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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 30.01.2003
Aktenzeichen: 8 U 171/01
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 812
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 171/01

Verkündet am: 30. Januar 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts, Elßholzstraße 30 - 33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 9. Januar 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Kammergericht Spiegel und den Richter am Kammergericht Dr. Müther für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 5. März 2001 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass auf die ausgeurteilten 96.006,21 DM 4% Zinsen auf 68.944,84 DM für die Beklagte zu 2) seit dem 7. Juli 2000 und den Beklagten zu 1) ab dem 11. Juli 2000 und auf 27.061,37 DM für beide Beklagte ab dem 19. Juli 2000 zu zahlen sind.

Die Beklagten haben die Kosten der Berufung zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 3.600 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 5. März 2001 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin, das den Beklagten am 9. April 2001 zugestellt worden ist. Durch Beschluss des Senats vom 14. Juni 2001 ist den Beklagten wegen der Versäumung der Berufungsfrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt worden. Die Berufung ist mit einem am Montag, den 11. Juni 2001 als Fax eingegangenen Schriftsatz vom gleichen Tag begründet worden. Auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des landgerichtlichen Urteils wird Bezug genommen.

Die Beklagten wenden sich mit ihrer Berufung gegen die Verurteilung zur Zahlung von Mieten für die Zeit von November 1998 bis Juni 2000 in Höhe von insgesamt 93.638,39 DM nebst Zinsen (vgl. die Aufstellung S. 6 der UA, dort abzüglich der NKForderungen für Februar und März 1999 in Höhe von 1.987,64 DM = 96.006,21 DM -Nebenkostenabrechnung 1998 in Höhe von 2.637,82 DM) und die Abweisung ihrer Widerklage in Höhe von 7.578,76 DM nebst Zinsen.

Sie sind der Auffassung, dass das Landgericht zu Unrecht von einer ungeminderten Zahlungspflicht ausgegangen sei und auch ein ihnen zustehendes Zurückbehaltungsrecht unberücksichtigt gelassen hat. Denn die Klägerin sei aufgrund des Vertrags zu einer Bereitstellung einer Stromversorgung von 150 kw/h verpflichtet gewesen, die - unstreitig - nicht vorhanden war.

Die Ergänzung zur Baubeschreibung sei nicht Vertragsbestandteil geworden. Die vom Landgericht angenommene Anscheinsvollmacht des Beklagten zu 1) sei nicht gegeben gewesen. Eine Anscheinsvollmacht sei schon deshalb zu verneinen, weil der Beklagte zu 1) lediglich Vollmacht zur Verhandlungsführung hatte, was sich schon daraus ergebe, dass die Beklagte zu 2) die Vertragsbestandteile jeweils selbst unterschrieben habe. Jedenfalls sei aber der auf der Klägerseite handelnde Herr Köberle nicht bevollmächtigt gewesen, Ergänzungsvereinbarungen zu treffen.

Im Übrigen ergebe auch der Wortlaut der Ergänzungsvereinbarung nichts dafür her, dass die vertraglich übernommene Einstandspflicht wegen der Stromversorgung wirklich abbedungen werden sollte. Denn dort werde lediglich das Wort "veranlassen" verwandt. Ähnliches gelte für die Interpretation des Schreibens vom 6. Februar 1997 durch das Landgericht. Dort werde nur unbestimmt erklärt, dass der Anschlusswert von 150 kw/h "nicht in voller Höhe" vorhanden sein müsse. Dass er aber nicht höher als die vorhandenen 40 kw/h sein müsse, ergebe sich daraus gerade nicht. Auch der Begriff "großer finanzieller Aufwand" stelle nicht klar, dass die Beklagten die Kosten in jedem Fall selbst tragen wollten. Insoweit behaupten sie, dass die Erweiterungskosten mindestens 10.000 DM betragen. Die Formulierungen des Schreibens mögen unglücklich sein. Das sei aber nicht entscheidend, weil das Schreiben nicht zum Inhalt der vertraglichen Beziehungen gemacht worden sei.

Mit dem vorhandenen Anschluss könnten nur fünf Bräunungskabinen gleichzeitig betrieben bzw. sieben angeschlossen werden. Die Fläche sei aber zum Betrieb von fünfzehn Kabinen ausgerichtet. Die Hälfte der Fläche sei daher nicht nutzbar, so dass eine Minderung von 50% anzunehmen sei. Insgesamt ergebe sich damit für die Zeit von März 1998 bis Juni 2000 ein Minderungsbetrag von 131.933,16 DM (vgl. die Berechnung auf S. 8 der Berufungsbegründungsschrift, Bl. 182 d.A.).

