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Geschäftsnummer: 8 U 7673/98

Verkündet am: 14. Mai 2001

In dem Berufungsrechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14. Mai 2001 durch die Richter am Kammergericht Blunck und Markgraf und die Richterin am Kammergericht Spiegel für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das am 13. August 1998 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer des Beklagten übersteigt nicht 60.000,-- DM.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung des Beklagten ist - nachdem die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Forderungen wegen der Nebenkostenvorschüsse übereinstimmend in der Hauptsache nebst anteiligen Zinsen für erledigt erklärt haben und der Kläger darüber hinaus die Klage wegen der Minderung für Februar 1997 in Höhe von 1.097,62 DM nebst anteiligen Zinsen zurückgenommen hat - nicht begründet. Der geltend gemachte Mietzinsanspruch ergibt sich aus § 535 Satz 2 BGB.

a) Der Mietzinsanspruch entfällt nicht gemäß §§ 541, 537 BGB, weil die Eigentümerin, die I GmbH, dem Beklagten angeblich Räumung der gemieteten Teilfläche angedroht hat, weil die I GmbH das Hauptmietverhältnis mit dem Kläger für beendet hielt. Die Androhung der Räumung gegenüber dem Beklagten wird zwar nunmehr behauptet und unter Beweis gestellt, wenn auch der Vortrag insoweit nicht substantiiert ist und jedenfalls aus dem Rundschreiben der I vom 30.10.1995 sich eine derartige Androhung nicht ergibt. Eine Androhung der Räumung stünde dem Gebrauchsentzug durch den Eigentümer aber nur unter der Voraussetzung gleich, dass der Eigentümer den Untermieter nach § 556 Abs. 3 BGB beziehungsweise § 985 BGB auf Herausgabe und Räumung gerichtlich in Anspruch nehmen kann und dies androht. Diese Voraussetzung wäre nur gegeben gewesen, wenn dem Beklagten gegenüber dem Eigentümer kein Recht zum Besitz nach § 986 BGB zustand, wovon wiederum abhängt, ob und inwieweit der Kläger dem Beklagten dieses Recht zum Besitz vermitteln konnte. Da unstreitig der Kläger Mieter der I GmbH war, kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis des Klägers mit der I GmbH beendet war. Insoweit reicht es nicht aus, dass der Beklagte sich lediglich auf die fristlosen Kündigungen der I GmbH gegenüber dem Kläger beruft, denn es kommt darauf an, ob diese fristlosen Kündigungen auch berechtigt waren. Hierzu wird in der Berufungsbegründung nichts vorgetragen. Aus dem beigezogenen Urteil des 20. Zivilsenats vom 09.11.1998 zwischen der Eigentümerin und dem Kläger ergibt sich indes, dass die Räumungsklage gegen den Kläger mangels Wirksamkeit der namens der I ausgesprochenen Kündigungen unwirksam war. Hieraus folgt gleichzeitig, dass der Kläger der Eigentümerin gegenüber weiterhin zum Besitz berechtigt war und demzufolge auch dem Beklagten den Besitz wirksam vermitteln konnte. Für letzteres ist nicht entscheidend, ob der Kläger die Sachherrschaft über das Mietobjekt ausübte beziehungsweise das Mietobjekt tatsächlich im Besitz hatte, wie der Beklagte meint. Zwar hat das Urteil des 20. Zivilsenats keine unmittelbare Rechtswirkung auf das Verhältnis der Parteien; indes trägt der Beklagte auch nicht vor, aus welchen Gründen die fristlosen Kündigungen der Eigentümerin gegenüber dem Kläger hätten wirksam gewesen sein sollen. Aus diesem Grunde reichte die Räumungsandrohung des Eigentümers gegenüber dem Beklagten nicht aus, um von einer faktischen Besitzentziehung zu Lasten des Beklagten auszugehen. Im Übrigen hätte die Eigentümerin gegenüber dem Beklagten erst einmal einen Titel haben müssen, um die Räumung gegenüber dem Beklagten durchzusetzen. In dem dafür erforderlichen Prozess hätte der Beklagte dem Kläger den Streit verkünden können, sodass dadurch die Frage, ob das Hauptmietverhältnis wirksam gekündigt war oder nicht, durch Mithilfe des Klägers nach dem Beitritt hätte geklärt werden können. Im Übrigen kommt es auf die Schließung des Ladens durch den Eigentümer nach September 1998 nicht an, da vorliegend nur Mietzinsansprüche im Zeitraum bis einschließlich Februar 1998 geltend gemacht werden. Die Vorgänge nach Februar 1998 sind demzufolge unerheblich.

