Judicialis Rechtsprechung

Die Angabe eines prospektierten Mietpoolergebnisses in einem persönlichen Berechnungsbeispiel, das der Vermittler im Rahmen der Beratung zum Ankauf einer vermieteten Eigentumswohnung erstellt, kann zu einer Haftung der finanzierenden Bausparkasse und der mit ihr zusammenwirkenden Bank aus eigenem Verschulden bei Vertragsschluss aufgrund eines Wissensvorsprungs führen, wenn die Angabe objektiv grob falsch ist und im Rahmen des institutionalisierten Zusammenwirkens die Bausparkasse bzw. Bank sich die arglistige Täuschung des Vermittlers zurechnen lassen muss. Nachfolgend BGH, Aktenzeichen: XI ZR 135/07.

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 4 U 192/05

verkündet am : 30.01.2007

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, Elßholzstr. 30-33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 31.10.2006 durch die Vorsitzende Richterin am Kammergericht Junck, die Richterin am Kammergericht Saak und den Richter am Kammergericht Fahr

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung des Klägers wird das am 17. August 2005 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 22 O 116/05 - teilweise geändert:

1. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, den Kläger von den bestehenden Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2. bestehenden Vorausdarlehensvertrag vom 1./27.September 1995, Kontonummer: ---------------------------, freizustellen,

Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 3,206/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Snnn , Flur n , Flurstück nn , Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 20.675 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im Erdgeschoss mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nummer 21, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Schnn Blatt --- sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.

2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte zu 1. mit der Annahme des Übereignungsanspruches in Verzug befindet.

3. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, das Bausparguthaben des Klägers nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag Nummer -------------- abzurechnen. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1. verpflichtet ist, den sich nach der Abrechnung ergebenden Betrag an den Kläger auszuzahlen.

4. Es wird festgestellt, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der oben bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.

II. Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

III. Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

IV. Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben

hinsichtlich der Gerichtskosten der Kläger 37,5 %, die Beklagten als Gesamtschuldnerinnen 5 % und die Beklagte zu 1. weitere 57,5 %,

hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten des Klägers die Beklagten als Gesamtschuldnerinnen 5 % und die Beklagte zu 1. weitere 57,5 %,

hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. der Kläger 37,5 %,

hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2, der Kläger 95 %,

zu tragen.

Im Übrigen trägt jede Partei die ihr entstandenen Kosten selbst. V. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die jeweils gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, wenn nicht zuvor die vollstreckende Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

VI. Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

A.

Der Kläger nimmt die Beklagten (die Beklagte zu 1. als finanzierende Bausparkasse und die Beklagte zu 2. als vorfinanzierende Bank) auf Rückabwicklung des Erwerbs einer Eigentumswohnung mit einer Wohnfläche von 28,47 m² in Schnn im Jahr 1995 in Anspruch. Er begehrt vorrangig die Rückzahlung seiner erbrachten Aufwendungen sowie die Freistellung für die Zukunft - Zug um Zug gegen Rückübertragung des Miteigentumsanteils - und die Abrechnung des Bausparvertrages. Hilfsweise macht er einen Finanzierungs-Schaden aus einem Vergleich mit einem Annuitätendarlehen geltend, beziehungsweise die Verurteilung zu einer Neuberechnung des Jahreszinses auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes.

Nach mehreren Gesprächen mit der Vermittlerin Lnnnn Knnn , einer Mitarbeiterin der In Immobilien Hnnn & Bnn GmbH , unterzeichnete der Kläger am 11. August 1995 unter anderem einen Besuchsbericht, der handschriftlich ausgefüllt wurde. Unter der Überschrift "Monatliche Abbuchungsbeträge:" wurde in der Zeile "Mietüberweisung von Hn an Bn -Bank" die Eintragung "325,- DM" und in der Zeile "Abbuchungsbetrag Hnn für Verw. + Instandhaltungsrücklage" die Eintragung "79,- DM" vorgenommen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage D 3 (= A 2) verwiesen. Gleichzeitig unterschrieb der Kläger an diesem Tag eine "Vereinbarung über Mietenverwaltung" zwischen ihm und der Hn (Hnn -, Mnnn - und Gnnnnnnnnnnn GmbH) als Mietpool-Verwalterin. Mit dieser Vereinbarung trat der Kläger zur Vermietung seiner noch zu erwerbenden Eigentumswohnung einem Mietpool bei, der das Einzelrisiko des Wohnungseigentümers, welches sich aus dem Besitz einer Eigentumswohnung ergibt, auf alle am Mietpool beteiligten Eigentümer gleichmäßig verteilen sollte (Ziffer 1 der Vereinbarung). Nach Ziffer 5 der Vereinbarung sollte der Mietpoolverwalter eine voraussichtliche monatliche Nettomiete pro Quadratmeter kalkulieren, so dass im Ergebnis jedem Poolmitglied die gleiche Nettomiete zufließen sollte. Die Vereinbarungen war erstmals nach Ablauf von fünf Jahren kündbar (Ziffer 15 der Vereinbarung). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage A 4 verwiesen.

Mit notariell beurkundetem Angebot vom 22. August 1995 bot die Ln Lnnnnnnn und Vnnnn Vnnnnnnnnnnnn mbH (LUV) dem Kläger einen 3,206/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung Snnn , Flur n , Flurstück nn zur Größe von 20.675 Quadratmeter, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nummer 21 zu einem Kaufpreis von 88.115 DM an. Der Kläger nahm dieses Angebot am 25. August 1995 vor einem Notar an.

Unter dem Kopfdatum 16. August 1995, unterzeichnet am 22. August beziehungsweise 25. August 1995, stellte die Beklagte zu 1. dem Kläger antragsgemäß zwei Bausparverträge mit jeweils einer Bausparsumme von 50.000 DM aus. Am 27. September 1995 unterzeichnete der Kläger einen am 1. September 1995 von der Beklagten zu 1. ausgefertigten und unterschriebenen Darlehensvertrag zwischen ihm und der Beklagten zu 1., teils auch handelnd im Namen und für Rechnung der Bn Bank AG, Dnnnn , der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2., über ein grundpfandrechtlich gesichertes Vorausdarlehen der Beklagten zu 2. mit einem Nettokreditbetrag von 100.000 DM bei einer Zinsfestschreibung von fünf Jahren. Nach § 3 des Vertrages ist Auszahlungsbedingung u. a. der Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit Zustimmung der Darlehensgeber gekündigt werden darf. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage D 8 verwiesen.

Die Beklagte zu 2. hat zwischenzeitlich alle Ansprüche aus dem Vorausdarlehen an die Beklagte zu 1. abgetreten.

Trotz der monatlichen Einzahlungen des Klägers von 79,- DM erwirtschaftete der Mietpool von Anfang an den im Besuchsbericht genannten, monatlich an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. überwiesenen Betrag von 325,- DM (i.e. 11,40 DM/qm) tatsächlich nicht. Die erste Mietpoolabrechnung für das Jahr 1996 weist einen erwirtschafteten Betrag von 7,47 DM/qm aus, Abrechnungen aus den Folgejahren noch weniger. Im Jahre 2000 brach der Mietpool wegen Überschuldung zusammen.

Mit Schreiben vom 21. Mai 2002 forderte der Kläger durch seine jetzigen Prozessbevollmächtigten die Beklagten auf, ihn von den Verbindlichkeiten aus den Darlehens- und Bausparverträgen freizustellen, seine bisher geleisteten Zahlungen zurückzuerstatten und die Bereitschaft zu erklären, den weiteren Schaden zu ersetzen. Unter dem 23. Mai 2002 erklärte der Kläger den Widerruf nach dem Haustürwiderrufsgesetz gegenüber den Beklagten.

In erster Instanz hat der Kläger seinen auf Zahlung gerichteten Klageantrag Ziffer 1 auf die Behauptung gestützt, der begehrte Betrag von 37.916,55 € seien seine im Zeitraum von 110 Monaten (Oktober 1995 bis Dezember 2004) auf das Vorausdarlehen geleisteten Zinsen von monatlich 344,70 €.

Im Übrigen wird hinsichtlich des Vorbringens der Parteien bis zum Abschluss der ersten Instanz und der daraufhin ergangenen Entscheidung auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dem Kläger stünden keine Ansprüche gegen die Beklagten zu. Eine Haftung wegen der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten (culpa in contrahendo, c.i.c.) scheitere, da die Beklagten beziehungsweise die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. keine gegenüber dem Kläger bestehende Aufklärungspflicht verletzt hätten; sie müssten sich auch nicht die von der Vermittlerin Lnnnnn Knnn abgegebenen Erklärungen gemäß § 278 BGB zurechnen lassen; letztlich wäre ein etwaiger Schadensersatzanspruch verjährt. Schadensersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung eines (stillschweigend abgeschlossenen) Auskunfts- oder Beratungsvertrages seien nicht gegeben, da ein solcher Vertrag zwischen den Parteien nicht abgeschlossen worden sei; im Übrigen wäre auch ein solcher Anspruch verjährt. Eine Haftung über § 9 Absatz 2 Satz 4 Verbraucherkreditgesetz (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung) scheide gemäß § 3 Absatz 2 Nr. 2 Verbraucherkreditgesetz aus, da hier eine Realkredit gegeben sei. Ansprüche gemäß § 3 Absatz 1 Satz 1 Haustürwiderrufsgesetz (in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung) seien nicht gegeben, da der Kläger bereits eine Haustürsituation im Sinne des § 1 Haustürwiderrufsgesetz nicht substantiiert und schlüssig dargelegt habe. Eine etwaige Haustürsituation sei für den Abschluss des Darlehensvertrages nicht ursächlich in geworden. Auch könne eine etwaige Haustürsituation den Beklagten nicht zugerechnet werden. Da der Kläger den Darlehensvertrag neun Jahre lang erfüllt und damit zu erkennen gegeben habe, dass er an dem Darlehensvertrag festhalten wolle, sei ein etwaiges Widerrufsrecht verwirkt. Der Hilfsantrag auf Neuberechnung sei bei einem Realkredit ausgeschlossen.

Der Kläger verfolgt mit seinem Rechtsmittel sein erstinstanzliches Begehren im Wesentlichen weiter. Er hat in zweiter Instanz den Prüfbericht der Dnnnn & Tnnn Wnnn -Ennnnn Dnnnn Innnn -Tnnnn GmbH Wnnnnnnnnnnnnnnn vom 27. November 2001, erstellt aufgrund eines Prüfungsauftrages des Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen in Bonn - BAKred - vom 31. Mai 2001, auszugsweise eingereicht, die "interne Aktennotiz" vom 11. August 1995 der HMG GmbH an die Herren Hnnn und Bnn (Anlage 1/8) sowie das interne Kurzexposé zum Objekt Schnn der IHB - Innnnn Hnnn & Bnnn GmbH, Dortmund - (Anlage 1/1). Mit Schriftsatz vom 20. Juli 2006 hat der Kläger darüber hinaus zu den Nettomieterträgen für das Objekt Schnn für die Wirtschaftsjahre 1996 bis 2001 unter Vorlage der Abrechnungen des Mietpools für eine Wohnung mit der Fläche von 28,47 m² (Anlagen 1/2 bis 1/7) vorgetragen. Die Mietbescheinigung für dieses Objekt für das Jahr 1996 (Anlage 1/2) weist unter der Rubrik "Objektdaten" den Monatsfaktor von 7,47 DM/m² aus. Die Mietpoolabrechnungen für das Jahr 1997 und das Jahr 1998 ergeben einen Nettoertrag von 7,25 DM/m², wenn man den Anteil am steuerlichen Mietpoolergebnis (jeweils Zeile 14 der Abrechung) zugrundelegt.

In der Berufungsbegründung trägt der Kläger vor, er zahle aktuell an Zinsen und Tilgungen 250,-- € und 150,-- € monatlich an den überschuldeten Mietpool. Auf die gerichtlichen Hinweise vom 8. und 14. September 2006 ergänzt der Kläger mit Schriftsatz vom 12. Oktober 2006 seine Behauptungen, unter Zugrundelegung des Nominalzinssatzes habe er bis Oktober 2006 zumindest 39.305,55 € Darlehenszinsen geleistet.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründung vom 18. Januar 2006 sowie die gewechselten Schriftsätze, insbesondere vom 12. Oktober 2006 hinsichtlich der geleisteten Zahlungen, Bezug genommen.

Nach Rücknahme der Berufung hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrages Ziffer 3 (Feststellung, dass der Beklagten zu 2. gegenüber dem Kläger aus dem Vorausdarlehensvertrag keine Darlehensrückzahlung- und Zinszahlungsansprüche mehr zustehen) und der Umstellung der ursprünglichen Anträge Ziffer 5 und Ziffer 7b beantragt der Kläger,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 17. August 2005, 22 O 116/05, die Beklagten wie folgt zu verurteilen:

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger die Zinsen des Vorausdarlehens in Höhe von 37.916,55 € nebst 5 % Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit dem 22. Juni 2002 zu zahlen;

2. die Beklagte zu 1. wird verurteilt, den Kläger von den bestehenden Darlehensrückzahlungs- und Zinszahlungsverpflichtungen aus dem zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2. bestehenden Vorausdarlehensvertrag vom 1. September 1995, Kontonummer 2797977702, freizustellen; jeweils zu Zug um Zug gegen Auflassung eines Miteigentumsanteils von 3,206/1.000 an dem Grundstück Gemarkung Snnn , Flur n , Flurstück nn , Gebäude und Freiflächen, zur Größe von insgesamt 20.675 m² verbunden mit dem Sondereigentum der Wohnung im Erdgeschoss mit einem Kellerraum, Aufteilungsplan Nummer 21, eingetragen im Wohnungsgrundbuch des Amtsgerichts Schnn Blatt 7nn an die beklagten Gesamtschuldner sowie die Bewilligung der Eintragung im Grundbuch.

3. Entfallen durch Rücknahme

4. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Annahme des Übereignungsanspruches seit dem 22. Juni 2002 in Verzug befinden.

5. Die Beklagte zu 1. wird verurteilt, das Bausparguthaben des Klägers nebst Zinsen aus dem Bausparvertrag Nummer 2797977702 abzurechnen. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 1. verpflichtet ist, den sich nach der Abrechnung ergebenden Betrag an den Kläger auszuzahlen.

6. Es wird festgestellt, dass die Beklagten dem Kläger gesamtschuldnerisch den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen haben, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der oben bezeichneten Eigentumswohnung entstehen.

7. Hilfsweise gegenüber den Anträgen zu Ziffern 1, 2, 3, 4 und 6

a) werden die Beklagten gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 33.586,06 € nebst 5% Zinsen über dem Basisdiskontsatz der Europäischen Zentralbank seit Rechtshängigkeit zu bezahlen;

b) wird die Beklagte zu 2. verurteilt, eine Neuberechnung des effektiven Jahreszinses des Darlehensvertrages vom 1. September 1995, Kontonummer 2797977702 auf der Grundlage des gesetzlichen Zinssatzes vorzunehmen. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 2. verpflichtet ist, den sich nach der Neuberechnung ergebenden Betrag an den Kläger auszuzahlen.

8. Hilfsweise das Urteil des Landgerichts Berlin vom 17. August 2005, 22 O 116/05, aufzuheben und an das Erstgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungserwiderung vom 3. Mai 2006 sowie auf die weiteren Schriftsätze, insbesondere den nachgelassenen Schriftsatz vom 4. Dezember 2006 Bezug genommen. Nach ihrem unstreitigen Vortrag im Schriftsatz vom 29. September 2006, teilweise wiederholt im Schriftsatz vom 4. Dezember 2006, ist die Beklagte zu 1. bei ihrer internen Einwertung der Immobilie von einem Mietertrag von netto 9 DM/m² (10 DM brutto nach 10 %igem Pauschalabschlag) ausgegangen. Nach Vorlage einer Aufstellung der tatsächlichen Miteinnahmen aus dem Objekt für das Jahr 1993, deren Seite 3 als Anlage D 21 eingereicht wurde, sei aufbauend auf der aus dem internen Kurzexposé (Anlage D 22) entnommenen Quadratmeterzahl von 8.993,58 ein Betrag von 10,06 DM, gerundet 10,00 DM, in die Einwertung der Beklagten übernommen worden. Für nicht umlagefähige Nebenkosten sei ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % vorgenommen worden, so dass im Rahmen der Einwertung ein Betrag von 9,00 DM/m² verblieben sei. Die Beklagten räumen ausdrücklich ein , Kenntnis von der Höhe der wechselseitigen Abschlagszahlungen (also auch des Abbuchungsbetrages von 79 DM für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage) gehabt zu haben; sie hätten jedoch vor Abschluss der Darlehensverträge - mit Ausnahme atypischer Einzelfälle - keine Besuchsberichte erhalten.