Jedenfalls bestünde ein Zurückbehaltungsrecht, wobei von Herstellungskosten von 8.500 DM netto auszugehen sei. Hinzuzurechnen seien Kosten von 7.000 DM für Tiefbauarbeiten. Daher ergebe sich ein Zurückbehaltungsrecht in einem Rahmen von 46.500 DM bis 108.500 DM.

Da kein Zahlungsanspruch der Klägerin bestand, gingen auch ihre Verrechnungen ins Leere. Dann aber stünden den Beklagten noch verauslagte 7.578,76 DM zu.

Die Beklagten beantragen,

1. die Klage wird unter Abänderung des angefochtenen Urteils hinsichtlich des Tenors zu 1) abgewiesen,

2. unter Abänderung des angefochtenen Urteils wird die Klägerin auf die Widerklage verurteilt, an die Beklagten 7.578,76 DM nebst 4% Zinsen seit Rechtshängigkeit (29. Dezember 2000) zu zahlen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hält die landgerichtliche Entscheidung jedenfalls im Ergebnis für richtig. Auch wenn man eine Anscheinsvollmacht für den Beklagten zu 1) verneine, sei jedenfalls dieser gebunden, weil er die Ergänzung zur Baubeschreibung unterschrieben habe. Selbst wenn der Beklagte zu 1) lediglich Verhandlungsvollmacht gehabt habe, sei die Ergänzung Vertragsbestandteil geworden. Diesem gegenüber sei am 12. Februar 2001 (gemeint wohl 1997) ausdrücklich erklärt worden, dass vor einer Unterzeichnung durch die Klägerin die Ergänzung zu unterschreiben sei. Dieses Kenntnis des klägerischen Angebots müsse sich die Beklagte zu 2) über § 166 Absatz 1 BGB bei der behaupteten Verhandlungsvollmacht zurechnen lassen. Es bestand damit ein "normativer Konsens".

Der nicht nach außen getretene abweichende Wille der Beklagten zu 2) sei damit unbeachtlich, so dass auch kein Dissens vorliege. Sie hätte den Vertrag wegen Irrtums anfechten müssen, was nicht geschehen sei.

Die angeblich fehlende Bezugnahme des eigentlichen Vertrages auf die Ergänzung sei lediglich für die Schriftform nach § 566 BGB a.F. erheblich.

Der Vortrag der Beklagten sei auch widersprüchlich, weil danach nur die Erweiterung der Verteilung Gegenstand der Erörterungen war, so dass klar gewesen sein müsste, dass der Hausanschluss nicht ausreichend dimensioniert gewesen sei. Dann aber sei der Mangel bereits beim Vertragsabschluss bekannt gewesen.

Tatsächlich seien die Elektroinstallationen aber auf 150 kw/h ausgelegt, so dass nicht nachvollziehbar sei, warum nur sieben Bräunungsliegen angeschlossen werden könnten. Im Übrigen würden die Anschlusskosten, wie sich aus einem Schreiben der BEWAG vom 10.11.2000 ergebe, lediglich 2.838,52 DM betragen. Dabei sei auch zu berücksichtigen, dass diese Kosten häufig an einen interessierten Kunden mit hoher Stromabnahme überhaupt nicht weitergegeben würden. Für die Außenarbeiten seien lediglich Kosten in Höhe von 2.500 DM zu erwarten.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung hat im Wesentlichen keinen Erfolg.

A. Die Berufung ist zulässig. Wegen der versäumten Berufungsfrist hat der Senat mit dem Beschluss vom 14. Juni 2001 die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt. Die Berufungsbegründungsschrift ist fristgerecht eingegangen.

B. Die Berufung ist im Wesentlichen erfolglos. Die Beklagten haben die vom Landgericht ausgeurteilten 96.006,21 DM zwar nicht nach § 535 Satz 2 BGB zu zahlen. Ein Anspruch der Klägerin ergibt sich aber aus § 812 Absatz 1 Satz 1 Alt. 1 BGB in Verbindung mit § 818 Absatz 2 BGB.

