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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 28.10.2002
Aktenzeichen: 8 U 213/01
Rechtsgebiete: BGB, ZPO


Vorschriften:

BGB § 126
BGB § 193
BGB § 242
BGB § 542
BGB § 542 Abs. 1 Satz 2
BGB § 554 a
BGB § 566
ZPO § 263
ZPO § 97 Abs. 1
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
KAMMERGERICHT Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 213/01

Verkündet am: 28. Oktober 2002

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 28. Oktober 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Kammergericht Spiegel und die Richterin am Landgericht Dr. Henkel für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 22. März 2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Kläger dürfen die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,-- EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung der Kläger richtet sich gegen das am 22. März 2001 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Kläger tragen zur Begründung der Berufung vor:

Die von ihnen im Schreiben vom 02. August 2000 gesetzte Frist zur Erstellung des Leistungsverzeichnisses sei nicht zu kurz bemessen gewesen. Das Leistungsverzeichnis vom 08. August 2000 sei auch unzureichend gewesen. Hierin hätten sich keine Angaben zu den Arbeiten an der Aufzugsanlage befunden, so dass zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung vom 11. August 2000 ein abstimmungsfähiges Leistungsverzeichnis nicht vorgelegen habe. Die Beklagten hätten die durch die Vereinbarung in den Nachträgen übernommene Verpflichtung, das Treppenhaus zu renovieren, seit Frühjahr 2000 ignoriert und auch nach ihrem Schreiben vom 14. Juni 2000 nichts unternommen, um die Verpflichtung bis zum 31. Juli 2000 zu erfüllen. Sie, die Kläger, hätten schon vor dem Schreiber» vom 14. Juni 2000 darauf gedrungen, dass die Beklagten die Arbeiten ausführen sollten. Es werde bestritten, dass der Mitarbeiter der Hausverwaltung Herr ihnen im Dezember 1999 mitgeteilt habe, dass mit der Renovierung erst nach ihrem Einzug in die weiter angemieteten Räume begonnen werde.

Das Vertrauensverhältnis sei auch deswegen zerstört, weil die Beklagten sich unter Einsatz von und über die vertraglichen Regelungen hinweggesetzt hätten. Jedenfalls sei die Kündigung vom 24. Oktober 2000 wirksam. Die Beklagten hätten die Gegensprechanlage in der Nähe der Arbeitsplätze installieren müssen. Die Vereitelung der Anmietung eines weiteres Stellplatzes und der Türausbau im Zusammenhang mit den Renovierungsarbeiten seien weitere Pflichtverletzungen.

Sie hätten das Mietverhältnis durch weitere Kündigungen vom 08. Juni 2001 und 02. Mai 2002 aus wichtigem Grund gekündigt. Die Beklagten hätten gegen das vertraglich vereinbarte Vormietrecht verstoßen. Die Beklagte hätten die im 3. OG links gelegenen Büroräume zum 01. Juni 2001 anderweitig vermietet. Dass diese Räume bereits bei Abschluss des zweiten Nachtrages vom 10. April 2000 leer gestanden hätten, sei ihnen nicht bekannt gewesen. Wenn sie davon Kenntnis gehabt hätten, hätten sie sich um die Anmietung bemüht. Die Räume im 3. OG seien ihnen nie angeboten worden. Zur Zeit der Weitervermietung an die Rechtsanwälte u.a. hätten sie wegen der Expansion ihrer Kanzlei auch entsprechenden Raumbedarf gehabt. Die Kündigung vom 02. Mai 2002 werde weiter darauf gestützt, dass die Beklagten unter Verletzung des Vormietrechts weitere Räume, nämlich im 3. OG an die Rechtsanwaltskanzlei u.a. überlassen hätten. In diesen Räumen habe der Beklagte zu 2) seine Anwaltstätigkeit ausgeübt, sich jedoch im Spätsommer/Frühherbst 2001 in einen Raum zurückgezogen und die anderen 7 bis 9 Räume an die Kanzlei u.a. überlassen.

