Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 8 U 25/03

Verkündet am: 18. September 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 18. September 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, den Richter am Kammergericht Dr. Müther und die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 29. November 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin teilweise geändert und die Beklagten ferner verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin weitere 14.233,04 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus 9.920,50 EUR seit dem 5. April 2001 und aus weiteren 4.312,54 EUR seit dem 14. November 2002 zu zahlen.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits des ersten und zweiten Rechtszuges zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 29. November 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

A. Mietrückstände 1997 bis 2001

Die unstreitig von den Beklagten am 18. März 1998 geleistete Zahlung von 9.737,92 DM habe sie gemäß Tilgungsbestimmung auf Rückstände bis Ende 1997 verrechnet. Weitere Zahlungen seien im Jahre 1997 nicht erfolgt.

Von den beiden Zahlungen für Januar und Februar 1998 in Höhe von insgesamt 6.715,20 DM (4.029,60 DM und 2.685,60 DM) habe sie den Werbekostenbeitrag von 165,60 DM in Abzug gebracht, so dass noch ein Betrag von 6.715,20 DM verbleibe. Aufgrund eines Versehens ihrer Buchhaltung seien diese zwei Zahlungen in einer Buchung erfasst worden. Weitere Zahlungen am 02. Januar 1998 und 02. Februar 1998 in Höhe von je 4.029,60 DM seien allerdings storniert worden. Insoweit habe das Landgericht den Hinweis auf die Stornierung unberücksichtigt gelassen. Die Zahlung von 1997 sei allerdings im Schriftsatz vom 20. September 2002 nicht berücksichtigt worden. Das Landgericht habe ihr trotz Beantragung eine Erklärungsfrist nicht gewährt, so dass sie sich zu diesen drei Zahlungen in erster Instanz nicht hätte abschließend erklären können.

Weitere Zahlungen ohne Tilgungsbestimmung seien durch die Beklagten nicht geleistet worden. Insbesondere sei eine Zahlung von 3.971,13 DM nicht zu berücksichtigen, da auch diese storniert worden sei.

Unzutreffend sei ferner die Annahme des Landgerichts, dass die anteilige Miete für September 1997 von 2.149,12 DM nicht geschuldet sei. So habe sie bereits in erster Instanz das Übergabeprotokoll vom 10. September 1997 vorgelegt. Darin sei vereinbart worden, dass die Beseitigung der Mängel bis zum 16. September 1997 erfolgen werde. Tatsächlich seien die Mängel schon am 14. September 1997 beseitigt gewesen. Da die Räume ab diesem Zeitpunkt gebrauchsfähig gewesen seien, habe die Zahlungspflicht auch am 14. September 1997 begonnen. Daher ergebe sich eine unzutreffende Teilabweisung hinsichtlich der Mietrückstände von 14.249,53 DM (= 7285,67 EUR).

B. Nachzahlungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 1999, 2000 und 2001

Das Landgericht habe kritisiert, dass der Umfang der umlegbaren Betriebskosten in der Umlagevereinbarung teilweise unklar sei, ohne näher darzulegen, welche der in Ziff.6.1 genannten Kostenarten unzureichend präzisiert seien. Die Umlagevereinbarung orientiere sich allerdings an der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Mindestens hätte sich das Landgericht die Mühe machen müssen, bestimmte Einzelkosten zu benennen, bei denen trotz Auslegung der Regelungen nicht erkennbar sein solle, welche Kosten umgelegt werden sollten. Die tatsächlich abgerechneten Kosten entsprechen im übrigen auch rund 85 bis 90 % derjenigen Betriebskostenarten, die auch in der II. BV genannt würden. Die durch die Umlagevereinbarung zusätzlich als umlegbar gekennzeichneten Kostenarten würden nur ganz wenige einzelne Kosten betreffen. Es werde nicht deutlich, ob die Vorinstanz auch die Bewachungskosten kritisiere. Eine solche Kritik sei auch nicht angemessen, weil nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 2002, 327) die Umlage dieser Kosten zulässig sei. Richtig sei zwar, dass in dem zitierten Urteil die Kosten der Verwaltung nicht ohne weiteres als umlegbar qualifiziert worden seien. Dies sei dort aber damit begründet worden, dass diese Kostenart an einer Stelle geregelt seien, an der diese Position nicht hätte erwartet werden können. Vorliegend sei dies aber nicht der Fall, weil Ziff. 6 mit "Nebenkosten" überschrieben sei, was ein allgemein weit gefasster Begriff sei. Damit sei deutlich gemacht, dass zu den wohnungswirtschaftlich geprägten Kostenarten auch die im Gewerbemietrecht üblichen hinzukommen würden. Die Kosten der "Verwaltung" seien ausreichend präzisiert, wenn es hier heiße, dass damit die Kosten der Gestellung und Unterbringung des hierfür erforderlichen Personals" gemeint sei. Entsprechendes gelte auch für die Kosten des "Centermanagements".

