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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 20.02.2003
Aktenzeichen: 8 U 205/02
Rechtsgebiete: BGB, AGBG


Vorschriften:

BGB § 284
BGB § 288 a.F.
BGB § 535 Satz 2 a.F.
BGB § 537 Abs. 1
BGB § 542 a.F.
BGB § 552 Satz 1 a.F.
BGB § 564b Abs. 7 Nr. 1 a.F.
BGB § 565 Abs. 2 Satz 3 a.F.
AGBG § 5 a.F.
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes Schlußurteil

Geschäftsnummer: 8 U 205/02

Verkündet am: 20. Februar 2003

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts, Elßholztraße 30 - 33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 30. Januar 2003 durch den Richter am Kammergericht Dr. Müther als Einzelrichter für Recht erkannt:

Tenor:

Das Versäumnisteilurteil des erkennenden Senats vom 5. Dezember 2002 wird mit der Klarstellung aufrechterhalten, dass das am 27. Juni 2002 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin auf die Berufung der Kläger dahin abgeändert wird, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt werden, an die Kläger zur gesamten Hand weitere 12.349,49 EUR nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 2.024,51 EUR seit dem 7. Mai 2001, 6. Juni 2001, 5. Juli 2001, 4. August 2001, 6. September 2001 sowie aus 2.226,96 EUR seit dem 4. Oktober 2001 zu zahlen.

Die Beklagten haben die Kosten der Berufung zu tragen. Von den Kosten erster Instanz haben die Kläger 21% und die Beklagten 79% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

A. Der Einspruch der Beklagten ist zulässig. Er ist form- und fristgerecht innerhalb der Einspruchsfrist beim Gericht eingegangen. Das Versäumnisteilurteil ist gleichwohl aufrechtzuerhalten, weil die Berufung zulässig und begründet ist.

A. Die Berufung ist zulässig, sie ist form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Berufung ist entgegen der Auffassung der Beklagten auch nicht deshalb unzulässig, weil sie nicht ausreichend begründet worden wäre. In der Berufungsbegründung sind die Gründe der Anfechtung darzustellen, wobei Formalbegründungen nicht ausreichen (vgl. BGH, NJW 1995, 1559; Thomas/Putzo, ZPO, 24. Aufl., § 520 Rn. 27). Auf eine Schlüssigkeit oder rechtliche Haltbarkeit der Ausführungen kommt es nicht an (vgl. BGH, WM 1991, 127). Diesen Anforderungen genügt der Schriftsatz vom 4. Oktober 2002. Denn das Landgericht hat die mit der Berufung angefochtene Abweisung der Klage hinsichtlich der Mietzinsen für die Zeit von Mai bis Oktober 2001 damit begründet, dass von einer Wirksamkeit der Kündigung der Beklagten auszugehen sei. In der Berufungsbegründungsschrift führen die Beklagten insoweit im Einzelnen aus, warum die Kündigung ihrer Auffassung nach nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses mit dem 31. März 2001 geführt hat.

B. Die Berufung ist auch begründet. Die Beklagten sind zur Zahlung der Mieten für die Zeit von Mai bis September 2001 in Höhe von je 2.024,51 EUR und für Oktober 2001 in Höhe von 2.226,96 EUR insgesamt also 12.349,51 EUR nach § 535 Satz 2 BGB a.F. bzw. § 535 Absatz 2 BGB verpflichtet. Der Senat teilt nicht die Auffassung des Landgerichts, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 27. Februar 2001 beendet worden ist (vgl. I). Dass die Beklagten die Räume nach der Rückgabe der Schlüssel im März nicht mehr genutzt haben, steht dem geltend gemachten Anspruch nicht entgegen (vgl. II). Die Verurteilung hat auch in der geltend gemachten Höhe zu erfolgen, weil die Miete nicht gemindert war (vgl. III).

I. Die Kündigung vom 27. Februar 2001 hat nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt.

1) Die Unwirksamkeit der Kündigung folgt aber entgegen der Auffassung der Kläger nicht daraus, dass die Kündigung vom 27. Februar 2001 nicht ausdrücklich im Namen des Beklagten zu 2) erfolgt ist. Die Kündigung ist als Willenserklärung der Auslegung fähig. Für einen verständigen objektiven Beobachter ist aber die auf dem Geschäftspapier erklärte Kündigung als auch im Namen des Geschäftsführers persönlich abgegeben anzusehen, wenn dieser ebenfalls Vertragspartner ist und die Erklärung selbst unterzeichnet.

2) Die Kündigung geht aber ins Leere, weil den Beklagten kein Kündigungsgrund zur Seite stand.

