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Geschäftsnummer: 8 RE-Miet 10411/00

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber und die Richterinnen am Kammergericht Spiegel und Eilinghoff-Saar am 1. Februar 2001 beschlossen:

Tenor:

Ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG, wenn der vereinbarte Mietzins zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war.

Gründe:

1. Die Kläger waren aufgrund eines Mietvertrages vom 27. Juli 1995 Mieter einer im Hause der Beklagten in Berlin-Neukölln gelegenen Zwei-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen. Als Mietbeginn war der 1. September 1995 vereinbart, wobei die kalte Grundmiete 15,00 DM/m2 betrug. Diese sollte sich jeweils zum 1. September der darauf folgenden Jahre um 1,00 DM/m2 bis zu einem Betrag von 20,00 DM/m2 erhöhen. Bis zum 31. August 1997 unterfielen die Wohnräume im entsprechenden Berliner Mietspiegel dem Feld G9, wobei der hieraus ersichtliche Oberwert ohne Zuschläge 15,18 DM/m2 betrug. Unter Berücksichtigung von Ab- und Zuschlägen belief sich der Oberwert in diesem Zeitraum auf 15,86 DM/m2, so dass der von den Klägern in der Zeit vom 1. September 1995 bis zum 31. August 1996 bzw. vom 1. September 1996 bis zum 31. August 1997 entsprechend der vereinbarten Staffel gezahlte Mietzins die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 WiStG (15,83 DM + 20 % = ) 19,03 DM nicht überstieg.

Nach In-Kraft-Treten des Mietspiegels 1998 betrug die Obergrenze des Feldes G9 ab 1. September 1997 nur noch 10,58 DM/m2, wobei sich der Mietzins für die Wohnräume der Kläger durch Zuschläge auf 11, 79 DM/m2 erhöhte. Unter Berücksichtigung des Wesentlichkeitszuschlags von 20 % (= 2,36 DM) belief sich der höchst zulässige Mietzins demnach auf 14,15 DM/m2, so dass die für diesen Zeitraum vereinbarten Erhöhungen von 17,00 DM bzw. 18,00 DM/m2 die Höchstgrenze überstiegen.

Mit der Klage begehren die Kläger Rückzahlung überzahlten Mietzinses für die Zeit vom 1. September 1995 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 31. Juli 1999.

Das Amtsgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass der Mietzins im Zeitraum vom 1. September 1995 bis zum 31. August 1997 die Höchstgrenzen nicht überstiegen habe und das nachfolgende Absinken des Mietzinses nicht zur Nichtigkeit der ursprünglichen Mietzinsvereinbarung führen könne.

Mit der Berufung verfolgen die Kläger ihren Rückzahlungsanspruch weiter. Das Landgericht hat durch das Teilurteil vom 24. November 2000 die Berufung der Kläger insoweit zurückgewiesen, als es den Rückforderungsanspruch für die Zeit bis zum 31. August 1997 betrifft. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, das ein Verstoß gegen § 5 WiStG nicht vorgelegen habe, da der vereinbarte Mietzins die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 WiStG nicht überschritten habe. Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs für den danach liegenden Zeitraum nimmt das Landgericht in Übereinstimmung mit der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin an, dass im Falle des nachträglichen Absinkens der ortsüblichen Vergleichsmiete kein Bestandsschutz wegen einer zuvor zulässigen Mietzinsvereinbarung bestehe, so dass den Klägern ein Rückforderungsanspruch zustehe. Da jedoch die Zivilkammern 61, 65 und 67 des Landgerichts Berlin die Auffassung vertreten, dass eine zuvor zulässig vereinbarte Miete Bestandschutz genieße, hält es die Einholung eines Rechtsentscheids für notwendig und hat dem Kammergericht folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

Führt ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 134 BGB i.V.m. § 5 WiStG zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel, wenn der vereinbarte Mietzins zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war?

2.

