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Geschäftsnummer 8 U 2875/00

Verkündet am: 1. Oktober 2001

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, den Richter am Kammergericht und die Richterin am Kammergericht Spiegel auf die mündliche Verhandlung vom 24. September 2001 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 25. Februar 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 19 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Auf die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage werden die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 76.340,81 DM nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basissatz nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungsgesetzes vom 9. Juni 1998 (BGBl. I S. 1242) auf 1.548,29 DM seit dem 6. Februar 2000, aus 29.085,98 DM seit dem 6. Juni 2000, sowie aus 45.706,54 DM seit dem 6. März 2001 zu zahlen. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 25. Februar 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 19 wie folgt abgeändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 18.591,26 DM nebst 4 % Zinsen aus jeweils 775,75 DM seit dem 6. Januar, 6. Februar und 6. März 1999, aus 6.846,87 DM seit dem 14. Februar 1999, aus 872,75 DM seit dem 6. November 1999, aus 3.772,75 DM seit dem 6. Dezember 1999, aus 1.548,29 DM seit dem 6. Januar 2000 sowie aus 3.223,35 DM seit dem 15. Januar 2000 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Auf die im Berufungsrechtszug erhobene Widerklage des Beklagten zu 1) wird der Kläger verurteilt, das Wasserleitungssystem für das gesamte Mietobjekt durch geeignete, den Regeln der Handwerkskunst entsprechende Maßnahmen derart instand zu setzen, dass insgesamt ein Einfrieren der Wasserleitungen im Winter nicht mehr möglich ist.

Die Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszug haben die Parteien wie folgt zu tragen:

Die Gerichtskosten haben der Kläger zu 24 %, beide Beklagte als Gesamtschuldner zu 24 % und der Beklagte zu 1) zu weiteren 52 % zu tragen.

Die außergerichtlichen Kosten des Klägers haben beide Beklagte als Gesamtschuldner zu 42 %, der Beklagte zu 1) zu weiteren 24 % und der Kläger selbst zu 34 % zu tragen.

Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1) hat der Kläger 34 % und der Beklagte zu 1) selbst 66 % zu tragen.

Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) hat der Kläger 49 % und der Beklagte zu 2) 51 % zu tragen.

Die Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszug haben die Parteien wie folgt zu tragen:

Die Gerichtskosten, die außergerichtlichen Kosten des Klägers und die des Beklagten zu 1) haben der Kläger zu 55 % und beide Beklagte als Gesamtschuldner zu 45 % zu tragen.

Von den außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2) hat der Kläger 44 % und der Beklagte zu 2) 56 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 50.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Den Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 108.000,00 DM abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Der Wert der Beschwer der Parteien übersteigt 60.000,-- DM.

Tatbestand:

Die Berufung der Parteien richtet sich gegen das am 25. Februar 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 19 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Der Kläger trägt zur Begründung der Berufung vor:

Im Winter 1998 sei auf dem zweiten Hof nur ein Rohr gerissen. Die Beklagten seien von dem Kläger darauf hingewiesen worden, dass das Wasser bei Minustemperaturen abgestellt bleiben müsse, sofern die Räumlichkeiten nicht einschließlich der Kühlaggregate genutzt bzw. nicht geheizt werden würden.

Die streitige Wasserleitung sei nicht wegen einer fehlenden Isolierung mangelhaft. Die Wasserleitung könne uneingeschränkt genutzt werden, sofern die Räume genutzt und damit geheizt würden.

Es gäbe keine herkömmliche Isolierung für Wasserrohre, die ein Einfrieren verhindern könnten, wenn nicht zugleich eine Beheizung erfolge. Außerdem verhindere allein eine Isolierung der Rohre auch nicht das Einfrieren des Wassers im Spülkasten oder in den Waschtischen bzw. WC-Becken. Der Beklagte sei im Rahmen seiner Obhutspflicht verpflichtet die Räume zu nutzen und zu heizen oder aber das Wasser abzustellen. Die Unterhaltskosten müssten die Beklagten auch tragen, wenn die Rohre mittels "Heizdraht" isoliert wären. Sie seien daher auch verpflichtet, die Kosten etwaiger zusätzlich aufgestellten Heizlüfter zu tragen.

