung bzw. die im Rahmen der Grundschuldbestellung abzugebende persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung nichts an der quotalen Haftung hinsichtlich des Privatvermögens ändert. Dies entspricht schließlich auch den in der Zeichnungserklärung auf Seite 32 des Prospekts erwähnten Vollmachten sowie § 6 Nr. 3 und 4 des Gesellschaftsvertrages. An beiden Stellen wird ausdrücklich unterschieden zwischen dem unbeschränkt haftenden Gesellschaftsvermögen und der nur quotalen Haftung der einzelnen Gesellschafter mit ihrem Privatvermögen.

bb) Zu Unrecht rügen die Kläger die in der weiteren Anlage zu den Grundschuldbestellungen vereinbarten "Weitere Darlehensbedingungen" unter IV enthaltene Bestimmung, dass Zahlungen an den Gläubiger nicht zur Tilgung der Grundschuld erfolgen, sondern zur Begleichung der durch die gesicherten persönlichen Forderungen des Gläubigers. Nach seiner Auffassung wäre die Fondsgesellschaft danach im Falle der Versteigerung der Immobilie nicht in der Lage, durch eine Tilgungsbestimmung gem. § 366 Abs. 2 BGB vorzuschreiben, wie der Versteigerungserlös zu verwenden ist. In der Zwangsvollstreckung steht der Gesellschaft jedoch grundsätzlich kein Tilgungsbestimmungsrecht zu (BGH, Urteil vom 23. 2. 1999 - XI ZR 49-98, NJW 99, 1704), während § 366 Abs. 2 BGB eine gesetzliche Tilgungsreihenfolge angibt, die grundsätzlich auch mangels anderweitiger Parteivereinbarung bei der Verwertung von Sicherheiten gilt. Sofern der vertragstreue Gesellschafter aufgrund persönlicher Inanspruchnahme seine quotale Haftung erfüllt hat, haftet er nicht über seine Quote hinaus, wenn aus der nachfolgenden Zwangsversteigerung der Immobilie lediglich die Bank befriedigt wird und er keinen, seiner Quote entsprechenden Anteil an dem Erlös erhält. Es verwirklicht sich vielmehr das Risiko seiner Beteiligung, im schlechtesten Fall seinen quotalen Anteil der privaten Haftung erbringen zu müssen und "entschädigungslos" das Grundstück der Gesellschaft zu verlieren. Hinweise, nach denen der Kläger vorliegend von einer anderen Gestaltung ausgehen konnte, enthält der Prospekt nicht.

b) Fehlerhaft ist dagegen die Darstellung der Anschlussförderung. Dazu heißt es auf Seite 10 des Prospekts:

"Nach Ablauf des ersten Förderungszeitraums von 15 Jahren ist wird gemäß Senatsbeschluss vom 14.04.1992 (1532/92) eine Anschlussförderung für Wohnungen der Wohnungsbauprogramme ab 1977 gewährt. ...

Details über die Art der Anschlussförderung (Zuschüsse bzw. Darlehensregelung) liegen noch nicht vor."

Hieraus ist für den verständigen Leser zu entnehmen, dass für das streitgegenständliche Fondsobjekt nach Abschluss des ersten Förderungszeitraums von 15 Jahren die Anschlussförderung bereits dem Grunde nach bewilligt ist und lediglich Details zur Ausgestaltung dieser Förderung noch nicht bekannt sind. Tatsächlich gab es aber weder einen Rechtsanspruch auf die Gewährung einer Anschlussförderung, noch ging der dort zitierte Senatsbeschluss so weit, dass auch für damals noch gar nicht begonnene Bauvorhaben die Anschlussförderung bereits vorab bewilligt wurde. Wie das Bundesverwaltungsgericht in seiner Entscheidung vom 11. Mai 2006 (5 C 10/05, Rn. 63 zitiert nach juris) zutreffend ausgeführt hat, kann ein durch Verwaltungsvorschriften festgelegtes Förderungsprogramm wie die Anschlussförderung ohne Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG aus sachlichen Gründen jederzeit geändert werden, womit ein Subventionsempfänger auch rechnen muss. Gerade im Bereich der staatlichen Wohnungsbauförderung kann der Einzelne nur eingeschränkt auf das unveränderte Fortbestehen einer ihm günstigen Rechtslage vertrauen (BVerwG a.a.O.). Dem die Subvention gewährenden Land steht bei dem Ausstieg aus der Förderung ein nur eingeschränkt gerichtlich überprüfbarer Spielraum zu. Die diesbezügliche Entscheidung der Exekutive ist unter reduzierter gerichtlicher Kontrolldichte nur daraufhin zu überprüfen, ob die zugrunde liegenden Prognosen mit den zu ihrer Zeit verfügbaren Erkenntnismitteln unter Beachtung aller für sie erheblicher Umstände sachgerecht erstellt worden sind (BVerwG a.a.O., Rn. 64).