Die nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässige Vorlagefrage war wie aus dem Beschlusstenor ersichtlich zu beantworten. Der Senat vermag sich der Ansicht des vorlegenden Landgerichts nicht anzuschließen. Maßgeblich hierfür sind folgende Erwägungen:

Nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1, 2 WiStG sind Mietzinsvereinbarungen nichtig, mit denen der Vermieter infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen unangemessene Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt sofern der geltende ortsübliche Mietzins hierbei um mehr als 20 % überschritten wird. Dabei knüpft die zivilrechtliche Sanktion an die objektive Tatbestandsverwirklichung des Verbotsgesetzes an, für die es ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass ein geringes Wohnraumangebot vorliegt und hierauf der Abschluss eines Mietvertrages zu einem überhöhten Mietzins zurückzuführen ist. Dieser Zusammenhang wird vermutet, wenn zur Zeit des maßgeblichen Verhaltens ein geringes Wohnraumangebot besteht (vgl. OLG Hamburg, RE vom 3. 3.1999 - 4 RE-Miet U 131/98 - = NJW-RR 1991, 1610, 1611). Soweit - wie regelmäßig und auch im vorliegenden Fall - der Mietzins auf vertraglicher Vereinbarung beruht, liegt das maßgebliche Verhalten in dem Abschluss der vertraglichen Vereinbarung, während der Annahme der in Erfüllung dieser Vereinbarung geleisteten Mietzinszahlungen keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl., Rn 16 zu § 5 WiStG).

Während es somit für die Beurteilung des Tatbestandsmerkmals des Ausnutzens einer Mangellage auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt (OLG Hamburg, aaO. sowie OLG Frankfurt, RE vom 15. 8. 2000 - 20 RE-Miet 1/99 - = GE 2000, 1180, 1181), wird bei der Staffelmietzinsvereinbarung die Frage, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung der wesentlichen Überschreitung des ortsüblichen Mietzinses abzustellen ist, unterschiedlich beantwortet. Nach der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur wird auf den Zeitpunkt des jeweiligen Wirksamwerdens der einzelnen Staffel abgestellt (vgl. Sonnenschein/Weitemeyer in Staudinger, BGB, 13. Aufl., § 10 MHRG, Rn 45; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 10 MHRG, Rn 23; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl, § 10 MHG, Rn 66; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn 684 c; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn 432; Börstinghaus in Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl., § 10 MHG, Rn 135; Keller, Zivilrechtliche Mietpreiskontrolle, VII. Kapitel, 3.2. S. 98 ff, 99; LG Frankfurt in WuM 1996, 425; LG Berlin, ZK 64, GE 1995, 77; LG Berlin, MM 1998, 258). Dem hat sich das OLG Hamburg in dem Rechtsentscheid vom 13. 01. 2000 (- 4 U 112/90 - = NJW.RR 2000, 458) angeschlossen. Nach anderer Ansicht sollen demgegenüber sämtliche Staffeln an dem im Zeitpunkt der Vereinbarung geltenden Vergleichsmietzins zu messen sein, so dass eine Teilnichtigkeit anzunehmen ist, so weit eine der Staffeln diesen übersteigt; diese soll dann in Anwendung des Rechtsentscheides des Senats vom 20. 04. 1995 (8 RE-Miet 242/95 = GE 1995, 868ff) bei einem Ansteigen der Vergleichsmiete bis zum Inkrafttreten der Staffel geheilt werden können (so Bohnert, JZ 1994, 605 ff; Beuermann, GE 1007, 582, 584). Ausgangspunkt dieser Ansicht ist der Gedanke, dass das in § 5 WiStG sanktionierte Verhalten nur im Zeitpunkt des maßgeblichen Vertragsschlusses, in dem die späteren Mietzinsen noch nicht bekannt sind, verwirklicht werden könne.

Der Senat schließt sich im Grundsatz der überwiegenden Ansicht an. Maßgeblich für die Frage, ob und in welchem Zeitpunkt der ortsübliche Vergleichsmietzins überschritten ist, kann nur der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der jeweiligen Staffel sein. Die Besonderheit der Staffelmietzinsvereinbarung liegt darin, dass bereits bei Mietbeginn Mieterhöhungen für die folgenden Jahre vereinbart werden. Die Geltung der erhöhten Mietzinsen ist auf einen späteren Anfangstermin hinausgeschoben (§ 308 Abs. 2 BGB; vgl. auch Börstinghaus, aaO, Rn 135; Keller, aaO, S. 99 f; OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13. 01. 2000 in NJW-RR 2000, 458, 459). Der Staffelmietzinsvereinbarung ist es somit immanent, dass sie erst zu einem späteren Zeitpunkt mit dem dann geltenden ortsüblichen Mietzins verglichen werden kann. Demgegenüber hat der im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung geltende Vergleichsmietzins für die spätere Mietzinsentwicklung und den Umfang einer möglichen Teilunwirksamkeit keine Aussagekraft.