Aber selbst wenn noch eine Unklarheit hinsichtlich einzelner Positionen bestünde, so wäre es indes unverzichtbar gewesen, dass das Gericht diejenigen Positionen herausgerechnet hätte. Auch die in der zitierten Entscheidung angestellten Überlegung, dass ein im Außenbereich gelegenes Spezialitätengeschäft nicht mit solchen Kostenarten belastet werden könne, die lediglich den Innenbereich treffen, könnten hier nicht eingreifen. Denn es handele sich nicht um eine Gewerbebetrieb mit einem Spezialsortiment, sondern um einen Imbiß, der der Verköstigung der Besucher des Einkaufszentrums diene. Der Imbissladen der Beklagten liege zudem unmittelbar neben dem Hauptzugang. Daher hätten die allgemeinen Servicebereiche Aufzüge, Rolltreppe, Gebäudereinigung usw. einen zentralen Wert für die Beklagten, so dass die Umlage dieser Kosten auch auf die Beklagten zulässig sei.

Soweit das Landgericht auch die Verteilung der abgerechneten Kosten unter Bezugnahme auf die vorzitierte Entscheidung kritisiere, sei auch dies nicht gerechtfertigt. Denn entgegen dem dortigen Falle sei nicht "mechanisch" eine Verteilung nach dem Verhältnis zwischen Einzelmietfläche und Gesamtmietfläche vorgesehen. Grundsätzlich solle nach Flächenanteilen umgelegt werden. Der Vermieter solle jedoch die Möglichkeit haben, ausnahmsweise für einzelne Kostenarten entsprechend den wirtschaftlichen Erfordernissen nach einem anderen Verteilerschlüssel umlegen können. Um eine "Feinsteuerung" zu erreichen, habe der Vermieter sogar 7 Verteilerschlüssel eingesetzt. Auch eine unangemessene Benachteiligung kann darin nicht gesehen werden, weil die Beklagten als Betreiber eines Imbisses auf kleiner Fläche verglichen mit anderen Geschäften einen hohen Umsatz mache.

C. Beiträge zur Werbegemeinschaft

Zu Unrecht habe das Landgericht beanstandet, dass die Vereinbarung bezüglich der Werbebeiträge in Ziff.8.2 unklar sei. Auch der Inhalt dieser Regelung sei zumindest durch Auslegung eindeutig zu ermitteln. Sowohl für die Nichtzahlung als auch für den Fall des Nichtbeitritts oder Austritts sei die Vermieterin berechtigt, die fehlenden Werbeeinnahmen kraft Mietvertrages von der Mieterin zu verlangen. Aus dem Vertrag ergebe sich also, dass die Vermieterin befugt sei, die Zahlung an sich selbst zu verlangen. Rein vorsorglich habe die Werbegemeinschaft "Einkaufszentrum ... GbR" mit Vereinbarung vom 19. Februar 2003 ihre Ansprüche auf Zahlung der Beiträge gegen über den Beklagten an die Eigentümerin des Objekts, die O G mbH & Co S KG abgetreten. Diese hatte bereits mit Vereinbarung vom 04. September 2001 sämtliche Zahlungsansprüche gegenüber den Beklagten an die Klägerin abgetreten.

Die Klägerin beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 29. 11.2002 die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin - über den ausgeurteilten Betrag von 23.773,91 EUR nebst Zinsen - weitere 15.123,27 EUR nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins der EZB seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten bestreiten die Aktivlegitimation der Klägerin. Aus der Abtretung vom 04. September 2001 sei nicht ersichtlich, wer für die O G mbH & Co. S KG gehandelt habe. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass der Unterzeichner hierzu berechtigt gewesen sei.

