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Geschäftsnummer: 8 U 140/07

verkündet am: 21. April 2008

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, Elßholzstr. 30-33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 21.04.2008 durch die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel als Einzelrichterin

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26. Juni 2007 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Beklagte verurteilt wird, die auf dem Grundstück K , 1 B -T , gelegene Gaststätte "A W " nebst den Freiflächen, die in dem beigefügten Lageplan mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-G-A umrandet sind, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich des Zahlungsanspruchs durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich des Räumungsanspruchs durch Sicherheitsleistung in Höhe von 65.000,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 26. Juni 2007 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen hat.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

1.

Die Räumungs- und Herausgabeklage sei bereits unzulässig, weil die Klägerin den Gegenstand der Räumung und Herausgabe nicht hinreichend bestimmt bezeichnet habe. Aufgrund des Mietvertrages habe der Vollstreckungsschuldner nicht nur das Gaststättengebäude, sondern auch Teilflächen des Grundstücks K in B gemietet.

2.

Die Geltendmachung des Zahlungs- und Herausgabeanspruchs durch die Klägerin als Zwangsverwalterin sei unzulässig. Aufgrund der dreiseitigen Vereinbarung vom 01. Juni 2005 sei der Vollstreckungsschuldner G B aus dem Mietvertrag als Vermieter ausgeschieden und P B als neuer Vermieter eingetreten. Der Eintritt von P B habe zur Folge gehabt, dass die Klägerin nicht ermächtigt sei, sich in den Besitz der Gaststätte sowie der Teilflächen des Grundstücks zu setzen. Die Ermächtigung gemäß § 150 Abs. 2 ZVG gelte nur für den Besitz des Vollstreckungsschuldners. Wenn aber der Vollstreckungsschuldner nicht mehr Besitzer sei, sondern ein Dritter und dieser - wie vorliegend - nicht zur Herausgabe bereit sei, sei die Zwangsverwaltung unzulässig (vgl. BGH NJW 1986,2438).

3.

Die Klage sei auch materiell nicht begründet. Entgegen der Auffassung des Landgerichts sei die Klägerin nicht gemäß § 152 ZVG in den Mietvertrag eingetreten. Diese Vorschrift finde keine Anwendung, wenn der Mieter nicht vom Schuldner gemietet oder gepachtet habe. Die Beschlagnahme erstrecke sich nicht auf Mietforderungen aus Mietverhältnissen mit Dritten, nämlich nicht auf Mietzinsansprüche des Mieters gegen den Untermieter. Aufgrund der Vereinbarung vom 01. Juni 2005 sei P B als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten und der Vollstreckungsschuldner G B tilge durch die Mietzahlungen der Beklagten seine Darlehensschulden gegenüber P B. Solange die Darlehensschuld aber nicht beglichen sei, habe P B die Vermieterstellung inne haben sollen. Diese Vereinbarung sei auch kein Scheingeschäft gemäß § 117 BGB. Vielmehr seien gerade diese Rechtswirkungen von den Beteiligten gewollt gewesen. Die Mietabtretungsvereinbarung zwischen G B und P B vom 01. Juni 2005 sei ihr, der Beklagten, nicht bekannt gewesen.

4.

Der Klägerin stünden die Ansprüche auch nicht aus dem Eigentümer- Besitzer - Verhältnis zu. Denn dies hätte zur Folge, dass die Beklagte einerseits gegenüber P B aufgrund des Mietvertrags zur Zahlung des Mietzinses und Herausgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages verpflichtet wäre und andererseits die Nutzungen für die Gaststätte an die Klägerin herausgeben müsste.

Die Beklagte beantragt,

das am 26.06.2007 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 32 O 627/06 - abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der auf dem Grundstück K , 1 B -T gelegenen Gaststätte "A W " nebst den Freiflächen, die in dem mit dem Urteil fest verbundenen Lageplan mit den Buchstaben A-B-C- D-E- F- G- A umrandet sind, an die Klägerin verurteilt wird.

Die Klägerin erwidert:

1.

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch sei ausreichend bestimmt im Sinne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO.

2.

