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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 03.07.2003
Aktenzeichen: 8 U 167/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 145
BGB § 164 Abs. 1
BGB § 179
BGB § 535
BGB § 398
BGB § 990
BGB § 987
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 167/02

Verkündet am: 03. Juli 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 6. Juni 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber und die Richterinnen am Kammergericht Spiegel und Dr. Henkel für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 25. April 2002 verkündete Teilurteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts wird zurückgewiesen.

Die im Berufungsverfahren erweiterte Klage wird abgewiesen.

Die Berufung des Beklagten zu 1) gegen das am 02. September 2002 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts wird zurückgewiesen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten der Klägerin des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 5/8 und der Beklagte zu1) 3/8 zu tragen. Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 5/13 und der Beklagte zu 1) 8/13 zutragen. Die Klägerin hat die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) des Berufungsverfahren zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte zu 1) darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich eines Aufschlags von 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe der festgesetzten Kosten zuzüglich eines Aufschlags von 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte zu 1) und der Beklagte zu 2) jeweils vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 25. April 2002 verkündete Teilurteil, die Berufung des Beklagten zu 1) gegen das am 02. September 2002 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, auf deren Tatbestände und Entscheidungsgründe verwiesen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer Berufung vor:

Das Landgericht habe seinem Urteil offensichtlich die fehlerhafte Auffassung zugrundegelegt, dass ein Einzelkaufmann einen Geschäftsführer für seine kaufmännische Tätigkeit bestellen könne. Eine derartige Fremdgeschäftsführung kenne jedoch das deutsche Recht nicht. Ein Kaufmann könne entweder gesetzlich vertreten werden oder er könne einem Dritten Vollmacht zum Handeln erteilen. Ein Kaufmann, der eine Einzelfirma betreibe, könne auf einen Angestellten seine Organstellung nicht übertragen, weil es eine solche bei der Einzelfirma nicht gebe. Für eine rechtsgeschäftliche Bevollmächtigung des Beklagten zu 2) fehle jeder Vortrag der Beklagten. Wahrscheinlich handele es sich bei der "Bauschlosserei Stein" um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gegebenenfalls um eine OHG. Dann hafte der Beklagte zu 2) persönlich als Mitgesellschafter.

Durch sein Auftreten als "Geschäftsführer" habe der Beklagte zu 2) den Anschein erweckt, dass er Mitinhaber diese Unternehmens sei. Daher hafte der Beklagte zu 2) zumindest aus Rechtsscheingesichtspunkten für die Verpflichtungen, die sich aus der Unterzeichnung des Mietvertrag ergeben. Im übrigen ergebe sich aus den eigenen Einlassungen der Beklagten, dass sie, die Beklagten, selbst davon ausgegangen seien, dass beide Beklagte einen Mietvertrag abgeschlossen hätten. Wegen des Anspruchsgrundes und der Höhe nimmt die Klägerin auf ihren erstinstanzlichen Vortrag Bezug.

Klageerweiternd verlangt die Klägerin nunmehr vom Beklagten zu 2) Zahlung der Miete bis zur Räumung zum 31.Oktober 2002.

Die Parteien haben den Rechtsstreit wegen des Räumungs- und Herausgabeanspruches übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

das Teilurteil des Landgerichts Berlin vom 25. April 2002 abzuändern und den Beklagten zu 2) zu verurteilen, an sie 175.954,95 EUR nebst 5 % Zinsen aus

3.738,89 EUR seit dem 6.10.1999 3.738,89 EUR seit dem 5.11.1999 3.738,89 EUR seit dem 6.12.1999 3.738,89 EUR seit dem 7.1.2000 3.738,89 EUR seit dem 4.2.2000 3.738,89 EUR seit dem 4.3.2000 2.862,13 EUR seit dem 4.3.2000