Zu den Forderungen tragen die Beklagten unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag vor:

A. Mietzahlungen

Soweit die Klägerin vortrage, dass Zahlungen der Beklagten für das Jahr 1997 gemäß Schriftsatz vom 20. September 2002 nicht berücksichtigt worden seien, sei nicht ersichtlich, welche Zahlungen die Klägerin meine. Denn die Klägerin habe keine Zahlung aus dem Jahre 1997 berücksichtigt. Entgegen der Auffassung der Klägerin sei die Miete nicht bereits ab September 1997 geschuldet. Denn die Eröffnung des Einkaufszentrums vor Oktober 1997 habe die Klägerin nicht dargetan. Sie, die Beklagten, hätten Zahlungen von insgesamt 147.677,93 DM erbracht. Durch die jeweils von der Klägerin vorgenommenen Verrechnungen seien die Mietzinsforderungen für 1997 zwischenzeitlich verjährt.

B. Nachzahlung Nebenkostenforderungen/C. Werbekostenbeiträge

Zutreffend habe das Landgericht erkannt, dass die Nebenkostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß seien und die Klägerin auch die Werbekostenbeiträge nicht verlangen könne.

Im übrigen sei die verlangte Miete sittenwidrig überhöht, wenn Berufsanfängern eine monatliche Grundbelastung von 4.000,- DM auferlegt würde. Hier sei zu berücksichtigen, dass die Beklagten sich erst einen Kundenstamm hätten schaffen müssen. Sie hätten auch auf die Realisierung des Bauprojekts und die bei Vertragsschluss zugesicherten Fertigstellung des zweiten Bauabschnittes wert gelegt, um einen größeren Kundenstamm ansprechen zu können. Insoweit seien die Ausführungen des Landgerichts, dass eine Mietminderung deswegen nicht gerechtfertigt sei, nicht zutreffend. Der Mietpreis sei offenbar aufgrund des gesamten Einkaufszentrums und des zu erwartenden Kundenstamms so hoch bemessen worden. Hätte die Klägerin bei Vertragsschluss darauf hingewiesen, dass es bei dem derzeit vorhandenen Bauabschnitt verbleiben würde, hätten sie vom Abschluss des Mietvertrages Abstand genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Klägerin ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Zahlung weiterer 14.233,04 DM EUR (= 27.837,41 DM); im übrigen ist die Berufung unbegründet.

Die Klägerin ist bezüglich der rückständigen Mietzinsen sowie der Nachzahlungsförderungen aus den Nebenkostenabrechnungen aktivlegitimiert. Der Mietvertrag wurde zwischen den. Beklagten und der Voreigentümerin, C H GbR, bestehend aus der M B mbH und der Klägerin, abgeschlossen. Die O G GmbH & Co. S KG hat das Grundstück nach dem vorgelegten Grundbuchauszug mit Wirkung vom 14. November 1997 erworben und ist daher gemäß § 571 BGB in den Mietvertrag auf Vermieterseite eingetreten. Die Eigentümerin des Grundstücks, die O G GmbH & Co. S KG, hat nach der von der Klägerin vorgelegten Abtretungsvereinbarung vom 04. September 2001 die Ansprüche aus dem Gewerbemietvertrag an die Klägerin abgetreten. Die Klägerin ist damit Inhaberin der Forderungen geworden. Soweit die Beklagten erstmals in der Berufungsinstanz die Wirksamkeit der Abtretung bestreiten, da nicht ersichtlich sei, wer für die O G GmbH & Co. S KG gehandelt habe und bestreiten, dass der Unterzeichnende auch berechtigt gewesen sei, für diese zu handeln, sind sie mit dem Vortrag gemäß den § 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Eine Zulassung kommt nur unter der Voraussetzung des § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO in Betracht. Es ist nicht ersichtlich, dass die fehlende Geltendmachung dieses Vertrags in der ersten Instanz nicht auf Nachlässigkeit beruht. Dies geht zu Lasten der Beklagten als den insoweit zu ihren Gunsten neu Vortragenden (Zöller/Gummer, ZPO, 23. Auflage, § 531 ZPO, Rdnr. 4). Die Beklagten haben nichts dazu vorgetragen, aus welchen Gründen sie gehindert gewesen sind, dieses Bestreiten schon in erster Instanz vorzubringen.