Die Beklagten waren nicht zu einer Kündigung nach § 542 BGB a.F. befugt. Die Beklagten haben den Klägern zwar mit dem Schreiben vom 22. Dezember 2000 eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt. Die Kündigung vom 27. Februar 2001 ist aber erst erklärt worden, nachdem die Kläger den Beklagten einen Plan über den Ablauf der Mängelbeseitigungsarbeiten überlassen hatten, dem die Beklagten zugestimmt hatten. Mit Schreiben vom 5. Februar 2001 haben die Beklagten dann sogar noch um eine Verlegung der Durchführung der Arbeiten in den März gebeten. Die Kläger als Vermieter konnten daher auf die Durchführung der Mängelarbeiten in der abgesprochenen Art und Weise vertrauen, so dass das Recht zur Kündigung nach § 542 BGB a.F. wegen der Nichtbeseitigung der beanstandeten Mängel entfallen war.

Die Beklagten konnten das Mietverhältnis auch nicht ordentlich kündigen. Denn das Mietverhältnis war nach § 2 Ziffer 1 lit. c des Vertrages auf bestimmte Zeit abgeschlossen worden. Ein Grund zu einer ordentlichen Kündigung ergibt sich auch nicht aus der Regelung in § 2 Ziffer 1 lit. d. Es ist nicht ersichtlich, dass diese Klausel wirksam vereinbart worden ist. Die Beklagten weisen allerdings zu Recht darauf hin, dass das Vertragsdokument an der in der Klausel vorhandenen Leerstelle am rechten Rand der Seite den maschinengeschriebenen Eintrag "§ 20 Abs. 3" enthält. Dieser Eintragung führt aber unter Berücksichtigung der gesamten Regelungen nicht zu einer Vereinbarung dieser Klausel. Schon nach dem Wortlaut passt die Klausel nicht auf das vorliegende Vertragsverhältnis, weil dort eine Kündigung mit Monatsfrist für die Überlassung einer Wohnung "nur zu vorübergehendem Gebrauch" vorgesehen ist. Der verwendete Vordruck nimmt insoweit Bezug auf die gesetzlichen Formulierungen in § 564b Absatz 7 Nr. 1 BGB a.F. und § 565 Absatz 2 Satz 3 BGB a.F. (§§ 549 Absatz 2 Nr. 1, 573c BGB n.F.), deren Auslegung insoweit heranzuziehen ist (vgl. BGHZ 5, 367; Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 305c Rn. 16). Danach kommt es auf eine Vermietung für eine kürzere, absehbare Zeit an, wobei es in der Regel um Mietzeiten geht, die nicht über ein Jahr hinaus betragen (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 549 Rn. 15). Im vorliegenden Fall war der Vertrag aber nach § 2 Ziffer 1 lit. c für den Zeitraum vom 1. Oktober 1993 bis 31. Oktober 2002 geschlossen. Besondere Bedeutung kommt insoweit aber der Tatsache zu, dass die Klausel auch nicht vollständig ausgefüllt ist. Denn der Vordruck sieht auch die Angabe des Grundes der vorübergehenden Vermietung vor. Dort ist aber der Hinweis auf § 20 Abs. 3 enthalten. Diese Regelung weist schließlich ausdrücklich auf den Abschluss des Vertrages auf bestimmte Zeit und eine fehlende Verlängerungsmöglichkeit hin. Aufgrund dieser Umstände kommt die von den Beklagten angenommene Auslegung auch nach § 5 AGBG a.F. nicht in Betracht. Danach sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehende Verträge zwar im Zweifel zugunsten des Gegners des Verwenders auszulegen. Dies setzt aber voraus, dass bei einer objektiven Auslegung mehrere Auslegungsmöglichkeiten ernsthaft in Betracht kommen (BGH, NJW 1993, 658; Senat, Urteil vom 14. Oktober 2002, 8 U 180/01, S. 5 der UA). Dies ist nach dem Vorstehenden nicht der Fall.

Allerdings kommt es auf die objektive Auslegung dann nicht an, wenn die Parteien die Klausel übereinstimmend anders verstanden hätten. Darauf berufen sich die Beklagten, wenn sie behaupten, dass ausdrücklich über vorzeitige Kündigungsmöglichkeiten gesprochen worden sei und auch frühere Verträge eine entsprechende Regelung vorgesehen hätten. Ein solches Verständnis der Klausel wird aber von den Klägern bestritten. Diese haben bereits in erster Instanz darauf hingewiesen, dass der Hinweis auf § 20 Abs. 3 in dieser Zeile ein Tippfehler gewesen sei. Steht aber ein übereinstimmendes Verständnis dieser Klausel in dem von den Beklagten angenommenen Sinn nicht fest, geht dies zu ihren Lasten, weil sie hierfür darlegungs- und beweispflichtig sind (vgl. BGHZ 20, 109, 111 = NJW 1956, 665; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band 1, 2. Aufl., § 133 Rn. 2). An einem entsprechenden Beweisantritt für das Verständnis der Klausel fehlt es, worauf der Senat im Termin vom 30. Januar 2003 auch noch einmal ausdrücklich hingewiesen hat.