sowie 5 % über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 1 DÜG aus 3.738,89 EUR seit dem 6.4.2000 3.738,89 EUR seit dem 5.5.2000 3.738,89 EUR seit dem 7.6.2000 3.738,89 EUR seit dem 6.7.2000 3.738,89 EUR seit dem 4.8.2000 3.738,89 EUR seit dem 6.9.2000 3.738,89 EUR seit dem 6.10.2000 3.738,89 EUR seit dem 4.11.2000 3.738,89 EUR seit dem 5.12.2000 4.810,56 EUR seit dem 5.1.2001 11.715,81 EUR seit dem 30.1.2001 4.810,56 EUR seit dem 6.2.2001 4.810,56 EUR seit dem 6.3.2001 170,08 EUR seit dem 29.3.2001 4.810,56 EUR seit dem 5.4.2001 4.810,56 EUR seit dem 5.5.2001 886,82 EUR seit dem 6.5.2001 4.810,56 EUR seit dem 7.6.2001 4.810,56 EUR seit dem 5.7.2001 4.810,56 EUR seit dem 6.8.2001 4.810,56 EUR seit dem 6.9.2001 4.810,56 EUR seit dem 5.10.2001 4.810,56 EUR seit dem 7.11.2001 4.810,56 EUR seit dem 6.12.2001

sowie 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 4.810,56 EUR seit dem 5.1.2002 4.810,56 EUR seit dem 6.2.2002 4.810,56 EUR seit dem 5.3.2002 4.810,56 EUR seit dem 4.4.2002 4.810,56 EUR seit dem 6.5.2002 4.810,56 EUR seit dem 5.6.2002 4.810,56 EUR seit dem 3.7.2002 4.810,56 EUR seit dem 7.8.2002 4.810,56 EUR seit dem 4.9.2002 und 4.810,56 EUR seit dem 4.10.2002 zu zahlen.

Der Beklagte zu 2) beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte zu 2) macht geltend, dass der Beklagte zu 1) alleiniger Inhaber und gesetzlicher Vertreter der Firma ......sei. Der Beklagte zu 2) sei bei dem Beklagten zu1) durch einen Arbeitsvertrag angestellt und habe keine Gesellschaftsanteile und keine Prokura für diese Firma.

Der Beklagte zu 1) trägt zur Begründung seiner Berufung vor:

Das Landgericht habe unzutreffend festgestellt, dass kein gültiger Mietvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) bestanden habe. Jedoch habe zwischen dem Beklagten zu 1) und der ....GmbH seit dem 22.Septebmer 1998 ein rechtsgültiger Mietvertrag bestanden. Die .....GmbH sei aufgrund des mit der Klägerin abgeschlossenen Kaufvertrages berechtigt gewesen, einen solchen Mietvertrag auch abzuschließen. Dieser Mietvertrag habe gemäß § 145 BGB Bestandsschutz. Der Mietvertrag sei auf die Klägerin übergegangen. So ergebe sich aus dem Schreiben der Klägerin vom 26. März 2001 an die Staatsanwaltschaft, dass die Klägerin sich mit der .....GmbH dahingehend verständigt habe, dass die abgeschlossenen Mietverträge u.a. auch mit dem Beklagten zu 1) auf die Klägerin übergegangen seien.

Der Beklagte zu 1) hätte einen Anspruch auf Abschluss eines schriftlichen neuen Mietvertrages mit der Klägerin erworben. Unzutreffend sei auch die Würdigung des Landgerichts, dass die Klägerin nach dem Schreiben vom 13. September 1999 zum Ausdruck gebracht habe, dass die Klägerin nur am Abschluss eines neuen Mietvertrages interessiert gewesen sei und das Schreiben nicht als Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages gewertet werden könne. Ein Angebot auf Abschluss eines Mietvertrages seitens der Klägerin sei nicht bekannt.

Hingegen sei anderen Mietern des Gewerbegrundstückes ein Mietvertrages angeboten worden.

Auch der Höhe nach sei der Anspruch nicht begründet. Der ortsübliche Mietzins sei seit dem Jahre 1998 wesentlich geringer. Im übrigen sei der Mietzins gemindert, weil wegen der Trennung der Versorgungseinrichtungen eine Nutzung des Objektes seit Februar 2002 nicht mehr möglich gewesen sei.