B.

Die zulässige Berufung des Klägers ist mit Ausnahme des Zahlungsantrages (Antrag Ziffer 1) begründet. Dem Kläger steht gegen beide Beklagte nach den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo) ein nicht verjährter Anspruch auf Schadensersatz dahingehend zu, so gestellt zu werden, als habe er das gesamte Anlagegeschäft nicht getätigt.

I. Haftung der Beklagten zu 1. dem Grunde nach aus Verschulden bei Vertragsschluss (c.i.c.)

1. Anwendbares Recht:

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass gemäß Artikel 229 § 5 Satz 1 EGBGB die Rechtslage vor dem 1. Januar 2002 maßgebend ist, so dass nicht § 311 Absatz 2 BGB n.F. Anwendung findet, sondern die hergebrachten Grundsätze einer Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss (c.i.c.). Zwar handelt es sich bei den hier zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1. abgeschlossenen Bausparverträgen und dem zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 2. abgeschlossenen Vorausdarlehensvertrag um Dauerschuldverhältnisse im Sinne von Artikel 229 § 5 Satz 2 EGBGB, jedoch bilden die hier maßgeblichen Handlungen während der Vertragsanbahnungsphase im Jahre 1995 einen abgeschlossenen Tatbestand, so dass für diesen ausschließlich die Rechtslage vor dem 1. Januar 2002 maßgeblich ist.

2. Grundsätze der Haftung:

Die Beklagte zu 1. haftet wegen Verletzung einer eigenen Aufklärungspflicht aufgrund eines konkreten Wissensvorsprungs hinsichtlich des Anlageobjektes. Zwar ist grundsätzlich nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 31. März 1992, XI ZR 70/91 = NJW-RR 1992, 879; Urteil vom 23. März 2004, XI ZR 194/02 = NJW 2004, 2378, 2380; Urteil vom 9. November 2004, XI ZR 315/03 = WM 2005, 72, 76; Urteil vom 15. März 2005, XI ZR 135/04 = WM 2005, 828, 830; Urteil vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04, Randnummer 41), die auch von der Literatur geteilt wird (vgl. Siol in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechts-Handbuch, § 44 RdNr 20 ff.; Münchener Kommentar, Emmerich, 4. Auflage, § 311 Randnummer 149; Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Auflage, § 280 Rn. 60 ff.; Barnert, WM 2004, 2002, 2004 ff.), eine kreditgebende Bank bei steuersparenden Bauherren -, Bauträger - und Erwerbermodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Geschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. Sie darf regelmäßig davon ausgehen, dass die Kunden entweder über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Aufklärungs- und Hinweispflichten bezüglich des finanzierten Geschäfts können sich daher nur aus den besonderen Umständen des konkreten Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an den Bauträger als auch an einzelne Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn sie in Bezug auf spezielle Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann. Mit Urteil vom 16. Mai 2006 (a.a.O., Randnummer 50 ff.; bestätigt im Urteil vom 19. September 2006, XI ZR 204/04, Randnummer 22 ff.) hat der Bundesgerichtshof im Interesse der Effektivierung des Verbraucherschutzes bei realkreditfinanzierten Wohnungskäufen und Immobilienfondsbeteiligungen, die nicht als verbundene Geschäfte behandelt werden können, und um den in den Entscheidungen des EuGH vom 25. Oktober 2005 (WM 2005, 2079 ff. - Schulte und WM 2005, 2086 ff. - Crailsheimer Volksbank) zum Ausdruck kommenden Gedanken des Verbraucherschutzes vor Risiken von Kapitalanlagemodellen im nationalen Recht Rechnung zu tragen, seine Rechtsprechung zum Bestehen von Aufklärungspflichten der kreditgebenden Bank in diesen Fällen ergänzt. Nach dieser Rechtsprechung können sich die Anleger in Fällen des institutionalisierten Zusammenwirkens der kreditgebenden Bank mit dem Verkäufer oder Vertreiber des finanzierten Objekts unter erleichterten Voraussetzungen mit Erfolg auf einen die Aufklärungspflicht auslösenden konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren beziehungsweise des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen. Die Kenntnis von einer solchen arglistigen Täuschung wird widerleglich vermutet, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler, sei es auch nur über einen von ihm benannten Finanzierungsvermittler, angeboten wurde und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler beziehungsweise des Verkaufs - oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles evident ist, so dass sich aufdrängt, die Bank habe sich der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen. Ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender konkreter Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers setzt jedoch konkrete, dem Beweis zugängliche unrichtige Angaben des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraus (Urteil vom 19. September 2006, XI ZR 204/04, Randnummer 24).

3. Arglistige Täuschung durch die Vermittlerin über die Höhe der Ausschüttungen aus dem Mietpool

a) Angabe der Vermittlerin

aa) Mit der handschriftlichen Eintragung "Mietüberweisung von HMG an Bn -Bank 325,- DM" im Besuchsbericht hat die Vermittlerin aus der allein maßgeblichen Sicht der Anlegers (Empfängerhorizont) angegeben, dass dies der aus seiner Beteiligung an dem Mietpool auf ihn tatsächlich entfallende Mietertrag ist, den der Anleger in seine Gesamtrechnung einstellen kann. Vordergründig ist dieser Betrag zwar nur als der Betrag bezeichnet, den der Mietpool jeweils monatlich an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. überweist. Aus der Sicht des Anlegers spricht der Kontext dieser Angabe jedoch eine andere Sprache. Die Darstellung in den Besuchsberichten gilt den Anlegern als Darstellung des Liquiditätsabflusses. Für die Anleger soll der Besuchsbericht die Frage beantworten, welche monatliche Belastung im Endeffekt tatsächlich auf sie zukommt, das heißt, welchen Betrag sie aus ihrem Monatseinkommen für diese Kapitalanlage aufbringen müssen. Der Besuchsbericht steht damit einem konkreten Berechnungsbeispiel über die tatsächliche Belastung aus dem beworbenen Geschäft gleich. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass vom Vertrieb - in Kenntnis der Beklagten - eine Bevölkerungsgruppe als Anleger angesprochen wurde, die aufgrund ihrer Einkommensverhältnisse selbst nie auf die Idee gekommen wäre, von sich aus eine vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage zu kaufen. Dieser Eindruck verstärkte sich für den Senat auch aufgrund der persönlichen Anhörung des hiesigen Klägers gemäß § 141 ZPO im Termin vom 31. Oktober 2006 sowie der an diesem Tag gleichzeitig verhandelten weiteren acht Fällen, die jeweils eine Finanzierung durch die Beklagte zu 1. betrafen. Bestätigt wird dies durch Ziffer 5 der Vereinbarung über Mietenverwaltung, die ausdrücklich von einer kalkulierten monatlichen Nettomiete spricht.

Selbst wenn man - obwohl im Besuchsbericht von Abbuchungsbeträgen bzw. Mietüberweisungen die Rede ist - mit den Beklagten davon ausgeht, dass dem Kläger zumindest aufgrund von Ziffer 9 der Mietpoolvereinbarung, nach der Unterdeckungen bei der Jahresabschlussrechnung anteilig vom Mietpool-Teilnehmer beglichen werden müssen, klar sein musste, dass die Überweisungen nur Abschlagszahlungen darstellten, ändert dies am Gehalt der Angabe nichts. Die Erwerber konnten sich darauf verlassen und hatten nach der Mietpool-Vereinbarung auch einen Anspruch darauf, dass sich die Ausschüttungen an einer aufgrund sorgfältig ermittelter Wirtschaftsdaten erstellten verantwortbaren Prognose der voraussichtlich erzielbaren Einnahmen orientierte und Nachzahlungen nur aufgrund von nicht voraussehbaren, damit auch nicht kalkulierbaren Veränderungen in den wirtschaftlichen Parametern notwendig werden würden. Sie mussten also nicht davon ausgehen, dass ein negatives Poolergebnis und damit Nachzahlungen oder Kreditaufnahmen von vornherein einkalkuliert waren.

bb) Soweit die Beklagten darauf hinweisen, sofern eine Netto-Ertragserwartung aufgrund der Angaben im Besuchsbericht überhaupt geweckt worden sei, so könne diese sich nicht auf den Betrag von 325 DM monatlich, sondern allenfalls auf 325 DM abzüglich der Abschlagszahlung für Nebenkosten in Höhe von 79 DM, also auf 246 DM beziehen, ist dies nicht richtig. Dieser Punkt ist deshalb auch ausführlich in der mündlichen Verhandlung erörtert worden. Zutreffend ist sicherlich, dass sich die Nettorendite aus dem Anlagegeschäft um den Betrag von 79 DM (Verwaltung Mietpool, Verwaltung WEG, Instandhaltungsrücklage) mindert. Dieser ist aber von den Anlegern, wie der Besuchsbericht ausdrücklich ausweist, monatlich gesondert zu zahlen. Bei den genannten Kosten handelt es sich somit für den Pool um durchlaufende Kosten ohne Einfluss auf den auszuschüttenden Nettomieteertrag. Dabei ist unerheblich, ob Zahlungen und Kosten in der jährlichen Mietpoolabrechnung gar nicht oder auf Einnahmen und Ausgabenseite gebucht sind. Gerade auch der Umstand, dass in den Darlehensanträgen der Betrag von 246 DM als Nettomiete angegeben ist, zeigt, dass der Pool seinerseits die 325 DM zu erwirtschaften hatte. Der Anleger hatte sicherlich die 79 DM in seine Gesamtbetrachtung eingestellt, jedoch hat dies keinen Einfluss auf die Überlegung, ob der zugesagte Ertrag von 325 DM aus dem Mietpool für diese Wohnung auch zu erzielen ist. Der Anleger weiß, er muss zusätzlich diese 79 DM erbringen; das heißt, würde - mit dem Verständnis der Beklagten - die ortsübliche Miete nur einen Mietpool-Ertrag von 246 DM erbringen, so hätte der Anleger nach dem Besuchsbericht nicht nur zusätzlich diese 79 DM für Nebenkosten aufzuwenden, sondern auch noch weitere 79 DM, um die Lücke zwischen dem Ertrag von 246 DM und dem notwendigen Abbuchungsbetrag für die Beklagte zu 2. von 325 DM zu schließen. Nur wenn der Mietpool aus den Mieteinnahmen 325 DM ausschüttete, hatte der Anleger nach Abzug der von ihm zu erbringenden, durchlaufenden Nebenkosten von 79 DM in der Gesamtbetrachtung für das Darlehen einen Nettoertrag aus Miete von 246 DM.

Die Richtigkeit dieser Auffassung wird letztlich auch durch die "interne Aktennotiz" vom 11. August 1995 der HMG GmbH an die Herren Hnnn und Bnn (Anlage 1/8) betätigt. Dort wird die Problemstellung unter Ziffer 1 dahin umrissen, dass mit Datum 9. August 1995 die ersten Verkaufsmitteilungen im Objekt Snnn vorlägen; diese sähen jeweils eine Ausschüttung in Höhe von 11,40 DM/m² vor.

cc) Soweit die Beklagten wiederholt darauf verweisen, bei der Angabe des Überweisungsbetrages in den Besuchsberichten handele es sich nicht um eine konkrete, zusicherungsfähige Eigenschaft des finanzierten Objekts, die Zusicherung eines konkreten Mietertrages sei aber von der Klägerseite gar nicht behauptet worden, vermag der Senat dem gleichfalls nicht zu folgen. Es ist zwar zutreffend, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 19. September 2006, XI ZR 204/04, Rn. 24) ein die Aufklärungspflicht der finanzierenden Bank auslösender Wissensvorsprung im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers eine entsprechend konkrete, dem Beweis zugängliche Angabe des Vermittlers oder Verkäufers über das Anlageobjekt voraussetzt. Bei dem in den Besuchsberichten als Abbuchungsbetrag oder Mietüberweisung bezeichneten Betrag handelt es sich jedoch um eine solche konkrete Angabe über die vom Kläger erworbene Eigentumswohnung.

Maßgeblich für die Renditeerwartungen bei einer zu Kapitalanlagezwecken erworbenen vermieteten Eigentumswohnung ist die zu erzielende Miete. Sie stellt eine konkrete zusicherungsfähige Eigenschaft dar, über die deshalb auch arglistig getäuscht werden kann. Bei dem vorliegenden Modell einer gleichmäßigen Verteilung aller Einkünfte und Belastungen aus dem Gesamtobjekt auf die Gemeinschaft aller Erwerber (Mietpool), kommt es auf die für die konkret erworbene Wohnung individuell erzielbare Miete nicht an. Diese ist für den einzelnen Erwerber völlig unerheblich; auf sie hat er keinen Einfluss und auch keinen Anspruch und kann sie deshalb bei seiner Gesamtrechnung nicht berücksichtigen. An die Stelle des individuell erzielbaren Mietertrages tritt bei der hier vorliegenden Mietpoolkonstruktion der vom Mietpool erwirtschaftete, an den einzelnen Mietpoolteilnehmer auszuschüttende anteilige Ertrag. Er stellt für den Erwerber den für die Renditeberechnung maßgeblichen Faktor dar. Während ein Erwerber die Angabe einer konkreten Miete gegebenenfalls noch anhand bestehender Mietverträge oder allgemein zugänglicher Quellen (Mietspiegel) überprüfen kann, vermag er den wirtschaftlichen Erfolg eines Mietpools, insbesondere eines solchen, der zum Erwerbszeitpunkt noch gar nicht wirtschaftete, überhaupt nicht abzuschätzen. Umso mehr ist er bei seinen Renditeüberlegungen auf die verlässliche Angabe des voraussichtlich zu erwirtschaftenden Ausschüttungsbetrages angewiesen. Dieser ist in Fällen der Beteiligung an einem Mietpool deshalb den Angaben über eine individuell erzielbare Miete gleichzusetzen. Anders kann ein Anleger diesen Betrag nicht verstehen. Die Ansicht der Beklagten, es handele sich dabei auch aus der Sicht der Anleger bei jenem Betrag lediglich um eine unverbindliche Abschlagszahlung des Mietpools und nicht um eine für den Wert der Kapitalanlage maßgebliche konkrete Angabe, ist lebensfremd.

b) Falsche Angabe der Vermittlerin

Die Angabe eines monatlichen realistisch zu erwartenden Mietpoolergebnisses von 325 DM war objektiv falsch. Der Kläger hat eine Wohnung mit einer Größe von 28,47 m² erworben, das heißt, es müsste auf seine Wohnung eine Nettomiete von 11,41 DM (5,84 €) vom Mietpool entrichtet worden sein. Dies ist ausweislich der vom Kläger eingereichten Mietpoolbescheinigungen jedoch nicht der Fall. Dabei geht der Senat davon aus, dass die eingereichten Abrechnungen die wirtschaftliche Situation des Mietpools in dem jeweiligen Jahr zutreffend wiedergeben. Die Beklagten haben dies nicht substantiiert in Abrede gestellt, sondern nur abweichende Schlussfolgerungen daraus gezogen. Der Inhalt dieser Abrechnungen ist daher als unstreitig anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO), so das es nicht darauf ankommt, ob diese in zweiter Instanz erstmals eingereichten Unterlagen ansonsten nach § 531 Abs. 2 ZPO zuzulassen wären, was der Senat allerdings bejaht.

aa) Die Mietbescheinigung für dieses Objekt für das Jahr 1996 (Anlage 1/2) weist unter der Rubrik "Objektdaten" den Monatsfaktor von 7,47 DM/m² aus. Die WEG-Gebühren werden in dieser Abrechnung nicht als Einnahmen verbucht. Die Folgejahre erbrachten keine Besserung der Ertragslage. Die Mietpoolabrechnungen für das Jahr 1997 und das Jahr 1998 ergeben einen Nettoertrag von 7,25 DM/m², wenn man den Anteil am steuerlichen Mietpoolergebnis (jeweils Zeile 14 der Abrechung) zugrundelegt.

