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Geschäftsnummer: 8 U 24/01

In dem Rechtsstreit

Verkündet am: 25. Februar 2002

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf die mündliche Verhandlung vom 25. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Kammergericht Spiegel und den Richter am Amtsgericht Dr. Müther für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 28. Dezember 2000 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin - 12 O 724/99 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision ist nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

A. Die zulässige Berufung ist unbegründet. Die Beklagte ist zur Zahlung der verlangten Mieten verpflichtet.

1. Zu Recht gehen die Parteien davon aus, dass die Kläger die Ansprüche selbst geltendmachen können. Nach dem abgeschlossenen Mietvertrag ist zwar die aus den Klägern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vermieterin. Aber auch eine nunmehr angenommene Parteifähigkeit (vgl. dazu BGH, NJW 2001, 1056 = MDR 2001, 459) der Vermieterin schließt es nicht aus, dass an ihrer Stelle alle Gesellschafter klagen (so bereits der Senat, GE 2001, 1131). Denn wenn man schon einzelnen Gesellschaftern ein eigenes schutzwürdiges Interesse für eine Klage der Ansprüche der Gesellschaft zuspricht, muss dies erst Recht für eine Klage aller Gesellschafter gelten, weil diese auch die Geschicke der Gesellschaft bestimmen. Die Darlegung einer Notwendigkeit für eine Klage in gewillkürter Prozessstandschaft ist nicht zu verlangen. Einer Klage der einzelnen Gesellschafter stehen auch keine schutzwürdigen Belange der Beklagten entgegen. Soweit sie obsiegt, steht ihr zur Vollstreckung ihrer Kostenerstattungsansprüche dann sogar nicht nur das Gesellschaftsvermögen zur Verfügung, sie kann vielmehr mit dem Kostenfestsetzungsbeschluss in das Vermögen der einzelnen Gesellschafter vollstrecken. In Falle der Klageabweisung muss sie auch nicht die nochmalige Inanspruchnahme durch die Gesellschaft selbst befürchten. Denn nimmt man eine Prozessfähigkeit der Gesellschaft selbst an, liegt in der Klage der Gesellschafter eine Klage in gewillkürter Prozessstandschaft. Für derartige Klage ist aber eine Rechtskrafterstreckung auf den Rechtsträger anerkannt (vgl. BGH, NJW 1993, 3072).

2. Die Beklagte ist auf Grund des abgeschlossenen Mietvertrages über die Gewerberäume in der R in Berlin H nach § 535 Satz 2 BGB zur Zahlung der Restmieten für September, Oktober und November 1999 sowie der Nettokaltmieten für die Zeit von Dezember 1999 bis März 2000 verpflichtet.

a) Der zwischen den Klägern als Gesellschaft bürgerlichen Rechts und der Beklagten abgeschlossene Mietvertrag ist wirksam.

aa) Es liegt entgegen der Auffassung der Beklagten keine Nichtigkeit nach § 138 Absatz 2 BGB vor. Es fehlt bereits an den subjektiven Voraussetzungen des Wuchers. Die Beklagte ist insbesondere nicht als unerfahren im Sinne der Vorschrift anzusehen. Denn Unerfahrenheit ist ein Mangel an Lebens- und Geschäftserfahrung (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 138 Rn. 71). Die Annahme einer Unerfahrenheit ist zwar bei Bürgern der neuen Bundesländer jedenfalls kurze Zeit nach der Wende nicht ausgeschlossen gewesen (vgl. BGH, NJW 1994, 1476). Dies kann im vorliegenden Fall aber schon deshalb nicht zum Tragen kommen, weil der Mietvertrag erst am 20. März 1995 abgeschlossen worden ist und damit erst 4 1/2 Jahre nach der Wende. Berücksichtigt man weiter, dass die Beklagte nach ihrer Darstellung bereits zwei Einzelhandelsgeschäfte eröffnet und zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch betrieben hat, ist die Annahme eines Mangels an Lebens- und Geschäftserfahrung jedenfalls nach dem Sachvortrag der Parteien ausgeschlossen. Dass die Beklagte keine besonderen Kenntnisse über die Marktgegebenheiten hinsichtlich der Gewerbemieten besaß, ist für die Frage der Unerfahrenheit ohne Bedeutung (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 700; Palandt/Heinrichs, aaO, § 138 Rn. 71). Die ergänzend in dem Schriftsatz vom 7.2.2002 angenommene Zwangslage der Beklagten wird nicht mit Tatsachen belegt. Eine fehlende Bereitschaft zur Verhandlung über den Vertragsinhalt rechtfertigt die Annahme einer Zwangslage auf Seiten der Beklagten jedenfalls nicht.

