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Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 11.03.2002
Aktenzeichen: 8 U 6289/00
Rechtsgebiete: BGB, ZPO


Vorschriften:

BGB § 537
BGB § 539
BGB § 545 Abs. 1
BGB § 545 Abs. 2
BGB § 557
ZPO § 92
ZPO § 97
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
ZPO § 713
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
KAMMERGERICHT Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 6289/00

Verkündet am: 11. März 2002

In dem Berufungsrechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin ohne mündliche Verhandlung am 18. Februar 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Kammergericht Bieber, den Richter am Kammergericht Markgraf und den Richter am Amtsgericht Dr. Müther für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 19. Juni 2000 verkündete Urteil der Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin geändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 3.427,63 EUR nebst 4 % Zinsen seit dem 11. September 1999 zu zahlen. Die weitergehende, im ersten Rechtszug erhobene Zahlungsklage wird, soweit die Parteien nicht den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, abgewiesen.

Die weitergehende Berufung des Beklagten wird zurückgewiesen.

Auf die im Berufungsrechtszug erweiterte Klage wird der Beklagte ferner verurteilt, an die Klägerin 5.526,21 EUR zu zahlen.

Von den Kosten des Rechtsstreits im ersten Rechtszuge haben die Klägerin 14,84 % und der Beklagte 85,16 % zu tragen.

Von den Kosten des Rechtsstreits im zweiten Rechtszuge haben die Klägerin 31 % und der Beklagte 69 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache teilweise Erfolg; im Übrigen war die Berufung des Beklagten als unbegründet zurückzuweisen. Die als unselbständige Anschlussberufung zulässige Anschlussberufung der Klägerin hat nach teilweiser Rücknahme der im Berufungsrechtszug erweiterten Klage in vollem Umfange Erfolg. Im Einzelnen ergibt sich Folgendes:

A. Berufung des Beklagten:

1) Restmiete 1998:

Soweit die Klägerin Restmiete für das Jahr 1998 einklagt, ist die Klage unschlüssig. Die Klägerin trägt nicht vor, für welchen Monat sie den Anspruch im Einzelnen geltend macht. Vielmehr macht sie einen Saldo geltend, der sich daraus ergibt, dass die nach ihrer Ansicht geschuldeten Beträge und die Zahlungen des Beklagten bzw. zu seinen Gunsten erfolgten Gutschriften in Abzug gebracht werden. Damit bleibt aber offen, für welche Monate im Einzelnen der restliche Betrag geltend gemacht wird. Letzteres ist auch aus der Abrechnung nicht ohne Weiteres zu ersehen, da der Beklagte befugterweise teilweise Verrechnungsbestimmungen getroffen hat, wie z.B. für Januar und Februar 1998 und für November 1998. Dem ist die Klägerin nicht entgegengetreten. Zudem hat die Klägerin zu Lasten des Beklagten auch Gerichtskosten in die Berechnung mit einbezogen. Das Landgericht hat im angefochtenen Urteil einen Rückstand für November 1998 in Höhe von 844,93 DM festgestellt. Auch diese Feststellung beruht aber letztlich nur auf einer Saldierung und berücksichtigt nicht, dass der Beklagte gerade für seine Zahlung in Höhe von 1.400,00 DM eine Zahlungsbestimmung für die Miete November 1998 getroffen hat.

Es ist nicht Sache des Senats herauszufinden, für welche Zeiträume im Einzelnen der Restbetrag anfällt. Vielmehr ist es Sache der Klägerin, im Einzelnen darzutun, welche einzelnen monatlichen Mietzinsen nicht beglichen worden sind. Daran fehlt es auch in der Berufungserwiderung mit Schriftsatz vom 14.2.2001.

Die Berufung hat daher insoweit Erfolg, als der Klägerin für das Jahr 1998 ein Betrag von 844,93 DM zugesprochen worden ist.

