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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 19.05.2003
Aktenzeichen: 8 U 37/01
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 313
BGB § 607
BGB § 609
BGB § 313 Satz 1
BGB § 139
BGB § 626
BGB § 554
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 37/01

Verkündet am: 19. Mai 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, die Richterin am Kammergericht Spiegel und die Richterin am Landgericht Dr. Henkel auf die mündliche Verhandlung vom 19. Mai 2003 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. Dezember 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, an die Klägerin 1.996.083,50 EUR nebst 7,75 % Zinsen seit dem 19. Mai 2001 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits beider Rechtszüge haben die Klägerin 1/9 und die Beklagte zu 2) 8/9 zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte zu 2) darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.148.000,-- EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 19.000,-- EUR abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 19. Dezember 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe verwiesen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung ihrer Berufung vor:

Bei der Vereinbarung vom 18. September 1998 sowie der Vereinbarung vom 28. September 1998 habe es sich nur um Entwürfe der abzuschließenden Verträge gehandelt. Hieran ändere auch nichts, dass die Entwürfe unterzeichnet worden seien.

Hintergrund sei gewesen, dass das Grundstück von dem...e.V. nach der Kündigung des Mietvertrages an eine...KG i.G. verkauft worden sei und den Beklagten als Erbbauberechtigte bis Mitte Oktober 1998 ein befristetes Vorkaufsrecht zugestanden habe. Da der Beklagte zu 1) auf jeden Fall habe verhindern wollen, dass ein Dritter Eigentümer des Grundstückes werde, der nicht zugleich Mieter sei, hätte das Vorkaufsrecht fristgemäß ausgeübt werden müssen. Der Beklagte zu 1) habe hierfür die Zustimmung aller Beklagten benötigt, weil ein Grundstückserwerb ohne Mieter nicht in Betracht gekommen sei. Im übrigen hätten die Verträge vom 18. September 1998 wegen des vorgesehenen Vorkaufsrechts der Beurkundung bedurft.

Es werde bestritten, dass der Notar den Zeugen...gefragt habe, ob nach dem Willen der Parteien zwischen Mietvertrag und Grundstückskaufvertrag eine untrennbare Einheit bestehen solle und der Zeuge Dr.... diese Frage verneint habe. Die Frage der Beurkundungsbedürftigkeit sei mit Dr.....nicht besprochen worden. Dr.... habe im Vorfeld der Beurkundungen mehrfach gegenüber dem Beklagten zu 1) zum Ausdruck gebracht, dass er auf keinen Fall den Kaufvertrag ohne den Mietvertrag schließen wolle. Darüber habe zwischen dem Zeugen Dr....und dem Beklagten zu 1) Einigkeit bestanden. Das Landgericht hätte zu dieser Frage auch den Zeugen Dr....vernehmen müssen. Zwischen den Vertragsschließenden sei zunächst auch völlig klar gewesen, dass eine notarielle Beurkundung aller Verträge und insbesondere auch des Mietvertrages habe erfolgen sollen. Nur wegen der hohen Beurkundungskosten sei auf eine Beurkundung verzichtet worden, wobei der Notar nicht auf eine mögliche Unwirksamkeit der Verträge hingewiesen habe.

Der wirtschaftliche Zusammenhang sei zudem ein entscheidendes Indiz für die Frage, ob eine rechtliche Einheit der Verträge i.S. des § 313 BGB vorliege. In der Vergangenheit seien immer entweder Grundstückseigentümer und Mieter identische oder mindestens verbundene Unternehmen gewesen. Nur solange dies der Fall gewesen sei, sei das Finanzierungskonzept aufgegangen. So habe der Beklagte zu 1) dem Zeugen Dr.... noch vor dem 15. September 1998 die wirtschaftlichen Vorteile erläutert, wenn Mieter und Grundstückseigentümer identisch seien. Dr....habe - quasi als Interimskäufer - das Grundstück nur deswegen käuflich erworben, weil der beurkundende Notar ihr, der Klägerin, abgeraten habe, das Grundstück wegen der nicht zwangsversteigerungsfest gesicherten Reallast zu erwerben. Dieses Risiko habe...allein deshalb für vertretbar gehalten, weil sie als Mieterin es in der Hand gehabt habe, durch regelmäßige Zahlungen des Mietzinses sicherzustellen, dass der Erbbauberechtigte - hier die Beklagten - auch immer zur Zahlung des Erbbauzinses an den Eigentümer in der Lage sein würde. Über die Regelung in § 9 des Vertrages sei dann sichergestellt worden, dass der Grundstückseigentümer über die abgetretene Mietforderung eine Absicherung des Erbbauzinses erhalten habe.

Der Darlehensvertrag und der Darlehensübertragungsvertrag bildeten mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit, so dass auch diese hätten beurkundet werden müssen.

Im übrigen sei Dr. ..... durch den abgeschlossenen Darlehensvertrag erst in die Lage versetzt worden, den Kaufpreis zu finanzieren, woraus sich auch die Einheitlichkeit des Geschäfts ergäbe. Die Reihenfolge der Beurkundung der Verträge sei in diesem Zusammenhang unbedeutend. Die Verträge seien zudem durch Bedingungen miteinander verknüpft, wonach sichergestellt worden sei, dass nur der Erwerber des Grundstücks Darlehensnehmer werde.

