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Mieter einer Eigentumswohnung sind dann Zustandsstörer im Sinne des § 1004 BGB, wenn sie durch ihre Weigerung, den Rückbau der entgegen den Regeln der Wohnungseigetümergemeinschaft vom Vermieter durchgeführten Baumaßnahmen zu dulden, den eigentumsbeeinträchtigenden rechtswidrigen Zustand aufrechterhalten. Der hieraus folgende Beseitigungsanspruch ist darauf gerichtet, dass die Mieter die von einem anderen Wohnungseigentümer im Wege der Ersatzvornahme beabsichtigten Rückbaumaßnahmen zu dulden verpflichtet sind (entgegen OLG München, Urteil vom 10. Dezember 2002 - 5 U 4733/02 - in NZN 2003, 445 f).

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 4 U 97/05

verkündet am : 21.03.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 21. März 2006 durch die Vorsitzende Richterin am Kammergericht Junck und die Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke und Fahr

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufungen der Beklagten zu 3. bis 5. gegen das Urteil des Landgerichts Berlin vom 3. Juni 2005 - 3 O 474/04 - werden zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Klägerin die Beklagten zu 4. und 5. zu 2/5 und der Streithelfer der Beklagten zu 3. bis 5. zu 3/5. Im Übrigen tragen die Beklagten zu 4. und 5. und der Streithelfer der Beklagten ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Den Beklagten zu 4. und 5. und ihrem Streithelfer wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beigetriebenen Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Duldung von Rückbaumaßnahmen in Anspruch.

Die Klägerin und der Streithelfer sind Miteigentümer der Wohneigentumsanlage Mnnnn -straße 24/24 a in nnn B-----. Der Streithelfer hatte als Eigentümer an den Wohneinheiten Nr. 22, Nr. 24 und Nr. 25 je einen Balkon und darüber hinaus an den Wohneinheiten Nr. 22 und Nr. 24 je einen Wintergarten errichten lassen, ohne die nach der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen. Eine wirksame Genehmigung dieser unter Verletzung der Gemeinschaftsregeln vorgenommenen Umbaumaßnahmen durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgte nicht. Mit bestandskräftigem Beschluss des Kammergerichts vom 15. September 2000 zum Aktenzeichen 24 W 10.461/99 ist der Streithelfer verpflichtet worden, unter anderem die noch streitgegenständlichen Balkone und Wintergärten zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Wegen der Einzelheiten wird auf die Beschlüsse des Kammergerichts vom 15. September 2000 (Anlage K 1) und des Landgerichts Berlin vom 5. April 2002 zum Aktenzeichen 85 T 321/01 WEG (Anlage K 2) verwiesen.

Dieser Verpflichtung ist der Streithelfer nicht nachgekommen, so dass die Klägerin die Rückbaumaßnahmen im Wege der Ersatzvornahme nach § 887 ZPO vornehmen will. Ohne die Duldung der Mieter als unmittelbare Besitzer ist sie an der Durchführung der Rückbaumaßnahmen gehindert. Die Beklagten weigern sich als Mieter, den Rückbau zu dulden. Der Beklagte zu 3. ist Mieter der Wohneinheit Nr. 22. Die Beklagten zu 4. und 5. sind Mieter der Wohneinheiten Nr. 24 und 25.

Die Klägerin meint, dass die Mieter zur Duldung der Rückbaumaßnahmen verpflichtet seien. Das Landgericht hat unter anderem die Beklagten zu 3. bis 5. verurteilt, in den von ihnen angemieteten Wohnungen den Rückbau der angebrachten Wintergärten und Balkone und die Herstellung des ursprünglichen Zustandes durch freischwebende Balkone in analoger Anwendung des Beseitigungsanspruches aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB zu dulden.

Hiergegen richten sich die Berufungen der Beklagten zu 4. und 5. und des Streithelfers für die Beklagten zu 3. bis 5., mit denen sie ihre Anträge auf Klageabweisung aus erster Instanz weiter verfolgen. Sie meinen, dass die Beklagten als Mieter nicht Störer im Sinne des § 1004 BGB seien und beziehen sich auf das entgegenstehende Urteil des OLG München vom 10. Dezember 2002 (NZM 2003, 445 f.). Im Übrigen würden die Voraussetzungen der Ersatzvornahme gemäß § 887 ZPO nicht vorliegen und die Klageanträge seien nicht ausreichend bestimmt. Soweit ein Anspruch aus § 1004 BGB bestünde, sei die Geltendmachung dieses Anspruchs gegenüber den Mietern treuwidrig, da in unverhältnismäßiger Weise in die Besitzrechte der Beklagten als Mieter eingegriffen werde.

