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Geschäftsnummer: 8 U 289/02

verkündet am: 06. Oktober 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, den Richter am Kammergericht Markgraf und die Richterin am Kammergericht Spiegel auf die mündliche Verhandlung vom 6. Oktober 2003 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 26. September 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10 % abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 26. September 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte zu 1) trägt zur Begründung der Berufung vor:

A. Klage

1. Zahlungsklage

Das Landgericht hätte gemäß § 139 ZPO darauf hinweisen müssen, dass es der Auffassung ist, dass die Zusatzvereinbarung vom 29. April 1994 keine Verlängerungsoption enthalten habe, sondern dass der Beklagten nur das Recht eingeräumt worden sei, vor Ablauf des Mietvertrages ein Angebot auf Verlängerung des Mietvertrages vom Vermieter verlangen zu können.

Zudem habe das Landgericht im Tatbestand des Urteils entgegen den Ausführungen in den Entscheidungsgründen festgestellt, dass die Beklagte zu 1) die in der Zusatzvereinbarung vom 29. April 1994 eingeräumte Option ausgeübt habe.

Im Übrigen verstoße die Optionsregelung in dem vom Landgericht zitierten Fall des OLG Hamburg (in ZIP 1990,801) gegen das AGBG, weil sie den Vermieter einseitig begünstige. Vorliegend sei dies anders, weil der Klägerin klare Grenzen gesetzt seien. Im Übrigen liege hier ein Fall des § 162 Abs. 1 BGB vor, so dass das Mietverhältnis als seit 1985 bestehend zu betrachten sei.

Die Ausführungen des Landgerichts, der Hinweis des Verwalters im Schreiben vom 29. Dezember 1998 auf das Ende des Vertrages im Falle fehlenden Einvernehmens über die Miethöhe sei zutreffend gewesen, seien rechtsfehlerhaft.

Die Klägerin habe mit Schreiben vom 29. Dezember 1998 die Zwangslage der Beklagten angesprochen und sie vor die Alternative gestellt, das vertragswidrige Mietdiktat anzunehmen oder das Geschäft aufzugeben.

Da die Zustimmungserklärung der Beklagten zu 1) wegen der rechtswidrigen Drohung der Klägerin nichtig sei, komme es nicht darauf an, ob die verlangte Miethöhe den hohen Anforderungen an eine Nichtigkeit wegen exorbitanter Überhöhung gegenüber der Marktmiete entspreche.

Das augenscheinliche Missverhältnis zwischen der von der Klägerin verlangten Miete und der Marktmiete ergebe sich bereits daraus, dass laut den allgemeinen Feststellungen der I Berlin im Zeitraum von 1994 bis 1998 die Mieten für Ladengeschäfte der vorliegenden Art zwischen 40 und 60 % gefallen seien. Die von der Klägerin verlangte Miete sei um 159 % überhöht gewesen.

Die Klägerin sei dafür beweispflichtig, dass die von ihr diktierte Miete zum Zeitpunkt der Vereinbarung die aktuelle Marktmiete von Objekten vergleichbarer Art und Lage gewesen sei.

Das Landgericht habe in der mündlichen Verhandlung am 15. August 2002 erklärt, für die Frage der Sittenwidrigkeit der Staffelmietvereinbarung müsse auf die Vergleichsmieten für Läden mittlerer Art und Güte abgestellt werden. Dazu sei nichts vorgetragen. Da das Landgericht aber keinen Hinweis gegeben habe, habe es gegen § 139 ZPO verstoßen.

Die Beklagte zu 2) habe sich aber vor dem 30. November 1998 nach vergleichbaren freistehenden Läden umgeschaut und festgestellt, dass dafür ein Quadratmeterpreis zwischen knapp 20,00 DM und knapp 25,00 DM verlangt worden sei.

Das Landgericht hätte bei der Berechnung des Mietzinses pro qm die Fläche im Obergeschoss nicht berücksichtigen dürfen, da es sich dabei um ein kaum nutzbares Büro gehandelt habe, dessen Mietwert mit 500,00 DM anzusetzen sei. Der extrem feuchte, nicht nutzbare Keller sei ohne Entgelt überlassen worden.

Die Beklagte habe sich auch deshalb in einer Zwangslage befunden, weil sie, wenn sie das Angebot der Klägerin nicht akzeptiert hätte, umziehen hätte müssen.

Das Landgericht habe auch übersehen, dass in den Erklärungen der Beklagten im Schriftsatz vom 19. April 2002 eine Anfechtung der Vereinbarung vom 29. Dezember 1998 / 3. Januar 1999 gemäß § 123 BGB zu sehen sei.