Schließlich macht die Klägerin geltend, dass der Mietvertrag - so er wegen der fehlenden Beurkundung nicht unwirksam sei - zumindest wegen eines Einigungsmangels unwirksam sei. Die Parteien hätten sich über den Mietzins nicht geeinigt, da die Regelungen im Mietvertrag widersprüchlich seien.

Der Darlehensrückzahlungsanspruch sei auch aus § 607 BGB begründet. Die Beklagte zu 2) sei - unstreitig - seit dem 10. August 1999 als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen. Die Beklagte zu 2) hätte nach der Regelung in Abschnitt II./Ziff.6 des Darlehensvertrages zu Gunsten der Darlehensgeberin, der Klägerin, eine Grundschuld eintragen lassen müssen. Dies habe die Beklagte zu 2) nicht getan, so dass sie, die Klägerin, den Darlehensvertrag wirksam habe kündigen können.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Berlin vom 19.12.2000 abzuändern und die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 493.437,00 DM nebst 7,75 % Zinsen seit dem 05.10.1999 zu zahlen;

ferner die Beklagte zu 2) zu verurteilen, an sie 3.904.000,00 DM nebst 7,75 % Zinsen seit dem 11.09.1999 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin zurückzuweisen.

Die Beklagten beziehen sich auf ihren erstinstanzlichen Vorbringen und tragen weiter vor: Bei den Vereinbarungen vom 18. September1998 habe es sich - entgegen dem Vortrag der Klägerin - nicht um Entwürfe gehandelt. Gerade die Behauptung der Klägerin, dass der Beklagte zu 1) wegen der Ausübung des Vorkaufsrechts die Zustimmung aller Beklagten benötigt habe, würde zudem belegen, dass ein rechtsverbindlichen Vertrag hätte vorgelegt werden müssen. Alle übrigen Vereinbarungen, so der Weiterverkauf des Grundstücks oder das Vorkaufsrechts hätten später rechtsverbindlich geklärt werden können. Im übrigen sei der Abschluss des Mietvertrages auch für die Klägerin wichtig gewesen, weil die Klägerin durch die Anmietung notwendige Investitionen in zweistelliger Millionenhöhe hätte ersparen können. Selbst wenn die Klägerin am 28. September 1998 den Abschluss eines Grundstückskaufvertrages gewünscht habe, so hätte sie allenfalls die Aufrechterhaltung des Mietvertrages vom Grundstückskaufvertrag abhängig gemacht und nicht umgekehrt. Dr....habe zu keiner Zeit gegenüber dem Beklagten zu 1) zum Ausdruck gebracht, dass er den Kaufvertrag ohne den Mietvertrag nicht schließen werde. Dies schon deswegen nicht, da der Mietvertrag ja bereits geschlossen worden war. Der Zeuge...sei sich mit dem Beklagten zu 1) auch nicht einig gewesen, dass alle Verträge eine Einheit darstellen und keiner ohne den anderen geschlossen werden sollten. Der Beklagte zu1) habe mit der Dr....niemals darüber gesprochen, dass der Mietvertrag notariell beurkundet werden solle, auch Gespräche über Kostenersparnis habe es nicht gegeben.

Aus der Vernehmung des Notars ergäbe sich, dass dieser durch Befragen der Vertragsparteien festgestellt habe, dass kein untrennbarer Zusammenhang zwischen den Verträgen bestehe. Maßgeblich sei eben auf den Willen der Parteien abzustellen. Das Schreiben des Notar vom 08.Oktober1998 enthalte nur den allgemeinen Hinweis auf bestehende Risiken im Falle der Zwangsversteigerung. Im übrigen habe Dr....darauf vertraut, dass der Beklagte zu 1) bei den Banken einen Rangrücktritt werde erwirken können.

Das Finanzierungskonzept hänge nicht davon ab, dass Mieter und Grundstückseigentümer miteinander verbunden seien, was sich aus der aktuellen Vermietungssituation ergebe. Aus Gründen der Förderung hätten Erbbaurecht und Eigentum nicht zusammenfallen dürfen. Bei einem Erbbauzinsertrag von 1.635.000,- DM sei aber auch der isolierte, interessenunabhängige Kauf des Grundeigentums lohnenswert, so dass kein wirtschaftlicher Zwang bestanden habe, Mietvertrag und Grundeigentum in einer Hand zu halten.

Die Regelung in § 9 des Kaufvertrages sei nach den Bekundungen des Notars auf dessen Vorschlag in den Kaufvertrag als zusätzliche Sicherung und Finanzierungserleichterung mit aufgenommen worden, so dass daraus für die Einheitlichkeit des Geschäfts auch nichts hergeleitet werden könne.

Der Darlehensvertrag habe der notariellen Beurkundung ebenso nicht bedurft, so dass dieser wirksam sei.

Die Rückzahlungsansprüche seien nicht begründet.