A. Mietrückstände 1997 - 2001

Die Klägerin kann von den Beklagten die Zahlung weiterer rückständiger Mietzinsen in Höhe von 7.249,84 EUR (= 14.179,45 DM) verlangen (§§ 535, 398 BGB).

a) Mietrückstand für September 1997

Der Klägerin kann von den Beklagten rückständigen Mietzins für September 1997 in Höhe von 2.149,12 DM beanspruchen. Nach Ziff. 5.1. des Mietvertrages beginnt die Mietzahlungspflicht mit dem Tag der Übergabe an die Mieterin. Die Übergabe des Mietobjekts erfolgte am 10. September 1997. Die Mietzahlungspflicht ist - entgegen der Ansicht des Landgerichts - auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil das Mietobjekt nach dem Übergabeprotokoll mit erheblichen Mängeln behaftet war. Denn nach dem Übergabeprotokoll vom 10. September 1997 (dort Seite 3) haben die Beklagten die vertragsgerechte Übergabe der Mietsache mit Unterzeichnung des Protokolls bestätigt. Damit wurde der Beginn der Mietzinszahlungspflicht ausgelöst. Dem steht auch Ziff. 7 des Mietvertrages, wonach die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjektes erst nach der gemeinsamen Eröffnung des Einkaufszentrums zulässig sein sollte, nicht entgegen. Zwar kann ein vollständiger Ausschluss des Gebrauchs der Mietsache den Mietzinsanspruch entfallen lassen (§ 536 BGB). Jedoch haben die Parteien hiervon eine abweichende Regelung getroffen, dass nämlich die Mietzahlungspflicht mit dem Tag der Übergabe beginnt.

b) Mitrückstand für Oktober 1997 bis April 2001

Zutreffend macht die Klägerin mit der Berufung geltend, dass das Landgericht die Zahlungen vom 02. Januar 1998 und 02. Februar 1998 in Höhe von je 4.029,60 DM sowie vom 29. Oktober 2001 in Höhe von 3.971,13 DM nicht zugunsten der Beklagten hätte berücksichtigen dürfen. Denn diese drei Zahlungen sind zwar zunächst verbucht worden, jedoch im Nachhinein storniert worden. Die Klägerin ist mit diesem Vortrag in der Berufungsinstanz, auch nicht ausgeschlossen, weil es sich nicht um neuen Tatsachenvortrag i.S. von § 531 Abs. 2 ZPO handelt. Denn die Klägerin hat - bereits auch schon erstinstanzlich im Schriftsatz vom 29. August 2002, dort Seite 4 - vorgetragen, dass die beiden Zahlungen von Januar und Februar 1998 storniert worden sind. Zwar war insoweit der Vortrag der Klägerin widersprüchlich, wenn sie im nachfolgenden Schriftsatz vom 20. September 2002, dort Seite 2, diese beiden Zahlungen aufgeführt hat und auf die Stornierungen nicht nochmals hingewiesen hat. Jedoch hätte das Landgericht der Klägerin - auf ihren Antrag hin - insoweit Gelegenheit geben müssen, diesen Widerspruch aufzuklären (§§ 139 Abs.1, 278 Abs. 3 ZPO). Dies trifft ebenso auf die weitere stornierte Zahlung von 3.971,13 DM zu. Die Klägerin hat als Anlage zum Schriftsatz vom 29. August 2002 das Mieterkonto vorgelegt, wonach der Betrag storniert worden ist. Auch insoweit hätte das Landgericht dem Antrag der Klägerin auf Einräumung einer Erklärungsfrist entsprechen müssen. Abgesehen davon hat die Beklagte - soweit ersichtlich - auch nicht bestritten, dass diese drei Zahlungen storniert worden sind. Daher käme eine Zurückweisung des Vortrags gemäß § 531 ZPO ohnehin nicht in Betracht. Denn das Berufungsgericht hat seiner Entscheidung den unstreitigen Sachverhalt zugrundezulegen. Ob man dies damit begründet, dass unstreitiges Vorbringen die Qualifizierung als "Angriffs- und Verteidigungsmittel" im Sinne von § 531 ZPO verliert, oder damit, dass bei einer solchen Konstellation dem Prinzip der materiellen Gerechtigkeit der Vorrang vor Verfahrensprinzipien zu geben ist, mag dahinstehen (Schumann/Kramer, Die Berufung in Zivilsachen, 6. Auflage, Rdnr.476).