Der Mietpool für dieses Objekt ist unstreitig im Jahr 2000 zusammengebrochen. Ende August 2000 ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen der HMG eröffnet worden. Der Kläger hat in seiner persönlichen Anhörung in der Berufungsverhandlung angegeben, auch er habe seinerzeit an die Vn , nachdem diese den Mietpool übernommen hatte, eine Zahlung von circa 1200 DM zum Ausgleich der Überschuldung des Mietpools geleistet. Aus dem Schreiben der Vn GmbH vom 22. März 2001 (Anlage 1/9) ergibt sich, dass die zu diesem Zeitpunkt erwirtschafteten Mieteinnahmen noch nicht einmal ausreichten, um das volle Hausgeld zu begleichen. Nach diesem Schreiben waren die bis Juni 2000 über die HMG GmbH erfolgten Mietausschüttungen an die Eigentümer im Wesentlichen nur möglich, weil die dazu benötigte Liquidität durch Darlehen der Firmen Hnnn und Bnnn GmbH und HMG GmbH sowie durch zulasten der Konten des Mietpools bei der Commerzbank in Anspruch genommene Kontokorrentkredite beschafft wurde. Nach Angaben der Vn GmbH wurden die an die Eigentümer vorgenommenen Ausschüttungen zu keinem Zeitpunkt aus dem Betrieb des Gebäudes erwirtschaftet.

bb) Die Unrichtigkeit der Angaben über eine voraussichtlich zu erzielende Nettomiete von 11,40 DM ergibt sich auch aus der Mietabrechnung für das Jahr 1993 (Anlage D 21), auf die auch die Vermittlerin, die Firma Hnnn &Bnn , in ihrem Schreiben vom 17. Juni 1994 (Anlage 1/10) Bezug nimmt. Danach ergab sich allensfalls eine monatliche Nettomiete von 10,- DM, von der, wovon die Beklagten selbst ausgehen, noch Abschläge zu machen waren. Daran hat sich auch bis in das Jahr 1995 hinein nichts geändert. In der internen Aktennotiz an die Herren Hnnn und Bnn vom 11. August 1995 (Anlage 1/8) ist von einer monatlichen Bruttomiete von 130.000,- DM die Rede, was auf das Jahr bezogen noch unter dem Bruttomietertrag für das Jahr 1993 liegt.Auch die Beklagten gehen in ihrem nachgelassen Schriftsatz vom 4. Dezember 2006 selbst nur von einem Monatswert von 224,51 DM (= 7,88 DM/m²) im Jahr 1997 und von 229,98 DM (= 8,07 DM/m²) im Jahr 1998 aus.

Die Angabe der Vermittlerin in den Besuchsberichten über die Höhe des auszuschüttenden Mietertrages war somit von Anfang an falsch. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Erwerber überhaupt im Einzelfall zu Nachzahlungen herangezogen worden sind und ob sich die dem einzelnen Erwerber mitgeteilte monatliche Belastung zunächst als zutreffend erwies. Der wirtschaftliche Erfolg der Kapitalanlage hing von dem wirtschaftlichen Erfolg des Mietpools ab. Laufende Unterdeckungen des Mietpools konnten aber nur zu Nachzahlungen oder zum Zusammenbruch des Pools führen. Zumindest letzteres Risiko hat sich bei dem Objekt Schnnn für alle Anleger realisiert.

c) Arglist der Vermittlerin

Die Vermittlerin als Teil der Hnnn & Bnnn Gruppe hat den Kläger mit der Angabe einer Ausschüttung von 325 DM im Monat - bei zusätzlicher Zahlung einer Pauschale von 79 DM für Verwaltung und Instandhaltung durch den Anleger - arglistig getäuscht, denn die maßgeblichen Personen, die Herren Hnnn und Bnn , wussten oder nahmen jedenfalls als möglich in Kauf, dass dieser Betrag durch den Mietpool nicht zu erwirtschaften sein würde.

Arglist erfordert Vorsatz, keine Absicht; der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten. Bedingter Vorsatz genügt; er ist gegeben, wenn der Handelnde, obwohl er mit der möglichen Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet, ins Blaue hinein unrichtige Behauptungen aufstellt (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 123 Randnummer 11; BGHZ 63, 382, 386; BGH, Urteil vom 7. Juni 2006 - VIII ZR 209/05, NJW 2006, 2839). Jedenfalls letzteres war der Fall.

aa) Der Hnnn &Bnnn GmbH war ausweislich ihres an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2) gerichteten Schreibens vom 17. Juni 1994 (Anlage 1/10) die Mietsituation im Jahre 1993 bekannt. Schon danach ergab sich allenfalls eine Nettomiete von 10,- DM/qm. Diese war aber nicht mit dem Ausschüttungsbetrag des Mietpools gleichzusetzen. Schon nach dem eigenen Vortrag der Beklagten war hier zunächst ein Abzug von 1- DM/qm für nicht umlagefähige Betriebskosten zu machen (ein Großteil der Wohnungen war, wie sich auch aus der internen Aktennotiz der HMG vom 11. August 1995 (Anlage 1/8) ergibt, zu einer Pauschalmiete vermietet ohne die Möglichkeit, Nebenkosten in ihrer tatsächlichen Höhe umlegen zu können). Zu berücksichtigen war weiterhin, dass die Mietaufstellung für das Jahr 1993 (Anlage D 21) keine Kosten für Reparaturen am Sondereigentum enthielt, die dann auch in den Folgejahren nicht unerheblich zu Buche schlugen. Dass derartige Kosten im Zuge der Umwandlung eines Objekts von Miet- in Eigentumswohnungen anfallen würden, musste sich geradezu aufdrängen und bei einer seriösen Prüfung der Ertragserwartung berücksichtigt werden. So begründen ja die Beklagten selbst einen Teil der wirtschaftlichen Probleme des Mietpools mit den Reparaturen am Sondereigentum. Der Senat schätzt den dafür erforderlichen Abschlag auf etwa 0,50 DM/qm. Diese Schätzung beruht auf den in den Mietpoolabrechnungen für die Jahre 1997 und 1998 ausgewiesenen Kosten für Reparaturen am Sondereigentum unter Berücksichtigung des auf eine Wohnungsgröße von 28,47 qm entfallenden Abrechnungsfaktors. Letztlich war auch noch dem besonderen Mietpoolrisiko durch einen angemessenen Abschlag Rechnung zutragen, nämlich dem Umstand, dass der Erwerber nicht mehr nur das eigene Vermietungsrisiko, sondern auch das anteilige Risiko trägt, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, Rn. 22). Schon bei dieser Sachlage musste Hnnn &Bnn , und damit der Vertrieb erkennen, dass allenfalls ein Ausschüttungsbetrag zwischen 8,- und 8,50 DM/qm realistischerweise zu erwirtschaften sein würde. Wenn sie das, was sich nach Lage der Dinge geradezu aufdrängte, nicht erkannt haben sollten, haben sie jedenfalls davor bewusst die Augen verschlossen. Irgendwelche auf die besonderen Verhältnisse des konkreten Objekts bezogene wirtschaftliche Rahmendaten, die davon abweichend einen künftigen Ausschüttungsbetrag von 11,40 DM/qm hätten erwarten lassen können, sind nicht vorgetragen und auch sonst nicht erkennbar. Hierbei ist insbesondere der hohe Anteil von Wohneinheiten zu berücksichtigen, die zu einer so genannten Tarifmiete (Schwesternwohnheim) vermietet waren und signifikante Erhöhungen nicht erwarten ließen. Gleichfalls fehlen Anhaltspunkte, dass bei einer möglichen Einzelvermietung auch dieser Appartements im Wohnbereich Schnn hinreichende Nachfrage für eine solche Vielzahl an Kleinstwohnungen bestand.

bb) Dass der Vertrieb, nämlich die Herren Hnnn und Bnn , wussten oder bewusst in Kauf nahmen, dass die zugesicherte Ausschüttung nicht würde erzielt werden können, ergibt sich auch aus der internen Aktennotiz vom 11. August 1995 der HMG u.a. (Anlage I/8) an die Herren Hnnn und Bnn . Aus ihr wird deutlich, dass der Vertrieb als Teil der Hnnn & Bnn Gruppe wusste, dass die im Besuchsbericht angegebene Mietausschüttung von 11,40 DM/m² (auch nach neuem Verfahren) zu einer Entwicklung führen wird, die nicht akzeptiert werden konnte.

Dabei ist zunächst festzustellen, dass sich der dort eingangs von dem Verwalter genannte Betrag von 8,20 DM in etwa mit dem sich aus der Abrechnung für das Jahr 1993 unter Berücksichtigung der gebotenen Abschläge ergebenden Betrag (s.o.) deckt. Soweit die Beklagten dagegen eingewandt haben, dieser Betrag verstehe sich unter Berücksichtigung des so genannten alten Verfahrens, in dem die wechselseitigen Zahlungen von Mietpool (Ausschüttung) und Anleger (Verwaltungskosten und Instandhaltungspauschale) bereits saldiert gewesen seien, der Erwerber also nicht, wie im Streitfall, gesonderte Zahlungen (hier. 79,- DM/mtl.) erbracht habe, überzeugt das nicht, denn warum hätte die Verwaltung dann unter Berücksichtigung des bei dem Objekt Schnn praktizierten so genannten neuen Verfahrens den prognostizierten Ausschüttungsbetrag von 11,40 DM beanstanden sollen. Letztendlich kann dies aber dahinstehen, denn die Verwaltung stellt eindeutig klar, dass auch unter Berücksichtigung des neuen Verfahrens, ein Ausschüttungsbetrag von 11,40 DM/qm nicht zu verantworten sei. Soweit insoweit Ausschüttungsbeträge in Höhe von 10,- DM, 10,50 DM und 9,50 DM genannte sind, ist zunächst festzuhalten, dass die beiden höheren Beträge eine jährliche Abrechnung mit dem Eigentümer voraussetzen, die mit 1,- DM/qm angegeben sind. Dass es sich dabei um Nachzahlungen der Anleger handelt, ergibt sich aus den jeweils höheren Negativsalden des Mietpools in den Fällen ohne Abrechnung. Die Beträge von 10,- DM und 10,50 DM sind im Rahmen einer realistischen Ertragserwartung somit ohnehin zunächst um 1,- DM zu kürzen. Dass auch der Betrag von 9,- DM/qm noch überhöht war, ergibt sich aus den vorstehenden Ausführungen sub aa).

Letztlich kommt es für die Arglist des Vertriebes, also der Vermittlerin, jedoch nur darauf an, dass die Unrichtigkeit und die Konsequenz der Unrichtigkeit bekannt war oder bewusst in Kauf genommen wurde. Ob dies eine grobe Unrichtigkeit war ist für die Frage der Arglist unerheblich. Es reicht aus, dass hier der Vermittlerin klar war, dass angesichts der ihr bekannten wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers schon eine geringfügige Verschiebung der Berechnung, also Verringerung der Ausschüttung, die Finanzierbarkeit insgesamt in Frage stellte. Sie wusste jedenfalls, dass die angegebene Mietausschüttung überhöht war, tatsächliche Ausschüttungen in dieser Höhe deshalb zwangsläufig zu einer Unterdeckung des Mietpools und zu Nachforderungen führen mussten, die ihrerseits wiederum den für den Anleger wesentlichen Eigenaufwand erhöhten.

4. Wissensvorsprung durch Kenntnis der arglistigen Täuschung

a) Institutionalisiertes Zusammenwirken

aa) Die Beklagte zu 1., die Verkäuferin, die Ln , und der Vertrieb von Hnnn & Bnnn haben in institutionalisierter Art und Weise zusammen gewirkt. Für die Annahme eines institutionalisierten Zusammenwirkens ist erforderlich, dass zwischen Verkäufer oder Fondsinitiator, den von ihnen beauftragten Vermittlern und der finanzierenden Bank ständige Geschäftsbeziehungen bestanden. Diese können etwa in Form einer Vertriebsvereinbarung, eines Rahmenvertrages oder konkreter Vertriebsabsprachen bestanden haben, oder sich daraus ergeben, dass den vom Verkäufer oder Fondsinitiator eingeschalteten Vermittlern von der Bank Büroräume überlassen oder von ihnen - von der Bank unbeanstandet - Formulare des Kreditgebers benutzt wurden oder etwa daraus, dass der Verkäufer oder die Vermittler dem finanzierenden Institut wiederholt Finanzierungen von Eigentumswohnungen oder Fondsbeteiligungen desselben Objektes vermittelt haben. Dass die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wurde, ist dann anzunehmen, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank zur Finanzierung seines Erwerbsgeschäfts sucht, sondern deshalb, weil der Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder Fondsinitiators dem Interessenten im Zusammenhang mit den Anlage- oder Verkaufsunterlagen, sei es nur über einen von ihm benannten besonderen Finanzierungsvermittler, einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat, das sich zuvor dem Verkäufer oder dem Fondsinitiator gegenüber zu Finanzierung bereit erklärt hatte (BGH, Urteil vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04, Randnummer 53 f.; weitergeführt im Urteil vom 26. September 2006, XI ZR 283/03, Randnummer 30).

bb) Es liegt kein verbundenes Geschäft vor. Die Vorschrift des § 9 Verbraucherkreditgesetz in der bis zum 30. September 2000 geltenden Fassung über das verbundene Geschäft findet hier keine Anwendung, da ein Realkreditvertrag gegeben ist, der zu für grundpfandrechtlich abgesicherte Kredite üblichen Bedingungen gewährt worden war und deshalb die Bereichsausnahme nach § 3 Absatz 2 Nr. 2 Verbraucherkreditgesetz eingreift. Nach den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank lag die Obergrenze der Streubreite bei Hypothekarkrediten auf Wohngrundstücke bei Zinsfestschreibung auf 5 Jahre im September 1995 bei 7,77 %, so dass der anfängliche effektive Jahreszinssatz von 8,09 % im Darlehensvertrag diesen Wert um 0,32 % überschritt. Eine solche geringfügige Überschreitung ist angesichts der Gesamtumstände nicht so gravierend, dass damit die üblichen Bedingungen in Frage zu stellen wären (vgl. BGH, Urteil vom 18. November 2003, XI ZR 322/01, BKR 2004, 108, 111 für eine Überschreitung von 0,4 %). Dass die Grundschuld sofort für die Beklagte zu 1. eingetragen wurde und nach § 2 des Darlehensvertrages vom 1./27. September 1995 von der Beklagten zu 1. treuhänderisch für die Beklagte zu 2. verwaltet wurde, ist dabei unschädlich (vergleiche BGH, Urteil vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04, Randnummer 23); letztlich ist der Treuhandvertrag durch die von den Beklagten selbst vorgetragene Abtretung aller Ansprüche aus dem Vorausdarlehen von der Beklagten zu 2. an die Beklagte zu 1. mittlerweile beendet worden, so dass die Beklagte zu 1. auch wirtschaftlich Inhaberin der Grundschuld geworden ist.

cc) Es bestanden ständige Geschäftbeziehungen. Beim erkennenden Senat sind neben diesem Verfahren noch die Rechtsstreite mit den Aktenzeichen 4 U 148/05, 149/05, 151/05, 175/05, 195/05, 197/05, 85/06 und 116/06 anhängig, die allesamt das gleiche Objekt Hnnnnn 9a, 9b, 9c in Schnnn betreffen. In all diesen Fällen sind die Struktur des Vertriebs und die Art der Finanzierung gleich. Die Finanzierung des Kaufpreises der durch die Hnnn & Bnn -Gruppe vermittelten Eigentumswohnungen erfolgte jeweils durch den Abschluss eines Vorausdarlehens, das nach Zuteilung von zwei zeitgleich geschlossenen Bausparverträgen getilgt werden sollte. Insoweit übernahm die Hnnn & Bnn -Gruppe oder die von ihr eingeschalteten Untervermittler sämtliche Vertragsverhandlungen mit den Erwerbern, wie etwa die Einholung der Selbstauskunft, die Beibringung sämtlicher Unterlagen sowie das Ausfüllen der Darlehens- und der Bausparanträge, und erhielten für diese die Finanzierungszusage der Beklagten.

