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2. Gemäß § 57 ZVG, §§ 566 Abs.1, 578 BGB tritt der Erwerber vom Zuschlag an anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

3. Zu den Anforderungen an die Darlegungslast für die Inanspruchnahme eines vertraglich vereinbarten Sonderkündigungsrechtes, wenn die Parteien eines Mietvertrages ein Sonderkündigungsrecht für den Fall vereinbart haben, dass bei Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine der Parteien eine wirtschaftliche Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen ist.

Geschäftsnummer: 8 U 143/05

verkündet am : 22.05.2006

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 16. Januar 2006 durch die Richterin am Kammergericht Spiegel als Einzelrichterin für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 22. Juni 2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 13.918,92 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz auf 10.467,03 € seit dem 4. Dezember 2004 und auf 3.451,89 € seit dem 4. März 2005 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die Kosten beider Instanzen tragen die Beklagte zu 61 % und die Klägerin zu 39 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 22. Juni 2005 verkündete und mit Beschluss vom 8. Juli 2005 berichtigte Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

1. Bei dem angefochtenen Urteil handele es sich um ein Scheinurteil, weil die im Rubrum aufgeführten Parteien nicht die tatsächlichen Prozessparteien gewesen seien. Jedenfalls sei das Urteil aus diesem Grunde mit erheblichen Mängeln behaftet. Der Berichtigungsbeschluss vom 8. Juli 2005 sei unwirksam.

2. Die Kündigung der Beklagten zum 31. März 2004 sei entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht wirksam, da eine wirtschaftlich bedrohliche oder existenzbedrohende Situation für die Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung nicht bestanden habe. Die Beklagte sei der ihr insoweit obliegenden Darlegungs- und Beweislast nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Der von der Beklagten vorgetragene Umsatzverlust von 21,23 % habe sich ausschließlich auf den Monat April 2003 im Vergleich zum April 2003 bezogen. Das schlechte Betriebsergebnis habe zudem im Wesentlichen aus dem im Vergleich zum Vorjahr um 376,83 % höheren Material und Warenverkauf hergerührt. Es sei daher nicht ersichtlich, dass der vorgetragene Umsatzrückgang tatsächlich wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend gewesen sei.

Auch der Mietzins für den Monat Juni 2004 stehe der Klägerin zu, da sie das Grundstück bereits am 21. Mai 2004 durch Zuschlagbeschluss des Amtsgerichts Pankow / Weißensee und nicht erst am 2. Juli 2004 erworben habe.

3. Die Ansprüche wegen der Renovierung des Balkons i.H.v. 240,00 € zuzüglich Umsatzsteuer, also 287,40 € würden nicht mehr weiter verfolgt.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts habe die Beklagte mit Schreiben vom 22. Juli 2004 und mit Telefax vom 24. März 2004 endgültig die Leistung verweigert.

Davon abgesehen habe sie die Beklagte mit Schreiben vom 26. August 2004 unter Fristsetzung zum 31. August 2004 zur Entfernung der montierten Lampen, fachgerechten Wiederherstellung der Decken und Beseitigung der Schäden am Parkett aufgefordert.

Die Klägerin beantragt,

das am 22. Juni 2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 22.502,17 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz auf 10.467,03 € seit dem 4. Dezember 2004 und auf den Restbetrag von 12.035,14 € seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

1. Das angefochtene Urteil sei wirksam gemäß § 319 ZPO berichtigt worden.

2. Die Miete für Juni 2004 stehe der Klägerin wegen fehlender Aktivlegitimation nicht zu.

Das Landgericht gehe zutreffend davon aus, dass das Mietverhältnis bereits beendet worden sei, bevor die Klägerin in dieses eingetreten sei. Die Beklagte habe, wie von der Klägerin nicht bestritten, unter Berufung auf das vertraglich vereinbarte Sonderkündigungsrecht die Kündigung gegenüber der Zwangsverwalterin ausgesprochen, nachdem sie bereits im Mai 2003 die negative Geschäftsentwicklung nachgewiesen habe. Lediglich vorsorglich werde ein Vergleich der Betriebsergebnisse der Beklagten im Zeitraum 2001 bis 2003 überreicht, aus welchem hervorgehe, dass das Betriebsergebnis von + 67.802,50 € im Jahr 2001 auf - 130.026,83 € im Jahr 2003 zurückgegangen sei.