Der Beklagte zu 1) beantragt,

das Schlussurteil des Landgerichts Berlin vom 02. September 2002 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin erwidert:

Der Mietvertrag zwischen der ....GmbH und den Beklagten sei im Verhältnis zur Klägerin unwirksam. Da die .....GmbH zu keinem Zeitpunkt Eigentum an dem Grundstück erworben habe, hätte diese auch eine Vermietung nicht wirksam vornehmen könnte. Aus diesem im Verhältnis zur Klägerin unwirksamen Mietvertrag können der Beklagte zu 1) Besitzrechte nicht herleiten. Die ....sei von ihr, der Klägerin, auch nicht bevollmächtigt gewesen, Verträge abzuschießen. Soweit der Beklagte zu 1) erstmals in der Berufungsinstanz Einwendungen gegen die Höhe des Mietzinses bzw. der Nutzungsentschädigung erhebe, sei dies verspätet.

Im übrigen komme es darauf nicht an, weil der Mietzins sich aus dem Vertrag mit der ....GmbH ergebe.

Im übrigen wird wegen des Vorbringens der Parteien auf den vorgetragenen Inhalt ihrer Schriftsätze und eingereichten Unterlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

A. Berufung der Klägerin gegen das Teilurteil des Landgerichts vom 25. April 2002 Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet. Das Landgericht hat zutreffend die Passivlegitimation des Beklagten zu 2) verneint. Der Beklagte zu 2) ist weder Mieter des Mietvertrages mit der .....GmbH geworden, noch haftet der Beklagte zu 2) aus Rechtsscheinsgesichtspunkten auf Zahlung rückständigen Mietzinses bzw. Nutzungsentschädigung für das Grundstück .....297 in Berlin.

1)

Es ist davon auszugehen, dass ein Mietvertrag mit der ....GmbH und dem Beklagten zu 1) als Inhaber der - im Handelsregister nicht eingetragenen - "..... " geschlossen worden ist, wobei an dieser Stelle für die Entscheidung dahinstehen kann, ob der Mietvertrag auf die Klägerin übergegangen ist. Der Beklagte zu 2) ist hingegen aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 22. September 1998 nicht Mitmieter geworden.

a)

Nach dem schriftlichen Mietvertrag ist im Rubrum des Vertrages als Mieter die ".....vertreten durch die Geschäftsführer Herrn ....und Herrn ....." aufgeführt. Der Mietvertrag ist zwar durch beide Beklagte unterzeichnet worden. Jedoch ist unter den Unterschriften der Firmenstempel angebracht, der nur den Namen des Beklagten zu 1) enthält. Auch nach dem Übergabeprotokoll vom 02.12.1998 ist die Mietsache an die "Bauschlosserei Stein" übergeben worden. Für die Stellung als Vertragspartner ist entscheidend, wer als Mieter im Mietvertrag aufgeführt ist (vgl. Senatsurteil vom 18. April 2002- 8 U 33/01 - GE 2002,857).

Dies ist nach dem Rubrum des Vertrages die "Bauschlosserei ...." ; folglich bei einem im Handelsregister nichteingetragenen Handelsgeschäft deren Inhaber. Mit dem Landgericht geht auch der Senat davon aus, dass Inhaber des Unternehmens nur der Beklagte zu 1) ist.

Ohne Erfolg macht die Klägerin mit der Berufung geltend, dass beide Beklagte eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine OHG bildeten und daher der Beklagte zu 2) auch Vertragspartner des Mietvertrages geworden ist. Denn die Klägerin hat selbst in der Klageschrift vorgetragen, dass der Beklagte zu 1) eine Einzelfirma unter der Bezeichnung "Bauschlosserei.... " betreibt. Soweit die Klägerin ihren Vortrag im Laufe des Rechtsstreits - nämlich nach Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Teilurteil ergangen ist - geändert hat, hat sie den Wechsel ihres Vortrages in keiner Weise erklärt. Im übrigen ist die behauptete Gesellschafterstellung des Beklagten zu 2) ohne Substanz vorgetragen. Noch in der Berufungsinstanz mutmaßt die Klägerin, dass der Beklagte zu 2) mit dem Beklagten zu 1) "wahrscheinlich" eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine OHG bildet. Dies reicht nicht aus. Die Klägerin, die Ansprüche gegen den Beklagten zu 2) erhebt, ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass auch der Beklagte zu 2) (Mit)- Inhaber des Unternehmens ist. Hierfür fehlt jeder substantiierte Vortrag. Vielmehr sprechen der Firmenstempel sowie das auf den Firmenautos befindliche Logo, welche jeweils nur den Namen des Beklagten zu 1) mitführen, dafür, dass auch nur dieser Unternehmensträger ist.