Vorliegend übersteigen die ab 1. September 1997 wirksam gewordenen Staffeln von 17,- DM/m2 bzw. 18,- DM/m2 den nach dem maßgeblichen Mietspiegel 1998 ortsüblichen Vergleichsmietzins, der entsprechend der Berechnung des Landgerichts bei 11,87 DM/m2 lag, um mehr als 20 %. Grund hierfür war wegen der gerichtsbekannten Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt spätestens ab diesem Zeitpunkt das Absinken des im vorhergehenden Mietspiegel vorgesehenen, für die Wohnung der Kläger maßgeblichen Oberwertes im Feld G 9 von 15,18 DM/m² auf 10,85 DM/m². Hiermit fehlt es aber an der erforderlichen Kausalität des Vertragsabschlusses für die wesentliche Mietzinsüberschreitung zum Zeitpunkt einer bestehenden Mangellage. Zwar bestand die Mangellage im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Diese Mangellage führte aber nicht zur Vereinbarung einer preisrechtlich überhöhten Miete. Die später eingetretene Mietzinsüberschreitung beruhte nicht auf dem - wenn auch bei bestehender Mangellage getätigten - Vertragsabschluss, sondern auf einer allgemein so nicht erwarteten Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der damit verbundenen erheblichen Senkung des allgemeinen Mietzinsniveaus. § 5 WiStG greift in diesem Fall nicht ein (vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, WiStG, § 5, Rn 690).

Dem stehen die Rechtsentscheide des OLG Hamburg vom 3. 3. 1999 und vom 13. 1. 2000 sowie des OLG Frankfurt vom 15. 8. 2000 nicht entgegen. In den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg vom 13. 1. 2000 sowie des OLG Frankfurt vom 15. 8. 2000 lag von vornherein eine wesentliche Mietpreisüberschreitung vor. In dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 3. 3. 1999 überstieg zwar erst die erste Staffel die Vergleichsmiete wesentlich, während der Ausgangsmietzins noch darunter lag. Die spätere Überschreitung des Vergleichsmietzinses war aber schon in der Staffelmietvereinbarung angelegt, da sie um 20 % über dem Mietzins lag, der in dem noch für die 1. Staffel geltenden Mietspiegel ausgewiesenen war. Insoweit war das vorlegende Landgericht - zu Recht - von einem im Sinne von § 5 WiStG beachtlichen "Hineinwachsen" in die Nichtigkeit ausgegangen (vgl. LG Hamburg in NZM 1998, 622, 624, 2. Sp.). War einmal die Nichtigkeitsfolge eingetreten, so soll nach den genannten Rechtsentscheiden vom 3. 3. 1999 und vom 15. 8. 2000 das nachträgliche Entfallen der Mangellage diese nicht beseitigen können, da die Kausalität des bei bestehender Mangellage getätigten Vertragsabschlusses fortwirkt (OLG Hamburg in NJW-RR 1999, 1610, 1611; OLG Frankfurt in GE 2000, 1181, 1182). Dies entspricht dem Zweck des Gesetzes, die Ausnutzung der für den Mieter ungünstigen Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Forderung überhöhter Mieten von vornherein zu unterbinden.

