Judicialis Rechtsprechung

Geschäftsnummer: 8 U 271/02

Verkündet am: 22. Mai 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts, Elßholzstraße 30 - 33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 22. Mai 2003 durch den Richter am Kammergericht Dr. Müther als Einzelrichter für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten zu 1) gegen das Schlussurteil vom 24. Juli 2002 der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Der Beklagte zu 1) hat die Kosten der Berufung zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte zu 1) kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 35.000 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung richtet sich gegen das am 24. Juli 2002 verkündete Schlussurteil der Zivilkammer 32 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Beklagte zu 1) wendet sich mit der Berufung gegen seine Verurteilung zur Zahlung von Restmietzins für die Zeit von Februar 1999 bis zum 15. Juni 2001 für Gewerberäume und gemietete Stellplätze in Höhe von insgesamt 35.932,38 DM und insgesamt 19.994,78 DM aus den Betriebskostenabrechnungen für die Zeit von 1997 bis 2000. Weiter wendet er sich dagegen, dass das Landgericht festgestellt hat, dass sich der Rechtsstreit wegen eines Mietzinsbetrages in Höhe von 109,99 EUR nebst anteiligen Zinsen in der Hauptsache erledigt und dass er die Kosten des Rechtsstreits wegen des zunächst auch anhängig gemachten Räumungsanspruches hat. Er ist der Auffassung, dass er für die Mietschulden nur anteilig einzutreten habe. So habe er seit Beginn des Mietverhältnisses jeweils nur seinen eigenen Anteil an den Vermieter gezahlt. Er sei auch der einzig Zahlende gewesen, ohne dass die Hausverwaltung die anderen Mieter in Anspruch genommen hätte. Dies stelle letztlich auch eine Pflichtverletzung dar, weil die beiden Mitmieter nun nicht mehr in der Lage seien die Mieten zu tragen. Eine lediglich anteilige Verpflichtung ergebe sich auch aus dem Schriftverkehr, insbesondere aus den Schreiben vom 29. Dezember 1998 und 19. Januar 2000. Eine von ihm getätigte Überweisung über 2 x 10.000 DM sei schließlich auch ausdrücklich für den Mitmieter S......... erfolgt. Das Landgericht habe darüber hinaus auch zu Unrecht nicht die Kaution von 5.800 DM auf die Mietschulden verrechnet. Insoweit habe es eine Absprache gegeben, dass die von der Vormieterin gezahlte Kaution für das spätere Mietverhältnis mit ihm und den beiden früheren Beklagten hätte gelten sollen. Die Betriebskostenabrechnungen seien nicht wirksam, weil es keine Abrechnungseinheit zwischen Alt- und Neubau hätte geben dürfen. Die Verrechnung der Heizkostenvorschüsse sei willkürlich erfolgt. Die Kündigung des Mietverhältnisses mit Schreiben vom 26. März 2001 sei ihm auch erst nach Einreichung der Klage bekannt geworden. Insoweit habe er den Räumungsanspruch sofort anerkannt.

Der Beklagte zu 1) beantragt,

unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er tritt dem Berufungsvorbringen entgegen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 3. März 2003, Bl. 224ff. d. A., Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

A. Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

I. Die Mietzinszahlungsverpflichtung über den von dem Beklagten zu 1) gezahlten Anteil hinaus ergibt sich aus den §§ 535 Satz 2, 557 Absatz 1 Satz 1 BGB a.F. Denn entgegen der Auffassung des Beklagten zu 1) hat er als Gesamtschuldner für die sich aus dem Mietvertrag ergebenen Pflichten einzustehen. Es ist nicht ersichtlich, dass die in § 18 des Mietvertrages getroffene Regelung, nach der mehrere Mieter gesamtschuldnerisch haften, von den Parteien wirksam abgeändert worden ist. Der Beklagte zu 1) hat keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen, die eine unter Berücksichtigung der Schriftformabrede in § 21 Ziffer 4 des Mietvertrages Abänderung des Vertrages ergeben könnten. Soweit er sich auf den gewechselten Schriftverkehr bezieht, insbesondere auf die Formulierungen in den Schreiben der Hausverwaltung vom 28. Dezember 1998 und 19. Januar 2000, in denen von den Zahlungsrückständen des Mieters S...... und einer Vertragsänderung die Rede ist, reicht dieser Vortrag nicht aus. Jedenfalls in dem Schreiben vom 19. Januar 2000 wird nämlich von einem - auch den Beklagten zu 1) treffenden - Mietrückstand von 43.807,66 DM gesprochen. Im Übrigen könnten die Schreiben allenfalls auf eine vorher getroffene Abrede hindeuten. Dass aber unter der notwendigen Einbeziehung der beiden früheren Beklagten eine Vertragsänderung getroffen wurde, ist nicht ersichtlich. Allein aus der Tatsache, dass der Beklagte zu 1) nicht die volle Miete gezahlt hat, kann nicht geschlossen werden. Darüber hinaus, wäre auch eine rückwirkende Abänderung als Erlass anzusehen, der nur dann in Betracht, wenn er für alle Beteiligten unzweideutig zu erkennen gewesen wäre (vgl. BGH, FamRZ 1981, 763). Dies ist hier nicht der Fall. Dass der Beklagte zu 1) während des Mietverhältnisses Zahlungen im Namen des Herrn S....... geleistet hat, ändert an diesem Ergebnis nichts, weil dies auch sein Verhältnis zu seinem Mitmieter betreffen konnte.