b)

Durch den Vertreterzusatz im Rubrum des Mietvertrages ist auch hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass der Beklagte zu 2) nur als Vertreter des Unternehmens des Beklagten zu 1) aufgetreten ist ( § 164 Abs. 1 BGB). Für ein Vertretergeschäft ist es gemäß § 164 Abs.1 BGB erforderlich, dass die Willenserklärungen im Namen des Vertretenen abgegeben werden, wobei es keinen Unterschied macht, ob eine Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertreters erfolgt oder sich dies aus den Umständen ergibt. Der Wille im Namen des Unternehmens handeln zu wollen, muss für den anderen Teil erkennbar sein (BGH NJW1995,44). Dies ist vorliegend der Fall, weil der Beklagte zu 2) den Vertrag als Vertreter, hier als "Geschäftsführer" - neben dem Beklagten zu 1) - gezeichnet hat. Im übrigen handelt es sich um ein unternehmensbezogenes Geschäft, so dass - selbst wenn der Vertrag ohne Hinweis auf die Vertreterstellung abgeschlossen worden wäre - Vertragspartner nur der Inhaber des Handelsgeschäftes wird (BGH NJW 1983,728-729). Allerdings bedarf es vorliegend nicht der Heranziehung der von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze des unternehmensbezogenen Geschäftes. Denn bei unternehmensbezogenen Geschäften geht der Wille der Beteiligten im Zweifel dahin, dass der Betriebsinhaber Vertragspartner werden soll (BGHZ 91,152,152; NJW 1995,46; NJW- RR 1997,527). Die Zuordnung eines derartigen Geschäfts kommt in derartigen Fällen nur in Betracht, wenn es aber an einer eindeutigen Festlegung der Person des Vertragspartners fehlt (vgl. Senatsurteil vom 11.10.1999 - 8 U 2071/98-, KG- Report 2000,1995; vgl. Senatsurteil vom 05. August 2002- 8 U 162/01-, unveröffentlicht). Dies ist vorliegend gerade nicht der Fall, vielmehr ergibt sich aus dem Mietvertrag eindeutig, dass der Unternehmensinhaber Vertragspartner werden sollte. Soweit die Klägerin mit der Berufung geltend macht, dass der Beklagte zu 2) als Geschäftsführer aufgetreten sei, es jedoch bei einer Einzelfirma Fremdgeschäftsführung nicht gebe, trifft dies zu, ist aber im Ergebnis unerheblich. Dies könnte allenfalls für die Frage Bedeutung haben, ob der Beklagte zu 2) das Unternehmen des Beklagten zu 1) wirksam hätte vertreten können und Ansprüche aus § 179 BGB in Betracht kämen. Gerade diese Frage stellt sich jedoch vorliegend nicht, weil der Beklagte zu1 ) als Firmeninhaber den Vertrag mitgezeichnet hat. Für die Gesellschafterstellung des Beklagten zu 2) ergibt sich daraus nichts. Das Auftreten als "Geschäftsführer" lässt nicht den Schluss zu, dass der Beklagte zu 2)auch Gesellschafter wäre. Soweit die Klägerin geltend macht, dass die Beklagten sich selbst beide als Vertragspartner gesehen hätten, ändert dies nicht an der rechtlichen Beurteilung. Dies könnte allenfalls Indiz für die Auslegung des Vertrages sein, jedoch spricht der Vertrag nach dem Wortlaut - wie dargelegt - dagegen. Soweit der Beklagte zu 2) die Mitunterzeichnung des Mietvertrages damit erklärt, dass er als Sohn des Beklagten zu 1) die Nachfolge als Firmeninhaber bei Ausscheiden des Beklagten zu 1) habe antreten sollen und damit der Übergang des Mietvertrages hätte gesichert werden sollen, ergibt sich auch daraus nichts anderes. Zum einen hat die Klägerin selbst nicht behauptet, dass bei Abschluss des Vertrages entsprechende Erklärungen von den Beklagten abgegeben worden seien zu dem Zwecke, dass auch der Beklagte zu 2) hätte Vertragspartner werden sollen. Zum anderen kommt auch darin die Unternehmensbezogenheit des Geschäfts zum Ausdruck, dass nämlich Vertragspartner nur der jeweilige Firmeninhaber werden sollte. Dass die Beklagte möglicherweise andere Vorstellungen zur tatsächliche Vertragslage gehabt haben könnten, ändert an der rechtlichen Beurteilung indes nichts.