2) Miete für Januar 1999:

Der insoweit geltend gemachte Mietzins ergibt sich nach dem Vortrag der Klägerin aus der Vereinbarung im Mietvertrag der Parteien in Verbindung mit den einzelnen Mieterhöhungserklärungen der Klägerin. Insoweit wendet der Beklagte zu Recht ein, dass die Mieterhöhungserklärungen nicht berechtigt waren, wenn das Mietverhältnis der Parteien ein Gewerbemietverhältnis war. Von Letzterem ist das Amtsgericht Mitte in seinem Verweisungsbeschluss vom 19.11.1999 zutreffend ausgegangen. Der diesbezüglichen Begründung ist zu folgen. Die Ausführungen der Klägerin im Berufungsverfahren hiergegen sind nicht überzeugend. Es mag zutreffen, dass im Zweifel Wohnmietrecht anzuwenden ist. Derartige Zweifel liegen aber nicht vor. Nach der vom Amtsgericht Mitte in dem Verweisungsbeschluss zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (ZMR 1986, 280) kommt es im Wesentlichen darauf an, ob der Wohnzweck oder der Gewerbezweck bei einem Mischmietverhältnis überwiegt. Unstreitig ist dem Beklagten die Wohnung einschließlich der Atelierräume im Hinblick darauf überlassen worden, dass er dort nicht nur wohnen sondern auch sein Gewerbe als freischaffender Künstler hat ausüben sollen. Danach ist von Folgendem auszugehen: Der Gewerbezweck des Mietverhältnisses überwiegt nicht nur deshalb, weil die größere Fläche des Mietobjekts (63 % nach dem unwidersprochenen Vorbringen des Beklagten) von den Atelierräumen eingenommen wird, sondern vor allem auch deshalb, weil die mit der Wohnung überlassene Gewerbefläche gerade dazu dienen sollte, dem Beklagten den Lebensunterhalt zu sichern, wozu auch die Aufwendungen für die Mietzahlung gehörten. Überwiegt demnach der Gewerbezweck, ist aber auch ausschließlich das für Gewerbemietverhältnisse geltende Recht und nicht das Wohnungsmietrecht anzuwenden. Daraus wiederum folgt, dass die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin sämtlichst zu Unrecht erfolgt sind.

Gleichwohl schuldet der Beklagte die mit der vorletzten Mieterhöhungserklärung vom 6.11.1997 festgestellte Nettokaltmiete in Höhe von 1.047,08 DM (Bruttomiete von 1.760,58 DM./. Umlagenvorauszahlungen in Höhe von 713,50 DM). Denn es kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Beklagte bis zur Einstellung seiner Zahlungen sämtliche Mieterhöhungserklärungen hingenommen und den geforderten Mietzins jeweils gezahlt hat. Er hat damit die Mieterhöhungserklärungen der Klägerin akzeptiert. Demgegenüber kann nicht eingewandt werden, dass beiden Parteien möglicherweise nicht bewusst war, ein Gewerbemietverhältnis abgeschlossen zu haben. Dies lag deshalb besonders nahe, weil der Mietvertrag dem Wortlaut nach als Wohnungsmietvertrag abgefasst ist und sich lediglich aus der gleichzeitigen Überlassung der Atelierräume und dem Umstand, dass der Beklagte durch die Arbeit in diesen Räumen seinen Lebensunterhalt verdienen wollte, der Charakter des Gewerbemietverhältnisses ergab. Damit fehlte zwar den Erhöhungserklärungen und der Akzeptanz durch den Beklagen die Geschäftsgrundlage; dies hätte aber nur zu einem Anspruch auf Anpassung geführt, und zwar für die Zukunft. Denn weil das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen war, hätte die Klägerin ohne Weiteres die Mieterhöhungen, die sie auf Grund ihrer Erklärungen vorgenommen hat, durch entsprechende Änderungskündigungen erreichen können. Insgesamt ist der Beklagte durch den tatsächlichen Ablauf nicht geschädigt worden, weil davon ausgegangen werden kann, dass die Gewerbemiete erheblich höher angefallen wäre und er zumindest Erhöhungen hätte in Kauf nehmen müssen nach entsprechenden Abänderungskündigungen. Der Mietzins auf Grund der vorletzten Mieterhöhung in Höhe von netto kalt 1.047,08 DM betrug pro Quadratmeter weniger als 10,00 DM und lag damit weit unter den sonst üblichen Preisen für derartige Gewerberäume, gleichgültig in welcher Lage sich diese befinden. Infolge dessen ist von der Nettokaltmiete, wie sie der vorletzten Mieterhöhungserklärung vom 6.11.1997 zugrunde lag, auszugehen, da die insoweit geforderten Beträge von dem Beklagten noch gezahlt worden sind. Anders verhält es sich nur mit der weiteren Erhöhung vom 25.3.1999, weil danach der Beklagte den Mietzins jedenfalls nicht mehr vollständig entrichtet hat.