Nach dem in zweiter Instanz eingereichten Bericht der Dnnnn & Tnnn Wnnn -Ennnnn Dnnnn nnnnn-Tnnnn GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vom 27. November 2001, erstellt aufgrund eines Prüfungsauftrages des Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen in Bonn - BAKred - vom 31. Mai 2001, wurde am 13. Oktober 1988 ein Agentur-Vertrag bezüglich der Vermittlung von Bausparverträgen zwischen der Beklagten zu 1. und Hnnn &Bnnn abgeschlossen (BAKred-Bericht S. 18). Die Verkäuferin der Wohnung, die Ln , war eine 100 %-Tochter der Hnnn & Bnn GmbH (BAKred-Bericht S. 12). Aus einem Schreiben von Herrn Annnn an die Hnnn & Bnn GmbH vom 24. März 1998 (Anlage 4.2 Nr. 25 zum BAKred-Bericht) geht hervor, dass bereits zuvor die Abstimmung der Werbeaussagen Teil der Zusammenarbeit war. Im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag der IHB (Anlage A 1), ebenfalls zu 100 % von der Hnnn & Bnnn GmbH beherrscht (BAKred-Bericht S. 12), ist die Beklagte zu 1. unter der Rubrik "Empfänger" vorgedruckt ("über Bnnnn GmbH an Bnnnn Bnnnnnn "; über "Bnnnn GmbH für Bnnn Bnnnnnn ").

Der Darlehensvertrag kam auch nicht aufgrund eigener Initiative des Klägers zu Stande. Der Kläger hat nicht die Geschäftsräume der Beklagten aufgesucht, vielmehr verfügte die Vermittlerin über das Bausparantragsformular der Beklagten zu 1. (Anlage A 3). Im Besuchsbericht (Anlage A 2/D 3) ist im vorgedruckten Text die Beklagte zu 1. genannt ("Abbuchungsbetrag Bnnn ").

Letztlich zeigt sich das aufeinander abgestimmte Vorgehen der Beklagten, der Vermittler und der Verkäuferin darin, dass die Vermittlerin am 11. August 1995 zusammen mit dem Darlehens- und dem Bausparantragsformular eine "Vereinbarung über Mietenverwaltung" zwischen dem Kläger und der HMG (Hnn -, Mnnn - und Gnnnnnnnnnnn GmbH) als Mietpool-Verwalterin zur Unterzeichnung vorlegte. Die HMG gehörte zu 100 % zur Hnnn & Bnn -Gruppe (BAKred-Bericht S. 12). Nach § 3 ("Auszahlungsbedingungen") des Darlehensvertrages vom 1./27. September 1995 durften Auszahlungen aus Vorfinanzierungsdarlehen und zugeteilten Bauspardarlehen nur erfolgen, wenn u.a. der Beklagten zu 1. Unterlagen über den Beitritt in eine Mieteinnahmegemeinschaft, die nur mit Zustimmung der Darlehensgeber gekündigt werden durfte, vorlagen.

b) Evident unrichtige (objektiv grob falsche) Angabe

Von einer evidenten Unrichtigkeit der Angaben ist auszugehen, wenn sie sich objektiv als grob falsch dargestellt haben, so dass es sich aufdrängt, die Bank habe sich der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen (BGH, Urteil vom 16. Mai 2006, XI ZR 26/04, Rn. 55).

aa) Die Angabe eines monatlichen realistisch zu erwartenden Mietpoolergebnisses von 325 DM, also einer Nettomiete von 11,41 DM (5,84 €)/m² aus dem Mietpool, war - bezogen auf den Zeitpunkt des Abschlusses (August 1995) - evident unrichtig, weil sie objektiv grob falsch war. Es kann dabei nur auf diesen Zeitpunkt ankommen, wenn man mit der Bundesgerichtshof aus der evidenten Unrichtigkeit folgert, dass sich aufdränge, die kreditgebende Bank habe sich bei Abschluss des Darlehensvertrages der Kenntnis der Unrichtigkeit und der arglistigen Täuschung geradezu verschlossen.

(1) Die Mietbescheinigung für dieses Objekt für das Jahr 1996 (Anlage 1/2) weist unter der Rubrik "Objektdaten" den Monatsfaktor von 7,47 DM/m² aus. Die WEG-Gebühren werden in dieser Abrechnung nicht als Einnahmen verbucht. Dies ergibt eine Überhöhung von 52,7 %. Die Folgejahre erbrachten keine Besserung der Ertragslage. Die Mietpoolabrechnungen für das Jahr 1997 und das Jahr 1998 ergeben einen Nettoertrag von 7,25 DM/m², wenn man den Anteil am steuerlichen Mietpoolergebnis (jeweils Zeile 14 der Abrechung) zugrundelegt.

(2) Die objektiv grobe Unrichtigkeit ergibt sich auch aus der Mietaufstellung für das Jahr 1993, die, wie oben unter Punkt 3. b) bb) ausgeführt, allenfalls eine Ausschüttung in Höhe von 8,- bis 8,50 DM, gemittelt mithin in Höhe von 8,25 DM/qm, wirtschaftlich vertretbar erscheinen ließ. Dies ergibt eine Überhöhung von 38,18%, mithin in Höhe von mehr als ein Drittel, was der Senat gleichfalls für grob unrichtig hält.

(3) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der bereits oben erwähnten internen Aktennotiz vom 11. August 1995 (Anlage 1/8). In dieser ist zwar von einer vertretbaren Ausschüttung von 9,50 DM die Rede, was einer Überhöhung von (nur) 20% entspricht. Angesichts des in jener Notiz angegebenen aktuellen Bruttomietertrages, der noch unter demjenigen für das Jahr 1993 liegt, und unter Berücksichtigung des weiteren Inhalts der Notiz stellt sich, wie ausgeführt, auch dieser Betrag als unrichtig dar.

In der Notiz heißt ist es, die ersten Verkaufsmitteilungen lägen vor; diese sähen jeweils eine Ausschüttung in Höhe von 11,40 DM/m² vor. Wörtlich wird weiter ausgeführt: "Bereits im November 1994 hatte Herr Weber darauf hingewiesen, dass eine Mietausschüttung allenfalls in einer Höhe von 8,20 DM/m² (unter Berücksichtigung des alten Verfahrens) vertretbar sei." Unter Mitteilung konkreter Zahlen wird ausgeführt, dass bei einer Mietausschüttung von 11,40 DM/m² sich eine Entwicklung wie nachstehend - was dann näher erläutert wird - aufgeführt nicht vermeiden lasse. Unter Ziffer 2. werden Alternativvorschläge entwickelt, die - unter Berücksichtigung des neuen Verfahrens - von 9,50 DM bis 10,50 DM reichen. Der zweitletzte Satz der Notiz lautet wörtlich: "Im Objekt Schnn wird die derzeit gehandelte Ausschüttung von 11,40 DM unweigerlich eine Entwicklung zufolge haben, die weder von uns noch von unseren Bankpartnern akzeptiert werden kann."

Schon allein daraus ergibt sich, dass die Verwaltung selbst von einer groben Unrichtigkeit der "gehandelten" Ausschüttung von 11,40 DM/qm ausging. Nach Auffassung des Senats ist nämlich für die Frage der groben Unrichtigkeit nicht allein auf das Maß einer objektiven Überhöhung abzustellen. Grob unrichtig ist die in Form einer Zusicherung erfolgte Angabe auch dann, wenn die Einhaltung dieser Zusicherung geeignet ist, den wirtschaftlichen Erfolg des Anlageobjekts insgesamt zu gefährden. Dieser hängt im Streitfall gerade von dem nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg des Mietpools ab. Genau diesen hat die Verwaltung bei einer Ausschüttung in Höhe von 11,40 DM/qm gerade als gefährdet gesehen, eine Gefahr, die sich später auch tatsächlich realisiert hat. Die Anleger aber mussten darauf vertrauen, und durften es auch, dass nicht von vornherein ein wirtschaftlicher Misserfolg des Mietpools konzeptionell angelegt war. Genau darauf aber läuft die Aktennotiz hinaus, so dass sich auch unter diesem Gesichtspunkt die angegebene Ausschüttung von monatlich 325,- DM als grob unrichtig erwies.

Darüberhinaus wird in dieser Notiz darauf hingewiesen, dass in circa 120 bestehenden Mietverhältnissen seinerzeit die Zahlung der Nebenkosten als Pauschale beziehungsweise als Inklusivmiete formuliert worden sei, was zur Folge habe, dass eine Anpassung an möglicherweise gestiegene Kosten nicht möglich sei. Es wird ausgeführt, dass auch nicht absehbar sei, ob der derzeit bestehende Leerstand innerhalb der Anlage kurzfristig durch Neuvermietungen aufgefangen werden könne. Angesichts dieser konkreten Aussagen der Mietpoolverwaltung gab es keinerlei Anzeichen, die eine positive Bewertung für die Zukunft nahe legten, eher das Gegenteil. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Beitritt zu einem Mietpool die Ertragserwartung in hohem Maße beeinflusst; der Erwerber trägt dann nicht mehr nur das Risiko, dass seine eigene Wohnung nicht vermietet wird, sondern auch das - anteilige - Risiko, dass andere Wohnungen nicht vermietet werden. Bei der Berechnung des Eigenaufwands muss dies zum Beispiel in der Form von Abschlägen bei den Einnahmen oder von Zuschlägen bei den monatlichen Belastungen angemessen berücksichtigt werden (vergleiche BGH, Urteil vom 13. Oktober 2006, V ZR 66/06, Randnummer 22), was gleichfalls nicht geschehen ist.

Selbst wenn man mit dem Vortrag der Beklagten in ihrem Schriftsatz vom 4. Dezember 2006 unterstellt, dass die Angabe von 8,20 DM/m² sich auf das so genannte "alte Verfahren" der HMG bezieht, wonach die wechselseitigen Abschlagszahlungen bereits saldiert waren, hätte nach dem Verständnis des Senats dann nach altem Verfahren im vorliegenden Fall im Besuchsbericht die Rubrik "Mietüberweisung von HMG an Bn -Bank" um die 79 DM für "Umlagen" gekürzt und dafür in der zweitletzten Zeile beim "Abbuchungsbetrag HMG für Verw. + Instandhaltungsrücklage" kein Betrag eingetragen werden dürfen. Für den Anleger blieb die Summe der Abbuchungsbeträge von hier 408 DM dabei gleich. Deshalb hat die HMG in dieser Notiz unter Ziffer 2. ihre Alternativvorschläge ausdrücklich unter Berücksichtigung des neuen Verfahrens gemacht, die zwischen 9,50 DM und 10,50 DM liegen. Angesichts der oben erwähnten Unsicherheiten und eher negativen Prognosewerten wäre ein ordentlicher Kaufmann gehalten gewesen, sich an dem unteren Wert von 9,50 DM bei seiner Prognose zu halten, zumal, wie oben unter Punkt 3.c)bb) bereits ausgeführt, von den Beträgen von 10,50 DM und 10,- DM ohnehin noch der so genannte Abrechnungsbetrag von 1,- DM/qm in Abzug zu bringen war. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die hier betroffenen Anlegerkreise an die Grenze ihrer Belastbarkeit gingen und eine Verschiebung um nur einige DM die Finanzierbarkeit bereits in Frage stellte, liegt es nicht fern auch eine Überhöhung von (nur) 20% bereits als grob falsch anzusehen, denn für den Kläger kam es angesichts seiner wirtschaftlichen Verhältnisse, was der Beklagten zu 1. bekannt war, da sie ja auch auf die persönliche Bonität abgestellt haben will, nicht auf die Relation, sondern auf jede Mark an. Bei Abschluss der Verträge im Jahr 1995 war der Kläger 26 Jahre alt, ledig und von Beruf Baufacharbeiter. Er verfügte über ein monatliches Nettoeinkommen von circa 2200 DM; Eigenkapital oder sonstiges Vermögen besaß der Kläger nicht. Allein schon nach dem Besuchsbericht sollte der Kläger aus seinem eigenen Vermögen im ersten Jahr - bei steigender Tendenz - monatlich 408 DM aufwenden ("Summe Abbuchungsbeträge").

Soweit die Beklagte behauptet haben, die interne Aktennotiz sei den Beklagten zum Erwerbszeitpunkt nicht bekannt gewesen, ist dies an dieser Stelle unerheblich. Es kommt zunächst allein darauf an, ob die Angaben des Vermittlers objektiv grob unrichtig waren. Die Frage der Kenntnis der Beklagten von der arglistigen Täuschung ist im Rahmen der Zurechnung, gegebenenfalls im Rahmen der Beweiserleichterung, relevant.

(4) Entgegen der wiederholt geäußerten Auffassung der Beklagten ist Vergleichsmaßstab zur Beurteilung der groben Unrichtigkeit auch der angegebene Ausschüttungsbetrag von 325,- DM/mtl. (11,40 DM/qm) und nicht die Nettorendite von 246 DM (8,64 DM/mtl.) nach Abzug der von den Anlegern gesondert zu zahlenden 79,- DM. Da diese 79,- DM Kosten betrafen, die von den Anlegern gesondert zu zahlen waren und damit vom Mietpool nicht erwirtschaftet werden mussten, ist Maßstab allein der zugesagte Ausschüttungsbetrag von 325,- DM.

bb) Nach Auffassung des Senats ist bislang nicht deutlich, ob der Bundesgerichtshof für die Frage der Evidenz allein die objektiv grobe Unrichtigkeit genügen lässt oder darüber hinaus das Vorliegen weiterer Umstände verlangt, auf Grund derer sich die Kenntnis der finanzierenden Bank von dieser objektiv groben Unrichtigkeit aufdrängt (vgl. BGH, Urteil vom 17. Oktober 2006, XI ZR 205/05, Rn. 19). Nach Auffassung des Senats kommt dem etwaigen Fehlen solcher Umstände erst bei der Frage der Widerlegung der vermuteten Kenntnis von der groben Unrichtigkeit Bedeutung zu. Selbst wenn man aber solche Umstände bereits zur Voraussetzung einer Evidenz der Unrichtigkeit macht, so liegen sie im Streitfall vor.

Die Beklagten wussten, dass der angegebene monatliche Ausschüttungsbetrag von 11,40 DM/qm überhöht war. Nach ihren eigenen Angaben waren ihnen die wechselseitigen Abschlagszahlungen bekannt. Sie wussten also, dass die Anleger unter Berücksichtigung ihres eigenen Abschlagsbetrages eine erwirtschaftete Ausschüttung von 11,40 DM/qm erwarteten.

Damit tritt schon eine Überhöhung um 26,77 % zu Tage, wenn man nur den eigenen Vortrag der Beklagte zu ihrer Einwertung mit 9 DM/m² zugrunde legt. Dabei geht der Senat davon aus, dass diese Zahl, die sich - laut Vortrag der Beklagten - nach Abzug eines Schätzwertes für die so genannten nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten verstehen soll, sehr wohl dem Wert von 11,41 DM/m² aus dem Besuchsbericht gegenüber zustellen ist. Nach dem Besuchsbericht war für den Anleger allein maßgebend, dass er zwar für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage nochmals "aus eigener Tasche" 79 DM aufbringen musste, der an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. zu überweisende Betrag von 325 DM aber allein als Erlös aus dem Mietpool fließt. Würde man diesen Ertrag aber nur unter Hinterzurechnung der vom Anleger getrennt zu zahlenden 79 DM erreichen, ergäbe sich die oben aufgezeigte Lücke, da der Mietpool diese 79 DM nicht in das Ergebnis einrechnen konnte, da er diesen Betrag als Durchlaufposten weiterleiten musste. Die kalkulierte Nettoausschüttung - ohne durchlaufende Kosten - aus der Wohnung musste also, um den mit dem Besuchsbericht geweckten Erwartungen zu entsprechen, 325 DM erreichen.