2)

Der Beklagte zu 2) haftet - entgegen der Ansicht der Klägerin - auch nicht aus Rechtscheinsgesichtspunkten.

Es ist davon auszugehen, dass beim Handeln für ein Unternehmen der Unternehmer und nicht der Vertreter verpflichtet wird. Für eine Rechtsscheinshaftung ist dann grundsätzlich auch kein Raum (Baumbach/Hopt, HGB, 29. Auflage, Überbl. § 48 HGB, Rdnr. 8). Nach der Rechtsprechung des BGH besteht eine Rechtsscheinhaftung neben der Haftung des Unternehmers nur ausnahmsweise, nämlich dann, wenn der Handelnde in zurechenbarer Weise den Eindruck erweckt hat, dass der Unternehmensträger unbeschränkt für die vertraglich begründeten Verbindlichkeiten haftet. Die Haftung greift insbesondere ein, wenn jemand für eine GmbH mit seinem Namen ohne GmbH- Zusatz zeichnet oder wenn jemand für eine GmbH & Co. KG unter einer Firma auftritt, die diese Gesellschaftsform nicht erkennen lässt (Palandt/ Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 164 BGB, Rdnr.3; BGH , Urteil vom 15. Januar 1990 - II ZR 311/88 - , NJW 1990,2678; BGH Urteil vom 18. Mai 1998 - II ZR 355/95 - WM 1998,1491). Ist der Unternehmer in Wahrheit eine Gesellschaft mit beschränkter Haftungsmasse, so ist der Handelnde dem gutgläubig auf den gesetzten Rechtsschein vertrauenden Vertragspartner gesamtschuldnerisch neben dieser verpflichtet ( BGH, Urteil vom 15. Januar 1990, a.a.O.; OLG Naumburg, OLG- Report Naumburg 2001,20). So liegt der Fall hier aber nicht. Denn nach dem Mietvertrag sollte Vertragspartner die "Bauschlosserei Stein" werden, so dass die VARIAL GmbH einen unbeschränkt haftenden Vertragspartner - nämlich den Beklagten zu1) - erhielt. Zwar wird in der Rechtsprechung auch vertreten, dass diese Grundsätze auch bei der BGB- Gesellschaft Anwendung finden. So soll der Vertreter des Unternehmensträgers neben diesem haften, wenn der Vertreter gegenüber dem Geschäftspartner oder allgemein im Geschäftsverkehr in einer Weise aufgetreten ist, dass er den Eindruck erweckt, er sei selber oder zusammen mit dem anderen der Träger des Unternehmens, der dieses in unbeschränkt persönlicher Haftung betreibt (OLG Zweibrücken NZG 1998,939). Der Handelnde muss durch sein Auftreten einen Anschein einer in Wirklichkeit nicht bestehenden Rechtsstellung erweckt haben (BGH NJW 1983,1844). Allein durch das Auftreten des Beklagten zu 2) als "Geschäftsführer" hat dieser nicht den Eindruck erzeugt, dass auch er Gesellschafter der Bauschlosserei sei und damit neben dem weiteren Beklagten unbeschränkt haftet. Dass gerade der Beklagte zu 2) durch sein Auftreten bei Abschluss des Vertrages und in diesem Zusammenhang Erklärungen abgegeben hat, die auf die Vorspiegelung einer Gesellschafterstellung hindeuteten, hat die Klägerin nicht behauptet. Im übrigen erscheint auch die Vertragspartnerin, hier die VARIAL GmbH, nicht besonders schutzbedürftig. Denn aufgrund des auf dem Mietvertrag angebrachten Stempels, der nur den Vornamen des Beklagten zu1) in der Unternehmensbezeichnung enthält, hätte sich für die Vertragspartnerin der Widerspruch aufdrängen müssen und sie hätte selbst bei Vertragsschluss auf Klarstellung drängen können.

