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Ist der Grundstückserwerber nach dem Inkrafttreten der Mietrechtsreform in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen worden, haftet er für die Rückzahlung einer vom Mieter geleisteten Sicherheit jedenfalls dann, wenn der notarielle Grundstückskaufvertrag vor der Verkündung des Gesetzes am 19.6.2001, aber nach der entsprechenden Beschlussfassung durch den Deutschen Bundestag am 29.3.2001 abgeschlossen worden ist.

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 190/06

verkündet am: 20.09.2007

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, Elßholzstr. 30-33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 20.09.2007 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel und den Richter am Kammergericht Fischer

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 5.10.2006 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 24.448,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von 2.182,00 EUR für die Zeit vom 1.1.1996 bis 31.5.2005 sowie in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vom 1.6.2005 bis 3.3.2006 und in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 4.3.2006 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

I.

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 5. Oktober 2006 verkündete Urteil des Landgerichts, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin hält das Urteil für unzutreffend. Da der Gesetzgeber anläßlich des Inkrafttretens des § 566 BGB keine Übergangsvorschriften erlassen habe, haftet der Erwerber eines Grundstücks - wie der Beklagte - für die Rückzahlung einer Kaution stets dann, wenn eine Eintragung im Grundbuch nach dem 1. September 2001 erfolgt sei; auf den Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrages komme es nicht an. Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin in der Berufungsinstanz wird auf die Berufungsbegründung vom 11. Dezember 2006 und den Schriftsatz vom 9. Februar 2007 verwiesen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten unter Abänderung des am 5. Oktober 2006 verkündeten Urteils des Landgerichts Berlin zu verurteilen, an sie 24.448,44 EUR nebst Zinsen in Höhe von 2.182,00 EUR für die Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Mai 2005 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vom 1. Juni 2005 bis zum 3. März 2006 nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 4. März 2006 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er hält das Urteil für zutreffend. Seine Inanspruchnahme scheitere schon deshalb, weil das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und R. Snnn auf Vermieterseite auf die "Snnn GmbH" und von dort auf ihn übergegangen sei, und zwar vor seiner Eintragung im Grundbuch. Wegen fehlender Übergangsvorschriften zu den §§ 566, 566a BGB sei aus verfassungsrechtlichen Gründen auf den Zeitpunkt des Abschlusses des notariellen Vertrages abzustellen. Nach wie vor werde bestritten, dass die Klägerin die vertraglich vorgesehene Kaution an R. Snnn gezahlt habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens des Beklagten in der Berufungsinstanz wird auf seine Schriftsätze vom 31. Januar und 25. Februar 2007 verwiesen.

II. Die Berufung ist begründet. Die Klägerin kann vom Beklagten nach § 566a Satz 1 BGB Rückzahlung der in § 3 des zwischen ihr und R. Snnn am 30. Januar 1996 vereinbarten Mietsicherheit sowie Schadensersatz verlangen.

a)

Auszugehen ist zunächst davon, dass die Klägerin der "Cnnn Cnnnnn dn Fnnn am 26. Dezember 1995 den Auftrag erteilt hat, zugunsten des Kontos von R. Snnn bei der Cnnnnn AG, Zweigstelle Berlin, zur Begleichung der Rechnung vom 5. Dezember 1995 einen Betrag in Höhe von 71.725,50 DM zu überweisen. Bei der Rechnung vom 5. Dezember 1995 handelt es sich um die - in Kopie - eingereichten zwei Rechnungen des R. Snnn vom 5. Dezember 1995, die die "Mietkostenvorauszahlung" in Höhe von brutto 47.817,00 DM und die Miete für den Monat Dezember 1995 in Höhe von brutto 23.908,50 DM betreffen. Beide Beträge ergeben den Gesamtbetrag von 71.725,50 DM, der ausweislich der Lastschriftanzeige der Cnnn Cnnnnn dn Fnnn vom 28. Dezember 1995 an diesem Tag auf das Konto von R. Snnn überwiesen worden ist. Der Senat ist davon überzeugt (§ 286 Abs. 1 ZPO), dass die von der Klägerin behaupteten Überweisungsvorgänge tatsächlich erfolgt sind. Zwar handelt es sich bei den von der Klägerin vorgelegten Unterlagen (nur) um Kopien. Diese geben aber den aus dem Mietvertrag zwischen der Klägerin und R. Snnn unter § 3 vorgesehenen Sachverhalt, nämlich die Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung einer Mietvorauszahlung wieder, der immerhin aber schon mehr als 11 Jahre zurück liegt, so dass nachvollziehbar ist, weshalb Originalunterlagen nicht mehr auffindbar sind. Die Kopien reichen dem Senat aber als Beleg aus: Es ist nicht vorstellbar, dass die Klägerin hinsichtlich des tatsächlichen Geschehensablaufs falsche Unterlagen anfertigt und diese zur Durchsetzung dieses Anspruchs im vorliegenden Gerichtsverfahren einreicht.

b)

Der Beklagte ist auch als Erwerber des Grundstücks nach § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis zwischen der Klägerin und R. Snnn eingetreten und deshalb nach § 566a Satz 1 BGB zur Rückzahlung der Mietvorauszahlung verpflichtet.

aa)

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist das Mietverhältnis der Klägerin und R. Scholz nicht bereits vor seiner Eintragung im Grundbuch auf die "Scholz GmbH" und sodann auf ihn übergegangen. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts hierzu wird verwiesen.