Die Beklagten wussten also, dass der angegebene Ausschüttungsbetrag überhöht und damit falsch war. Sie selbst hatten den Beitritt der Anleger zu dem Mietpool zur Voraussetzung ihrer Finanzierung gemacht und wussten deshalb auch um dessen Risiken. Ihnen musste deshalb auch bewusst sein, dass eine von Anfang an kalkulierte Unterdeckung des Mietpools die Gefahr ansteigender Verschuldung des Pools und damit einhergehender sinkender Rendite in sich barg.

Wenn vor diesem Hintergrund die finanzierende Bank der Frage nach der Richtigkeit der angegebenen Mietpoolerträge nicht weiter nachging, liegt es nicht nur nahe, sondern drängt sich geradezu auf, dass sie vor der Unrichtigkeit der Angaben die Augen verschlossen hat.

c) Zurechnung

Der Senat sieht deshalb die Kenntnis der Beklagten von der arglistigen Täuschung als widerleglich vermutet, da die Ln GmbH als Verkäuferin, die Vermittlerin als Teil der Vertriebsgruppe Hnnn & Bnn sowie beide Beklagte in institutionalisierter Art und Weise zusammengewirkt haben (s.o.) und die Unrichtigkeit der Angaben evident war (s.o.). Nach Auffassung des Senats (bestätigt durch Urteil des BGH vom 17. Oktober 2006, XI ZR 205/05, Rdn. 18) erstreckt sich die widerlegliche Beweisvermutung nicht nur auf die Kenntnis der Bank von der Unrichtigkeit der Angaben, mithin also auf den subjektiven Tatbestand einer arglistigen Täuschung, sondern auch auf deren objektiven Tatbestand, als auch auf die Mitteilung der täuschenden Angaben als solche. Dies gebietet der Schutz des Anlegers/Erwerbers, der nicht wissen kann, welche Kenntnis die Bank von den einzelnen Angaben des Vertriebs tatsächlich hat. Der Senat versteht auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. Mai 2006 dahin, dass sich die Frage der Evidenz allein auf die objektive grobe Unrichtigkeit der Angaben bezieht (a.a.O., Randnummer 55), während sich die Vermutungswirkung gerade auch auf die Kenntnis der Angaben als solche erstreckt (a.a.O., Randnummer 58).

d) Keine Widerlegung der Vermutung durch die Beklagten

Den Beklagten ist es auch mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 4. Dezember 2006 aufgrund des Hinweises des Senats im Beschluss vom 31. Oktober 2006 nicht gelungen, die Vermutung der Kenntnis von der arglistigen Täuschung der Vermittlerin zu widerlegen.

aa) Die pauschale Behauptung der Beklagten - unter Berufung auf das Zeugnis des Herrn Annnn - , Herr Annnn sei konkret zur Frage irgendwelcher Kenntnisse über angeblich bewusst überhöhte Mietpoolausschüttung der HMG befragt worden und er habe definitiv und ohne jede Einschränkung erklärt, dass er zum Zeitpunkt der damaligen Immobilienverkäufe keinerlei Kenntnis von bewusst oder planmäßig überhöht kalkulierten Mietpoolausschüttungen der HMG gehabt habe, auch und insbesondere nicht für das hier in Rede stehende Objekt in Schnn , reicht hierfür nicht aus. Der Senat hat darauf bereits in seinem Beschluss vom 31. Oktober 2006 hingewiesen. Es hätte hierzu einer konkreten Darlegung bedurft, wie die Beklagte zu 1. das Objekt in Schnn eingewertet hat. Die Beklagte zu 1. hat sich nach Überzeugung des Senats konkrete Gedanken zur Werthaltigkeit des Objektes und zur Rentabilität der Anlage Gedanken gemacht. Es wird Vorlagen, Unterlagen, Berechnungen geben oder gegeben haben. Nach Angaben der Vertreterin der Beklagten zu 1. in der mündlichen Verhandlung gab es eine so genannte Grundakte über das Gesamtobjekt und in jedem Einzelfall als Grundlage der jeweiligen Kreditentscheidung so genannte Beschlussbögen, die u.a. den der Grundakte entnommenen monatlichen Mietertrag auswiesen. Nichts davon haben die Beklagten eingereicht.

Zudem unterlag die Beklagte zu 1. den besonderen Bedingungen des Bausparkassengesetzes. Nach § 5 Absatz 2 Nummer 3 Bausparkassengesetz müssen die allgemeinen Geschäftsgrundsätze Bestimmungen zur Berechnung des Beleihungswertes der zu beleihenden Grundstücke enthalten; nach § 7 Absatz 1 Satz 3 darf die Beleihung ohne ausreichende zusätzliche Sicherheit die ersten 4/5 des Beleihungswertes des Pfandobjektes nicht übersteigen. Dass die Beklagte zu 1. als Bausparkasse und die Beklagte zu 2. als Bank allein aufgrund der mit Anlage D 21 vorgelegten Mietabrechnung per Ende 1993 und dem darauf aufbauenden Kurzexposee (Anlage D 22), also zwei rudimentären Zetteln, ihre Einwertung vorgenommen haben, von der durchschnittlichen Nettomiete von 10,06 DM pro Quadratmeter zu Zwecken der internen Beleihungswerteinschätzung einen pauschalen Sicherheitsabschlag für Bewirtschaftungskosten abgezogen haben, so dass von abgerundet 10 DM pro Quadratmeter eine Nettoertragserwartung von 9 DM pro Quadratmeter intern veranschlagt worden sei, ist schlicht nicht nachvollziehbar. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des BAKred-Berichts (Kapitel 4.2.2.1.3. "Beleihungswertermittlung"), ohne dass die dort gezogene Schlussfolgerung ("Die bei den internen Ertragswertermittlungen zugrunde gelegten Bewertungsparameter waren erkennbar derart weit von den Marktgegebenheiten entfernt, dass von einer systematischen Überbewertung des Sicherungsobjekte ausgegangen werden muss.") zu übertragen ist. Es widerspricht letztlich auch der Tatsache, dass in § 1 des ursprünglichen Darlehensvertrages eine Gebühr für die Beleihungswertermittlung von 0,5 % aus dem VD (wohl: Vorausdarlehen) erhoben wurde. Ein solches Vorgehen könnte sich vielleicht eine kleine GmbH, die ab und zu eine Wohnanlage erstellt und hierfür die Rentabilität zu Werbezwecken berechnen will, leisten. Sollten die Beklagten aber tatsächlich so vorgegangen sein, so haben sie bewusst die Augen verschlossen. Das bewusste Sich-Verschließen vor Tatsachen, was nahezu einer Untätigkeit gleichsteht, kann dann aber, wenn sich die eingegangenen Risiken verwirklichen, nicht zu einer Entlastung, das heißt hier konkret zu einer Widerlegung der Vermutung führen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten nach ihrem eigenen Vorbringen den Umstand der Überhöhung als solchen - wenn auch nicht vielleicht deren tatsächliches Ausmaß - kannten.

bb) Die von der Beklagten zu 1. mit der Anlage BB 1 vorgelegte Vergleichsmietentabelle des Haus- und Grundbesitzervereins Snnn per 01. Januar 1996, die die Mietpreise wiedergibt, wie sie sich nach dem Stande der Vorausgabe (1. April 1993) bis zum 31. Dezember 1995 entwickelt haben, kann ebenfalls nicht zur Widerlegung der Vermutung führen. Aufgrund der Besonderheiten des Objekts Hnnnnnn 9 a-c in Schnn ist die Vergleichsmietentabelle grundsätzlich - auch nicht mit Abschlägen - anwendbar. Nach dem eigenen Vortrag der Beklagten war das Objekt nach Angaben von Hnnn & Bnn Ende 1993 zwar praktisch voll belegt (275 von 276 Wohneinheiten), allerdings nur zu einer Quote von circa 40% durch Schwesternschülerinnen des Verbandskrankenhauses. Aus dem ebenfalls von der Beklagtenseite als Anlage BB 2 vorgelegten Gutachten des Sachverständigen Mnnn Knn vom 1. September 2000 in dem Berufungsverfahren 22 U 49/00 des Oberlandesgerichts Hamm ergibt sich, dass die Kreisstadt Schnn 1996 circa 30.000 bis 31.000 Einwohner hatte. Bereits in Zeiten der Bewirtschaftung als Personal- beziehungsweise Schwesternwohnheim hat der "normale" Nachfragebedarf in der relativ kleinen Stadtgemeinde nie ausgereicht, Wohnungsleerstände dauerhaft und auf ein erträgliches Maß hin zu schließen. Dabei lässt der Senat die Entwicklung nach 1996, die aufgrund von Reformen im Gesundheitswesen zu Notlösungen führte, so dass das Objekt zu einem sozialen Brennpunkt wurde, außer Betracht, da dies zum Zeitpunkt des Abschlusses der hier streitgegenständlichen Verträge, also im August und September 1995, nicht sicher absehbar war. Insgesamt zeigt sich aber, dass die Vergleichsmietentabelle nicht anwendbar ist. Das Problem dieser Anlage bildete in dieser Stadt gerade die Vielzahl von kleinen Wohnungen (Anlage 1/9: aus der Anlage Ziffer 2 zum Schreiben der VOW GmbH vom 22. März 2001 ergibt sich, dass von den 268 Wohnungen insgesamt 240 dem Wohnungstyp mit ca. 28 m² angehörten), während die Vergleichsmietentabelle dafür sogar einen Zuschlag vorsieht. Diese Besonderheiten der Wohnanlage mussten den Beklagten aber aufgrund ihrer eigenen Einwertung bekannt sein, andernfalls hätte sie beim Umfang der Finanzierung dieser Anlage ihre Augen bewusst verschlossen. So zeigt sich aus dem Schreiben der Hnnn & Bnnn GmbH vom 17. Juni 1994 an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. (Anlage 1/10), das die Wohnungen u.a. nach Kosten- und Tarifmiete aufschlüsselt, dass die Beklagten im Vorfeld das Objekt mit seinen Besonderheiten geprüft haben, ohne dies jetzt aber vorzutragen.

Darüber hinaus ist nach Auffassung des Senats die Anwendbarkeit der Vergleichsmietentabelle ohnehin zweifelhaft. Grundsätzlich gilt sie nur für die erzielbare Miete für ein konkretes Vergleichsobjekt, hat aber für die Erträge aus einer Mietpoolbewirtschaftung nur begrenzte Aussagekraft, zumal ein nicht unerheblicher Teil der Wohnungen einer so genannten Tarifmiete unterlag.

Selbst wenn man aber die Vergleichsmietentabelle anwenden würde, ergäbe sich aus ihr keine Widerlegung der Vermutung; allenfalls eine Bestätigung, dass höchstens die eigene Einwertung der Beklagten von 9 DM/m² zu Grunde gelegt werden konnte, was zur Widerlegung der Kenntnis, dass der angegebene Ausschüttungsbetrag von 11,41 DM/m² unrichtig war, gerade nicht ausreicht. Geht man von dem von den Beklagten angenommenen Wert von 9 DM (Feld b für mittlere Wohnlage bei Baujahr 1971/77, 8,25 bis 9,00 DM) aus, obwohl der Sachverständige Kauke auf Blatt 10 seines Gutachten schon Anfang 1996 die Wohnanlage nur einer einfachen Wohnlage zuordnet, so kann jedenfalls aus den zuvor schon genannten Besonderheiten des Objekts der von den Beklagten reklamierte Zuschlag für Kleinwohnungen (nach Tabelle bei 30 m² + 30 %) nicht angenommen werden. Dies bestätigt letztlich auch das von den Beklagten vorgelegte Gutachten vom 3. Juli 2006 des Sachverständigen Dipl.-Ing. Gnnn (Anlage D 0), erstattet im Verfahren 3 O 422/04 des Landgerichts Hannover. Beim Vergleichswert (Seite 25 des Gutachtens) nimmt er einen Abschlag von 15 % "wegen großer Wohnanlage, großer Anteil an Appartements" vor. Bei der Ermittlung des jährlichen Rohertrages (Anlage 2 des Gutachtens) geht er von einem durchschnittlichen Mietwert im Februar 1996 von 4,40 EUR/m² als nachhaltig erzielbar aus; nach Berücksichtigung eines Zuschlags von 10 €/Monat für die dort vorhandene Miniküche ergibt sich eine Miete von 8,93 DM/m² (dortige Wohnungsgröße von 61,18 m² x ortsübliche Miete von 4,40 € = 269,192 € + 10 € Zuschlag = 279,192 € : dortige Wohnungsgröße von 61,18 m² = 4,5634 EUR = 8,93 DM).

cc) Auch das Gutachten des Sachverständigen Knnn insgesamt rechtfertigt nicht die Annahme, die Beklagte zu 1. habe sich angesichts der Angabe der Vermittlerin von 325 DM, also 11,41 DM/m², im Besuchsbericht der Kenntnis der arglistigen Täuschung nicht geradezu verschlossen. Dabei ist festzuhalten, dass dieses Gutachten, das auf Seite 16 von einer ortsüblichen Kaltmiete inklusive Küchenausstattung von 10,65 DM/m² im Jan./Febr. 1996 ausgeht, der Einwertung der Beklagten gerade nicht zugrunde lag, sondern erst im Jahr 2000 erstattet wurde. Für die Widerlegung der Vermutung kommt es zunächst maßgeblich auf die von den Beklagten tatsächlich verwendeten Unterlagen an. Allein die Tatsache, dass im Jahr 2000 ein Gutachter zu einem Wert von 10,65 DM (Knn ), im Jahr 2006 ein anderer Gutachter (Gnnn ) zu 8,93 DM - jeweils rückbezogen auf Anfang 1996 - kommt, reicht nicht aus. Die Beklagte zu 1. hatte 1995 keinen Anhaltspunkt, dass 11,41 DM zu erzielen waren. Nach ihrer eigenen Einwertung war die Angabe der Vermittlerin um 26,77 % überhöht. Das Gutachten Knn lässt keinen Schluss zu, dass - hätten die Beklagten sich 1995 vor Vertragsschluss unterrichtet - ihre eigene Einwertung bestätigt oder übertroffen worden wäre, so dass die fehlende Einholung verlässlicher Grundlagen nicht zu Gunsten der Beklagten wirken kann. Das Gutachten Knn ist nämlich nicht allgemeingültig auf das gesamte Objekt und noch weniger auf die Ertragsfähigkeit des Mietpools übertragbar. Die begutachtete Wohnung mit der Nr. 149 hatte die gesamte Zeit keinen Leerstand; das aktuelle Mietverhältnis beruht auf dem Mietvertrag vom 22. Dezember 1988 (Seite 4 des Gutachtens vom 1. September 2000). Demgegenüber waren nach dem Schreiben der Vnn GmbH vom 22. März 2001 zum Stand 1. Mai 2000 insgesamt 123 Wohnungen unvermietet mit ansteigender Tendenz (Leerstand am 22. März 2001 insgesamt 128 Einheiten). Weiterhin lag die gezahlte Miete (Seite 19 des Gutachtens) über der vom Sachverständigen angenommenen ortsüblichen Miete. Ob dabei die Annahme des Gutachters Knn oder die des Gutachters Gnnn (s.o. I. 8.b) zutrifft, ist zudem fraglich. Im Übrigen ergibt sich aus dem Gutachten Knnn selbst bereits (Seite 9), dass entgegen der Behauptung der Beklagten nicht erst die Veränderungen im Gesundheitswesen in den dem Erwerbsjahr 1995 folgenden Jahren zu der unstreitig negativen Entwicklung des Objekts führten (Leerstände konnten nur durch Einweisung von Sozialhilfeempfängern und Obdachlosen durch die städtischen Sozialbehörden geschlossen werden, was aufgrund der 1995/1996/1997 mit der Stadt vereinbarten Kaltmiete von 12,50 DM lukrativ erschien, jedoch dadurch Mietinteressenten vom freien Wohnungsmarkt - soweit noch vorhanden - ihr Anmietungsinteresses verloren und damit durch Auszug eine Mieter-Umschichtung eintrat). Ursache war vielmehr, dass die strukturell bedingten Wohnungsleerstände bereits in Zeiten der Bewirtschaftung als Personal- bzw. Schwesternwohnheim nie durch den normalen Nachfragebedarf in der relativ kleinen Stadtgemeinde beseitigt werden konnten.

e) Letztendlich geht der Senat jedoch auch davon aus, dass die Beklagten die arglistige Täuschung durch den Vertrieb positiv kannten. Für die Frage der arglistigen Täuschung als solcher ist das Ausmaß der Unrichtigkeit der gemachten Angaben nicht bedeutsam. Auf die Frage der Evidenz kommt es bei positiver Kenntnis von der arglistigen Täuschung aber nicht an. Hat jedoch die Beklagte zu 1. die Höhe der an die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. abzubuchenden Beträge gekannt, was sie im Schriftsatz vom 4. Dezember 2006 ausdrücklich einräumt, und hat die Beklagte zu 1. gleichzeitig zu diesem Zeitpunkt nach eigenem Vortrag eine Einwertung von 9 DM/m² vorgenommen (s.o.), so hatte sie damit positiv Kenntnis von der arglistigen Täuschung durch die Vermittlerin. Nach ihrer eigenen Einwertung konnte der Abbuchungsbetrag von 325 DM nicht erwirtschaftet werden, sondern eben nur 9 DM x 28,47 m² = 256,23 DM. In diesem Fall käme der vom Bundesgerichtshof entwickelten Beweiserleichterung der widerlegbaren Vermutung der fehlerhaften Angaben zur Miethöhe und der arglistigen Täuschung entscheidungserhebliche Bedeutung nicht zu.