Der Vollstreckungsschuldner habe den Besitz an den Mieträumen nicht verloren. Die von der Beklagten angeführte Rechtsprechung zur Unmöglichkeit der Zwangsverwaltung bei Besitz eines nicht herausgabebereiten Dritten sei auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Es bestehen weiterhin Bedenken gegen die Wirksamkeit der Vereinbarung vom 01. Juni 2005, mit dem ein Vermieteraustausch hätte erfolgen sollen. Daneben sei eine Vereinbarung abgeschlossen worden, mit der die Mietzinsansprüche des Vollstreckungsschuldners aus diesem Mietvertrag an P B abgetreten werden sollten. Beide Vereinbarungen stünden im Widerspruch zueinander. Denn wenn tatsächlich ein Vermieterwechsel gewollt gewesen sei, hätte der Vollstreckungsschuldner Ansprüche als Vermieter nicht mehr abtreten können. Aber selbst wenn man die Vereinbarung über den Vermieterwechsel als wirksam ansehe, so sei der Vollstreckungsschuldner aber weiter mittelbarer Besitzer, was das Landgericht zutreffend festgestellt habe. Dies ergebe sich daraus, dass der ursprüngliche Vermieter aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung vorübergehend in den Hintergrund habe treten und für eine begrenzte Dauer seinem angeblichen Darlehensgeber die Vermieterstellung habe überlassen sollen, um sie zurückzuerlangen, sobald die Verpflichtungen aus dem Darlehensgeschäft erfüllt sein würde. Entgegen der Auffassung der Beklagten liege auch kein Untermietsverhältnis vor. Die Beklagte leite ihr unmittelbares Besitzrecht fortgesetzt vom Vollstreckungsschuldner her, weil sie, die Beklagte, mit diesem einen Mietvertrag geschlossen habe.

3.

Die Ansprüche der Klägerin ließen sich auch aus den §§ 987,990 BGB herleiten. Die Beklagte sei im Verhältnis zur Klägerin rechtsgrundlose Besitzerin, sofern man davon ausginge, dass die Klägerin nicht in das Mietverhältnis eingetreten sei.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum von Dezember 2005 bis November 2006 sowie auf Räumung und Herausgabe der auf dem Grundstück K in B gelegenen Gaststätte " A W " nebst Freiflächen.

A.

1.

Die Klage ist - auch soweit es die Herausgabe- und Räumungsklage betrifft - zulässig.

Der Räumungsanspruch ist - entgegen der Ansicht der Beklagten - nicht mangels Bestimmtheit unzulässig. Jedenfalls nachdem die Klägerin ihren Antrag gemäß Berufungserwiderungsschriftsatz vom 12. Oktober 2007 konkretisiert hat, ist der Räumungs- und Herausgabeanspruch ausreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Ziff. 2 ZPO).

2.

Die Klägerin ist befugt, die von ihr erhobenen Ansprüche gerichtlich geltend zu machen. Ohne Erfolg macht die Beklagte mit der Berufung geltend, dass die Mietforderungen nicht von der Beschlagnahme erfasst sind und die Klägerin deswegen nicht in den Mietvertrag gemäß den §§ 148, 152 Abs.2 ZVG eingetreten ist.