Im Übrigen hätte Täuschung und Drohung eine Haftung aus cic begründet mit der Folge, dass die Beklagte die Rückgängigmachung des Vertrages verlangen könne.

Ihr, der Beklagten stünde ein Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht zu.

Es sei nicht zu treffend, dass sie mit Schriftsatz vom 19. April 2002 vorgetragen habe, dass sämtliche Mängel bereits Ende 1998 vorgelegen hätten. Das Landgericht habe in der mündlichen Verhandlung vom 15. August 2002 festgestellt, dass offen sei, wann die Mängel entstanden seien. Insoweit werde die Verletzung der Hinweispflicht des § 139 ZPO und die Verletzung des § 156 ZPO gerügt.

Das Ladenlokal sei wegen der ursprünglich bestandenen Mängel nicht mehr nutzbar, ohne gegen öffentlichrechtliche Vorschriften zu verstoßen. Am 4. Dezember 2002 habe eine Begehung durch die Bauaufsicht des Bezirksamtes C W stattgefunden. Ein Auflagenbescheid liege noch nicht vor.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts stehe der Beklagten zu 1) ein Anspruch auf Vorschuss zu. Darüber hinaus habe die Beklagte auch ein Zurückbehaltungsrecht.

2. Räumungsklage

Da den Beklagten das Recht auf Minderung und auf Zurückbehaltung zustehe und sie zudem aufrechnen könnten, sei auch die weitere Kündigungserklärung vom 5. August 2002 unwirksam.

B. Widerklage der Beklagten zu 1)

1. Feststellungsantrag zu 1) (Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung). Insoweit werde auf die obigen Ausführungen verwiesen.

2. Feststellungsantrag zu 2 a (Minderung und Zurückbehaltung hinsichtlich des Mietzinses ab April 2002)

Insoweit werde auf die obigen Ausführungen verwiesen.

3. Feststellungsantrag zu 3) (Kostenvorschuss)

Das Landgericht habe fälschlicherweise des Zahlungsantrages angenommen.

Im Übrigen sei der Zahlungsantrag auch begründet, da die Mängel bestünden.

4. Feststellungsantrag zu 4) (Keine Bürgschaftsverpflichtung)

Insoweit werde auf die Berufungsbegründung der Beklagten zu 2) Bezug genommen.

5. Unterlassungsantrag zu 5)

Insoweit werde auf die Berufungsbegründung der Beklagten zu 2) Bezug genommen.

Die Beklagte zu 2) trägt zur Begründung der Berufung vor:

A. Klage

1. Zahlungsklage

und zugleich

B. Widerklage

1. Feststellungsantrag zu 1 (Keine Bürgschaftsverpflichtung)

Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) sei kein wirksamer Bürgschaftsvertrag zustande gekommen. Gemäß Vereinbarung vom 4. Juni 1985 sei statt der ... mbH die Beklagte zu 1) in das Mietverhältnis eingetreten. Damit sei die Bürgschaftserklärung der Beklagten zu 2) vom 14. Dezember 1977 gegenstandlos geworden. Der Vereinbarung vom 4. Juni 1985 sei klar zu entnehmen, dass ein neuer Mieter in das Mietverhältnis eingetreten sei und dass sich nicht nur die Bezeichnung des Mieters wegen einer Umfirmierung geändert habe. Die Beklagte zu 1) und die ... mbH hätten gleichzeitig nebeneinander bestanden. Die Zusatzvereinbarung vom 29. April 1994 könne sich allenfalls auf die Bürgschaft zugunsten der ... GmbH erstrecken. Die Beklagte zu 1) habe den Vertrag vom 14. November 1977 nur als Mieter unterzeichnet. Die weiteren Vereinbarungen habe die Beklagte zu 2) stets für die Beklagte zu 1) unterzeichnet.

Die Bürgschaft könne sich auch nur auf die ursprünglich vereinbarte Miethöhe von 2.200,00 DM beziehen.

Da nach Auffassung des Landgerichts mit der Vereinbarung vom 29. Dezember 1998/3. Januar 1999 ein neues Mietverhältnis begründet worden sei, hätte es einer entsprechenden neuen Bürgschaftsvereinbarung bedurft.

2. Unterlassungsantrag

Der Vorsitzende der Kammer habe auf die Unsubstantiiertheit des Vortrages der Beklagten nicht hingewiesen, sondern habe ihn festgestellt. Wegen dieses Verstoßes gegen § 139 ZPO, wäre das Landgericht verpflichtet gewesen, die mündliche Verhandlung wiederzueröffnen.

Herr P habe der Beklagten zu 2) aufgelauert. Sein Verhalten stelle den objektiven Tatbestand der Nötigung dar.