Mit Schreiben vom 30. September 2002 haben die Kläger das Mietverhältnis ordentlich gekündigt. Sie sind der Ansicht, dass für den Mietvertrag die Schriftform nicht eingehalten sei und deswegen das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit geschlossen sei. Nur der Formularmietvertrag sei unterzeichnet, nicht hingegen die Anlage zu § 12 des Mietvertrages und der Grundrissplan. Der Unterschriften auch unter die Anlagen hätte es bedurft, weil sich nur unter Zuhilfenahme der Grundrissskizze ergebe, welche Räume genau gemietet seien.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 22. März 2001 - 12 O 668/00 -

1. festzustellen, dass das zwischen den Parteien begründete Mietverhältnis über die in 4. OG und 4. OG links belegenen Gewerberäume durch die fristlose Kündigung der Kläger vom 08. August 2000 beendet worden ist;

2. hilfsweise:

festzustellen, dass das im Antrag zu 1) bezeichnete Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 11. August 2000 beendet worden ist;

3. hilfsweise:

festzustellen, dass das im Antrag zu 1) bezeichnete Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 24. Oktober 2002 beendet ist;

4. hilfsweise:

festzustellen, dass das im Antrag zu 1) bezeichnete Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 08. Juni 2001 beendet ist;

5. hilfsweise:

festzustellen, dass das im Antrag zu 1) gezeichnete Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 02. Mai 2002 beendet ist;

6. hilfsweise:

festzustellen, dass das im Antrag zu 1) bezeichnete Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 30. September 2002 zum 31. März 2003 beendet worden ist.

Die Beklagte beantragen,

die Berufung zurückzuweisen und die weitergehenden Hilfsanträge abzuweisen.

Die Beklagten erwidern:

Die ersten drei Kündigungen seien bereits aus formalen Gründen unwirksam. Die durch Dr. ausgesprochene Kündigung hätten sie mangels Vorlage einer Vollmacht zurückweisen können. Die mit Schreiben vom 02. August 2000 gesetzte Frist zur Erstellung des Leistungsverzeichnisses sei zu kurz gewesen. Sie hätten binnen einer angemessenen Frist am 08. August 2000 ein ausreichendes Leistungsverzeichnis übergeben, welches Grundlage für die Abstimmung mit den Klägern sein konnte. Die Renovierungsarbeiten im Treppenhaus hätten auch nicht eine solche tragende Bedeutung gehabt, dass in deren nichtfristgerechter Ausführung eine schwerwiegende zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung zu sehen sei, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar gemacht hätte. Im übrigen hätten sie die Verzögerung nicht zu vertreten, denn Herr habe über Wochen vergeblich versucht, den Kläger zu 3) - der bis dahin der Ansprechpartner gewesen sei - zu erreichen. Auch die angeblichen weiteren Pflichtwidrigkeiten, die Anbringung der Gegensprechanlage, die Frage des Stellplatzes und der Türausbau würden eine Kündigung aus wichtigem Grund nicht rechtfertigen.

Die Beklagten halten die Hilfsanträge zu 4) bis 6) für unzulässig. Wenn die Kläger ihr Feststellungsbegehren auf die erst nach Abschluss der 1. Instanz ausgesprochenen Kündigungen stützen könnten, würde eine Tatsacheninstanz verloren gehen. Die Kündigungen vom 08. Juni 2001 und 02. Mai 2002 seien auch unwirksam, weil sie, die Beklagten, gegen das Vormietrecht nicht verstoßen hätten. Vor der zweiten Nachtragsvereinbarung hätten die Kläger gemeinsam mit dem Zeugen das 2. OG des Aufgangs besichtigt. Diese Etage sei zu einem großen Teil frei gewesen. Die Kläger hätten geäußert, dass diese Räume wegen der Lage in einem anderen Stockwerk für sie nicht ideal seien. Die Mieträume im 3. OG seien an den Mieter vermietet gewesen. Nach dessen Mietvertrag sei das Mietverhältnis bis zum 31.12.1999 befristet gewesen. Der Mieter habe von seinem Optionsrecht nicht Gebrauch gemacht, so dass das Mietverhältnis nicht verlängert worden sei. Die Mieträume seien zum 31. Januar 2000 geräumt worden. Da die Räume bereits bei Abschluss der Nachtragsvereinbarung vom 10. April 2000 frei gewesen seien, könnten sie dem Vormietrecht nicht unterfalle und hätten deswegen nicht angeboten werden müssen. Im übrigen sei der Raumbedarf der Kläger durch die zweite Nachtragsvereinbarung seinerzeit gedeckt gewesen. Denn die Kläger hätten beabsichtigt, sogar einzelne Räume im 4. OG unterzuvermieten.