Die Beklagte zu 2) erklärt die Aufrechnung mit Gegenforderungen und trägt hierzu vor:

Der Immobilienfonds...habe Ansprüche auf Mietzinszahlung aus dem Generalmietvertrag an sie, die Beklagte zu 2), abgetreten. Aus ihrem Schreiben vom 02.04.2001 ergebe sich, dass den Beklagten für den Zeitraum vom Oktober 1999 bis Dezember 2000 Mietzinsansprüche in Höhe von 2.448,199,39 DM zustünden, wobei die Beklagten hierbei die jeweils von Ersatzmietern eingegangenen Zahlungen zugunsten der Klägerin berücksichtigt hätten. Die Beklagte zu 2) rechnet Teilforderungen auf. Wegen der Einzelheiten des Vortrags zur Aufrechung wird auf den Schriftsatz vom 26.April 2002 in Verbindung mit dem Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 18. Mai 2001 verwiesen. Die Beklagte zu 2) hat zuletzt bis Juli 2002 Mietrückstände in Höhe von 2.917.488,10 EUR errechnet, die ihr als aufrechenbar Gegenforderung zustünden; jedoch die Aufrechnung nach der ausdrücklichen Erklärung ihres Prozessbevollmächtigten in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht erweitert.

Die Klägerin stellt in Abrede, dass Mietzinsansprüche aus dem Generalmietvertrag von der...an die Beklagte zu 2) aufgrund der im Parallelprozeß vorgelegten Abtretungserklärung wirksam abgetreten worden seien. Die Klägerin bestreitet, dass die Immobilienfonds...zum damaligen Zeitpunkt aus den in der Abtretungserklärung aufgeführten Mitgliedern bestanden habe und, dass die Beklagte zu 2) hinsichtlich sämtlicher Mitglieder der GbR vertretungsberechtigt gewesen sei.

Ferner bestreitet die Klägerin auch die behaupteten Mietzinsansprüche dem Grunde und der Höhe nach.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien im übrigen wird auf den von ihnen in der mündlichen Verhandlung vorgetragenen Inhalt der zwischen ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache teilweise Erfolg.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten zu 2) Anspruch auf Rückzahlung des Darlehens in Höhe von 1.996.083,50 EUR (=3.904.000,- DM) gemäß den §§ 607,609 BGB.

Der Klägerin stehen hingegen Ansprüche auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses in Höhe von 252.290.33 EUR (=493.437,- DM) aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung nicht zu (§ 812 BGB).

I.

1.

Der Generalmietvertrag vom 21. Oktober 1998 zwischen der Klägerin und den Beklagten ist - entgegen der Ansicht der Klägerin - nicht nichtig, weil dieser Vertrag nicht der notariellen Beurkundung bedurfte (§§ 125,313 BGB).

Es ist zunächst davon auszugehen, dass ein Vertrag, der als solcher dem Formgebot des § 313 Satz 1 BGB nicht unterliegt, dann notariell zu beurkunden ist, wenn er mit einem Grundgeschäft im Sinne dieser Vorschrift eine rechtliche Einheit bildet. Eine rechtliche Einheit besteht dann, wenn die Verträge nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängen, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen (ständige Rechtsprechung, vgl. u.a. BGHZ 78,346 = NJW 1981,274; BGH NJW 1987,1069; zuletzt BGH NJW 2002, 2559). Ein rechtlicher Zusammenhang liegt dann vor, wenn die Parteien ausdrücklich oder stillschweigend den Abschluss des einen Geschäftes zur (nicht notwendigerweise rechtsgeschäftlichen) Bedingung für den Abschluss des anderen Geschäfts gemacht haben und diese somit Teile eines einheitlichen Gesamt- Geschäfts i.S. von § 139 BGB bilden (Staudinger/Wufka, BGB, 2001, § 313 BGB, Rdnr.173). Dies setzt nicht voraus, dass die Abhängigkeit der Verträge wechselseitig ist. Die einseitige Abhängigkeit des weiteren Geschäfts vom Grundstücksvertrag genügt nicht, eine rechtliche Einheit im Sinne des Formgebots zu begründen. Maßgeblich kommt es für die Formbedürftigkeit auf die Abhängigkeit des Grundstücksvertrages von dem weiteren Geschäft an. Entscheidend ist, ob die mit dem Normzweck verbundenen Funktionen des § 313 Satz 1 BGB (Warn-, und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) die Erstreckung des Formgebots auf das verbundene Geschäft erfordern (BGH NJW 2000,951; BGH NJW 2002,2559). Eine solche Abhängigkeit des Grundstücksvertrages vom Generalmietvertrag - sowie auch von den weiteren Geschäften - kann nicht festgestellt werden. Dies ergibt sich aus nachfolgenden Gründen:

a)

Der Generalmietvertrag und der Grundstückskaufvertrag, sowie der Darlehensvertrag und Darlehensübertragungsvertrag sind in getrennten Urkunden niedergelegt. Liegen getrennten Urkunden vor, spricht die - widerlegbare - Vermutung dafür, dass die Parteien die verschiedenen Geschäfte nicht als Einheit wollten (Staudinger/Wufka, a.a.O., § 313 BGB, Rdnr. 182; siehe auch BGH WM 1966,899; BGH NJW 1986,1983; BGH NJW- RR 1988,132; BGH MDR 1988,303).