Er, der Kläger, habe den Beklagten darauf hingewiesen, dass er verpflichtet sei, das Wasser abzustellen, wenn er die Räume nicht nutze.

Die Beklagten hätten die Räume in Kenntnis des Nichtvorhandenseins einer Heizung angemietet. Sie seien daher verpflichtet, die Räume entweder selbst zu beheizen oder aber die Wasserleitung für die Dauer der Nichtnutzung abzustellen. Gemäß § 2 Absatz 4 des Mietvertrages hätten die Beklagten die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht übernommen. Gemäß § 2 Absatz 3 des Mietvertrages sei die Haftung des Vermieters für Anfangsmängel ausgeschlossen.

Die vom Landgericht berechnete Minderungshöhe sei völlig überhöht. Es sei nicht berücksichtigt worden, dass die Wasserversorgung nur dann nicht gewährleistet sei, wenn die Räumlichkeiten nicht genutzt werden würden. Des weiteren sei nicht berücksichtigt worden, dass der Kläger den Beklagten den Einbau von Heizlüftern angeboten habe. Die dadurch entstandenen Stromkosten hätten allenfalls einen Betrag von ca. 300,-- DM monatlich ausgemacht. Diese 300,00 DM stünden in keinem Verhältnis zur angeblichen Mietminderung von fast 2.500,00 DM. Die Beklagten seien aus Schadensminderungsgründen verpflichtet gewesen, die angebotenen Heizlüfter zu nutzen, um dann gegebenenfalls eine Minderung in der Höhe der entstandenen Stromkosten geltend zu machen.

Das Landgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die beeinträchtigten Flächen geringwertiger seien als die nutzbaren Ladenflächen. Die Wert der beeinträchtigten Flächen sei jedoch immer noch zu hoch angesetzt worden. Dass durch die Beklagten mit der Nutzung der hinteren Lagerräume ein größerer Gewinn erzielt werden können, werde bestritten.

Klageerweiternd macht der Kläger Mietzinsrückstände in Höhe von insgesamt 134.323,30 DM für die Zeit von Februar 2000 bis August 2001 geltend, wobei er für Februar 2000 restliche 4.600,00 DM und für die Zeit von März 2000 bis August 2000 jeweils 7.206,85 DM verlangt.

Der geltend gemachte Zinssatz entspräche den Grundsätzen des Mittelzinses gemäß §§ 284, 288 BGB.

Der Kläger beantragt,

das am 25. Februar 2000 verkündete Urteils der Zivilkammer 19 des Landgerichts Berlin abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger weitere 17.672,96 DM nebst 8 % Zinsen aus jeweils 2.924,25 DM seit dem 6. Januar, 6. Februar und 6. März 1999, aus jeweils 2.924,25 DM seit dem 6. November und 6. Dezember 1999 sowie aus 3.051,71 DM seit dem 6. Januar 2000 zu zahlen.

ferner im Wege der Klageerweiterung

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 134.323,30 DM nebst 8 % Zinsen aus 4.600,00 DM seit dem 6. Februar 2000, aus 50.447,95 DM seit dem 6. Juni 2000 sowie 5 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz des § 1 des DÜG aus 79.275,35 DM seit dem 6. März 2001 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die (Anschluss-) Berufung zurückzuweisen und die Klage abzuweisen.