Die vom Beklagten zu 2) mit Rechtsanwalt als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gemäß Mietvertrag vom 10./14. Februar 1981 gemieteten Räume im 3. OG hätten zu keinem Zeitpunkt zur Neuvermietung frei gestanden. Zwar habe der Beklagte zu 2) aufgrund seines Alters seine Anwaltstätigkeit eingeschränkt, Rechtsanwalt nutze die Räume aber im bisherigen Umfange.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im übrigen wird auf den von ihnen in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Die Kündigungen der Kläger vom 08. August, 11. August und 24. Oktober 2000, 08. Juni 2001, 02. Mai und 30. September 2002 sind unwirksam und haben das Mietverhältnis über die in der im 4. OG und 4. OG gelegenen Gewerberäume nicht beendet.

1. Kündigung vom 08. August 2000

Die Kündigung ist bereits deswegen unwirksam, weil der Bevollmächtigte der Kläger Dr. eine Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt hat und die Beklagten als Kündigungsempfänger aus diesem Grund die Kündigung unverzüglich mit Schreiben vom 11. August 2000 zurückgewiesen haben (§ 174 Satz 1 BGB). Die Zurückweisung war nicht ausgeschlossen, weil die Kläger den Beklagten vor Ausspruch der Kündigung unstreitig eine entsprechende Vollmacht nicht angezeigt haben (§ 174 Satz 2 BGB). Die Zurückweisung ist auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben ausgeschlossen. Zwar kann eine Zurückweisung gemäß § 242 BGB unzulässig sein, wenn der Vertreter innerhalb einer ständigen Geschäftsbeziehung bereits wiederholt entsprechende Handlungen vorgenommen hat und als Vertreter anerkannt worden ist (LG Aachen NJW 1987, 1387; LG Düsseldorf WuM 1991, 558). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Unstreitig wurden die geschäftlichen Kontakte bezogen auf das Mietverhältnis zumindest bis Juli 2000 ausschließlich durch die Kläger selbst, vornehmlich den Kläger zu 3), mit den Beklagten bzw. der Hausverwaltung gehalten. Noch das Schreiben vom 14. Juni 2000, in welchem die Kläger die Beseitigung von Mängeln in den zusätzlich angemieteten Räumen verlangten und um Sachstandmitteilung bezüglich der Treppenhausrenovierung nachgefragten, ist vom Kläger zu 3) verfasst. Erstmals mit Schreiben vom 25. Juli 2000 meldete sich Rechtsanwalt Dr. und teilte mit, dass die Kläger auf die Ausführung der Renovierung bis zum 31. Juli 2000 bestehen würden. Dieses Schreiben und die weiteren Schreiben vom 27. Juli, 01. und 02. August 2000 betrafen die Durchführung des Mietvertrages, nämlich die Erfüllung der Renovierungspflicht. Zwar haben die Beklagten in Beantwortung dieser Schreiben mit den Klägern korrespondiert. Jedoch kann daraus nicht geschlossen werden, dass sie den Bevollmächtigten auch insoweit als Vertretungsberechtigten anerkannt hätten als dieser Erklärungen bezogen auf den Bestand des gesamten Mietverhältnisses abgeben würde.

2. Kündigung vom 11. August 2000

a)

Es kann für die Entscheidung dahinstehen, ob die Kündigung vom 11. August 2000 bereits aus formalen Gründen unwirksam ist. Zweifel können sich deswegen ergeben, weil der Kläger zu 2) die Kündigung zumindest nicht ausdrücklich für alle Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Mieterstellung in der Berufungsinstanz unstreitig ist, erklärt hat. Bei einer Personenmehrheit kann das Mietverhältnis nur durch Kündigung aller Personen auf einer Vertragsseite beendet werden, d. h. alle Mitmieter müssen die Kündigungserklärung abgeben (Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, IV, Rdnr. 7). Die Kündigungserklärung des Klägers zu 2) kann allerdings als für alle Mieter abgegebene Erklärung ausgelegt werden, weil der Kläger unter Mitteilung, dass alle Kanzleimitglieder vertretungsberechtigt sind, die Kündigung für die von der Kanzlei gemieteten Räume erklärt.

b)

Den Klägern stand ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nicht zu (§§ 542, 554 a BGB a.F.).

ba)