Gegen einen rechtlichen Zusammenhang spricht auch, wenn an den im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag getroffenen Vereinbarungen keine der Parteien des Grundstückskaufvertrages beteiligt sind (BGH NJW- RR 1991,1031), auch wenn andererseits für die Frage der Formbedürftigkeit nicht entscheidend ist, ob an den Verträgen dieselben Parteien formell beteiligt sind oder nicht (BGHZ 76,43 = NJW 1980,829; BGH Z 78,346 = NJW 1981,274; BGH NJW 1987,1069). Vorliegend sind die Parteien des Mietvertrages, sowie des Darlehensvertrages und des Darlehensübertragungsvertrages nicht identisch mit denen des Grundstücksvertrages.

Der Mietvertrag ist zwischen dem Immobilienfonds (bestehend aus den Beklagten als Gesellschafter der GbR) und der Klägerin, der Kaufvertrag ist zwischen dem Beklagten zu 2), der auch ein Gesellschafter der Immobilienfonds GbR ist, und Dr...., dem damaligen kaufmännischen Direktor der Klägerin abgeschlossen worden. Darlehensgeber war die Klägerin und Darlehensnehmer in die Beklagte zu 2). Der Darlehensübertragungsvertrag ist zwischen der Beklagten zu 2) und Dr....geschlossen worden. Die fehlende Parteienidentität ist zumindest ein Indiz dafür, dass der Grundstückskaufvertrag nicht in einem rechtlichen Zusammenhang mit den anderen Verträgen steht.

b)

Aus der Vorgeschichte und den Verhandlungen der Parteien im Vorfeld bis zum Abschluss der Verträge lässt sich eine rechtliche Einheit auch nicht herleiten.

Zwar sind der Generalmietvertrag und der Grundstückskaufvertrag am selben Tage, nämlich am 21. Oktober 1998, abgeschlossen worden. Die Parteien hatten aber bereits zuvor, nämlich am 18. September 1998, einen Generalmietvertrag abgeschlossen. Dieser Mietvertrag enthält in wesentlichen Teilen gleiche Regelungen wie der später geschlossene Vertrag. So ist der Mietgegenstand in beiden Verträgen gleich umrissen und ferner ist jeweils der Beginn des Mietverhältnisses mit dem 01. April 1999 und eine Laufzeit von 28 Jahren festgelegt. Auch der monatliche Nettokaltmietzins je qm - Nutzfläche von 7,1148 DM ist gleich angeben, wobei sich aufgrund der unterschiedlichen Nutzfläche eine Differenz des monatlichen Gesamtnettokaltmietzins ergibt (130.742,05 DM/134.284,87 DM). Jedenfalls waren die essentialia des Mietvertrages bereits in dem am 18.September 1998 geschlossenen Vertrag enthalten, so dass davon auszugehen ist, dass die Parteien bereits zu diesem Zeitpunkt einen wirksamen Mietvertrag geschlossen haben.

Soweit die Klägerin erstmals in der Berufungsinstanz geltend macht, dass es sich bei der Vereinbarung vom 18. September 1998 nur um einen Entwurf gehandelt habe, ergibt sich dies zumindest nach dem äußeren Erscheinungsbild der Vereinbarung nicht. Denn die Vereinbarung ist von beiden Seiten unterzeichnet und enthält keinen Hinweis, dass es sich erst um einen Entwurf handeln würde. Die Klägerin gibt auch keine plausible Erklärung, aus welchen Gründen es sich trotz der Unterschriften nicht um einen zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag handeln sollte. Eine Vertag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen zustande, die hier vorgelegen haben.

Zwar spricht das Schreiben von Dr....vom 08. Oktober 1998 an den Vorstand dafür, dass zumindest auf Seiten des für die Klägerin Handelnden davon ausgegangen worden sein mag, dass es sich erst um einen Entwurf handelt. Hierin teilt Dr....dem Vorstand mit, dass der Generalmietvertrag im Entwurf vorliegen würde und, dass er die Zustimmung dazu empfehlen würde. Die Klägerin trägt aber nicht konkret vor, wann genau Dr....gegenüber dem Beklagten zu 1), der die Verhandlungen für die Beklagten geführt hat, geäußert haben will, dass es sich nur um einen Entwurf - der noch nicht rechtsverbindlich sein würde - handeln würde. Ein geheimer Vorbehalt ist unbeachtlich. Dass die Beklagte zu 2) vom Abschluss des Generalmietvertrages bereits mit Unterzeichnung der Vereinbarung vom 18. September 1998 ausgegangen ist, spricht zudem auch das Schreiben vom 28. September 1998 der Beklagten zu 2) an die Klägerin. Hierin wird Bezug genommen auf den "vereinbarten Generalmietvertrag" und ergänzend weitere Vereinbarungen mitgeteilt, die dann durch Dr....durch Unterzeichnung am 28. September 1998 gegenbestätigt worden sind. Der Abschluss des Generalmietvertrages drei Wochen vor dem Grundstückskaufvertrag ist eine entscheidendes Indiz für die rechtliche Selbständigkeit. Soweit die Klägerin geltend macht, dass auch der Kaufvertrag über das Grundstück im Vorfeld des Abschlusses des Mietvertrages zur Diskussion gestanden habe, mag dies ihr Wunsch gewesen sein, konkrete Vorstellungen, ob und wie ein Kauf des Grundstückes erfolgen sollte, hat es zu dieser Zeit offenbar noch nicht gegeben. Vielmehr ergibt sich aus dem Schreiben der Beklagten zu 2) vom 18. September 1998 nur, dass durch ein zu gewährendes Mieterdarlehen von 4 Mio. DM der Kauf des Grundstücks durch die Immobilienfonds GbR vom damaligen Eigentümer, dem Synanon e.V., sichergestellt werden sollte und der Klägerin ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte. Von einem Kauf der Klägerin oder einem von ihr benannten Dritten ist hierin nicht die Rede. Auch aus dem Protokoll der Vorstandssitzung vom 15. September 1998 läßt sich etwas anderes nicht entnehmen. Danach teilte Dr....mit, dass es bei den bisherigen Verhandlungen "nicht nur um eine Nutzung als Mieter" gehe, sondern derjenige Mieter die entscheidenden Vorteile habe, der ein überzeugendes Konzept zum Kauf habe, die Klägerin solle sich auf dieses Ziel orientieren. Diese Formulierung deutet nur darauf hin, dass über den Kauf "nachgedacht" worden ist, konkrete Vorstellungen, ob und wie ein Kauf erfolgen sollte, hat es zu dieser Zeit offenbar noch nicht gegeben.