Bezüglich des insoweit geschuldeten Mietzinses hat die Klägerin selbst eine Minderung in Höhe von etwa 20 %, nämlich mit einem Betrag von 212,39 DM anerkannt, so dass für den Monat Januar 1999 von dem Beklagten nur folgender Betrag geschuldet wird:

1.047,08 DM ./. 212.39 DM Miete für Januar 1999 834,69 DM.

Zu einer weitergehenden Minderung ist der Beklagte nicht berechtigt: Nach seinem eigenen Vorbringen ist die Diele, in der sich die Feuchtigkeitsflecke befanden, bereits am 21.1.1990 malermäßig wieder instandgesetzt worden. Soweit der Beklagte geltend macht, dass wegen der massiven Feuchtigkeitseinwirkung ein "feuchtes modriges Klima" bis Anfang April 1999 bestanden habe, ist sein Vorbringen unsubstantiiert. Daher kommt insoweit auch keine Minderung für die späteren Monate im Anschluss an den Januar 1999 in Betracht.

Auch der Heizungsausfall ist durch die 20 %ige Minderung, die von der Klägerin anerkannt worden ist, hinreichend abgegolten. Zwar trägt der Beklagte vor, es sei nicht lediglich die Diele, sondern die gesamte Atelierfläche bis zum 29.1. ohne jede Beheizung gewesen. Insoweit fehlt es aber, worauf die Klägerin zu Recht hinweist, an einer entsprechenden Schadensnachricht des Beklagten, der bei der Schadensmeldung vom 20.12.1998 ausdrücklich nur darauf hingewiesen hat, dass der Heizkörper in dem Zimmer, in dem sich der Wasserschaden gebildet habe, seit dem Schadenstage (Wasserschaden) nicht mehr funktioniere. Hierbei handelte es sich aber nach dem eigenen Vorbringen des Beklagten lediglich um die Diele mit einer Größe von 12,12 m2. Wenn durch das Abstellen der Heizung wegen der im darüber liegenden Geschoss erforderlichen Reparatur auch die Atelierräume unbeheizt geblieben sein sollten, hätte der Beklagte die Klägerin hierauf gemäß § 545 Abs. 1 BGB hinweisen müssen; da dies nicht geschehen ist, ist ihm insoweit die Minderung nach § 545 Abs. 2 BGB versagt, weil der Beklagte der Klägerin nicht Gelegenheit gegeben hat, den Schaden rechtzeitig abzustellen. Es kommt daher nicht darauf an, ob es überhaupt zutrifft, dass die Atelierräume wegen der Heizungsreparatur im darüber liegenden Geschoss unbeheizt geblieben sind, was die Klägerin bestreitet.