Die Beklagte zu 1) beantragt,

das am 26. September 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin abzuändern und

die Klage abzuweisen

und

1. festzustellen, dass die Staffelmietvereinbarung vom 19.12.1998/03.01.1999 unwirksam ist,

2. festzustellen, dass hinsichtlich des Mietzinses ab April 2002 der Beklagten zu 1 ein Minderungs- und Zurückbehattungsrecht in Höhe der geschuldeten Miete zusteht,

b. hilfsweise festzustellen, dass der Mietzinsanspruch für die Monate April, Mai Juni Juli und August 2002 durch Aufrechnung untergegangen ist,

3. die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte zu 1 einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Mängel an der streitgegenständlichen Mietsache W in Höhe von 100.000,00 Euro zu zahlen,

4. festzustellen, dass keine Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) treffend die Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1) der Klägerin gegenüber besteht,

hilfsweise festzustellen, dass eine Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) der Klägerin gegenüber betreffend die Mietzahlungen der Beklagten zu 1) nur in Höhe von 1.124,84 Euro besteht,

5. die Klägerin bei Vermeidung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, es zu unterlassen, der Beklagten zu 2) durch Dritte bei Dunkelheit vor ihrer Wohnung auflauern zu lassen und sie dabei zu bedrängen, gegenüber der Klägerin nachzugeben und sich von dem Geschäftsführer N als Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten zu 1) zu trennen.

Die Beklagte zu 2) beantragt,

das am 26. September 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin abzuändern und

die Klage abzuweisen

und

1. festzustellen, dass

a) keine Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) betreffend die Verbindlichkeiten der Beklagten zu 1) der Klägerin gegenüber besteht,

hilfsweise festzustellen, dass

b) eine Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) der Klägerin gegenüber betreffend die Mietzahlungen der Beklagten zu 1) nur in Höhe von 1.124,84 Euro besteht,

2. die Klägerin bei Vermeidung von Ordnungsmitteln zu verurteilen, es zu unterlassen, der Beklagten zu 2) durch Dritte bei Dunkelheit vor ihrer Wohnung auflauern zu lassen und sie dabei zu bedrängen, gegenüber der Klägerin nachzugeben und sich von dem Geschäftsführer N als Gesellschafter und Geschäftsführer der Beklagten zu 1) zu trennen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

A. Klage

1. Zahlungsklage

Das Schreiben der Klägerin vom 29. Dezember 1998 sei den Vorgaben der Beklagten und den Vereinbarungen der Parteien im Gespräch am 30. November 1998 gefolgt. Darüber hinaus habe sich die Beklagte zu 1) mit Schreiben vom 3. Januar 1999 für die getroffene Vereinbarung bedankt, so dass von einer Sittenwidrigkeit der Vereinbarung keine Rede sein könne.

Der Hinweis auf irgendwelche Feststellungen der I sei unsubstantiiert, verspätet und werde bestritten.

Der Vortrag der Beklagten zu den angeblich vergleichbaren Läden sei völlig unsubstantiiert.

Der Keller sei trocken, schon deshalb weil im Keller die Heiztherme stehe, und die angebliche Feuchtigkeit sei bei der Begehung am 24. Januar 2002 nicht einmal erwähnt worden. Der Keller sei von der Beklagten komplett zugestellt worden mit Garderobe, Pappkisten etc.

Das Büro im 1. OG verfüge über zwei Räume und seien bei der Besichtigung auch als solches genutzt worden.

Die Beklagte habe in ihrem an die Klägerin gerichteten Schreiben vom 17. Januar 2002 zum Ausdruck gebracht, dass ihr keine Mängel bekannt seien. Die behaupteten Mängel seien der Klägerin vor der Begehung am 24. Januar 2002 nicht angezeigt worden. Die Beklagte habe daher gegen § 15 des Mietvertrages verstoßen. Tatsächlich lägen auch keine Mängel vor.

Einzig richtig sei, dass die Kellerlichtschachtabdeckungen zu erneuern seien. Der von der Klägerin beauftragten Firma sei vier mal von der Beklagten der Zutritt verweigert worden.

B. Widerklage

1. Feststellungsantrag hinsichtlich Bürgschaft

Bei dem Vertrag vom 14. Dezember 1977 sei eine weitere Unterschrift der Beklagten zu 2) nicht erforderlich gewesen, da sich die Bürgschaftserklärung direkt über der Unterschrift befunden habe.

Selbst wenn am 4. Juni 1985 ein Wechsel des Mieters stattgefunden hätte, endete hierdurch nicht die Bürgschaft, da die Auslegung der Bürgschaft die Erstreckung auf den neuen Schuldner ergebe.

2. Unterlassungsklage

Herr P habe die letzte bekannte Anschrift der Beklagten zu 2) überprüft und diese dabei getroffen. Man habe sich dann etwa 20 Minuten lang ruhig und sachlich unterhalten.

