Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 8 U 220/04

verkündet am: 20.06.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts Elßholzstr. 30 - 33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 30.5.2005 durch die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel als Einzelrichterin

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das am 22. September 2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 33 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

Die zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet.

Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 8.353,22 EUR gemäß § 437 Nr. 3 BGB. Es ist nicht festzustellen, dass der Beklagte den Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages in dem Keller des Hauses nnnnnnnnnnnnnn in Berlin vorhandene Feuchtigkeit arglistig verschwiegen hat, so dass der vereinbarte Haftungsausschluss nach § 444 BGB unwirksam wäre.

1.

Allerdings ist davon auszugehen, dass das Hausgrundstück bei Gefahrübergang einen Sachmangel im Sinne von § 434 BGB aufwies. Zwischen den Parteien war erstinstanzlich unstreitig, dass bei Übergabe des Hausgrundstückes Feuchtigkeitsschäden im Keller des Hauses vorhanden waren. Soweit der Beklagte erstmals in der Berufungsinstanz bestreitet, dass bei Abschluss des Kaufvertrages Feuchtigkeitsschäden vorhanden gewesen sein sollen, ist er mit diesem Vortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen.

2.

Gemäß § 437 Nr. 3 BGB kann der Käufer bei Vorliegen eines Sachmangels Schadensersatz verlangen. Dem Anspruch steht hier aber der vertraglich vereinbarte Haftungsausschluss gemäß § 5 des notariellen Kaufvertrages entgegen. In § 5 Abs. 1 Satz 1 des Vertrages haben die Parteien vereinbart, dass die Rechte des Käufers wegen etwaiger Sachmängel ausgeschlossen ist.

3.

Der Haftungsausschluss ist auch nicht gemäß § 444 BGB unwirksam.

Der Verkäufer kann sich auf einen Haftungsausschluss gemäß § 444 1. Alt. BGB nur dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels setzt voraus, dass der Verkäufer einen Fehler der Kaufsache trotz bestehender Offenbarungspflicht (a) verschwiegen hat und, dass ihm der Fehler bei Abschluss des Vertrages bekannt war oder er ihn zumindest für möglich hielt (b) und billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer dieser Fehler nicht bekannt war und er bei Offenbarung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (BGH in ständiger Rechtsprechung, vgl. BGH NJW- RR 1996,1332, NJW- RR 1992,330; Staudinger/ Matusche- Beckmann, BGB, 2004, § 438 BGB, Rdnr.85, 97.ff mit weiteren dort angegebenen Rechtsprechungsnachweisen). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

a)

Zwar handelt es sich - entgegen der Ansicht des Landgerichts - bei dem Umstand des Vorhandenseins von Feuchtigkeitsschäden im Keller des Hauses um einen solchen, über den der Beklagte die Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages hätten aufklären müssen. Eine Aufklärungspflicht besteht über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, diese müssen auch ungefragt offenbart werden (Palandt/Heinrichs, BGB, 64 Auflage, § 123 BGB, Rdnr. 5a ff). Über Feuchtigkeit in Kellerwänden beim Kauf eines Hauses muss aufgeklärt werden (OLG Koblenz VersR 2004,1057; OLG Köln OLGR 2002,138), ebenso über erhebliche Feuchtigkeitsschäden auch nach einem Sanierungsversuch, wenn dessen Erfolg zweifelhaft ist ( vgl. BGH NJW 1993, 1703; vgl. auch BGH NJW-RR 1987,1415f.; KG NJW-RR 1989,962 für Hausschwamm). Bei Feuchtigkeit im Keller handelt es sich um einen Umstand, der für jeden Käufer eines Hauses beim Kaufentschluss von erheblicher Bedeutung ist. Vorliegend ist zudem zwischen den Parteien unstreitig, dass bei der Besichtigung durch den Gutachter am 01.11.2002 über die Frage von möglichen Feuchtigkeitsschäden im Keller gesprochen worden ist. Ferner ist diese Frage auch im Beurkundungstermin vor dem Notar von der Klägerin angesprochen worden. Fragen des anderen Teils müssen in jedem Falle vollständig und richtig beantwortet werden (vgl. BGHZ 74,383/392; NJW 1967,1222;77,1914).

b)

Nach dem Ergebnis der vor dem Senat durchgeführten Beweisaufnahme haben die Kläger aber nicht bewiesen, dass der Beklagte Kenntnis von der Feuchtigkeit im Keller des Hauses hatte oder er dessen Vorhandensein für möglich hielt. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Beklagte die Ständerkonstruktion im Keller des Hauses, hinter der die Kläger nach dessen Entfernung Feuchtigkeitsspuren vorgefunden haben, angebracht hat.