Hinsichtlich der angeblichen Rissbildung an den Wänden im Wohnteil ist der Vortrag des Beklagten nicht hinreichend substantiiert, dass festgestellt werden könnte, inwieweit eine Überschreitung der Erheblichkeitsgrenze nach § 537 BGB vorliegt. Der Beklagte trägt nicht im Einzelnen vor, wie viele Risse vorlagen, an welchen Stellen die Risse aufgetreten sind und welche Breite und Länge die Risse aufwiesen. Ein derartiger Vortrag wäre schon deshalb erforderlich gewesen, weil die Klägerin einen über das in Plattenbauten übliche Auftreten von Rissbildungen hinaus bestehenden Schäden insoweit in Abrede stellt, insbesondere, dass es Risse von 2 cm Breite gegeben haben soll. Jedenfalls ist gerichtsbekannt, dass die in der ehemaligen DDR errichteten Plattenbauten wesentlich mehr zu Rissbildungen neigen als konventionelle Bauten und dass der Beklagte hiervon Kenntnis hatte, was die Klägerin bisher unwidersprochen vorgetragen hat. Es kommt hinzu, dass die Beseitigung von Haarrissen ohnehin Sache des Beklagten gewesen wäre, der nach Nr. 5 der für den Mietvertrag geltenden AVB zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet war. Dabei ist davon auszugehen, dass zum Anstreichen bzw. Tapezieren der Wände auch das vorherige Verspachteln von etwaigen Rissen gehört.

Die von dem Beklagten gerügte Verunstaltung der Hausfassade durch Bekleben von Plakaten beschränkt sich, wie den vorgelegten Lichtbildern zu entnehmen ist, auf den unteren Teil im Parterre des Hauses. Die übrige Fassade sieht ordentlich aus. Schon aus diesem Grunde erscheint es zweifelhaft, ob überhaupt die Erheblichkeitsgrenze nach § 537 BGB erreicht ist, zumal die Fassade selbst nicht zu den Mieträumen des Beklagten gehört und das Mietobjekt nur insoweit betroffen ist, als beim Zugang ein unerfreulicher Anblick hingenommen werden muss. Diesbezüglich hat die Klägerin darauf hingewiesen, dass im Hinblick auf die Umgebung des Mietobjekts derartige Verunstaltungen üblich sind, was bereits den von dem Beklagten eingereichten Fotos zu entnehmen ist, wonach auch das benachbarte Objekt durch derartiges Bekleben mit Plakaten verunstaltet worden ist. Der Beklagte trägt auch selbst vor, dass von Anfang an ein derartiges Verunstalten der Hausfassade durch hausfremde Personen stattgefunden habe und rügt nur, dass die Reinigung der Fassade im September 1998 eingestellt worden sei. Damit räumt der Beklagte aber letztlich ein, dass er von vornherein von der diesbezüglichen Mangelhaftigkeit Kenntnis gehabt hat, so dass, wenn der diesbezügliche Mangel überhaupt erheblich sein sollte, eine Berufung auf diesen Mangel nach § 539 BGB ausgeschlossen ist.

Eine Minderung wegen des angeblich verfärbten Leitungswassers käme nur in Betracht, wenn sich aus den Darlegungen des Beklagten ergeben würde, dass die Verfärbung des Leitungswassers auf mangelhafte Leitungen im Mietobjekt zurückzuführen ist. Gerade dies wird von dem Beklagten aber nicht substantiiert vorgetragen. Es kann daher zutreffen, worauf auch die Klägerin in ihrer Erwiderung hinweist, dass gelegentliche Verfärbungen aufgetreten sind, wenn während Bauarbeiten des Landes Berlin an den Grundwasserleitungen sich dort Ablagerungen gelöst haben und in das Leitungssystem der Häuser geraten sind. In diesem Falle wäre jedoch keine Minderung auf Grund eines Mangels des Mietobjekts anzunehmen.