Da die Bewilligung der Anschlussförderung unstreitig für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds einen äußerst wichtigen Umstand darstellte, ist die sachgerechte Information dazu für die Entscheidung eines Anlageinteressenten auch von wesentlicher Bedeutung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Auch wenn die übrigen Ausführungen zwischen dem oben zitierten ersten und letzten Satz dieser Rubrik insofern zutreffend sind (Hinweis auf die im Amtsblatt vom 30. Dezember 1993 veröffentlichte Richtlinie über die Anschlussförderung von Sozialwohnungen der Wohnungsbauprogramme 1977 bis 1981 und deren Grundsätze), als sie sich auf frühere Wohnungsbauprogramme beziehen, so erweckt die Bezeichnung der Anschlussförderung als gesichert an herausgehobener, erster Stelle dieser Rubrik den Eindruck, als sei die Anschlussförderung dem Grunde nach auch für dieses Vorhaben bereits beschlossene Sache und nicht mehr rückgängig zu machen.

2. Jedoch kann dieser Prospektfehler vorliegend nicht als ursächlich für die Entscheidung der Kläger angesehen werden, dem Fonds beizutreten.

Zwar wird die Kausalität eines Prospektfehlers für die Anlageentscheidung nach ständiger Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs vermutet, da dies der Lebenserfahrung entspricht (Urteil vom 6. 2. 2006 - II ZR 329/04, NJW 2006, 2042, 2043 m.w.N.). Diese Kausalitätsvermutung setzt jedoch voraus, dass es nur eine bestimmte Möglichkeit aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben hat; für den Geschädigten muss den Umständen nach nur eine Möglichkeit der Reaktion bestanden haben. Hingegen ist die Vermutung nicht begründet, wenn eine sachgerechte Aufklärung beim Vertragspartner einen Entscheidungskonflikt ausgelöst hätte, weil es vernünftiger Weise nicht nur eine, sondern mehrere Möglichkeiten aufklärungsrichtigen Verhaltens gegeben hätte (BGH, Urteil vom 13. Juli 2004 - XI ZR 178/03, NJW 2004, 2967, 2969 m.w.N.). Kommen mehrere Verhaltensvarianten in Betracht, müssen die Alternativen und ihre Rechtsfolgen geprüft und mit dem Handlungsziel des Betroffenen verglichen werden. In diesen Fällen trifft den Geschädigten die ggf. durch § 287 ZPO erleichterte Beweislast, dass er damals die von ihm nunmehr behauptete Entscheidung bei vertragsgerechter Belehrung durch den Berater getroffen hätte (BGH NJW-RR 04, 1210 ff; § 287 ZPO nicht erwähnend und die Kausalität ablehnend dagegen BGH Urteil vom 13.07.2004, XI ZR 178/03).

a) Die Kläger machen generell geltend, dass sie sich in Kenntnis der fehlenden Rechtsgrundlage gegen eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft entschieden hätten, weil bei Nichtgewährung der Anschlussförderung die steuerlichen Verluste nicht anerkannt worden wären, sondern die Beteiligung als steuerlich irrelevante Liebhaberei angesehen worden wäre und weil die hohe Wahrscheinlichkeit des Haftungsfalles in Höhe von 200% der gezeichneten Beteiligung zusammen mit dem Ausfall der steuerlichen Verlustanerkennung für ihn keinerlei Vorteile, sondern nur Nachteile gebracht hätte. Beide Schlussfolgerungen sind jedoch unzutreffend:

Zunächst ist davon auszugehen, dass zum Zeitpunkt der Fondsbeteiligung der Kläger in den Jahren 1993/94 das Risiko, dass keine Anschlussförderung bewilligt werden würde, als relativ gering einzustufen war. Insbesondere ist gerichtsbekannt, dass bis zum Jahr 1997, letztlich sogar bis zum Jahr 2002, keine politischen Signale dahin öffentlich abgegeben worden waren, dass ein grundsätzlicher Paradigmenwechsel in der Wohnungsbaupolitik des Landes Berlin ansteht; dies ergab sich letztlich erst im Zusammenhang mit den geänderten politischen Kräfteverhältnissen im Senat von Berlin. Für die Jahre 1993/94 stellte sich deshalb eine Prognose, wonach der Senat von Berlin auch für die Zukunft an der eingeübten Praxis der Anschlussförderung festhalten würde, als realistisch dar. Eine ordnungsgemäße Risikoaufklärung hätte dementsprechend aber nur dahin gehen müssen, dass über die Bewilligung der Anschlussförderung erst gegen Ende des ersten Förderungszeitraums entschieden werde. Ergänzend hätte darauf hingewiesen werden können, dass die Entscheidung über die Anschlussförderung seit 1977 stets positiv ausgefallen sei. Es bestand daher keine hohe Wahrscheinlichkeit des Eintritts des Haftungsfalles; das Risiko war als sehr gering einzuschätzen.

Ebenso wenig bestand die Gefahr, dass bei Nichtgewährung der Anschlussförderung das zuständige Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht der Kläger nunmehr für die gesamte Anlagedauer verneinen und rückwirkend schon bewilligte Steuervergünstigungen zurückfordern könnte. Aus ihrem Vorbringen ergibt sich zunächst nicht, dass das Finanzamt mit einer entsprechenden Forderung an die Kläger herangetreten wäre. Zudem ist ein solches Rückforderungsbegehren nach Auffassung des Senats auch kaum zu erwarten, weil die Kläger zum Zeitpunkt des Fondsbeitritts davon ausgehen konnten, die Anschlussförderung werde mit großer Wahrscheinlichkeit bewilligt, so dass auf lange Sicht von ihrer Überschusserzielungsabsicht auszugehen war. Dementsprechend sind auch in den Jahren nach dem Fondsbeitritts die Verluste der Kläger aufgrund der Fondsbeteiligung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH, Urteil vom 21.11.2000 - IX R 2/96, Rn. 51 f. zitiert nach juris) steuerlich anerkannt worden. Mit dieser Rechtsprechung wäre es nicht vereinbar, wenn das Finanzamt nunmehr die zunächst angenommene Gewinnerzielungsabsicht aufgrund einer kaum voraussehbaren Entwicklung rückwirkend verneinen würde. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass nach unbestrittenen Vortrag der Beklagten nach dem BMF Schreiben IV C 3 -S-2253 -91/04 vom 8. Oktober 2004 für diesen Fonds bei der Frage der Gewinnerzielungsabsicht ein Beurteilungszeitraum von 100 Jahren maßgeblich ist und diese daher nicht ohne weiteres mit der Nichtgewährung der Anschlussförderung entfällt. Insoweit stellt sich die steuerliche Darstellung in dem Emissionsprospekt auch nicht, wie die Kläger meinen, als falsch dar.

Entscheidend gegen das Eingreifen der Kausalitätsvermutung spricht zudem, dass die Kläger auch andere Risiken hingenommen hat, die im Prospekt dargestellt werden. So werden auf Seite 19 des Prospekts ein geringes Mietausfallrisiko und das Risiko betreffend die Instandhaltungskosten beschrieben. Ferner befindet sich auf Seite 19 ein Hinweis dahin, dass auch die Abschreibung der Gebäude-Herstellungskosten risikobehaftet ist. Schließlich wird auf Seite 34 unter der Überschrift "Haftungsvorbehalte" darauf hingewiesen, dass die prospektierten Ergebnisse durch Änderungen der Gesetzgebungs-, Rechtsprechungs- oder Verwaltungspraxis abweichen könnten. Da die Kläger trotz dieser ihnen bekannten Anlagerisiken nicht von einem Fondsbeitritt abgesehen haben, erscheint es ebenso möglich, dass sie auch bei einer ordnungsgemäßen Aufklärung über ein geringes Risiko des Ausbleibens der Anschlussförderung den Fonds gezeichnet hätten. Zudem ist zu berücksichtigen, dass lediglich das Fondsobjekt H ... damm vollständig im sozialen Wohnungsbau errichtet werden sollte, während im Objekt B ... Damm lediglich 4 von 58 Wohnungen im sozialen Wohnungsbau errichtet wurden. Insoweit konnte die Anschlussförderung allein 11 von insgesamt 65 Wohnungen berühren, hinsichtlich der übrigen Wohnungen kam auch nach dem Prospektinhalt eine Anschlussförderung nicht in Betracht.