3. Das Landgericht sei zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Renovierung habe.

Eine endgültige Leistungsverweigerung liege nicht vor, denn die Beklagte habe im März 2004 unstreitig sach- und fachgerecht Renovierungsarbeiten durchführen lassen. Zu dem habe sie, die Beklagte, mit Schreiben vom 23. November 2004 angeboten, weitere Schönheitsreparaturen vornehmen zu lassen. Eine Nachfrist habe die Klägerin der Beklagten nicht gesetzt.

Das im Auftrag der Klägerin erstellte Parteigutachten habe keinen Beweiswert, da schon der Auftrag, der sich auf die Begutachtung einer Wohnung bezog, an der tatsächlich vereinbarten Nutzung vorbeigehe.

Der Parkettboden habe dem Zustand entsprochen, der einer üblichen Büronutzungsdauer von 9 Jahren entspreche.

Die Beklagte sei berechtigt gewesen, im Rahmen der vertraglich vereinbarten Büronutzung die erforderlichen Einbauten vorzunehmen und in diesem Zusammenhang Pendelleuchten zu montieren. Die Dübellöcher, die notwendig gewesen seien, um arbeitsstättenrichtlinienkonforme Lampen montieren zu können, habe die Beklagte nicht zu beseitigen.

Die Risse in Decken und Wänden habe sie, die Beklagte nicht verursacht, sondern stünden in Zusammenhang mit Neubauarbeiten im Jahre 1999.

Die Beklagte habe die Räume in geräumtem und gereinigtem Zustand hinterlassen. Das Parteigutachten sei mehr als 7 Monate nach Beendigung des Mietvertrages und 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache erstellt worden und könne allein aufgrund des großen zeitlichen Abstandes nicht als Beweis dienen.

Das Unterschrankelement sei bei Rückgabe in einem funktionsfähigen Zustand gewesen.

Die Schraublöcher seien bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen.

Der Vortrag der Klägerin hinsichtlich des Schreibens vom 26. August 2004 sei verspätet und enthalte im Übrigen keine ordnungsgemäße Fristsetzung. Sie, die Beklagte, habe das Schreiben am Freitag, den 27. August 2004 erhalten und habe letztlich nur drei Wochentage bis zum Fristablauf zur Verfügung gehabt. Dies entspreche nicht einer angemessenen Fristsetzung. Außerdem enthalte das Schreiben keine spezifizierten Angaben dazu, welche Renovierungsarbeiten im Einzelnen gefordert werden.

II.

Die Berufung der Klägerin hat in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

1. Entgegen der Auffassung der Klägerin handelt es sich bei dem angefochtenen Urteil weder um ein Scheinurteil, noch um ein wegen eines fehlerhaften Rubrums mit erheblichen Mängeln behaftetes Urteil.

Das Landgericht hat das fehlerhafte Rubrum des angefochtenen Urteils wirksam mit Beschluss vom 8. Juli 2005 gemäß § 319 ZPO berichtigt. Gemäß § 319 Abs. 1 ZPO sind Schreibfehler, Rechenfehler und ähnliche offenbare Unrichtigkeiten, die in dem Urteil vorkommen, jederzeit von dem Gericht auch von Amtswegen zu berichtigen. Entsprechend ist das Landgericht verfahren, nachdem es bemerkt hat, dass bei Abfassung des Urteils versehentlich nicht die Prozessparteien, sondern völlig andere Personen im Rubrum des Urteils aufgeführt worden sind. Eine unrichtige Parteibezeichnung kann jederzeit berichtigt werden, solange die Identität der Partei gewahrt bleibt. Bei unrichtiger äußerer Bezeichnung wird grundsätzlich diejenige Person als Partei des Rechtsstreits angesprochen, die erkennbar durch die Parteibezeichnung betroffen sein soll (BGH, NJW-RR 1995, 764). Eine offenbare Unrichtigkeit im Sinne des § 319 ZPO liegt vor, wenn sie sich - wie hier - aus dem Zusammenhang des Urteils selbst oder aus den Vorgängen bei seiner Verkündung ergibt und ohne weiteres erkennbar ist (BGHZ 20, 188; BGH Beschluss vom 3. Juni 2003 XZB 47/02 ; Anmerkung hierzu von Dr. Herbert Geisler, jurisPR-BGH ZivilR 14/2003, Anm. 6). Die unrichtige Bezeichnung der Parteien ergibt sich hier ohne weiteres aus dem Rubrum des Urteils des Landgerichts Berlin einerseits und aus dem im Tatbestand des Urteils zitierten Mietvertrag nebst Anlagen sowie dem in Bezug genommenen Schriftverkehr der Parteien andererseits.