Die Kostenentscheidung zu § 91 a ZPO sei unrichtig.

II.

Die Berufung der Beklagten und Widerklägerinnen ist unbegründet.

A. Klage

1. Zahlungsantrag

a) gegen die Beklagte zu 1)

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Mietzinses in Höhe von je 1.485,14 Euro für die Monate Januar und Februar 2002 und in Höhe von 3.221,14 Euro für den Monat April 2002, also in Höhe von insgesamt 6.191,42 Euro.

Die Staffelmietvereinbarung vom 29. Dezember 19987 3. Januar 1999 (Bd. I Bl.16) ist wirksam.

Es liegt keine Nichtigkeit nach § 138 Abs. 2 BGB vor. Es fehlt bereits an den subjektiven Voraussetzungen des Wuchers.

Die Beklagte zu 1) ist nicht als unerfahren im Sinne der Vorschrift anzusehen. Denn Unerfahrenheit ist ein Mangel an Lebens- und Geschäftserfahrung (Palandt/Heinrichs, BGB 61. Auflage, § 138, Rdnr. 71). Der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) besteht bereits seit 4. Juni 1985. Die Beklagte zu 2), die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) ist, hat bereits am 30. September 1971 mit dem später verstorbenen Ehemann der Klägerin einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume geschlossen um darin ein Textilgeschäft zu betreiben. Dies bedeutet, dass die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) als durchaus lebens- und geschäftserfahren angesehen werden muss, da sie immerhin seit über dreißig Jahren Textilhandel betreibt. Die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1), die Beklagte zu 2) verfügte bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung am 29. Dezember 1998, 3. Januar 1999 auch über ausreichendes Urteilsvermögen, denn sie war aufgrund ihrer langjährigen Geschäftserfahrung und der genauen Kenntnis der Mieträume sowie des dazugehörigen Umfeldes in der Lage, die beiderseitigen Leistungen richtig zu bewerten und Vor- und Nachteil der Vereinbarung sachgerecht gegeneinander abzuwägen (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O. § 138, Rdnr. 72).

Dass die Beklagte zu 2) als Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) an einer verminderten psychischen Widerstandsfähigkeit leide, wird von den Beklagten nicht vorgetragen und ist auch nicht ersichtlich.

Ebenso wenig ist ersichtlich, dass die Klägerin bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung eine etwaige Zwangslage der Beklagten zu 1) ausgenutzt habe. Es ist nicht ersichtlich, dass der Beklagten zu 1) bei Nichtabschluss der streitigen Vereinbarung ein schwerer Nachteil gedroht hätte. Der einzig ersichtliche Nachteil ist, der, dass die Beklagte zu 1) aus den streitgegenständlichen Räumen hätte ausziehen müssen. Da aber nach dem Vortrag der Beklagten zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung in unmittelbarer Nähe des streitgegenständlichen Ladengeschäfts in der W S besser ausgestattete Räume vergleichbarer Lage und Größe zu einer wesentlich geringeren monatlichen Miete angeboten worden sein sollen, muss davon ausgegangen werden, dass jedenfalls nach dem Vortrag der Beklagten ein Umzug nur Vorteile gehabt hätte. Von einer Zwangslage kann unter diesen Umständen, wenn man den Vortrag der Beklagten insoweit als wahr unterstellt, keine Rede sein.

Wenn zudem noch das Schreiben der Beklagten vom 3. Januar 1999 (Bd. I Bl. 18) berücksichtigt wird, indem sich diese für die getroffene Regelung freundlichst bedankt, erscheint der nunmehr im Rechtsstreit von den Beklagten erhobene Vorwurf des Ausnutzens einer Zwangslage als geradezu absurd.

Vor diesem Hintergrund kann auch dahingestellt bleiben, ob die Klägerin berechtigt gewesen wäre, wie in ihrem Schreiben vom 29. Dezember 1998 angekündigt, sich im Falle der Ablehnung der angebotenen Staffelmietvereinbarung ab 1. Oktober 1999 um eine anderweitige Vermietung zu kümmern.

Der Vertrag ist auch nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig. Eine Anwendung der Vorschrift ist allerdings nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil die Voraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB nicht gegeben sind. Die Regelungen sind vielmehr nebeneinander anzuwenden (BGH WPM 1981, 404). Es liegt aber kein wucherähnliches Geschäft vor.

Die Beklagte zu 1) hat bereits die objektiven Voraussetzungen eines sittenwidrigen Rechtsgeschäftes gemäß § 138 Abs. 1 BGB nicht dargetan. Ein objektiv sittenwidriges Rechtsgeschäft im Sinne von § 138 Abs. 1 BGB liegt dann vor, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt. Dies ist grundsätzlich dann anzunehmen, wenn der Mietzins für den Gewerberaum die Marktmiete um 100 % übersteigt.

Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass die Beklagte ein Überschreiten der Marktmiete um 100 % nicht dargelegt hat. Die Beklagte hat auch in der Berufungsinstanz nicht schlüssig dargelegt, dass der vereinbarte Mietzins die Marktmiete um 100 % oder mehr übersteigt. Soweit sie behauptet, dass laut den allgemeinen Feststellungen der I Berlin im Zeitraum von 1994 bis 1998 die Mieten für Ladengeschäfte der vorliegenden Art zwischen 40 und 60 % gefallen seien ist ihr Vortrag völlig unsubstantiiert. Ebenfalls keine Substanz hat der Vortrag der Beklagten, sie habe sich vor dem 30. November 1998 nach vergleichbaren freistehenden Läden umgeschaut und festgestellt, dass dafür ein Quadratmeterpreis zwischen knapp 20,00 DM und knapp 25,00 DM verlangt worden sei. Auch bei der Behauptung, die Fläche im Obergeschoss habe bei der Berechnung des Quadratmeterzinses nicht berücksichtigt werden dürfen, da es sich dabei um ein kaum nutzbares Büro gehandelt habe, handelt es sich um eine Behauptung ohne Substanz.

Letztlich kann aber die Frage der objektiven Sittenwidrigkeit dahingestellt bleiben, da jedenfalls die Voraussetzungen einer subjektiven Sittenwidrigkeit nicht gegeben sind. Ein auffälliges Missverhältnis reicht nämlich auch bei § 138 Abs. 1 BGB für die Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäftes allein nicht aus. Hinzukommen muss vielmehr neben der Kenntnis bzw. fahrlässigen Unkenntnis der die Sittenwidrigkeit begründenden Umstände ein weiteres subjektives Element auf Seiten des Begünstigten, hier also der Klägerin. Erforderlich ist, dass diese aus verwerflicher Gesinnung gehandelt hat. Verwerfliche Gesinnung kann darin zum Ausdruck kommen, dass der Begünstigte sich grob fahrlässig der Kenntnis von der schwierigen Lage des anderen Teils verschließt oder die wirtschaftliche Unerfahrenheit und wirtschaftlich ungünstige Lage des Vertragspartners ausnutzt (OLG Düsseldorf in NZM 1999, 461; KG Berlin in KGR 2000, 359). Dabei kann - je nach Person des Benachteiligten - ein besonders großes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung den - die Annahme einer verwerflichen Gesinnung rechtfertigenden - Schluss auf bewusste oder doch grob fahrlässige Ausnutzung irgendeines den Vertragsgegner hemmenden Tatumstandes zwingend nahe legen (BGH in NJW 1995, 1019 = BGHZ 128, 255). Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH in NJW 1999, 3187; BGH in NJW-RR 1998, 1065) kann bereits bei Vorliegen der objektiven Umstände (Überschreitung um knapp 100%) auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden. Bei dem Wertmissverhältnis von etwa 100% handelt es sich aber jedenfalls bei Austauschgeschäften größeren Umfangs - wie hier - nur um einen für die Bedürfnisse der Praxis geschaffenen Richtwert. Maßgeblich sind immer die Gegebenheiten des Einzelfalles, dessen besondere Umstände dem Rückschluss von einem besonders auffälligen, groben Missverhältnis der Werte der beiderseitigen Leistungen auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten auch entgegenstehen können (BGH a.a.O.). Vorliegend ist eine verwerfliche Gesinnung der Klägerin in keiner Weise ersichtlich. Da § 138 Abs. 1 BGB bezweckt, den Schwächeren gegen wirtschaftliche und intellektuelle Übermacht zu schützen, gilt die aus dem objektiven Tatbestand hergeleitete Vermutung der verwerflichen Gesinnung nur bei einem benachteiligten Endverbraucher oder bei einem Vertragspartner, dessen berufliche Tätigkeit als solche nicht für eine wirtschaftliche Stärke spricht (KG, a.a.O. mit weiteren Nachweisen). Der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) besteht bereits seit 4. Juni 1985. Die Beklagte zu 2), die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) ist, hat bereits am 30. September 1971 mit dem später verstorbenen Ehemann der Klägerin einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume geschlossen um darin ein Textilgeschäft zu betreiben. Dies bedeutet, dass die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1) als durchaus lebens- und geschäftserfahren angesehen werden muss, da sie immerhin seit über dreißig Jahren Textilhandel betreibt. Die Geschäftsführerin der Beklagten zu 1), die Beklagte zu 2) verfügte bei Abschluss der Staffelmietvereinbarung am 29. Dezember 1998, 3. Januar 1999 auch über ausreichendes Urteilsvermögen, denn sie war aufgrund ihrer langjährigen Geschäftserfahrung und der genauen Kenntnis der Mieträume sowie des dazugehörigen Umfeldes in der Lage, die beiderseitigen Leistungen richtig zu bewerten und Vor- und Nachteil der Vereinbarung sachgerecht gegeneinander abzuwägen (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O. § 138, Rdnr. 72).