Die Beklagten zu 4. und 5. und der Streithelfer beantragen,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen und für den Fall der Zurückweisung der Berufung die Revision zuzulassen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufungen zurückzuweisen.

Sie verweist darauf, dass bei Verneinung einer Duldungspflicht der Beklagten jeder Miteigentümer den Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung faktisch dadurch verhindern könnte, indem er die umgebaute Wohnung in ihrem rechtswidrigen Zustand vermietet.

Hinsichtlich des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf Tatbestand und Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und wegen des weiteren Vorbringens im Berufungsverfahren auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässigen Berufungen sind nicht begründet. Die Einwendungen der Beklagten zu 3. bis 5. decken keine Verfahrens- und Rechtsfehler auf. Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass der Klägerin gegen die Beklagten ein Anspruch auf Duldung der Rückbaumaßnahmen durch Entfernung der Wintergärten und der Balkone und Wiederherstellung des früheren Zustandes zusteht.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts ergibt sich dieser Duldungsanspruch jedoch nicht aus analoger, sondern aus direkter Anwendung des § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen, wenn sein Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird. Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

Als Wohnungseigentümerin ist die Klägerin Miteigentümerin an dem Gemeinschaftseigentum. Zum Gemeinschaftseigentum gehören die Fassaden und Balkone. Durch die massive äußerliche Veränderung der Fassade durch den Anbau der streitbefangenen Wintergärten und der Balkone unter Veränderung der damals noch vorhandenen Balkone ist die Klägerin in ihrem Miteigentum beeinträchtigt. Sie kann daher von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen.

Die Beklagten sind Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB.

Unstreitig sind die Beklagten keine Handlungsstörer, da sie die Beeinträchtigung, nämlich die rechtswidrigen Baumaßnahmen durch Herstellung von Wintergärten und Balkonen, nicht durch eigene Handlung oder eine pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht haben (vgl. BGH Urteil vom 04.02.2005 - V ZR 142/04 - sub II. 3. b = NJW 2005, 1366 ff.).

Die Beklagten sind jedoch Zustandsstörer.

Als Zustandsstörer sieht die herrschende Meinung denjenigen an, der zwar nicht selbst gehandelt hat, durch dessen maßgeblichen Willen aber der eigentumsbeeinträchtigende Zustand aufrecht erhalten wird, von dessen Willen also die Beseitigung dieses Zustandes abhängt (Bayerischer Verfassungsgerichtshof in NZM 2005, 494 ff. m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier vor, da die Beklagten als Mieter die entgegen den Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommenen Baumaßnahmen zwar nicht selbst durchgeführt haben, jedoch durch ihre Weigerung, die Rückbaumaßnahmen zu dulden, den eigentumsbeeinträchtigenden rechtswidrigen Zustand aufrecht erhalten. Da die Klägerin im Wege der Ersatzvornahme den rechtmäßigen Eigentumszustand wieder herstellen will, hängt die Beseitigung dieses Zustandes allein von dem Willen der Beklagten ab.

Nach Ansicht des OLG München setzt eine Beeinträchtigung, die wenigstens mittelbar auf den Willen des Besitzers einer Sache zurückgeht, in diesem Sinne voraus, dass der Besitzer die Beeinträchtigung durch eigene Handlung adäquat mitverursacht hat oder ihre Beseitigung entgegen einer Handlungspflicht insbesondere aus Rechtsvorschriften oder nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis unterlässt (OLG München in NZM 2003, 445 f., vgl. auch Palandt, BGB, 65, Aufl., § 1004 Rdnr. 19 m.w.N.). Diese vom Bundesgerichtshof (vgl. BGH Urteil vom 16.02.2001 - V ZR 422/99 - sub II. 1. und II. 2. c = NJW-RR 2001, 1208 ff. m.w.N.) aufgestellten Voraussetzungen liegen nach Ansicht des OLG München bei der Inanspruchnahme eines Mieters durch einen Wohnungseigentümer nicht vor, da die Mieter den beeinträchtigenden Zustand nicht mitverursacht haben und weder aus Mietvertrag noch etwa aus nachbarschaftlichem Gemeinschaftsverhältnis zur Beseitigung verpflichtet wären. Die Beseitigung des beeinträchtigenden Zustandes könne von den Mietern ohnehin nicht verlangt werden, sondern lediglich die Duldung der dort verlangten Wiederanpflanzung. Die Duldung der Wiederherstellung eines durch andere Personen verursachten Zustandes sei jedoch nicht von § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB umfasst.