Das Landgericht hat zu Recht ein außerordentliches Kündigungsrecht nach § 542 BGB verneint. Mit dem Landgericht geht der Senat davon aus, dass die Kläger zunächst eine angemessene Frist zur Erstellung eines abstimmungsfähigen Leistungsverzeichnisses setzten mussten, so dass die Kläger erst nach fruchtlosem Fristablauf hätten kündigen können. Das Schreiben vom 25. Juli 2000 enthält nur eine Aufforderung zur Vorlage eines Detailkonzeptes ohne dass hierin eine Frist i.S. von § 542 BGB gesetzt worden wäre. Die Aufforderung zur Leistung reicht zur Fristsetzung nicht aus (Schmidt- Futterer-Eisenschmid, Mietrecht, 7. Auflage, § 542 BGB, Rdnr. 22). Die im Schreiben vom 02. August 2000 gesetzte Frist bis zum 06. August 2000, einem Sonntag, endete gemäß § 193 BGB erst am 07. August 2000. Sie war im Hinblick auf den Umfang der im Leistungsverzeichnis zu erfassenden Arbeiten zu kurz, so dass an ihre Stelle eine angemessene Frist tritt. Die Übergabe des Leistungsverzeichnisses am 08. August 2000 war in angemessener Frist erfolgt, wodurch dem Abhilfeverlangen der Kläger i.S. von § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB entsprochen worden ist. Eine Kündigungslage bestand daher nicht mehr, weil die Beklagte durch Übergabe des Leistungsverzeichnisses Abhilfe geschaffen und den gerügten Mangel beseitigt hatten.

Das Leistungsverzeichnis war auch hinreichend konkret und als Verhandlungsgrundlage für die Abstimmung der Arbeiten mit den Klägern geeignet. Es enthält Angaben zu den vorgesehenen Holzarbeiten, die Klingelsprechanlage, Malerarbeiten, Lampen sowie Bodenbelag. Soweit die Kläger rügen, dass es unvollständig gewesen sei, weil keine Angaben zu der unstreitig vereinbarten Überarbeitung des Aufzugs enthalten waren, ist dies unerheblich. Denn die wesentlichen Arbeiten waren im Leistungsverzeichnis vorgesehen und es konnte noch nachträglich im Laufe der Durchführung der Arbeiten ergänzt werden.

bb)

Die Kläger waren nicht berechtigt, das Mietverhältnis nach § 554 a BGB aus wichtigem Grund zu kündigen. Ein Kündigungsgrund hätte für die Kläger nur dann bestanden, wenn die Beklagten durch ihr Verhalten das dem Mietverhältnis zugrundeliegende Vertrauensverhältnis so nachhaltig zerstört hätten oder sie schuldhaft in solchem Maße ihre vertraglichen Verpflichtungen verletzt hätten, dass den Klägern die Fortsetzung auch bei strenger Prüfung nicht mehr zugemutet werden kann (BGH ZMR 1978, 207, 209, OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 402, 407). Maßgebend ist die Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände, die auch das Verhalten des Kündigenden einschließt (BGHZ 44, 271; BverfG WuM 1992, 348). Zu beachten ist, dass an die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung strenge Anforderungen zu stellen sind (Bub/Treier/Grapentin, a.a.O., IV, Rdnr. 191). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Das Berufungsvorbringen rechtfertigt keine andere Beurteilung.

Auszugehen ist zunächst davon, dass das sechsjährige Vertragsverhältnis der Parteien nach bisherigem Verlauf von gegenseitigem Vertrauen und Entgegenkommen geprägt war. Die Beklagten haben unbestritten vorgetragen, dass die Durchführung des Vertrages unkompliziert, geradezu freundschaftlich erfolgte. Das wird u.a. darin deutlich, dass die Beklagten im Zusammenhang mit dem Raumbedarf der Kläger auf deren Wünsche eingingen, so stimmten sie dem Wunsch nach Zusammenlegung der im 4. OG gelegenen Räume in den Aufgängen und zu und beteiligten sich auch finanziell in nicht unerheblichem Umfange an der Renovierung der hinzugemieteten Räume. Die Beklagten verhielten sich ebenso wie die Kläger stets vertragstreu. Allerdings liegt in der nichtfristgerechten Erfüllung der vertraglich übernommenen Verpflichtung, das Treppenhaus bis zum 31. Juli 2000 zu renovieren, eine Pflichtverletzung der Beklagten. Diese Pflichtverletzung ist jedoch nicht so schwerwiegend, dass den Klägern die Fortführung des bis dahin reibungslos durchgeführten Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten wäre.