Der Beklagte zu 1) beantragt ferner,

die Klage unter teilweiser Abänderung des am 25. Februar 2000 verkündeten Urteils der Zivilkammer 19 des Landgerichts Berlin abzuweisen.

sowie ferner im Wege der Klageerweiterung:

den Kläger zu verurteilen, das Wasserleitungssystem für das gesamte Mietobjekt durch geeignete, den Regeln der Handwerkskunst entsprechende Maßnahmen derart instand zu setzen, dass insgesamt ein Einfrieren der Wasserleitungen im Winter nicht mehr möglich ist.

Den insoweit zunächst darüber hinaus gestellten Antrag, dem Kläger zur Durchführung der vorgenannten Arbeiten eine Frist von 8 Wochen nach Rechtskraft des Urteils zu setzen und festzustellen, dass der Kläger bei nicht fristgerechter oder fachgerechter Ausführung der vorgenannten Arbeiten verpflichtet ist, den Beklagten alle hierdurch entstehenden Schäden zu ersetzen, insbesondere die Kosten für von Beklagtenseits selbst durchgeführte Isolations- und Frostsicherungsarbeiten an den Wasserrohren hat der Beklagte zu 1) zurückgenommen.

Der Beklagte zu 2) beantragt ferner,

die Klage unter (teilweiser) Abänderung des am 25. Februar 2000 verkündeten Urteils der Zivilkammer 19 des Landgerichts Berlin abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufungen der Beklagten zu 1) und zu 2) zurückzuweisen und die Widerklage des Beklagten zu 1) abzuweisen.

Der Beklagte zu 1) trägt zur Begründung der Berufung vor:

Das Landgericht sei in der angefochtenen Entscheidung fälschlicherweise davon ausgegangen, dass die betroffene Fläche im Hofgebäude einen geringeren Wert als die Restfläche habe. Die einzig nutzbare Personaltoilette befinde sich im Hofgebäude. Diese könne nicht genutzt werden, wenn die Leitungen einzufrieren drohten.

Die im Hofgebäude und Seitenteil belegenen Geschäftsräumlichkeiten seien aufgrund der gemütlichen Atmosphäre als höherrangig oder zumindest gleichrangig mit dem zur Wilmersdorfer hin gelegenen Ladenraum zu bewerten.

Die Wasserabrechnung sei nicht nachvollziehbar berechnet, da nicht zu erkennen sei, welche Wassermengen bei dem Wasserrohrbruch ausgetreten seien. Die von dem Kläger angegebene Menge von 400 Litern Wasser werde bestritten. Der Defekt am Wasserrohr müsse schon mehrere Monate bestanden haben. Der Riss habe sich dann im Laufe der Zeit durch den Rohrdruck vergrößert und sei dann aufgeplatzt. Eine Vorschädigung ergebe sich schon dadurch, dass die Rohre in den Wintermonaten partiell zufrören. Hierdurch würde das Material ermüdet, beschädigt und rissig. Es müsse daher davon ausgegangen werden, dass ständig an den unterschiedlichsten Stellen aus den Versorgungsleitungen Wasser zum Hof sickere. Weit über die Hälfte des Wasserverbrauchs sei durch Schäden an der Leitung bedingt.

Der geltend gemachte Zinsanspruch werde bestritten.

Der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch sei begründet, da der Kläger verpflichtet sei, die Rohre vor Einfrierungen zu schützen.

Der Beklagte zu 2) trägt zur Begründung der Berufung vor:

Rechtsfehlerfrei sei das Landgericht davon ausgegangen, dass die Wasserleitung mangelhaft sei. Sie sei lediglich benutzbar, wenn die genutzten Räume beheizt würden. Eine Heizung sei aber nicht vorhanden. Die Kühlaggregate hätten die Beklagten vom Vormieter übernommen. Sie seien nicht verpflichtet, diese zu nutzen. Selbst wenn sie diese nutzen würden, würde dies ein Einfrieren der Wasserleitungen nicht verhindern.

Es sei technisch möglich, Wasserleitungen, Spülkästen, Waschtische und WC-Becken so zu isolieren, dass diese bei Minustemperaturen im Außenbereich nicht einfrören.