Der erkennende Senat vermag sich dieser Rechtsauffassung des OLG München nicht anzuschließen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besteht ein Anspruch aus § 1004 BGB gegenüber jedem, der eine von einem Dritten geschaffene Gefahrenlage aufrecht erhält (BGH Urteil vom 04.02.2005 - V ZR 142/04 - sub II. 3. c m.w.N. = NJW 2005, 1366 ff.). Selbst bei Störungen, die von einem Nachbargrundstück ohne Willen des Nachbars ausgehen, so z. B. bei Störung durch Naturgewalten durch herabfallende Felsbrocken eines Hanggrundstückes, besteht zwar keine Beseitigungspflicht des Eigentümers des Nachbargrundstückes, jedoch die Pflicht, die Beseitigung der Störung durch den beeinträchtigten Eigentümer zu dulden (BGH NJW 1985, 1773 f.). Dass die Beseitigung eines den Eigentümer beeinträchtigenden Zustandes durch Duldung der Herstellung des rechtmäßigen Zustandes durch den Besitzer von vornherein nicht von § 1004 BGB erfasst sein soll, überzeugt den Senat nicht. Die Beseitigung im Sinne des § 1004 BGB kann sowohl durch ein Tun als auch durch ein Unterlassen erfolgen (§ 241 Abs. 1 BGB). Eine Unterart des Unterlassens ist die Duldung (Palandt, § 241 Rdnr. 4).

Zutreffend ist, dass der beeinträchtigte Eigentümer von den Mietern nicht die Herstellung des rechtsmäßigen Zustandes verlangen kann. Nur auf diesen Anspruch bezieht sich nach dem Verständnis des Senats die einschränkende Auslegung der Anspruchsvoraussetzungen durch den Bundesgerichtshof. Für den bloßen Duldungsanspruch ist hingegen keine Handlungspflicht des Mieters erforderlich, die auf Beseitigung des beeinträchtigenden Zustandes gerichtet ist. Die Störung durch die Mieter beruht auf der Weigerung, die Rückbaumaßnahmen zu dulden. Durch ihre Weigerung erhalten die Beklagten den von Dritten geschaffenen rechtswidrigen Zustand aufrecht. Die Beseitigung der Beeinträchtigung im Sinne des § 1004 BGB ist folglich darauf gerichtet, dass sie sich nicht mehr weigern, die Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes durch einen Dritten zu dulden.