Auch die von der Klägerseite angeführte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Februar 2006 (III ZR 20/05 zitiert nach juris) steht einer solchen Bewertung des Sachverhalts nicht entgegen. Dort wird zunächst auf die grundsätzlich bestehende Vermutung hingewiesen, wonach von der Ursächlichkeit eines Prospektmangels für eine Anlegerentscheidung, in einen Immobilienfonds zu investieren, auszugehen sei. Ferner führt der Bundesgerichtshof aus, das Eingreifen der Vermutung könne im Regelfall nicht allein deshalb abgelehnt werden, weil der Anleger durch den Fondsbeitritt erhebliche Steuervorteile erwartet habe (BGH, a.a.O. Rn. 27 zitiert nach juris). Im vorliegenden Fall greift die Kausaltitätsvermutung nach Auffassung des Senats aber nicht aufgrund der Steuervorteile, die der Kläger erwartet hat, sondern aufgrund der dargestellten anderen Risiken nicht ein, die den Kläger von dem Fondsbeitritt nicht abgehalten haben. Ein Widerspruch zu der Entscheidung des Bundesgerichtshofs besteht somit nicht.

b) Der Kläger zu 1) hat auch seine Behauptung, er hätte seinen Gesellschaftsanteil nur gezeichnet, wenn sicher feststehe, dass nach Ablauf der Grundförderung eine Anschlussförderung gewährt werde, nicht zur Überzeugung des Senats zu beweisen vermocht. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme geht der Senat auf Grund der Bekundungen der Zeugen Scharf und Klepper davon aus, dass die Angaben zur Anschlussförderung in dem von der Rechtsvorgängerin der Beklagten heraus gegebenen Prospekt für die Anlageentscheidung des Klägers zu 1) schon deshalb nicht ursächlich sein konnten, weil der Kläger seine Entscheidung nicht an den Prospektangaben, sondern an ausdrücklichen Erklärungen der Vermittler und des für die Beklagte handelnden Zeugen N ... festmachen wollte und von diesen eine Erklärung zur Sicherheit der Anschlussförderung abverlangt hat. Insoweit kann schon nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger zu 1) die Prospektangaben als ausreichend ansah, um von einer gesicherten Anschlussförderung auszugehen.

Nach den Bekundungen des Zeugen S ... hat der Zeuge N ... dem Kläger zu 1) gegenüber allerdings angegeben, die Gewährung der Anschlussförderung sei "absolut sicher" und dies näher begründet. Dem hat der Zeuge N ... , der sich an das konkrete Gespräch nicht erinnern konnte, auf Vorhalt auch nicht dahin widersprochen, dass er derartige Äußerungen in keinem der Gespräche getan habe, zumal er bekundet hat, gegenüber einzelnen Vertriebsmitarbeitern habe er angegeben, die Anschlussförderung sei sicher. Der Zeuge S ... hat darüber hinaus bekundet, mit welchen Begründungen der Zeuge N ... die Anschlussförderung gegenüber dem Kläger zu 1) als sicher dargestellt habe. Die insoweit wiedergegebenen Gründe des Zeugen N ... waren aber nicht geeignet, ein Vertrauen des Klägers zu 1) dahin zu erwecken, dass die Anschlussförderung entweder bereits dem Grunde nach bewilligt war oder zumindest ein Rechtsanspruch auf die Anschlussförderung bestand. Der Zeuge N ... soll danach die Sicherheit der Anschlussförderung damit begründet haben, dass ein Wegfall der Anschlussförderung den Bankrott aller städtischen Wohnungsbaugesellschaften zur Folge hätte und das Land Berlin keine Bürgschaft übernähme, wenn die Anschlussförderung nicht gesichert sei. Hierbei hat es sich aber erkennbar um eine eigene Schlussfolgerung des Zeugen N ... auf Grund der von ihm genannten Tatsachen gehandelt, die für diesen Anlass genug waren, die Anschlussförderung als völlig sicher anzusehen. Diese Schlussfolgerung war auch nach dem Stand der 1990er Jahre nicht von der Hand zu weisen, dem erkennenden Senat ist aus Rechtsstreitigkeiten, die von ähnlich strukturierten Immobilienfonds gegen das Land Berlin bzw. die Investitionsbank Berlin geführt werden bekannt, dass alle Initiatoren von geschlossenen Immobilienfonds im sozialen Wohnungsbau davon ausgingen, dass die Anschlussförderung, wie bis dahin auch geschehen, weiter gewährt werde. Insoweit ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon auszugehen, dass der Kläger zu 1) seine Investitionsentscheidung nicht auf Grund der Prospektangaben zur Anschlussförderung, sondern auf Grund der von dem Zeugen N ... aufgeführten Gründe dafür, dass die Anschlussförderung sicher bewilligt werde, getroffen hat. Diese von dem Zeugen N ... genannten Gründe waren auch nicht falsch, zumal gerichtsbekannt der Senat von Berlin für die städtischen Wohnungsbaugesellschaften Ausgleichsleistungen wegen des Wegfalls der Anschlussförderung vorsieht.