Es steht außer Frage, dass die Kläger an einer repräsentativen Gestaltung des zu ihren Kanzleiräumen führenden Eingangsbereiches ein hohes Interesse hatten, welchem sie durch die vertragliche Vereinbarung auch den nötige Nachdruck verliehen hatten. Andererseits legten die Kläger offenbar selbst vor dem Umzug in die neu hinzugemieteten Räume ihr Hauptaugenmerk auf die Fertigstellung der Büroräume. Dies ergibt sich aus dem Schreiben der Kläger vom 14. Juni 2000, in dem sie vorrangig die Beseitigung der Restmängel in den Räumen unter Fristsetzung bis zum 21. Juni 2000 verlangten und nur am Rande nach dem Sachstand der Treppenhausrenovierung anfragten. Damit war zumindest zu diesem Zeitpunkt für die Beklagten nicht hinreichend deutlich, dass die Kläger der Nichteinhaltung der vereinbarten Frist ein solches Gewicht beimessen wollten, dass sie davon den Bestand des Mietverhältnisses abhängig machen würden.

Das Verhalten der Beklagten stellt - entgegen der Ansicht der Kläger - auch keine endgültige und ernsthafte Erfüllungsverweigerung dar. So ist nachvollziehbar, dass die Beklagten die Treppenhausrenovierung erst nach dem Einzug der Kläger in die hinzugemieteten Räume in Angriff nahmen, um nicht den bevorstehenden Umzug der Kläger zu behindern und mögliche neue Beschädigungen im Treppenhaus zu vermeiden. Den Klägern ist zuzugeben, dass die Beklagten zumindest früher das abstimmungsfähige Leistungsverzeichnis hätten vorlegen können, um eine zügige Durchführung der Arbeiten nach dem Umzug zu gewährleisten. Nach Erhalt des Schreibens vom 14. Juni 2000 bemühten sich die Beklagten um Kontaktaufnahme mit den Klägern und teilten mit Schreiben vom 20. Juli 2000 mit, dass eine Abstimmung zu den Arbeiten erforderlich sei. Mit Schreiben vom 26. Juli 2000 gaben sie zwar die beabsichtigten Arbeiten nur pauschal an, erbaten jedoch Vorschläge von den Klägern bis zum 31. Juli 2000. Nach Vorlage des Leistungsverzeichnisses begannen die Beklagten zügig mit den Arbeiten, der Tischlermeister nahm die Instandsetzungsarbeiten an den Eingangstüren bereits am 08. August 2000 auf. Dass die Renovierungsarbeiten nachfolgend schleppend erfolgten, behaupten die Kläger selbst nicht. Vielmehr waren die Arbeiten - soweit ersichtlich - im Februar/März 2001 beendet. Ferner ist auch zu berücksichtigen, dass die Beklagten das den Klägern vertraglich eingeräumte Mitbestimmungsrecht hinsichtlich der farblichen Gestaltung und der Auswahl der Materialen erfüllten und die Vorstellungen und Wünsche der Kläger umfassend berücksichtigten. Gerade die Zusammenarbeit und erzielte Einigung im Rahmen der Ausführung der Arbeiten zeigt, dass von einer Zerstörung des vertraglichen Vertrauensverhältnisses nicht ausgegangen werden kann. Im Gegenteil weist dies auf eine für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses günstige Zukunftsprognose hin. In die Beurteilung der Frage der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Vertragsverhältnisses ist wegen der Zukunftsbezogenheit auch das Verhalten der Parteien nach Kündigung mit einzubeziehen (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV, Rdnr. 506).

Entgegen der Ansicht der Kläger lässt sich aus dem eingereichten Schriftverkehr nicht entnehmen, dass die Beklagten sich unter Einsatz von und über die vertraglichen Regelungen hinweggesetzt hätten oder den Klägern gar in beleidigende Art begegnet seien. Zutreffend hat das Landgericht in dem Zusammenhang das Schreiben der Kläger vom 27. Juli 2000 gewürdigt. Die hierin gewählten Formulierungen sind teilweise provozierend und sind - soweit aus den eingereichten Fotos ersichtlich - in der Darstellung des Zustandes des Treppenhaus überzogen. Soweit die Kläger diese Tonart damit rechtfertigen wollen, dass dies eine Reaktion auf die Schreiben der Beklagten vom 20. und 26. Juli 2000 darstelle, sind indes diese Schreiben der Beklagten sachlich gehalten. Aus den Schreiben lässt sich nicht entnehmen, dass die Beklagten die Frage der Renovierung nicht mit der nötigen Ernsthaftigkeit behandelt hätten.

Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass die Vereitelung des Vormietrechts an einem Kfz- Stellplatz zur Kündigung in Bezug auf das Vertragsverhältnis an den Mieträumen nicht berechtigte. Die Kläger haben auch in der Berufungsinstanz erhebliches hierzu nicht vorgetragen.

Ebenso die behauptete Verzögerung der Mängelbeseitigung in den Büroräumen rechtfertigt in der Gesamtschau eine Kündigung nicht. Es handelt sich bezogen auf den Gesamtumfang der durchgeführten Arbeiten nur um geringfügige Mängel. Schließlich haben die Beklagten unstreitig die Mängel zwischenzeitlich beseitigt.

3. Kündigung vom 24. Oktober 2000

Die von den Klägern angegebenen Gründe rechtfertigen eine Kündigung nach § 554 a BGB nicht. Es mag zwar sein, dass die Installation der Gegensprechanlage direkt rieben der Eingangstür für die Kläger nicht der günstigste Ort ist, unüblich ist der gewählte Standort aber nicht. Die Kläger behaupten auch nicht, dass sie mit den Beklagten eine konkrete Absprache zum Installationsort getroffen hätten, die die Beklagten nicht eingehalten hätten. Schikanöses Verhalten der Beklagten kann hierin nicht gesehen werden. Soweit die Kläger diese Kündigung auf die Vereitelung des Vormietrechts bezüglich eines Kfz- Stellplatzes stützen wollen, wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Der Türausbau ohne vorherige Ankündigung im Zusammenhang mit den Renovierungsarbeiten ist nicht geeignet, eine Kündigung zu rechtfertigen. Zwar hätten diese Arbeiten mit den Klägern abgestimmt werden müssen. Es mag auch zutreffen, dass die Besorgnis der Kläger, dass die vorübergehend eingebauten Ersatztüren nicht einbruchsicher gewesen seien, gerechtfertigt war. Jedoch haben die Beklagten unwidersprochen vorgetragen, dass sie die Kosten für den Wachschutz übernommen haben; damit haben sie die Unannehmlichkeiten in angemessener Art und Weise ausgeglichen. Selbst wenn die Kläger am Samstag - an nur einem arbeitsfreien Tag - keine Post hätten empfangen können, weil die eingebaute Behelfstür keinen Briefschlitz enthielt, kann sich dies auf den Geschäftsbetrieb nicht so negativ ausgewirkt haben, dass die Kläger deswegen eine Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen müssten.

4. Kündigungen vom 08. Juni 2001 und 02. Mai und 30. September 2002

a)

Die erst in der Berufungsinstanz ausgesprochenen Kündigungen stellen Klageänderungen i.S. von § 263 ZPO dar, in die die Beklagten zwar nicht eingewilligt haben. Sie sind jedoch sachdienlich und daher zulässig. Die Sachdienlichkeit ist objektiv zu beurteilen, maßgebend sind die Gesichtspunkte der Prozesswirtschaftlichkeit. Sie ist gegeben, wenn mit der geänderten Klage die noch bestehenden Streitpunkte miterledigt werden können und dadurch ein neuer Prozeß vermieden wird (Zöller/Greger, ZPO, 23. Auflage, § 263 ZPO, Rdnr. 13). Die Klageänderung wegen der zusätzlichen Geltendmachung von Kündigungen kann als sachdienlich angesehen werden, wenn ohne Beweisaufnahme darüber entschieden werden kann (OLG München, OLGR 1996, 186). Dies ist vorliegend der Fall. Der Annahme der Sachdienlichkeit steht - entgegen der Ansicht der Beklagten - regelmäßig nicht entgegen, dass der Beklagte im Falle einer Zulassung eine Tatsacheninstanz verliert (BGH NJW 1985, 1841; OLG Brandenburg, OLGR 01, 264).

b)