II. Dass die Beklagten die Mietsache in der Zeit von Mai bis Oktober 2001 nicht mehr genutzt haben, ist nach § 552 Satz 1 BGB a.F. (§ 537 Absatz 1 Satz 1 BGB) unerheblich. Entgegen der Auffassung der Beklagten hatten die Kläger ihnen auch nicht die Fertigstellung der Mängelbeseitigungsarbeiten mitzuteilen und sie zu einer erneuten Inbesitznahme aufzufordern. Nach der Rechtsprechung des Senats ist der Vermieter nicht gehalten, den Mieter der die Mietsache trotz eines Widerspruchs gegen eine erklärte Kündigung zurückgibt, ohne näheren Anlass zur Inbesitznahme wieder aufzufordern oder seine eigene Erfüllungsbereitschaft zu erklären (vgl. Senat, Urteil vom 4. Juli 2002, 8 U 9853/00, S. 3 der UA; ebenso Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Pacht-, Miet- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rn. 537). So liegt der Fall hier. Die Beklagten haben die Schlüssel im Anschluss an ihre Kündigung vollständig zurückgegeben, obwohl die Kläger der Kündigung mit dem Schreiben vom 5. März 2000 ausdrücklich widersprochen hatten. Ein Anlass zur Erklärung über die eigene Erfüllungsbereitschaft nach der Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten lag dabei nicht vor. Denn die Beklagten haben gegenüber den Klägern nach der Rückgabe der Schlüssel nicht zum Ausdruck gebrachten einer erneuten Übernahme der Räume überhaupt interessiert zu sein.

III. Den Klägern steht der geltend gemachte Mietzins auch in voller Höhe zu. Allerdings bestreiten die Beklagten die Mängelfreiheit bzw. die uneingeschränkte Nutzbarkeit der Räume in der Zeit von Mai bis Oktober 2001. Dies ist nicht deshalb unerheblich, weil die Beklagten die Räume ohnehin nicht nutzen wollten. Denn die Minderung nach § 537 Absatz 1 BGB tritt von Gesetzes wegen ein, so dass es auf eine tatsächlich Nutzung durch den Mieter, soweit eine solche überhaupt wegen der Mängel möglich war, nicht ankommt. Insoweit haben die Kläger allerdings unter Beweisantritt vorgetragen, dass die bereits im Januar 2000 angekündigten Mängelbeseitigungsarbeiten im April vorgenommen und abgeschlossen worden sind. Dem sind die Beklagten nicht konkret entgegen getreten, woraus sie im Termin vor dem Senat hingewiesen worden sind. Soweit die Beklagten sich insoweit auf das Schreiben vom 12. Oktober 2001 berufen, ändert dies nichts. Dort wird zwar darauf hingewiesen, dass die Instandsetzungsarbeiten nunmehr beendet seien. Bereits mit Schreiben vom 12. Juli 2001 hatten die Kläger aber darauf hingewiesen, dass verschiedene Arbeiten aufgrund des Auszugs der Beklagten erforderlich geworden wären, so dass nicht ersichtlich ist, dass mit den im Schreiben vom 12. Oktober 2001 tatsächlich die Mängelbeseitigungsarbeiten gemeint waren.

IV. Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 284, 288 BGB a.F. mit den mietvertraglichen Vereinbarungen.

C. Die Kostenentscheidung folgt in Bezug auf die Kosten des Berufungsverfahrens aus § 91 Absatz 1 Satz 1 ZPO. Die Kostenentscheidung für die erste Instanz ergibt sich aus § 92 Absatz 1 ZPO. Dabei war zu berücksichtigen, dass das Schlussurteil der ersten Instanz nur in Teilen mit der Berufung angegriffen worden ist. Weiter war zu berücksichtigen, dass die Kostenentscheidung der ersten Instanz auch die Kosten hinsichtlich des Teilurteils vom 8. April 2002 erfasst, das von den Klägern ebenfalls erfolgreich mit der Berufung angegriffen worden ist (vgl. Urteil des Senats vom 20. Februar 2003, 8 U 136/02).

D. Revisionzulassungsgründe sind nicht ersichtlich und werden von den Parteien auch nicht vorgetragen.

Ende der Entscheidung

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