bb) Der Vertrag ist auch nicht nach § 138 Absatz 1 BGB nichtig. Eine Anwendung der Vorschrift ist allerdings nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Voraussetzungen des § 138 Absatz 2 BGB nicht gegeben sind. Die Regelungen sind vielmehr nebeneinander anwendbar (vgl. BGH WPM 1981, 404; Bub/Treier, aaO, II Rn. 698).

Es liegt aber kein wucherähnliches Geschäft vor. Insoweit kommt es auf ein besonders grobes Missverhältnis der vereinbarten Leistungen an. Ein derartiges Missverhältnis ist dabei entgegen der Auffassung der Beklagten im Gewerbemietrecht, wie das Landgericht zu Recht ausführt, erst bei einem Abweichen der vereinbarten und der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses um 100% anzunehmen (allgemein dazu Palandt/Heinrichs, aaO, § 138 Rn. 34a). Der von der Beklagten ins Feld geführte Wert von 50% gilt lediglich für das Wohnraummietrecht als Richtschnur (vgl. BGH, MDR 1997, 721; KG, 12. Senat, OLGR 2001, 156; OLG Köln, OLGR 2001, 42).

Nach den Feststellungen des Sachverständigen ist zwar von einem Wert von 22,21 DM/qm netto kalt auszugehen, so dass der vereinbarte Wert von 45 DM/qm die ortsübliche Miete tatsächlich um etwas mehr als das Doppelte übersteigt. Gleichwohl liegen die Voraussetzungen des § 138 Absatz 1 BGB nicht vor, weil es insoweit weiterer über den objektiven Tatbestand hinausgehender Voraussetzungen bedarf. Denn der Vorwurf der Sittenwidrigkeit ist nur dann gerechtfertigt, wenn der objektive Begünstigte aus einer verwerflichen Gesinnung heraus gehandelt hat. Diese Voraussetzung ist hier nicht ersichtlich und wird von der Beklagten auch nicht näher vorgetragen. Insoweit wird allerdings im Falle des Vorliegens eines groben Missverhältnisses eine verwerfliche Gesinnung vermutet. Diese Vermutung greift hier aber nicht ein.

Zweifel an einer verwerflichen Gesinnung ergeben sich bereits daraus, dass die Kläger - jedenfalls nach ihrer Behauptung - selbst Aufwendungen in Höhe von 41 DM/qm für die Gewerberäume haben. Die Berücksichtigung von Aufwendungen für ein auffälliges oder besonders grobes Missverhältnis im Rahmen des § 138 BGB wird zwar abgelehnt. Dies schließt es aber nicht aus, diese im Rahmen der vorzunehmenden Gesamtwürdigung bei der Frage heranzuziehen, ob die Kläger überhaupt in verwerflicher Gesinnung gehandelt haben. Diese Frage kann hier aber offen bleiben.