Die Minderungsbeträge, die das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung angesetzt habe, seien jedoch zu niedrig.

Die nach vorne hin gelegenen Ladenflächen seien keineswegs wertvoller als die im Seitenflügel und Hofgebäude belegenen Flächen. Der Mietwert der betroffenen Flächen im Seitenflügel und Hinterhaus sei ebenso groß wie der der Ladenfläche.

Von dem Mietmangel seien nicht nur 200 qm sondern 230 qm betroffen. Die monatlichen Minderungsbeträge betrügen im Jahr 1998 5.175,00 DM, im Jahr 1999 5.317,31 DM und im Jahr 2000 5.748,56 DM. Hinter diesen monatlichen Minderungsbeträgen seien die Beklagten zurückgeblieben.

Die Wasserabrechnungen habe er nicht erhalten, da er im November 1998 ausgezogen sei. Die Abrechnungen seien nicht prüffähig, da der Wasserrohrbruch nicht berücksichtigt worden sei.

Der Zinsanspruch werde der Höhe nach bestritten.

Der Kläger hält das angefochtene Urteil für zutreffend, soweit die Beklagten zur Zahlung der aus den Wasserabrechnungen resultierenden Beträgen verurteilt worden sind. Das Wasserleitungssystem sei mangelfrei. Im übrigen seien die Beklagten gemäß der vertraglichen Vereinbarung verpflichtet, das angeblich marode Rohrleitungssystem in einem ordnungsgemäßen technischen Zustand zu halten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens in beiden Rechtszügen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers ist unbegründet. Die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage des Klägers ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Die Berufung der Beklagten ist ebenfalls in dem aus dem Tenor ersichtlichen umfang begründet. Die im Berufungsrechtszug erhobene Widerklage des Beklagten zu 1) ist begründet.

1. Berufung des Klägers

Die Berufung des Klägers ist unbegründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung weiterer 17.672,96 DM Mietzins für die Monate Januar bis März 1999 und November 1999 bis Januar 2000 gemäß § 535 Satz 2 BGB.