Von wirtschaftlicher Unerfahrenheit der Beklagten kann daher keine Rede sein. Zudem gilt die Vermutung im Gewerbemietrecht nach der neueren Rechtsprechung des BGH nur dann, wenn für die Klägerin die Höhe des marktüblichen Mietzinses ohne weiteres erkennbar war (BGH, BGH-R 2001, 770). Dass aber die Klägerin über eine derartige Marktkenntnis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verfügten ist weder schlüssig vorgetragen, noch ersichtlich. Die Beklagte hat die Vereinbarung vom 29. Dezember 1998/3. Januar 1999 auch nicht wirksam gemäß § 123 Abs. 1 BGB mit Schriftsatz vom 19. April 2002 angefochten. Zum einen hat die Beklagte nicht nachvollziehbar dargelegt, dass sie die Staffelmietvereinbarung deshalb unterzeichnet habe, weil die Klägerin sie dazu widerrechtlich durch Drohung dazu bestimmt habe. Die Klägerin hat in dem Schreiben vom 29. Dezember 1998 lediglich angekündigt, dass sie nach einem anderen Mietinteressenten suchen werde, falls die Beklagte das Angebot nicht annehmen sollte. Ungeachtet der Frage, ob die Klägerin überhaupt dazu berechtigt war, im Falle der Ablehnung des Angebots einen anderen Mietinteressenten zu suchen, kann die Ankündigung dessen keinesfalls als widerrechtliche Drohung angesehen werden. Von einer widerrechtlichen Drohung könnte allenfalls dann ausgegangen werden, wenn der angebotene Mietzins sich nicht an der aktuellen Marktmiete orientiert haben sollte und die Klägerin dies auch gewusst haben sollte. Beides hat die Beklagte nicht schlüssig vorgetragen, zumal sie sich selbst mit Schreiben vom 3. Januar 1999 freundlichst für das Angebot bedankt hat.

Zudem dürfte auch die Anfechtungsfrist des § 124 Abs. 1 BGB nicht eingehalten sein, denn die behauptete Zwangslage dürfte mit Abschluss der Staffelmietvereinbarung geendet haben, § 124 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Aus den dargelegten Gründen sind auch keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass der Klägerin ein Verschulden bei Vertragsabschluss (cic) vorzuwerfen sein könnte.

Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass die Miete entgegen der Ansicht der Beklagten nicht wegen der behaupteten Mängel gemäß § 537 BGB gemindert ist. Die Minderung ist gemäß § 539 BGB a.F. ausgeschlossen. Der Vortrag der Beklagten mit Schriftsatz vom 19. April 2002 konnte nur dahingehend verstanden werden, dass sämtliche auf Seite 9 und 10 des Schriftsatzes aufgeführten Mangel bereits Ende 1998 vorgelegen haben, zumal es sich bei sämtlichen behaupteten Mängeln nicht um solche handelt, die von heute auf morgen auftauchen, sondern die über Jahre hinweg schleichend entstehen. Da die Beklagte die behaupteten Mängel zudem als Argument dafür herangezogen hat, dass die Ende 1998, Anfang 1999 vereinbarte Miete überhöht gewesen sei, mussten die behaupteten Mängel denknotwendig zu diesem Zeitpunkt bereits vorhanden gewesen sein.

Die Beklagte hat auch nach wie vor nicht schlüssig vorgetragen, dass die Mietsache wegen Verstoßes gegen öffentlichrechtliche Vorschriften mangelhaft sei. Völlig ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein Verstoß gegen öffentlichrechtliche Vorschriften vorliegt, kann sich die Beklagte auf einen etwaigen Mangel schon deshalb nicht berufen, weil die Behörde bislang weder eine Nutzung untersagt noch sonstige Maßnahmen angekündigt hat (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.B, Rdnr. 1346).

Der Zahlungsanspruch der Klägerin ist nicht durch die hilfsweise erklärte Aufrechnung gemäß § 389 BGB erloschen. Insoweit kann auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Ebenso zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Beklagten zu 1) kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB zusteht.

b) gegen die Beklagte zu 2)

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 2) gemäß §§ 765, 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des für die Monate Januar, Februar und April 2002 geltend gemachten Mietzinses in Höhe von 6.191,42 Euro.

Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) ist ein wirksamer Bürgschaftsvertrag zustande gekommen.

Die Beklagte zu 2) hat sich mit Vertrag vom 14. Dezember 1977 unter § 21 Ziffer 12 zur Übernahme der selbstschuldnerischen Bürgschaft unter Verzicht auf die Einrede der Vorausklage für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag verpflichtet.

Der Wirksamkeit dieser von der Beklagten mit ihrem Namen unterzeichneten Bürgschaftserklärung steht nicht entgegen, dass unter der Unterschriftslinie "Mieterin" steht. Auch die in § 766 BGB erforderte schriftliche Bürgschaftserklärung unterliegt den Auslegungsregeln des § 133 BGB, und zwar auch bezüglich der Bedeutung der unter ihr befindlichen Unterschriften (RGZ 75, 1 ff). Welche Bedeutung die Unterschrift unter einer Urkunde hat, ergibt sich in erster Linie aus dem Inhalt der Urkunde. Direkt über der Unterschrift der Beklagten zu 2) befindet sich die individualvertraglich vereinbarte Bürgschaftserklärung. Das vorgedruckte Wort "Mieterin" unter der Unterschrift kann daher nach dem objektiven Empfängerhorizont nicht die einschränkende Bedeutung haben, dass die Unterschrift sich nur auf die Mietvertragliche Regelungen und nicht auf die Bürgschaftserklärung beziehen soll. Ein weiterer Zusatz wie z.B. "zugleich als Bürge", oder eine zweite Unterschrift war für die Wirksamkeit der Bürgschaftserklärung nicht erforderlich (RGZ, a.a.O.).

Die Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) ist durch die Nachtragsvereinbarung vom 4. Juni 1985 nicht untergegangen. Das Landgericht ist in seiner Entscheidung fälschlich davon ausgegangen, dass die Nachtragsvereinbarung lediglich eine Umbenennung des Mieters zum Gegenstand gehabt habe. Auf Antrag der Beklagten vom 8. November 2002 (Bd. I Bl. 191), den Tatbestand insoweit zu berichtigen, hat das Landgericht den Parteien mit Verfügung vom 26. November 2002 mitgeteilt, dass es den Tatbestand antragsgemäß berichtigen wolle. Die Absichtserklärung ist bislang nicht umgesetzt worden. Wenn das Landgericht den Tatbestand entsprechend berichtigt hätte, stellte sich die Rechtslage hinsichtlich der Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten jedoch im Ergebnis nicht anders dar.

Es ist zwar grundsätzlich richtig, dass bei Wechsel des Mieters die zugunsten des Altmieters gestellte Mietbürgschaft sich nicht auf die Verpflichtungen des neu eingetretenen Mieters erstreckt (Bub/Treier, a.a.O., II, 803; OLG Hamm NJW-RR 1991, 48). Anders verhält es sich jedoch im vorliegenden Fall. Die Beklagte zu 2) und Bürgin ist zugleich die Geschäftsführerin der alten Mieterin ... mbH und zugleich auch alleinige Gesellschafterin der neuen Mieterin und Beklagten zu 1). Als Inhaberin dieser drei Funktionen hat sie die Vereinbarung vom 4. Juni 1985 unterzeichnet. Die Situation ist vergleichbar mit der, wo ein Wechsel in der Person des Gläubiger stattfindet und das Haftungsrisiko des Bürgen nicht berührt wird. In einem solchen Fall bleibt die Bürgschaft erhalten (Bub/Treier, a.a.O., II, 803). In einem solchen Fall findet § 401 Abs. 1 BGB analog Anwendung (OLG Hamm, a.a.O.).

Die Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) ist auch nicht durch die Zusatzvereinbarung vom 29. April 1994 "zum Mietvertrag für gewerbliche Räume in der W vom 14.12.1977 und Nachtrag vom 4.06.1985" untergegangen.

Zwar hat die Beklagte zu 2) diese Zusatzvereinbarung ebenfalls über dem vorgedruckten Wort "Miete" und zudem mit dem Zusatz "für die ... GmbH" unterzeichnet. Gleichwohl hat die Beklagte zu 2) aber zugleich mit der Klägerin wirksam die im letzten Absatz getroffene Regelung

"Alle übrigen Bestimmungen des Mietvertrages vom 14. Dezember 1977 mit Nachtragsvereinbarungen bleiben unverändert gültig, insbesondere auch die selbstschuldnerische Bürgschaft der Frau D H, gemäß § 21 Ziffer 12 des Mietvertrages vom 14.12.1977",

vereinbart. Aus dem Zusatz "für die ... GmbH" lässt sich zwar schließen, dass die Unterzeichnende für die Gesellschaft eine Erklärung abgeben wollte, nicht aber, dass dies die alleinige Bedeutung ihrer Unterschrift auch dann sein müsste, wenn - wie hier - der Text der Urkunde für das Entgegengesetzte spricht (RGZ 75, 1 ff).