3)

Der Klägerin steht daher ein vertraglicher Anspruch aus abgetretenem Recht der ....GmbH auf Mietzins für den Zeitraum von Oktober 1999 bis März 2000 gemäß den §§ 535, 398 BGB nicht zu. Für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ab April 2000 bis März 2001 kann die Klägerin vom Beklagten zu 2) auch keine Nutzungsentschädigung gemäß den §§ 990,987 BGB verlangen, weil der Beklagte zu 2 ) - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - keinen Besitz an dem Grundstück ausgeübt hat. Denn der Besitz wird durch den Unternehmensinhaber, hier den Beklagten zu 1), für das Unternehmen ausgeübt.

Hier sind die Grundsätze, die bei juristischen Personen gelten, entsprechend mitheranzuziehen. Besitzer ist die juristische Person und die von ihren Organen ausgeübte Sachherrschaft wird ihr als eigene zugerechnet (Palandt/ Bassenge, a.a.O., § 854 BGB, Rndr.13). Aus diesen Gründen war auch die in der Berufungsinstanz erweiterte Klage auf Zahlung von Nutzungsentschädigung für den Zeitraum bis zur Räumung des Grundstückes im Oktober 2002 abzuweisen. Insoweit kann dahingestellt bleiben, ob die Klägerin bereits ein schutzwürdiges Eigeninteresse an der Geltendmachung der der MGS Märkische Grundstückssanierungsgesellschaft mbH zustehenden Forderungen fehlt und daher die Klage unzulässig wäre.

B. Berufung des Beklagten zu 1) gegen das Schlussurteil vom 02. September 2002

Die zulässige Berufung des Beklagten zu1) ist unbegründet.

Das Landgericht hat den Beklagten zu 1) zu Recht zur Zahlung der rückständigen Miete aus abgetretenem Recht der .....GmbH für die Zeit von Oktober 1999 bis März 2000 aufgrund des Mietvertrages verurteilt (§§ 535,398 BGB). Für die Zeit von April 2000 bis März 2001 ergibt sich der Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus den §§ 990,987 BGB. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, die der Beklagte zu 1) mit der Berufung nicht erheblich angegriffen hat. Soweit der Beklagte zu 1) der Ansicht ist, dass er von der Mietzahlungspflicht befreit wäre, weil die Eigentumsverhältnisse ungeklärt gewesen seien, ist dies in keiner Weise nachvollziehbar.

Ohne Erfolg bestreitet der Beklagte zu 1) den geltend gemachten Zahlungsanspruch auch der Höhe nach. Denn soweit die Klägerin Mietzins aus abgetretenem Recht der ....GmbH beansprucht, ergibt sich die Höhe des Mietzinses aus der vertraglichen Vereinbarung.

Nutzungsentschädigung nach den §§ 990,987 BGB ist in Höhe des ortsüblichen Mietzinses geschuldet. Dass dieser geringer ist als der zunächst vertraglich vereinbarte, hat der Beklagte zu 1) nur pauschal ohne substantiierten Vortrag behauptet. Dies ist unerheblich.

Soweit der Beklagte zu1) erstmals in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat die Behauptung aufgestellt hat, dass der Mietzins seit Februar 2002 gemindert gewesen sei, ist dieser Vortrag unerheblich. Denn die vom Landgericht zugesprochenen Mietzinsen und Nutzungsentschädigungsansprüche betreffen den Zeitraum von Oktober 1999 bis März 2001, so dass - die im übrigen unsubstantiiert behauptete - Gebrauchsbeeinträchtigung in den hier maßgeblichen Zeiträumen nach eigenem Vortrag des Beklagten zu 1) noch nicht vorgelegen hat.