Denn unabhängig von der Frage, ob die Unternehmungen der Beklagten insgesamt die Voraussetzungen für die Annahme rechtfertigen, dass die Beklagte ein Handelsgeschäft im Sinne des § 1 HGB betreibt, war sie bereits vor dem Vertragsschluss als Unternehmerin im Sinne des jetzt geltenden § 14 BGB anzusehen. Dann aber steht sie auch einem Freiberufler gleich, für den die von der Rechtsprechung aufgestellte Vermutung auch nach der Rechtsprechung des Senats nicht gilt (vgl. Senat, Urteil vom 27.7.2000 - 8 U 5667/97 -; allgemein Palandt/Heinrichs, aaO, § 138 Rn. 30). Diese Vermutungsausnahme rechtfertigt sich daraus, dass § 138 Absatz 1 BGB den Schutz des Schwächeren gegen wirtschaftliche und intelektuelle Übermacht bezweckt. Ein den Schutzzweck des § 138 Absatz 1 BGB bereits auf den ersten Blick erfassender Sachverhalt liegt regelmäßig nur vor, wenn es um einen benachteiligten Endverbraucher oder um einen Vertragspartner geht, dessen berufliche Tätigkeit als solche nicht für eine wirtschaftliche Stärke spricht (vgl. Senat, Urteil vom 27.7.2000 - 8 U 5667/97; OLG München, OLGR 1996, 199). Die Beklagte hat demgegenüber bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zwei Einzelhandelsgeschäfte betrieben. Zudem gilt die Vermutung im Gewerbemietrecht nach der neueren Rechtsprechung des BGH nur dann, wenn für die Kläger die Höhe des marktüblichen Mietzinses ohne weiteres erkennbar war (vgl. BGH, BGH-Report 2001, 770 = DWW 2001, 336). Dass aber die Kläger über eine derartige Marktkenntnis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses verfügten, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Die Beklagte behauptet zwar in dem Schriftsatz vom 7.2.02 nunmehr eine besondere Marktkenntnis der Kläger, der Tatsachenvortrag geht aber über Allgemeinplätze nicht hinaus und ist damit unbeachtlich. Dass die Kläger die Mietflächen jetzt billiger anbieten, ändert ebenfalls nichts, weil es auf eine verwerfliche Gesinnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ankommt (vgl. BGHZ 100, 353, 359; 107, 92, 96; NJW 1989, 1276, 1277). Auch der Hinweis auf die Einschaltung des Maklers und dessen Marktkenntnisse reicht nicht. Denn dieser war gerade nicht Vertreter der Kläger, so dass eine Anwendung des § 166 BGB ausscheidet (vgl. dazu Münchener Kommentar/Mayer-Maly-Armbrüster, BGB, 4. Aufl., § 138 Rn. 131; Soergel/Leptien, BGB, 13. Aufl., § 166 Rn. 12).

cc) Für die Annahme eines Knebelungsgeschäftes fehlt es schon an einem entsprechenden Vortrag zur objektiven Wirtschaftlichkeit des von der Beklagten betriebenen Geschäftes. Ausreichender Vortrag ergibt sich auch nicht aus den Angaben im Schriftsatz vom 7.2.2002. Denn der Geschäftsverlauf hätte bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses absehbar sein müssen.

dd) Eine Sittenwidrigkeit ergibt sich schließlich auch nicht aus den von der Beklagten behaupteten fehlerhaften Angaben zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Insoweit geht die Beklagte selbst von Umständen aus, die eine Anfechtung des Vertrages rechtfertigen. Soweit der Vertrag aufgrund dieser angenommenen Täuschungen zustande gekommen ist, greift aber § 123 BGB ein, der eine Anwendung des § 138 BGB unter dem Gesichtspunkt der Täuschung ausschließt (vgl. BGH, NJW 1988, 2599, 2601; 1995, 1425, 1428; 1995, 3315; Palandt/Heinrichs, aaO, § 138 Rn. 15).

b) Das Mietverhältnis ist schließlich nicht durch die Erklärungen vom 29. Dezember 1999 oder 16. Februar 2000 wirksam angefochten oder fristlos gekündigt worden. Ein Kündigungsgrund ist schon nicht ersichtlich, die Beklagte stützt die Kündigung allein auf die Umstände, die ihrer Ansicht nach eine Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB ergeben. Aber auch die Voraussetzungen des § 123 BGB liegen nicht vor. Soweit die Beklagte behauptet, ihr sei erklärt worden, dass eine weitere Bebauung der Umgegend stattfinde, wird es bereits an der Einhaltung der Anfechtungsfrist nach § 124 BGB fehlen, weil sie sofort feststellen konnte, dass keine Bebauung erfolgt. Dass ein Bebauung zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen sollte und zu welchem, trägt die Beklagte nicht vor. Soweit ihr erklärt worden ist, die Gewerberäume seien günstig, ist schon fraglich, ob hier nicht vielmehr eine Wertung und keine Tatsachenangabe vorliegt. Nähme man eine Tatsachenangabe an, hätte es aber des Vorliegens der Voraussetzungen des § 123 Absatz 2 BGB bedurft. Denn nach ihren ergänzenden Angaben im Termin vom 25. Februar 2002 steht nunmehr fest, dass diese Angaben von einem Makler stammten. Ein Makler ist aber regelmäßig nur Dritter im Sinne des § 123 Absatz 2 BGB (vgl. BGHZ 33, 302, 309; NJW 1978, 2144). Dass aber die Kläger Kenntnis von den Erklärungen hatten oder hätten haben müssen, trägt die Beklagte nicht vor. Dass nun dieser Makler besondere Marktkenntnisse hatte und von den Kläger für die Vermittlung eingesetzt wurde, ändert daran nichts.