Erst mit Vereinbarung gemäß Schreiben vom 28. September 1998 sind die Parteien übereingekommen, dass eine weitere Vereinbarung zwischen der Beklagten zu 2) und der Klägerin getroffen wird, dass nämlich "Voraussetzung für die Wirksamkeit des Mietvertrages der Kaufvertrag für das Grundstück" durch die Beklagte zu 2) und der Weiterverkauf an die Klägerin oder an einen von ihr benannten Dritten sein sollte. Damit ist der Mietvertrag von dem Zustandekommen des Grundstückkaufvertrages abhängig gemacht worden, nicht jedoch die Abhängigkeit des formbedürftigen Grundstückskaufvertrages von den anderen Geschäften. Dies reicht nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, nicht aus, auch dass nichtformbedürftige Rechtsgeschäft dem Formgebot zu unterwerfen. Denn der Normzweck des § 313 Satz 1 BGB erfordert die Erstreckung des Formgebots auf das verbundene Geschäft im Falle der einseitigen Abhängigkeit nicht (vgl. BGH NJW 2000,951 und 2017; BGH NJW 2002,2559). In einem solchen Falle besteht kein hinreichender Grund, die weiteren Vereinbarungen zum Gegenstand notarieller Aufklärung, Beratung und des Urkundsbeweises zu machen (BGH NJW 2000,951,952).

c)

Auch aus den vertraglichen Regelung selbst ergibt sich nicht, dass eine gegenseitige Abhängigkeit derart besteht, dass die Vereinbarungen nur zusammen gelten sollten.

Dagegen spricht bereits - wie oben ausgeführt -, dass die Vereinbarungen in getrennten Urkunden niedergelegt sind und die Vertragsparteien der einzelnen Verträge nicht identisch sind. In einem derartigen Falle ist in der Regel nicht anzunehmen, dass der Grundstückskauf in einem rechtlichen Zusammenhang mit den anderen Verträgen stehen soll, es sei denn, dass die Kaufvertragsparteien übereinstimmend einen Einheitswillen zum Ausdruck gebracht haben. Es muss also bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages die Nebenabrede bestehen, dieser Vertrag solle nur in Verbindung mit dem anderen Vertrag gelten (BGH NJW- RR 1991,1031,1032 und die dort angegebenen Rechtsprechungsnachweise). Dass eine solche Nebenabrede getroffen worden ist, kann nicht festgestellt werden.

Der von den Parteien in notarieller Form abgeschlossene Grundstückskaufvertrag begründet grundsätzlich die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 125 BGB, Rdnr. 15): Dieser Grundsatz besagt, dass sich der maßgebliche Inhalt des Rechtsgeschäfts in erster Linie aus der darüber aufgenommenen Urkunde ergibt. Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der über das Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunde erstreckt sich bei formgebundenen Verträgen auf sämtliche vom Formzwang erfassten Abreden (BGH NJW- RR 1998,1470).