Das Landgericht ist in der angefochtenen Entscheidung zutreffend von einer Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen. Der Umstand, dass die Wasserleitung zum Hofgebäude des zweiten Hofes nicht uneingeschränkt ganzjährig genutzt werden kann, mindert die Tauglichkeit der vermieteten Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch. Um ein Einfrieren der Wasserleitung zu verhindern, muss diese unstreitig bei Frostgefahr abgestellt werden, oder aber die im Hofgebäude belegenen Räume müssen beheizt werden. Eine Heizung war bei Vertragsabschluss nicht vorhanden. Die Beklagten sind auch nicht verpflichtet, die von dem Kläger zur Verfügung gestellten Heizlüfter auf eigene Kosten zu betreiben. Es gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters die Wasserleitung vor Frost zu schützen und bei Frostgefahr das Wasser abzustellen. Er hat die technischen Vorkehrungen zum Schutze der Wasserleitung gegen Einfrieren im Winter zu treffen. Der Mieter ist lediglich verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters bei den Maßnahmen mitzuwirken, die dazu erforderlich sind. Die Obhutspflicht des Mieters geht jedoch nicht so weit, dass er verpflichtet wäre, Räume die nicht mit einer Heizung ausgestattet sind, auf eigene Kosten mit elektrischen Heizkörpern zu beheizen (Gaisbauer in DWW, 1970, 79, 80; Dr. Koenig in WuM 1970, 94, Dr. Herold in WuM 1971, 21 OLG Stuttgart in VersR 1958, 427; Urteil des Kammergerichts vom 15. Juni 1998, -- 8 U 9206/96). Der Kläger hat gegenüber den Beklagten zu keinem Zeitpunkt erklärt, dass er für die Kosten der zusätzlich aufgestellten elektrischen Heizkörper aufkommen werde. Die Beklagten waren auch nicht, wie der Kläger meint, im Wege der Schadensminderungspflicht verpflichtet, die Räume mit elektrischen Heizkörpern auf eigene Kosten zu beheizen, denn eine Schadensminderungspflicht besteht im Rahmen von § 537 BGB nicht. Darüber hinaus waren die Beklagten auch nicht verpflichtet, die von dem Vormieter übernommenen Kühlaggregate zu betreiben, um mit der Abluft die Wasserleitung warm zu halten. Eine derartige Verpflichtung bestünde nur, wenn die Parteien dies vertraglich vereinbart hätten. Für die bestrittene Behauptung, er habe die Beklagten bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen, dass bei Frostgefahr ein Abstellen der Wasserleitung oder aber ein Beheizen der Räume erforderlich sei, um ein Einfrieren der Wasserleitung zu verhindern, hat der Kläger keinen Beweis angeboten. Die Voraussetzungen des § 539 BGB liegen auch nicht etwa deshalb vor, weil die Beklagten die Räume ohne Heizung angemietet haben und diese mit einem Einfrieren der Wasserleitung im Winter rechnen hätten müssen. Das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die Möglichkeit besteht, Wasserleitungen so zu isolieren, dass ein Einfrieren auch ohne Beheizen der Räume ausgeschlossen werden kann. Ein Einfrieren kann zum Beispiel verhindert werden, in dem die Wasserleitung mit einem elektrisch beheizbaren Draht (Frost-wächter bzw. elektrische Begleitheizung), der sich bei Frostgefahr automatisch einschaltet, umwickelt werden. Die Beklagten mussten, ohne dass sie ausdrücklich darauf hingewiesen worden wären, nicht damit rechnen, dass die Wasserleitung im Hofgebäude nicht ausreichend isoliert ist. Die Räume sind ohne wenn und aber zum Betrieb eines Lebensmittelgroß- und Einzelhandels nebst Imbiss vermietet worden. Ein derartiger Betrieb setzt selbstverständlich ganzjährig fließendes Wasser voraus. Die Beklagten durften daher davon ausgehen, dass die Wasserleitung über eine ausreichende Isolierung verfügt.

Die Minderung des Mietzinses ist nicht gemäß § 2 des Mietvertrages ausgeschlossen.

Gemäß § 2 Abs. 1 des Mietvertrages werden die Mieträume vom Mieter in besichtigtem Zustand so wie sie stehen und liegen als vertragsgemäß übernommen. Diese Klausel bedeutet, dass der bei einer Besichtigung der Räume ohne sachkundige Nachforschungen feststellbare Zustand als vertragsgemäß gelten und deshalb der Erfüllungsanspruch des Mieters auf Beseitigung sichtbarer Mängel jedenfalls so lange ausgeschlossen sein soll, als keine wesentliche Verschlechterung eintritt. Dies gilt jedoch nicht für verborgene Mängel (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B, Rdnr. 1294). Bei dem Zustand der Wasserleitung handelt es sich um einen verborgenen Mangel.

Gemäß § 2 Abs. 3 Satz 1 des Vertrages wird die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel dem Vermieter vom Mieter erlassen. Ein derartiger Ausschluss der "Haftung" betrifft im Zweifel nur Schadensersatzansprüche, nicht aber das Minderungsrecht des Mieters (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III. B Rdnr. 1293).

Gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 des Mietvertrages hat der Mieter Minderungsansprüche wegen Mängel des Mietgegenstandes nur dann, wenn der Vermieter den Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten hat. Da dem Kläger der Zustand der Wasserleitung bekannt war und er gleichwohl nicht für eine ausreichende Isolierung gesorgt hat, hat er den Mangel grob fahrlässig zu vertreten.