Zwar hat der sachverständige Zeuge nn glaubhaft bekundet, dass nach seiner Einschätzung die Gipskartonwand etwa zwei bis fünf Jahre vor der Ortsbesichtigung im August 2003 angebracht worden sein müsse. Dies hat er aus der Beschaffenheit des Materials und dem Schadensbild, insbesondere den nur geringfügig aufgetretenen Korrosionsspuren an den Befestigungspunkten sowie an der verzinkten Stahlkonstruktion aufgrund seiner Sachkunde geschlussfolgert. Diese Aussage steht aber im Widerspruch zu den ebenfalls glaubhaften Bekundungen der Zeugen nnnn und nn . Der Zeuge nnnn und der Zeuge nnn haben demgegenüber ausgesagt, dass die Ständerkonstruktion bereits beim Kauf des Hauses durch den Beklagten im Jahre 1992 vorhanden gewesen ist. Die beiden Zeugen nnnn waren die Voreigentümer des Hauses und haben dieses im Jahre 1992 an den Beklagten verkauft. Der Zeuge nnnn hat glaubhaft bekundet, dass er etwa Ende 1988 in dem Kellerraum eine Gipskartonwand durch einen Tischler anbringen ließ. Er hat bestätigt, dass es sich hierbei um die auf den auf den Fotos 4 bis 6 des Sachverständigengutachtens nnn abgebildete Leichtmetallkonstruktion gehandelt hat. Das Gericht hat keine Veranlassung hat der Glaubwürdigkeit des Zeugen nnnn zu zweifeln. Der Zeuge hat seine Aussage ruhig und sachlich gemacht, ohne sich in Widersprüche zu verwickeln. Er hat überzeugend erklärt, dass es sich bei den auf den Fotos abgebildeten Metallteilen um die von seinem Tischler angebrachten handelte. Diese Aussage wird auch gestützt durch die Aussage des Zeugen nnn Der Zeuge nnn hat ausgesagt, dass sich bereits im Jahre 1992, als er gemeinsam mit dem Beklagten in das Haus eingezogen ist, in dem betreffenden Kellerraum eine Plattenwand aus Gipskarton befunden hat. Weiter hat er angegeben, dass weder er noch der Beklagte irgendwelche Veränderungen an der Wand vorgenommen haben. Weiter hat der Zeuge ausgesagt, dass er auch nach seinem Auszug im Jahre 1998 bei seinen regelmäßigen Besuchen - dreimal wöchentlich - im Hause des Beklagten keine Veränderungen an der Gipskartonwand festgestellt hat. Der Zeuge nn hat seine Aussage sicher und widerspruchsfrei gemacht, so dass der Senat keinerlei Veranlassung hat, an dessen Glaubwürdigkeit zu zweifeln. Die Aussage der Zeugin nnnn war zwar weniger ergiebig. Sie konnte sich aber auch daran erinnern, dass ihr Ehemann, der Zeuge nnnn , eine Gipskartonwand anbringen ließ. Sie wusste aber nicht, ob es sich um die Ständerkonstruktion auf den vom Sachverständigen aufgenommenen Fotos handelte. Aufgrund der sich widersprechenden Aussagen des Zeugen nnn einerseits, dessen Angaben nicht auf eigene Wahrnehmung in Bezug auf die Errichtung der Ständerkonstruktion, sondern auf sachverständigen Einschätzung beruhten, und der Aussagen der Zeugen nnnn und nnn andererseits konnte der Senat nicht die Überzeugung davon gewinnen, dass die hinter der Ständerkonstruktion befindlichen Feuchtigkeitsschäden an den Kellerwänden dem Beklagten bei Abschluss des Kaufvertrages bekannt gewesen sind.

Soweit sich in diesem Kellerraum hinter dem Öltank der Innenputz löste und Anzeichen von Feuchtigkeitseinwirkungen erkennbar waren, kann nicht davon ausgegangen werden, dass diese dem Beklagten bekannt gewesen sind. Denn dieser Bereich ist nach übereinstimmendem Vortrag der Parteien und auch nach den vom Sachverständigen nnn aufgenommenen Fotos nicht einsehbar.

Damit greift der vereinbarte Haftungsausschluss gemäß § 5 des notariellen Kaufvertrages, so dass die Kläger mit Schadensersatzansprüchen ausgeschlossen sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711,713 ZPO. Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 1und 2 ZPO).

Ende der Entscheidung