Im Grundstückskaufvertrag finden sich selbst keine Hinweise auf Nebenabreden. Die übrigen Verträge enthalten sämtlichst die Regelung, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen (§ 8 Abs. 1 des Mietvertrages; Abschnitt II, Ziff.7 des Darlehensvertrages; Abschnitt III. des Darlehensübertragungsvertrages). Aus der auch hinsichtlich dieser Urkunden anzunehmenden Vollständigkeitsvermutung ergibt sich zunächst, dass zu vermuten ist, dass Nebenabreden nicht getroffen worden sind. An den Beweis der Unrichtigkeit oder Unvollständigkeit sind aber strenge Anforderungen zu stellen (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 125 BGB, Rdnr. 15). Dafür, dass eine solche Nebenabrede getroffen worden ist, ist die Klägerin darlegungs- und beweispflichtig. Insoweit hat das Landgericht die Darlegungs- und Beweislast unzutreffend den Beklagten auferlegt. Die Klägerin beruft sich darauf, dass der Mietvertrag wegen des behaupteten rechtlichen Zusammenhanges mit dem Grundstückskaufvertrag formnichtig ist und deswegen die Zahlungen durch sie ohne rechtlichen Grund erfolgt seien. Die Voraussetzungen des Bereicherungsanspruches hat der Anspruchsberechtigte, hier die Klägerin, darzulegen und zu beweisen (Palandt/Sprau, a.a.O., § 812 BGB, Rdnr. 103). Die Klägerin hat nicht ausreichend dargelegt, wann genau sie gegenüber wem zum Ausdruck gebracht hat, dass der Grundstückskaufvertrag nur abgeschlossen werden soll, wenn auch der Mietvertrag geschlossen wird. Sie hat hierzu ohne Substanz in der Berufungsschrift vorgetragen, dass bei Abschluss der am 21. Oktober 1998 geschlossenen Verträge zwischen den Parteien vereinbart worden sei, dass der Grundstückkaufvertrag nur abgeschlossen werde, wenn die Klägerin mit den Beklagten den Generalmietvertrag abschließt. Dies habe Dr....im Vorfeld der Beurkundung gegenüber dem Beklagten zu 1) zum Ausdruck gebracht. Dieser Vortrag ist nicht ausreichend substantiiert. Die Klägerin hätte konkret vortragen müssen, wann genau wer gegenüber wem welche Erklärungen abgegeben haben soll. Mangels substantiierten Vortrags kommt eine Vernehmung der angebotenen Zeugen nicht in Betracht, weil dies auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinauslaufen würde.

Soweit die Klägerin in Abrede stellt, dass bei dem Notartermin überhaupt über die Frage des "Einheitswillens" und die der Beurkundungsbedürftigkeit gesprochen worden ist, war auch dem nicht nachzugehen. Denn selbst wenn die Klägerin diesen Negativbeweis führen könnte, ergäbe sich daraus nicht, dass Gegenteil, nämlich, dass der Einheitswille durch sie zum Ausdruck gebracht worden wäre. Auf die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme kommt es daher nicht an.

Nach alledem kann die von der Klägerin behauptete Nebenabrede, dass der Grundstückskaufvertrag nur in Verbindung mit den anderen Verträgen gelten soll, nicht festgestellt werden. Nur wenn eine solche Nebenabrede feststellbar wäre, hätte auch diese Nebenabrede der Beurkundung bedurft (BGH NJW- RR 1991,1031 ; KG NJW-RR 1991, 688). Soweit die Klägerin unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH (NJW 1987, 1069) geltend macht, dass es nicht in der Gestaltungsmacht der Parteien liege, was zu beurkunden ist, trifft dies zwar zu. Die Parteien können aber darüber einig sein, dass trotz Bestehen eines Zusammenhanges der verschiedenen Vereinbarungen die Gültigkeit des einen Geschäfts nicht von der Gültigkeit des anderen abhängig sein soll (Soergel/Wolf, BGB, 12. Auflage, § 313 BGB, Rdnr. 18).

Es kann daher für die Entscheidung des Rechtstreits dahinstehen, ob durch die Regelung in § 9 des Grundstückskaufvertrages dem Formerfordernis bezogen auf die Herstellung des Zusammenhangs auch zum Mietvertrag ausreichend genüge getan worden ist. So hat der BGH entschieden, dass in dem Falle, wenn mehrere Verträge durch den Parteiwillen verknüpft sind, dies einer getrennten Beurkundung nicht entgegensteht, wenn der Verknüpfungswille als Teil des beurkundungsbedürftigen zusammengesetzten Vertragswerkes mit beurkundet ist (BGH NJW 1988,1781; NJW 2000,951). Bei der Niederlegung der (verknüpften) Rechtsgeschäfte in mehreren Urkunden soll die Formbedürftigkeit - materiell- rechtlich - also auch dann gewahrt sein, wenn die Verknüpfung voneinander urkundlich verlautbart wird, sei es dadurch, dass dies aus beiden oder nur einer Urkunde ersichtlich ist (Staudinger/Wufka, a.a.O. § 313 BGB, Rdnr. 183). Zwar hat der BGH dies für den Fall angenommen, dass beide Verträge notariell beurkundet worden sind, worauf die Klägerin zutreffend hinweist. Ob dies auch gilt, wenn nur der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet worden ist und in dem notariell beurkundeten Vertrag der Zusammenhang zum privatschriftlichen Vertrag hergestellt worden ist, bedarf hier keiner Entscheidung.

d)

Der Verknüpfungswille kann auch wegen des durchaus bestehenden wirtschaftlichen Zusammenhanges nicht angenommen werden. Im Hinblick auf den Verknüpfungswillen genügt ein wirtschaftlicher oder tatsächlicher Zusammenhang nicht (BGH WM 1967,1132 mit den dort angegebenen weiteren Rechtsprechungsnachweisen; BGH NJW-RR 1991,1031; OLG Hamm DNotZ 1996,1048). Allerdings kann ein wirtschaftlicher - insbesondere steuerlicher- Zusammenhang ein Indiz für den rechtlichen Zusammenhang sein, da wirtschaftliches Ziel und Verknüpfungswille in der Regel identisch sein werden (Staudinger/Wufka, a.a.O., § 313 BGB, Rdnr. 177; Kanzleiter in Münchener Kommentar, 3. Auflage, § 313 BGB, Rdnr. 52).