Die Beklagten können sich auf die Einrede der Verjährung bezüglich von Mietzinsansprüchen aus dem Jahre 1997 nicht berufen. Für 1997 werden von der Klägerin nur Rückstände für die Monate September, sowie Oktober und Dezember geltend gemacht. So hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 29. August 2002 vorgetragen, dass für November 1997 eine Zahlung von 4.029,60 DM erfolgt ist und daher diese Miete nicht geltend gemacht. Dies entspricht auch ihrer Erklärung in der mündlichen Verhandlung vom 30. August 2001 vor dem Landgericht, wonach nur die im vorgenannten Schriftsatz aufgeführten Mietforderungen Gegenstand des Prozesses sein sollen. Soweit die Klägerin zwar in der Berufungsschrift eine solche Zahlung nicht aufgeführt hat, ändert dies daran nichts, denn die Klägerin hat die Klage auch in der Berufungsinstanz insoweit nicht erweitert. Die Beklagten haben unter dem 11. März 1998 eine Zahlung in Höhe von 9.737,92 DM mit der Zahlungsbestimmung "Rest bis 31.12.1997" geleistet. Diese Zahlung hat die Klägerin entsprechend auf die Rückstände 1997 verrechnet, so dass für 1997 nur noch eine Forderung von 470,40 DM offen ist (2.149,12 DM + 4.029,60 DM + 4.029,60 DM = 10.208,32 DM abzüglich 9.737,92 DM). Aber auch wegen des überschießenden Betrages können sich die Beklagten auf die Einrede der Verjährung nicht mit Erfolg berufen. Denn die Beklagten sind mit der erst in der Berufungsinstanz erhobenen Einrede der Verjährung gemäß § 531 Abs. 1 ZPO ausgeschlossen, da es sich um ein neues Angriff- und Verteidigungsmittel handelt, das nicht nach § 531 Abs. 2 Satz 1 bis 3 ZPO zuzulassen ist (OLG Brandenburg BauR 2003, 125; vgl. auch Baumbach/Albers, ZPO, 61. Auflage, § 531 ZPO, Rdnr. 11, wonach hierzu auch Einreden gehören). Gründe, die eine Zulassung solchen Vorbringens erlauben, wurden nicht vorgetragen.

B. Nachzahlung nach den Nebenkostenabrechnungen 1999 bis 2001 5.223,36 DM = 2.670,66 EUR

1.

Auszugehen ist davon, dass Nebenkosten mit dem Mieter nur gesondert abgerechnet werden können, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Die vereinbarte Mietstruktur muss erkennen lassen, dass der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung des Mietobjektes tragen soll (BGH ZMR 1970,47; OLG Düsseldorf OLG- Report 2000,273 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Absprache über die Nebenkostenumlage dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz i.S. d. § 241 BGB entspricht. Die Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten auf den Mieter muss inhaltlich so bestimmt sein, dass der Mieter klar feststellen kann, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat, da sich erst hieraus für ihn die Möglichkeit ergibt, den von ihm insgesamt zu zahlenden Mietzins zu übersehen. Die von ihm gesondert zutragenden Nebenkosten müssen daher eindeutig und unmissverständlich genannt werden (Bub/Treier/v.Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. A., Rdnr. 34; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Auflage, Rdnr. 3011).

2.

