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Geschäftsnummer: 8 U 135/09

14.09.2009

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bulling, die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel und die Richterin am Kammergericht Spiegel am 14. September 2009 beschlossen:

Tenor:

Der Senat beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss gemäß § 522 Absatz 2 ZPO zurückzuweisen.

Gründe:

Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

I.

Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.

Mit im Ergebnis zutreffenden Erwägungen ist das Amtsgericht Charlottenburg in der angefochtenen Entscheidung zu dem Ergebnis gelangt, dass die Kläger gegen den Beklagten für die Zeit vom 19. November 2008 bis zum 12. Januar 2009 keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a Abs. 1 BGB haben.

Eine Nutzungsentschädigung steht den Klägern als Vermieter schon deshalb nicht zu, weil sie unstreitig am 18. November 2008 die Schlösser zu den Mieträumen auswechselt haben und dadurch den Beklagten im Wege der verbotenen Eigenmacht aus dem Besitz gesetzt haben. Ein Vorenthalten i.S.v. § 546 a BGB lag damit nicht mehr vor (KG, NJW-RR 2006, 514; Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Auflage, § 546 a, Rdnr. 9).

Die Kläger haben gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Schadensersatz für den Zeitraum vom 19. November 2008 bis zum 12. Januar 2009. Ein Schadensersatzanspruch scheidet bereits deshalb aus, weil die Kläger durch den Austausch der Schlösser zu den Mieträumen verbotene Eigenmacht begangen und sich widerrechtlich in den Besitz der Mieträume gesetzt haben. Ein Anspruch auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens kommt grundsätzlich erst ab Rückgabe der Mietsache und damit vorliegend erst ab dem Zeitpunkt der offiziellen Besitzeinweisung durch den Gerichtsvollzieher am 12. Januar 2009 in Betracht.

Vor Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter gegen den Mieter allenfalls ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß § 546 a BGB zu, der aber vorliegend - wie dargelegt - mangels Vorenthaltens der Mietsache entfällt.

Im Übrigen scheitert ein Schadensersatzanspruch für den genannten Zeitraum daran, dass der Beklagte zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung der Kläger vom 10. Juni 2008 das Mietverhältnis seinerseits gemäß § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB zum 30. September 2008 hätte kündigen können. Die Regelung in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages, wonach das (am 1. April 2007 begonnene) Mietverhältnis bis zum 31. März 2011 nicht ordentlich gekündigt werden kann, sondern erst ab dem 1. April 2011 unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist, also der Beklagte (wie auch die Kläger) für vier Jahre und 3 Monate an den Vertrag gebunden wird, ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Ein formularmäßiger Kündigungsverzicht für mehr als 4 Jahre stellt, wie sich insbesondere aus der - wenn auch unmittelbar nur für Staffelmietverträge geltenden - Regelung des § 557a Abs. 3 Satz 1 und 2, Abs. 4 BGB ergibt, in der Regel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (BGH NJW 2005, 1574). Die Klausel ist im vorliegenden Fall als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen. Aus dem Inhalt und der Gestaltung des Mietvertrages ergibt sich der Anschein, dass die Vertragsbedingungen von der Vermieterseite zur mehrfachen Verwendung vorformuliert worden sind (vgl. BGH NJW 1992, 2160, 2162; BGH NJW 2004, 502), denn der Vertrag enthält eine Vielzahl von für Formularverträge typischen Klauseln fast durchweg zum Nachteil des Mieters sowie nicht auf das konkrete Mietverhältnis zugeschnittene Regelungen (z.B. § 6 Abs. 5 und § 6a Abs. 1). Dass der Kündigungsverzicht zwischen den Parteien ausgehandelt worden wäre, haben die Kläger weder konkret behauptet noch unter Beweis gestellt. Dass der Beklagte Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens ist, reicht auch nicht aus, um einen formularmäßigen Kündigungsverzicht für mehr als vier Jahre ausnahmsweise als wirksam zu behandeln.

II.

Im Übrigen hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung, und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich.

III.

Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken.

Ende der Entscheidung