Die Bürgschaftserklärung der Beklagten zu 2) kann im Zusammenhang mit der in der selben Urkunde getroffenen Staffelmietvereinbarung nach dem objektiven Empfängerhorizont auch nur dahingehend ausgelegt werden, dass sich die Bürgschaftsverpflichtung auch auf die neu getroffene Staffelmietvereinbarung und nicht nur auf die ursprünglich vereinbarte Mietzinshöhe bezieht.

Nicht anderes verhält es sich mit der Zusatzvereinbarung vom 29. Dezember 1998/3. Januar 1999, die eine neue Staffelmietvereinbarung und den Zusatz enthält, dass alle übrigen Vertragsvereinbarungen unverändert weiter gelten und die die Beklagte zu 2) wiederum mit dem Zusatz "für die ... GmbH" unterzeichnet hat. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

2. Räumungsantrag

Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) gemäß § 546 Abs. 1 BGB n.F. einen Anspruch auf Räumung und Rückgabe der Räume.

Zur Begründung kann auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts bezug genommen werden.

Die Auffassung der Klägerin (Bd. II Bl. 69), die in § 2 Ziffer 4 des Vertrages vom 14. Dezember 1977 enthaltene Kündigungsregelung sei wirksam, ist unzutreffend. Sie verstößt, da sie vom wesentlichen Grundgedanken der §§ 553 bis § 554 a BGB abweicht gegen § 9 Abs. 1 AGBG (Bub/Treier, a.a.O., II, 541, IV, 186).

B. Widerklage

1. Feststellung der Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung

Der von der Beklagten zu 1) gestellte Widerklageantrag zu 1) auf Feststellung der Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung ist zwar zulässig aber unbegründet. Zur Begründung kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sowie auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

2. Feststellung des

a) Minderungs- und Zurückbehaltungsrechtes gegenüber Mietzins ab April 2002

Der von der Beklagten zu 1) gestellte Widerklageantrag zu 2 a) auf Feststellung des Bestehens eines Minderungs- und Zurückbehaltungsrechtes gegenüber dem Mietzins ab April 2002 ist zwar zulässig aber unbegründet.

Zur Begründung kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sowie auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

b) hilfsweise Untergang des Mietzinsanspruchs April bis August 2002 durch Aufrechnung

Der von der Beklagten zu 1) hilfsweise gestellte Widerklageantrag zu 2 b) auf Feststellung des Untergangs des Mietzinsanspruchs April bis August 2002 durch Aufrechnung ist zwar zulässig aber unbegründet.

Zur Begründung kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sowie auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

3. Kostenvorschuss

Der von der Beklagten zu 1) gestellte Widerklageantrag zu 3) auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung der Mängel an der streitgegenständlichen Mietsache in Höhe von 100.000,00 Euro ist zwar entgegen der Auffassung des Landgerichts, das irrtümlich von einem Feststellungsantrag ausgegangen ist, zulässig, jedoch unbegründet. Zur Begründung kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung sowie auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden.

4. Feststellung dass keine Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) gegenüber der Klägerin besteht

Der von beiden Beklagten gestellte Widerklageantrag zu 4) auf Feststellung, dass keine Bürgschaftsverpflichtung der Beklagten zu 2) gegenüber der Klägerin besteht ist unbegründet. Zur Begründung wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

5. Unterlassungsanspruch

Der von beiden Beklagten gestellte Widerklageantrag zu 5) auf Unterlassung ist unbegründet.

Die Beklagten haben auch in der Berufungsinstanz nicht schlüssig dargelegt, dass sich Herr P von der Hausverwaltung der Klägerin eines objektiv widerrechtlichen Eingriffs schuldig gemacht hat. Der Vortrag ist auch nicht im Ansatz geeignet, den geltend gemachten Unterlassungsanspruch zu begründen.

Im Übrigen fehlt es, nachdem die Beklagte zu 1) Ende April diesen Jahres aus den Räumen ausgezogen ist (ohne die Räume allerdings förmlich zu übergeben (Bd. II; Bl. 71) an der für einen Unterlassungsanspruch erforderlichen Wiederholungsgefahr (Palandt-Thomas, BGB, 60. Auflage, Einf. Vor § 823, Rdnr. 18).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Eine Überprüfung der erstinstanzlichen Kostenentscheidung nach § 91 a ZPO erfolgt nicht, da die hierdurch belastete Klägerin nicht rechtzeitig Rechtsmittel eingelegt hat.

Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708, Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erforddert, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO.

Ende der Entscheidung