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Die dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage wirkt nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Schadensersatzansprüche des Mieters richten sich aber in diesem Fall nur dann gegen den Grundstückserwerber, wenn der Schaden nach dem Eigentumsübergang eintritt.

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Kammergericht Beschluss

Geschäftsnummer: 8 U 61/09

06.08.2009

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin durch die Richterin am Kammergericht Spiegel, den Richter am Landgericht Niebisch und die Richterin am Kammergericht Dr. Henkel am 6. August 2009 einstimmig beschlossen:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 18. Februar 2009 verkündete Urteil des Landgerichts Berlin wird als unzulässig verworfen, soweit sie sich gegen die Abweisung des Antrags auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.624,00 € nebst anteiliger Zinsen richtet.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Gründe: I.

Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 18. Februar 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:

Die vom Landgericht vertretene Rechtsauffassung, wonach die Beklagte als Erwerberin für die geltend gemachten Ansprüche aus § 536 a BGB nicht hafte, da der Anspruch auf Ersatz entgangenen Gewinns in der Zeit der Vermieterstellung des Veräußerers entstanden und fällig geworden sei, sei unzutreffend.

Soweit das Landgericht die Auffassung vertrete, dass der Ersatz des entgangenen Gewinns nicht substantiiert dargelegt worden sei, handele es sich um eine Überspannung der Vortrags- und Beweislast.

Das Landgericht habe sich bezüglich des Feststellungsantrages mit der klägerischen Darlegung des Schadensumfangs, u.a. durch Überreichung von Lichtbildern, nicht auseinandergesetzt.

Die Klägerin beantragt,

das am 18. Februar 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des Landgerichts Berlin abzuändern und

1. die Beklagte zu verurteilen, an sie 5.047,00 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit Rechtshängigkeit zu zahlen und

2. festzustellen, dass die Klägerin berechtigt ist, die Bruttokaltmiete für die von ihr gemieteten und innegehaltenen Gewerberäume -Imbissladengeschäft - im Hause ... Str. in ... für die Zeit vom 25. Mai 2007 bis zur sach- und fachgerechten Beseitigung der in den vorbezeichneten Gewerberäumen aufgetretenen Wasserschäden um monatlich 35 % zu mindern.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte hält das angefochtene Urteil für zutreffend und trägt ergänzend vor:

Die Klägerin habe die Abweisung der Klage wegen des Antrags auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.624,00 € nicht angegriffen.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien im Einzelnen wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist gemäß § 520 Abs.1 und 3 ZPO mangels Begründung unzulässig, soweit sie sich gegen die Abweisung des Antrags auf Zahlung eines Kostenvorschusses in Höhe von 1.624,00 € nebst anteiliger Zinsen richtet. Sie war insoweit gemäß § 522 Abs.1 ZPO durch Beschluss als unzulässig zu verwerfen.

Im Übrigen war die Berufung gemäß § 522 Abs.2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherheit einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert (§ 522 Absatz 2 Satz 1 ZPO). Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Hinweis nach § 522 Absatz 2 Satz 2 ZPO vom 9. Juli 2009, der wie folgt lautet:

"Die Berufung hat im Übrigen keine Aussicht auf Erfolg. Der Senat folgt den im Wesentlichen zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet worden sind. Ergänzend wird auf Folgendes hingewiesen:

I.

Nach § 513 Absatz 1 ZPO kann die Berufung nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) beruht oder die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist nicht der Fall.

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass die Klägerin gegen die Beklagte schon deshalb weder einen Anspruch auf entgangenen Gewinn noch einen Anspruch auf Vorschusskosten hat, weil der geltend gemachte Anspruch, so er denn schlüssig dargelegt wäre, in der Zeit der Vermieterstellung des Veräußerers entstanden und fällig geworden wäre und daher auch nur diesem gegenüber geltend gemacht werden könnte. Dem Klägervertreter ist zwar zuzustimmen, dass die einmal dem Grundstücksveräußerer gegenüber eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fortwirkt. Die Ansprüche des Mieters richten sich aber in diesem Fall nur dann gegen den Grundstückserwerber, wenn der Schaden nach dem Eigentumsübergang eintritt (BGH, WuM 2005, 201), was vorliegend nicht der Fall ist.

Im Übrigen hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung auch zutreffend ausgeführt, dass die Klägerin den behaupteten entgangenen Gewinn nicht schlüssig dargelegt hat. Weder reicht die Bezugnahme auf die Bescheinigung des Steuerberaters vom 5. Juni 2008 (Anl.Bl.18), der einen Schaden von circa 3.450,00 € bescheinigt, zur Darlegung des behaupteten entgangenen Gewinns aus, noch hat die Klägerin den behaupteten entgangenen Gewinn durch Einreichung der Tageskassenauszüge aus dem Jahr 2007 (Bl.56 ff) belegt. Zum einen enthalten die Tageskassenauszüge lediglich eine Auflistung von Beträgen, ohne dass diese aufaddiert wären und zum anderen fehlt es an einer Gegenüberstellung mit entsprechenden Vorjahresdaten (Palandt/Heinrichs, BGB, 68. Auflage, § 252, Rdnr. 16). Darüber hinaus ist die Klägerin aber auch nicht dem Vortrag der Beklagten (Bl.71) entgegengetreten, wonach sich aus den eingereichten Tageskassenauszügen keineswegs der behauptete Einnahmenverlust ergebe.

Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung ausgeführt, dass dem Vortrag der Klägerin nicht entnommen werden kann, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch infolge der durch die beiden Wassereinbrüche entstandenen Schäden nicht nur unerheblich beeinträchtigt ist (§ 526 Abs.1 Satz 3). Die Klägerin hat den Zustand der Mietsache unmittelbar nach dem Wassereinbruch am 25. Mai 2007 auch unter Vorlage von Lichtbildern geschildert. Es fehlt aber an einem substantiierten Vortrag, wie die Räume nach den durchgeführten Reinigungs- und Trocknungsarbeiten ausgesehen haben und inwiefern hierdurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt gewesen sein soll.

II.

Im Übrigen hat die Sache keine grundsätzliche Bedeutung, und eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist nicht erforderlich.

III.

Es wird daher angeregt, die Fortführung der Berufung zu überdenken."

verwiesen. Der Senat sieht auch nach erneuter Beratung keinen Anlass, davon abzuweichen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO.

Der Streitwert für die Berufung wird auf 7.902,70 € festgesetzt.

Ende der Entscheidung