Soweit die Beklagtenvertreterin im Termin moniert hat, dass nicht zu erkennen sei, wie sich die geltend gemachten Beträge auf den Mietvertrag auf die Räume und auf den Mietvertrag über die Stellplätze verteilen, übersieht sie, dass sich diese Aufteilung hinreichend deutlich aus dem landgerichtlichen Urteil ergibt.

Dem zugesprochenen Zinsanspruch ist der Beklagte zu 1) nicht entgegen getreten. Er ergibt sich aus den §§ 284, 288 BGB a.F.

II. Der Beklagte ist nach dem Mietvertrag auch zur Zahlung der sich aus den Nebenkostenabrechnungen für die Zeit von 1997 bis 2000 ergebenden Nachzahlungsbeträge verpflichtet. Denn im Mietvertrag ist eine Vorschusszahlung und spätere Abrechnung vereinbart. Die Abrechnungen sind wirksam. Soweit der Beklagte zu 1) beanstandet, dass Alt- und Neubau nicht als Abrechnungseinheiten hätten angesehen werden dürfen, lässt er unberücksichtigt, dass ihn nach den Abrechnungen keine auf den Neubau entfallenden Kosten treffen. Dass die Klägerin nach der Abrechnung für 1997 den Verteilungsmaßstab geändert hat, trifft den Beklagten zu 1) nicht, weil sich dadurch sein Anteil an den anfallenden Kosten verringert hat. Denn in die Abrechnungen für 1998 und später sind lediglich Gewerberäumeanteile des Neubaus in die Altbauabrechnung eingeflossen, so dass sich der Anteil des Beklagten zu 1) verringert hat.

Soweit der Beklagte zu 1) eine willkürliche Verrechnung seiner Heizkostenvorschusszahlungen rügt, kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen werden. Im Übrigen sind die sich aus den Heizkostenabrechnungen ergebenden Beträge nicht Streitgegenstand des Verfahrens, weil die Klägerin insoweit bereits vor der Klageerhebung Verrechnungen vorgenommen hatte.

Wegen der Nachzahlungsbeträge ist der Beklagte zu 1) ebenfalls zur Zinszahlung verpflichtet.

III. Das Landgericht hat auch mit zutreffender Begründung die teilweise Erledigung des Rechtsstreits festgestellt und dem Beklagten die Kosten auferlegt, soweit diese auf den ursprünglich angekündigten Räumungsantrag entfielen.

Der Beklagte zu 1) hat die auf den Räumungsantrag entfallenden Kosten zu tragen, weil er sich so behandeln lassen muss, als ob ihm die Kündigung vom 26. März 2001 bereits am 27. März 2001 zugegangen ist. Den diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts schließt sich der Senat an. Dass den weiteren Mietern wirksame Kündigung zugegangen sind, wird von dem Beklagten zu 1) nicht in Abrede gestellt. An diesem Ergebnis ändert sich nichts, wenn der Beklagte zu 1) darauf hinweist, die Mitarbeiterin der Hausverwaltung habe in einem Termin im Mai 2001 ausdrücklich erklärt, die Kündigung in einen Briefkasten mit dem Aufdruck "Varianta" eingeworfen zu haben. Denn darauf käme es nur an, wenn der Beklagte zu 1) den Vortrag der Klägerin zu dem Einwurf der Kündigung in den Hofbriefkasten mit der Aufschrift "Kwiet und Varianta" ausreichend bestritten hätte. An einem derartigen Bestreiten fehlt es aber trotz der entsprechenden Erörterungen im Termin vom 22. Mai 2003 nach wie vor. Ist aber von einem Zugang der Kündigung im März 2001 auszugehen, hat der Beklagte zu 1) auch Anlass für eine Klageerhebung im Mai 2001 gegeben. Denn er war nach der Kündigung zu einer sofortigen Räumung verpflichtet. Einer weiteren Aufforderung zur Räumung bedurfte es insoweit nach Ablauf einer kurzen Karenzzeit nicht, weil der Beklagte zu 1) wegen der Mietrückstände mit einer Kündigung rechnen musste.

B. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 711 Satz 1 ZPO.

C. Die Zulassung der Revision kommt nicht in Betracht.

Ende der Entscheidung