5. Verletzung der Aufklärungspflicht

Die Beklagte zu 1. hat die bestehende Aufklärungspflicht verletzt. Sie hat unstreitig auf die Nichterzielbarkeit einer Mietpoolauschüttung von monatlich 325 DM nicht hingewiesen.

6. Verschulden

Die Beklagte zu 1. hat schuldhaft ihre Aufklärungspflichten verletzt. Steht - wie hier - fest, dass die Beratung oder Aufklärung fehlerhaft war, so muss die Bank den Beweis erbringen, dass sie und ihre Erfüllungsgehilfen kein Verschulden trifft (vgl. Siol, a.a.O., § 43 Rn. 46; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 280 Rn. 40). Die Beklagte zu 1. hat insoweit ihrer Darlegungs- und Beweislast nicht genügt. Wie bereits oben bei der Widerlegung der vermuteten Kenntnis der Bank von der arglistigen Täuschung ausgeführt, reichen die vorgebrachten Umstände nicht aus, die Beklagte zu 1. zu entlasten.

7. Schaden

Dem Kläger ist durch die monatlichen Belastungen mit den Verpflichtungen aus dem Anlagegeschäft und der damit verbundenen Einschränkung seiner wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit ein Schaden entstanden. Dabei kann dahingestellt bleiben, welchen Verkehrswert die erworbene Wohnung objektiv hatte.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteil vom 8. März 2005 - XI ZR 170/04) ist ein Anleger, der auf Grund einer fehlerhaften Empfehlung eine für ihn nachteilige Kapitalanlage erworben hat, in der Regel bereits durch deren Erwerb geschädigt. Wer durch ein haftungsbegründendes Verhalten zum Abschluss eines Vertrags verleitet wird, den er ohne dieses Verhalten nicht geschlossen hätte, kann sogar bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung einen Vermögensschaden dadurch erleiden, dass die Leistung für seine Zwecke nicht voll brauchbar ist (BGH, Urteil vom 26. September 1997, V ZR 29/96, NJW 1998, 302; vgl. auch BGH, NJW 2004, 2971). Die Bejahung eines Vermögensschadens unter diesem Aspekt setzt allerdings voraus, dass die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht nur aus rein subjektiver willkürlicher Sicht als Schaden angesehen wird, sondern dass auch die Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung der obwaltenden Umstände den Vertragsschluss als unvernünftig, den konkreten Vermögensinteressen nicht angemessen und damit als nachteilig ansieht. Ein solcher Schaden kam im konkreten vom BGH entschiedenen Fall (V ZR 29/96) in Betracht, da für die dortigen Kläger angesichts ihrer beschränkten finanziellen Verhältnisse ein Immobilienerwerb, selbst wenn er - objektiv besehen - wirtschaftlich vernünftig gewesen sein sollte, subjektiv nur dann sinnvoll war, wenn sich dadurch keine nachhaltige Beeinträchtigung der sonstigen Lebensführung ergab.

Bei Abschluss der Verträge im Jahr 1995 war der Kläger 26 Jahre alt, ledig und von Berufe Baufacharbeiter. Er verfügte über ein monatliches Nettoeinkommen von circa 2.200 DM; Eigenkapital oder sonstiges Vermögen besaß der Kläger nicht. Allein schon nach dem Besuchsbericht sollte der Kläger aus seinem eigenen Vermögen im ersten Jahr - bei steigender Tendenz - monatlich 408 DM aufwenden ("Summe Abbuchungsbeträge"); angesichts seiner gesamten wirtschaftlichen Verhältnisse war dies erheblich. Tatsächlich hat der Kläger weitaus mehr aufwenden müssen, da der Mietpool im Jahr 2000 zusammengebrochen ist und die gesamte, dem Besuchsbericht zu Grunde liegende Modellrechnung nicht aufging.

8. Kausalität (zwischen Pflichtverletzung/unterlassener Information über den Wissensvorsprung und dem Schaden):

Der dem Kläger entstandene Schaden, also die Belastung mit den finanziellen Verpflichtungen aus dem Kauf und der Finanzierung der Eigentumswohnung, beruht auf der mangelnden Aufklärung über den Wissensvorsprung der Beklagten, dass die vom Kläger erworbene Eigentumswohnung die prognostizierte Mietausschüttungen aus dem Mietpool nicht erbringen konnte. Der Bundesgerichtshof geht in diesen Fällen bei der Kausalität im Endeffekt von einer widerlegbaren Vermutung aus (vergleiche Urteil vom 13. Januar 2004, XI ZR 355/02, NJW 2004, 1868; Urteil vom 25. April 2006, XI ZR 106/05, Randnummer ; Urteil vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04, Randnummer 61). Nach der Lebenserfahrung, die im konkreten Fall zu widerlegen der Darlehensgeberin obliegt, ist davon auszugehen, dass der Kläger bei einer Aufklärung über die Unrichtigkeit der deutlich überhöht angegebenen Mieteinnahmen die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben beziehungsweise den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und deshalb weder das Vorausdarlehen und die beiden Bausparverträge abgeschlossen noch die Grundschuldbestellung und die Übernahme der persönlichen Haftung nebst Vollstreckungsunterwerfung notariell erklärt hätte.

Die Beklagten haben hier nichts Zureichendes vorgetragen, dass der Kläger die Wohnung gekauft und den Darlehensvertrag auch abgeschlossen hätte, wenn die Beklagten ihre speziellen Kenntnisse ihm offenbart hätten. Die Beklagten waren in ein Gesamtkonzept eingebunden; es handelte sich nicht um einzelne Verträge, die in zufälliger Weise in dieser Reihenfolge zu Stande kamen. Nachdem der Vermittler den Kontakt zum Anleger aufgenommen hatte, bestimmte nicht mehr der Anleger den Ablauf, sondern die Vertriebsseite, zu der die Beklagten gehörten.

II. Haftung der Beklagten zu 2.

Die Beklagte zu 2. haftet ebenso dem Grunde nach aus Verschulden bei Vertragsschluss (c.i.c.); beide Beklagte sind Gesamtschuldner (§ 421 BGB). Grundsätzlich erforderte das in hunderten von Fällen praktizierte Finanzierungsmodell ein Zusammenwirken der Beklagten zu 1. mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. und zwar jeweils in ihren speziellen Funktionen als Bausparkasse einerseits und als normales Kreditinstitut ohne die Bindung an § 7 I 3 BausparkG andererseits. Die Rechtsvorgängerin der Beklagte zu 2. trat selbst nicht in Erscheinung; sie wurde von der Beklagten zu 1. vertreten, so dass ihr das Wissen der Beklagten zu 1. über § 166 Abs. 1 BGB zuzurechnen ist. Dass der Anschlussdarlehensvertrag aus dem Jahr 1999 sogar nur noch von der Beklagten zu 1. als Vertragspartnerin angeboten wurde (Anlage A 7), zeigt das von vornherein abgestimmte Vorgehen der Beklagten zu 1. und der Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. innerhalb des institutionalisierten Zusammenwirkens mit dem Vertrieb und der gesamten Hnnn & Bnn Gruppe. Die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. war im Besuchsbericht im vorgedruckten Text als Empfängerin der Mitüberweisung von HMG vorgesehen. Die Höhe der Zahlung aus dem Mietpool war ihr selbst sogar positiv bekannt.

Der Vortrag der Prozessbevollmächtigten der Beklagten unterscheidet bei der Frage der eigenen Einwertung, wie auch nahezu an allen anderen Stellen, nicht zwischen den Beklagten, so dass auch insoweit die Rechtsvorgängerin der Beklagten zu 2. Kenntnis von der Abweichung zwischen der Angabe im Besuchsbericht bzw. der Überweisung durch die HMG zu Beginn und der eigenen Erwartung von 9 DM/m² hatte. Zur Frage des Verschuldens (s.o. I.6.), des Schadens (s.o. I.7.) und der Kausalität (s.o. I.8.) ergeben sich keine Abweichungen zur Beklagten zu 1..

III. Anträge und Verjährung:

1. Der Klageantrag Ziffer 1 auf Zahlung von 37.916,55 € nebst Zinsen, von dem Kläger mit seinen im Zeitraum von Oktober 1995 bis Dezember 2004 geleisteten Zahlungen auf das Vorausdarlehen begründet, ist abzuweisen, da er - obwohl die Haftung dem Grunde nach besteht - trotz schriftlicher Hinweise des Senats mit Verfügungen vom 8. und 14. September 2006 sowie vom 15. Oktober 2006 der Höhe nach nicht schlüssig dargelegt worden ist. Das klägerische Vorbringen lässt jeden konkreten Bezug zu den tatsächlichen Zahlungen im Einzelfall und den erwirtschafteten Vorteilen vermissen und erschöpft sich in allgemeinen Darlegungen.

In der Klageschrift hatte der Kläger geltend gemacht, der begehrte Betrag von 37.916,55 € seien seine im Zeitraum von 110 Monaten (Oktober 1995 bis Dezember 2004) auf das Vorausdarlehen geleisteten Zinsen von monatlich 344,70 €. Dies ist bereits deshalb unschlüssig, da nach Ablauf der Zinsfestschreibungsphase von 5 Jahren im Juli 1999 der Kläger - allein mit der Beklagten zu 1. - einen neuen Darlehensvertrag mit einem anfänglichen effektiven Jahreszins von 6,52 % (zuvor im Vertrag vom 1./27. September 1995: 8,09 %) geschlossen hat, in dem die Zinsrate auf 262,50 DM + 262,50 DM = 525 DM (= 268,43 €) (zuvor: 650 DM) festgesetzt wurde, so dass sich keine gleichbleibende Zinsrate auf das Vorausdarlehen ergeben kann. Allenfalls könnten - was angesichts der Beträge unwahrscheinlich ist - gestiegene Zusatzkosten zu diesem Ergebnis führen; ohne eine Erklärung von Seiten der Kläger bleibt dies nicht nachvollziehbar. Die Angabe im Schriftsatz vom 5. Juli 2005, heute werde ein Betrag von 230,-- € gepfändet, hilft ebenso wenig weiter wie der Vortrag in der Berufungsbegründung vom 18. Januar 2006, der Kläger zahle aktuell an Zinsen und Tilgungen 250,-- € und 150,-- € monatlich an den überschuldeten Mietpool.

Auf die gerichtlichen Hinweise vom 8. und 14. September 2006 wurde mit Schriftsatz vom 12. Oktober 2006 - unter Zugrundelegung des Nominalzinssatzes vorgetragen, der Kläger habe bisher zumindest 39.305,55 € Darlehenszinsen geleistet. 4 Jahre bei 7,8 % aus 100.000,-- DM ergäben eine Zahlung von 31.200,-- DM (15.952,30 €); bei der Prolongation im Juli 1999 seien für 8 Jahre nominal 6,3 % vereinbart worden, daraufhin habe der Kläger bis 10/06 an die Beklagte insgesamt 87 Monate zu je 525,-- DM, also 45.675,-- DM (= 23.353,25 €) gezahlt. Eine weitere Erläuterung, eine Auseinandersetzung mit dem abweichenden Vortrag in der Berufungsbegründung oder ein Eingehen auf die gerichtlichen Hinweise zu den zumindest am Anfang erhaltenen Ausschüttungen aus dem Mietpool und den bislang erzielten Steuervorteilen ist nicht erfolgt.

Der Senat sieht sich nicht in der Lage, wenigstens einen Mindestschaden nach § 287 ZPO zu schätzen (vgl. Zöller/Greger, a.a.O., § 287 Rn. 1, 5), da die hierfür notwendigen Anknüpfungstatsachen fehlen. Der Senat hat hier im gebotenen Umfang bei der Anhörung des Klägers gemäß § 141 ZPO auch von seinem Fragerecht Gebrauch gemacht (vgl. BGH, Urteil vom 1. 2. 2000 - X ZR 222/98 -, NJW-RR 2000, 1340, 1341), ohne dass dies zu einem greifbaren Ergebnis geführt hätte. Selbst wenn man anhand der Darlehensverträge von den zuletzt vorgetragenen Mindestzinszahlungen ausgehen kann, so verbleibt dennoch völlig ungewiss, in welcher Höhe Abzüge für die unstreitig zumindest in den Jahren bis 2000 aus dem Mietpool erlangten Ausschüttungen zu machen sind. Da noch nicht einmal eine Größenordnung feststeht, kann der Senat auch nicht zur Vereinfachung die nach dem Zusammenbruch des Mietpools entrichtete Zahlung - nach Angabe des Klägers 1.200 DM - gegenrechnen. Im Übrigen ist es auch nicht Aufgabe einer Schätzung nach § 287 ZPO, den Kläger von einer ihm konkret möglichen Darlegungspflicht zu entbinden.

Ebenso fehlt jeglicher Anhaltspunkt für die erlangten Steuervorteile. Der Kläger hat sich an einem mit dem Ziel der Steuerersparnis beworbenen Kapitalanlagemodell beteiligt. Der Senat geht deshalb davon aus, dass der Kläger auch Steuervorteile erlangt hat. Der Kläger stellt dies auch nicht in Abrede, sondern vertritt lediglich die Auffassung, diese hätten keine Berücksichtigung zu finden.

Grundsätzlich muss sich der Anleger bei einer Rückabwicklung der Vermögensanlage auch solche Steuervorteile im Rahmen der Vorteilsausgleichung anrechnen lassen, denen keine Nachzahlungsansprüche des Finanzamts gegenüberstehen (BGH, Urteil vom 14. Juni 2004, II ZR 374/02, Umdruck Seite 12).