Das OLG München setzt sich in seiner Entscheidung auch nicht mit den Konsequenzen auseinander, die aus dieser Rechtsauffassung folgen. Eine Folge dieser Rechtsauffassung ist es, dass der schuldrechtliche Mietvertrag zwischen dem Streithelfer und den Beklagten als seinen Mietern faktisch als ein Vertrag zu Lasten Dritter, nämlich der Klägerin als Miteigentümerin, wirkt. Ohne diese schuldrechtlichen Mietverträge, an deren Entstehen die Klägerin nicht beteiligt war, könnte sie ohne weiteres aufgrund des bestandskräftigen Beschlusses des Kammergerichts im Wege der Ersatzvornahme gegenüber dem Streithelfer den rechtmäßigen Zustand wieder herstellen. Der Gedanke, dass Parteien durch eine schuldrechtliche Vereinbarung, die nur relative Wirkung zwischen den Vertragsparteien entfaltet, faktisch in das absolute Recht eines Dritten eingreifen und dieses begrenzen können, ist unserem Recht fremd. Das Eigentumsrecht der Klägerin kann auch nicht durch das - absolute - Besitzrecht der Mieter in der Weise beschränkt werden, dass sie ihrerseits den beeinträchtigenden Zustand an ihrem Eigentum dulden muss. Die Beklagten leiten als Mieter ihr Recht zum Besitz von den schuldrechtlichen Vereinbarungen mit dem Vermieter ab. Vermieter ist der Streithelfer als Eigentümer der streitbefangenen Eigentumswohnungen. Bestandskräftig ist festgestellt, dass er zu diesen eigenmächtig vorgenommenen Baumaßnahmen nicht berechtigt war und folglich gegenüber der Klägerin zu dieser Art und Weise der Besitzausübung nicht berechtigt ist. Wenn aber der Streithelfer zu dieser Art der Besitzausübung nicht berechtigt ist, so können die Mieter ihrerseits von dem Vermieter, von dem sie ihr Recht zum Besitz ableiten, nicht mehr an Rechten übertragen bekommen, als dieser selbst hat. Dieser römisch-rechtliche Grundsatz (nemo plus juris transferre quam ipse habet) wird zwar vom germanisch-rechtlichen Grundsatz des Gutglaubensschutzes durchbrochen (vgl. § 932 BGB), jedoch ist für einen Gutglaubensschutz nach den Wertungen des bürgerlichen Gesetzbuches kein Raum, wenn der tatsächliche Inhaber des Rechts diesen Gutglauben nicht veranlasst hat (vgl. § 935 BGB). Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass nach dem Lösungsweg des OLG München jeder Miteigentümer einen eigenmächtig geschaffenen rechtswidrigen Zustand durch Vermietung faktisch auf unbegrenzte Zeit aufrecht erhalten könnte. Im Spannungsfeld zwischen den Interessen der Klägerin an einer Beseitigung des beeinträchtigenden Zustandes ihres Eigentumsrechts und den Beklagten als Mieter an der Aufrechterhaltung des derzeitigen rechtswidrigen Zustandes ist zudem kein Bedürfnis ersichtlich, den Interessen der Mieter an der Aufrechterhaltung des rechtswidrigen Zustandes Vorrang gegenüber den berechtigten Interessen eines Miteigentümers einzuräumen. Die Beklagten als Mieter werden durch die Duldung der Rückbaumaßnahmen nicht rechtlos gestellt. Soweit sie Einbußen in der Wohnqualität hinnehmen müssen, stehen ihnen im vollen Umfange schuldrechtliche Ansprüche gegen ihren Vermieter auf Schadensersatz, Mietminderung und Möglichkeit der sofortigen fristlosen Kündigung pp. zu. In Abwägung der jeweiligen entgegengesetzten Interessen ist das Eigentumsrecht eines Miteigentümers höher zu werten als das Besitzrecht eines Mieters. Der Klägerin steht daher grundsätzlich der Primäranspruch auf Naturalrestitution zu und kann nicht auf Sekundäransprüche, wie Schadensersatzansprüche in Geld, gegen den Streithelfer verwiesen werden.

Auch die übrigen Berufungsangriffe gegen das Urteil des Landgerichts Berlin greifen nicht durch:

Gemäß § 1004 Abs. 2 BGB ist der Anspruch ausgeschlossen, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist. Die Klägerin ist nicht nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Duldung des beeinträchtigenden Zustandes verpflichtet. Unerheblich ist, dass die Klägerin selbst nicht in der Liegenschaft wohnt und daher durch die baulichen Veränderungen in ihrem persönlichen Lebensumfeld nicht beeinträchtigt wird. Eine Duldung im Sinne des § 1004 Abs. 2 BGB findet nur in äußersten Grenzen statt. So kann Verwirkung eintreten, wenn der beeinträchtigte Eigentümer längere Zeit die Beeinträchtigung geduldet hat (Palandt, § 1004 Rdnr. 46 m.w.N.). Die Voraussetzungen der Verwirkung liegen hier schon deshalb nicht vor, da die Klägerin weder gegenüber dem Streithelfer noch gegenüber den Mietern einen entsprechenden Vertrauenstatbestand geschaffen hat. Auch die Voraussetzungen des Rechtsmissbrauchs liegen hier nicht vor, da die Beseitigung der rechtswidrigen Baumaßnahmen nicht mit unverhältnismäßigen, nach den Interessen der Beteiligten und allen sonstigen Umständen hohen Aufwand verbunden wäre (Palandt, § 1004 Rdnr. 47 m.w.N.). Die Eingriffe des Streithelfers in das Gemeinschaftseigentum durch die Errichtung der Wintergärten und Balkone ohne Einholung eines zustimmenden Eigentümerbeschlusses sind erheblich und müssen von der Klägerin nicht geduldet werden. Im Wohnungseigentumsrecht wird hinsichtlich der Frage der Beeinträchtigung auch nicht differenziert zwischen der Eigentümerstellung eines Kapitalanlegers und der eines Eigennutzers. Eine solche Unterscheidung ist dem Wohnungseigentumsrecht fremd. Das Verhalten der Klägerin stellt sich auch nicht gegenüber den Mietern als ein treuwidriges Verhalten im Sinne des § 242 BGB dar. Zwischen der Klägerin und den Beklagten besteht lediglich ein sachenrechtliches Verhältnis und keine schuldrechtliche Beziehung. Dieses sachenrechtliche Verhältnis hat die Klägerin nicht herbeigeführt, so dass nicht ersichtlich ist, warum ihr Beharren auf Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustandes treuwidrig gegenüber den Mietern sein soll. Die Beklagten können sich auch nicht darauf berufen, dass das Verhalten der Klägerin gegenüber dem Streithelfer, von dem sie ihr Recht zum Besitz ableiten, treuwidrig ist. Treuwidrig im Sinne einer Verletzung der in der Teilungserklärung festgelegten gemeinschaftlichen Regeln hat sich der Streithelfer verhalten, indem er eigenmächtig Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum in massiver Form ohne Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer durchgeführt hat. Es ist nicht ersichtlich, warum die Klägerin ihrerseits verpflichtet sein soll, aus Treuepflichten diesen treuwidrig herbeigeführten Zustand zu dulden. Die entsprechende Rückbauverpflichtung des Streithelfers hat das Kammergericht in seinem Beschluss vom 15. September 2000 bestandskräftig festgestellt.

Entgegen der Ansicht der Beklagten kommt es auf die Voraussetzungen der Ersatzvornahme gemäß § 887 ZPO in diesem Rechtsstreit nicht an. § 887 ZPO betrifft das Verhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner, also das Verhältnis zwischen der Klägerin und dem Streithelfer. Der streitgegenständliche Anspruch aus § 1004 BGB setzt hingegen nicht voraus, dass die Klägerin zuvor den Streithelfer verklagt und dann nach § 887 ZPO vorgeht. Sie hat einen eigenen originären Anspruch auf Duldung der Rückbaumaßnahmen durch die Mieter aus § 1004 BGB. Als Miteigentümerin ist sie zur Durchsetzung dieses Anspruchs auch aktivlegitimiert (vgl. BGHZ 116, 392, 394; BayObLG ZMR 1995, 495-497 und WuM 2003, 481).

Die Klageanträge sind entgegen der Ansicht der Beklagten auch ausreichend bestimmt. Die Beklagten haben die Rückbaumaßnahmen zu dulden. Diese sind gerichtet auf die Wiederherstellung des früheren Zustandes. Das Landgericht Berlin hat in seinem Urteil im Tenor im Einzelnen ausgeführt, welche durchzuführenden Arbeiten die Beklagten zu dulden haben, nämlich Entfernung der rechtswidrig angebrachten Wintergärten und Balkone und Herstellung des ursprünglichen Zustandes durch die ursprünglich vorhandenen freischwebenden Balkone von 2,30 m Breite und 1, 20 m Tiefe. Verletzte Bausubstanz ist durch entsprechende Verputzung der betroffenen Fassadenbereiche mit entsprechender farblicher Gestaltung wieder herzustellen. Hieraus ergibt sich mit ausreichender Bestimmtheit, welche Baumaßnahmen zu dulden sind.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 und 2, 101 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision zum Bundesgerichtshof war zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO), da die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Neben der Abweichung vom Urteil des OLG München vom 10. Dezember 2002 zum Aktenzeichen 5 U 4733/02 hat die Rechtssache auch grundsätzliche Bedeutung hinsichtlich der Frage, ob den Interessen des Miteigentümers an der Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustandes am Gemeinschaftseigentum der Vorrang gegenüber den Interessen von Mietern an der Aufrechterhaltung des von diesen nicht geschaffenen rechtswidrigen Zustandes Vorrang einzuräumen ist.

Ende der Entscheidung