2. Die Klägerin hat gemäß § 535 Abs. 2 BGB gegen die Beklagte Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten monatlichen Nettokaltmietzinses in Höhe von 1.495,29 € für die Zeit von Juni bis Dezember 2004, also in Höhe von insgesamt (7 x 1.495,29 €) 10.467,03 €.

Die Klägerin ist zur Geltendmachung des Mietzinses für den Monat Juni 2004 aktivlegitimiert. Sie hat zwar in erster Instanz vorgetragen, sie sei seit dem 2. Juli 2004 Eigentümerin des Gewerbemietobjektes. In der Berufungsinstanz hat sie jedoch den Beschluss des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 21. Mai 2004 - 70 K 78/2003 - zu den Akten gereicht, aus dem sich ergibt, dass sie in dem Versteigerungstermin am 7. Mai 2004 den Zuschlag für das Gewerbemietobjekt erhalten hat. Gemäß § 57 ZVG, §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt aber der Erwerber vom Zuschlag an anstelle des bisherigen Vermieters an die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein ( Roland Böttcher, ZVG, 4. Auflage, §§ 57 - 57 d, Rdnr. 5). Dass die Klägerin am 7. Mai 2004 den Zuschlag erhalten hat, wird von der Beklagten nicht bestritten. Die Klägerin ist daher mit dem Vortrag nicht gemäß § 531 Abs. 2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen. Die rechtliche Folge aus diesem Vortrag ist, dass die Klägerin für den für den Monat Juni 2005 geltend gemachten Mietzins aktivlegitimiert ist. Soweit die Klägerin in erster Instanz vorgetragen hat, sie sei seit dem 2. Juli 2004 Eigentümerin, ist sie an diesen Vortrag schon deshalb nicht gemäß § 288 ZPO gebunden, weil nur Tatsachen, nicht aber Rechtsauffassungen gestanden werden können. Soweit die Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz behauptet, sie habe den Mietzins für den Monat Juni 2004 - mit befreiender Wirkung - an die Zwangsverwalterin gezahlt, ist sie mit diesem - bestrittenen - Vortrag gemäß § 531, Abs. 2 Ziffer 3 ZPO ausgeschlossen. Die Klägerin hat bereits in der Klageschrift vorgetragen, dass die Beklagte nach Ablauf des März 2004 keinen Mietzins mehr gezahlt habe. Dem ist die Beklagte erst in der Berufungsinstanz und damit verspätet entgegengetreten.

Die Kündigung der Beklagten vom 30. September 2003 hat das Mietverhältnis entgegen den Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung nicht wirksam beendet.

Die Beklagte hat ihre Kündigung auf das in § 3 der Anlage 2 zum Mietvertrag vereinbarte Kündigungsrecht gestützt, das wie folgt lautet:

"Es wird zwischen den Parteien eine besondere Kündigungsregel wie folgt vereinbart. Der Vertrag kann von beiden Parteien mit einer Frist von 6 Monaten vorzeitig gekündigt werden, wenn hierzu besondere Gründe vorliegen. Dies ist dann der Fall, wenn bei Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine der Parteien eine wirtschaftliche Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen ist. ..."

Entgegen der Auffassung des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung hat die Beklagte in erster Instanz keine Unterlagen vorgelegt, die die Voraussetzungen des Sonderkündigungsrechtes begründen. Dem Landgericht und auch der Klägerin lag in erster Instanz lediglich der betriebswirtschaftliche Abrechnungsbogen von April 2003 und der Vorjahresvergleich April 2002 vor. Diese Unterlage hat die Beklagte der Zwangsverwalterin bereits mit Schreiben vom 26. Mai 2003 zugeleitet um damit ihre wirtschaftliche Notlage zu demonstrieren. Wie von der Klägerin hierzu unstreitig mit Schriftsatz vom 21. Juni 2005 vorgetragen ist diesem Schreiben ein Schreiben der Beklagten vom 6. Mai 2003 vorausgegangen, in dem sie die Zwangsverwalterin unter Hinweis auf ihre schlechte wirtschaftliche Lage um Mietminderung bat. Die Zwangsverwalterin ihrerseits hat die Beklagte mit Schreiben vom 9. Mai 2003 aufgefordert, Unterlagen, Bilanzen, Summen und Salden Listen vorzulegen, damit sie die wirtschaftliche Situation beurteilen könne. Unstreitig hat sich die Zwangsverwalterin mit den Unterlagen, die ihr die Beklagte daraufhin mit Schreiben vom 26. Mai 2003 übersandt hat, nicht zufrieden gestellt und hat stattdessen die Beklagte mit Schreiben vom 3. Juni aufgefordert, weitere Unterlagen zum Nachweis der wirtschaftlichen Situation vorzulegen. Dieser Aufforderung ist die Beklagte nicht nachgekommen und hat stattdessen ohne weiteren Nachweis das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. September 2003 gekündigt.