c) Die geltend gemachten Mietbeträge stehen den Klägern auch in voller Höhe zu.

Dem steht nicht entgegen, dass das Landgericht den Klägern Miete für den Monat Oktober 1999 in Höhe von 3.298,16 DM zugesprochen hat. Dies steht zwar in Widerspruch zu der nach § 314 ZPO das Berufungsgericht bindenden Aufstellung des Begehrens der Kläger auf S. 4 der Urteilsabschrift. Es handelt sich insoweit aber um eine (noch) zulässige Auslegung des Begehrens der Kläger, die nach dem Tatbestand die vorhandene Kaution jeweils auf die ältesten Mietrückstände verrechnen wollten. Dieses Vorgehen des Landgerichts wird auch weder von der Beklagten als Berufungsführerin noch von den Klägern beanstandet.

Dass die vorgetragenen Mietrückstände und damit die vom Landgericht angenommenen Beträge nicht mehr offen waren, hat die Beklagte auch in der Berufungsinstanz nicht behauptet, so dass deren Richtigkeit zu unterstellen ist.

Dieser Mietzins ist auch nicht nach Maßgabe des § 4 WiStG reduziert. Die Voraussetzungen der Vorschrift sind nicht gegeben. Insoweit ist schon fraglich, ob Gewerberäume Gegenstände des lebenswichtigen Bedarfs darstellen. Jedenfalls fehlt es an der weiteren Voraussetzungen der beschränkten Marktsituation.

d) War die Beklagte bisher zur Zahlung der Mieten verpflichtet, steht ihr auch kein aufrechenbarer Rückzahlungsanspruch zu. Insoweit kann offen bleiben, in welchem Umfang ein Verstoss gegen § 138 BGB zur Nichtigkeit des Vertrages führt (dazu Palandt/Heinrichs, aaO, § 138 Rn. 19). Auch die fehlende Nutzung der Geschäftsräume hindert die Mietzinszahlungspflicht der Beklagten nicht, vgl. § 552 BGB.

e) Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 284, 288 BGB.

3. Gründe, der Beklagten eine weitere Stellungnahme zu dem Vorbringen der Kläger in dem Schriftsatz vom 18.2.2002 zu gewähren, liegen nicht vor. Die Beklagte war nicht nur im Termin anwesend, sie behauptet auch keine Verspätung im Sinne des § 132 ZPO.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit wegen der in den Mietbeträgen enthaltenen Nebenkostenvorschüsse und wegen des Antrags auf Hergabe einer Bürgschaft als Kaution übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, sind die hierauf entfallenden Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach § 91 a ZPO ebenfalls der Beklagten aufzuerlegen. Dies ergibt sich aus einer entsprechenden Anwendung des § 91 Absatz 1 Satz 1 ZPO. Denn die Beklagte wäre bei einer streitigen Durchführung des Verfahrens auch insoweit unterlegen. Denn sie war nach dem Vertrag zur Zahlung der Vorschüsse verpflichtet. Es bestand schließlich auch ein Anspruch auf Auffüllung der zu Recht in Anspruch genommenen Kaution (vgl. etwa Bub/Treier/v. Martius, aaO, III Rn. 768). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

C. Gründe für eine Revisionszulassung sind nicht ersichtlich.

Ende der Entscheidung