Die Klägerin ist Verwalterin in einem gegen den Grundstückseigentümer und Vollstreckungsschuldner, G B , angeordneten Zwangsverwaltungsverfahren. Gegen diesen richten sich die Vollstreckungstitel, aus denen die an dem Zwangsverwaltungsverfahren beteiligten Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreiben. Die der Klägerin in diesem Verfahren erteilte Ermächtigung, sich den Besitz an dem Grundstück zu verschaffen (§ 150 Abs. 2 ZVG), gilt nur für den Besitz des Vollstreckungsschuldners. Die Ermächtigung steht im Zusammenhang mit § 148 Abs. 2 ZVG; nach dieser Vorschrift wird durch die Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsverwaltung dem Schuldner die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Der Verwalter, der diese Befugnisse ausüben soll, muss dazu vom Schuldner den Besitz des Grundstücks erhalten. Nur wenn der Schuldner weder unmittelbarer noch mittelbarer Besitzer des Grundstücks ist und der Dritte, der den Besitz innehat, die Herausgabe verweigert, ist die Zwangsverwaltung rechtlich undurchführbar (vgl. BGHZ 96,61 = NJW-RR 1986,858). Der Vollstreckungsschuldner ist aber aufgrund der Vereinbarung vom 01. Juni 2005 weiterhin mittelbarer Besitzer, wie das Landgericht zutreffend angenommen hat. Aufgrund des Mietvertrages vom 18. Januar 2005 zwischen dem Vollstreckungsschuldner und der Beklagten ist die Beklagte unmittelbare Besitzerin und der Vollstreckungsschuldner alleiniger mittelbarer Besitzer geworden. Durch die Vereinbarung vom 01. Juni 2005, mit der P B anstelle des Vollstreckungsschuldners Vermieter geworden ist, ist P B erststufiger mittelbarer Besitzer geworden; daneben ist aber der Vollstreckungsschuldner zweitstufiger mittelbarer Besitzer geworden (§ 871 BGB) und damit fortgesetzt mittelbarer Besitzer der Mietsache. Dies ergibt sich daraus, dass nach der Vereinbarung P B nur auf Zeit - nämlich bis zur Tilgung der Darlehensschuld durch den Vollstreckungsschuldner - Vermieter sein sollte. Nach Tilgung der Darlehensschuld sollte der Vollstreckungsschuldner wieder in die Vermieterstellung einrücken. Es handelt sich bei dieser Vereinbarung um ein "ähnliches Verhältnis" im Sinne von § 868 BGB. Damit leitet die Beklagte ihr Besitzrecht nicht nur von P B , sondern auch vom Vollstreckungsschuldner ab und vermittelt damit auch ihm als Grundstückseigentümer den Besitz. Danach ist das Vermögen des Vollstreckungsschuldners betroffen mit der Folge, dass die Klägerin die Ansprüche geltend machen kann.

Die Entscheidung des BGH vom 26. September 1985 - IX ZR 88/84 (BGHZ 96,61) steht dem nicht entgegen. In dem vom BGH entschiedenen Fall bestand ein Mietverhältnis zwischen dem Vollstreckungsschuldner und dem nicht herausgabebereiten Dritten zu keiner Zeit. Vielmehr leiteten alle Mieter ihren Besitz nicht vom Grundstückseigentümer - der den Besitz verloren hatte - sondern von einer Gesellschaft ab, an die der Grundstückseigentümer das Grundstück überlassen hatte. Damit unterscheidet sich der hiesige Sachverhalt, in dem der Grundstückseigentümer seinen Besitz aus den dargelegten Gründen nicht verloren hat, von dem, der der Entscheidung des BGH zugrunde lag.

B.

Die Klage ist auch begründet.

1.

Die Klägerin kann von der Beklagten rückständigen Mietzins für Dezember 2005 in Höhe von 5.000,00 EUR und von Januar bis November 2006 in Höhe von monatlich 5.250,00 EUR aufgrund des Mietvertrages vom 18. Januar 2005 verlangen (§ 535 Abs. 2 BGB).

Die Klägerin ist gemäß Beschluss des AG Wedding vom 01. September 2005 zur Zwangsverwalterin über das Grundstück K in B bestellt worden. Die Klägerin hat durch Bekanntgabe der Zwangsverwaltungsanordnung gegenüber der Beklagten vom 09. September 2005 die Mietzinsansprüche gemäß § 148 ZVG in Beschlag genommen und ist in das Mietverhältnis gemäß § 152 ZVG eingetreten.

a)