Die Kündigungen vom 08. Juni 2001 und 02. Mai 2002 sind unwirksam. Die Vereitelung eines Vormietrechts kann unter Umständen zu einer Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzung nach § 554 a BGB berechtigen. Die Nichteinräumung des Vormietrechts allein genügt aber nicht. Die Vertragsverletzung muss derart sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Kläger nicht mehr zumutbar ist (Wolf, Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingsrechts, 8. Auflage, Rdnr. 977; vgl. BGH ZMR 1974, 375, 377). Ein Verstoß gegen das nach der vertraglichen Vereinbarung vom 10. April 2000 eingeräumte Vormietrecht liegt jedoch nicht vor. Die Räume im 3. OG Aufgang, wegen derer die Kläger eine Vereitelung des Vormietrechts geltend machen, fallen nicht unter das Vormietrecht. Diese Räume wurden nach dem Mietvertrag vom 01. November 1994 vom Mieter für die Mietzeit 01.01.1995 bis 31.12.1999 angemietet. Nach dem Mietvertrag war ein Optionsrecht von weiteren 5 Jahren eingeräumt, welches bis zum 30. Juni 1999 hätte ausgeübt werden müssen. Der Mieter hat die Option nicht ausgeübt, so dass das Mietverhältnis zum 31.12.1999 endete. Aus dem Schreiben der Hausverwaltung vom 03. Februar 2000 ergibt sich auch, dass der Mieter die Räume zum 31. Januar 2000 geräumt hatte. Da die Räume bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des zweiten Nachtrags am 10. April 2000 nicht vermietet waren, fallen sie nicht unter das Vormietrecht. Deswegen waren die Beklagten auch nicht verpflichtet, den Klägern diese Räume anzubieten. Eine Pflichtverletzung lag daher nicht vor. Abgesehen davon ist zweifelhaft, ob die Kläger seinerzeit überhaupt entsprechenden Raumbedarf gehabt haben. Zwar haben die Kläger dies behauptet, die Beklagten haben aber unbestritten vorgetragen, dass die Kläger zu dieser Zeit auch beabsichtigt hätten, Räume im 4. OG unterzuvermieten.

Die Kläger können ihre Kündigung vom 02. Mai 2002 auch nicht mit Erfolg darauf stützen, dass die Beklagten unter Verletzung des Vormietrechts weitere Räume im 3. OG Aufgang an die Kanzlei u.a. überlassen haben. Denn nach dem in der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Senat vorgelegten Mietvertrag vom 10./14. Februar 1981 waren die Mieträume an die Rechtsanwaltskanzlei vermietet worden. Selbst wenn einzelne Räume an die Kanzlei u.a. überlassen worden sein sollten, was die Beklagten bestritten haben, sind diese Räume zu keiner Zeit an die Beklagten als Vermieter zurückgegeben worden, so dass sie nicht zur Neuvermietung frei gestanden hätten. Eine Verletzung des Vormietrechts durch die Beklagten liegt deswegen nicht vor.

c)

Das Mietverhältnis ist auch durch die weitere Kündigung vom 30.09.02 nicht wirksam beendet worden. Zu Unrecht berufen sich die Kläger darauf, dass das Erfordernis der Schriftform nach § 566 BGB nicht gewahrt worden ist und aus diesem Grunde der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Der auf einem Formular des Grundeigentumsverlags abgeschlossene Mietvertrag ist von den Vertragsparteien auf der Unterschriftsleiste unterschrieben. Zwar sind die Anlage zu § 12 und auch der Grundrissplan nicht unterzeichnet. Dies führt jedoch nicht dazu, dass die Schriftform nicht gewahrt wäre. Die Schriftform erfordert, dass die formbedürftigen rechtsgeschäftlichen Erklärungen grundsätzlich in einer Urkunde enthalten sind. Sofern die Urkunde aus mehreren Blättern besteht, muss die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter eindeutig erkennbar sein. Diese Einheitlichkeit der Urkunde kann durch Zusammenheften, Nummerierung der Blätter oder Bezugnahmen bei eindeutigem Zusammenhang des fortlaufenden Urkundentextes hergestellt sein (Münchener Kommentar, BGB, 3. Auflage, § 126 BGB, Rdnr. 10).

