Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 8 U 181/02

Verkündet am: 8. September 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel und die Richterin am Kammergericht Spiegel auf die mündliche Verhandlung vom 8. September 2003 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. Mai 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Auf die Anschlussberufung der Kläger hin wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger weitere 55.475,14 Euro nebst 5 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 3.962,51 Euro seit dem 4. Januar 2002, 6. Februar 2002, 6. März 2002, 4. April 2002, 6. Mai 2002, 6. Juni 2002, 4. Juli 1002 und 6. August 2002, 6. September 2002, 6. Oktober 2002, 6. November 2002, 6. Dezember 2002, 6. Januar 2003 und 5. Februar 2003 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Parteien wie folgt: Der Kläger zu 3) trägt ein Drittel der Gerichtskosten und ein Drittel der außergerichtlichen Kosten der Beklagten sowie seine eigenen außergerichtlichen Kosten. Die übrigen Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagten darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 16. Mai 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte trägt zur Begründung der Berufung vor:

Aufgrund der unter § 23 Ziffer 4 getroffenen Zusatzvereinbarung habe die Beklagte einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, es sei denn berechtigte Interessen der Kläger stünden entgegen. Die Beklagte ihrerseits habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht darzulegen.

Im Übrigen habe die Beklagte ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt. Aufgrund der Fusion der früheren.....AG mit der...... AG habe die Filiale in der......traße geschlossen werden müssen. Dies sei der Hausverwaltung der Kläger auch spätestens seit Januar 2000 positiv bekannt gewesen.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts hätte die beabsichtigte Untervermietung nicht zu einer wesentlichen und damit unzumutbaren Veränderung des Nutzungszwecks geführt. Da im Mietvertrag die Mieträume mehrfach als "Laden" bezeichnet werden würden, sei ersichtlich, dass die Parteien die Form der Nutzung als Bankfiliale nicht als zwingend angesehen hätten.

Da die Kläger der Beklagten beliebige Umbauarbeiten gestattet hätten, sei es auch unerheblich, dass bei einer Nutzung der Räume als Verkaufsgeschäft für Matratzen bauliche Umgestaltungen erforderlich wären.

Angaben zur Bonität habe sie, die Beklagte nur auf Aufforderung der Kläger machen müssen.

Jedenfalls aber sei sie, die Beklagte, zur Kündigung des Mietverhältnisses zum 30. Juni 2002 berechtigt gewesen, so dass den Klägern jedenfalls ab 1. Juli 2002 keine Zahlungsansprüche zustünden.

Der Kläger zu 3) hat seine Klage im Termin zur mündlichen Verhandlung am 8. September 2003 zurückgenommen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des am 16. Mai 2002 verkündeten Urteils der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin abzuweisen.

Die Kläger zu 1) und 2) beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger zu 1) und 2) beantragen ferner im Wege der Anschlussberufung, die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger weitere 55.475,14 Euro nebst 5 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 3.962,51 Euro seit dem 4. Januar 2002, 6. Februar 2002, 6. März 2002, 4. April 2002, 6. Mai 2002, 6. Juni 2002, 4. Juli 1002 und 6. August 2002, 6. September 2002, 6. Oktober 2002, 6. November 2002, 6. Dezember 2002, 6. Januar 2003 und 5. Februar 2003 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung als unzulässig zu verwerfen, hilfsweise sie zurückzuweisen.

Die Kläger zu 1) und 2) halten das angefochtene Urteil für zutreffend und wiederholen und vertiefen ihren Vortrag erster Instanz.

Zur Begründung der Anschlussberufung tragen sie vor, dass die Beklagte auch den Mietzins für die Monate Januar bis August 2002 und September 2002 bis Februar 2003 nicht in voller Höhe gezahlt und jeweils um 3.962,51 Euro reduziert habe.

Die Beklagte meint, die Anschlussberufung der Kläger sei unzulässig.

Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Die Anschlussberufung der Kläger zu 1) und 2) ist zulässig und begründet.

1. Berufung

Die Kläger zu 1) und 2) haben gegen die Beklagte gemäß § 535 Abs.2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate November und Dezember 2001 geltend gemachten Restmietzinses in Höhe von insgesamt 7.925,02 Euro.