Die Minderung des Mietzinses ist auch nicht gemäß § 2 Abs. 4 des Mietvertrages ausgeschlossen. Danach obliegt dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Räume. Die Übernahme der Erhaltungslast durch den Mieter ändert jedoch nichts an der Pflicht des Vermieters, dem Mieter eine fehlerfreie Mietsache zu überlassen, soweit dieser nicht in Kenntnis des Fehlers verzichtet (Bub/Treier, a.a.O., III.A, Rdnr. 1963).

Der Einwand des Klägers, das Landgericht habe in der angefochtenen Entscheidung die Minderungsquote zu hoch angesetzt, greift nicht durch. Das Landgericht hat rechtsfehlerfrei bei der Bemessung der Minderungsquote für das betroffene Hofgebäude einen Quadratmeterpreis zugrunde gelegt, der einem Halb des vereinbarten Nettokaltmietzinses pro qm entspricht. Die von dem Landgericht erstellte Nutzwertanalyse (vgl. hierzu Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, Rdnr. 547), ist nicht zu beanstanden. Eine etwaige Schadensminderungspflicht, ist, wie bereits dargelegt, im Rahmen von § 537 nicht zu berücksichtigen. Insbesondere waren die Beklagten nicht verpflichtet, elektrische Heizkörper auf eigene Kosten bzw. mit der Gefahr der Kostentragungspflicht, zu betreiben. Die Beklagten wären nur dann verpflichtet gewesen, die von dem Kläger zur Verfügung gestellten elektrischen Heizkörper zu betreiben, wenn sich der Kläger bereit erklärt hätte, die daraus resultierenden Stromkosten zu übernehmen und wenn sich die Parteien über die Berechnung der zusätzlich entstehenden Stromkosten geeinigt hätten. Die Beklagten wären nicht verpflichtet gewesen, die Gefahr eines Rechtsstreites über die Höhe und Berechnung der zusätzlichen Stromkosten auf sich zu nehmen. Der Kläger verkennt, dass die Minderung des Mietzinses sich nicht allein auf den Zeitraum beschränkt, in dem die Wasserleitung wegen Frostgefahr abgestellt werden muss, sondern dass diese sich auf das gesamte Jahr erstreckt. Der mietvertraglich vereinbarte Gebrauch, nämlich der Betrieb eines Lebensmittelgroß- und Einzelhandels nebst Imbiss ist nur gewährleistet, wenn dieser Gebrauch auch ganzjährig und ohne Unterbrechungen ausgeübt werden kann. Ein Geschäftsbetrieb, der Tage-, Wochen- oder auch Monatelang unterbrochen werden muss, ist auf Dauer nicht möglich, da zum einen ein Kundenstamm nicht aufgebaut werden kann, zum anderen aber auch der Wareneinkauf nicht verlässlich kalkuliert werden kann.

Aber auch der Einwand der Beklagte, die Minderungsquote sei im Gegenteil zu niedrig angesetzt, greift nicht. Das Landgericht ist rechtsfehlerfrei davon ausgegangen, dass das Hofgebäude bereits aufgrund seiner Lage einen geringeren Wert als die zur Straße hin ausgerichtete Ladenfläche hat. Auch wenn die Lage im 2. Hof gemütlicher sein mag, so sind grundsätzlich zur Straße hin gelegene Ladenräume aufgrund des Umstandes, dass vorbeilaufende Kunden (sogenannte Laufkundschaft) etwa durch ein attraktives Schaufenster oder ein besonderes Angebot einfacher in die Geschäftsräume gelockt werden können, als höherwertiger einzuordnen. Dass die Hofdurchfahrt so attraktiv gestaltet ist, dass dieser Effekt sich auch auf die im 2. Hof belegenen Geschäftsräume erstreckt, haben die Beklagten nicht substantiiert vorgetragen. Die Minderwertigkeit der im 2. Hof gelegenen Räume ergibt sich auch aus dem Umstand, dass sie nicht über eine Heizung verfügen. Zwar ergibt sich eine gewisse Wertigkeit der Räume dadurch, dass sich, nach Angaben der Beklagten, die einzige Personaltoilette darin befindet. Gleichwohl ist die Wertigkeit unter Berücksichtigung der gesamten Umstände nicht höher als vom Landgericht eingeschätzt, anzunehmen. Die Behauptung des Beklagten zu 2) die betroffene Mietfläche betrage 230 qm und nicht, wie vom Landgericht angenommen, 200 qm ist unsubstantiiert und beweislos vorgetragen.