Die Zwangsverwalterin hat das Fehlen eines Nachweises für die behauptete wirtschaftlich bedrohliche Situation zu Recht beanstandet. Allein der Umstand, dass in einem einzigen Monat der Umsatz gegenüber dem Vorjahr deutlich, nämlich um 21, 23 % gesunken ist, ist für die Frage, ob eine wirtschaftlich bedrohliche oder gar existenzbedrohende Situation besteht völlig ohne Aussagekraft. Ohne einen Vergleich mit den Betriebsergebnissen weiterer Monate ist eine einigermaßen verbindliche Aussage über die wirtschaftliche Situation eines Unternehmens nicht möglich. Darüber hinaus ist im vorliegenden Fall zu berücksichtigten, dass das schlechte Betriebsergebnis im Monat April 2004 im Wesentlichen aus dem hohen Material- und Wareneinkauf, der im Verhältnis zum Vorjahr um 376,83 % höher lag, herrührt.

Die Beklagte kann die Wirksamkeit ihrer Kündigung vom 30. September 2003 auch nicht auf das erstmals in der Berufungsinstanz vorgelegte Zahlenmaterial stützen.

Nach dem Wortlaut der in § 3 der Anlage 2 zum Mietvertrag getroffenen Vereinbarung ist Voraussetzung für ein Recht zur vorzeitigen Kündigung, dass "bei Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine der Parteien eine wirtschaftlich Situation entsteht, die als wirtschaftlich bedrohlich oder existenzbedrohend anzusehen ist". Dies bedeutet, dass nur dann ein Kündigungsrecht besteht, wenn gerade die Pflicht zur Zahlung des vertraglich vereinbarten Mietzinses die Beklagte einer wirtschaftlich bedrohlichen oder existenzbedrohenden Situation aussetzen sollte. Dass diese Voraussetzung gegeben ist, hat die Beklagte auch in der Berufungsinstanz nicht nachvollziehbar und schlüssig dargelegt. Dem von der Beklagten zu den Akten gereichten Zahlenmaterial und auch dem internen Bericht über die außerordentliche Gesellschafterversammlung vom 27. Oktober 2003, kann entnommen werden, dass die Kostenstruktur der Beklagten jedenfalls zum Zeitpunkt der Kündigung dergestalt war, dass sie sich zu 70 % aus Personalkosten zusammensetzte. Folglich kam die außerordentliche Gesellschafterversammlung am 27. Oktober auch zum Ergebnis, dass wesentliche Kosteneinsparungen nur auf dem Personalsektor möglich sind. Folglich hat die Beklagte ihr Personal von 5 Mitarbeitern im Jahr 2003 auf 4 Mitarbeiter im Jahr 2004 und auf 3 Mitarbeiter im Jahr 2006 reduziert. Allein die durch Personalreduzierung in dem Zeitraum von 2002 bis 2005 erzielte jährliche Ersparnis beträgt nach Angaben der Beklagten (190.876,00 € - 141.345,00 €) 49.531,00 €. In welchem Umfang die Beklagte ihre Raumkosten reduziert hat, hat diese erst mit Schriftsatz vom 16. Mai 2006 vorgetragen. Danach soll sich der von ihr zu zahlende Nettokaltmietzins aufgrund des Wechsels der Mieträumlichkeiten von monatlich 1495,29 € im Jahr 2004 bzw. 1.555,10 € im Jahr 2005 auf monatlich 852,00 € reduziert haben. Dies bedeutet, dass die Beklagte durch den Wechsel der Mieträumlichkeiten im Jahr 2004 einen Betrag in Höhe von (9 x 643,29 €) 5.789,61 € und im Jahr 2005 einen Betrag in Höhe von (12 x 703,10 €) 8.437,20 € erspart hat. Diesen Zahlen steht gegenüber, dass die Beklagte, wie aus den von ihr eingereichten Unterlagen ersichtlich, sich der Lage gesehen hat, im Jahr 2002 einen Betrag in Höhe von 1.811,36 € und im Jahr 2003, als sie den streitgegenständlichen Mietvertrag wegen der behaupteten schlechten wirtschaftlichen Lage gekündigt hat, einen Betrag in Höhe von 2.861,36 € zu spenden.