Es besteht grundsätzlich Einigkeit darüber, dass die Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung nur die Forderungen aus dem Hauptmietverhältnis erfasst (§§ 148 Abs. 1 Satz 1, 21 Abs. 2 ZVG), nicht aber Forderungen aus einem Untermietvertrag (vgl. Stöber, ZVG, 18. Auflage, § 148 ZVG, Rdnr. 2 unter 2.3; Dassler/Schiffbauer/Engels, ZVG, 13. Auflage, 2008, § 148 ZVG, Rdnr.14; vgl. BGH NZM 2005,433). Ohne Erfolg macht die Beklagte mit der Berufung geltend, dass zwischen dem Vollstreckungsschuldner und P B ein Mietverhältnis begründet worden sei und P B die Mietsache an die Beklagte untervermietet habe. Denn dies lässt sich - worauf das Landgericht zutreffend hingewiesen hat - dem eigenen Vortrag der Beklagten nicht entnehmen. Die von der Beklagten vorgelegten Dokumente sprechen vielmehr dagegen. Nach der dreiseitigen Vereinbarung vom 01. Juni 2005 zwischen dem Vollstreckungsschuldner (G B ), P B und der Beklagten sollte G B als bisheriger Vermieter aus dem Mietvertrag vom 18. Januar 2005 (auf Zeit) ausscheiden und P B als künftiger Vermieter eintreten (Hervorhebung durch den Senat). In der Vereinbarung heißt es, dass der Mietvertrag vom 18. Januar 2005 zwischen dem künftigen Mieter und der Mieterin ab dem 01. Juni 2005 zu den Bedingungen des Mietvertrages vom 18. Januar 2005 fortgeführt wird. Das von der Beklagten vorgelegte Exemplar dieser Vereinbarung enthält ferner den Zusatz, dass die Vertragsschließenden sich darüber einig sind, dass der als solcher bezeichnete "bisherige Vermieter" (Vollstreckungsschuldner) erneut in den Mietvertrag eintritt und der als solcher bezeichnete "künftige Vermieter" (P B ) wieder ausscheidet, sobald der bisherige Vermieter seine Darlehensschuld gegenüber dem Vermieter in Höhe von 245.000,00 EUR vollständig bezahlt hat; für diesen Fall stimmt der Mieter der Fortsetzung des Mietvertrages mit dem bisherigen Vermieter zu. Aus der Vereinbarung ergibt sich (nur), dass P B vorübergehend anstelle des Vollstreckungsschuldners in den Mietvertrag eintreten sollte. Es ist in keiner Weise ersichtlich, wie P B im Hinblick auf diese dem Wortlaut nach eindeutige Vereinbarung selbst Mieter des Objektes geworden sein soll. Die Beklagte hat auch nicht konkret vorgetragen, wann genau und in welcher Art und Weise eine Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und P B mit dem behaupteten Inhalt geschlossen worden sein soll. Aus den vorgelegten Vereinbarungen lässt sich eine solche nicht - auch nicht konkludent - herleiten. Die Vereinbarungen stehen vielmehr im Widerspruch zu dieser Behauptung der Beklagten und lassen sich damit nicht in Einklang bringen, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat.

b)

Andererseits wird allgemein die Auffassung vertreten, dass Forderungen aus dem Hauptmietvertrag unabhängig davon haften, wer das Grundstück vermietet hat (RGZ 68,10,12; 81,146; Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 2002, § 1123 BGB, Rdnr. 8). Der BGH hat in der Entscheidung vom 04. Februar 2005 - V ZR 294/03, (NZM 2005,431 = ZMR 2005,431) ausgeführt, dass die vorgenannten Grundsätze - einerseits fallen Untermietzinsen nicht unter Beschlag, andererseits soll es nicht darauf ankommen, wer das Grundstück vermietet hat - in einem gewissen Widerspruch zueinander stehen. Wenn es nicht darauf ankommen soll, ob der Eigentümer oder ein Dritter das Grundstück verpachtet oder vermietet und in jedem Fall die Forderungen aus dem Überlassungsvertrag von der Beschlagnahme nach §§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 2 ZVG bzw. von der Hypothekenhaftung nach § 1123 Abs. 1 BGB erfasst werden, so müssten auch Forderungen aus einem Untermietsverhältnis in den Haftungsverband fallen (Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 2002, § 1123 BGB, Rdnr. 8). Der BGH hat in dieser Entscheidung weiter ausgeführt, dass richtigerweise danach zu differenzieren ist, wem die jeweilige Forderung gebührt, dem Eigentümer und Schuldner oder einem davon zu unterscheidenden Dritten. Nur wenn sie dem Eigentümer zusteht rechtfertigt dies, dem Gläubiger den Zugriff auf die Forderung zu gewähren. Der BGH stellt hierbei darauf ab, wem die Forderung wirtschaftlich zusteht und nicht wem sie formell zugeordnet ist (vgl. BGH NZM 2005, 431,433).

Unter Berücksichtigung dieser Betrachtungsweise steht die Mietforderung wirtschaftlich dem Vollstreckungsschuldner dar. Aufgrund der dreiseitigen Vereinbarung vom 01. Juni 2005 sollten die Mietzahlungen der Beklagten der Tilgung der streitigen Darlehensschuld des Vollstreckungsschuldners gegenüber P B dienen. Dies bedeutet, dass wirtschaftlich betrachtet, die Zahlungen dem Vollstreckungsschuldner zugute kommen, weil er hierdurch von seiner Darlehensrückzahlungsschuld frei werden würde.