Soweit der Beklagte den Mietzins wegen Undichtigkeit der Fenster mindert, scheitert sein Vorbringen ebenfalls an § 539 BGB, worauf das Landgericht zutreffend abgestellt hat. Im Berufungsvorbringen hat der Beklagte lediglich geltend gemacht, er habe die Undichtigkeit ab Mitte November 1998 "beanstandet". Dabei leugnet er nicht, dass die Undichtigkeit der Fenster bereits vorher bestanden hat, was sich aus dem Berufungsvorbringen der Klägerin ergibt, die auf den ungepflegten Zustand der Fenster hinweist und geltend macht, dass der Mangel nicht plötzlich eingetreten sein könne, sondern erst im Laufe der Zeit, nachdem die Fenster nicht entsprechend durch die erforderlichen Anstriche im Rahmen der Schönheitsreparaturen gepflegt worden seien. Aus diesem Grunde kommt es schließlich auch nicht auf die zwischen den Parteien streitige Behauptung der Klägerin an, dass sie sich ausreichend um eine Reparatur der Fenster nach Schadensmeldung vom 13.12.1998 bemüht habe und diese Bemühungen an dem Verhalten des Beklagten gescheitert seien.

Soweit der Beklagte Lärmbelästigung durch einen Hund geltend macht, fehlt es bereits an einer hinreichenden Darlegung, an welchen Tagen und zu welchen Uhrzeiten diese Belästigungen vorgekommen sind und in welcher Lautstärke dies geschehen ist. Der Beklagte trägt noch nicht einmal im Einzelnen vor, wo sich im Verhältnis zum Mietobjekt die Wohnung der Hundebesitzerin befindet.

Dasselbe gilt im Übrigen für die ab März 1999 eingetretene angebliche Belästigung durch die im Haus befindliche Tierhandlung. Auch insofern fehlt es an einer detaillierten Darlegung, an welchen Tagen und zu welchen Uhrzeiten die Störungen aufgetreten sind und wie es sich mit der Lautstärke verhielt. Diesbezüglich reicht es nicht aus, die Geräusche in dem Sinne zu beschreiben, dass es sich um schrille, verzerrt klingende Geräusche mit mehr als Zimmerlautstärke gehandelt habe. Es kommt hinzu, dass der Beklagte selbst nicht leugnet, dass der Zooladen schon vor seinem Einzug in dem Gebäude vorhanden war, woraus wiederum folgt, dass der Beklagte mit derartigen Geräuschen von Anfang an hat rechnen müssen.

Was den Zustand des Treppenhauses angeht, so ergibt sich bereits aus den vorgelegten Fotos des Beklagten, dass die Erheblichkeitsgrenze nach § 537 BGB nicht überschritten ist, zumal es sich bei dem Mietobjekt, wie sich bereits aus dem Mietpreis ergibt, nicht gerade um ein Luxushaus handelt. Der Anblick abgerissener Tapeten in dem durch die Lichtbilder gezeigten Umfang mag zwar unerfreulich sein; er beeinträchtigt aber die Nutzung des Mietobjekts keinesfalls in dem Umfange, dass insoweit eine Minderung berechtigt wäre. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob, wie der Beklagte vorträgt, das Treppenhaus "zuvor eine unbeschädigte bzw. verschmutzte Wandbekleidung aufgewiesen" habe.

Dahingestellt bleiben kann auch, ob es zu der Kellerverunreinigung gekommen ist, wie der Beklagte vorträgt. Jedenfalls soll dies nach einem Rohrbruch Ende Juli 1998 geschehen sein, so dass bezüglich einer Minderung für Januar 1999 § 539 BGB entgegensteht, worauf das Landgericht im angefochtenen Urteil zu Recht hingewiesen hat.

Die vom Beklagten ausgesprochene Aufrechnung mit Gegenansprüchen scheidet nach Nr. 3 Abs. 3 der AVB, die dem Mietvertrag der Parteien zugrunde liegen, schon deshalb aus, weil die diesbezüglich geltend gemachten Forderungen weder unbestritten noch rechtskräftig festgestellt sind. Im Übrigen scheitert der zur Aufrechnung gestellte Anspruch, soweit er auf Minderung bezüglich der Miete für Dezember 1998 gestützt wird, schon daran, dass nach dem unbestrittenen Vorbringen der Klägerin diese 10 % Minderung mit einem Betrag von 108,19 DM anerkannt hat und, wie dargelegt, eine höhere Minderung für den Mitte Dezember 1998 eingetretenen Schadensfall (Feuchtigkeitsflecke und Ausfall der Heizung ab 13.12.1998) nicht in Betracht kommt. Auch die insoweit bereits von der Klägerin anerkannte Minderung beträgt, bezogen auf den betroffenen Zeitraum, fast 20 %; der Mangel ist insofern ausreichend berücksichtigt. Im Übrigen bestehen, wie bereits dargelegt, Bereicherungsansprüche für die angebliche ohne Rechtsgrund gezahlten Beträge auf Grund der Mieterhöhungen nicht.