2. Klageerweiterung des Klägers

Die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage ist in Höhe von 76.340,81 DM begründet und im übrigen in Höhe von 57.982,49 DM unbegründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten gemäß § 535 Satz 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Monat Februar 2000 in Höhe von 1.548,29 DM und für die Monate März bis einschließlich August 2001 in Höhe von jeweils 4.155,14 DM.

Von den vom Kläger geltend gemachten monatlichen Mietzinsbeträgen ist jeweils ein Minderungsbetrag in Höhe von 3.051,71 DM in Abzug zu bringen, wobei zur Berechnung auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen werden kann. Die Minderung gemäß § 537 BGB ist auch -- wie oben ausgeführt -- ganzjährig in Ansatz zu bringen.

Da der Kläger für den behaupteten Zinsschaden beweisfällig geblieben ist, hat er Anspruch auf Zahlung des gesetzlichen Zinssatzes in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 1 des Diskont-Überleitungsgesetzes vom 9. Juni 1998 (BGBl. I S. 1242) (§ 288 Abs. 1 n.F.).

3. Berufung der Beklagten

Die Berufung der Beklagten ist lediglich soweit sie sich gegen den geltend gemachten Zinssatz wendet, begründet.

Soweit sich die Beklagten gegen die Höhe des vom Landgericht im angefochtenen Urteil in Ansatz gebrachten Minderungssatz wenden, kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

Der Kläger hat gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Zahlung der aus den Wasserabrechnungen vom 2. Februar 1999 (abzüglich vom Landgericht bereits berücksichtigter 10,23 DM) und vom 10. Januar 2000 resultierenden Beträge in Höhe von insgesamt (6.846,87 DM + 3223,35 DM) 10.070,22 DM.

Der Einwand des Beklagten zu 2) er habe die Rechnungen nicht erhalten, weil er im November 1998 ausgezogen sei, ist unerheblich. Die Wasserabrechnungen sind jeweils an beide Beklagten gerichtet. Da der Beklagte zu 2) dem Kläger nicht mitgeteilt hat, dass er unter der Geschäftsadresse nicht mehr zu erreichen ist, muss er sich so behandeln lassen, als ob er die Wasserabrechnungen erhalten hätte. Im übrigen hat er nun im Rahmen des Prozesses von den Wasserabrechnungen Kenntnis erhalten.

Zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass gegen die Wasserabrechnung vom 10. Januar 2000 konkrete Einwendungen nicht ersichtlich sind. Soweit die Beklagten vortragen, es müsse davon ausgegangen werden, dass ständig an unterschiedlichen Stellen aus den Versorgungsleitungen Wasser zum Hof sickere, handelt es sich um eine ins Blaue hinein aufgestellte Vermutung, der es an jeder Grundlage entbehrt.