Das Landgericht hat der Klägerin zutreffend auch die Nebenkosten gemäß der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 sowie die Telefonkosten zugesprochen. Die Abrechnungen sind nachvollziehbar, was der Beklagte zu 1) mit der Berufung auch nicht beanstandet hat.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 284, 288 BGB.

C. Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97, 100 ZPO.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit wegen des Räumungs- und Herausgabeanspruches übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, ist über die hierauf entfallenden Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden (§91 a ZPO). Danach haben der Beklagte zu 1) und die Klägerin die Kosten anteilig in entsprechender Anwendung der §§ 91 Abs.1,92 Abs.1 ZPO zu tragen, weil die Klage gegen den Beklagten zu1) insoweit begründet, gegen den Beklagten zu 2) jedoch unbegründet war. Der Beklagte zu1) war zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. Der .......mbH stand gegen den Beklagten zu 1) als Inhaber der Bauschlosserei .............ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe zu (§985 BGB).

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass dem Beklagten zu 1) ein Recht zum Besitz nicht zustand, weil zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1) ein Mietverhältnis nicht begründet worden ist, in das ...........Grundstückssanierungsgesellschaft mbH hätte eintreten können. Zwischen den Parteien ist ein Mietvertrag weder ausdrücklich noch konkludent geschlossen worden. Zur Begründung wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, denen sich der Senat anschließt. Insbesondere hat das Landgericht das Schreiben der Klägerin vom 13. September 1999 zutreffend gewürdigt. Die Klägerin ist - entgegen der Ansicht des Beklagten zu1) - auch nicht in den Mietvertrag zwischen dem Beklagten zu 1) und der ....GmbH auf Vermieterseite eingetreten (§ 566 BGB n. F. / § 571 BGB a.F.). Für die Entscheidung kann dahingestellt bleiben, ob die VARIAL GmbH berechtigt gewesen ist, mit dem Beklagten zu1) einen Mietvertrag abzuschließen. Denn selbst wenn der Mietvertrag wirksam begründet worden ist, hat dies keinerlei Auswirkungen auf das Verhältnis zur Klägerin. Der Mietvertrag ist nämlich auf die Klägerin zu keiner Zeit übergegangen. Denn § 566 BGB n. F. ist hier- entgegen der Ansicht des Beklagten zu 1) - nicht einschlägig. Nach dieser Vorschrift tritt der Erwerber eines Grundstücks anstelle des bisherigen Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenen Rechte und Pflichten ein. Dies setzt voraus, dass der veräußernde Eigentümer zugleich Vermieter sein muss und eine Änderung in den Eigentumsverhältnissen, nämlich ein Eigentumsübergang, stattgefunden hat (Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdnr. 861, 863). Der Eintritt tritt kraft Gesetzes, unmittelbar im Anschluss an den dinglichen Veräußerungsakt und zwar kraft selbständigen Rechts, nicht als Rechtsnachfolger des Vermieters ein (BGH NJW 1962,1390). Diese Voraussetzungen liegen gerade nicht vor. Denn die Vermieterin, die ....GmbH, war zu keiner Zeit Eigentümerin des Grundstückes, so dass ein Entritt der Klägerin in den Mietvertrag kraft Gesetzes nicht in Betracht kam. Vielmehr war die Klägerin - bis zur Auflassung an ....Grundstückssanierungsgesellschaft mbH und deren Eintragung ins Grundbuch - Eigentümerin des Grundstückes, diese hat mit dem Beklagten zu 1) einen Mietvertrag aber gerade nicht geschlossen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1und 2 ZPO).

Der - nicht nachgelassene - Schriftsatz der Klägerin vom 25.06.2003 enthält lediglich rechtliche Ausführungen, die zu einer anderen Beurteilung der Rechtslage in bezug auf die Haftung des Beklagten zu 2) nicht führen.



Ende der Entscheidung

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