Da der Beklagte dem Kläger nach wie vor den Mietzins in dem genannten Zeitraum (von November 1995 bis Februar 1998), die Miete schuldete, können etwaige Mietzahlungen des Beklagten an die Eigentümerin diesen nicht von seiner Schuld befreit haben. Auch die Berufung auf Treu und Glauben hilft dem Beklagten insoweit nicht. Weshalb der Beklagte darauf hätte vertrauen können, "dass letztlich die Miete ohnehin dem Eigentümer der Mietsache zusteht", ist nicht nachzuvollziehen. Der Beklagte behauptet im Übrigen auch selbst nicht, dass der Kläger ihm auf entsprechende Anfrage keine Informationen über den Bestand des Hauptmietverhältnisses gegeben hätte.

b) Schließlich erhebt der Beklagte Einwendungen gegen die Höhe des geforderten Mietzinses für Juli bis September 1997. Insoweit macht er zu Unrecht geltend, dass nur ein Mietzins in Höhe von insgesamt 2.322,86 DM in diesem Zeitraum monatlich geschuldet worden sei. Es trifft nicht zu, dass der "richtig vertraglich vereinbarte Mietzins" 1.590,71 DM und nicht 1.908,90 DM betrug. Das Gegenteil steht in dem Mietvertrag der Parteien vom 19.06.1995. Dort ist sowohl die Fläche im Gegensatz zu dem Vorbringen des Beklagten (117,83 qm) mit 141,40 qm angegeben als auch der vereinbarte Mietzins von 1.908,90 DM. Die Lagerfläche ist ausdrücklich mitvermietet worden, wie sich aus dem Mietvertrag ergibt. Wenn der Beklagte die Lagerfläche nicht in Anspruch genommen hat, so mindert sich dadurch nicht der Mietzins. Unter Ansatz des Mietzinses von 1.908,90 DM und den zusätzlichen Kosten für das Lager (23 qm zu je 8,50 DM = 195,50 DM) ergibt sich somit ein Nettomietzins von 2.104,40 DM, der erhöht um die Erhöhung gemäß der Zusatzvereinbarung vom 19.06.1995 in Höhe von 3,5 % ab 01.09.1997, einen Betrag von 2.178,05 DM ergab, woraus zuzüglich der Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 353,50 DM und der Umsatzsteuer auf die Nettowarmmiete ein monatlicher Zahlungsbetrag in Höhe von 2.911,28 DM hervorgeht.

Die Kostenentscheidung ergibt sich, soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, aus § 91 a ZPO. Insoweit waren dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, da die Ansprüche wegen der Nebenkostenvorschüsse zunächst begründet waren und die Hauptsachenerledigung nur durch Zeitablauf mit Eintritt der Abrechnungsreife eingetreten ist. Soweit der Kläger die Klage zurückgenommen hat, entfällt eine Auferlegung der Kosten zu Lasten des Klägers, da die Zuvielforderung insoweit verhältnismäßig gering ist und keine besonderen Kosten verursacht hat (§ 92 Abs. 2 ZPO). Im Übrigen ergibt sich die Kostenentscheidung aus § 97 ZPO.

Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO und den §§ 711, 713 ZPO. Nach § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO war die Beschwer des Beklagten im Urteil festzusetzen.

Ende der Entscheidung