c) Die Klägerin zu 2) hat nicht zu beweisen vermocht, dass sie die Anlage nicht getätigt hätte, wenn die Anschlussförderung - absolut - sicher gewesen wäre. Diesbezüglich hat der von ihr benannte Zeuge K ... ausgeführt, die Klägerin sei durch ihren Bruder, den Kläger zu 1) überhaupt auf den Fonds aufmerksam gemacht worden, er könne sich nicht erinnern, ob die Klägerin zu 2) ihre Anlageentscheidung ausdrücklich von der absoluten Sicherheit einer Gewährung der Anschlussförderung abhängig gemacht habe. Insoweit bleibt es dabei, dass eine Vermutung dahin, die Klägerin hätte die Anlageentscheidung nicht vorgenommen, wenn sie lediglich darauf hingewiesen worden wäre, dass nach dem Sach- und Kenntnisstand der Jahre 1993/94 mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen war, dass eine Anschlussförderung auch für Wohnungsbauprojekte dieser Jahre gewährt werde, nicht besteht.

d) Der Kläger zu 3) hat bereits nicht dargetan und unter Beweis gestellt, dass er unabhängig von der Kausalitätsvermutung dem Fonds nicht beigetreten wäre, wenn ihm die Möglichkeit eines Ausbleibens der Anschlussförderung bekannt gewesen wäre. Ein derartiger Beweis ist dem Anleger durch den Wegfall der Kausalitätsvermutung zwar, wie sich aus der hinsichtlich der anderen Kläger durchgeführten Beweisaufnahme ergibt, nicht versagt, der Kläger zu 3) trägt jedoch in der Klageschrift und in der Berufungserwiderung konkrete Umstände, aus denen geschlossen werden könnte, dass er im Falle einer ordnungsgemäßen Aufklärung zur Anschlussförderung (dazu oben II.A.2.a.) dem Fonds nicht beigetreten wäre, nicht vor.

d) Die weiteren von den Klägern erstinstanzlich gerügten Prospektfehler liegen ebenfalls nicht vor.

aa) Es stellt ebenfalls keinen Prospektfehler darin, dass der Emissionsprospekt lediglich die Höhe der Baukosten nennt, ohne diese näher zu erläutern und insbesondere die mit der Durchführung des Bauvorhabens betrauten Unternehmen zu nennen. Soweit die Klägerin geltend macht, die weitere Gründungsgesellschafterin Sanierungs- und Gewerbebau AG sei als Generalunternehmerin beauftragt worden, ist die Beklagte dem unter Hinweis darauf entgegen getreten, dass beauftragte Generalunternehmerinnen die ... bau Madgeburg GmbH (Objekt H ... damm) bzw. die ?? Baugesellschaft mbH (Objekt B ... Damm) gewesen seien, ohne dass die Kläger dem noch unter Beweisantritt entgegen getreten wäre. Einer Nennung der einzelnen Subunternehmer bedurfte es nicht, zumal zu diesen keine unmittelbaren Vertragsbeziehungen der Fondsgesellschaft bestanden. Gerade die Erteilung von Bauaufträgen an Generalunternehmer dient dem Zweck, das Risiko der Subunternehmerauswahl dem Generalunternehmer aufzuwälzen und den Bauherrn hiervon zu befreien.