1. Die Nutzung der Räume der Beklagten erfolgte ohne Rechtsgrund. Ein wirksames Vertragsverhältnis ist zwischen den Parteien nicht begründet worden.

a) Das von den Beklagten unter Ausschluss der Ergänzungsvereinbarung am 12. Februar 1997 abgegebene Angebot auf Abschluss des Mietvertrages ist von der Klägerin nicht angenommen worden. Denn dieses Angebot ist durch den Mitarbeiter Köberle mit der Vorlage der Ergänzungsvereinbarung abgelehnt worden. Ein Angebot auf Abschluss des Mietvertrages unter Einschluss der Ergänzungsvereinbarung ist aber lediglich von dem Beklagten zu 1) unterschrieben. Dass dieser insoweit nicht bevollmächtigt war, zugleich für die Beklagte zu 2) zu unterzeichnen, ist unstreitig. Die Beklagte zu 2) hat dem Beklagten zu 1) auch keine Stellung eingeräumt, die typischer Weise mit einer Vollmacht verbunden ist (vgl. dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 173 Rn. 21). Denn die Befugnis zur Vornahme der Verhandlungen über den Abschluss eines Vertrages schließt für den Verkehr nicht notwendiger Weise die Befugnis zum Abschluss des Vertrages ein. Insbesondere ist der Beklagte zu 1) nicht als der alleingeschäftsführende Gesellschafter der aus ihm und der Beklagten bestehenden BGB-Gesellschaft aufgetreten. Insoweit greift auch der Hinweis der Klägerseite auf die Anwendung des § 166 BGB zu kurz. Denn auch die Kenntnis des Beklagten zu 1) von der Ablehnung des Angebots vom 12. Februar 1997 mit der Aufforderung zur Abgabe eines abgeänderten Angebots ersetzt die fehlende Willenserklärung der Beklagten zu 2) nicht.

b) Auch die Voraussetzungen einer Anscheinsvollmacht liegen nicht vor. Eine Anscheinsvollmacht steht zwar nach der Rechtsprechung des BGH in ihren Wirkungen einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht gleich (vgl. BGHZ 86, 275; anders verschiedene Literaturmeinungen, vgl. dazu Palandt/Heinrichs, aaO, § 173 Rn. 14). Ihre Annahme setzt auch nicht voraus, dass der Vertretene das Handeln des Scheinvertreters kennt. Zu verlangen ist aber, dass das Verhalten bei pflichtgemäßer Sorgfalt zu erkennen und zu verhindern gewesen wäre, wobei der andere Teil annehmen durfte, der Vertretene dulde und billige das Verhalten des Scheinvertreters (vgl. BGH, NJW 1981, 1728; 1998, 1854).

Ein solcher Rechtsschein kann aber nur dann vorliegen, wenn das den Schluss auf eine Bevollmächtigung rechtfertigende Verhalten von einer gewissen Häufigkeit und Dauer ist (vgl. BGH, NJW 1956, 1673; 1998, 1854; NJW-RR 1990, 404). Nicht nur hierzu fehlt jeder Vortrag, weil vor den Vertragsverhandlungen kein rechtsgeschäftlicher Kontakt bestand, wegen der Tatsache der Unterzeichnung des Vertrages durch die Beklagte zu 2) selbst, fehlt es auch an einen Rechtsschein begründenden Tatsachen, dass die Beklagte zu 1) das Verhalten des Beklagten zu 1) bezüglich der Unterzeichnung der Änderungsvereinbarung dulden und billigen werde. Nach alldem kommt es nicht darauf an, ob der Beklagte zu 1) die Unterzeichnung der Ergänzungsvereinbarung überhaupt auch im Namen der Beklagten zu 2) vorgenommen hat.

c) Der Vertrag ist auch nicht nach Maßgabe des § 155 BGB als geschlossen anzusehen. Dadurch, dass die Beklagte zu 2) die Ergänzungsvereinbarung nicht abgeschlossen hat, ist kein Vertrag zustande gekommen. Entgegen der Auffassung des Klägervertreters gilt dies auch in Bezug auf den Beklagten zu 1). Denn es war klar, dass sich das Angebot der Klägerin nur an beide Beklagten gemeinsam richtet, so dass nicht von einem weiteren Vertrag mit dem Beklagten zu 1) ausgegangen werden kann, sondern der Vertrag insgesamt nicht abgeschlossen worden ist. Die Parteien sind in der folge zwar von einem wirksamen Vertragsschluss ausgegangen. Sei es, dass sie die Unterzeichnung durch die Beklagte zu 2) nicht für notwendig hielten, sei es, dass sie diese schlicht vergessen haben. Dies zeigt sich etwa an der vorbehaltlosen Invollzugsetzung des Vertrages.