Grundsätzlich liegt die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen einer Vorteilsausgleichung im Rahmen der Berechnung eines Schadensersatzanspruches beim Schädiger (vgl. BGH, Urteil vom 23.06.1992 - XI ZR 247/91, NJW-RR 1992, 1397; BGH, Urteil vom 17. 10. 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 81). Ausnahmsweise trifft hier die sekundäre Darlegungslast den Kläger, da er allein in der Lage ist, zum Umfang der erlangten Steuervorteile - was die Beklagten geltend gemacht haben - vorzutragen, jedoch bei grundsätzlicher Beweislast der Beklagten (vgl. BGH, Urteil vom 31. Januar 2005 - II ZR 200/03 - unter II. 1. e)). Diese sekundäre Darlegungslast (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2006, III ZR 361/04, Rn. 17; BGH, Urteil vom 17. November 2005, III ZR 350/04, NJW 2006, 499; Urteil des erkennenden Senats vom 28. Juni 2005, 4 U 77/03, unter B. IV.2.) bezieht sich auch auf die Frage, ob die Steuervorteile nachhaltig sind. Für eine Umkehr der Darlegungslast besteht auch kein praktisches Bedürfnis, da der Kläger gegen Verluste aus einer eventuellen Steuernachzahlung durch den Feststellungsantrag (Ziffer 5) abgesichert wäre.

Der Kläger hat bereits in der Klageschrift davon abgesehen, konkret zu den erlangten Steuervorteilen vorzutragen. Er hat die Rechtsauffassung vertreten, dass zwar die Beklagten einwenden könnten, der Kläger habe sich die erlangten Steuervorteile im Wege der Vorteilsausgleichung anzurechnen, dies gelte aber nicht, wenn der als Schadensersatz zu zahlende Betrag wieder zu versteuern sei. Die von den Beklagten an den Kläger zurückzuzahlen Darlehenszinsen seien als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern, so dass die erlangten Steuervorteile im Rahmen einer Nachversteuerung wieder entfallen würden mit der Folge, dass es auf die genaue Höhe der endgültigen Versteuerung nicht ankomme. Auf die gerichtliche Auflage vom 14. September 2006, unter Vorlage der entsprechenden Unterlagen die bislang erzielten Steuervorteile substantiiert unter Beweisantritt vorzutragen, hat der Kläger nicht reagiert. Im darauf eingereichten Schriftsatz vom 12. Oktober 2006 werden einerseits die oben bereits erwähnten Zahlungen auf das Darlehen vorgetragen; andererseits wird die Mietpoolabrechnung für ein Objekt in Celle auseinandergesetzt, die keinerlei Bezug zu dem hierzu entscheidenden Fall hat.

Die erlangten Steuervorteile können nicht mit der Begründung außer Betracht bleiben, der Kläger hätte bei ordnungsgemäßer Aufklärung, nicht diese, jedoch eine andere ebenso steuerlich begünstigte Anlageentscheidung getroffen. Nach den oben dargestellten persönlichen Verhältnissen des Klägers war es ihm gerade nicht möglich, eine andere wesentlich steuerbegünstigte Anlage zu tätigen. Im Übrigen lehnt der Bundesgerichtshof (Urteil vom 17.11.2005, III ZR 350/04, NJW 2006, 499) diese Argumentation im Grundsatz ab, sofern nicht ein konkreter Parteivortrag Anlass zu einer solchen hypothetischen Prüfung gebietet, wie dies im Urteil vom 6. Februar 2006 (II ZR 329/04) der Fall war. Ein solcher Vortrag fehlt hier jedoch.

Steuervorteile können auch nicht deshalb außer Betracht bleiben, weil eine etwa zuzusprechende Schadensersatzleistung wiederum der Steuerpflicht für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterläge. Die Rückabwicklung eines Anschaffungsgeschäfts im Wege des Schadensersatzes ist kein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG (vgl. BFH, Urteil vom 27. Juni 2006, IX R 47/04; so auch BGH Urteil vom 17. November 2005, III ZR 350/04, NJW 2006, 499 - 501). Eine Veräußerung i.S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG liegt nicht vor, wenn sich das ursprüngliche Anschaffungsgeschäft lediglich in ein Abwicklungsverhältnis verwandelt. Die Herausgabe des zuvor angeschafften Wirtschaftsgutes stellt hierbei keinen gesonderten marktoffenbaren Vorgang, sondern nur einen notwendigen Teilakt im Rahmen der Rückabwicklung dar. In diesem Zusammenhang kann auch dahinstehen, ob der zurückerhaltenen Betrag Schadensersatz darstellt oder lediglich Empfang der eigenen erbrachten Gegenleistung (BFH, a.a.O.).

Schließlich hat der Kläger auch keine Umstände dargelegt die dafür sprechen würden, dass in Anspruch genommene Steuervorteile nachträglich entfallen könnten (vgl. BGH, Urteil vom 17. November 2005, a.a.O.). Dass dem Kläger substantiierter Vortrag dazu gegebenenfalls derzeit nicht möglich ist, rechtfertigt es gleichfalls nicht, in Anspruch genommene Steuervorteile außer Betracht zu lassen. Soweit heute möglicherweise noch nicht abschließend feststeht, ob dem Kläger auch ein Schaden insoweit entstanden ist, als bei einer Rückabwicklung in Anspruch genommene Steuervorteil nachträglich wieder auszugleichen sind, wäre ein zukünftiger Schaden von dem Feststellungsausspruch erfasst.

Der Kläger kann seinen Zahlungsanspruch zu Ziffer 1. auch nicht erfolgreich auf bereicherungsrechtliche Ansprüche stützen, innerhalb derer erlangte Steuervorteile grundsätzlich keine Berücksichtigung finden.

In Betracht kämen zum einen Ansprüche nach § 3 Abs.1 S.1 HWiG. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht schon das Bestehen eines Widerrufsrechts nach § 3 Abs.1 HWiG verneint. Im Übrigen schulden die Vertragsparteien bei einer Rückabwicklung nach dem Haustürwiderrufsgesetz wechselseitig auch Herausgabe der gezogenen Nutzungen, der Kläger mithin marktübliche Verzinsung des empfangenen Darlehens. Dass und in welchem Umfang die von ihm gezahlten Zinsen den marktüblichen Zinssatz überstiegen haben, ist nicht dargelegt. Auf die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze zur Rückabwicklung von Verbundgeschäften kann der Kläger sich bei dem hier streitgegenständlichen Realkredit nicht berufen (§ 3 Abs.2 Nr. 2 VerbrKrG).

Aus demselben Grunde sind auch Ansprüche nach §§ 4 Abs.1 S.5 Nr. 1 lit. b), 6 Abs.1 VerbrKrG, 812 Abs.1 S.1 BGB nicht begründet.

Da der Zahlungsantrag bereits wegen Unschlüssigkeit keinen Erfolg hat, kann dahinstehen, ob unter Anwendung der Rechtsprechung des BGH zum Eingreifen des § 197 BGB a.F. bei der Rückzahlung geleisteter Zinsen im Wege des Schadensersatzes aufgrund eines Anspruches aus culpa in contrahendo (BGHZ 98, 174) nicht ein Teil des Zahlungsanspruches (gegebenenfalls alle Zinsansprüche bis 31. Dezember 2000) verjährt wäre.

2. a) Der Freistellungsanspruch gemäß dem Klageantrag Ziffer 2 war zuzusprechen (Tenor Ziffer I.1.). Nach dem Grundsatz der Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) hat die Beklagte zu 1. den Kläger so zu stellen, wie er ohne die schuldhafte Aufklärungspflichtverletzung der Beklagten gestanden hätte (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 2006, XI ZR 6/04, Rn. 61). Damit ist die Beklagte zu 1. im Rahmen des Schadensersatzanspruches verpflichtet, den Kläger von allen Verpflichtungen aus dem Vorausdarlehensvertrag freizustellen mit der Folge, dass der Kläger Zahlungen auf dieses Darlehen nicht mehr erbringen muss.

b) Der Anspruch ist nicht verjährt.

Der hier dem Grunde nach dem Kläger gegen die Beklagten zustehende Anspruch aus c.i.c. verjährte nach altem Recht in 30 Jahren (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 195 a.F. Rn. 9,10; Assmann/Wagner, NJW 2005, 3169, 3172). Auf den Freistellungsanspruch findet § 197 BGB a.F. keine Anwendung, so dass es keiner Erörterung bedarf, ob die in BGHZ 98, 174 entwickelten Grundsätze zutreffend sind. Verjährungsbeginn war gemäß § 198 BGB a.F. (in der vor dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung) die Entstehung des Anspruchs, also die Entstehung des Schadens, das heißt hier im Jahre 1995. Die Verjährung war 2002 noch nicht eingetreten, so dass nach Art. 229 § 6 Abs. 1 S. 1 EGBGB die Vorschriften des BGB über die Verjährung in der seit dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung Anwendung finden. Es gilt damit die 3-jährige Frist des § 195 BGB n.F. (in der nach dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung). Der Senat folgt der herrschenden Meinung, dass gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB diese 3-Jahres-Frist nach § 199 BGB n.F. zu berechnen ist. Da der Kläger die maßgebliche Kenntnis i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. erst nach 2002 erlangt hat, ist die Verjährung durch Erhebung der Klage nach den §§ 253 Absatz 1, 167 ZPO (Einreichung der Klageschrift am 10. März 2005; Zustellung an die Beklagte zu 1. am 19. April 2005, an die Beklagte zu 2. am 20. April 2005) rechtzeitig gemäß §§ 204 Abs. 1 Nr. 1, 209 BGB n.F. gehemmt worden.

aa) Der Senat schließt sich der herrschenden Meinung an, dass gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB die Berechnung der 3-Jahres-Frist des § 195 BGB n.F. nach § 199 BGB n.F. vorzunehmen ist (vgl. MK-Grothe, BGB, 4. Aufl., Art. 229 § 6 EGBGB Rn. 12; Bamberger/Roth/Henrich, BGB, 2003, vor § 194 Rn. 9; Staudinger/Peters, BGB, 2003, Art. 229 § 6 EGBGB Rn. 11; Palandt/Heinrichs, 66. Auflage, Art. 229 § 6 EGBGB Rn. 1; OLG Bamberg, Beschluss vom 6. Oktober 2005, 4 U 148/05, NJW 2006, 304 ff.; OLG Braunschweig, Urteil vom 30. November 2005, 3 U 21/03, BeckRS 2006 Nr. 00843; OLG Stuttgart, Urteil vom 26. September 2005, 6 U 92/05, NJOZ 2006, 1583, u.a. unter Rückgriff auf RGZ 73, 434, 439 zu Art. 169 EGBGB; OLG Karlsruhe, Urteil vom 18. Juli 2006, 17 U 320/05, ZIP 2006, 1855; Heß, NJW 2002, 253; Schulte-Nölke/Hawxwell, NJW 2005, 2117; Rohlfing, MDR 2006, 721). Die Gegenmeinung (so genannte "Stichtagsregelung"), nach der ohne Rücksicht auf die Kenntnis die 3-Jahres-Frist immer am 01. Januar 2002 begonnen hat, § 199 BGB n.F. also keine Anwendung findet (Gottwald, Verjährung im ZivilR, 2005, Rn. 464; Assmann/Wagner, NJW 2005, 3169, 3171; OLG Thüringen, Beschluss vom 13. März 2006, 2 W 68/06, OLG Hamm, Urteil vom 26. Oktober 2006, 5 U 179/00) überzeugt nicht. Sie entspricht nicht dem klaren Wortlaut in Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB, der für am 1. Januar 2002 nicht verjährte Ansprüche als Grundsatz die Anwendung des neuen Rechts und damit des § 199 BGB n.F. anordnet. Zudem würde der gesetzlich gewollten Schlechterstellung des Gläubigers für eine laufende Verjährung (bisher 30 Jahre, jetzt nur noch 3 Jahre + der Zeit nach den Übergangsvorschriften) eine weitere, vom Gesetzgeber nicht vorgesehene Benachteiligung durch eine starre Stichtagsregelung hinzufügt. Die Umstellung auf kürzere Verjährungsfristen wird - von Ausnahmen abgesehen - durch die Einführung des subjektiven Elements in § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. abgemildert. Von der Gegenmeinung wird dies nicht hinreichend berücksichtigt, da die Anwendung des neuen Rechts ansonsten auf der Hälfte des Weges "stecken bleiben" würde.

Auch der Wortlaut des Art. 229 § 6 Abs.4 S.1 EGBGB spricht nach Auffassung des Senats gegen eine starre Stichtagsregelung. Danach wird eine nach neuem Recht kürzere Frist von dem 1. Januar 2002 an berechnet. Die nach neuem Recht kürzere Frist beläuft sich aber nicht auf drei Jahre, sondern einschränkend auf drei Jahre ab Kenntnis der entsprechenden anspruchsbegründenden Tatsachen. Nur diese Frist kann "von dem 1. Januar 2002 an berechnet" werden. Dies aber bedeutet nach Auffassung des Senats, dass damit auch der Gesetzeswortlaut eine Kenntnis der anspruchsbegründenden Tatsachen zum 1. Januar 2002 voraussetzt, soll die Frist von diesem Tage an berechnet werden.

Soweit sich die Beklagten für die Anwendung der Stichtagsregelung auf die Gesetzesmaterialien beziehen, kann dem nicht gefolgt werden. Zwar ist richtig, dass es in den BT-Drucksachen 14/ 6040 S. 95, 96 und 14/7052 S. 177 heißt, dass es Fallgestaltungen gebe, in denen der Gläubiger die Verjährung seiner Forderung selbst dann hinnehmen müsse, wenn er vor Ablauf der Verjährungsfrist nicht wusste, ja nicht einmal wissen konnte, dass ihm ein Anspruch zustehe. Allerdings ist dieser Satz aus dem Kontext gerissen. Er bezieht sich nämlich auf den Fall, dass hinsichtlich des Verjährungsbeginns allein an den objektiven Tatbestand der Ablieferung beziehungsweise Abnahme angeknüpft wird, wenn nämlich dem Gläubiger ein vertraglicher Anspruch aus der Lieferung einer fehlerhaften Sache oder aus der Errichtung eines fehlerhaften Werkes zusteht. Die hier maßgebliche Regelung, zu der ein Argument gefunden werden soll, ist gerade aber vom subjektiven Moment geprägt. Für diesen Tatbestand gibt die zitierte Stelle der Gesetzesmaterialien gerade nichts her. Eher zeigt sich, dass der Gesetzgeber die Fallgestaltungen mit objektiven und subjektiven Momenten sehr wohl unterschieden hat.

Ein Argument, das gegen die Anwendung des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. mit seinem subjektiven Element über Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB spricht, lässt sich weder der Begründung (Drucksache 14/6040 S. 273) für Art. 229 § 6 Abs. 1 EGBGB noch für den gültigen Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB (im Entwurf zu diesem Zeitpunkt noch Absatz 3, vgl. S. 34, 35) entnehmen. Damit hat es bei der nach dem Wortlaut gegebenen Anwendung des neuen Rechts, also des § 199 Abs. 1 BGB n.F. mit all seinen Voraussetzungen, für am 1. Januar 2002 bestehende und noch nicht verjährte Ansprüche zu verbleiben.

Ob der Auffassung von Kandelhard (NJW 2005, 630), nach der gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB i.V.m. § 199 Absatz 1 BGB n.F. die Verjährung mit dem Schluss des Jahres 2002, also am 31. Dezember 2002 um genau 24 Uhr beginnen und frühestens am 02. Januar 2006 um 24 Uhr enden soll, zu folgen ist, was der Senat eigentlich nicht beabsichtigt, bedarf keiner abschließenden Stellungnahme. Denn nach dieser Meinung wäre ebenfalls keine Verjährung eingetreten.

bb) Der Kläger hat vor dem 1. Januar 2002 i.S.v. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. weder von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt noch hätte er sie ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müssen.

Die Beklagten tragen die Beweislast für die Kenntnis bzw. grob fahrlässige Unkenntnis des Klägers; der Kläger als Gläubiger muss aber, da es um Umstände aus seiner Sphäre geht, an der Sachaufklärung mitwirken; er muss erforderlichenfalls darlegen, was er zur Ermittlung der Voraussetzungen seiner Ansprüche und der Person des Schuldners getan hat (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 199 Randnummer 46; OLG Bamberg, a.a.O.; BGHZ 92, 260).