Vorliegend ist ein wirtschaftlicher Zusammenhang des Mietvertrages mit dem Grundstückskaufvertrag - und auch den Darlehensverträgen - gegeben. Dieser Zusammenhang ergibt sich vornehmlich aus dem von der Klägerin dargestellten Finanzierungskonzept.So waren in der Vergangenheit immer Grundstückseigentümer und Mieter identische oder miteinander verbundene Unternehmen. Dies deswegen um zu sichern, dass der Grundstückseigentümer auch die vom Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzinsen, die wiederum höher sind als die zur Finanzierung des Kaufpreises zu zahlenden Zinsen, auch sicher erhält. Der Mieter seinerseits zahlt an den Erbbauberechtigten eine Miete, die wegen der öffentlichen Förderung eine Höhe erreicht, die es dem Erbbauberechtigten ermögliche, die Erbbauzinsen an den Grundstückseigentümer zu zahlen. Diese Kette stellt sich wie folgt dar : Mieter zahlt - öffentlich geförderten - Mietzins an Vermieter = Erbbauberechtigter ; Vermieter zahlt Erbbauzinsen (aus der Miete) an den Grundstückseigentümer, der seinerseits diese Beträge zur Finanzierung des Kaufpreises aufwendet ; wobei für die Erbbauberechtigten ein Steuervorteil eintritt. Wenn Grundstückseigentümer und Mieter miteinander verbunden oder gar identisch sind, ist das Risiko für den Eigentümer - über die Zahlung der Miete - am geringsten. Allerdings besteht, worauf die Beklagten zutreffend hinweisen, keine Notwendigkeit, dass Grundstückseigentümer und Mieter identisch sind. Das in der Vergangenheit praktizierte Finanzierungskonzept war zwar wirtschaftlich sinnvoll, aber nicht zwingend.

Nach alledem besteht keine rechtliche Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages von den übrigen Verträgen, so dass die anderen Vereinbarungen nicht mangels Einhaltung der notariellen Form nichtig sind.

2.

Der Generalmietvertrag ist - entgegen der Ansicht der Klägerin - auch nicht wegen eines Einigungsmangels unwirksam (§ 154 Abs. 1 BGB).

Es mag zwar sein, dass die Regelungen zur Mietzinshöhe im Generalmietvertrag nicht eindeutig sind. Für den Abschluss eines Mietvertrages genügt es jedoch, dass die Parteien sich über den wesentlichen Inhalt des Mietvertrages geeinigt haben (Bub/Treier/Bub/, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II, Rdnr. 348). Wesentlicher Inhalt eines Mietvertrages ist die Einigung über die zeitlich begrenzte Überlassung einer Sache zum Gebrauch gegen Zahlung eines bestimmten oder bestimmbaren Mietzinses (BGHZ 55,248; BGH NJW 1997,2671). Dies ist vorliegend der Fall, da die Höhe des Mietzinse im Wege der Auslegung der vertraglichen Regelungen ermittelbar ist (§§ 133,157 BGB). Für den vorliegenden Rechtsstreit braucht indes die Auslegung nicht vorgenommen zu werden, weil es auf die Höhe des geschuldeten Mietzinses nicht ankommt.

II.

Die Klägerin kann vom Beklagten zu 2) die Rückzahlung des Darlehensbetrages in Höhe von 1.996.083,50 EUR (= 3.904.000,- DM) verlangen (§§ 607, 609 BGB).

a)

Der Darlehensvertrag bedurfte entgegen der Ansicht der Klägerin nicht der notariellen Form, weil auch eine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages von diesem nicht feststellbar ist. Insoweit wird auf die Ausführungen unter Abschnitt I. verwiesen, die hier entsprechend gelten. Soweit die Klägerin geltend macht, dass die Beklagte zu 2) - hier die Darlehensnehmerin - durch die Klägerin als Darlehensgeberin erst in die Lage versetzt worden sei, das Grundstück auch zu erwerben, lässt sich daraus der notwendige rechtliche Zusammenhang nicht herleiten, insbesondere nicht die erforderliche Abhängigkeit des Grundstückkaufvertrages vom Darlehensvertrag. Dies geht über einen wirtschaftlichen Zusammenhang nicht hinaus. Denn es ist regelmäßig so, dass ein Grundstückskaufvertrag nur durchführbar ist, wenn die Finanzierung gesichert ist. Dies begründet nur einen wirtschaftlichen, nicht hingegen einen rechtlichen Zusammenhang.

b)

Die Klägerin hat das Darlehen gegenüber der Beklagten zu 2) jedoch wirksam gemäß Schreiben vom 04. Mai 2001 außerordentlich gekündigt.

Gemäß § 609 BGB in Verbindung mit den §§ 626,554 BGB analog kann ein Darlehen bei Vorliegen eines wichtigen Grundes gekündigt werden. Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung liegt vor, wenn der Darlehensnehmer mit Zins- oder/und Tilgungsraten in Verzug gerät oder wenn die Sicherheit gefährdet ist (Palandt/Putzo, a.a.O., § 609 BGB, Rdnr.16).