Die Gründung der "Scholztransport Umzüge- und Logistik GmbH" (im Folgenden: "Snnn GmbH") als "Auffanggesellschaft" im Rahmen des Gesamtvollstreckungsverfahrens über das Vermögen des R. Scholz sowie der dann vorgenommene Weiterbetrieb der zuvor von R. Snnn betriebenen Spedition durch die GmbH hat keine Änderung der Vermieterstellung herbeigeführt. Es ist in keiner Weise ersichtlich, wie eine dreiseitige Vereinbarung, die zwischen den Beteiligten, nämlich der Klägerin, R. Snnn und der "Snnn GmbH" notwendig gewesen wäre, um das Mietverhältnis auf die "Snnn GmbH" überzuleiten, zustande gekommen sein soll. Hieran ändert auch der zur Urkundenrollenummer 687 aus 2001 des Notars Nnnnn am 16. Mai 2001 über das (gesamte) Grundstück abgeschlossene Mietvertrag zwischen dem Beklagten als Vermieter und der "Snnn GmbH" als Mieterin nichts. Hierdurch ist (lediglich) ein weiteres Mietverhältnis entstanden, das zwar auch die bereits zuvor von R. Snnn an die Klägerin vermietete Fläche betraf. Unabhängig von der Wirksamkeit dieses weiteren Mietvertrages hat dies jedoch keinerlei Einfluss auf den nach wie vor zwischen der Klägerin und R. Snnn bestehenden Mietvertrag, genauso wenig, wie die nach Auflassung des Grundstücks an den Beklagten am 16. Mai 2001 erfolgte Mitteilung des R. Snnn vom 17. August 2001 an die Klägerin, wonach mit dem Verkauf des Grundstücks das Mietverhältnis auf die "Snnn GmbH" übergegangen sei. Hieran änderte schließlich auch die danach erfolgten Mietzahlungen der Klägerin an die "Snnn GmbH" nichts; diese hatten keinen rechtsgeschäftlichen Erklärungswert.

bb)

Mit der Eintragung des Beklagten in das Grundbuch am 14. März 2002 ist die Veräußerung (Eigentumsumschreibung auf den Grundstückserwerber [vgl. Häublein in MünchKomm zum BGB, 4. Aufl., § 566 Rdn. 17]) erfolgt; dieser Zeitpunkt ist nach allgemeiner Meinung maßgeblich für die Annahme des Vermieterwechsels im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Die sonstigen Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des § 566 a BGB auf den vorliegenden Sachverhalt (bestehendes Mietverhältnis, Überlassung der Räume an den Mieter) liegen ebenfalls vor, so dass die Tatbestandsvoraussetzungen der Bestimmung gegeben sind.

Soweit der Beklagte zur Bestimmung des maßgeblichen Zeitpunkts der Veräußerung ebenso wie das Landgericht auf den Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags abstellt und sich insoweit auf die Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs und insbesondere auf dessen Entscheidung vom 9. März 2005 (VIII ZR 381/03, GE 2005, 733 = NJW-RR 2005, 962) bezieht, führt das zu keiner anderen Betrachtungsweise: Alle Entscheidungen, die sich mit der Anwendbarkeit des § 566a BGB nach der Mietrechtsreform befassen, haben Sachverhalte zum Gegenstand, in denen auch die Eintragung im Grundbuch vor dem 1. September 2001 erfolgt. Das bedeutet, dass die Bestimmung vom Anwendungsbereich her auf den vorliegenden Sachverhalt passt.

Fraglich ist aber, ob die Anwendung der Bestimmung, für die es im EGBGB keine Überleitungsvorschriften gibt, im zugrunde liegenden Sachverhalt gegen die Einhaltung verfassungsrechtlich begründeter Vertrauensschutzgesichtspunkte verstößt. Soweit Vertrauensschutz im Bereich der Gesetzgebung angenommen wird, betrifft dieser drei unterschiedliche Gruppen von Gesetzen:

- rückwirkende Gesetze,

- Gesetze, die zwar für die Zukunft gelten, aber auf bereits entstandene Sachverhalte und Rechtsbeziehungen einwirken sowie

- Gesetze, die ausschließlich in der Zukunft liegende Fälle erfassen (vgl. hierzu Helmut Maurer, Kontinuitätsgewähr und Vertrauensschutz, in HStR III, § 60 Rn. 10).