Kenntnis der anspruchsbegründenden Umstände liegt vor, wenn dem Gläubiger die Tatsachen bekannt sind oder er sie infolge grober Fahrlässigkeit nicht kennt, die die Voraussetzungen der anspruchsbegründenden Norm erfüllen; dazu gehört bei Schadensersatzansprüchen auch die Pflichtverletzung (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 199 Randnummer 27). Zur neuen Vorschrift des § 199 BGB n.F. kann auf die ergangene Rechtsprechung zu § 852 BGB a.F. zurückgegriffen werden. Erforderlich und genügend ist im Allgemeinen die Kenntnis der tatsächlichen Umstände; nicht vorausgesetzt wird die zutreffende rechtliche Würdigung des bekannten Sachverhalts. Daher kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob der Kläger die Rechtswidrigkeit des Geschehens, das Verschulden des Schädigers und den in Betracht kommenden Kausalverlauf richtig einschätzt. Rechtlich fehlerhafte Vorstellungen des Geschädigten beeinflussen den Beginn der Verjährung in der Regel nicht. Ist die Rechtslage dagegen unübersichtlich oder zweifelhaft, so dass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag, kann der Verjährungsbeginn auch wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben sein (BGH, Urteil vom 3. März 2005 - III ZR 353/04, NJW-RR 2005, 1148). Bei unsicherer und zweifelhafter Rechtslage ist der Verjährungsbeginn hinausgeschoben. Dies muss erst recht gelten, wenn sich die Beurteilung der Rechtslage in der höchstrichterlichen Judikatur ändert (BGH, Urteil vom 16. 9. 2004 - III ZR 346/03). In dem der Entscheidung des BGH vom 29. Januar 2002 (XI ZR 86/01, BKR 2002, 278) zugrunde liegenden Fall wurde Schadensersatz wegen unzureichender Aufklärung über die Risiken von Warentermin- und Optionsgeschäften verlangt; nach Auffassung des BGH begann die Verjährungsfrist nicht, bevor der Gläubiger die Umstände kannte, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergaben. Erst die Kenntnis der die Aufklärungspflicht begründenden wirtschaftlichen Zusammenhänge ermöglicht dem Anleger die aussichtsreiche Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches (BGH, Urteil vom 1. April 2003, XI ZR 385/02, BKR 2003, 431). Selbst der Besuch bei einem Rechtsanwalt, dessen Wissen sich der Kläger entsprechend § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen muss, kann nicht ausreichend sein (BGH, Urteil vom 1. April 2003, XI ZR 386/02, NJOZ 2003, 2879). Es ging in diesem Fall ebenfalls um Schadensersatz wegen Verlusten aus Warentermin- und Optionsgeschäften; auch für den vom Kläger beauftragten Rechtsanwalt war die Bearbeitung des Falles mit einem erheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden, weil es um eine nicht alltägliche Rechtsmaterie ging und Schadensersatzansprüche auch unter anderen rechtlichen Gesichtspunkten, etwa wegen Veruntreuung der Einlage oder wegen Gebührenschinderei, zu prüfen waren. Unter diesen Umständen könne keine Rede davon sein, der Bevollmächtigte des Klägers habe die Augen vor den die Aufklärungspflicht begründenden tatsächlichen Umständen verschlossen.

Bei Anwendung dieser Grundsätze lagen die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n.F. frühestens mit der anwaltlichen Beratung im Jahr 2002 vor. Der Kläger hat in erster Instanz unbestritten vorgetragen, er habe die Kenntnis von den wirtschaftlichen Zusammenhängen, die die aussichtsreiche Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches ermöglicht habe, erst durch seinen Rechtsanwalt und dessen erstes Aufforderungsschreiben im Jahre 2002 erlangt. Dies stimmt mit den als Anlagen A 10 und A 11 vorgelegten Schreiben der jetzigen Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 21. und 23. Mai 2002 an die Beklagte zu 1. überein. Soweit in der Berufungsbegründung (Seite 40; Akte Bl. IV 51) unter Bezugnahme auf diese Schreiben nun das Jahr 2004 vorgetragen wird, handelt es sich um einen unschädlichen offensichtlichen Irrtum der Prozessbevollmächtigten.

Nach Auffassung des erkennenden Senats reichte - entgegen der Auffassung beispielsweise des OLG München (Urteil vom 7. November 2006, 5 U 1688/06) und des OLG Oldenburg (Urteil vom 6. November 2006, 15 U 18/06), worauf sich die Beklagten berufen - die Kenntnis von der Unrichtigkeit der Mieten aufgrund der Mietpoolabrechnungen nicht aus. Die Kenntnis der die Aufklärungspflicht begründenden wirtschaftlichen Zusammenhänge hatte der Kläger allein aus dem Mietpoolabrechnungen nicht. Die Erkenntnis, dass die im Besuchsbericht prognostizierte Ausschüttung nicht erreicht wurde, genügte allein für ein aussichtsreiches Vorgehen gegen die Beklagten nicht. Erst die Kenntnis des Zusammenwirkens der Beklagten zu 1. und der Beklagten zu 2. mit der Hnnn & Bnn Gruppe und insbesondere die Kenntnis, dass die Beklagten insoweit einen Wissensvorsprung hatten, ermöglichte ein erfolgversprechendes Vorgehen. Diese Kenntnis wurde letztlich erst durch den Prüfbericht der Dnnnn & Tnnn Wnnn -Ennnnn Dnnnn Innnn -Tnnnn GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vom 27. November 2001, erstellt aufgrund eines Prüfungsauftrages des Bundesaufsichtsamtes für das Kreditwesen in Bonn - BAKred - vom 31. Mai 2001, vermittelt. Zudem galt es dann, daraus die richtigen rechtlichen Schlüsse zu ziehen. Die jetzt nach Auffassung des Senats erfolgreiche Linie der Verletzung einer Aufklärungspflicht aufgrund der Angaben des Vermittlers ergab sich sogar erst seit der Rechtsprechung des BGH ab dem 16. Mai 2006 (XI ZR 6/04) ab. Die Entscheidungen des zweiten Zivilsenats des BGH vom 14. Juni 2004 (II ZR 393/02, II ZR 407/02, II ZR 374/02, II ZR 392/01, II ZR 395/01, II ZR 385/02) richteten ihr Augenmerk gerade nicht auf den Vermittler. Diese Entwicklung zeichnete sich erst mit den Urteilen des XI. Senats vom 25. April 2006 und der entsprechenden Presseerklärung des BGH Nr. 62/2006 ab, in der klargestellt wurde, dass der II. Zivilsenat an einer Erörterung zur Lösung der Differenzen mitgewirkt habe. Zwar ist es richtig, wenn das Oberlandesgericht München formuliert, dass aus der Rechtsprechung vom 16. Mai 2006 keine Erweiterung der Haftung der finanzierenden Bank zu entnehmen ist, sondern lediglich eine Beweiserleichterung zu Gunsten der Kläger hinsichtlich der Frage der subjektiven Kenntnisse der Bank. Gerade aber die Frage der Beweisbarkeit von anspruchsbegründenden Tatsachen und die hierfür von der Rechtsprechung entwickelten Beweiserleichterungen sind für die Frage der Durchsetzbarkeit eines Anspruchs, also der Erfolgsaussichten einer Klage, von maßgeblicher Bedeutung. Die Beklagten haben im vorliegenden Rechtsstreit bis zuletzt bestritten, bis auf Ausnahmefälle Kenntnis von dem Besuchsbericht gehabt zu haben; sie stellen in zweiter Instanz lediglich nicht mehr in Abrede, die Abbuchungsbeträge gekannt zu haben. Bei dieser Sachlage und der gerade im Bereich der Vermögensanlagen sich entwickelnden Rechtsprechung in den letzten Jahren war es für eine aussichtsreiche Klage nach Auffassung des Senats jedenfalls notwendig, den BAKred-Prüfbericht zu kennen. Die Tatsache, dass es Klagen von Anlagern zuvor gab, kann an den rechtlichen Voraussetzungen für die Kenntnis i.S.d. § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB n.F. nichts ändern. Einerseits kann es sich um besonders risikofreudige Kläger gehandelt haben. Andererseits können auch besonders vorsichtige Anwälte, die die Entwicklung der Rechtsprechung auch zu den Verjährungsfragen nicht abschätzen konnten und deshalb lieber das Risiko einer zu frühen Klage in Kauf nahmen, als später bei einer Haftung dem Grunde nach das Scheitern der Klage wegen Verjährung zu riskieren, zur Klageerhebung gegriffen haben. Der rechtliche Maßstab verändert sich dadurch nicht.

Da es bei der hier zu entscheidenden Fallgruppe auf die vollständige Erfassung der wirtschaftlichen und rechtlichen Relevanz sowie des Zusammenspiels der beiden Beklagten mit der Verkäuferseite ankommt, konnten auch allein Presseberichte nicht ausreichen. Soweit Rohlfing (MDR 2006, 721, 723) von grobfahrlässiger Unkenntnis ausgeht, wenn der Kapitalanleger nach seiner Anlageentscheidung (Vertragsschluss) durch Medienberichte, Rundschreiben oder ähnliches von desaströsen, wirtschaftlichen Verhältnissen bei dem Kapitalanlageunternehmen hört, bei dem er sein Geld angelegt hat, und von bereits zahlreichen Klageverfahren gegen eben dieses Unternehmen Kenntnis erhält, gleichwohl aber nichts weiter unternimmt, sich vor allem nicht anwaltlichen Rat einholt, sind dies - zumindest für den hier vorliegenden Fall - keine handhabbaren, zutreffenden Kriterien. Zumindest bis zum Aufsuchen des Rechtsanwalts im Jahr 2002 hatte der Kläger nicht die entsprechende Kenntnis; jedenfalls kann nicht angenommen werden, dass er durchschaute, dass er sowohl gegen die Bank als auch die Bausparkasse und nicht nur gegen die Vermittler vorgehen könnte, gleichwohl er sich aber maßgeblich auf die Täuschung durch den Vermittler stützen müsste. Letztlich ist auch hier wiederum mit zu beachten, welchen Anlegerkreis die in das Hnnn & Bnn -System eingebundenen Beklagten bewusst ansprachen. Der Senat hat den Kläger persönlich angehört und im gleichen Termin vom 31. Oktober 2006 zugleich weitere 8 Fälle mit Anhörung der Anleger verhandelt, in denen jeweils zumindest die Beklagte zu 1. als Bausparkasse aufgetreten war; in 6 Fällen handelte es sich um das gleiche Objekt in Schnn . Der Adressatenkreis waren nicht die wohlhabenden, bereits andere Vermögensanlagen besitzenden Spitzenverdiener, die akademisch vorgebildet waren. Der Kläger war auf die rechtliche Beratung durch seinen Rechtsanwalt angewiesen.

3. Der Antrag auf Feststellung des Annahmeverzuges hinsichtlich des Übereignungsanspruches ist, wie ausgesprochen (Tenor Ziffer I.2.), nur ohne zeitliche Bestimmung nach § 256 Absatz 1 ZPO zulässig. Grundsätzlich handelt es sich bei der Feststellung des Annahmeverzuges nicht um die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses, sondern der Annahmeverzug ist lediglich eine gesetzlich definierte Voraussetzung unterschiedlicher Rechtsfolgen, also lediglich eine Vorfrage für die Beurteilung dieser Rechtsfolgen. Allein in den Fällen, in denen der Kläger eine Verurteilung des Beklagten zu einer Zug um Zug zu erbringenden Leistung begehrt, wird der weitere Antrag des Klägers, den Annahmeverzug des Schuldners hinsichtlich der ihm gebührenden Leistung festzustellen, aus vollstreckungsrechtlichen Gründen für zulässig angesehen. Allein aus Gründen der Zweckmäßigkeit und mit dem schutzwürdigen Interesse des Klägers ist es zu rechtfertigen, den für die Vollstreckung nach den §§ 756, 765 ZPO erforderlichen Nachweis des Annahmeverzuges bereits im Erkenntnisverfahren erbringen zu können (vergleiche BGH, Urteil vom 31. Mai 2000, XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663, 2664; Zöller/Greger, a.a.O., § 256 Rn. 3). Um hier den §§ 756, 765, 894 ZPO Rechnung zu tragen, bedarf es einer Datumsangabe nicht. Damit war es allein zulässig, den Annahmeverzug festzustellen. Annahmeverzug lag hier gemäß §§ 293, 295 Satz 1 BGB auf jeden Fall mit der Stellung des Klageabweisungsantrages durch die Beklagten vor (vgl. Kammergericht, Beschluss vom 4. Februar 1972, 1 W 450/71, NJW 1972, 2052).

Da der gegen die Beklagte zu 2. gerichtete Zahlungsantrag zu Ziffer 1. abzuweisen war, entfiel auch die insoweit beantragte Zug-um-Zug Verurteilung und mit ihr ein Annahmeverzug der Beklagten zu 2., so dass ihr gegenüber ein solcher Annahmeverzug nicht festzustellen war.

4. Im Rahmen des Schadensersatzanspruches war die Beklagte zu 1. nach dem Klageantrag Ziffer 4 zur Abrechnung des Bausparvertrages zu verurteilen (Tenor Ziffer I.3.). Die - auf Anregung des Senats - vorgenommene Änderung des Antrags im Weiteren (statt Zahlung des sich nach Abrechnung ergebenden Betrages auf Feststellung der Verpflichtung zur Auszahlung) war lediglich eine qualitative Änderung (vgl. Zöller/Greger, a.a.O., § 264 Rn. 3b), so dass es sich nach § 264 Nr. 2 ZPO um keine Klageänderung handelte, die aber, weil sachdienlich und auf keine neuen Tatsachen gestützt, nach § 533 ZPO zulässig gewesen wäre. Da das Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO gegeben ist und keine Zweifel bestehen, dass die Beklagte zu 1. sich der Feststellung beugen wird, war die entsprechende Feststellung auszusprechen.

5. Als Teil der Naturalrestitution sind die Beklagten verpflichtet, dem Kläger den gesamten Schaden und alle Kosten zu ersetzen, die durch die Abwicklung des Darlehensvertrages und Übereignung der Eigentumswohnung entstehen. Da ein Betrag noch nicht beziffert werden kann, war die entsprechende Feststellung (§ 256 Abs. 1 ZPO) gemäß dem Klageantrag Ziffer 5 auszusprechen (Tenor Ziffer I.4.).

6. Über die Hilfsanträge war nicht zu entscheiden, da die innerprozessuale Bedingung - Erfolglosigkeit des Hauptantrags (vgl. Zöller/Vollkommer, a.a.O., § 300 Rn. 5) - nicht eingetreten ist. Der Senat hat den - gegenüber den mit den Hilfsanträgen auf Erstattung des Finanzierungsschadens bei einem Vergleich der vereinbarten Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen und auf Neuberechnung des Darlehens mit dem gesetzlichen Zinssatz - vorrangigen Anspruch auf Naturalrestitution insgesamt dem Grund nach für begründet erachtet, so dass die Klageanträge Ziffer 2, 4, 5 und 6 zugesprochen wurden. Der Klageantrag Ziffer 1 scheiterte nicht, weil der Anspruch nicht gegeben war, sondern weil die Darlegung der Höhe nicht schlüssig war.

IV. Zulassung der Revision

Die Revision war zuzulassen, weil die hier für die Verurteilung der Beklagten erhebliche Frage der Verjährung der geltend gemachten Ansprüche in der obergerichtlichen Rechtsprechung umstritten, höchstrichterlich - soweit ersichtlich - noch nicht entschieden ist und dies deshalb zur Wahrung einer einheitlichen Rechtsprechung gemäß § 543 Abs.2 ZPO geboten war.

Ob diese Voraussetzungen nunmehr nach der noch nicht veröffentlichten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06 - entfallen sind, vermag der Senat der bislang allein veröffentlichten Pressemitteilung 12/2007 nicht verlässlich zu entnehmen.

V. Kostenentscheidung

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Absatz 1 S. 1, 97 Absatz 1, 100 Absatz 4 ZPO; der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der nach Ablauf der eingeräumten Schriftsatzfrist eingegangene Schriftsatz des Klägers vom 15. Januar 2007 lag vor, bot jedoch keinen Anlass zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung (§ 156 ZPO).

Ende der Entscheidung