Es kann dahin gestellt bleiben, ob dieser Vereinbarung sittenwidrig (§ 138 BGB) oder ein Scheingeschäft ist (§ 117 BGB) und deswegen unwirksam ist. Allerdings spricht die zeitliche Nähe von drei Monaten zwischen dem Abschluss der Vereinbarung vom 01. Juni 2005 und der Anordnung der Zwangsverwaltung am 01. September 2005 hierfür. Die Vereinbarung bedeutet wirtschaftlich gesehen, dass die Mietforderung des Vollstreckungsschuldners an P B abgetreten wird und damit dem Zugriff der Gläubiger des Vollstreckungsschuldners entzogen werden sollte. Eine solche Verfügung ist aber gemäß § 1124 BGB unwirksam. Die Beklagte hat auch im Prozess zum wirtschaftlichen Hintergrund der behaupteten Darlehensschuld bzw. des Baukostenzuschusses nichts weiter vorgetragen. Sie hat ohne konkreten Vortrag pauschal behauptet, dass P B dem Vollstreckungsschuldner einen Baukostenzuschuss gewährt habe. Sie hat nichts dazu vorgetragen, wann genau welche Gelder geflossen sein sollen, so dass nicht festgestellt werden kann, dass tatsächlich überhaupt eine solche Schuld besteht. Dass es letztlich nur darum ging, die Mietforderungen des Vollstreckungsschuldners an P B bis zu Tilgung der behaupteten Darlehensschuld abzutreten, ergibt sich auch aus der ebenfalls am 01. Juni 2005 geschlossenen Mietabtretungsvereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner und P B. Abgesehen davon, dass wegen des daneben vereinbarten Vermieteraustausches die Abtretung ins Leere ging, weil der Vollstreckungsschuldner nicht mehr Inhaber einer Forderung war, die er an P B hätte abtreten können, ist diese Mietabtretungsvereinbarung gemäß § 1124 BGB unwirksam. Dies spricht dafür, dass maßgeblich auf die wirtschaftliche Betrachtungsweise abzustellen ist. Auch das Verhalten der Beklagten im Prozess spricht gegen sie. So hat sie pauschal behauptet, dass sie Mietzahlungen an P B erbracht habe. Hierzu hat sie sich lediglich auf das Zeugnis P B , dessen Ehefrau und G B bezogen ohne näher darzulegen, wann genau welche Zahlungen geleistet worden sein sollen. Abgesehen davon, dass der Vortrag der Beklagten zu den behaupteten Zahlungen unsubstantiiert ist, hat sie auch keinerlei Belege vorgelegt, aus denen sich diese ergeben würden. Der Nachweis von Zahlungen hätte aber ohne Weiteres durch Vorlage von Belegen erbracht werden können. Nach alledem ist davon auszugehen, dass die Mietforderungen dem Vollstreckungsschuldner weiterhin zustehen. Es muss daher der Grundsatz gelten, dass die Forderungen aus dem Mietverhältnis haften, selbst wenn der zunächst vermietende Vollstreckungsschuldner für einen bestimmten Zeitraum nicht (mehr) Vermieter sein soll und zu einem späteren Zeitraum wieder in die Vermieterstellung einrücken soll.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286,288 BGB.

2.

Da die Klägerin aus den dargelegten Gründen gemäß § 152 ZVG in den Mietvertrag eingetreten ist, konnte sie den Mietvertrag wegen des Zahlungsverzuges gemäß § 543 Abs. BGB wirksam kündigen. Die Beklagte ist daher auch zur Räumung und Herausgabe des Grundstückes an die Klägerin verpflichtet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit wegen der Nebenkostenvorschüsse in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, ist über die anfallenden Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden (§ 91 a Abs. 1 ZPO). Danach hat die Beklagte die Kosten in entsprechender Anwendung des § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu tragen, weil die Klage zunächst zulässig und begründet war. Die Beklagte war bis zum Eintritt der Abrechnungsreife aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung zur Zahlung der Vorschüsse verpflichtet. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 und 2 ZPO).

Ende der Entscheidung