Die erste Alternative scheidet aus: Ein (echtes) rückwirkendes Gesetz ist nur dann anzunehmen, wenn "ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift" (BVerfGE 11, 139, 145 ff.; 30, 367, 385 ff.; 101, 239, 263; vgl. auch Sommermann in Mangold/Klein, K. z. GG, 5. Aufl., Art. 20 Rn. 294; Dreier/Schulze-Fielitz, GG 2006, Art. 20 Rn. 156). Der dem vorliegenden Rechtsstreit zugrundeliegende Erwerbsvorgang war zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des § 566a BGB noch nicht "abgewickelt" (= grundbuchrechtlich vollzogen), so dass eine echte Rückwirkung nicht vorliegt.

Die dritte Alternative betrifft Fälle der Kontinuitätsgewähr bzw. der Selbstbindung des Gesetzgebers, die die Einhaltung von Vertrauensschutz nur dann berühren, wenn der Gesetzgeber auf Rechtspositionen oder sonstige Tatbestände, die unter der Geltung des bisherigen Rechts entstanden sind, nachträglich einwirkt (Maurer aaO., Rn. 55). Eine Rechtsposition des Beklagten in diesem Sinne (keine Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution) ist nicht vor dem 1. September 2001 entstanden, so dass auch diese Alternative ausscheidet.

Es verbleibt die zweite Alternative, die als Unterfall der unechten Rückwirkung dann angenommen werden kann, wenn Gesetze, die ein Rechtsgebiet für die Zukunft regeln, auf Sachverhalte, Rechte oder Rechtsbeziehungen treffen, die bereits in der Vergangenheit entstanden sind, aber noch fortbestehen. Die Einbeziehung der unter der Geltung des früheren Rechts entstandenen Altfälle in die künftige Neuregelung stellt keine (echte) Rückwirkung dar, weil die frühere Regelung nicht ex tunc ersetzt, sondern nur ex nunc abgelöst wird. Es wird in solchen Fällen aber das Vertrauen des Bürgers, der seinerzeit im Hinblick auf die damals geltende Rechtslage z. B. Verträge mit bestimmtem Inhalt abgeschlossen oder sonstige Dispositionen getroffen hat, enttäuscht, wenn entgegen seinen Erwartungen die bislang maßgeblichen Regelungen geändert und seine darauf beruhenden Positionen "entwertet" werden. So liegt der Fall wohl hier: Im Hinblick auf die Regelung des § 572 Satz 2 BGB a.F. musste der Beklagte im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Klägerin keine Kautionsrückzahlung befürchten und deshalb auch keine entsprechenden Regelungen etwa im Kaufvertrag mit dem Gesamtvollstreckungsverwalter treffen. Allerdings kann sich der von der Neureglung betroffene Bürger dann nicht auf die zu seinen Lasten erfolgende Regelung berufen, wenn die Änderung der Rechtslage bei Abschluss des Vertrages voraussehbar war (Maurer aaO., Rn. 52). Der Vertrauensschutz entfällt deshalb, wenn die entsprechende Rechtsposition vor der Gesetzesverkündung, aber nach der Beschlussfassung im Bundestag erfolgte (BVerfGE 31, 222, 227). Der notarielle Kaufvertrag ist am 16. Mai 2001 und damit vor der Verkündung des Mietrechtsreformgesetzes am 19. Juni 2001 geschlossen worden. Allerdings fand die entsprechende Beschlussfassung im Bundestag bereits am 29. März 2001 statt (Bundestagsplenarprotokoll 14/161 v. 29. März 2001, S. 15685). Damit musste der Beklagte bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit der Gesetzesänderung rechnen, so dass er in der Lage war, entsprechende Regelungen in den Vertrag aufzunehmen. Vertrauensschutz ist damit nicht verletzt und die Anwendung des § 566a BGB auf den vorliegenden Fall auch unter verfassungsrechtlichen Bedenken nicht zu beanstanden.

Neben der Rückzahlung des Kautionsbetrages kann die Klägerin vom Beklagten aufgrund positiver Vertragsverletzung bzw. Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen: Die Klägerin weist zurecht darauf hin, dass entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 21. September 1994 - XII ZR 77/93, NJW 1994, 3287) eine Anlageverpflichtung bestand, deren Nichteinhaltung zum Schadensersatz - wie die Klägerin ihn berechnet hat - verpflichtet.

Da der Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet war, die Kaution in angemessener Zeit zurückzuzahlen, ist der Rückzahlungsanspruch spätestens am 1. Juni 2005 fällig geworden, so dass der Klägerin die von diesem Zeitpunkt bis zum 3. März 2006 begehrten Fälligkeitszinsen nach §§ 352, 353 AGB zustehen. Da sich der Beklagte seit dem 4. März 2006 mit der Rückzahlung in Verzug befand, ergibt sich ab diesem Zeitpunkt die Verpflichtung zur Zahlung von Verzugszinsen aus §§ 286, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708, Ziffer 10, 711 ZPO.

Nach § 543 ZPO war die Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache (maßgeblicher Zeitpunkt für die Annahme der Veräußerung im Sinne des § 566 BGB) zuzulassen.

Ende der Entscheidung