Dem Mietzinsanspruch steht auch kein Zurückbehaltungsrecht entgegen.

Das Zurückbehaltungsrecht wird auf das angebliche Recht des Beklagten gestützt, von der Klägerin eine Neuabrechnung sämtlicher Betriebskosten verlangen zu können. Ein derartiger Anspruch des Beklagten besteht nicht. Soweit der Beklagte diesbezüglich geltend macht, die Klägerin habe in den Abrechnungen eine zu große Nutzfläche zugrunde gelegt, muss er sich entgegenhalten lassen, dass im Mietvertrag der Parteien die festgelegte "Wohnfläche" mit 147,2 m2 vertraglich vereinbart worden ist und damit gerade ein Streit über die tatsächliche Größe hat ausgeschlossen werden sollen. Deshalb kommt es auf die tatsächliche Mietfläche nicht an, so dass schon aus diesem Grunde dem Aussetzungsantrag des Beklagten vom 17.1.2002 nicht zu entsprechen war. Der Beklagte rügt auch zu Unrecht, dass die Klägerin bei den Betriebskostenabrechnungen einen anderen Verteilungsmaßstab (getrennt nach Wohn- und Gewerberaum) habe vornehmen müssen. Gerade weil bei Mischmietverhältnissen entweder Gewerbemietrecht oder Wohnmietrecht anzuwenden ist, erscheint es nicht unbillig, wenn, bei Vorliegen eines Gewerbemietverhältnisses, allein auf die Flächengröße abgestellt wird, wie dies in den Abrechnungen der Klägerin geschehen ist.

Für die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnungen ist unerheblich, ob und inwieweit die Klägerin gegenüber einzelnen Mietern für die Betriebskosten lediglich einen pauschalen Kostenanteil mit der Kaltmiete geltend macht. Derartige Beträge braucht die Klägerin nicht in die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Beklagten einzustellen; es bleibt ihr überlassen, ob sie gegenüber anderen Mietern eine andere Art der Abrechnung wählt, es sei denn, dass sie auf diese Weise insgesamt höhere Beträge einnimmt, als die Betriebskosten insgesamt ausmachen. Letzteres trägt der Beklagte selbst aber nicht vor.

3) Mietzins bzw. Nutzungsentschädigung für den Zeitraum Februar bis Juli 1999 einschließlich:

Bei der Miete für Februar 1999 ist der Betrag von 104,70 DM in Abzug zu bringen, den die Klägerin dem Beklagten selbst als Minderung wegen der Wasserflecken und der Beeinträchtigung durch den Heizungsausfall zugebilligt hat. Auszugehen ist von dem Nettokaltmietzins in Höhe von 1.047,08 DM wie für den Monat Januar 1999, weil Vorschüsse für das Jahr 1999 nicht mehr gefordert werden können, nachdem insoweit Ende 2000 Abrechnungsreife eingetreten ist.

Der Restmietzins für Februar berechnet sich demnach wie folgt:

Nettokaltmietzins 1.047,08 DM ./. Minderung 104,70 DM Restmietzins 1999 942,38 DM.

Für die Monate März bis Mai 1999 beträgt der Nettokaltmietzins ebenfalls 1.047,08 DM, da insoweit nichts gezahlt ist, wird dieser Betrag jeweils geschuldet.