Soweit die Kläger geltend machen, die Baukosten seien sittenwidrig überhöht, da allenfalls Baukosten von 1.800,00 DM/m2 anzusetzen gewesen wären, entbehrt dieser Vortrag jeder Substanz. Es handelt sich um eine lediglich in den Raum gestellte Zahl, die zwar ausforschend unter Sachverständigenbeweis gestellt worden ist, aber nicht näher unterlegt wird, zumal dieser Betrag vom Prozessbevollmächtigten des Klägers auch für andere Fonds pauschal behauptet wird.

bb) Es genügt auch den an außerhalb gesetzlicher Prospektierungspflichten herausgegebenen Emissionsprospekte zu stellenden Anforderungen, dass der Prospekt lediglich den Inhalt des Erbbaurechtsvertrages darstellt. Einer Offenlegung des Vertragswerks bedurfte es ebenso wenig wie einer Darstellung der Hintergründe, die zum Abschluss des Erbbaurechtsvertrages und dessen Übernahme durch die Anlagegesellschaft geführt haben. Die jährlich Belastung durch das Erbbaurecht ist im Prospekt betragsmäßig dargestellt. Die Prospektverantwortlichen, darunter die Beklagte, schuldeten den Anlegern keine Anlageberatung, die Erörterungen darüber enthielt, ob der vereinbarte Erbbauzins angemessen war. Es reichte aus, die jährliche Belastung der Gesellschaft zu nennen.

cc) Der Prospekt musste keine Erläuterungen zum Inhalt der einzelnen Dienstleistungsverträge enthalten. Für die Anlegerentscheidung ist allein bedeutsam, welche Mittel der Gesellschaft zur Verwirklichung ihres Gesellschaftszwecks unmittelbar zufließen und welche nur mittelbar, also sog. weiche Kosten, dem Gesellschaftszweck dienen. Entgegen der Auffassung der Kläger sieht der Gesellschaftsvertrag in § 7 keine Honorierung der Beklagten für die Übernahme einer Bürgschaft zur Zwischenfinanzierung vor. Der von ihnen genannte Betrag von 636.811,00 DM bezieht sich auf die Beschaffung der Landesbürgschaft für die Endfinanzierung. Daraus, dass die Beklagte eine Zwischenfinanzierung bereit stellte, ergibt sich nicht, dass diese aus Eigenmitteln der Beklagten erfolgen sollte oder erfolgt ist. Die Beschaffung einer Zwischenfinanzierung durch Dritte erfordert aber regelmäßig einen erheblichen Verwaltungsaufwand, den sich die Beklagte vergüten lassen durfte.

dd) Soweit die Kläger die Unwirksamkeit oder Nichtigkeit der Zwangsvollstreckungs-unterwerfungserklärung mangels wirksamer Vollmacht bzw. Verstoß gegen das AGBG und RBerG rügen, ist weder vorgetragen noch ersichtlich, inwieweit dies den hier geltend gemachten Schadensersatzanspruch rechtfertigen könnte.

B.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO i.V.m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO sind nicht gegeben. Da im vorliegenden Fall die Rechtsprechung des 27. Zivilsenats des Kammergerichts zur Prospekthaftung wegen der Angabe zur Haftungsreihenfolge nicht einschlägig ist, ist eine Revisionszulassung zur Wahrung einer einheitlichen Rechtsprechung auch nicht unter dem Gesichtspunkt erforderlich, dass der erkennende Senat zu dieser Frage eine andere Auffassung vertritt. Auch die Annahme, dass die Vermutung, dass ein Prospektmangel grundsätzlich für die Anlageentscheidung als ursächlich anzusehen ist, vorliegend nicht eingreift, erfordert keine Revisionszulassung zur Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung. Denn insoweit handelt es sich um eine tatsächliche Frage des Einzelfalls. Der Umstand, dass sich dieselbe Frage in einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten stellt, ist unerheblich.

Ende der Entscheidung