Legt man diese von der Beklagten vorgetragenen Zahlen zugrunde, kann nicht davon ausgegangen werden, dass gerade die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit der Klägerin und demzufolge die Weiterzahlung der vertraglich vereinbarten Miete zu einer wirtschaftlich bedrohlichen oder existenzbedrohenden Situation geführt hätte. Die Beklagte nicht dargetan, dass die für die von ihr angemieteten Ersatzräume zu zahlende Miete so erheblich geringer ist, als dass sie hierdurch eine wirtschaftlich bedrohliche oder existenzbedrohende Situation hätte abwenden können.

3. Soweit die Klägerin von der Beklagten Schadensersatz in Höhe von 3.100,72 € für die Erneuerung des durch Feuchtigkeit beschädigten Parketts im Raum 3 verlangt, ist die Klage gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB begründet.

Die Klägerin hat schlüssig vorgetragen, dass die Beklagte das Parkett im Raum 3 beschädigt hat. Die beschriebenen Feuchtigkeitsschäden mit Verfärbungen, Fugenbildung und Unebenheiten auf einer Fläche von 50 x 50 cm sind mit einer vertragsgemäßen Nutzung des Parketts nicht in Einklang zu bringen. Die Beklagte hat hierzu lediglich vorgetragen, dass das Parkett die für eine Vertragsdauer von 9 Jahren üblichen Gebrauchsspuren aufweise, ohne aber den von der Klägerin beanstandeten Feuchtigkeitsschaden in Abrede zu stellen. Die Beklagte, der insoweit die Darlegungs- und Beweislast obliegt (Palandt/Heinrichs, 64. Auflage, § 280, Rdnr. 34) hat nichts dazu vorgetragen, dass sie den Schaden nicht zu vertreten hätte. Die Klägerin ihrerseits hat schlüssig vorgetragen, ohne dass dies von der Beklagten bestritten worden wäre, dass eine Reparatur des Schadens nur durch Erneuerung des Parketts möglich ist. Sie hat ebenfalls schlüssig vorgetragen, das die hierzu erforderlichen Arbeiten Kosten in Höhe von 3.100,72 € verursachen. Soweit die Beklagte den in Ansatz gebrachten Betrag bestreitet, ist ihr Vortrag unsubstantiiert.

Dass der Zustand des übrigen Parketts nicht auf vertragsgemäße Nutzung zurückzuführen sei, hat die Klägerin nicht schlüssig vorgetragen, so dass insoweit grundsätzlich nur eine Schadensersatzanspruch wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen in Betracht kommt.

Soweit die Klägerin von der Beklagten darüber hinaus gemäß §§ 280, 281 BGB Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäßer Räumung und Renovierung verlangt, ist die Klage unbegründet.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten in der Berufungsinstanz über den Schadensbetrag in Höhe von 3.100,72 € hinaus noch Zahlung eines Betrages in Höhe von 7.671,23 € wegen nicht ordnungsgemäßer Räumung und Renovierung. Die Höhe der geltend gemachten Schadensersatzforderung stützt die Klägerin auf das von ihr eingeholte Gutachten des Sachverständigen Bnnnn vom 28. Oktober 2004.

In diesem Gutachten sind Rechnungsposten enthalten, die sich auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen bezieht, wie etwa das Streichen von Fensterelementen, Heizkörpern, Fußleisten, Türschwellen und Türblatt, das Schließen von Wandlöchern, das Entfernen einer Kabelleiste und Verschließen eines Wanddurchbruches, das Ersetzen eines Ursprungs-Heizkörpertermostates und das Instandsetzen eines Unterschrankelementes sowie das Entsorgen von Teppichbelägen und Reinigen der Räume, zu deren Durchführung die Klägerin die Beklagte jedenfalls nach dem dem Gericht vorliegenden Aktenmaterial nicht aufgefordert hat. Ausweislich der von den Parteien zu den Akten gereichten Unterlagen hat die Klägerin die Beklagte mit Schreiben vom 26. August 2004 darauf hingewiesen, dass der Parkettboden erhebliche Schäden aufweise, die über eine normale Abnutzung hinausgingen. Darüber hinaus würden auch Wasserschäden vorliegen. Außerdem seien die von der Beklagten in fast allen Räumen montierten Bürolampen zu entfernen und der ursprüngliche Zustand der Decken fachgerecht wieder herzustellen.