Die Beklagte hat gegen die Kläger keinen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch wegen Nichterteilung der Zustimmung zur Untervermietung an die Bettina Matratzenfabrik GmbH. Es kann insoweit auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Grundsätzlich hat der Geschäftsraummieter keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis nach § 549 Abs.1 Satz 1 BGB a.F.. Der Fall liegt hier etwas anders, weil die Parteien unter § 23 Ziffer 4 der Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag vereinbart haben, dass eine Untervermietung der Räume mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist. Eine derartige Regelung hat nach der Rechtsprechung und Literatur den Charakter eines Verbots mit Erlaubnisvorbehalt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 549 Rdnr.40; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.A, Rdnr. 1018; OLG Hamburg in WuM 1993, 737). Die in der Rechtssprechung vertretenen, unterschiedlichen Auslegungen eines Verbots mit Erlaubnisvorbehalts hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend wiedergegeben. Nach beiden Auslegungen kann aber die Erlaubnis versagt werden, wenn - wie hier - durch die Untervermietung eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden ist (LG Nürnberg in WuM 1991, 344; Blank/Börstinghaus a.a.O., OLG Köln in OLGR 1997,18). Die Ausführungen des Landgerichts hierzu sind in vollem Umfang zutreffend und werden durch den Vortrag der Beklagten in der Berufungsinstanz nicht entkräftet. Entscheidend ist, dass die Kläger die "Laden"räume gemäß " 1 des Mietvertrages zum Betrieb einer Bankfiliale vermietet haben und dass die Beklagte gemäß § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages die Mieträume nur zum Betrieb einer Bankfiliale benutzen durfte. Gemäß § 23 des Mietvertrages war die Beklagte berechtigt, die Räume für ihre Zwecke - und damit wiederum zum Betrieb einer Bankfiliale - umzubauen. Die Behauptung der Beklagten, die Klägerin habe ihre beliebige Umbauarbeiten gestattet, ist mit dem Vertragsinhalt nicht zu vereinbaren und unzutreffend.

2. Anschlussberufung

Die Anschlussberufung der Kläger zu 1) und 2) ist zulässig, denn sie ist innerhalb der Frist des § 524 Abs.2 Satz 2 BGB eingelegt und begründet worden. Die mit Schriftsatz vom 11. Februar 2003 im Rahmen der zulässigen Anschlussberufung weiter geltend gemachte Klageerweiterung ist ohne Einwilligung der Beklagten gemäß §§ 525, 264 ZPO möglich und zulässig (Zöller, ZPO,23. Auflage, § 531, Rdnr.24; § 524, Rdnr.24; Musielak, 3. Auflage, § 264 ZPO, RDnr.3; Münchener Kommentar, 2. Auflage, § 264 ZPO, Rdnr.13; Thomas/Putzo, 25. Auflage, § 524 ZPO, Rdnr.17). Die Anschlussberufung der Kläger ist auch begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte über den für die Monate November und Dezember 2001 zugesprochenen Restmietzinsanspruch hinaus einen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für die Monate Januar 2002 bis Februar 2003 in Höhe von (14 x 3.962,51 Euro =) 55.475,14 Euro gemäß § 535 Abs.2 BGB. Wie oben ausgeführt, steht dem Mietzinsanspruch der Kläger kein aufrechenbarer Schadensersatzanspruch der Beklagten gegenüber. Die Beklagte hat das Mietverhältnis auch nicht wirksam gemäß § 549 Abs.1 Satz 2 BGB a.F. zum 30. Juni 2002 gekündigt, denn ein Kündigungsrecht entsteht nicht, wenn dem Dritten - wie hier - die Mietsache zu Zwecken überlassen werden soll, die nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen (Bub-Treier, a.a.O., IV, Rdnr.215; OLG Köln in OLGR 1997, 18; Palandt/Weidenkaff, 60. Auflage, § 549 BGB, Rdnr. 9).

Die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung an die von der Beklagten benannte Matratzen Firma erfolgte aus wichtigem Grund, weil mit der Untervermietung eine wesentliche Änderung des Hauptmietvertrages verbunden gewesen wäre. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen und die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs.1, 97 Abs.1, 100 Abs.2, 269 Abs.3 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs.2 Satz 1 ZPO.

Ende der Entscheidung