Soweit die Beklagten meinen, die Wasserabrechnung vom 2. Februar 1999 sei nicht prüffähig, weil aus ihr nicht nachvollziehbar hervorgehe, wie viel Wasser bei dem Rohrbruch Ende 1998 verlorengegangen sei, ist ihr Vortrag nicht erheblich. Das Landgericht hat von der Wasserabrechnung vom 2. Februar 1999 einen Betrag in Höhe von 10,23 DM in Abzug gebracht, der einem Wasserverlust von 400 Litern entspricht. Es hat dabei die vom Kläger angegebene und in erster Instanz nicht bestrittene Wassermenge berücksichtigt. Den Beklagten ist zwar zuzustimmen, dass sie die aus dem Wasserrohrbruch resultierenden Kosten -- und hierzu gehört auch die verloren gegangene Wassermenge -- nicht zu zahlen hat (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Auflage, 4013; AG Salzgitter in WuM 1996, 285). Sie haben jedoch nicht schlüssig vorgetragen, dass die verloren gegangene Wassermenge höher als vom Landgericht berücksichtigt, anzusetzen ist. Die Beklagten sind als Mieter die einzigen, die in der Lage sind, konkrete Angaben zu dem Vorfall des Wasserrohrbruchs zu machen. Hierzu gehört die Angabe, an welchem Tag zu welcher Stunde der Wasserrohrbruch entstanden ist, wann das Wasser abgestellt worden ist und wann der Schaden repariert worden ist. Allein der Mieter weiß zuverlässig, wie lange Wasser aus dem geborstenen Wasserrohr geflossen ist und wie groß die Beschädigung am Rohr war. Da die Beklagten hierzu keinerlei konkrete Angaben machen, ist die von den Klägern in Ansatz gebrachte Wassermenge von 400 Litern als zutreffend anzunehmen. Die auffällige Differenz zwischen dem Nachzahlungsbetrag für das Jahr 1998 und das Jahr 1999 hat der Kläger damit erklärt, dass die Beklagten bis Juni 1999 einen Teil der hinteren Räume an eine Gipserei untervermietet hatte, die einen unverhältnismäßig hohen Wasserverbrauch hatte. Diesen Vortrag haben die Beklagten nicht bestritten.

Die Berufung der Beklagten hat nur insoweit Erfolg, als sie sich gegen die ausgeurteilte Zinshöhe wenden. Der Kläger ist für den behaupteten Zinsschaden beweisfällig geblieben und hat daher nur Anspruch auf Zahlung des gesetzlichen Zinssatzes in Höhe von 4 % (§ 288 Abs. 1 a.F.).

4. Widerklage des Beklagten zu 1)

Die Widerklage des Beklagten zu 1) ist begründet.

Der Beklagte zu 1) hat gegen den Kläger gemäß § 536 BGB einen Anspruch darauf, dass das Wasserleitungssystem für das gesamte Mietobjekt durch geeignete, den Regeln der Handwerkskunst entsprechende Maßnahmen derart instand gesetzt wird, dass insgesamt ein Einfrieren der Wasserleitungen im Winter nicht mehr möglich ist. Es kann insoweit auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

Der Senat hat nicht darüber zu entscheiden, welche Maßnahmen im vorliegenden Fall geeignet sind, ein Einfrieren im Winter zu verhindern. Möglicherweise sind die von dem Kläger bereits schon einmal installierten und von den Beklagten wieder entfernten elektrischen Heizlüfter geeignet. Entscheidend ist, dass die Maßnahme und insbesondere der Betrieb dieser Maßnahme, welcher Art auch immer sie sein mag, für die Beklagten kostenfrei ist. Wie bereits ausführlich dargelegt, gehört es grundsätzlich zu den Pflichten des Vermieters, die Wasserleitung vor Frost zu schützen und die technischen Vorkehrungen zum Schutz der Wasserleitung gegen Einfrieren im Winter zu treffen. Der Mieter ist lediglich verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters bei den Maßnahmen mitzuwirken, die dazu erforderlich sind. Die Obhutspflicht des Mieters geht jedoch nicht so weit, dass er verpflichtet wäre, Räume, die nicht mit einer Heizung ausgestattet sind, auf eigene Kosten mit elektrischen Heizkörpern zu beheizen oder etwa die Kosten einer erst im Laufe des Mietverhältnisses angebrachten elektrischen Begleitheizung zu tragen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Absatz 1, § 100 Abs. 2, § 269 Abs. 3 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 546 Absatz 2 Satz 1 ZPO.

Ende der Entscheidung