Einen Hinweis auf die Erforderlichkeit weiterer Renovierungsarbeiten enthält dieses Schreiben ebenso wenig wie das an die Beklagte gerichtete Schreiben vom 17. September 2004, in dem die Klägerin die Beklagte um Stellungnahme bat, ob bezüglich der Entfernung der von ihr angebrachten Lampen sowie der Reparatur von Decken und Fußböden eine Anerkennung des Schadens erfolge.

Ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280, 281 BGB kommt jedoch allenfalls bezüglich der Positionen Entfernung der von dem Beklagten montierten Lampen, Streichen der Decken und Reparatur bzw. Renovierung des Parketts in Betracht. Da die Beklagte vor ihrem Auszug unstreitig Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, war die Klägerin verpflichtet, konkrete Mängel darzulegen und den beanstandeten Zustand zu beschreiben, damit die Beklagte als Mieterin überhaupt erkennen konnte, inwieweit die Klägerin den Vertrag als nicht erfüllt ansieht (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, V.A., Rdnr. 167). Ein Verzug mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen oder gar eine Leistungsverweigerung kommt allenfalls bezüglich der Positionen in Betracht, die die Klägerin in den Schreiben vom 26. August 2004 und 17. September 2004 gegenüber der Beklagten beanstandet hat.

Soweit die Klägerin von der Beklagten Schadensersatz wegen der nicht durchgeführten Malerarbeiten an sämtlichen Decken verlangt, kann schon deshalb nicht von einer endgültigen Leistungsverweigerung seitens der Beklagten ausgegangen werden, weil diese sich mit Schreiben vom 23. November 2004 gegenüber der Klägerin bereit erklärt hat, die Deckenflächen malermäßig zu behandeln und die Klägerin aufgefordert hat, sich kurzfristig mit ihr in Verbindung zu setzen, damit die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden können. Auch soweit die Klägerin Schadensersatz wegen der von ihr beanstandeten Abnutzung des Parketts - mit Ausnahme des Wasserschadens, der einer anderen rechtlichen Beurteilung unterliegt - sowie wegen der Kosten für die Entfernung der von der Beklagten angebrachten Lampen verlangt, ist nicht von einer Leistungsverweigerung der Beklagten auszugehen. Sie hat zwar mit Schreiben vom 22. September 2004 erklärt, dass sie keine weiteren Renovierungsarbeiten ausführen werde, hat diese Weigerung aber im Detail unter Hinweis darauf, dass sie vertraglich nicht zur Erbringung der geforderten Leistungen verpflichtet sei, begründet. Von einer Leistungsverweigerung kann aber nicht ausgegangen werden, wenn wie hier offensichtlich - zwischen den Parteien Meinungsverschiedenheiten über den Inhalt des Vertrages, bzw. den Umfang der vertraglich vereinbarten Renovierungspflicht besteht (Palandt/Heinrichs, 64. Auflage, § 281 Rdnr. 14).

Die Beklagte ist aber auch nicht aufgrund des von der Klägerin in der Berufungsinstanz erstmals zu den Akten gereichten Schreibens vom 26. August 2004 wirksam mit der Durchführung von Renovierungsarbeiten in Verzug gesetzt worden. Der Verwertung des Schreibens steht § 531 Abs. 2 Ziffer 3 ZPO nicht entgegen, da die Beklagte nicht bestreitet, das Schreiben von der Klägerin erhalten zu haben. Das Schreiben enthält jedoch keine ausreichende Fristsetzung, die geeignet wäre, die Beklagte mit der Durchführung von Renovierungsarbeiten in Verzug zu setzen. Die Fristsetzung muss eine bestimmte und eindeutige Aufforderung zur Leistung enthalten. Die Aufforderung an den Schuldner sich über seine Leistungsbereitschaft zu erklären genügt nicht. Wie bei der Mahnung muss genau bezeichnet werden, was verlangt wird (Palandt/Heinrichs, a.a.O. § 281, Rdnr. 9a; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 546 BGB, Rdnr. 77). Das Schreiben enthält vom 26. August 2004 enthält im Wesentlichen eine Schadensbeschreibung, enthält keine konkrete Angaben dazu, dass die Klägerin von der Beklagten die Durchführung bestimmter, konkret bezeichneter Arbeiten innerhalb einer bestimmten Frist verlangt.