Ein vergleichbarer Fall liegt hier aber nicht vor. Denn die für die Tatbestandsverwirklichung des § 5 WiStG erforderliche Verknüpfung von ungünstiger Wohnungsmarktlage und überhöhter Miete lag - auch objektiv - zu keinem Zeitpunkt vor. Die Teilnichtigkeit nach § 5 WiStG kann nicht weiter reichen als die tatbestandsmäßige Erfüllung des Verbotsgesetzes. Was das Gesetz nicht verbietet, ist rechtmäßig und kann daher nicht der Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB anheim fallen (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 11. 1. 1984 - VIII ARZ 13/83 - = NJW 1984, 722, 723). Aus diesem Grunde soll der Vermieter nach richtiger Ansicht auch nicht verpflichtet sein, den Mietzins bei nachträglicher Mietzinssenkung zu senken, wenn der vereinbarte Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zulässig war (vgl. LG Berlin in GE 1999, 499; 1052). Nichts anderes kann für den Vermieter gelten, der eine Staffelmietvereinbarung getroffen hat, die die zulässigen Grenzen nicht absehbar übersteigt. Auch hier muss die spätere Nichtigkeitsfolge bei Vertragsabschluss zumindest möglich sein (so auch OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13. 1. 2000, NJW-RR 2000, 458, 459, vor 2.). Davon kann nicht ausgegangen werden, wenn sich die vereinbarten Staffeln in moderatem Umfang halten und einer angemessenen Prognose einer zukünftigen allgemeinen Mietzinssteigerung, wie sie grundsätzlich einer Staffelmietvereinbarung zugrunde liegt, entsprechen. Hiervon ist auch im vorliegenden Fall auszugehen, weil die mit den Staffeln verbundenen Mietsteigerungsquoten zwischen 6,6 % (1. Stufe) und 5,2 % (letzte Stufe) liegen und insgesamt den Ausgangsmietzins nach drei Jahren um 20 % und nach 5 Jahren um ca. 33 %, also in nicht weitergehendem Umfang als bei Berücksichtigung der Kappungsgrenzen des § 2 MHG möglich, übersteigen Auf ein "Ausnutzen" der Mangellage ließe sich darüber hinaus die spätere Mietzinsüberhöhung nur dann im Sinne von § 5 WiStG zurückführen, wenn darauf abgestellt wird, dass sich der Mieter überhaupt auf den Abschluss der Staffelmietvereinbarung eingelassen und sich damit des Schutzes der übrigen Vorschriften des MHG, insbesondere des § 2 MHG und der damit verbundenen Kontrolle jeder Mieterhöhung anhand des Vergleichsmietzinses und der Kappungsgrenze, begeben hat. Einen derartigen Vertrag abzuschließen ist aber nach § 10 Abs. 2 MHG zulässig so dass dies nicht Anknüpfungspunkt für eine nachträglich als rechtswidrig zu beurteilende Folge sein kann. Das ist auch nach dem Schutzzweck des § 5 WiStG nicht geboten. Zwar ist der Gesetzgeber bei Erlass des § 10 Abs. 2 MHG davon ausgegangen, dass die Vorschrift auch die äußerste Grenze für die Vereinbarung einer Staffelmietvereinbarung beinhaltet (s. Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, BT-Drucks. 9/2079, zu 3 c). Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass das Gesetz bei bestehender Mangellage erlassen wurde. Die Vorstellung des Gesetzgebers war somit, dass die Grenze des § 5 WiStG bei fortbestehender Mangellage stets eine äußerste Mietbegrenzung nach oben auch bei steigendem Mietniveau darstellen sollte. Der Fall, dass sich das Mietzinsniveau nachträglich entgegen den der Staffelmietvereinbarung zugrunde liegenden Prognose in unerwarteter Weise erheblich senkt, ist von diesen Erwägungen nicht erfasst. Anderenfalls hätte der Umfang der Nichtigkeitsfolge im Gesetz näher festgelegt werden müssen, wie etwa im ehemaligen § 26 Abs. 2 1. BMietG (vgl. Boecken in WuM 1997, 146 Fussnote 33).

Eine Anpassung des zulässigerweise vereinbarten Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch nicht auf andere Weise geboten. Nicht gerechtfertigt erscheint es, ausnahmsweise auf das Annehmen des Mietzinses abzustellen (so Schmidt-Futterer/Blank, WiStG § 5, Rn 73), denn auch bei einem Staffelmietzins beruhen die Mietzahlungen auf der bei Vertragsschluss getroffenen Vereinbarung, so dass hier ebenso wie bei Verträgen ohne Staffelvereinbarung das Schwergewicht liegt. Näher liegend wäre eine Vertragsanpassung, da die tatsächliche Entwicklung von den Vorstellungen der Vertragsparteien abgewichen ist (vgl. Bub/Treier, aaO, II Rn 690). Ob die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung im Einzelfall erfüllt sind, hängt von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab, die einer Entscheidung durch Rechtsentscheid nicht zugänglich ist. Sie würde im übrigen auch nur im Falle eines groben Missverhältnisses, das ein Festhalten am Vertrag unzumutbar machte (vgl. BGH in NJW 1993, 3193, 3194; NJW 1993, 2101, 2102), in Betracht kommen. Ein derartiges Missverhältnis liegt nach Ansicht des Senats nicht schon allein darin, dass der derzeitige Mietzins den ortsüblichen Mietzins wesentlich übersteigt. Vielmehr sind bei der hier gebotenen Abwägung auch die Dauer der vertraglichen Bindung und die Konditionen, unter denen auf dem Wohnungsmarkt neuer Wohnraum angemietet werden kann, zu berücksichtigen. Je tiefer das Mietzinsniveau herabgesunken ist, desto eher dürfte die Marktlage - wie derzeit - dem Mieter einen Wohnungswechsel erleichtern. Ist hingegen das Mietzinsniveau in geringerem Maße gesunken, wird auch das Ausmaß der Abweichung als weniger unzumutbar zu werten sein.

Ende der Entscheidung