Die Regelung in Ziff. 6 des Mietvertrages, die mit "Nebenkosten» überschrieben ist, erfüllt - entgegen der Ansicht des Landgerichts - im wesentlichen die Anforderungen an eine ausreichende Bestimmtheit. So ist zwar der Obersatz in Ziff. 6.1. allgemein gefasst, wenn es hier heißt, dass sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen ... zu tragen sind und die Umlage nicht auf die gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten beschränkt ist. Jedoch werden nachfolgend die umzulegenden Kostenarten unter den Buchstaben a) bis h) näher präzisiert. In Ziff.6.1 h) wird auf die in der Anlage beigefügte Aufstellung der Betriebskosten nach der II. E5V (Anlage 5) Bezug genommen, die damit wirksam als Umlage vereinbart worden sind. Für die Umlage dieser Betriebskosten ist es nach der Rechtsprechung sogar ausreichend, wenn auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der H.BV Bezug genommen wird, selbst wenn der Text der Anlage 3 dem Mietvertrag nicht beigefügt ist (BayOLG ZMR 1984,203; OLG Hamm WuM 1997,542; OLG Celle ZMR 1999, 238). Daneben werden indes auch weitere Kosten - zusätzlich zu den in der wohnungswirtschaftlich geprägten II.BV enthaltenen Nebenkosten - als umlagefähig vereinbart. Es bedarf keiner Entscheidung, ob insoweit bezüglich aller angeführten Kosten eine ausreichende Bestimmtheit in diesem Sinne gegeben ist. Für die Entscheidung ist dies nur hinsichtlich der Kostenarten von Bedeutung, welche mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 abgerechnet worden sind. Soweit einzelne Regelungen dem Bestimmtheitsgebot nicht genügen, hat dies auf die Regelungen im übrigen keinen Einfluss. Denn es kann angenommen werden, dass das Rechtsgeschäft im übrigen auch ohne die unwirksamen Teile vorgenommen sein würde (§ 139 BGB).

Nach Ziff. 6.1 g) ist u.a. vereinbart, dass die Kosten für die Bewachung umgelegt werden sollen. Die Kosten für einen Wachdienst sind bei der Geschäftsraummiete umlegbar, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht und die Situation des Mietobjektes eine Bewachung erfordert (OLG Celle ZMR 1999, 238).

Ferner sind auch die Kosten der Verwaltung nach Ziff. 6.1 g) als umlagefähig vereinbart. Die diesbezügliche Vereinbarung ist nicht wegen fehlender Bestimmtheit des Begriffs der Verwaltungskosten unwirksam. Denn dem Begriff fehlt nicht jede Auslegungsfähigkeit dahingehend, dass sich kein geltungserhaltender Sinn ermitteln ließe (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 133 BGB, Rdnr. 6). Verwaltungskosten sind nach § 26 Abs. 2 II.BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Von dieser Definition kann auch für die Geschäftsraummiete ausgegangen werden (OLG Düsseldorf, DWW 2000, 194 f). Die Begriffe der Verwaltungskosten oder Kosten der Hausverwaltung genügen dem Bestimmtheitserfordernis für eine Umlegungsvereinbarung (Schmidt a.a.O., Rndr.5395). Auch das OLG Hamburg hat dies angenommen und ausgeführt, dass insbesondere bei einem Einkaufszentrum die Notwendigkeit der Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination auf der Hand liegt und, dass eine professionelle Hausverwalterfirma beauftragt wird, auch üblich und von vornherein absehbar ist (OLG Hamburg, ZMR 2003,180 = NZM 2002,388). Dem steht auch die Entscheidung des Senats vom 08.10.01 - 8 U 6267/00 - (GE 2002,327 = KG- Report 2002,81- 84) nicht entgegen. Denn hierin wurde auch die Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten grundsätzlich bejaht, jedoch die Belastung des Mieters letztlich deswegen verneint, weil der vom Vermieter gewählte Umlagemaßstab (5 % der Verwaltungskosten) nicht vereinbart worden war. Vorliegend hat die Klägerin diese Kosten nach der anteilige Mietfläche umgelegt, was grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (vgl. Senatsurteil vom 08.10.2001, a.a.O.; Wolf/Eckert/Ball, Rdnr. 513).

