Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 8 RE-Miet 3/01

25. Oktober 2001

In dem Rechtsstreit

Tenor:

wird der Erlass eines Rechtsentscheides abgelehnt.

Gründe:

1.

Die Beklagte vermietete den Klägern durch Vertrag vom 15. 3. 1997 eine in der S in Berlin gelegene Wohnung zu einem Nettokaltmietzins von monatlich 1.450,00 DM. Der Mietzins sollte sich ab dem 15. 3. 1998 auf 1.493,50 DM, ab dem 15. 3. 1999 auf 1.538,31 DM und ab dem 15. 3. 2000 auf 1.584,45 DM erhöhen.

Mit der Klage verlangen die Kläger von der Beklagten u. a. Rückzahlung überzahlten Mietzinses für die Zeit von März 1997 bis Januar 2000.

Das Amtsgericht hat der Klage zum Teil stattgegeben und ausgeführt, dass der anhand des Berliner Mietspiegels 1996 zu ermittelnde ortsübliche Mietzins einschließlich eines Zuschlags von 20 % (Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG) bei Abschluss des Mietvertrages 1.372,80 DM betragen habe. Für die Zeit ab September 1997 habe zwar der höchstzulässige Mietzins unter Berücksichtigung des Berliner Mietspiegels 1998 nur noch 1.267,20 DM betragen. Auf diesen könne jedoch nicht abgestellt werden, weil ein "...einmal zulässiger Mietzins..." zulässig bleibe; daher könne für die Berechnung des Rückzahlungsanspruchs nur der Mietzins von 1.372,20 DM zugrundegelegt werden.

Mit der Berufung wendet sich die Beklagte gegen die Verurteilung und beanstandet eine fehlerhafte Festsetzung der Miethöhe. Die Kläger verlangen mit der Anschlussberufung Zahlung des vom Amtsgericht nicht zugesprochenen Überzahlungsbetrages ab September 1997.

Das Landgericht hält zwar den vom Amtsgericht errechneten Höchstmietzins von 1.372,80 DM für zutreffend, meint jedoch ebenfalls, dass ein Absinken des ortsüblichen Vergleichsmietzinses nicht dazu führe, dass sich die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung erhöhe. Es will sich den von den Zivilkammern 61, 64 und 67 vertretenen Auffassung anschließen, sieht sich jedoch an einer entsprechenden Entscheidung durch die Entscheidungen der Zivilkammer 62 vom 10. 2. und 23. 3. 2000 (GE 2000, S. 1686 und 1031) gehindert. Das Landgericht hat deshalb dem Senat folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

"Erhöht sich der Umfang der bei Mietvertragsabschluss gegebenen Teilnichtigkeit des vereinbarten Mietzinses nach § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG, wenn der ortsübliche Vergleichsmietzins sinkt?"

2.

Die Vorlagefrage ist unzulässig, da eine Entscheidung des Senats durch Rechtsentscheid hierzu bereits vorliegt. Der Senat hat in seinem Rechtsentscheid vom 20. 4. 1995 - 8 RE-Miet 242/95 - (GE 1995, 686; WuM 1995, 384; ZMR1995, 309) u. a. folgendes ausgeführt:

"Für die Beurteilung der Frage der Nichtigkeit (bzw. Teilnichtigkeit) einer Mietzinsvereinbarung ist demgemäß richtigerweise nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung, sondern auf den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt abzustellen. Die Nichtigkeit wird aber nicht nur dann behoben, wenn die Verbotsnorm selbst im Zeitpunkt der Fälligkeit der Leistung entfallen ist, sondern auch dann, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Verbotsnorm (ganz oder teilweise) entfallen sind. Demgemäß folgt aus jeder Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die nachfolgenden Zeitabschnitte (bis zur erneuten Veränderung der Vergleichsmiete) eine an der jeweils neuen Wesentlichkeitsgrenze im Sinne des § 5 WiStG orientierte Beurteilung der Wirksamkeit bzw. Teilnichtigkeit der für diese Zeitabschnitte getroffenen Mietzinsvereinbarung."

An dieser Betrachtungsweise hält der Senat fest, wobei der Rechtsentscheid des Senats vom 1. 2. 2001 nicht entgegensteht. Im dortigen Sachverhalt lag zwar bei Vertragsabschluss - wie im vorliegenden Sachverhalt - eine Mangellage vor. Diese führte aber anders als hier gerade nicht zur Vereinbarung einer preisrechtlich überhöhten Miete und war somit nicht kausal für die späteren Mietzinsüberschreitungen.

Ende der Entscheidung