Nach Abschnitt II. Ziff.6 des Darlehensvertrages war die Beklagte zu 2) verpflichtet, spätestens einen Monat nach Eigentumseintragung eine Grundschuld als Sicherheit zu bestellen. Die Beklagte zu 2) ist nach dem vorgelegten Grundbuchauszug am 10. August 1999 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Nach der vorgenannten vertraglichen Regelung hätte sie daher bis spätestens 10. September 1999 eine Grundschuld zugunsten der Klägerin eintragen lassen müssen. Dies hat die Beklagte unstreitig nicht getan. Die Klägerin war daher berechtigt, dass Darlehen aus wichtigem Grund zu kündigen. Soweit die Klägerin erstmals mit Schreiben vom 31. August 1999 u.a. die Kündigung des Darlehens wegen der fehlenden Grundschuldbestellung erklärt hatte, war diese Kündigung unwirksam. Denn zu dieser Zeit war der Anspruch auf Bestellung der Sicherheit noch nicht fällig. Jedenfalls war die gemäß Schreiben vom 04. Mai 2001 erklärte Kündigung wirksam.

Grundsätzlich ist eine vorherige Abmahnung vor Ausspruch der Kündigung nicht erforderlich (BGH WM 78,234). Aber selbst wenn eine wirksame Kündigung eine Abmahnung voraussetzen würde, weil die Klägerin über einen längeren Zeitraum die Nichtbestellung der Grundschuld hingenommen hat, so ist das Darlehen spätestens aufgrund des Schreibens vom 30. Mai 2001 wirksam gekündigt worden. In dem Schreiben vom 04. Mai 2001 kann eine solche Abmahnung gesehen werden. In dem Schreiben vom 30. Mai 2001 hat die Klägerin in Beantwortung des Schreibens des Beklagten zu 2) vom 18. Mai 2001, in dem dieser Gegenforderungen angekündigt hat, unzweifelhaft erklärt, dass sie an der Kündigung festhalten werde.

c)

Der Darlehensrückzahlungsanspruch der Klägerin ist auch nicht durch Aufrechnung mit Gegenforderungen erloschen (§ 387 BGB).

Voraussetzung für die Aufrechnung ist neben der Gleichartigkeit der Forderungen auch deren Gegenseitigkeit; d.h. der Aufrechnende muss Gläubiger der Gegenforderung und Schuldner der Hauptforderung sein (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 387 BGB, Rdnr. 4). Die Klägerin macht gegen die Beklagte zu 2) eine Forderung aus dem Darlehensvertrag geltend, die zur Aufrechnung gestellte Forderung ist eine solche aller Beklagten, nämlich der Immobilienfonds.... Diese Forderung kann die Beklagte zu 2) nur zur Aufrechnung stellen, wenn sie wirksam Inhaberin der Forderung geworden ist. Die Beklagte zu 2) hat indes - trotz Bestreitens der Klägerin - nicht dargelegt, dass Forderungen auf Mietzins/Schadensersatz an sie wirksam abgetreten worden sind. Zwar hat die Beklagte zu 2) in dem Parallelprozeß - 29 O 61/00 LG Berlin/20 U 65/01 KG - eine Abtretungserklärung vom 01. September 1999 vorgelegt, nach der ihr "sämtliche Ansprüche auf Mietzahlung, Nutzungsentgelt bzw. Nutzungsentschädigung und Schadensersatz " gegenüber der Klägerin abgetreten worden sind. Diese Abtretungserklärung ist auf Seiten der Immobilienfonds..., vertreten durch die Dr....GmbH (Beklagte zu 2), vertreten durch den "alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer" Dr....(Beklagter zu 1) durch den Beklagten zu 1) unterzeichnet, auf Seiten der Beklagten zu 2) hat ein Herr....- insoweit auch als "alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer" der Beklagten zu 2) unterzeichnet. Es kann - mangels Vortrages - nicht festgestellt werden, dass die Beklagte zu 2) wirksam vertreten wurde, insbesondere ist nicht dargelegt, dass und sowohl Dr....als auch Herr...die Gesellschaft allein vertreten konnten. Aufgrund des Hinweises des Senats in der mündlichen Verhandlung hat der Prozeßbevollmächtigte der Beklagten ausdrücklich erklärt, dass er hierzu keine Erklärungen abgeben wolle. Ferner hat die Klägerin bestritten, dass die Beklagte zu 2) berechtigt gewesen ist, sämtliche Mitglieder der Immobilienfonds H........... GbR zu vertreten. Die Beklagte zu 2) hat zur Vollmacht ebenfalls nichts vorgetragen. Da die Aufrechnung bereits daran scheitert, dass nicht festgestellt werden kann, dass die Beklagte zu 2) Inhaberin der Forderungen geworden ist, kann für die Entscheidung dahinstehen, ob den Beklagten die Forderungen dem Grunde und der Höhe nach zustehen.

Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 284,288 BGB. Die Klägerin kann Zinsen erst seit dem 19. Mai 2001 verlangen. Denn erst mit Schreiben vom 14. Mai 2001 hat sie das Darlehen wirksam gekündigt und die Beklagte zu 2) zur Zahlung bis zum 18. Mai 2001 aufgefordert.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97, 92 Abs. 2 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Revisionszulassungsgründe sind nicht ersichtlich (§ 543 Abs. 1 Ziff.1und 2 ZPO).



Ende der Entscheidung

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