Ab Juli 1999 ergibt sich der Anspruch aus § 557 BGB, da die Klägerin das Mietverhältnis der Parteien mit Erklärung vom 1.6.1999 zu Recht fristlos gekündigt hat, nachdem der Beklagte den Mietzins für mehrere Monate schuldig geblieben war und damit die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung nach Nr. 9 c und 9 d der AVB zum Mietvertrag vorlagen. Im Hinblick auf die Zahlung des Beklagten von 26,11 DM berechnet sich der Mietzins für Juni 1999 wie folgt:

Nettokaltmietzins 1.047,08 DM ./. Zahlung des Beklagten 26.11 DM Nutzungsentschädigung (Restbetrag) 1.020,97 DM.

Für Juli 1999 beträgt die Nutzungsentschädigung wiederum 1.047,08 DM.

Abzusetzen sind die vom Beklagten aufgerechneten Beträge aus den Gutschriften der Betriebskostenabrechnungen vom 15.9.1997 und 6.11.1997 in Höhe von 85,95 DM bzw. 82,79 DM; ferner ist abzusetzen der Betrag von 113,76 DM, den das Landgericht hinsichtlich der Mieterhöhungen abgewiesen hat.

Danach ergibt sich für den Zeitraum von Januar bis Juli 1999 einschließlich folgender Zahlungsanspruch:

Restmietzins Januar 1999 834,69 DM Restmietzins Februar 1999 942,38 DM Nettokaltmietzins für März 1999 1.047,08 DM Nettokaltmietzins für April 1999 1.047,08 DM Nettokaltmietzins für Mail 999 1.047,08 DM Nutzungsentschädigung (Restbetrag) für Juni 1999 1.020,97 DM Nutzungsentschädigung für Juli 1999 1.047.08 DM 6.986,36 DM ./. Guthaben aus Betriebskostenabrechnung vom 15.9.1997 85,95 DM ./. Guthaben aus Betriebskostenabrechnung vom 6.11.1997 82,79 DM ./. Klageabweisung im ersten Rechtszug 113,76 DM Zahlungsanspruch für den Zeitraum Januar bis Juli 1999 insgesamt 6.703,86 DM 3.427,63 EUR.

Hinsichtlich der Betriebskostenvorschüsse für das Jahr 1999 haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

B. Anschlussberufung der Klägerin:

Es ist unstreitig, dass der Beklagte auch nach dem Juli 1999 nicht ausgezogen ist, sondern dies erst zum 15. September 2000 (so die Klägerin) bzw. zum August 2000 (so der Beklagte) geschehen ist. Der Beklagte ist darlegungs- und beweispflichtig für die Erfüllung des Rückgabeanspruchs, so dass mangels Beweisantritts vom Vortrag der Klägerin auszugehen ist, wonach die Räume erst zum 15.9.2000 zurückgegeben worden sind.

Zur Höhe des Anspruchs ergibt sich Folgendes:

Es ist wie auch bezüglich der Ansprüche für den vorangegangenen Zeitraum von einer Gesamtmiete in Höhe von 1.760,58 DM laut Mieterhöhung vom 6.11.1997 auszugehen. Bezüglich des Zeitraums August bis Dezember 1999 können jedoch wegen Abrechnungsreife der Ansprüche bezüglich Betriebskosten Vorschüsse nicht mehr verlangt werden, so dass nur die Netto-Kaltmiete in Höhe von 1.047,08 DM als Anspruch für Nutzungsentschädigung monatlich angesetzt werden kann. Hiervon sind in Abzug zu bringen die von der Klägerin angegebenen Zahlungen des Beklagten. Eine Ausnahme besteht lediglich bezüglich der Zahlung für Oktober 1999, weil in diesem Monat laut Angabe der Klägerin der Beklagte eine Zahlung von 1.901,36 DM geleistet hat. In diesem Betrag waren die Vorschüsse in Höhe von 713,50 DM enthalten, so dass für diesen Monat als geschuldeter Betrag der Betrag von 1.760,58 DM anzusetzen ist. Es verbleibt sodann noch ein Guthaben des Beklagten von 140,78 DM, das auf den folgenden Monat (November 1999) zu verrechnen ist. Für das Jahr 2000 (Zeitraum Januar bis 15. September 2000) ist dagegen der Bruttomietzins in Höhe von 1.760,58 DM anzusetzen, und es sind die jeweiligen Zahlungen des Beklagten von 706,55 DM im Zeitraum Januar bis Juli 2000 einschließlich abzuziehen. Für August und September hat der Beklagte soweit ersichtlich keinerlei Zahlungen geleistet.