Soweit es in Ziff. 6.1.g) heißt, dass auch die Kosten des "kaufmännischen und technischen Centermanagements" umzulegen sind, ist der Begriff des Centermanagements jedoch nicht ausreichend bestimmt. Hinsichtlich dieses Begriffs fehlt es an jeglicher Transparenz, es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen werden sollen und auch nicht welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfasst werden sollen. Daran ändert sich - entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht - nichts dadurch, dass die Worte "kaufmännisch und technisch" hinzugefügt worden sind. Denn gerade weil die Klägerin daneben auch Verwaltungskosten verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten als Kosten des Centermanagements anfallen. Es bedarf aber gerade im Hinblick auf die unübersehbaren Kosten einer klaren und transparenten Vereinbarung anhand der Mieter das Risiko der zusätzlichen Kosten überschauen kann (vgl. Seideneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, Rdnr. 6232). Soweit die Klägerin in der Berufungsschrift diese Kosten näher erläutert, wird gerade deutlich, dass diese Kosten nicht ohne weiteres dem Inhalt nach erkennbar sind.

Soweit das Landgericht beanstandet, dass der Hinweis auf notwendige oder übliche Versicherungen in Ziff. 6.1 g) nicht ausreichend ist, da er jede Transparenz vermissen lasse, trifft dies zwar zu. Allerdings ergibt sich aus Ziff. 12 der Anlage 5 "Aufstellung der Betriebskosten gemäß II. BV" - die nach Ziff. 6.1 h) auch Bestandteil der Umlagevereinbarung geworden ist -, welche Versicherungen umzulegen sind. Nur diese sind dann auch in den Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt. Die Umlage der Kosten für die konkret benannten Versicherungen ist jedenfalls wirksam vereinbart.

3.

Zu Recht greift die Klägerin mit der Berufung an, dass das Landgericht eine Beteiligungspflicht der Beklagten an den Kostenarten verneint hat, soweit sie den Innenbereich des Einkaufszentrums, wie Kosten für Aufzüge, Rolltreppen, Gebäudereinigung, Wasserverbrauch für öffentliches WC, Personalräume und andere Gemeinschaftsanlagen betreffen.

Nach der vertraglichen Vereinbarung haben die Parteien eine Umlage nach Flächenanteilen vereinbart. Weiter ist geregelt, dass der Vermieter für einzelne Kostenarten den wirtschaftlichen Erfordernissen und den individuellen Gegebenheiten des Objekts entsprechend auch einen anderen Verteilerschlüssel festlegen kann. Hierbei muss er dann gemäß § 315 BGB nach billigem Ermessen vorgehen (Schmid, a.a.O., Rdnr. 4081; Bub/Treier/v. Brunn, a.a.O., III. A, Rdnr. 49). Dabei wird allgemein die Umlage nach Flächen bei Gewerbemieträumen als angemessen angesehen (Wolff/Eckert/Ball, a.a.O., Rndr. 513).

Zwar besteht auch im Gewerbemietverhältnis eine Verpflichtung zur Differenzierung bei der Umlage der Betriebskosten, wenn in verschiedenen Nutzeinheiten deutlich höhere Kosten als in anderen entstehen. Eine derartige Differenzierung kann auch im Verhältnis verschiedener Gewerbemieter geboten sein (Senatsurteil vom 12.April 2001 - 8 U 2143/99 - GE 2001, 850; Senatsurteil vom 08. Oktober 2001 - 8 U 6267/00 - GE 2002, 327 = KG - Report 2002, 81). Allerdings erscheint es nicht gerechtfertigt, die Beklagten an den Kosten der Gemeinschaftseinrichtungen deswegen nicht zu beteiligen, weil ihre Mieteinheit im Außenbereich liegt und keinen direkten Zugang nach innen zum Einkaufzentrums hat. Denn die Beklagten partizipieren zumindest mittelbar auch von den Gemeinschaftseinrichtungen des Einkaufszentrums, nämlich durch den vom Center ausgehenden Werbeeffekt und den Zulauf von Kunden. Denn es kann davon ausgegangen werden, dass vorrangig die Besucher des Einkaufszentrums, welche ihre Einkäufe hier tätigen, dann auch den Imbiß der Beklagten nutzen, indem sie hier Speisen und Getränke zu sich nehmen. Soweit das Landgericht hier die Entscheidung des Senats anführt, in der die Umlage von Gemeinschaftskosten eines im Außenbereich liegenden Spezialgeschäfts als unbillig angenommen worden ist (Senatsurteil vom 08. Oktober 2001, a.a.O.), ist dieser Fall mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. Denn ein Geschäft mit Spezialsortiment wird in der Regel direkt zum Zwecke der speziell angebotenen Waren aufgesucht, ohne dass es darauf ankommen dürfte, dass sich dieses Geschäft auch in einem Einkaufszentrum befindet. Hingegen profitiert ein Imbiss gerade davon, dass sich hier Geschäfte verschiedenster Art befinden.