2. Erfolgte die Nutzung ohne Rechtsgrund sind die Beklagten verpflichtet, den Wert der Nutzung nach § 818 Absatz 2 BGB zu erstatten. Der Wert der Nutzung entspricht dabei dem üblichen Mietzins. Dieser entspricht den von den Klägerin geltend gemachten Beträgen. Nebenkostenvorschüsse sind in diesen Beträgen nicht enthalten.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist der Vortrag der Klägerin zum üblichen Mietzins nicht unzureichend. Es ist nicht zu beanstanden, dass die Klägerin zur Darlegung des üblichen Mietzinses auf Objekte aus ihrem eigenen Bestand Bezug nimmt, die zudem noch in der selben Mietanlage liegen. Dass dies als Vortrag ausreichend ist ergibt sich bereits aus § 2 Absatz 2 Satz 3 MHG a.F. und § 558a Absatz 2 Nr. 4 BGB. Soweit die Beklagten die Vergleichbarkeit der Objekte bestreiten, weist die Klägerin zu Recht darauf hin, dass es auf die individuelle Nutzung - jedenfalls im vorliegenden Fall - nicht ankommt. Nähere Gründe, die gegen eine Vergleichbarkeit sprechen, tragen die Beklagten auch nicht vor.

Insoweit bedurfte es auch nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens. Allerdings bestreiten die Beklagten die Üblichkeit der geltend gemachten Beträge. Ihr Bestreiten ist aber nicht ausreichend. Dass ein einfaches Bestreiten ausreichend wäre, ergibt sich nicht daraus, dass die Klägerin lediglich eigene Mietobjekte zur Darlegung der üblichen Mietzinshöhe heranzieht. Die Beklagten behaupten schon nicht, dass die Klägerin über eine besondere Marktstellung verfügt, die ihr die Durchsetzung unüblicher Mietzinsen ermöglichte oder dass die vereinbarten Zinsen wucherisch überhöht wären. Dagegen spricht bereits, dass eines der herangezogenen Vergleichsobjekte von einer großen Einzelhandelskette angemietet worden ist, bei der eine besondere Marktkenntnis unterstellt werden kann. Dass diese mit 27,25 DM/qm ohne Mehrwertsteuer einen geringeren Mietzins zu zahlen hat, hat die Klägerin nachvollziehbar damit erklärt, dass es sich bei dem Geschäftsbetrieb dieses Unternehmens um einen sogenannten Kundenmagneten handelt. Daneben spielt auch die Größe des Mietobjektes nach der Erfahrung des Senats eine erhebliche Rolle.

Die Beklagten beanstanden weiter, dass die Vereinbarungen über die Mieten vor den Jahren 1998 bis 2000 getroffenen worden sind, für die die Klägerin in diesem Verfahren Nutzungsentgelte fordert. Dabei hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung bereits zu Recht darauf hingewiesen, dass der übliche Mietzins sich auch aus den Bestandsmieten ergibt. Die Beklagten gehen insoweit zwar zu Recht davon aus, dass der Mietmarkt für gewerbliche Räume einen Einbruch erlitten hat. Dass sich dieser aber gerade in der hier in Betracht kommenden Zeit tatsächlich ausgewirkt hat, legen sie nicht dar.

3. Da zwischen den Partei kein wirksames Vertragsverhältnis bestand und die geltend gemachten Beträge als dem Üblichen entsprechend anzusehen sind, kommt es nicht darauf an, ob die Klägerin nach dem Vertrag zur Bereitstellung bestimmter Anschlusswerte hinsichtlich der Elektroanlage verpflichtet gewesen wäre.

4. Da der Klägerin nur ein Anspruch nach § 812 BGB zusteht, kann sie auch lediglich Zinsen ab Rechtshängigkeit und in gesetzlicher Höhe verlangen. Insoweit war die landgerichtliche Verurteilung anzupassen. Wegen des Zeitpunkts der Fälligkeit gilt noch die alte Fassung des § 288 BGB.

5. Ist die Klage begründet, scheitert die Widerklage daran, dass der Anspruch der Beklagten auf Auszahlung der 7.578,76 DM durch Aufrechnung untergegangen ist, vgl. § 389 BGB. Insbesondere ist in den jeweiligen Aufrechnungsforderungen kein Nebenkostenvorschussanteil enthalten, den die Klägerin wegen der fehlenden vertraglichen Vereinbarung nicht verlangen konnte.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 2 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

C. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich und werden von den Parteien auch nicht vorgetragen.



Ende der Entscheidung

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