Die hier maßgebliche Passage in dem Schreiben lautet wie folgt:

"Im Übrigen befinden sich die Räume in keinem abnahmefähigen Zustand. Der Parkettboden weist erhebliche Schäden auf, die über eine normale Abnutzung hinausgehen. Neben groben Beschädigungen liegen auch Wasserschäden vor. In einem Raum ist das historische Parkett derart geschädigt, das eine Reparatur nicht mehr möglich ist. Die Instandsetzungskosten wurden zwischenzeitlich durch einen Fachbetrieb mit etwa € 6.000,00 veranschlagt. Erfreulicherweise wurde bei der Übergabe an ihr Unternehmen eine Fotodokumentation angefertigt, die den einwandfreien Zustand belegt.

Ich bitte, Ihr besonderes Augenmerk auf § 5 der Anlage 2 zum Mietvertrag zu lenken.

Außerdem befinden sich in fast allen Räumen von ihnen auf den Stuckdecken montierte Bürolampen. Diese sind zu entfernen, und der ursprüngliche Zustand der Decken ist fachgerecht wieder herzustellen.

Es folgen Ausführungen zur Frage der außerordentlichen Kündigung und die Aufforderung Unterlagen zu übersenden.

Das Schreiben endet mit dem Satz:

"Als Frist habe ich mir den 31. 08.2004 notiert."

Bezüglich des Parketts enthält das Schreiben keine Angaben dazu, ob und welche konkreten Leistungen die Klägerin von der Beklagten erwartet. Der Hinweis auf § 5 der Anlage 2 des Mietvertrages bedeutet lediglich, dass die Beklagte nach Auffassung der Klägerin verpflichtet gewesen wäre, das Parkett in dem Zustand zurückzugeben, wie sie es bei Beginn des Mietvertrages erhalten hat. Er bedeutet nicht - jedenfalls nicht bestimmt und eindeutig, dass die Klägerin erwartet, dass die Beklagte ganz konkrete Arbeiten an dem Parkett durchführt oder durchführen lässt.

Auch bezüglich der Bürolampen und der Decken enthält das Schreiben keine eindeutige Aufforderung zur Leistung. Bezüglich der Decken fehlt es schon an einer konkreten Erklärung dazu, welche Arbeiten die Klägerin für erforderlich hält. Eine fachgerechte Wiederherstellung ist auf vielfältige Weise möglich und kann z.B. neben dem bloßen Anstrich auch das Verschließen von Bohrlöchern, Entfernen von Rissen und Tapezieren mit umfassen. Darüber hinaus wird die Beklagte auch nicht direkt angesprochen, sondern die Klägerin formuliert im Passiv, so dass die Beklagte nicht davon ausgehen musste, dass sie Arbeiten durchzuführen habe. Ihr musste lediglich klar sein, dass die Klägerin die Durchführung von Arbeiten generell für erforderlich hält. Da die Beschreibung des Zustandes der Räume keine konkrete Leistungsaufforderung enthält, musste die Beklagte auch nicht die Fristsetzung zum 31. August 2004, die unmittelbar an die Aufforderung zur Übersendung konkret benannter Unterlagen erfolgte, mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verbindung bringen.

4. Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB Anspruch auf Ersatz der ihr in Rechnung gestellten Kosten des Gutachters in Höhe von 351,17€.

Soweit die Klägerin gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz hat, war die Einholung eines Gutachtens zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig. Da der von der Klägerin geltend gemachte Schadensersatzanspruch nur zu einem Anteil von 28 % begründet ist, hat sie keinen Anspruch auf Ersatz der gesamten ihr in Rechnung gestellten Gutachterkosten in Höhe von 1.254,19 €, sondern nur auf einen prozentualen Anteil in Höhe von 28 %, der 351,17 € beträgt.

Die Zinsentscheidung beruht auf § 288 Abs. 1, 284 Abs. 2, 291 BGB.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da weder die Sache grundsätzliche Bedeutung hat, noch eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Absatz 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO n. F.).

Ende der Entscheidung