4.

Aus dem Vorgesagten ergibt sich, dass die Umlage der Nebenkosten auch bezüglich der Gemeinschaftseinrichtungen mit Ausnahme der Kosten des Centermanagements wirksam vereinbart worden sind und nach dem von der Klägerin zugrunde gelegten Umlegungsmaßstab, der im übrigen von den Beklagten auch nicht angegriffen wird, verteilt werden kann. Die Abrechnung ist auch nachvollziehbar und erfüllt die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze einer ordnungsgemäßen Abrechnung. Sie muss so abgefasst sein, dass sie auch ein juristisch und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildeter Empfänger nachvollziehen und überprüfen kann; notwendig ist eine geordnete Zusammenstellung mit einer zweckmäßigen und übersichtlichen Aufgliederung der Abrechnungsposten (BGH NJW 1982, 573 = ZMR 1982, 108). Diese Anforderungen erfüllt die Abrechnung. Von den Beklagten wird auch nicht geltend gemacht, dass und inwiefern die Abrechnung von ihnen nicht nachvollzogen werden könnte.

Bei Herausrechnung der Kosten des Centermanagements ergeben sich daher nachfolgende Nachforderungen:

1999

Nachforderung nach Abrechnung (netto) 4.416,66 DM Abzüglich Centermanagement 596,83 DM Gesamt Netto 3.819,83 DM Zzgl. Mwst. 16 % 611,17 DM Nachforderung (brutto) 4.431,00 DM

2000

Nachforderung nach Abrechnung (netto) 3.123,39 DM Abzüglich Centermanagement 596,83 DM Gesamt Netto 2.526,56 DM Zzgl. Mwst. 16 % 404,25 DM Nachforderung (brutto) 2.930,81 DM

2001

Nachforderung nach Abrechnung (netto) 1.171,71 DM Abzüglich Centermanagement 246,90 DM Gesamt Netto 924,81 DM Zzgl. Mwst. 16 % 147,97 DM Nachforderung (brutto) 1.072,78 DM

Gesamtnachforderung = 8.434,59 DM = 4.312,54 EUR

C. Werbekostenbeiträge 5.223,36 DM = 2.670,66 EUR

Die Klägerin kann von den Beklagten auch die Werbekostenbeiträge verlangen. Es kann für die Entscheidung dahingestellt bleiben, ob die Regelung in Ziff.8.2 als Anspruchsgrundlage für die Zahlung von Werbekostenbeiträge an den Vermieter in Betracht kommt oder diese Regelung - wie das Landgericht meint - zu unbestimmt ist. Es kann auch offen bleiben, ob die Klägerin aufgrund behaupteter Mitgliedschaft in der Werbegemeinschaft berechtigt ist, die Werbekostenbeiträge geltend zu machen. Jedenfalls steht der Klägerin ein Anspruch aus abgetretenem Recht zu. So hat die Werbegemeinschaft Einkaufszentrum S GbR den Anspruch auf Zahlung der monatlichen Beiträge zur Werbegemeinschaft gemäß Abtretungserklärung vom 19. Februar 2003 an die Vermieterin, die O G mbH & Co. S abgetreten. Die O G mbH & Co. S KG hat bereits gemäß Abtretungserklärung vom 04. September 2001 auch die Ansprüche auf Werbekostenbeiträge an die Klägerin abgetreten. Die Klägerin ist daher Inhaberin dieser Ansprüche. Der Anspruch ergibt sich dem Grunde nach aus Ziff. 6 des Gesellschaftsvertrages der Werbegemeinschaft. Die Beklagten sind dem Anspruch der Höhe nach, den die Klägerin im Schriftsatz vom 05. Juli 2002 berechnet hat, nicht entgegengetreten.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 BGB.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 2 Ziff. 1und 2 ZPO).

Ende der Entscheidung