Im August und September 1999 hat der Beklagte jeweils monatlich 258,49 DM gezahlt, so dass ein Restbetrag von 788,59 DM jeweils noch zu zahlen ist. (1.047,08 DM - 258,49 DM = 788,59 DM). Für Oktober 1999 ergibt sich folgende Berechnung:

Geschuldeter Bruttomietzins 1.760,58 DM ./. Zahlung 1.901.36 DM verbleibt Guthaben 140,78 DM.

Für November 1999 ergibt sich folgender Betrag:

Nettokaltmietzins 1.047,08 DM ./. Zahlung des Beklagten 706,55 DM ./. Guthaben des Beklagten 140.78 DM Restschuld für November 1999 199,75 DM.

Für Dezember 1999 ergibt sich folgender Restbetrag:

Nettokaltmietzins 1.047,08 DM ./. Zahlung des Beklagten 706.55 DM Restanspruch 340,53 DM

Für den Zeitraum Januar bis Juli 2000, in dem der Beklagte monatlich jeweils 706,55 DM gezahlt hat, ergibt sich monatlich folgender Restbetrag:

Bruttokaltmietzins 1.760,58 DM ./. Zahlung des Beklagten 706.55 DM jeweils Restanspruch 1.054,03 DM.

Für August 2000 ist, da der Beklagte keine Zahlung geleistet hat, der volle Bruttomietzins zu zahlen, nämlich 1.760,58 DM, für den Zeitraum 1. bis 15. September 2000 hiervon 50 %, das sind 880,29 DM.

Die Anschlussberufung ist demzufolge wie folgt begründet:

Nutzungsentschädigung August 1999 788,59 DM Nutzungsentschädigung September 1999 788,59 DM Nutzungsentschädigung Oktober 1999 beglichen Nutzungsentschädigung November 1999 199,75 DM Nutzungsentschädigung Dezember 1999 340,53 DM Nutzungsentschädigung Januar 2000 1.054,03 DM Nutzungsentschädigung Februar 2000 1.054,03 DM Nutzungsentschädigung März 2000 1.054,03 DM Nutzungsentschädigung April 2000 1.054,03 DM Nutzungsentschädigung Mai 2000 1.054,03 DM Nutzungsentschädigung Juni 2000 1.054,03 DM Nutzungsentschädigung Juli 2000 1.054,03 DM Nutzungsentschädigung August 2000 1.760,58 DM Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 1.-15. September 2000 880.29 DM Nutzungsentschädigung insgesamt 12.136,54 DM ./. Gutschrift Heizung, Warmwasser 1998 395,58 DM ./. Gutschrift Betriebskosten 1998 932,63 DM verbleibt Nutzungsentschädigung in Höhe von 10.808,33 DM 5.526,21 EUR.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92, 97 ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren die Kosten dem Beklagten aufzuerlegen. Hinsichtlich des Räumungsanspruchs folgt dies daraus, dass der Räumungsanspruch in der Sache begründet war. Bezüglich des Anspruchs auf Nebenkostenvorschüsse hinsichtlich des Zeitraums Januar bis Juli 1999 ergibt sich dies daraus, dass die Nebenkostenvorschüsse ursprünglich geschuldet wurden und erst wegen der im Laufe des Rechtsstreits eintretenden Abrechnungsreife nicht mehr geltend gemacht werden konnten.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 708 Nr. 10 und den §§ 711, 713 ZPO.

Ende der Entscheidung


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