Nach der Rechtsprechung des Senats kann eine einheitliche Urkunde i.S. von § 126 BGB auch dann vorliegen, wenn die einzelnen Seiten der Urkunde nicht körperlich miteinander verbunden sind, aber entweder durch die einheitliche Gestaltung der Urkunde wie etwa Paginierung und fortlaufende Nummerierung der Vertragsregelungen oder durch die wechselseitigen Bezugnahmen der Regelungen auf den einzelnen Blättern der Urkunde eine inhaltliche Verknüpfung hergestellt wird (Senatsurteil vom 29.01.98- 8 U 6218/96, KG - Report 1998, 154; Senatsurteil vom 05.03.98 8 U 7326/96, NJW- RR 1998, 943; Senatsurteil vom 25.01.99 - 8 U 2822/97; KG- Report 2000, 235). Die Einheitlichkeit der Urkunde und deren Schriftform ist durch das Zusammenheften der drei Teile der Urkunde (Formularmietvertrag und zwei Anlagen) und der dadurch hergestellten körperlichen Verbindung der einzelnen Bestandteile sowie die Gestaltung der Urkunde insgesamt gewahrt. Die körperliche feste Verbindung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Vertragsparteien im zeitlichen Zusammenhang mit der Vertragsunterzeichnung eine solche Verbindung hergestellt haben, die so beschaffen ist, dass die Trennung nur durch teilweise Substanzzerstörung möglich ist (z.B. Fadenheftung oder Anleimen) oder Gewaltanwendung (z.B. bei Verbindung mittels Heftmaschine) erfordert (Bub/Treier/ Heile, a.a.O., II, Rdnr. 654; Münchener Kommentar, a.a.O); BGH NJW 1964, 131; BGH MDR 1998, 31). Die Einheitlichkeit der Urkunde und deren Schriftform ist auch wegen ihrer Gestaltung im übrigen gewahrt. Der Zusammenhang der einzelnen Blätter des Mietvertrages ergibt sich sowohl aus der einheitlichen Gestaltung des Formulars als auch aus dem durch fortlaufende Paragraphen geordneten Vertragstext. Der Formularmietvertrag nimmt in § 12 ausdrücklich auf eine Anlage Bezug, in der Anlage wird andererseits auch auf § 12 des Mietvertrages vom 28.10.94 Bezug genommen, durch diese wechselseitigen Bezugnahmen ist die inhaltliche Verknüpfung eindeutig hergestellt. Damit ist auch die Anlage von der Unterschrift gedeckt. Soweit sich die Kläger darauf berufen, dass der Grundrissplan nicht unterzeichnet worden ist, ist dies unerheblich. Selbst wenn eine körperliche Verbindung nicht vorliegen würde und das bloße Zusammenheften ohne Bezugnahme auf den Vertrag im übrigen nicht ausreichen würde und damit die Anlage durch die Unterschrift auf dem Formularmietvertrag nicht gedeckt wäre, hätte diese Anlage der Schriftform nicht bedurft. Nicht alles, was die Parteien als Anlage zum Mietvertrag bezeichnen oder betrachten, muss mit diesem auch zu einer einheitlichen Urkunde zusammengefasst werden. Der Schriftform des § 566 BGB ist bereits dann genüge getan, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben (BGH MDR 1996, 920; BGH MDR 1999, 1431). Der Schriftform bedürfen hingegen nicht auch solche Abreden, die für den Inhalt des Vertrages von nebensächlicher Bedeutung sind (Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdnr. 110). Ebenso ist die Schriftform nicht für solche Erklärungen erforderlich, denen kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu entnehmen ist, der sich ohnehin schon aus dem Vertragswortlaut selbst ergibt (OLG Hamm, ZMR 1998, 622 = NJW- RR 1992, 233). Der BGH hat dies für den Fall angenommen, dass Grundrisspläne nur als Orientierungshilfe lediglich der zeichnerischen Darstellung der Lage und Anordnung der vermieteten Fläche, die im Vertrag selbst hinreichend deutlich beschrieben ist, dienten, so dass sich etwa verbleibende Zweifel an der exakten Lage des Mietgegenstandes innerhalb des Gebäudes im Wege der Auslegung beseitigen lassen (BGH MDR 1999,1431). So liegt der Fall auch hier. Der Mietgegenstand ist bereits in § 1 des Mietvertrag hinreichend nach Lage - 4. OG links - und Größe - 335 qm - bezeichnet. In dem Grundrissplan werden nur die einzelnen Räume näher nach Größe und Lage - insoweit auch wegen der auszuführenden Arbeiten nach Anlage zu § 12 des Mietvertrages - näher dargestellt. Ein gesonderter Erklärungswert, der nicht schon im Vertrag selbst enthalten wäre, kommt dem Grundrissplan nicht zu.

Den Klägern war eine Erklärungsfrist auf den Schriftsatz der Beklagten vom 28.10.2002 nicht zu gewähren, weil dieser Schriftsatz entscheidungserhebliches neues Vorbringen nicht enthielt (§ 283 ZPO). Für die Entscheidung kam es nur auf den in der mündlichen Verhandlung unstreitig gebliebenen Vortrag über den Abschluss des Mietvertrages Schlenzig/Pysall und die Beklagten vom 10./14. Februar 1981 an.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1 und 2 ZPO).

Ende der Entscheidung

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